Аналитики Циан подвели итоги мая 2021 года на первичном рынке столичного региона. Средние цены рассчитывались по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
В начале мая дальнейшая судьба льготной ипотеки была еще неизвестна, до предполагаемого окончания программы оставалось два месяца.
Застройщики, несмотря на сокращение рабочего месяца на треть за счет сверхдлинных выходных, активизировались. На высоком уровне сохранялся и спрос.
Длинные выходные — меньше сделок
В мае 2021 года на первичном рынке Московского региона было заключено 13,2 тыс. ДДУ. Это на 20% меньше, чем в апреле, но говорить об обвальном сокращении спроса не приходится. Май был укорочен на треть за счет сверхдлинных выходных, во время которых регистрация сделок была затруднена. Для сравнения: в апреле с обычным количеством выходных было заключено 16,4 тыс. сделок.
Таким образом, за два месяца до изначально предполагаемого завершения программы льготного кредитования спрос на первичном рынке недвижимости Московского региона оставался на высоком уровне.
Динамика в годовом выражении менее показательна: год назад действовал режим самоизоляции, который существенно ограничивал количество сделок — девелоперы начали перестраиваться на дистанционный формат.
Программа льготной ипотеки только стартовала и еще не успела оказать существенного влияния на рост количества ДДУ.
С учетом «отягчающих» обстоятельств прошлого года май 2021-го показал рекордный рост спроса в годовом выражении: количество сделок увеличилось в 2,3 раза.
Большая часть ДДУ в регионе приходится на Москву (58%). Относительно прошлого месяца Московская область просела чуть меньше столицы (–19% против –20%). В Москве количество сделок меньше — главным образом, за счет проектов в старых границах (–22% за месяц). В Новой Москве — падение за месяц на 12%.
Динамика количества ДДУ с физлицами в Московском регионе
По данным Аналитического центра Циан
Доля ипотечных сделок достигла 70%
По подсчетам аналитиков Циан, из 13,2 тыс. сделок мая 2021 года 9,1 тыс., или 70%, прошли с привлечением ипотеки. Доля кредитных сделок находится на высоком уровне, прирост за месяц — на 2 п. п. Влияние на увеличение доли ипотеки оказали как возможное окончание программы льготного кредитования, так и рост цен на недвижимость при остающихся на том же уровне доходах населения.
Минимальная доля кредитных сделок зафиксирована на первичном рынке в старых границах Москвы — 65%. Это на 3 п. п. выше, чем месяц назад. В Новой Москве и Московской области покупатели менее платежеспособны, поэтому и доля ипотеки на первичном рынке для этих локаций — 74 и 73% соответственно. В Московской области показатель уменьшился на 1 п. п.
По сравнению со стартом льготной ипотеки сейчас столичные покупатели берут кредиты на большие суммы. Средний чек ипотечной сделки вырос за год особенно сильно в Москве в старых границах (+37%), в Новой Москве и Московской области (23 и 24% соответственно).
Средний чек сделки в ипотеку в мае 2020 года и 2021 года
По данным Аналитического центра Циан
За месяц средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,3%
В мае 2021 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Московского региона составила 205,5 тыс. рублей. После ценовой стагнации марта и апреля цены выросли на 2,3%. Это связано с изменением структуры предложения.
Застройщики, как и в предыдущие месяцы, индексировали цены в строящихся корпусах, как правило, на 1%. Но одновременно все дороже становятся только вышедшие на рынок предложения: в мае выведено очень мало новых корпусов в Московской области. Из-за этого увеличилась доля Москвы в старых границах и резко возрос средний ценник. В годовом выражении цены в Московском регионе прибавили 23,7%.
ЖК «Светлый мир “Станция Л”»
Во всей Москве средняя стоимость «квадрата» достигла 258,3 тыс. рублей (+1,3% за месяц). Относительно мая 2020 года цены на столичные новостройки сейчас выше на 25,3%.
В Московской области средняя стоимость 1 кв. м составляет 124,7 тыс. рублей (+2,8% за месяц), а цены в апреле относительно марта не увеличились. В годовой динамике — рост на 27,5%.
Динамика средней цены 1 кв. м и ее прирост на первичном рынке Московского региона (нажмите, чтобы увеличить)
По данным Аналитического центра Циан
Чем новее — тем дороже
Последние два года цены в Москве растут опережающими темпами прежде всего за счет дорогих новых корпусов, которые выходят на рынок. В январе–марте 2020 года они были в среднем на 16% дороже всех существующих корпусов, в аналогичные месяцы 2021-го — на 8%.
Ранее (в 2018 и 2019 годах) ситуация была обратная: новые корпуса всегда выходили по более низким ценам. Это связано как с переходом на эскроу, так и с изменением структуры предложения: все больше новинок приходится на бизнес-класс и объекты верхнего сегмента комфорт-класса.
Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Объем нового предложения в столице увеличился
В мае 2021 года застройщики Московского региона вывели в продажу 55 корпусов — на 20 меньше, чем в апреле. Соответственно, сократилась и общая площадь нового предложения: 806 тыс. против 1131 тыс. кв. м. Учитывая, что месяц был «урезан» на треть за счет сверхдлинных выходных, такие значения ввода — отличный результат.
Заметное уменьшение объема нового предложения произошло за счет Московской области: здесь в мае было введено всего шесть новых корпусов (до этого в течение года — в среднем 20 штук в месяц). Впервые за полгода не было введено ни одного нового ЖК.
В Москве в старых границах ситуация стандартная: 28 новых корпусов (на уровне предыдущих месяцев). Общая площадь увеличилась: 507 тыс. кв. м — на 25% больше, чем в прошлом месяце.
Московский рынок пополнился шестью новыми ЖК — четыре из них расположено в старых границах, еще два — в Новой Москве.
Застройщики Новой Москвы активизировались: в мае здесь был пик ввода корпусов: сразу 21 против 14 в апреле и двух–пяти — в прошлые месяцы.
- ЖК «Переделкино Ближнее»
- С начала года на девелоперскую активность оказывает влияние как завершение программы льготного ипотечного кредитования, так и по-прежнему минимальные показатели объема активного предложения на первичном рынке, а вместе с ним — и конкуренции.
- Минимальный рост предложения в продаже
В начале июня 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находилось 64 тыс. квартир и апартаментов. Это всего на 1 тыс. больше, чем месяц назад (63 тыс. лотов).
Но в предыдущие месяцы даже такой минимальный прирост был не всегда. В мае сделок было меньше, поэтому и лотов в активном предложении осталось больше.
Год назад (в мае 2020-го) на выбор покупателей на первичном рынке было представлено 85,3 тыс. квартир. Снижение за год — на 26%.
Основной рост объема предложения приходится на Москву (+1,3 тыс. лотов), в то время как в Московской области количество квартир и апартаментов в продаже сократилось (тут вышло всего шесть новых корпусов и ни одного нового ЖК).
Самые продаваемые новостройки Московского региона
Выручка девелоперов в мае 2021 года оценивается примерно в 147 млрд рублей. Это на 18% меньше, чем в апреле (179 млрд рублей), что объясняется сокращением количества сделок (–20% за месяц). По сравнению с прошлым годом выручка застройщиков выросла в три раза.
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в мае на первичном рынке столичного региона. Лидером стал ЖК «Десна» в Новой Москве (в апреле в топ-3 входили только ЖК Московской области).
На втором месте — ЖК «Символ», расположенный в старых границах Москвы. Только на третьем месте проект из Московской области. В мае в десятку попало сразу три проекта Москвы в старых границах.
Средний ценник превысил 10 млн рублей уже не в одном ЖК, как в апреле, а в трех — все они расположены в столице: два в старых границах («Символ» — 18,02 млн рублей, «Слава» — 29,79 млн рублей), один («Переделкино Ближнее» — 11,93 млн рублей) — в Новой Москве.
Лидеры продаж в мае 2021 года в Московском регионе*
| Проект | Кол-во сделок в мае 2021 | Средний чек сделки, млн руб. | Локация | Доля рынка |
| Десна | 375 | 6,06 | Новая Москва | 2,8% |
| Символ | 312 | 18,02 | Москва в старых границах | 2,4% |
| Пригород Лесное | 304 | 5,28 | Московская область | 2,3% |
| Спутник | 200 | 8,57 | Московская область | 1,5% |
| Люберцы 2018–2021 | 190 | 6,68 | Московская область | 1,4% |
| Слава | 176 | 29,79 | Москва в старых границах | 1,3% |
| Переделкино Ближнее | 168 | 11,93 | Новая Москва | 1,3% |
| Большое Путилково | 159 | 7,72 | Московская область | 1,2% |
| Императорские Мытищи | 158 | 4,87 | Московская область | 1,2% |
| Светлый мир «Станция Л» | 154 | 7,16 | Москва в старых границах | 1,2% |
По данным Аналитического центра Циан
«Цены на первичном рынке Московского региона в мае увеличились сразу на 2,3% — достаточно сильно на фоне изменений ~1% в предыдущие месяцы.
Рост стоимости жилья при стагнирующих доходах населения вместе с сокращением рабочего месяца на треть привели к уменьшению количества сделок по сравнению с апрелем, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.
— Новые условия льготной ипотеки в Московском регионе фактически обнуляют эту программу, поэтому рост количества сделок в ближайшие месяцы представляется маловероятным».
*Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Фото в начале статьи: ЖК «Квартал “Спутник”»/cian.ru
Эксперты: за год столичные застройщики продали вдвое больше жилых комплексов по схеме Trade-in, чем годом ранее — Новости ЕРЗ.РФ
О необходимости этой меры было заявлено в четверг на очередном заседании Правительства РФ.
Ожидаемый объем собираемых пошлин в августе — декабре текущего года составит около 165 млрд руб.
Указанные средства планируется направить на компенсацию удорожания строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.
www.stroitelcentr.ru
Выступая на заседании Правительства, глава Минэкономразвития Максим Решетников (на фото), отметил, что с конца 2020 года наблюдается рост цен на металлопродукцию во всем мире. Так, за пять месяцев этого года экспортные цены на черные металлы выросли на 30% в годовом выражении, а на цветные — на 50%.
www.gubernator.permkrai.ru
«С учетом того, что металлургия — экспортно-ориентированная отрасль (у нас примерно 35–40% продукции черной металлургии идет на экспорт), рост мировых цен влечет удорожание металлопродукции на внутреннем рынке, поэтому идет удорожание строительства объектов, в первую очередь социальных объектов, инженерной инфраструктуры», — уточнил Решетников.
www.yandex.ru
Напомним, что рост цен на стройматериалы — в особенности на металлопродукцию — стал одной из причин существенного подорожания квартир на рынке новостроек в РФ по итогам прошлого года и в начале текущего.
Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, конец 2020-го — начало 2021 года были отмечены удорожанием строительных материалов на всей территории РФ, в среднем на 15%. Особенно сильно в IV квартале 2020 года выросли цены на металлопродукцию строительного сортамента — до 50 %, а по ряду позиций (арматура) — до 100 %.
В указанный период, по данным ЦБ, цены на алюминий выросли на 69%, на никель — на 46%, на цинк — на 49%, на палладий — на 57%.
www.сз-саратов.рф
На фоне роста цен экспорт российского металла за границу растет (это выгодно металлургам, чья прибыль по итогам I квартала этого года выросла относительно аналогичных периодов прошлых лет в 3,5 раза — до 570 млрд руб.), следовательно — внутренний рынок еще более оголяется, что ведет к дальнейшему подорожанию металлопродукции и производных от нее изделий, подчеркнул глава Минэкономразвития.
В москве вдвое выросли продажи дорогого и сверхдорогого жилья
За январь-март прошлого года в столичных новостройках был реализован по договорам долевого участия 191 лот с бюджетом более 50 млн рублей ( в том числе, 62 лота дороже 100 млн рублей).
В начале 2021-го покупательская активность в категории дорогой и сверхдорогой недвижимости усилилась в два раза. По данным Urbanus.
ru за три месяца состоятельные клиенты выкупили у московских застройщиков 382 квартиры и апартамента с бюджетом от 50 млн рублей. У 117 юнитов бюджет превышает 100 млн рублей.
Существенно изменилась и география сделок с высокобюджетными продуктами. Год назад адресная сеть насчитывала 28 проектов, в январе-марте 2021-го она расширилась до 40 новостроек.
Причем 60,2% реализованных лотов приходится на шесть жилых комплексов, два из которых («Остров» и «Бадаевский») дебютировали в первом квартале 2021 г.
и еще один (Victory Park Residences) – в четвертом квартале 2020 г.
Кроме того, в 2021 г. проявилась тенденция к децентрализации рынка высокобюджетного жилья. В январе марте 2020 г.
две трети объектов (64,9%) с бюджетом от 50 млн рублей были куплены в новостройках Центрального административного округа.
Причем спрос по большей части аккумулировался в Пресненском районе (30,4% реализованных лотов) и Хамовниках (23,0% реализованных лотов). Среди нецентральных локаций выделялись Раменки (28,3% реализованных лотов).
В текущем году удельный вес ЦАО в структуре сделок с высокобюджетной недвижимостью сократился до 49,7%. В число базовых локаций выдвинулось Дорогомилово, где зарегистрировано 90 продаж (23,6% реализованных лотов).
По уровню спроса оно устает только Пресненскому району (26,2% реализованных лотов). Запуск проекта «Остров» вывел в тройку лидеров район Хорошево-Мневники (12,3% реализованных лотов), который обошел Хамовники (11,0% реализованных лотов).
В свою очередь, удельный вес района Раменки снизился за год до 7,3%.
Увеличение спроса на высокобюджетные объекты напрямую связано с увеличением предложения. Подъем цен на недвижимость привел к тому, что в категорию 50+ млн рублей перешли сотни лотов из более низких бюджетных фракций.
Прибавим к этому упомянутый выход на рынок трех крупных проектов премиум-класса. Еще раз подтверждается, что в Москве всегда есть достаточно широкая аудитория, всегда готовая к дорогостоящим покупкам.
Как только застройщики активируют новые проекты, она всегда откликается на свежее предложение.
Цены на новостройки в Новой Москве выросли за год на четверть :: Жилье :: РБК Недвижимость
Основная причина — высокий спрос, поскольку низкие по сравнению с другими районами Москвы цены, столичная прописка и быстрое развитие метро делают новостройки ТиНАО привлекательными
Elenstone/shutterstock
В третьем квартале 2020 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Новой Москвы выросла на 25% к прошлому году — до 154,9 тыс. руб. К второму кварталу показатель увеличился на 9% — в августе «квадрат» на присоединенных территориях стоил 142,2 тыс. руб., сообщили в риелторской компании «Метриум».
В третьем квартале 2020 года средняя стоимость квартиры в Новой Москве составила 8,33 млн руб., что на 19% больше, чем год назад. Студии подорожали на 25% — до 5,1 млн руб. за 25,5 кв. м, однушки — на 24%, до 6,8 млн руб. за 39,4 кв. м, двушки — на 20%, до 9 млн руб. за 60,5 кв. м, трешки — на 16%, до 11,4 млн руб. за 81,2 кв. м, пояснили аналитики «Метриума».
В Новомосковском административном округе (НАО), где сосредоточено 98% предлагаемых в Новой Москве квартир, новостройки продаются в среднем по 156,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Год назад квадратный метр стоил 124,7 тыс. руб., то есть цены в этом округе выросли на 26%.
В Троицком административном округе (ТАО) предложение жилья в новостройках ограничено, поэтому цены выросли сильнее — на 31%. Средняя стоимость 1 кв. м в третьем квартале составила 87,3 тыс. руб. по сравнению с 66,7 тыс. руб. годом ранее.
Тенденцию роста цен на новостройки в ТиНАО подтвердили в агентстве недвижимости «Азбука жилья». «Увеличение стоимости обусловлено высоким спросом на первичном рынке.
В Новой Москве цены ниже, чем в остальных районах столицы, но при этом есть московская прописка и интенсивное развитие метро — все это повышает привлекательность местных новостроек», — рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Программа льготной ипотеки также разогревает этот рынок, добавил Дарусенков. Если в Старой Москве под ее требования подпадает 60% жилья в новостройках, то в Новой Москве — это почти полный объем имеющегося предложения, пояснил он.
Продажи московских новостроек в сентябре 2020 года выросли вдвое за месяц. Ажиотаж на рынке первичного жилья был связан с неопределенностью по поводу перспектив льготной ипотеки. Большинство покупателей решили не откладывать покупку, опасаясь, что программа выдачи льготной ипотеки под 6,5% закончится в ноябре. В конце октября правительство продлило ее до 1 июля 2021 года.
Где купить квартиру в ТиНАО — обзор новостроек
Пройденный этаж: число новостроек в крупных городах за год выросло вдвое
За год количество новостроек на раннем этапе строительства в крупных городах выросло в 1,5–2,5 раза. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости.
В условиях всё еще достаточно высокого спроса, нехватки предложения, а также адаптации значительной части компаний к проектному финансированию девелоперы начали активно выводить новые проекты. После выхода из локдауна застройщики запустили реализацию отложенных проектов.
Ранее сформировавшийся дефицит, вызвавший беспрецедентный рост цен на первичное жилье, будет устранен, указали эксперты. Увеличение предложения должно стабилизировать цены, полагают специалисты.
Новый выход
В январе–мае 2021 года на российский рынок жилья вышло 1,6 тыс. новых проектов общей площадью 15,3 млн кв. м (в соответствии с датой опубликования первой проектной декларации), рассказали «Известиям» в Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ).
Это около 15% от всего объема нынешнего жилищного строительства в стране. За аналогичный период 2020-го на рынок вывели примерно 1 тыс. объектов площадью 8,5 млн кв. м, что составляло 7,5% от всего объема. То есть объем новых проектов вырос вдвое.
Кроме того, зафиксировано увеличение средней площади новых объектов — в 2021 году она составляет 9,1 тыс. кв. м, годом ранее аналогичный показатель равнялся 8,6 тыс., рассказали в ЕРЗ.
На фоне ажиотажного спроса на новостройки в прошлом году доля квартир на ранней стадии строительства рекордно снизилась в большинстве крупных городов России — до 15–20% от общего объема предложения, сказал руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. В том числе это привело к росту цен на жилье.
По его словам, сейчас во всех крупных городах страны начал восстанавливаться объем предложения квартир в домах на ранней стадии строительства. В условиях еще достаточно высокого спроса девелоперы начали активно запускать новые проекты, адаптировавшись к реалиям, связанным с пандемией и введением эскроу-счетов.
— Активнее всего объем предложения на ранней стадии строительства вырос в Москве (в 2,5 раза), Санкт-Петербурге (2,2 раза), Екатеринбурге (2 раза), Самаре и Казани (1,8 раза), Тюмени и Новосибирске (1,5 раза), — сообщил Сергей Зайцев.
В Москве 40% новостроек массового сегмента находится на начальных стадиях строительства — из почти 12 тыс. квартир 4,7 тыс. продаются в домах на этапе котлована, рассказали аналитики компании «Метриум». За последний год предложение таких новостроек увеличилось в 2,5 раза, добавили там.
По данным «Метриума», на следующем этапе строительства — монтаж этажей — представлены 33% квартир в новостройках Москвы. На выбор у покупателей порядка 3,9 тыс. квартир в таких домах.
Год назад их доля была примерно такой же — 32% (4,4 тыс. квартир). В объектах на стадии отделочных работ — 24% предложения (2,9 тыс. квартир). За год таких вариантов жилья стало заметно меньше.
В мае 2020 года на этом этапе застройщики продавали 39%, или 5,3 тыс. квартир.
И меньше всего возможности у потенциальных клиентов купить квартиру у девелопера в готовой новостройке. В мае 2021 года доля предложения такого жилья снизилась до 3%, тогда как год назад она составляла 13%. Количество квартир в продаже снизилось с 1,7 тыс. до 400 единиц, рассказали аналитики.
Курс на стабилизацию
За последний год заметно выросли цены на стройматериалы. Металл за год подорожал примерно вдвое, так же увеличилась стоимость древесины, цены на бетон прибавили 30%, рассказал генеральный директор Optima Development Давид Худоян.
Дорожают базовые материалы для строительной отрасли, что вызывает цепную реакцию повышения расценок на всё прочее: трубы, металлоконструкции, отделочные материалы и так далее, отметил он.
По мнению представителя девелопера, основная причина этому — агрессивная ценовая политика отечественных производителей, которые стремятся повысить внутренние цены до мировых.
В совокупности с дефицитом предложения и высоким спросом на жилье это сказалось на динамике стоимости жилья. За прошлый год в среднем по России квартиры в новостройках подорожали на 19%.
Увеличение же объема предложения квартир на старте продаж, которые обычно продаются дешевле, чем на более поздних этапах строительства, может привести к стабилизации ситуации и затормозит рост средней стоимости квадратного метра, полагает Сергей Зайцев.
Также к замедлению роста цен на жилье приведет ужесточение условий льготной ипотеки, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
С 1 июля ставка по программе составит 7% годовых, а предельная сумма будет единой для всех регионов — 3 млн рублей, заявлял ранее президент Владимир Путин.
Сейчас ставка равняется 6,5%, лимиты на покупку первичного жилья достигают 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для остальных регионов — 6 млн рублей.
Летом можно прогнозировать снижение покупательской активности, которое не позволит застройщикам заметно поднимать цены.
А осенью, с началом нового делового сезона, цены будут меняться в пределах инфляции, которая может составить 4–5%, высказал мнение Андрей Колочинский.
Но пока не наступила хотя бы временная стабилизация эпидемиологической обстановки, уверенно делать прогнозы сложно, добавил эксперт.
В любом случае основным фактором ценовых колебаний на рынке первичного жилья остается баланс спроса и предложения, добавил директор департамента закупок ГК «А101» Георгий Криницын.
При наиболее позитивном сценарии, когда ключевая ставка останется на уровне 5,5% или вырастет до 6%, на рынок продолжат выходить новые проекты, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Это позволит удержать спрос на высоком уровне. Динамика цен на новостройки может превысить инфляцию, но в итоге замедлится из-за повышения активности застройщиков и насыщения рынка, полагает он.
Навстречу переезду: где купить дешевую квартиру в Подмосковных новостройках
Спрос на квартиры в новостройках Московской области за март-апрель 2019 года вырос до 37% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты ожидают дальнейшего роста цен в связи с изменениями в финансировании застройщиков. Сколько стоят квартиры в новостройках Подмосковья и где можно купить самое доступное жилье, читайте в материале РИАМО.
Мода на «евродвушки»
© РИАМО, Николай Корешков
Популярными предложениями в Московской области остаются малометражные однокомнатные квартиры, студии и небольшие квартиры евроформата. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, средняя площадь наиболее востребованных квартир на рынке составляет 46 квадратных метров.
«На однокомнатные квартиры средней площадью в 38 квадратных метров приходится 43% спроса», — говорит собеседница РИАМО. Кроме того, по словам Кузнецовой, покупатели активно интересуются двухкомнатными квартирами средней площадью 57 квадратных метров — их доля составляет 30% от общего объема продаж.
Еще 15% — это студии площадью 26,5 квадратных метров. Трёхкомнатные квартиры в 72 квадратных метра занимают 10% рынка. Оставшиеся 2% — это многокомнатные квартиры средней площадью в 105 квадратных метров.
— Спросом у покупателей пользуются видовые двухкомнатные с европланировкой, когда кухня объединена с гостиной, — уточняет коммерческий директор девелоперской компании RDI, входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области (АЗМО), Валерий Кузнецов. — Активный интерес вызывают доступные предложения.
По словам Наталии Кузнецовой, с начала 2019 года 60% продаж в Московской области сосредоточено в десяти локациях.
В лидерах: городской округ Красногорск – 15%, Ленинский городской округ – 13% и городской округ Люберцы — 11%. Ещё по 10% продаж приходятся на городской округ Мытищи и Железнодорожный — часть Балашихи.
Доля Одинцовского городского округа — 7%. Химки занимают 5%, Котельники и Долгопрудный — по 4%, Домодедово — 3%.
Мошенники и опасные новостройки: Как купить квартиру без риска>>
Анатомия цен
© РИА Новости, Кирилл Каллиников
На ценовую политику застройщиков в Подмосковье влияет ряд факторов: конкурентное окружение, соотношение спроса и предложения в конкретном районе, наличие социальной инфраструктуры, транспортная доступность и природное окружение.
Один из ключевых факторов — удаленность объекта от МКАД. Как отмечает Наталия Кузнецова, средняя цена квадратного метра жилья в ближайшем Подмосковье сегодня составляет 98 тысяч рублей.
Для среднего Подмосковья этот показатель равен 72 тысячам рублей, а для дальнего — 49 тысячам рублей.
К самым дорогим локациям Московской области относятся: городской округ Красногорск — 101,4 тысячи рублей за квадратный метр, городской округ Котельники — 100,5 тысячи рублей, Одинцовский городской округ — 99,8 тысячи рублей, городской округ Люберцы — 95,8 тысячи рублей и городской округ Химки — 93,9 тысячи рублей.
При этом самые доступные локации: городской округ Орехово-Зуево — 46,1 тысячи рублей за квадратный метр, городской округ Ивантеевка — 45,3 тысячи рублей, городской округ Егорьевск — 44,1 тысячи рублей, Сергиево-Посадский городской округ — 43,7 тысячи рублей и Волоколамский городской округ — 39,1 тысячи рублей.
«В этом году на рынке Московской области появились новые интересные проекты от известных застройщиков.
Это продуманные современные жилые комплексы с достаточным количеством квартир евроформата, однокомнатных квартир и студий. По качеству они соответствуют объектам комфорт-класса на территории Новой Москвы.
В таких комплексах квартиры можно купить как с финишной, так и с предчистовой отделкой», — рассказывает Кузнецова.
По словам эксперта, можно выделить доступные по минимальной цене проекты ближайшего Подмосковья, на которые к тому же действуют скидки. Это ЖК «Малина», бывший «ЭкоПарк Нахабино», и ЖК «Красногорский», где минимальная стоимость квартир начинается от 1,6 миллиона рублей.
В находящемся неподалёку ЖК «Путилково» бюджет для покупки квартиры стартует с 2,1 миллиона рублей. Лучшие предложения Одинцовского городского округа: ЖК «Инновация» с минимальной стоимостью квартиры 2,3 миллиона рублей и ЖК «Одинград» — от 2,7 миллиона рублей.
Самые дешёвые квартиры в Ленинском городском округе можно найти в ЖК «Государев Дом» и «Пригород Лесное» — от 2,3 миллиона рублей, а также в ЖК «Восточное Бутово» — от 2,6 миллиона рублей.
Как согласовать перепланировку квартиры в Подмосковье>>
Пути к новоселью
© РИАМО, Николай Корешков
Среди способов оплаты жилья в Подмосковье лидируют кредиты. На ипотечные сделки приходится порядка 70% от общего объема, отмечают эксперты. Наполовину целевую аудиторию составляют региональные покупатели, которые приобретают в Московской области своё первое жильё. Рассрочка не распространена, а 100% оплата фигурирует при покупке небольших по площади и недорогих объектов недвижимости.
По словам Кузнецовой, значительное число покупателей продают свое региональное жилье, для приобретении квартиры в Московском регионе. Также некоторые покупатели, проживающие в области, улучшают жилищные условия, обменивая «вторичку» на новостройку, в том числе с помощью услуги trade-in.
«Услуга trade-in позволяет девелоперам расширить круг потенциальных покупателей. Программа даёт возможность людям, стесненным в средствах, но обладающим недвижимостью, приобрести квартиру. При условии, что для операций trade-in подходит только юридически чистое жилье», — рассказывает Валерий Кузнецов.
Для многих trade-in — единственная возможность сменить старое жилье на квартиру в новом жилом комплексе с развитой инфраструктурой. И по словам экспертов люди все чаще пользуются условиями этой программы. Во-первых, человек может забронировать квартиру в новостройке на несколько месяцев в ожидании продажи имеющегося жилья. Во-вторых, покупатель фиксирует цену покупки на этот период.
Между тем у программы trade-in, как у любой рыночной истории, есть неизбежные риски. Если жилье клиента по выставленной цене не продается, и участник программы не приобретает квартиру в новостройке в указанный срок, то уплаченные за участие в программе деньги «сгорают». Поэтому важно устанавливать адекватную цену на свою недвижимость.
Однако по мнению Кузнецова риски несопоставимы с возможной выгодой. «Купить с нуля новое просторное жильё под силу немногим. А имея определенную сумму от продажи старой недвижимости, поднакопить дополнительные средства или взять небольшую ссуду могут значительно большее число людей. И мечта о новой квартире становится реальностью», — резюмирует Валерий Кузнецов.
Туманные перспективы
Если говорить о тенденциях на рынке недвижимости Московской области, то в этом году они положительные. С начала года наблюдается прирост продаж на 6,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом спрос на проекты в ближайшем Подмосковье увеличился на 20%.
— Всплески пришлись на март-апрель, спрос вырос на 34-37%, в июне — на 30%, — говорит Наталия Кузнецова. — Это связано с появлением новых проектов с высокими качественными характеристиками и удобной транспортной доступностью. На проекты в дальнем Подмосковье спрос упал на 38%.
В 2019 году в Московской области наблюдается стабилизация рынка, отмечает коммерческий директор компании-застройщика ГК ФСК, входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области (АЗМО) Ольга Тумайкина. По её словам, в 2014 — 2017 годах наблюдался переток покупательского спроса из Подмосковья в Москву. При этом с каждым годом на рынок выводилось все меньше проектов.
«При сжатии спроса у недобросовестных застройщиков возникли проблемы, что привело к заморозке или затягиванию сроков стройки, банкротствам и появлению обманутых дольщиков», — объясняет Тумайкина.
По словам эксперта, в 2019 году рынок сбалансировался по спросу — в продажу поступили 3,6 миллиона квадратных метров жилья — и очистился от непрофессионалов. Сегодня в Подмосковье достраиваются проблемные объекты. На рынке работают в основном крупные надежные компании, у которых нет проблем со спросом и продажами квартир.
В то же время, по мнению Валерия Кузнецова, в перспективе количество предложений на рынке новостроек в Подмосковье будет сокращаться. На это влияют несколько факторов: падение доходов населения и ограниченный спрос, осторожность застройщиков из-за введения новых правил, отсев некоторых проектов из-за отказов в финансировании и более длительные сроки согласования с банками.
— Баланс спроса и предложения в регионе пока сохранится, — отмечает эксперт. — Дефицита квартир, как и затоваривания рынка, не ожидается.
Цены на жилье в подмосковных новостройках вырастут примерно на 10-15%. Сказывается тенденция общего подорожания на рынке жилья, связанного с введением новых правил.
Застройщики переходят на банковское финансирование, что означает дополнительные издержки по выплате процентов.
Спрос в Подмосковье увеличивается из-за роста цен на квартиры в столичных объектах, в том числе и в Новой Москве, добавляет Валерий Кузнецов. Недвижимость за МКАДом заметно дешевле, при этом качество многих проектов не хуже, а с учетом природного окружения даже лучше, чем в столице.
По мнению экспертов, есть перспективы и у проектов за Малым бетонным кольцом. Интерес к ним начинает увеличиваться. Однако тенденция пока не формирует большой спрос. Потребуется время, чтобы она проявилась более четко. Хотя города дальнего Подмосковья уже начинают конкурировать за новых жителей. Победу одержат те, кто предложит наилучшую инфраструктуру и более комфортные условия для жизни.
Сколько стоят квартиры в Подмосковье>>
Названы города Подмосковья, в которых новостройки выросли в цене до 42% из-за МЦД!
21 ноября 2019 года состоялся запуск первых двух Московских центральных диаметров. МЦД-1 соединил Лобню и Одинцово, МЦД-2 — Нахабино и Подольск.
Диаметры поехали, пусть и не сразу идеально. А вместе с ними повысилась привлекательность нового жилья рядом с новыми станциями МЦД. Предприимчивые граждане озаботились покупкой жилья в таких новостройках заранее — и правильно сделали.
Потому что цены начали расти еще до того, как МЦД поехали.
Их рост отмечался в течение года до запуска диаметров. В среднем стоимость квартир увеличилась на 10-14%, но в некоторых районах «квадрат» подорожал аж на 40%!
При этом МЦД практически не повлияли на недвижимость в границах «старой» Москвы. Это понятно — диаметры проходят в локациях, в которых уже есть станции метро или МЦК.
Основной бум пришелся на новостройки за МКАДом — в Новой Москве и подмосковных городах, которые расположены в зоне влияния новой транспортной системы.
Самый высокий рост цен отмечен в поселении Щербинка в Новой Москве, через которое проходит МЦД-2. Здесь за последний год новостройки подорожали на 42% — до 126 тыс. рублей за квадратный метр.
За несколько недель до старта МЦД на 10% скакнули цены в таких городах как Лобня, Подольск, Одинцово, Долгопрудный и поселке Нахабино
Эксперты прогнозируют, что в начале 2020 года возможен более существенный рост цен на новостройки в этих населенных пунктах. К тому времени система МЦД будет приведена в порядок, и жители полноценно почувствуют удобство и выгоду от нового вида транспорта.
Одно дело — какие-то далекие перспективы, другое — вот они, МЦД, уже есть!
Подорожала (и будет дорожать дальше) и аренда квартир, расположенных в пешей доступности от станций МЦД. Но даже после увеличения ставок снимать жилье в области будет намного доступнее, чем аналогичное в Москве.
Капитан Очевидность предрекает, что вскоре подорожают квартиры рядом с МЦД-3.
Недавно московские власти сообщили, что третий диаметр «Зеленоград — Раменское» будет построен за 2-3 года. Длина МЦД-3 составит 88 км, на линии разместятся 43 станции, на 12 из которых можно будет пересесть на метро, МЦК и наземный транспорт.
А там не за горами — в этом веке точно — запуск МЦД-4 «Железнодорожный — Апрелевка» и МЦД-5 «Пушкино — Домодедово». Инвесторам уже пора начинать задумываться о том, в какие новостройки можно будет выгодно вложить средства.
Московские центральные диаметры называют еще наземным метро, соединяющим столицу и область. Новые маршруты электричек свяжут удаленные друг от друга направления железной дороги Московского региона:
- Белорусское и Савеловское,
- Курское и Рижское,
- Ленинградское и Казанское,
- Киевское и Горьковское,
- Ярославское и Павелецкое.
МЦД обещают стать комфортными как для москвичей, так и для жителей Подмосковья. Первые получат новые маршруты городского транспорта с меньшим количеством пересадок, вторые — удобную транспортную инфраструктуру.
На сайте Стройкомплекса Москвы сообщается, что первые два диаметра за первую неделю работы перевезли более 3,1 млн пассажиров.
Ранее на пригородных ж/д направлениях количество поездок было гораздо скромнее.
Кстати, на МЦД-1 с 9 декабря количество вагонов в поездах «Иволга» увеличат с 7 до 11. В первый день работы МЦД пассажиры были неприятно удивлены тем, что новые «Иволги» короче обычных электричек. Власти учли замечания! Обкатка удлиненных поездов началась в конце ноября.
Начало положено — первые диаметры уже повысили привлекательность некоторых локаций в Подмосковье, основная проблема которых — транспортная доступность, точнее, недоступность. Область становится всё ближе к столице, и жилье в ней становится ликвиднее, а значит — дороже.