После открытия МЦК многие ожидают изменения стоимости жилья в близлежащих районах. Эксперты полагают, что сильных модификаций ждать еще рано, но цены, скорее всего, еще вырастут. Кроме того, потоки пассажиров будут способствовать ухудшению качества жизни в данных районах.
Московское центральное кольцо (МЦК) работает уже несколько месяцев, магистраль запустили для того, чтобы снять нагрузку с центральных станций метрополитена. Многие районы стали обладать гораздо более удобной транспортной доступностью, чем раньше. Как отразится запуск столь важной пассажирской артерии на ценах на недвижимость, обсуждаем с экспертами.
Шум поездов под окнами москвичей негативно отразится на динамике цен
На данный момент еще сложно проследить конкретное влияние новой магистрали на рынок недвижимости, однако во многих районах динамика цен может быть отрицательной, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
— МЦК проходит через сложившиеся на данный момент районы Москвы, с уже развитой транспортной инфраструктурой и станциями метро. А появление новой магистрали под окнами жилых домов может отрицательно отразиться на ценах.
Несмотря на использование экранов, шум от поездов все равно будет слышен.
Есть и еще один минус: в жилых районах планируется развернуть строительство транспортно-пересадочных узлов, теперь горожане будут вынуждены мириться со стройкой и грохотом под окнами еще много времени.
Однако не все факторы будут играть на понижение цен: районы, которые раньше размещались далеко от метро, теперь станут доступнее. Многим жителям теперь не придется преодолевать значительные расстояния пешком либо стоять в пробках. Так что для многих владельцев квартир недалеко от «второго кольца» появится причина увеличить цену, — прогнозирует эксперт.
Согласна с Литинецкой и Татьяна Набатова, генеральный директор АН «Влада» г. Москвы, партнера КР «Мегаполис-Сервис». Эксперт обращает внимание на то, что слишком рано еще ждать изменений на рынке, прошло еще мало времени с открытия магистрали:
— Я бы не стала утверждать, что с открытием МЦК жилая недвижимость в районах, где проходит эта транспортная сеть, подорожала или резко стала пользоваться повышенным спросом у покупателей.
Во всяком случае, мониторинг ситуации каких-то существенных изменений в данном сегменте не выявил.
Скажем так, делать глубокие выводы здесь еще преждевременно, ведь с момента запуска поездов по Московскому центральному кольцу прошло очень мало времени, рынок просто не успел среагировать в сторону какого-либо изменения.
Стоимость квартир и аренда в некоторых районах уже увеличились
Руководитель компании LIANA, партнера агентства недвижимости «Мегаполис-Сервис», Никита Орлов считает, что появление МЦК будет влиять на повышение цен. По его данным, в ряде районов стоимость квадратных метров уже выросла. Не отстают от продавцов и рантье: многим нанимателям уже приходится выкладывать за жилье на несколько тысяч рублей больше, чем прежде. Эксперт:
— В Коптеве, Метрогородке, Хорошово-Мневниках и Нижегородском районе цены уже выросли. Мы уже видим увеличение от 0,5 до 11%. Арендаторы во всех районах, прилегающих к МЦК, взвинтили цены на 2-5 тысяч рублей.
Земля рядом с пересадочными узлами у МЦК теперь будет пользоваться большим спросом.
После того, как была запущена новая транспортная артерия, многие жители столицы стали экономить время, для кого-то путь на работу сократился в два раза — разумеется, это повлияет на рост стоимости недвижимости.
Если я раньше тратил на поездку от платформы Окружная до станции метро «Ботанический сад» примерно 50 минут на общественном транспорте, то на МЦК я проделываю этот путь всего за 6 минут. А вот товарных поездов, появлением которых на «втором кольце» так пугали, я пока ни разу не видел.
Татьяна Набатова разделяет точку зрения коллеги на ситуацию на рынке аренды. Но, в отличие от Орлова, эксперт не ждет сильного увеличения цен. Влияет на ситуацию большое количество предложений в Москве:
— Что касается аренды, то и квартиры, и офисы вблизи пересадочных станций пользуются популярностью, спрос на них начинает постепенно расти, и это уже заметно.
Процесс, можно сказать, в самом начале пути, но люди уже успели оценить все преимущества этого вида транспорта, который для многих стал прекрасной альтернативой метро.
Однако, несмотря на заметное повышение спроса, арендная плата и по жилой недвижимости, и по коммерческой остается на прежнем уровне.
Это связано как с большим количеством предложений на рынке, так и с макроэкономическими реалиями, в том числе и с относительно невысокой платежеспособностью населения. Поэтому те собственники, которые пытаются завысить арендную плату под предлогом близости объекта к МЦК, рискуют просто не найти арендатора или искать его очень долго.
Пока еще рано говорить о новой нише на московском рынке недвижимости
Управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19») Андрей Колочинский считает, что еще рано говорить о специфическом спросе именно на квартиры у МЦК:
— Роста цен стоит ждать через некоторое время: люди должны понять, насколько удобно ездить по этой дороге, что МЦК сокращает время и не надо теперь ехать в центр и пользоваться Кольцевой веткой метро. Когда же это произойдет, будет сформирован новый сегмент рынка, появится спрос именно на квартиры у МЦК. Но об этом говорить пока рано, если цены и вырастут, то не более чем на 5%.
МЦК не ударит по проектам бизнес-класса
Исполнительный директор компании ФЦСР Павел Телушкин говорит о том, что представители московского «среднего класса» не будут против появления недалеко от своих домов «второго кольца»:
— Не думаю, что стоит ждать сильных колебаний цен на недвижимость у МЦК. Не будем забывать: когда наступает период рецессии, спекулятивное повышение цен способно сильно повлиять на ликвидность проекта.
Кроме того, замечу: появилось распространенное мнение, что новое «кольцо» ударит по проектам бизнес-класса — все это не верно. Уже давно «средний класс» пользуется метро, и новый вид транспорта скорее вызовет одобрительные отзывы здесь.
Дети многих вполне состоятельных людей, а также обслуживающий персонал передвигаются с помощью общественного транспорта.
Оценка аналитиков: плюсы, минусы, перспективы развития
Александр Орельчиков, заместитель руководителя департамента аналитической службы компании «НДВ-Недвижимость», ожидает в будущем роста цен на недвижимость у МЦК до 15%, но на данный момент изменений аналитики не отмечают:
— Анализ роста цен на жилье свидетельствует, что с улучшением транспортной доступности увеличивается привлекательность жилья и его стоимость. Открытие новой станции метрополитена способствует росту цен на жилье в ближайших микрорайонах на 10-15%.
После открытия МЦК в сентябре этого года на рынке новостроек, вблизи которых открылись станции МЦК, явного роста цен не отмечено, — продолжает Орельчиков.
— Изменение цен по данным новостройкам обусловлено повышением строительной готовности проектов и покупательской активностью населения.
В ряде проектов, вышедших на реализацию в последние месяцы, цена предложения уже учитывает наличие станций МЦК и, как следствие, повышения их транспортной доступности.
К уже перечисленным экспертами аспектам Орельчиков добавляет влияние дороги на развитие инфраструктуры районов:
— МЦК существенно повышает мобильность горожан благодаря наличию удобных пересадок на метро, электрички и наземный транспорт. Рядом со станциями формируется развитая социально-бытовая и торговая инфраструктура, что обеспечивает комфортность проживания. Ну и, как следствие, повышается стоимость жилья, что немаловажно для собственника в случае ее продажи.
Минусами от открытия МЦК, по мнению Орельчикова, для рынка недвижимости могут стать следующие факторы:
— Во-первых, пешеходные потоки людей, пользующихся услугами МЦК, могут проходить через комплекс, по внутридворовой территории, что приведет к загрязнению территории и ухудшению безопасности жителей. Во-вторых, дворы близлежащих к станциям МЦК домов, при недостаточно большой перехватывающей парковке, будут использоваться автовладельцами в качестве бесплатной стоянки.
Начинается застройка промзон, расположенных у МЦК
Стоит ли ждать в этих районах массовой застройки? По данным Александра Орельчикова, уже активно осваиваются территории промзон, примыкающих к МЦК:
— Вблизи станций МЦК в настоящее время планируются проекты комплексной жилой застройки территорий промзон № 56 «Грайвороново», № 27 «ЗИЛ», № 22 «Соколиная гора», № 50 «Алтуфьевское шоссе», № 6 «Силикатные улицы». На территории данных промзон в настоящее время возводится один или несколько жилых комплексов. Например, ЖК «Хорошевский» и многие другие.
Запуск МЦК стимулировал вывод 22 проектов на прилегающих территориях
Темпы ввода новых проектов на территориях вокруг МЦК резко ускорились в 2015 году — за год до запуска кольца. Максимальное количество проектов стартовало в 2016-м
Аналитики ФСК «Лидер» оценили влияние запуска Московского центрального кольца (МЦК) на темпы освоения примыкающих к нему промзон. Темпы ввода новых проектов на территориях вокруг МЦК резко ускорились в 2015 году — за год до запуска кольца, максимальное количество проектов стартовало в 2016-м.
Открытие нового транспортного кольца стимулировало активное точечное развитие промышленных территорий прилегающего пояса.
Если в 2011 году новых проектов на этих участках не выводилось вообще, то в 2012-м стартовало два проекта, в 2013-м — пять, в 2014-м — два.
За год до запуска МЦК темпы резко ускорились, и в 2015 году стартовало уже семь проектов на прилегающих территориях, в 2016-м — 12. С начала 2017 года заявлено еще три проекта.
В 16 проектах предлагаются квартиры, в 13 — апартаменты, в двух проектах предлагаются как квартиры, так и апартаменты. Проекты относятся к ценовому сегменту от стандарт- до бизнес-класса, стоимость на квартиры и апартаменты, исключая проекты в «Москва-Сити», варьируются от 110,5 тысячи до 535,4 тысячи рублей за кв. метр.
Особенность МЦК в том, что на юге столицы оно проходит ближе к центру, соответственно, там отмечается и максимальная стоимость квадратного метра в новых проектах. На севере классность проектов в основном определяется тем, насколько развитым был район до старта МЦК.
«Так, наш ЖК «Поколение», который строится в районе Отрадное, в пешей доступности от станции метро «Владыкино», мы относим к классу «комфорт плюс», — рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
— Помимо удобного местоположения проект предусматривает более 40 вариантов планировок, включая двухуровневые квартиры, квартиры с 21-метровой кухней и так далее».
Павел Брызгалов отмечает, что запуск МЦК не сказался значимым образом на ценах. «Этот фактор мы изначально учитывали в ценообразовании, — поясняет он. — Однако очень наглядно влияние близости МЦК на спрос.
Мы проводили соответствующее исследование, по которому темпы продаж в «Поколении» на 8% превосходят средние показатели по рынку комфорт-класса и на 20% — темпы продаж одного из объектов комфорт-класса в том же районе, но без доступа к МЦК».
При этом, как отмечают в ФСК «Лидер», запуск МЦК стал для жителей «Поколения», скорее, приятным дополнением: ЖК расположен в шаговой доступности от ранее функционировавшей станции метро «Владыкино», но с открытием ТПУ «Окружная» появился новый беспересадочный маршрут, связывающий «Поколение» с центром города — станциями «Лужники», «Площадь Гагарина» и «Крымская».
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Московское центральное кольцо – суровая необходимость или очередной «мегапроект»? | Капитал страны
В минувшую субботу состоялся запуск пассажирского движения по Московскому центральному кольцу (МЦК). Церемония открытия была приурочена ко Дню города, на ней присутствовали президент РФ Путин и МЭР Москвы Собянин.
Начало движения по кольцу сопровождалось широким освещением в СМИ, правительственные сайты сообщают о том, что запуск МЦК является одним из крупнейших инфраструктурных проектов не только в Москве, но и в мире.
Чиновники обещают, что запуск МЦК существенно разгрузит городской транспорт, послужит толчком для развития бывших промзон столицы и станет импульсом для развития города. Эксперты в своих оценках эффективности данного проекта более сдержанны.
Насколько полезно открытие МЦК для города? Не является ли кольцо очередным мега-проектом, к которым так неравнодушно руководство страны?
Что представляет собой МЦК
Московское центральное кольцо – это железная дорога, которая считается 14 линией Московского метрополитена.
Кольцо является «обновленной версией» Московской кольцевой железной дороги (МКЖД), имеет протяженность 54 км и включает в себя 31 транспортно-пересадочный узел (ТПУ), которые соединяют «наземку» с «подземкой», а также с пригородными электричками.
При пересадках между метро и поездами МЦК покупать дополнительный проездной билет не требуется. На 17 ТПУ можно будет пересесть на 11 веток метрополитена, 10 станций позволяют пересесть на пригородные электрички.
На данный момент по МЦК курсируют скоростные поезда «Ласточка», вагоны которых оборудованы кондиционерами, информационными панелями, местами для инвалидов, имеются в вагонах туалеты, работает Wi-Fi. Немаловажно также, что в этих поездах можно перевозить велосипеды. Пассажиры отмечают удобство и комфорт вагонов, бесшумность при движении поезда.
Идея создать объединяющий транспортный контур в рамках единого тарифа не нова: при строительстве МЦК использовался опыт Берлина, где взаимосвязано функционируют электрички и метро – S-Bahn и U-Bahn. Подобная система работает в Стамбуле, в Токио «подземка» объединена с монорельсом, электричками и скоростными наземными поездами.
История создания кольцевой дороги
Идею «Московской круговой дороги», которая проходила бы по тогдашней границе города и соединила радиальные ветки железных дорог Москвы, высказал еще в 1870 году инженер-железнодорожник Андрей Горчаков. К тому времени в городе сходились 5 железнодорожных веток, и Москва являлась крупнейшим международным транспортным узлом.
Железнодорожные ветки эти были совершенно независимы, имели разных собственников, различный подвижной состав, собственные тарифы, свои правила перевозок и свой устав. Перевозку грузов между этими железными дорогами в Москве осуществляли ломовые извозчики, которых к концу века было уже около 30 тыс.
Для извозчиков идея Горчакова означала конец бизнеса. В итоге проект инженера был успешно «похоронен» при активном участии, как тогда сообщали газеты, известного конезаводчика графа Иллариона Воронцова-Дашкова.
Однако промышленный рост конца XIX века привел к тому, что объем грузоперевозок в столице ежегодно увеличивался на 5% , городская инфраструктура не справлялась с потоком транспорта, на Садовом кольце извозчики регулярно создавали пробки, возникли проблемы с уборкой улиц и многие другие трудности, что вынудило в итоге вернуться к вопросу усовершенствования транспортной инфраструктуры столицы. О необходимости строительства Окружной дороги заговорил известный железнодорожный магнат Федор Чижов и в 1897 году император Николай II распорядился начать ее строительство.
Был организован конкурс проектов Московской Окружной дороги, на котором победил проект инженера Петра Рашевского.
Борьба за тот или иной маршрут дороги шла ожесточенная – иностранные концерны, работавшие в России, отстаивали собственные интересы, и каждый из них лоббировал свой проект Окружной дороги, государственные чиновники «под шумок» скупали земельные участки в местах возможной прокладки дороги, потом «впаривая» втридорога эти земли заинтересованным сторонам.
Начальная смета проекта составляла более 50 млн руб. (около 4% тогдашнего госбюджета), под давлением министра финансов Витте была уменьшена до 30 млн руб.
, заказ достался Главному обществу российских железных дорог – акционерной компании, которую контролировали крупные иностранные банкиры.
По договору, Общество должно было получать прибыль первые 30 лет, после чего дорога переходила в собственность государства.
Утверждается, что победа в конкурсе проекта Рашевского произошла во многом благодаря лоббистским возможностям Siemens.
Кстати, сегодняшние «Ласточки», курсирующие по МЦК (и не только), производятся на совместном предприятии Siemens и российского предпринимателя Дмитрия Пумпянскго – «Уральские локомотивы». Предприятие пользуется большим расположением нашего Минтранса и обеспечено заказами до 2020 года.
Так или иначе, в жесткой конкурентной борьбе, сопровождавшейся организацией «революционных» выступлений рабочих, охотой на столичных полицейских, укрывавших руководителя строительства, убийством начальника сыскной полиции Москвы, покушениями на жизнь Рашевского, но в 1902 году строительство началось, а в 1908 году по Окружной дороге был пущен первый поезд.
При Союзе и до наших дней
Как пассажирский транспорт дорога у москвичей популярностью не пользовалась – сначала из-за дороговизны билетов, а в 20-х годах по районам пролегания кольца пустили трамваи и автобусы, которые сделали Окружную дорогу и вовсе непривлекательной для пассажиров. В итоге, с 1934 года по кольцу стали курсировать только грузовые поезда.
- В 1959 году дорогу пытались электрифицировать, но выяснилось, что низкие мосты не позволяют этого сделать, и до последнего времени на этой дороге приходилось использовать тепловозы.
- После развала Союза многие промышленные предприятия были выведены за пределы Москвы, грузопоток по кольцу стал падать, и шансов выжить у дороги практически не оставалось.
- Первая попытка спасти дорогу была предпринята в конце 90-х годов – был подписан протокол между Московским правительством и Министерством путей сообщения о реконструкции кольцевой дороги, позже подписывались еще соглашения о совместных усилиях Москвы и МПС по реконструкции дороги, однако к реальному выполнению этой программы приступили только в 2012 году.
- Эффективность кольца пока непонятна
Транспортная проблема в Москве стоит очень остро. И речь идет не только об автомобилях, но и о транспорте общественном. Кольцевая линия Московского метрополитена близка к пределу своих возможностей, возможности по строительству новых линий (так же как и наземных дорог ) в городе практически исчерпаны.
Протягиваются линии метрополитена в районы, отдаленные от центра города, но решить проблемы самого центра это помогает мало. Строится Третий пересадочный контур, который свяжет радиальные ветки метро и позволит разгрузить Кольцевую линию, но и этого будет недостаточно.
В такой ситуации любая возможность добавить городу транспортных «мощностей» окажется нелишней.
По заявлению чиновников, запланированный пассажиропоток через МЦК должен составить 75 млн человек в год, а к 2025 году возрасти до 300 млн человек в год, и это позволит разгрузить метрополитен на 15–20%.
По мнению некоторых экспертов, ожидания чиновников слишком оптимистичны.
Только треть пересадочных узлов МЦК связано с метрополитеном, совсем незначительное число ТПУ имеет короткий переход между станциями, большинство же предлагают пассажирам преодолевать наземные переходы, длина которых в отдельных случаях достигает 700 метров. Некоторые переходы не имеют эскалаторов, и пожилым людям приходится пользоваться лестницами. Удобных ТПУ, связывающих кольцо с электричками, нет вовсе.
Все это говорит о том, что стать популярным среди москвичей у железнодорожного кольца шансов не очень много.
Большие надежды московские власти возлагают на то, что МЦК будет способствовать развитию прилегающих к кольцу территорий – бывших промзон, которые в силу своей заброшенности иногда называют «ржавым кольцом». По замыслу чиновников, на этих территориях силами частных инвесторов будут строиться отели, офисные здания, торговые центры, жилые комплексы, будет создано 40 тыс. новых рабочих мест.
На сегодняшний день продан только один участок возле ТПУ «Ботанический сад»
под застройку отелями, торговыми и бизнес-центрами.
Московское правительство планирует за ближайшие два года выручить от продажи на аукционах участков вдоль МЦК до 19 млрд руб., и покрыть этим свои затраты на благоустройство прилегающих к кольцу территорий.
Насколько реалистичны планы правительства, сказать сложно.
В Москве (и не только) наблюдается спад деловой активности, бизнес-центры пустеют, строительство новых замораживается. Существенно уменьшился также поток покупателей в торговых центрах, и происходит это в районах вполне «обжитых», с хорошей транспортной доступностью.
В связи с чем московские власти решили, что МТЦ может как-то переломить ситуацию со спросом на коммерческую недвижимость в столице, непонятно. Доля жилой недвижимости в планах застройки территорий предполагается незначительной.
Посчитали – прослезились
Информация о совокупных расходах на реконструкцию МЦК, которая сообщается в прессе, отличается большим разнообразием. По данным заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, на реконструкцию кольца, строительство ТПУ и обустройство прилегающих территорий потрачено около 100 млрд руб.
Эту же цифру подтверждают и источники РБК – по их версии, главным инвестором проекта выступило ОАО «РЖД», вложив 74 млрд руб. в МЦК, еще 30 млрд руб. инвестировал город. По информации руководителя пресс-центра МЦК в Московском метрополитене Надежды Доржиевой, на проект израсходовано более 150 млрд руб. Такую же информацию сообщают «Ведомости».
В их варианте на проект израсходовано 72 млрд руб. федерального бюджета и 85 млрд руб. из городского.
Заряд оптимизма
Николай II затевал строительство Окружной дороги по причине промышленного бума и растущего грузового потока в столице. Сегодня ситуация в российской экономике несколько иная. За первые сутки бесплатного пользования МЦК, после массированной пиар-акции по центральным каналам ТВ и в прессе, пассажиропоток по кольцу составил 140 тыс человек.
В годовом выражении это соответствует примерно 50 млн пассажиров. Эта цифра существенно ниже запланированных правительством объемов пассажиропотока. И на это «удовольствие» только федеральный бюджет израсходовал средства, которых хватило бы на год «жизни» почти десятку таких городов как, например, Саратов.
Со всеми их расходами вообще, не только транспортными.
Чиновники говорят о том, что транспортные проблемы в Москве возникают из-за роста числа жителей столицы, увеличения количества приезжих из других регионов России, из-за того что значительное число жителей Подмосковья ездят на работу в Москву.
Однако решается эта проблема весьма своеобразно – вместо того, чтобы создавать людям рабочие места в регионах, правительство расходует немалые средства на улучшение городской транспортной инфраструктуры.
При этом средств требуется с каждым годом все больше, а транспортная проблема становится все сложнее.
Очень напоминает события столетней давности «конкурентная» борьба за право быть перевозчиком на МЦК (перевозки по кольцу дотируются городом в размере около 4 млрд руб. в год).
Изначально это право получила копания–оператор пригородных электричек ЦППК, совладельцем которой являлся вице-мэр Москвы и глава департамента транспорта Максим Ликсутов. На данный момент за пассажиропоток отвечает Московский метрополитен, а за транспорт – «РЖД».
Также потерпел поражение в «конкурентной» борьбе городской министр транспорта перед федеральным и за подвижной состав.
Для работы на кольце рассматривались два варианта поездов: российско-германская «Ласточка» с локализацией производства 70% или же продукция Тверского вагоностроительного завода (ТВЗ), входящего в «Трансмашхолдинг» – поезд «Иволга» с локализацией производства более 80%.
Одним из акционеров «Трансмашхолдинга» до 2011 года был Ликсутов, 25% компании принадлежит «РЖД». Пока ЦППК планировалась быть оператором перевозок по МЦК, предпочтительнее выглядели перспективы «Иволги». Вероятно, политический вес федерального министра оказался выше, и по кольцу теперь курсирует «Ласточка», хотя стоимость этого поезда значительно выше, чем у конкурента.
Есть еще одна сторона у этого проекта, которую обходят вниманием СМИ. Нетрудно представить себе жителя любого провинциального города России, в котором дорожное покрытие можно назвать сносным разве только на центральных улицах, а асфальт во дворах не менялся с советских времен.
И вот житель такого города любуется на то, как в столице его сограждане бодрым шагом вступают в «постиндустриальную» эпоху – сверкающие вестибюли станций, вагоны с кондиционером и Wi-Fi, и все это за какие-то «смешные» 150 млрд руб. Такая картина должна укреплять чувства, которые жители провинций традиционно питают к жителям столицы.
И вселять оптимизм – все-таки жизнь налаживается, пик кризиса миновал, пусть и в отдельно взятом городе.
Новое кольцо: как повлияет запуск МЦК на рынок недвижимости Москвы
Редакция «РБК-Недвижимость» выяснила у игроков рынка недвижимости, как отразится запуск Московского центрального кольца на столичной жилой и коммерческой недвижимости.
https://www.youtube.com/watch?v=AbNr4kmpAAY
В Москве в День города — 10 сентября — запустили пассажирское движение по Московскому центральному кольцу (МЦК, ранее — МКЖД) протяженностью 54 км. В церемонии открытия движения приняли участие мэр Москвы Сергей Собянин и президент России Владимир Путин.
Всего на МЦК будет 31 станция (точное название — транспортно-пересадочный узел, ТПУ), на 17 из них предусмотрена пересадка на метро, в том числе на 11 станциях планируется строительство крытых галерей от МЦК к метрополитену. Пунктов пересадки с МЦК на пригородные электрички будет девять (без интеграции с кольцом останется только киевская линия пригородного сообщения).
В один из самых амбициозных российских транспортных проектов , однако многое пока не достроено. На данный момент заработали 26 станций МЦК, еще пять московская мэрия планирует открыть до конца года.
«РБК-Недвижимость» выяснила у игроков рынка недвижимости, как отразится запуск движения на Московском центральном кольце на столичной жилой и коммерческой недвижимости.
МЦК повысит ликвидность жилья
Запуск Московского центрального кольца — революция в общественном транспорте, но не на рынке недвижимости, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. МЦК окажет опосредованное влияние и на ликвидность многих районов города, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
С этим мнением согласна генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина: «Прилегающие к МКЖД районы не очень сильно выиграют в плане транспортной доступности. Так как это не будет кардинально менять картину, то и на ценах на жилую недвижимость практически не отразится».
В первую очередь, по мнению Марии Литинецкой, ликвидность жилья, расположенного в доступности от МЦК, может вырасти в таких районах, как Нижегородский, Хорошево-Мневники, Метрогородок, Коптево.
Наталия Шаталина считает, что запуск нового кольца способен повлиять на цены новостроек, расположенных не только в непосредственной близости от станции Хорошево-Мневники, но и на более обширной территории.
«В районе и его ближайшем окружении ветка метрополитена не проходит, а транспортная ситуация, следовательно, не самая простая. Поэтому МЦК может стать неплохой альтернативой наземному транспорту», — поясняет эксперт.
Кроме того, по прогнозу Марии Литинецкой, повысится ликвидность жилья в тех локациях, где МЦК нет альтернатив.
«В первую очередь это ЮВАО и ЮАО, где из-за высокой концентрации промзон не хватает связующих хорд и станций метро между районами. В таких локациях стоимость квадратного метра жилья может пойти вверх. Однако рост вряд ли превысит 3–5%.
Все же не стоит забывать про высокую конкуренцию и превышение в Москве объема предложения над спросом», — поясняет эксперт.
Многие станции МЦК проходят через бывшие промышленные зоны, которые в перспективе будут застроены. «Всего по плану городских властей вдоль МЦК появится 10 млн кв. м жилой недвижимости. В настоящий момент поблизости уже возводится 14 комплексов квартир и апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.
В тех же районах, где МЦК дублирует уже действующие станции метро и пригородные электрички, вряд ли стоимость изменится, считают риелторы. В качестве примера Мария Литинецкая приводит станцию «Спортивная» в Хамовниках.
«В районе уже действуют шесть станций метро и 22 маршрута наземного общественного транспорта.
Более того, новая станция МЦК даже может привести к отрицательной ценовой динамике, если, к примеру, мы ведем речь о домах, окна которых выходят на станции», — считает она.
Новостройки вблизи Московского центрального кольца
| ЖК «Лосиный остров», ЖК «Соколиный форт» | Метрогородок | «Белокаменная» |
| МФК «Маршал» | Щукино | «Панфиловская» |
| ЖК «На улице Мельникова» | Южнопортовый | «Угрешская» |
| ЖК Park Plaza, МФК «Водный» | Коптево | «Коптево» |
| ЖК «ЗИЛАРТ», ЖК «Парк Легенд» | Даниловский | «ЗИЛ» |
| ЖК «Лайнер», ЖК «Хорошевский», ЖК «Родной город» | Хорошевский, Щукино | «Зорге» |
| ЖК «Золотая звезда» | Измайлово | «Соколиная гора» |
| ЖК «Поколение» | Отрадное | «Окружная» |
Данные «Метриум Групп»
Вообще, в открытии МЦК, несомненно, больше плюсов, чем минусов. «Минусы, скорее всего, почувствуют жители тех квартир, чьи окна выходят на железную дорогу, — у них повысится уровень шума. Стоимость таких квартир может снизиться, но не более чем на 5%», — убеждена Наталья Шаталина.
Инфраструктурная платформа
Важной составляющей проекта МЦК является развитие прилегающих к ТПУ территорий, девелопмент коммерческой недвижимости, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» игроки рынка коммерческой недвижимости.
Изначально МКЖД работала как грузовая дорога и проходила по «ржавому поясу» города, который в прошлом был промышленным и разделял исторический центр и спальные районы.
Это плотный, малопропускной с точки зрения транспорта и автодорог массив промышленных территорий, зачастую ставших белыми пятнами на карте города, — так оценивает этот пояс председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.
По его мнению, главное — фундаментальная инфраструктурная платформа для развития территорий. «Запуск МЦК, несомненно, является сильным стимулом для развития промышленных зон. Благодаря этому мы ожидаем появления большого количества перспективных участков под застройку», — отмечает региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев.
Запуск МЦК позволит ускорить развитие порядка 10,8 тыс. га территорий, уверены столичные власти. «Сегодня это фактически заброшенные промышленные площадки, которые используются неэффективно или совсем не вовлечены в жизнь города.
В перспективе здесь может быть построено порядка 2 млн кв. м недвижимости», — ранее журналистам глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. Однако в 2015 году Марат Хуснуллин на транспортно-пересадочных узлах на строящихся станциях метро в 6 млн кв.
м, из них порядка 3 млн кв. м — жилье.
Сегодня на сайте МКЖД представлены инвестиционные проекты восьми ТПУ, где предполагается строительство 750 тыс. кв. м площадей («Сити», «Ботанический сад», «Владыкино», «Ярославская», «Новохохловская», «Варшавское шоссе», «Новопесчаная», «Николаевская»). Однако при анализе этого планирования возникает ряд спорных вопросов.
«Так, на ТПУ «Новохохловская» (Лихоборы) инвесторам предлагается построить ТРЦ на 130 тыс. кв. м арендуемой площади. С точки зрения дорожной инфраструктуры, плотности населения, объема рынка решение неоднозначное. Другие примеры, которые заставляют задуматься: ТЦ арендуемой площади в 55 тыс. кв.
м на ТПУ «Ярославская» возле комплекса «Золотой Вавилон Ростокино», офисный центр на 117 тыс. кв. м возле ТПУ «Сити», — говорит Денис Колокольников.
«Каждый ТПУ, каждую станцию следует рассматривать в рамках развития всей прилегающей территории, а не только как отдельный объект транспортной инфраструктуры. И здесь следует отметить, что их развитие требуется осуществить в рамках комплексного развития территорий», — добавляет Владислав Николаев.
В среднесрочной перспективе в зоне влияния новых станций могут появиться объекты стрит-ретейла и торговые центры в основном микрорайонного и районного форматов, ориентированные на местное население и пассажиропоток, прогнозирует директор отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Оксана Мостяева.
Запуск Московского центрального кольца позволит несколько улучшить транспортную доступность ряда коммерческих и жилых объектов, особенно в части тех мест, где строятся новые станции, не связанные с существующими станциями метрополитена, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты.
Из 31 станции МЦК 18 расположены в зонах деловой активности города и имеют шаговую доступность к деловым центрам, общий объем предложения которых, по данным Knight Frank, составляет 2,7 млн кв. м офисных площадей (с учетом строящихся зданий с планируемым вводом в эксплуатацию в 2016–2017 годах).
Из этого объема около половины приходится на станции, расположенные в районе ММДЦ «Москва-Сити», а также на территории «Большого Сити» — «Деловой центр», «Кутузовская» и «Шелепиха».
Некоторые эксперты полагают, что открытие ТПУ существенно скорректирует арендные ставки в находящихся поблизости объектах коммерческой недвижимости.
«Ставки аренды на объекты, размещаемые в рамках ТПУ, предполагаются несколько выше, чем в сравнимых объектах в тех же локациях (за счет лучшей транспортной доступности), при этом их уровень, а также «надбавка» за близость к транспортному узлу зависят от правильности концепции и локальной конкуренции (возможно, коммерческие объекты не будут востребованы у потенциальных арендаторов)», — говорит Ольга Ясько.
Однако, по мнению Дениса Колокольникова, новое кольцо скорее увеличит ликвидность объектов. «Но все индивидуально, и надо максимально капитализировать новую транспортную инфраструктуру.
Для отдельных ТПУ предполагается влияние на функционирующие в непосредственной близости объекты. На пассажирском трафике может возникнуть ретейл.
Однозначно можно сказать, что на каждой станции будет востребована цивилизованная малоформатная торговля», — резюмирует эксперт.
Аналитики считают, что жилье в прилегающих к МЦК районах не подорожает
Во многих даже отдаленных спальных районах Москвы метро уже есть или же планируются к открытию новые станции, говорит генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. Поэтому транспортная доступность в прилегающих к МЦК районах кардинально не изменится, соответственно, рост цен на жилье не предвидится.
В качестве исключения, по ее мнению, можно привести западный участок пересадочного контура и район Хорошево-Мневники, так как в районе и его ближайшем окружении ветка метро не проходит, и транспортная ситуация, следовательно, не самая простая. Поэтому там МЦК может стать неплохой альтернативой наземному транспорту.
«В связи с этим в данном районе в цене могут подняться новостройки, расположенные не только в непосредственной близости от станций МЦК, но и на более обширной территории», — рассуждает Шаталина.
А вот партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский полагает, что на первичном рынке цены вырастут в тех локациях, где станции МЦК будут в шаговой или ближайшей транспортной доступности с ТПУ и там будут нормальные парковки, на которых можно оставить авто.
МЦК также станет «приятным бонусом» в копилку высокого уровня транспортной доступности и ее вариативности в районах промзон, на территории которых планируется масштабное жилищное строительство, а также создание новых рабочих мест, замечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Среди таких промзон можно отметить «Серп и Молот», «Грайвороново», «ЗИЛ», «Южный порт», «Силикатные улицы», «Коптево».
Впрочем, бонус будет не слишком существенным, поэтому рост цен в связи с открытием кольца может составить до 3%, и то лишь в проектах массового сегмента, где люди при выборе жилья в первую очередь ориентируются на общественный транспорт, рассуждает аналитик.
Кто проиграет
В то же время запуск МЦК негативно скажется на жилых комплексах элитного и бизнес-класса, непосредственно прилегающих к дороге, утверждает Литинецкая, поясняя, что железнодорожное полотно, шум и оживленные потоки людей в районе станций не соответствуют представлениям покупателей премиального жилья об удачном районе.
«К таким локациям можно отнести, к примеру, юго-западный край района Хамовники, где появится железнодорожная платформа «Лужники», — говорит партнер «Метриум Групп».
Котровский допускает, что на вторичном рынке в отдельных локациях может произойти коррекция цен в тех домах, которые лишатся видовых характеристик.
«В первую очередь «пострадают» квартиры, окна которых выходят на железнодорожные пути, они могут потерять в стоимости примерно 5%», — соглашаясь с коллегой, уточняет управляющий директор брокерского департамента «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.
Москатов также отмечает, что многое будет зависеть от того, насколько удобным и комфортным будет передвижение на этом виде транспорта, насколько он полюбится жителям города.
Если МЦК будет пользоваться популярностью, то, возможно, это немного увеличит привлекательность жилого фонда в районе станций, но вряд ли вызовет рост цен на недвижимость и заметно повысит ликвидность жилья, размышляет эксперт.
Строительный потенциал
Тем не менее, Литинецкая полагает, что участки в районе МЦК все-таки станут популярным направлением для жилищного строительства. «Сейчас многие девелоперы ориентируются на покупателей массового сегмента, для которых транспортная доступность — один из основных критериев при выборе жилья», — поясняет она.
Всего по планам властей, вдоль МЦК будет построено 10 миллионов квадратных метров жилья, напоминает Литинецкая. «На текущий момент недалеко от будущих железнодорожных платформ МЦК возводится 13 комплексов квартир и апартаментов, в основном, в Хорошевском районе, а также в Коптево и Метрогородке», — говорит она.
Около каждой станции есть площадки, на которых потенциально могут что-то построить, утверждает Богданюк.
По его словам, территории, прилегающие к Московскому центральному кольцу, обладают существенным потенциалом для дальнейшего развития и застройки — там достаточно много пустующих и бывших хозяйственных площадок.
В первую очередь, данные территории будут задействованы под строительство инфраструктуры и коммерческих объектов. Помимо этого, продолжает эксперт, власти города заинтересованы в реконструкции бывших и не используемых сегодня грузовых железнодорожных дворов.
Говоря же о первичном жилье, которое уже вышло на рынок, Богданюк отмечает, что больше всего нового объема предложения сегодня расположено рядом со станциями «ЗИЛ» (110,9 тысячи квадратных метров), «Шелепиха (95,1 тысячи «квадратов»), «Деловой Центр» (70,7 тысячи «квадратов»).