Коммерческая недвижимость, street retail, ТЦ, склады,
1 июля 2021, 14:49
1332 просмотра
Вакантность торговых центров по итогам года может вырасти до уровня 2016 г., сообщает «Ъ».
По оценке консалтинговой компании CBRE, к концу 2021 г.
вакантность
торговых центров Москвы вырастет до 10—14%, чего не было последние 5 лет. В последний раз такое большое количество пустующих площадей в столичных ТЦ фиксировали в 2016 г.
В Knight Frank ожидают рост вакантных площадей до 12–14%. Примечательно, что даже в прошлом году уровень свободных площадей в ТЦ Москвы в среднем не превышал 9,3%.
Эксперты сходятся во мнении, что в случае сохранения режима QR-кодов более чем на 2 недели многие рестораны начнут приостанавливать операционную деятельность во избежание убытков.
Большинство заведений общепита, работающих в ТЦ, не имеют летних веранд и уже сегодня не могут обслуживать гостей без отрицательного теста или сертификата о вакцинации.
Такие ограничения могут привести к более тяжелым последствиям, чем прошлогодний локдаун.
В CBRE отмечают, что операторы фудкортов и ресторанов в торгцентрах с начала этой недели потеряли до 90% посетителей, а точки общепита в помещениях стрит-ритейла — до 70%.
Директор департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина считает, что больше всего могут пострадать владельцы небольших ТЦ, где точки общепита играют роль якорных арендаторов, потеря которых может привести к снижению трафика всего объекта.
Ранее сообщалось, что трафик ТЦ может упасть на 50—90% из-за новых ограничений.
В центре Москвы появится новый ТЦ.
Retail.ru
Подписывайтесь на наши новостные
рассылки,
а также на каналы
Telegram
и
Яндекс.Дзен
, чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
Вакантность торговых центров по итогам года может вырасти до уровня 2016 г., сообщает «Ъ».
По оценке консалтинговой компании CBRE, к концу 2021 г.
вакантность
торговых центров Москвы вырастет до 10—14%, чего не было последние 5 лет. В последний раз такое большое количество пустующих площадей в столичных ТЦ фиксировали в 2016 г.
В Knight Frank ожидают рост вакантных площадей до 12–14%. Примечательно, что даже в прошлом году уровень свободных площадей в ТЦ Москвы в среднем не превышал 9,3%.
Эксперты сходятся во мнении, что в случае сохранения режима QR-кодов более чем на 2 недели многие рестораны начнут приостанавливать операционную деятельность во избежание убытков.
Большинство заведений общепита, работающих в ТЦ, не имеют летних веранд и уже сегодня не могут обслуживать гостей без отрицательного теста или сертификата о вакцинации.
Такие ограничения могут привести к более тяжелым последствиям, чем прошлогодний локдаун.
В CBRE отмечают, что операторы фудкортов и ресторанов в торгцентрах с начала этой недели потеряли до 90% посетителей, а точки общепита в помещениях стрит-ритейла — до 70%.
Директор департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина считает, что больше всего могут пострадать владельцы небольших ТЦ, где точки общепита играют роль якорных арендаторов, потеря которых может привести к снижению трафика всего объекта.
Ранее сообщалось, что трафик ТЦ может упасть на 50—90% из-за новых ограничений.
В центре Москвы появится новый ТЦ.
Retail.ru
Столичные ТЦ опустеют до рекордных значенийhttps://www.retail.ruСтоличные ТЦ опустеют до рекордных значенийhttps://www.retail.ru/news/stolichnye-tts-opusteyut-do-rekordnykh-znacheniy-1-iyulya-2021-206667/2021-07-032021-07-03
public-4028a98f6b2d809a016b646957040052
Рекорда не будет! Ввод половины торговых центров Москвы перенесен на 2021 год
время публикации: 10:00 15 октября 2020 года
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали состояние торговых центров по итогам III квартала 2020 года. На этот год был заявлен рекордный за последние пять лет ввод торговых центров (около 950 тыс. кв. м), однако порядка половины из них (49%) уже перенесено на следующий год.
Показатель вакантных площадей в ТЦ столицы, работающих более двух лет, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. Уровень вакансии в новых объектах – 11%, по прогнозу аналитиков он сохранится до конца года. Общий уровень вакансии достиг 9,5%, что на 2,9 п.п. больше значения III квартала 2019 года.
Предложение и вакансия
По итогам III квартала 2020 года предложение торговых площадей по сравнению с I полугодием 2020 года увеличилось на 14,4 тыс. кв. м: были открыты два районных торговых центра ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м) и «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м). Таким образом, общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы по итогам III квартала составляет 13,58 млн кв. м (GLA – 6,75 млн кв. м). Всего за 2020 год было введено 166,9 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что на 12% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 149 тыс. кв. м. Прирост нового предложения состоялся за счет открытия в первом полугодии ТЦ в составе МФК «Квартал West», ТЦ «Остров Мечты», аутлет-центра The Outlet Moscow и ТЦ «Столица». Однако за первые три квартала 2020 года на следующий год было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия текущего года – Vnukovo Premium Outlet и объекты редевелопмента сети кинотеатров ADG Group – перенесены на IV квартал 2020 года.
Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2020 С учетом нового объема ввода показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями составил 532,2 кв. м на 1 000 человек. По сравнению со II кварталом 2020 года показатель увеличился на 0,2%, относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.
Торговые центры, открывшиеся в I–III кварталах 2020 г. и планируемые к открытию до конца 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2020 По итогам III квартала 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы, введенных в эксплуатацию более двух лет назад, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. По сравнению со II кварталом 2020 года изменений не зафиксировано. В новых объектах уровень вакансии снизился на 3 п.п. по сравнению с предыдущим периодом и составил 11%. Общий уровень вакансии достиг 9,5%, что на 2,9 п.п. больше показателя за III квартал 2019 года. В сравнении со II кварталом 2020 года общий уровень вакансии снизился на 0,5 п.п. Уровень вакансии в объектах, открытых в июле-сентябре 2020 года, находится на уровне до 50%, что соответствует тренду последних лет – ввод торговых центров с большой долей свободных площадей и активное заполнение в течение первых лет работы.
- Коммерческие условия
- Условия аренды в торговых центрах Москвы
В III квартале 2020 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2020 года они сократились на 25% (по сравнению с I кварталом 2020 года и показателем 2019 года) относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на снижение от 5% до 20%, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
| Профиль арендатора | Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год* | % от ТО |
| Гипермаркет (>7 000 м²) | 0–8 000 | 1,5–4 |
| DIY (>5 000 м²) | 0–6 000 | 4–6 |
| Супермаркет (1 000–2 000 м²) | 8 000–18 000 | 4–6 |
| Супермаркет (450–900 м²) | 18 000–35 000 | 6–6 |
| Товары для дома ( |
В москве может опустеть более 600 000 кв. м торговых площадей
Максим Стулов / Ведомости
Доля свободных площадей на рынке торговой недвижимости Москвы к концу 2020 г. может вырасти до 10–12%, говорится в отчете консалтинговой компании CBRE. Это случится, если собственники торговых центров не пойдут на смягчение коммерческих условий для арендаторов на время эпидемии коронавируса.
По данным CBRE, сейчас в Москве 6,2 млн кв. м торговых площадей, таким образом, пустыми могут остаться 620 000–745 000 кв. м. В отчете также сказано, что, по данным за I квартал 2020 г.
, свободными оставались лишь 5,9% площадей. До кризиса CBRE прогнозировала, что к концу года этот показатель увеличится до 7%.
Она также предупреждает о риске закрытия как небольших магазинов площадью от 50 до 300 м, так и более крупных объектов.
С прогнозом CBRE согласны другие консультанты. В связи с падением рынка розничной офлайн-торговли мы ожидаем, что доля вакантных площадей к концу года составит порядка 13%, говорит, к примеру, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева.
Последний раз, по ее данным, такой низкий показатель был в 2014–2015 гг.
Но, в отличие от кризиса тех лет, в этот раз заполнение свободных площадей в торговых центрах будет проходить чуть медленней, потому что от последствий пандемии страдают не только российские сети, но и крупные международные игроки, которые также скорректируют планы развития, резюмирует она.
«Пока на рынке сохраняется полная неопределенность из-за непонимания сроков окончания карантинных мер. Чем дольше она будет, тем больше арендаторов уйдет из торговых центров», – объясняет руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев.
Влияние чисто экономических факторов, даже без учета ограничения работы торговых центров, по его словам, уже бы привело к росту доли свободных помещений с 4,1 до 8–10% в ближайшие 6–9 месяцев.
Вероятней всего, в текущий кризис этот показатель будет еще выше, считает Фадеев.
Гендиректор компании «Региондевелопмент» Ольга Вальчук считает прогнозы консультантов слишком оптимистическими. По ее мнению, торговые центры могут опустеть на 30%.
«Если крупные сети еще как-то могут держаться во время карантина за счет собственных и кредитных средств, то большая часть малого бизнеса или закрылась полностью, или распустила персонал до лучших времен», – объясняет она.
Последние, по ее словам, хранят остатки товаров на складах, их теперь проще продавать через Ozon или Wildberries.
Конечно, заполняемость торговых центров будет зависеть больше от того, смогут ли их собственники договориться с арендаторами, говорит Вальчук: по окончании самоизоляции многие компании в обмен на открытие своих магазинов в торговых центрах будут диктовать владельцам объектов новые условия аренды, а тем либо придется соглашаться для поддержания интереса посетителей к комплексам, либо настаивать на исполнении текущих договоров.
10% и даже больше свободных площадей действительно может образоваться в небольших районных торговых центрах, считает первый заместитель гендиректора AFI Development Евгений Поташников.
Покупательная способность, по его словам, снижается, и многим брендам перестанет быть выгодным арендовать площади в них: основная активность в таких объектах возникает в основном по выходным дням, а аудитория посетителей ограничена жителями соседних домов.
Другое дело – крупные объекты, располагающиеся возле бизнес-центров и в местах с большим трафиком, они, по мнению Поташникова, сохранят основных арендаторов и могут восстановиться после карантина в короткие сроки.
10–12% – это минимальная доля свободных площадей, возможно, этот показатель будет больше в зависимости от того, сколько продолжится период повышенной опасности, говорит директор департамента рынков недвижимости Accent Capital Дмитрий Хлебников, и чем дольше продлится этот период, тем сложнее будет восстанавливаться рынок.
Практически все владельцы и топ-менеджеры торговых центров сейчас ведут переговоры с арендаторами о предоставлении им льгот, это позволит сохранить многих из них, говорит президент Российского союза торговых центров (РСТЦ) Булат Шакиров.
Некоторые из собственников объектов, например Ingka Centres, и вовсе не берут с компаний плату за аренду.
Компания не взимает арендную плату и сервисный сбор с тех арендаторов, которые закрылись в соответствии с распоряжениями органов власти, подтвердил представитель Ingka Centres. По его словам, доля свободных площадей в центрах «Мега» сейчас составляет порядка 1–1,5%.
Конечно, все зависит от того, как долго продлятся меры по борьбе с коронавирусом, говорит Шакиров: если бы все торговые центры открылись к середине мая, то они бы смогли сохранить до 95% арендаторов.
По даным CBRE на конец I квартала, более 70% владельцев торгово-развлекательных центров еще не предоставили льготные условия арендаторам, однако они могут это сделать в апреле.
Ранее РСТЦ направил письмо председателю правительства России Михаилу Мишустину – с просьбой о господдержке для торговой недвижимости.
Продажи у арендаторов упали на 30–80%, многие перестали платить, а некоторые вынуждены сокращать персонал, говорилось в нем.
Если проблему не решить, многим объектам грозит дефолт, а общий долг торговых центров превышает 2 трлн руб., и без работы останутся 3 млн человек.
Паркомолл
Начинается масштабная модернизация торгового центра «Мега Теплый Стан» стоимостью 29 млрд рублей. Проект крайне нетипичен, учитывая его концепцию, стоимость и сложное положение на рынке торговой недвижимости
Владелец торговых центров «Мега» Ingka Centres, которая отвечает за развитие и управление недвижимостью IKEA в России, начинает самую масштабную модернизацию в истории российского рынка торговой недвижимости.
Кардинальной реконструкции подвергнется «Мега Теплый Стан». Около комплекса появится парк, а площадь магазинов вырастет на треть за счет нового строительства. Это будет один из крупнейших проектов по реконструкции торговых центров в мире.
Бюджет проекта составит 29 млрд рублей.
Проект разворачивается на фоне сложной ситуации на рынке торговой недвижимости: этот сегмент, наряду с гостиничным, считается одним из наиболее пострадавших от коронакризиса. Посещаемость торговых центров в Москве и Санкт-Петербурге упала за год примерно на четверть. На 20–25% снизились средние ставки аренды.
И парк над парковкой
«Мега Теплый Стан» — старейший и успешнейший девелоперский проект шведского концерна IKEA в России. Комплекс был построен в 2002 году. Для Москвы это был революционный формат: огромный торгово-развлекательный центр за МКАД, выстроенный по схеме «гипермаркет + галерея магазинов + большой магазин DIY + кинотеатр + фуд-корт».
«Мега» поражала восьмиметровыми потолками и пальмами в широченных коридорах, сочетанием разнообразных магазинов и катком с искусственным льдом. Новый торговый центр открыл эру шопинга как досуга и предложил новый сценарий проведения времени.
В «Мегу» ездили на целый день: закупиться в IKEA и «Ашане», пройтись по галерее магазинов, пообедать, сходить в кино и покататься на коньках.
Спустя почти двадцать лет после открытия «Мега Теплый Стан», конечно, уже не поражает. Видно, что торговый центр «устал». Хотя и сказать, что «Мега» в плохом состоянии, нельзя, шведы постоянно проводили мягкую модернизацию: что-то меняли, обновляли состав арендаторов.
Новый проект кардинальной модернизации включает в себя не только капитальный ремонт здания с заменой инженерных коммуникаций и новым дизайном, но и ряд радикальных изменений. Будет выстроен еще один крупный торговый корпус площадью порядка 50 тыс.
квадратных метров, в нем будет 130 магазинов и зона кафе-ресторанов. В центре комплекса появится площадь со сценой. Будут созданы и 19 пространств нового типа, в Ingka их называют «места для встреч».
В этих общественных пространствах будут работать арт-студия, танцевальный класс и так далее.
Наиболее радикальное изменение: парковка перед торговым центром станет подземной. Над ней будет разбит парк площадью 15 тыс. квадратных метров с зимним садом, дорожками и кафе.
Скрещивание парка и торгового центра — один из главных трендов в развитии девелоперских проектов.
Такой же концепт будет у нового подземно-надземного торгово-развлекательного центра на площади перед Павелецким вокзалом, который должен быть достроен во второй половине этого года.
Еще один элемент проекта — модернизация транспортного узла, прилегающего к торговому центру. На это шведская компания выделит миллиард рублей. По словам регионального менеджера Ingka Centres в России Оксаны Козловой, модернизацию завершат за три года, при этом торговый центр целиком закрываться не будет.
Главная цель трансформации — превращение «Меги Теплый Стан» из торгового центра в городское общественное пространство. Синергия торговых площадей и развлекательно-образовательных пространств должна привлечь новых посетителей, которые теперь смогут не только покупать и есть, но и отдыхать и учиться.
Модернизация «Меги Теплый Стан» — один из крупнейших в мире проектов по реконструкции торгового центра 
Закат эпохи загородных моллов
Начиная масштабную модернизацию, IKEA пытается ответить на несколько вызовов. Первый: давление со стороны e-commerce. Только за последний год оборот интернет-торговли в нашей стране вырос на 59%. Поскольку доходы населения не растут, рост онлайн-торговли и дальше будет происходить за счет классического ритейла.
«Стимул поехать в торговый центр становится все более слабым с переходом шопинга из офлайна в онлайн. Почему молодая семья с ребенком должна поехать в крупный ТЦ? Что они ожидают получить от похода, кроме приобретения вещей? — размышляет управляющий партнер архитектурного бюро External Reference Алексей Мартынцов.
— Мой ответ: новый опыт и новые эмоции. В последние годы получил распространение так называемый эмоциональный дизайн: оформление офлайновых площадок с расчетом на то, чтобы посетитель получил новые ощущения и максимум приятных эмоций.
Трансформация “Меги Теплый Стан”, появление нового парка и общественных пространств следует этому тренду».
Вызов второй: конкуренция со стороны небольших торговых центров. «Мега Теплый Стан» как крупный суперрегиональный центр многие годы был очень сильным магнитом, привлекавшим поток посетителей с юга, юга-запада и юго-востока Москвы.
Но сейчас зоны охвата у всех торговых центров резко сокращаются: люди уже не хотят тратить время на дальние поездки. Районные торговые центры вполне удовлетворяют потребности большинства людей: там можно поесть, купить продукты, воспользоваться сервисами, посмотреть кино.
«Суперрегиональные центры, действительно, пострадали в коронакризис сильнее, чем небольшие объекты», — соглашается управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.
Вызов третий: ослабление загородных торговых моллов. Действительно, столичные суперрегиональные торговые комплексы, такие как «Авиапарк» и «Метрополис», гораздо меньше пострадали от спада, чем «Мега Теплый Стан». Все дело в том, что они расположены в городской черте — около станций метро и жилых районов.
Огромные загородные моллы теряют свою популярность, и это не российский, а глобальный тренд. «Бизнес-модель IKEA родилась благодаря автомобильной революции. А теперь у многих молодых людей даже нет прав.
Несмотря на то что люди знают и любят IKEA, горожанам все труднее добираться до нас, — объяснял несколько лет назад изменение стратегии компании гендиректор холдинга Йеспер Бродин. — Доля городских жителей растет, к 2030 году в городах будет жить 60 процентов населения. У нас большие планы на внутригородской рынок».
В последнее время компания все активнее развивает формат IKEA City — не такие большие, как прежде, но зато расположенные в городе магазины.
Модернизация «Меги Теплый Стан» должна помочь увеличить охват торгового центра. IKEA смиряется с тем, что через полгорода к ним ездить не будут, и делает акцент на людей, живущих в близлежащих районах. Для местных жителей будут работать образовательные студии. Парковая зона и сцена с концертами и мероприятиями — это тоже инструменты в борьбе за сердца людей, которые живут недалеко.
«Уставшим» торговым центрам нужна перезагрузка
Тема реконцепции становится все более актуальной для российских ТЦ. Главная причина — большой физический износ. «Многие торговые центры в России находятся сейчас в “уставшем” состоянии и требуют реконструкции.
Особенно это заметно на примере объектов, перешагнувших десяти-пятнадцатилетний рубеж», — говорит партнер бюро Blank Architects Магда Кмита. «В Москве половина действующих торговых центров нуждается в реконцепции разной степени, а иногда и в серьезной модернизации, — уточняет Денис Колокольников.
— Срок жизни концепции любого торгового центра — пять–десять лет. После этого собственникам комплекса пора задумываться о реновации объектов».
Другая причина реконцепции — изменившиеся запросы арендаторов. Например, сейчас идет процесс сокращения арендуемых площадей. Площади магазинов Zara за последние годы в среднем сократились более чем в два раза: с 4000 тыс. квадратных метров до 1500.
В торговых центрах место гипермаркетов все чаще занимают супермаркеты. Уменьшение площадей магазинов требует новой нарезки помещений. Третья причина — растущие требования посетителей. Вырос запрос на точки общепита и детские комнаты, развлечения и разнообразные сервисы.
Торговые центры двадцатилетней давности выглядят в таких условиях не так привлекательно.
Коронакризис и экономическая нестабильность «заморозили» целый ряд проектов по модернизации торговых центров. Однако в нескольких комплексах, напротив, владельцы рискнули и использовали локдаун для того, чтобы безболезненно провести реконцепцию. Из локдауна обновленными вышли «Дисконт-центр» на улице Орджоникидзе и «Вегас» на Каширской.
«За время локдауна наиболее прогрессивные игроки пересмотрели свои концепции и к моменту открытия предстали уже обновленными. Один из примеров — торговый центр «Весна» на Алтуфьевском шоссе: за время локдауна инвестор решил обновить фуд-корт, мягкие зоны ожидания, атриумы. Трафик покупателей благодаря изменениям вырос», — говорит Магда Кмита.
«Сегодня на серьезные реконцепции способны только сильные западные игроки, такие как шведская IKEA или турецкая ENKA», — считает директор отдела торговых помещений CBRE в Москве Марина Малахатько.
Наиболее радикальным владельцем считается ENKA. Девелопер уже дважды сносил торговые комплексы, построенные им в 1990-е, чтобы возвести более крупные и современные.
В частности, так появились «Каширская плаза» и «Кунцево плаза».
«Российские игроки обычно занимаются реконцепциями или когда сильно ослаб финансовый поток от торгового центра, или когда можно сравнительно безболезненно исправить ошибки в планировке. Например, если в комплексе были “мертвые” непроходимые зоны, — продолжает Марина Малахатько.
— Почему российские владельцы не занимаются реконцепциями? Многие торговые центры сильно закредитованы, и сейчас их владельцы не могут дополнительно в них инвестировать.
И тем более они не могут на время закрыть торговый центр, потому что в таком случае прекратится арендный поток, с которого и гасится кредит».
Не символ оптимизма
Является ли масштабный проект модернизации «Меги» признаком оптимизма на рынке торговой недвижимости России? Вряд ли. Это глобальный проект компании Ingka по модернизации торговых центров, он реализуется по всему миру.
В частности, в Китае в модернизацию одного из моллов инвестируется миллиард долларов. Программа была запущена задолго до коронакризиса, и сейчас Ingka просто размораживает российский проект.
Но это не столько вопрос веры в российский рынок, сколько реализация глобальной стратегии.
Показатели рынка торговой недвижимости не располагают к оптимизму. По данным Watcom Group, посещаемость торговых центров в Москве и Санкт-Петербурге упала за год примерно на 25%. На 20–25% снизились средние ставки аренды. По прогнозу компании CBRE, возвращение арендных ставок к докризисному уровню возможно не ранее 2023 года.
Впрочем, «средняя температура по больнице» не совсем корректна. На рынке резко усилилось дифференциация: лучшие комплексы удерживают позиции и востребованы, но под сильным ударом торгцентры с плохим местоположением и те, кому не повезло открыться в 2020 году.
Последние не успели ни заполниться арендаторами, ни сформировать потока посетителей.
Оборот торговых центров в среднем сократился на 30–50%. И это одна из причин того, что на рынке не происходит инвестиционных сделок. Потенциальные покупатели оценивают моллы, исходя из нынешних, крайне невысоких арендных финансовых потоков.
А владельцы живут прошлым и хотели бы продать по докризисным ценам. Есть попытки купить торговые центры по гибридной схеме: покупатель платит, исходя из текущего положения, но доплачивает, если торговый центр в этом году показывает хорошие результаты.
Однако такие схемы слишком сложны, чтобы превращаться в сделки.
По данным CBRE, за год вакантность в топовых торговых центрах Москвы выросла двое — до 9,3%. Визуально пустых магазинов намного больше, но все дело в методике подсчета. Брокерские компании считают вакантность по площадям, а пустуют в основном небольшие (до 150 кв. м) магазины, ритейлеры с крупными магазинами не стали покидать торговые центры.
Впрочем, для некоторых торговых центров невысокая вакантность — обманчивый показатель. «Да, ритейлеры не съехали, но часть из них может платить только коммунальные платежи. Если владелец торгового центра не может поменять арендатора, он смиряется с такой ситуацией. Получает хоть какие-то деньги плюс торговый центр не выглядит пустым.
К тому же ритейлер генерирует хоть какой-то трафик», — говорит руководитель одного из агентств недвижимости.
Индикатором неопределенности вокруг рынка торговых центров, в частности, является отсутствие передела рынка и массовых банкротств. В прошлые кризисы банки активно забирали девелоперские проекты и торгцентры у несостоятельных застройщиков, сейчас такого не наблюдается. «Даже для крупных банков девелоперская деятельность непрофильная, и они не стремятся получить проблемные активы.
Сейчас банки идут навстречу девелоперам и готовы реструктурировать кредиты, предоставлять каникулы и рассрочки», — рассказывает управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. Иногда нынешнюю сговорчивость банков объясняют смягчением нравов и тем, что рынок цивилизовался, но это часть правды.
Для банкиров ситуация на рынке торговых центров слишком неопределенная, и забирать токсичные активы они не хотят.
Американские моллы подешевели на 60%
Торговая недвижимость и гостиницы считаются в мире самыми пострадавшими от коронакризиса сегментами недвижимости. Весьма острая ситуация складывается в США.
Согласно Bloomberg, торговые центры подешевели за 2020 год в среднем на 60%. Агентство сделало эти расчеты на основе переоценки банками объектов, имевших задолженность.
Моллы сначала получили удар из-за банкротства универмагов и высокой вакантности, а затем COVID резко подхлестнул интерес к онлайн-покупкам.
«Идет быстрое расслоение: сильные становятся сильнее, а слабые пустеют. На триста лучших моллов приходится 80 процентов стоимости всех американских торговых центров. Только около половины из 1100 крытых торговых центров США имеют хорошие шансы на выживание», — говорит аналитик по недвижимости Compass Point Research & Trading Флорис Ван Дейкум.
Ряд операторов торговой недвижимости уже подали на банкротство.
По данным рейтингового агентства Kroll Bond Rating Agency, уже понижен рейтинг сотен траншей облигаций, многие из которых относятся к долгам торговых центров, так как риски в этом секторе быстро растут.
По словам старшего вице-президента исследовательской фирмы Real Capital Analytics Inc. Джима Костелло, сегодня цена ряда низкокачественных торговых объектов — это стоимость земли минус затраты на снос.
Есть ли риск, что в России сложится похожая ситуация? «В России принципиально другая ситуация с торговыми центрами», — считает Марина Малахатько. Во-первых, онлайн-торговля пока развита гораздо слабее, чем в США: ее доля в товарообороте примерно в двое меньше.
Во-вторых, в США обеспеченность торговыми площадями в стране в целом более чем в три раза выше, чем даже в Москве. В-третьих, в США совершенно другая структура рынка. «Большая часть американских торговых центров была построена в 1970-е годы на дешевых землях за городом.
В России моллы намного более свежие, и расположены они в основном в городах», — говорит Марина Малахатько. В Москве крупные торговые центры возводились не только в срединной части города, но даже в центре.
Такие объекты могут быть частично перепрофилированы, но пустыми они вряд ли останутся.
Несмотря на сложности на рынке, строительство торговых центров в Москве продолжается. По данным Knight Frank, в 2021 году в столичном регионе будет построено примерно 550 тыс. квадратных метров торговых площадей.
Профессиональные девелоперы ищут площадки для строительства районных центров, в пользу девелопмента говорят и исторически низкие кредитные ставки. «Потенциал для строительства новых торговых центров, безусловно, есть. На карте Москвы есть белые пятна — места с высокой концентрацией жителей и низкой обеспеченностью качественными торговыми центрами.
Если в правильных местах размещать грамотные объекты, они вполне могут быть успешными. Но это должны быть торговые центры нового времени: с добавлением общественных пространств, образовательных, оздоровительных и развлекательных функций, спортивного кластера.
Вокруг такого центра надо формировать комьюнити, и тогда он будет успешен, — говорит Денис Колокольников. — В московской агломерации есть потенциал для строительства торговых центров площадью порядка одного миллиона квадратных метров».
Торгцентры не настроились на Новую Москву
Девелоперы Новой Москвы пытаются отказаться от коммерческой части своих проектов. Так, «Гранель» и ГК МИЦ намерены вместо запланированных ранее бизнес-центров и торговой недвижимости построить жилые новостройки.
Желания застройщиков идут вразрез с планами властей столицы: они рассчитывают увеличить в этом районе количество новых рабочих мест за счет дополнительных коммерческих площадей.
Компании опасаются, что из-за удаленности от центра города Новая Москва — не подходящее место для потенциальных арендаторов офисных и торговых центров.
«Гранель» Ильшата Нигматуллина планирует расширить площади строящегося в районе Столбово в Новой Москве ЖК «Москвичка» за счет участков, где ранее компания намеревалась построить бизнес-центр с тремя корпусами.
Об этом рассказал источник “Ъ” на рынке, добавив, что компания не видит перспектив развития коммерческой недвижимости в этой локации. Ранее мэрия Москвы утвердила правила застройки и землепользования этих участков с необходимостью построить там офисы.
Сейчас «Гранель» пытается внести изменения в этот документ. В компании от комментариев отказались.
Схожая ситуация у ГК МИЦ Андрея Рябинского, планировавшей построить около своего ЖК «Татьянин парк» у станции метро «Говорово» торгцентр.
Некоторое время назад компания пыталась продать проект, но теперь решила построить на этом участке жилье, знает другой источник “Ъ”.
Этой площадкой теперь владеет аффилированное с МИЦ ООО «Специализированный застройщик «Говорово парк»», следует из данных ЕГРН. ЖК с таким названием в портфеле у девелопера пока нет. В МИЦ также отказались от комментариев.
Такое поведение девелоперов выглядит оправданно, считает аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов.
По словам аналитика, существуют высокие риски невостребованности коммерческой недвижимости в Новой Москве со стороны арендаторов. В свою очередь, жилищные проекты ликвидны из-за высокого спроса, добавляет эксперт.
Стремление девелоперов сосредоточиться на строительстве жилья идет вразрез с позицией властей столицы. В 2019 году руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин сообщал, что за три года в Троицком и Новомосковском округах появится чуть более 3 млн кв. м коммерческой недвижимости.
Сейчас в пределах Новой Москвы функционирует около 502 тыс. кв. м офисной и 337 тыс. кв. м торговой недвижимости, подсчитала заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина. В перспективе двух-трех лет заявлено 228 тыс. кв. м офисов и 45 тыс. кв. м торгцентров, добавила эксперт.
Таким образом, общий объем офисных и торговых площадей едва достигнет 1,1 млн кв. м.
Всплеска на рынке индустриальной недвижимости тоже не ожидается. По данным Cushman & Wakefield, в ближайшие несколько лет к вводу в эксплуатацию в Новой Москве запланировано около 204 тыс. кв. м складских помещений, при этом общий объем предложения в юго-западном направлении Московского региона сейчас составляет 1,67 млн кв. м.
Из территории с дефицитом рабочих мест Новая Москва стала районом, в который многие люди едут на работу
Обеспеченность торговыми площадями в Новой Москве сейчас составляет 607 кв. м на 1 тыс. жителей, что выше среднего значения по Москве в пределах МКАД, где на 1 тыс. человек приходится 500 кв. м, подсчитала директор направления бизнес-аналитики CBRE Клавдия Чистова.
Но в ближайшие несколько лет ситуация может измениться. Согласно Генплану Москвы, численность населения присоединенных территорий к 2025 году достигнет 1 млн человек. В связи с этим обеспеченность торговыми площадями сократится до 400 кв. м на 1 тыс.
жителей после ввода в эксплуатацию всех запланированных объектов на этой территории, прогнозирует госпожа Чистова.
Дарья Андрианова
Торгово-развлекательные центры Москвы оказались на грани коллапса — МК
Из четырех лифтов, ведущих с парковки в один из торговых центров на северо-западе Москвы, после отмены карантинного режима в июне этого года работает всего два.
Специальных объявлений об этом на парковке нет, поэтому те, кто не знает, чуть ли не ежеминутно пробуют нажимать на кнопки самого большого и удобного из подъемников — напрасно. «Лифт на текущем обслуживании, — объясняет сотрудник технической службы ТРЦ.
И, понизив голос, добавляет: — На ремонт пока что нет денег, в ближайшие пару месяцев точно не сделают».
Такой длительный «блэкаут» лифтов — кажется, впервые с 2007 года, когда торговый центр открылся для посетителей.
В первые несколько недель после снятия ограничений в этом же ТРЦ не работали еще и некоторые эскалаторы: вверх, так и быть, посетителей поднимали, а вниз нужно было спускаться самостоятельно.
Так было, правда, только по будням, когда поток посетителей значительно ниже, чем в выходные, — но все равно ситуация показательная.
Для торговых центров Москвы локаут закончился, а вот кризис, судя по всему, нет: больше, чем обычно, пустых магазинов, недействующие «островки» в коридорах, меньше, чем обычно, клиентов… Вслед за магазинами на парадных центральных улицах, которым пришлось пересмотреть свои концепции после введения платной парковки в центре, настала очередь заведений более «народного» формата: ТРЦ придется измениться или угаснуть.
Кто виноват
Очевидным кризис ТРЦ сделал коронавирус: за два с лишним месяца, в течение которых были закрыты магазины «не первой необходимости», покупатели, во-первых, научились приобретать онлайн практически все, а во-вторых, стали предельно осторожными. Даже через месяц после отмены карантинных мер многие москвичи не готовы к полноценному офлайн-шопингу, по-прежнему опасаясь заражения.
— Пока вокруг меня продолжают заболевать люди — друзья, знакомые, — я не верю статистике и не хочу лишний раз подвергать опасности себя и близких, — говорит историк Галина Р., продолжающая покупать практически все только с доставкой.
— Раньше я любила походить по магазинам, померить вещи, проводила много времени в косметических и парфюмерных секциях… Сейчас же, после коронавируса, все это для меня стало сродни выходу в открытый космос: экстремальное занятие, которое себя не оправдывает.
Затруднения, с которыми встречаются люди после выхода из карантина, уже описаны психологами на материале разных стран, в том числе и России; наиболее близко это к посттравматическим расстройствам, которые получают люди, столкнувшиеся с терактом, изнасилованием, побывавшие в «горячих точках». Но от того, что психология может объяснить снижение потока посетителей в торговых центрах, предпринимателям не легче.
— Посещаемость в июне у нас была на 27% меньше, чем в 2019 году, в июле показатель ближе к предыдущему году, но восстановления по итогам месяца мы не ожидаем, — рассказали «МК» в одном из крупных ТРЦ на севере Москвы. — Помимо эпидемии, возможно, на снижение потока покупателей влияет то, что в этом году больше москвичей проводят лето на дачах.
Добавим: не просто проводят лето, но и становятся клиентами магазинов в Подмосковье и сопредельных регионах.
— После трех месяцев самоизоляции в Тверской области я приехала в Москву и была поражена дороговизной, — рассказывает Екатерина Горина, весной уехавшая с семьей в Тверскую область.
— Думаю, что в перспективе, если будем жить на два дома — а мы планируем так делать, — почти все повседневные покупки имеет смысл делать не в Москве, а в регионах.
Московские магазины остаются только для эксклюзивных вещей, редкостей, которых нет в Твери.
Добавим к этому ставку, которую ряд крупных торговых сетей делают на онлайн-торговлю, — и мы получим «второй фронт» для торговых центров столицы. Уходят не только покупатели, но и арендаторы, часть из которых «якорные» — те, что создают поток посетителей. Ситуация становится еще более сложной.
Четверть — «на мороз»
— Рост вакантности (количества свободных площадей. — «МК») обусловлен как сложными экономическими условиями, являющимися последствием пандемии, так и новым вводом торговых центров в столице, — отмечает руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев.
— Аналогичные причины влияли на повышение вакантности в пределах 1–2 п.п. в начале кризисов 2008 и 2014 годов.
Мы ожидаем, что основной эффект от ограничительных мер будет виден во второй половине текущего года — к концу 2020 года доля свободных площадей в торговых центрах Москвы может вырасти до 8–10%.
Невостребованных торговых мест больше других сейчас на юге и западе Москвы — там в последнее время ввели в строй новые крупные ТРЦ. Но проблема в том, что почти повсеместно в городе предложение в этом секторе рынка растет.
С начала года открыто 142 тысячи квадратных метров торговых площадей, а во втором полугодии обещают сдать еще больше — по данным «Индикаторов рынка недвижимости», это будет еще 187 тысяч «квадратов», что вдвое превышает площадь сдаваемых ТРЦ в 2019 году.
Получается, впереди — обострение кризиса.
Об этом говорят и в Российском союзе торговых центров, который недавно обратился в Правительство России с просьбой дать отсрочку по уплате налогов за 2020 год. Отрасль не имеет денег на уплату налогов (их объем оценивается почти в 100 млрд рублей) и поэтому до четверти ТРЦ могут быть закрыты до конца года, предупреждает РСТЦ.
— Доходов фактически нет, продажам еще предстоит восстановиться, — говорит управляющий директор союза Олег Войцеховский.
— Отрасль не получила от государства ни субсидий, ни компенсаций недополученного арендного дохода, а рассмотрения всех предложений о поддержке отрасли неизменно завершаются отказами.
Все приходящие от арендаторов платежи, а это ориентировочно 10–20% от показателей предыдущего года, направляются на поддержание объектов в рабочем состоянии: обеспечение безопасности, клининг, коммунальные услуги и тому подобное.
Что можно сделать
Уже сейчас руководство многих торговых центров раздумывает, как не оказаться в числе пострадавших. Путей здесь может быть несколько.
Одни рассчитывают остаться в числе выживших за счет капитализации, раскрученного бренда и в целом мощности — это ТРЦ, ставшие для города опорными точками.
Другие экспериментируют с форматами торговли, третьи раздумывают о том, как трансформировать свою недвижимость, придав ей более актуальную на сегодняшний день функцию.
— Например, аутлет-центры в текущих условиях выигрывают по сравнению с крупными торговыми центрами, — отмечает руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL Полина Жилкина.
— Формат «улицы» магазинов с отдельными входами, который реализуется в аутлетах, воспринимается как более комфортный и безопасный в текущих условиях, и для таких магазинов часто ограничения снимались раньше, чем для крупных ТЦ.
Кроме того, в условиях уменьшения доходов населения и нереализованных коллекций весеннего сезона аутлеты кажутся идеальным выходом как для потребителя, так и для брендов.
— Думаем, что конкретно нашим объектам кризис, скорее всего, не угрожает, — рассказали «МК» представители крупного холдинга коммерческой недвижимости. — Размещение в узловых точках Москвы, привычное имя и сложившаяся практика посещения гарантируют сохранение потока покупателей — пусть он и уменьшится по сравнению с хорошими годами, но сохранится.
— Одна из идей, которые мы сейчас обсуждаем, — это расширить общественную функцию нашего центра, — рассказали «МК» в одном из ТРЦ Восточного округа Москвы.
— Возможно, какие-то площади займут библиотеки, клубы, антикафе, музыкальные студии.
Мы готовы экспериментировать, чтобы обеспечить проходимость и, соответственно, аренду, потому что наш актив — это недвижимость, и альтернатива изменениям — только уход из бизнеса.
Возможно, кстати, что изменение функций ТРЦ — один из магистральных путей, которыми пойдут владельцы этого типа недвижимости. Оказаться хозяином заброшенных площадей не хочется никому — а урбанисты, наблюдающие за «постковидным» миром, уже говорят, что изменения практики надолго.
— Мне кажется, культура шопинга и привычки потребления после эпидемии действительно должны полностью перестроиться, — отмечает урбанист Иван Медведев. — У нас сфера торговли застряла в допотопных концепциях — может, пандемия подтолкнет ее к изменениям.
Полагаю, текущая модель торговых центров вымрет. Это раньше у владельцев магазинов могла быть одна простая идея: загнать любыми средствами максимум людей на территорию ТЦ и там ее задержать.
Сейчас больше не будет такого пешеходного трафика, и банки перестанут кредитовать подобные проекты.
Таким образом, в ближайшем будущем мы сможем воочию увидеть, как торговые галереи превращаются в общественные пространства. Кстати — ведь именно их обещали нам власти, когда проводили общественные слушания на застройку площадей и других оживленных мест. Так что справедливость, кажется, вновь восторжествует неведомым науке образом.