Стоимость квартиры в Махачкале – от 1,2 млн руб. Самые бюджетные предложения – в новых домах. Приобрести 2-комнатную можно от 2, 3-комнатную – от 2,6 млн. На стоимость недвижимости в Махачкале влияет строительный бум: новая квартира дешевле, чем «вторичная».
За сколько можно купить квартиру в Махачкале
Расценки на жилье в Махачкале – около 2,5 млн руб. В зависимости от квартиры (число комнат, расположение, этажность), примерный диапазон расценок – от 1,7 до 4. В среднем за «квадрат» просят 38 тысяч руб.
Махачкала активно застраивается новыми многоэтажками – темпы строительства здесь выше, чем в среднем по России. Новые здания появляются не только в центре города, но и на окраинах – например, в Сепараторном или Редукторном районе.
- С 2017 по 2018 гг. расценки на квартиры в новостройках находились на уровне 2,5 млн руб.
- Затем на рынке недвижимости произошли изменения – сначала резкий подъем цен – почти до 3 млн, а затем спад.
- Во второй половине 2018 г. и в начале 2019-го приобрести новое жилье можно было за 2 млн.
Активная застройка тормозит повышение цен на квартиры в новостройках – эксперты не прогнозируют существенного скачка.
С «вторичным» жильем дела тоже обстоят хорошо – Махачкала входит в пятерку крупных городов страны, где цены самые низкие. Расценки на вторичное жилье здесь доступнее, чем по России (при расчетах не учитывались элитные категории). С 2017 по 2019 гг. цены на «вторичку» почти не менялись – они держатся на уровне 2,5–2,9 млн руб.
Стоимость недвижимости в новостройках от застройщика
Цена за новую квартиру – 2–2,8 млн руб. Средняя стоимость кв. м в новостройке на 2019-й – 30,5 тыс. Еще в 2016 г. расценки достигали 42 тыс., а за период с 2016 по 2019 гг. они упали на 13%.
Последние 15 лет в Махачкале наблюдается строительный бум. К 2019-му крупных девелоперских компаний насчитывалось больше сотни. В среднем за год появляется 2 млн кв. м жилья. Стоимость новых квартир почти не меняется, а количество предложений на этом рынке за 2019 год увеличилось на 14%.
| Стоимость (млн руб.) | За кв. м (тыс. руб.) | |
| Однокомнатные | 1,2–1,5 | 30–32 |
| Двухкомнатные | 2–2,6 | 26–35 |
| Трехкомнатные | 2,6–4,4 | 27–42 |
| Четырехкомнатные | 6,5–9 | 41–46 |
Бюджетные предложения в новостройке начинаются от 16–20 тыс. руб. за кв. м –в основном, на стадии строительства. Такие варианты есть в Кировском, Советском и Ленинском районах.
Переуступка право на квартиру в новостройке
Рынок новостроек в Махачкале делится на 3 направления:
- Эконом-уровень (Редукторный и Сепараторный поселки города).
- Бизнес-уровень (точечная застройка в центре).
- Элитные (центральная часть).
Строятся многоэтажки и малоэтажные здания. Компании не ограничиваются 9 и 12-этажными проектами: некоторые здания насчитывают по 17 этажей и больше. Цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах на 25-30% выше, чем по республике. Это происходит из-за преобладания нетипового строительства над типовым – за счет оригинальных планировок.
Цены на вторичное жилье
Стоимость вторичной квартиры в Махачкале – 2,5-3 млн руб. Самое дешевое вторичное жилье – от 450 тыс., а самые дорогие предложения – это около 25-27 млн.
Махачкала входит в пятерку городов России с самой бюджетной «вторичкой». Меньше расценки в Магнитогорске, Нижнем Тагиле, Брянске и Кургане.
В 2019 г. «квадрат» в среднем стоил 44,5 тыс. руб./м2. Самая низкая цена квадратного метра из имеющихся предложений – 19 тыс. руб., самая высокая – 64 тыс. Размеры жилья разные – от 17 кв. м. до 700 кв. м
Если 15 лет назад в Махачкале спрос значительно превышал предложение, то сейчас ситуация изменилась – у покупателей большой выбор. Среди основных вариантов – «вторички» в домах середины прошлого века и старше. Есть как жилье в панельных многоэтажках советского периода, так и варианты в современных монолитных и монолитно-кирпичных зданиях. Есть в продаже и элитные варианты.
| Стоимость (млн руб.) | За кв. м (тыс. руб.) | |
| Однокомнатные | 1,6–1,8 | 34–46 |
| Двухкомнатные | 2,6–2,8 | 40–51 |
| Трехкомнатные | 3,3–4,2 | 42–51 |
| Четырехкомнатные | 4,7–6 | 45–50 |
1–комнатные
Средняя цена на однокомнатную квартиру в Махачкале составляет 1,5 млн. руб. Для сравнения: средняя стоимость однокомнатной недвижимости в России – 2,2 (в крупных городах). «Однушки» в Махачкале стоят на 20% ниже среднероссийской цены (млн. руб.):
- Вторичные однокомнатные – в среднем 1,6.
- В новостройках – 1,2.
Средняя стоимость однокомнатной недвижимости – 37 тыс. руб. за кв. м на вторичном рынке и около 23 тыс. в новостройке. Увеличение площади однокомнатных в Махачкале вызвало рост цен. Раньше площадь стандартного жилья составляла 36 кв. м.
«Однушки» в Махачкале – самые просторные по России. Средняя площадь 1-комнатной – 50,2 кв. м. (на 26% больше, чем по стране). Для сравнения, в Мурманске – 33,1 кв. м.
В 2019 году цена на однокомнатные квартиры на вторичном рынке выросла. Если в начале года стоимость составляла в среднем 1,5 млн руб., то уже к июлю-августу – 1,8. Стоимость выросла на 20%, поскольку студии и однокомнатное жилье пользуются большим спросом. Такое жилье приобретают молодые семьи, одинокие люди и инвесторы. В новостройках 1-комнатные квартиры раскупают первыми.
2-х комнатные
Средняя цена на 2-комнатные квартиры – 46 тыс. руб. за кв. м. Размер таких объектов – до 90 кв. м, в среднем – 68 кв. м.
Цены на недвижимость эконом-уровня начинаются от 800 тыс. В этот сегмент входит все панельное домостроение в городе без свободной планировки.
Цены на 2-комнатное жилье достигают 3,5–4 млн руб., средняя стоимость – 2,4:
- Вторичное жилье – 2,5;
- Новое жилье – 2.
Вторичное 2-комнатное жилье предлагают, прежде всего, в Ленинском районе (центр). Диапазон цен – от 2 до 2,8 млн руб. За период с 2017 по 2019 год стоимость вторичных 2-комнатных квартир почти не изменилась.
Совсем иная ситуация – с новостройками. Цены на такое жилье постоянно меняются – от 2,1 млн до 2,5 млн. В начале 2019 года стоимость 2-комнатных квартир резко снизилась – до 1,9 млн рублей. Летом стоимость снова нормализовалась – до 2-2,2 млн.
Как проверить квартиру перед покупкой
В сегменте бизнес-класса (новостройки) на стоимость влияет не только расположение и метраж, но и «видовые характеристики». Первоочередно продают жилье на верхних этажах с панорамным видом из окон.
В 2018 г. был зафиксирован наибольший рост цен именно в сегменте двухкомнатных квартир (на 3%). В 2019 году за полгода они выросли на 7%.
3 -х комнатные
Стоимость 3-комнатной квартиры в Махачкале – 3,2–3,9 млн руб. На вторичном рынке дороже – 4 млн. В новостройке 3-комнатное жилье еще в 2018 году можно было приобрести за 3,8 млн руб., но в 2019 году произошло падение цен – до 2,6-3 млн.
Цена на квадратный метр в 3-комнатной квартире – 35–45 тыс. руб. Средняя площадь такого жилья – 108 кв. м (обычно до 130 кв. м). На вторичном рынке этот показатель составляет 44–47 тыс. руб. По нему город находится в середине списка по сравнению с другими городами РФ – 65 место из 168.
Стоимость недвижимости в Махачкале в зависимости от района
Самое дорогое жилье – в Ленинском районе (центр). Здесь расположены квартиры в сегменте бизнес-класса или элитного уровня. Аналогичная стоимость жилья – на побережье.
Эконом-сегмент охватывает окраины города, где многие дома построены уже на предгорье.
Прежде всего, эконом-класс – это Сепараторный район. Здесь, в основном, вторичное жилье – многие дома стоят еще с советских времен. Но есть и новые многоэтажные здания. Бюджетные квартиры предлагают и в Редукторном районе.
Деление на плохие и хорошие городские районы условная – большая часть города однообразная. Чуть выше расценки касаются центрального проспекта, Советского района, ул. Ярагского. Элитный вариант – частный сектор. Откровенно плохим местом называют проспект Акушинского.
Многоэтажки строят и вблизи озера Акгель – Редукторный поселок. Новых жителей привлекают одноименным парком и набережной, популярной прогулочной зоной. На территории парковой зоны располагается комплекс аттракционов.
Водоем планируют сделать украшением Дагестана, поэтому местная застройка поднимется в цене. Но уже сейчас расценки выше – из-за панорамного вида, который открывается на озеро. Это один из центральных районов города.
За 2018 год стоимость метража на вторичном рынке выросла в трех районах. В Советском – на 2,1% (это центр). На 2% повысилась цена в Ленинском районе. В Кировском повышение оказалось несущественным – на 0,2%.
Стоимость в разных районах в среднем (млн руб.):
- Кировский: 3;
- Ленинский: 3,5;
- Советский: 3,9.
Цены в Махачкале ниже, чем по стране. Средняя стоимость –2,5 млн руб.: за новую квартиру – 2,4, за вторичную – 2,8. Активно строится новое жилье – только за 2019 год количество предложений на этом рынке выросло на 14%.
Махачкала входит в пятерку крупных городов страны с низкими ценами на вторичное жилье. Резкого роста цен на квартиры не предвидится.
Наоборот, в связи с застройкой города стоимость может снизиться – особенно это касается квартир в Сепараторном и в Редукторном районах.
Динамика цен на недвижимость в Крыму с 2014 до 2019 года
Цены на квартиры и загородное жилье в Крыму: взлеты и падения
Весной-летом 2014-го в связи с неопределенным политическим и экономическим статусом полуострова цены на недвижимость Крыма резко падали. Если в июне средняя цена вторичного жилья составляла 56 653 руб., то в июле – 50 095 руб. за кв. м. Однако уже в августе цены уверенно пошли вверх. В феврале 2015 года цены достигли 98 692 руб. за кв. м (+97% по сравнению с июлем 2014 года).
«За четыре года рынок недвижимости Крыма пережил значительные колебания, которые были напрямую связаны с двумя главными событиями. Первое – высокий интерес россиян к дешевой курортной недвижимости.
Значительная часть этого спроса была инвестиционной, и это еще больше подогрело цены. Второе событие – начало подготовки к строительству Крымского моста.
Цены на квартиры взлетели, уже когда проект начал проходить экспертизы», – комментирует Ирина Филатова, главный редактор Domofond.ru.
С февраля по июль 2015 года «перегретые» цены на вторичные квартиры опустились примерно на 20 000.
Однако следующее событие – объявление о точных сроках возведения моста через Керченский пролив, а также о выделении денег на строительство – спровоцировали новую волну.
В феврале 2016 года цены на вторичное жилье достигли пика и составили 108 386 руб. за кв. м (+35% по сравнению с ноябрем 2015-го).
Ажиотаж вскоре спал, и на крымский рынок жилья стали влиять те же кризисные факторы, что и на общероссийский. Кроме того, постепенное удешевление ипотеки не могло поддержать рынок недвижимости на полуострове, поскольку крупнейшие ипотечные банки не оформляли кредитов на покупку жилья в Крыму.
К февралю 2017 года средние цены опустились до 72 435 руб. за кв. м, после чего целый год ситуация оставалась стабильной.
В конце 2018-го, как и в большинстве регионов России, рост ключевой ставки спровоцировал заметный рост цен: на 3,5% с октября по январь. В январе 2019 года средняя цена кв. м.
городского жилья в Крыму составила 74 963 рубля, это на 32% выше, чем в июне 2014 года, и на 31% ниже, чем в феврале 2016 года.
Рост цен в сегменте загородного жилья в 2014 году начался месяцем позже и был не таким резким. Если в августе 2014-го частные дома в регионе продавались по 38 178 руб., то в марте 2015-го – уже 55 605 руб. за кв. м (+46%). Однако на этом рост не прекратился, как в случае со вторичными квартирами, а лишь замедлился.
В январе 2016 года загородная недвижимость Крыма вышла на максимум и предлагалась по 62 067 рублей за кв. м. Спад цен был также менее резким, чем на рынке городских квартир. В итоге в январе 2019 года кв. м.
загородной недвижимости продавался за 48 068 рублей, что на 20% меньше, чем в июне 2014 года, и на 23% меньше, чем в январе 2016-го.
Динамика цен на недвижимость в Крыму с 2014 до 2019 года
Специалисты портала Domofond.ru проанализировали динамику рынка недвижимости в Крыму начиная с момента присоединения части полуострова к России. После двух пиков, связанных с присоединением Крыма и объявлением о строительстве Крымского моста, регион переживал спад цен на вторичное жилье. Плавный рост начался в середине 2018-го и продолжается до сих пор.
Цены на квартиры и загородное жилье в Крыму: взлеты и падения
Весной-летом 2014-го в связи с неопределенным политическим и экономическим статусом полуострова цены на недвижимость Крыма резко падали. Если в июне средняя цена вторичного жилья составляла 56 653 руб., то в июле – 50 095 руб. за кв. м. Однако уже в августе цены уверенно пошли вверх. В феврале 2015 года цены достигли 98 692 руб. за кв. м (+97% по сравнению с июлем 2014 года).
«За четыре года рынок недвижимости Крыма пережил значительные колебания, которые были напрямую связаны с двумя главными событиями. Первое – высокий интерес россиян к дешевой курортной недвижимости.
Значительная часть этого спроса была инвестиционной, и это еще больше подогрело цены. Второе событие – начало подготовки к строительству Крымского моста.
Цены на квартиры взлетели, уже когда проект начал проходить экспертизы», – комментирует Ирина Филатова, главный редактор Domofond.ru.
С февраля по июль 2015 года «перегретые» цены на вторичные квартиры опустились примерно на 20 000.
Однако следующее событие – объявление о точных сроках возведения моста через Керченский пролив, а также о выделении денег на строительство – спровоцировали новую волну.
В феврале 2016 года цены на вторичное жилье достигли пика и составили 108 386 руб. за кв. м (+35% по сравнению с ноябрем 2015-го).
Ажиотаж вскоре спал, и на крымский рынок жилья стали влиять те же кризисные факторы, что и на общероссийский. Кроме того, постепенное удешевление ипотеки не могло поддержать рынок недвижимости на полуострове, поскольку крупнейшие ипотечные банки не оформляли кредитов на покупку жилья в Крыму.
К февралю 2017 года средние цены опустились до 72 435 руб. за кв. м, после чего целый год ситуация оставалась стабильной.
В конце 2018-го, как и в большинстве регионов России, рост ключевой ставки спровоцировал заметный рост цен: на 3,5% с октября по январь. В январе 2019 года средняя цена кв. м.
городского жилья в Крыму составила 74 963 рубля, это на 32% выше, чем в июне 2014 года, и на 31% ниже, чем в феврале 2016 года.
Рост цен в сегменте загородного жилья в 2014 году начался месяцем позже и был не таким резким. Если в августе 2014-го частные дома в регионе продавались по 38 178 руб., то в марте 2015-го – уже 55 605 руб. за кв. м (+46%). Однако на этом рост не прекратился, как в случае со вторичными квартирами, а лишь замедлился.
В январе 2016 года загородная недвижимость Крыма вышла на максимум и предлагалась по 62 067 рублей за кв. м. Спад цен был также менее резким, чем на рынке городских квартир. В итоге в январе 2019 года кв. м.
загородной недвижимости продавался за 48 068 рублей, что на 20% меньше, чем в июне 2014 года, и на 23% меньше, чем в январе 2016-го.
Domofond.ru: динамика цен на недвижимость в Крыму с 2014 до 2019 года
Специалисты портала Domofond.ru проанализировали динамику рынка недвижимости в Крыму начиная с момента присоединения части полуострова к России. После двух пиков, связанных с присоединением Крыма и объявлением о строительстве Крымского моста, регион переживал спад цен на вторичное жилье. Плавный рост начался в середине 2018-го и продолжается до сих пор.
Цены на квартиры и загородное жилье в Крыму: взлеты и падения
Весной-летом 2014-го в связи с неопределенным политическим и экономическим статусом полуострова цены на недвижимость Крыма резко падали. Если в июне средняя цена вторичного жилья составляла 56 653 руб., то в июле – 50 095 руб. за кв. м. Однако уже в августе цены уверенно пошли вверх. В феврале 2015 года цены достигли 98 692 руб. за кв. м (+97% по сравнению с июлем 2014 года).
«За четыре года рынок недвижимости Крыма пережил значительные колебания, которые были напрямую связаны с двумя главными событиями. Первое – высокий интерес россиян к дешевой курортной недвижимости.
Значительная часть этого спроса была инвестиционной, и это еще больше подогрело цены. Второе событие – начало подготовки к строительству Крымского моста.
Цены на квартиры взлетели, уже когда проект начал проходить экспертизы», – комментирует Ирина Филатова, главный редактор Domofond.ru.
С февраля по июль 2015 года «перегретые» цены на вторичные квартиры опустились примерно на 20 000.
Однако следующее событие – объявление о точных сроках возведения моста через Керченский пролив, а также о выделении денег на строительство – спровоцировали новую волну.
В феврале 2016 года цены на вторичное жилье достигли пика и составили 108 386 руб. за кв. м (+35% по сравнению с ноябрем 2015-го).
Ажиотаж вскоре спал, и на крымский рынок жилья стали влиять те же кризисные факторы, что и на общероссийский. Кроме того, постепенное удешевление ипотеки не могло поддержать рынок недвижимости на полуострове, поскольку крупнейшие ипотечные банки не оформляли кредитов на покупку жилья в Крыму.
К февралю 2017 года средние цены опустились до 72 435 руб. за кв. м, после чего целый год ситуация оставалась стабильной.
В конце 2018-го, как и в большинстве регионов России, рост ключевой ставки спровоцировал заметный рост цен: на 3,5% с октября по январь. В январе 2019 года средняя цена кв. м.
городского жилья в Крыму составила 74 963 рубля, это на 32% выше, чем в июне 2014 года, и на 31% ниже, чем в феврале 2016 года.
Рост цен в сегменте загородного жилья в 2014 году начался месяцем позже и был не таким резким. Если в августе 2014-го частные дома в регионе продавались по 38 178 руб., то в марте 2015-го – уже 55 605 руб. за кв. м (+46%). Однако на этом рост не прекратился, как в случае со вторичными квартирами, а лишь замедлился.
В январе 2016 года загородная недвижимость Крыма вышла на максимум и предлагалась по 62 067 рублей за кв. м. Спад цен был также менее резким, чем на рынке городских квартир. В итоге в январе 2019 года кв. м.
загородной недвижимости продавался за 48 068 рублей, что на 20% меньше, чем в июне 2014 года, и на 23% меньше, чем в январе 2016-го.
На рынке городской аренды в Севастополе сильнее, чем на всех предыдущих графиках, прослеживается сезонность. Летом 2015 года средняя арендная ставка за «однушку» достигла 20 333 руб., летом 2016-го – 21 251 руб.
, 2017-го – 20 335 руб. В августе 2018 года цена ставки достигли максимума – 21 847 руб. за месячный найма однокомнатной квартиры.
В январе 2019 года ценник составил 19 569 рублей, что на 13% выше, чем в августе 2014 года.
При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.
Рынок жилья городов России в 2014-2015 году: турбулентность, переходящая в рецессию
Состояние рынка жилья в России в 2014 г. определялось достигнутой стадией развития рынка (стабилизация с марта 2013 года) и политическими /макроэкономическими факторами: события вокруг Украины, санкции и контрсанкции, обвал цен на нефть и курса рубля.
Первый фактор характеризовался стагнацией в экономике РФ, что в итоге вылилось в стабилизацию рынка жилья в большинстве городов. Второй привел в начале и в конце года к существенной разнонаправленности динамики цен и активности на рынках жилья городов, связанной с обозначенными факторами.
Ключевые макроэкономические показатели — исходные данные в математической модели развития локального рынка жилой недвижимости – это темпы роста ВВП и доходов населения. Их динамика за последние годы показана на рисунке.
Инфляция 2014 году в начале года не предвещала скачка, но в последние два-три месяца, под влиянием роста цен на импортные товары из-за падения курса рубля и частично под влиянием повышения цен отечественными товаропроизводителями на фоне сокращения импорта, пришла к 11,4% годовых, против 8,8% в 2010 году, 6,1% в 2011, 6,6% в 2012 и 6,5% в 2013 году. Рост доходов населения по итогам года в реальном выражении составил (-1) %, в номинальном – 10,4% (в 2011 г. 0,8% и 6,9%, в 2012 г. 4,3% и 11,2%, в 2013 г. 3,3% и 11,1%). Таким образом, повышение инфляции маскирует снижение реальных доходов населения, что сказывается на потребительском поведении на рынке недвижимости.
Динамика доходов населения Московской области и Москвы приведена в таблице. По итогам 2014 г. среднедушевой доход населения Москвы не изменился, в Московской области увеличился на 5,8%. В динамике видно сокращение разрыва между Москвой и Московской областью по показателю среднедушевого дохода.
Среднедушевые номинальные доходы населения Московской области и Москвы, руб.
Но с середины 2014 года ситуация резко изменилась: началось снижение цен на нефть, вызвавшее и девальвацию рубля.
К концу марта 2015 года цена нефти стабилизировалась на уровне 55-56 долларов за баррель, курс рубля к доллару – на уровне 55-58, а к концу апреля эти показатели составили 60-65 и 50-55 соответственно и продолжали улучшаться. Это позволило Центробанку РФ дважды понизить ключевую ставку (до 14% и до 12,5%), что ослабило напряжение на рынках кредитования (как ипотечном, так и бизнеса).
По предварительной оценке Росстата, ВВП России в I кв. 2015 г. составил 98,1% к I кв. 2014 г. Индекс выпуска по базовым видам экономической деятельности составил в I кв. 97,7%. Снижение индекса связано с сокращением объемов строительства и оборота торговли.
На углубляющийся негативный тренд в текущей экономической ситуации указывает и динамика инвестиций в основной капитал: значения индекса инвестиций находятся в отрицательной зоне 5 кварталов подряд. При этом в I квартале 2015 г. темпы сокращения инвестиций вновь увеличились и достигли уровня 94% относительно I квартала 2014 г.
Объем ипотечного кредитования не только продолжил свой рост (хоть и снижающимися темпами, как в предыдущие годы), но даже несколько нарастил темпы: вырос до 1,5 трлн. руб., т.е. на 15% (2011 год – 0,7 трлн., рост на 90%, 2012 – 1,0, рост на 40%, 2013 – 1,3, рост на 23%) и до 1400 тыс. кредитов (2011 год – 681 тыс., 2012 – 870 тыс., 2013 — 1200).
Вместе с тем, объем просроченной задолженности по ипотеке в РФ вырос за 2014 год на 19%. Причем, в первой половине года наблюдалась стабилизация уровня просроченной задолженности.
Однако в начале четвертого квартала ситуация начала резко меняться — если рост просроченной задолженности в сентябре по отношению к предыдущему месяцу был не более 0,2%, то по итогам октября — уже 4,5%, в декабре — более 5%.
- Аналогичный рост наблюдался в Москве и Московской области, причем в 2014 году область впервые обогнала Москву по объему ипотечного кредитования.
- Количество выданных ипотечных кредитов в Москве и Московской области
- Динамика объема сделок с жильем и доли ипотечных сделок в РФ (по данным АИЖК)
Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам в 2011-2013 годах колебался вокруг (11,9-12,5) %, но после повышения ключевой ставки ЦБ РФ поднялся за короткое время до (15-17) % и более.
22 декабря «Сбербанк» повысил ставки по базовым ипотечным продуктам в среднем на 2 процентных пункта: поданные заявки на кредиты на готовое жилье для клиентов «с улицы» будут удовлетворяться по 14,5-15,5% годовых, на строящееся — по 15-16%.
«ВТБ 24» поднял ставки по ипотеке 18 декабря — как по новым, так и по ранее поданным заявкам — до 14,95%. На эти два госбанка приходится более 70% выдаваемой ипотеки. У частных банков ставки выросли сильнее сразу после повышения ключевой ставки ЦБ: от 17%.
Одновременно резко выросли банковские ставки по кредитованию застройщиков (которое в условиях отсутствия возможности получения дешевых денег как в ЦБ РФ, так и в западных банках практически прекратилось).
Динамика ипотечной ставки в РФ (по данным АИЖК)
Но в первом квартале 2015 года после понижения ключевой ставки ЦБ РФ ипотечные ставки начали снижаться. В конце марта 2015г. стартовала программа субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке, в результате объем ипотечных сделок на первичном рынке начал расти.
В РФ ввод в эксплуатацию жилых домовв 2014 году составил 81,0 млн кв. м — рост 14,9% (2013 год 69,4 млн кв. м –рост 5,5%, 2012 год — 65,2 млн, 2011 год – 62,3 млн кв. м).
По объему ввода жилья в 2014 г. Московская область заняла 1-е место среди всех субъектов РФ (10,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом). В 2014 г. в Московской области было введено 8 255,1 тыс. кв. м общей площади жилья, что на 11,5% больше, чем в 2013 г. (2013 – 6,9 млн, 2012 – 7,3 млн, 2011 – 8,2 млн кв. м).
В Москве в 2014 г. было введено 3 326,9 тыс. кв.м. общей площади жилья, что на 5,8% больше, чем в 2013 г. (2013 – 3,1 млн, 2012 – 2,6 млн, 2011 – 2,1 млн кв. м), в том числе за счет бюджетных средств – 200 тыс. кв. м.
По итогам 1 кв. 2015 г. в целом по РФ был отмечен рост объемов ввода жилья на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Москве рост объемов ввода жилья в 1 кв. 2015 г. составил 5,7%, а в Московской области отмечено сокращение объемов ввода жилья на 7% по сравнению с 1 кв. 2014 г.
Объемы предложения квартир на продажу в начале года были стабильны, но в связи с вымыванием предложения на фоне весеннего скачка активности рынка к лету предложение снизилось, а в последние месяцы года предложение сокращалось как вследствие пика продаж, так и в результате снятия квартир продавцами. Здесь также важно отметить, что в 2014 году впервые месячный объем предложения квартир на вторичном рынке Московской области превзошел объем в Москве.
- Динамика ежемесячного объема предложения квартир на вторичном рынке Московской области и Москвы
- Динамика цен на рынке жилой недвижимости Московской области
- Динамика средних удельных цен в Московской области, в Москве и других городах России приведена ниже на графиках.
Графическое сопоставление ценовых трендов показывает, что состояние рынка жилья в городах России в 2014 г. характеризовалось тремя феноменами.
Первый — продолжение начавшейся еще в марте 2013 года стабилизации цен в большинстве городов: прирост цен в городах выборки по итогам года был ниже потребительской инфляции. Основным фактором, определившим такую динамику цен, является начавшаяся еще в 2013 году стагнация в экономике РФ.
Второй — изменение динамики цен и активности на рынках жилья городов в марте-мае, связанное с политическими шоками: события вокруг Украины, воссоединение Крыма, санкции и контрсанкции. Так, месячный прирост цен за январь-февраль составил от +0,5 до -1,2%.
Но уже в марте цены начали расти более существенно во всех городах (на 1,0-2,7% в месяц), а в городах, где цены в начале года снижались (Тюмень, Красноярск, Воронеж), снижение остановилось. И этот эффект продолжался около трех месяцев. В дальнейшем, до осени, цены были в основном стабильны.
Так, в ноябре прирост от декабря прошлого года составил от +7% в Москве до -3% в Твери.
Третий — с октября началось действие еще одного, макроэкономического шока: обвал цен на нефть и курса рубля, вызвавшие недоверие населения к состоянию банковско-финансовой сферы и ажиотажный спрос на жилье, как способ сохранений сбережений. Цены выросли за декабрь во всех городах на 1,0-4,5%. Причем, даже в тех городах, где цены снижались в течение двух-трех кварталов 2014 года (Тюмень, Тверь, Красноярск), в ноябре-декабре был прирост цен на 1-2%.
Годовой прирост составил в Москве 11,5% (на уровне потребительской инфляции), в Краснодаре – 8,5, в Санкт-Петербурге – 7,3%, в Мособласти, Тольятти, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Казани, Перми, Барнауле, Кемерово — от 3 до 6%.
Эксперты и аналитики дружно предсказывали, что в первые месяцы 2015 года произойдет обвал спроса на рынке жилья, и начнется снижение цен. Однако, рост цен на вторичном рынке жилья большинства городов выборки продолжился.
Очевидно, мы недооценили объем денег на руках у населения. Но в марте-апреле последействия декабрьского шока практически прекратилось, и цены начали снижаться.
Исключение составляет вторичный рынок Московской области, где цены стабилизировались, но не снизились.
Отмеченные закономерности подтверждаются не только ценовой динамикой. Объемы предложения квартир на продажу в начале года были стабильны, но в связи с вымыванием предложения на фоне весеннего скачка активности рынка к лету предложение снизилось, а в последние месяцы года предложение сокращалось как вследствие пика продаж, так и в результате снятия квартир продавцами.
В результате весеннего и осеннего всплеска активности рынка практически во всех городах по итогам года был зарегистрирован рост числа сделок на вторичном рынке жилья, договоров участия в долевом строительстве, договоров ипотеки, объемов ввода жилья. Таким образом, рынок жилой недвижимости оказался одним из сегментов отечественной экономики, который на фоне общеэкономической стагнации сохранил высокие темпы роста.
В Москве число сделок купли-продажи и мены выросло в декабре на 73%, ипотечных сделок – на 50%, зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) – на 43%.
В Московской области общее число зарегистрированных прав на жилье в декабре тоже резко выросло – на 66,2% от ноября. Рост числа ипотечных договоров в сравнении с предыдущим месяцем составил 27,8%. Рост зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве составил 92,7%.
К сожалению, Управление Росреестра по Московской области прекратило публикацию статистики сделок и возобновило ее только с февраля 2015 года, и для анализа рынка жилья Московского региона приходится ориентироваться на данные по Москве.
Приведенные на рисунке данные показывают, что после обвала в январе число сделок на вторичном рынке Москвы в феврале и марте восстанавливалось. Восстанавливалась и ипотека, а число ДДУ (в отличие от предшествующего года) не выросло.
Но в апреле, после начала действия правительственного постановления о субсидировании ипотечной ставки на рынке строительства жилья, ипотека продолжила свой рост, вследствие чего объем сделок на первичном рынке вырос.
При этом произошел приток на первичный рынок покупателей с вторичного рынка, и объем сделок на нем снизился.
Доля первичного рынка в общем объеме сделок, которая в феврале упала до 12,9%, к апрелю выросла до 17,8%. Доля ипотечных сделок в феврале-марте снизилась до 19%, но в апреле восстановилось до 23,7%.
В мае объем сделок традиционно обвалился, причем ниже уровня мая прошлого года, но доля ипотечных сделок рекордно выросла – до 31,6%, а доля первичного рынка в силу известных причин — до рекордных 25,7%.
В Московской области в 2015 году объем поглощения жилья на первичном и вторичном рынке и ипотечных кредитов превысил показатели Москвы в 5-7 раз.
При этом в динамике сделок происходили аналогичные процессы: начиная с февраля месяца также наблюдался рост ипотеки, при этом количество зарегистрированных договоров долевого участия выросло, а количество зарегистрированных прав на жилье снизилось.
Доля ипотечных сделок практически совпадает с показателями Москвы (апрель – 28,4%). Доля первичного рынка в общем объеме сделок выросла в апреле до 14,8% (в Москве до 17,8%).
Динамика объема сделок на рынке жилья Московской области
К маю 2015 года финансово-экономическая сфера в РФ пережила декабрьские шоки, и ее состояние стабилизировалось.
Соответственно закончилось стимулирующее действие шоков на население, вызвавшее ажиотажный спрос на рынке жилой недвижимости и повышение (на фоне стагнации в макроэкономике) цен на жилье с декабря 2014 до марта 2015 года в Москве на вторичном рынке на 20,2%, на первичном на 14,1%, в Московской области соответственно на 7,7% и 8,5%. С апреля рост цен прекратился.
Однако вопрос в том, как это повлияет на спрос населения. Это покажет ситуация ближайшего полугода. Прогноз на 2015 год скорее оптимистичный — но это в немалой степени связано с инерцией отрасли. А вот ситуация 2016 года менее определенная. Что же, посмотрим, как дальше будут развиваться события.
Сочи стал лидером по росту цен на вторичную недвижимость
Резкий рост спроса на курортную недвижимость в России в период пандемии COVID-19 позволил Сочи стать лидером по росту цен на вторичное жилье среди 50 крупнейших городов страны.
При среднероссийской динамике за три года в 30% в Сочи квартиры подорожали более чем на 60%, «догнав» средние ставки в Санкт-Петербурге.
Заметно более выраженным рост цен на жилье также стал в Балашихе, Улан-Удэ, Казани и Калининграде.
За три года стоимость жилья на вторичном рынке 50 крупнейших городов России выросла на 30%, до 71,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Такие данные в своем исследовании приводят аналитики SRG, сравнившие показатели мая 2021 года со значением за аналогичный период 2018 года.
Динамику подтверждают данные ЦИАН, согласно которым средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах с июня 2018 года выросла на 31,5%, до 91 тыс. руб. за 1 кв. м.
Согласно цифрам аналитиков, за 2018–2019 годы прирост был 8,8%, за 2019–2020 годы — 3%, а за минувший год — 17%.
Наиболее выраженный рост средней цены на вторичном рынке в SRG зафиксировали в Сочи, где за три года средняя стоимость вторичной недвижимости выросла на 63,9%, до 150,65 тыс. руб. за 1 кв. м.
В компании указывают, что, продав 1 кв. м в Москве, в Сочи сейчас можно купить только 1,7 кв. м жилья, что на 15,64% меньше, чем в мае 2018 года.
То есть рост цен на жилье в городе оказался заметно более выраженным, чем в столице.
Гендиректор сочинской компании «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева предполагает, что ключевое влияние на ценообразование оказал спрос, резко возросший на фоне пандемии COVID-19: на рынок вышло большое число инвесторов, и многие приняли решение переехать ближе к морю.
Тем не менее дальнейшего резкого роста цен она в ближайшей перспективе не прогнозирует. По словам госпожи Усачевой, активность покупателей сейчас в том числе ограничивает сезонный фактор и сократившиеся доходы.
На втором месте по росту стоимости жилья оказалась Балашиха, где за три года вторичная недвижимость подорожала на 49,78%, до 125,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В пятерку лидеров также вошли Улан-Удэ — прирост 46,8%, до 64,8 тыс. руб. за 1 кв. м, Казань — 45,9%, до 95,9 тыс. руб., и Калининград — 43,4%, до 75,8 тыс. руб.
Меньше всего, по данным SRG, вторичная недвижимость за последние три года подорожала в Ростове-на-Дону — на 10,6%, до 62,1 тыс. руб. за 1 кв. м, в Кирове — на 12,2%, до 46,2 тыс. руб., и Челябинске — на 14,4%, до 43,6 тыс. руб. В этих городах за 1 кв. м в Москве можно купить на 20–25% больше жилья, чем в мае 2018 года.
Москва, согласно оценкам SRG, находится на 12-м месте по росту цен на вторичную недвижимость: за три года показатель вырос на 38,2%, до 257,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге, по данным аналитиков, средняя стоимость жилья на вторичном рынке сейчас фактически соответствует показателю Сочи — 151 тыс. руб. за 1 кв. м. За три года показатель вырос на 41,2%.
Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова констатирует, что в среднем «вторичка» в России в последнее время дорожала на 1,5–2% в месяц, и существенной динамики ставок в летний период она не прогнозирует.
«Мы ожидаем некоторого роста цен на предложения в бизнес-классе на фоне того, что ранее ценовая разница между предложениями комфорт- и бизнес-класса заметно сократилась»,— отмечает она.
Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров предполагает, что в дальнейшем возможности для роста цен на вторичном рынке также сохранятся в городах Черноморского побережья и в Москве, но динамика будет продиктована в основном изменением структуры предложения.
В продажу поступают квартиры в недавно построенных домах, они более востребованные и дорогие, чем жилье в старом фонде»,— указывает господин Бурмистров.
Естественным образом ограничивать рост стоимости квартир, по мнению эксперта, может постепенное смещение спроса в сторону загородного рынка на фоне новой волны пандемии COVID-19, которая закрепляет удаленный и гибридный форматы занятости, и более сдержанного роста цен на индивидуальные дома. Эту тенденцию Юлия Усачева уже отмечает в Сочи. «Из-за резкого роста цен на квартиры они стали сопоставимы по цене с частными домами, и покупатели делают выбор в пользу последних»,— отмечает она.
Александра Мерцалова
150 650 рублей стоит 1 м² вторички в Сочи
PixabayPixabay
Средняя стоимость вторичной недвижимости в Сочи выросла в мае 2021 года на 63,9% по сравнению с аналогичным периодом 2018-го — до 150 650 рублей за 1 кв. м. Российский курорт стал лидером по росту цен в этом сегменте среди 50 крупнейших городов страны, отметил «Коммерсантъ».
В итоге сейчас, продав 1 кв. м в Москве, в Сочи можно купить лишь 1,7 кв. м жилья, указали аналитики. Это на 15,64% меньше, чем в мае 2018 года. Таким образом, рост цен на вторичку в черноморском городе казался заметно более выраженным, чем в столице. Москва расположилась на 12-м месте рейтинга — за три года показатель здесь вырос на 38,2% и составил 257 100 рублей за 1 кв. м.
Сочи за последние три года практически догнал Санкт-Петербург, где 1 кв. м вторичного жилья в среднем достиг отметки 151 000 рублей, увеличившись в цене на 41,2%. В целом стоимость жилья на вторичном рынке крупнейших российских городов выросла за отчётный период на 30% и составила 71 300 рублей за 1 кв м.
По словам гендиректора сочинской компании «Городской риэлторский центр» Юлии Усачевой, ключевым фактором, повлиявшим на ценообразование, оказалась пандемия коронавируса, на фоне которой подскочил спрос на курортную недвижимость. Она отметила, что на рынок вышло большое число инвесторов, и многие решили переехать ближе к морю.
Балашиха в топе
Второе место по росту стоимости вторичного жилья заняла подмосковная Балашиха. За три года вторичка подорожала в этом городе на 49,78% — до 125 100 рублей за 1 кв. м. В пятёрку лидеров также вошли:
Улан-Удэ (+46.8% — 64 800 рублей);
Казань (+45,9% — 95 900 рублей);
Калининград (+43,4% — 75 800 рублей).
Наименьшими темпами вторичное жильё подорожало в:
Ростове-на-Дону (+10,6% — 62 1000 рублей);
Кирове (+12,2% — 46 200 рублей);
Челябинске (+14,4% — 43 600 рублей).
В этих городах за 1 кв. м в Москве можно купить на 20–25% больше жилья, чем три года назад.
Сочи — как Москва
В апреле эксперты сообщили , что средняя цена недвижимости в Сочи за последние три месяца выросла на 30% — до 249 000 рублей за 1 кв. м, почти догнав Москву по этому показателю.
К резкому росту стоимости курортного жилья привели ограничения перелётов в другие страны и льготная ипотека. Впрочем, при нынешних ставках аренды в Сочи срок окупаемости инвестиционных квартир достигает 16 лет.