Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.
Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.
Комната в моих новых апартаментах
Застройщик не продумал парковку, и так сейчас выглядит двор
Коридор на этаже в нашем доме
Просрочка от застройщика
Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго.
Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке.
Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.
Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.
Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.
Плюсы, минусы, подводные камни
Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.
Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.
В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.
Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.
Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.
К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.
Читайте по теме: Чем апартаменты отличаются от квартиры
Мой опыт жизни в апартаментах
Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.
Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.
Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.
Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать.
Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу.
Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.
Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.
Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.
Почему я купил апартаменты
Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.
На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.
Редевелопмент vs. новостройка
| Апартаменты по редевелопменту | Апартаменты в новостройке | |
| От начала стройки до получения ключей | Полгода | 2–3 года |
| Свежий ремонт | Да | Да |
| Инфраструктура в округе: транспорт, магазины | Да | Не всегда |
| Риск «долгостроя» | Минимальный | Да |
При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.
Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.
Плюсы, минусы, подводные камни
Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.
Апартаменты выгодно сдавать в аренду. Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.
Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).
Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.
Рядом может не быть социальной инфраструктуры. По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс».
Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов.
Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.
Нельзя оформить постоянную регистрацию. Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке».
Квартира — жилой объект, где можно регистрироваться по месту жительства или пребывания. А апартаменты — это объект нежилой, и регистрация в нём по месту жительства невозможна. Само понятие апартаментов, к сожалению, законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе. Так что остальное использование этого термина носит скорее маркетинговый характер.
Для владельцев жилых и нежилых помещений может быть установлена разная стоимость коммунальных услуг — и, как показывает практика, для апартаментов она бывает выше.
Требования строительных норм и правил для квартир и для апартаментов — также разные. Так что перед покупкой апартаментов советую скрупулёзно ознакомиться с документами, отражающими техническую сторону объекта строительства.
Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?
Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны.
Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой.
А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.
Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.
Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?
Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:
1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.
Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.
Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:
- не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);
- выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;
- требовать компенсацию морального вреда;
- предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.
Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?
Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.
Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.
Анна Левочкина, фото героев текста
Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы
Около 10 лет назад на рынке недвижимости появилось модное и современное жилье нового формата – апартаменты. Его отличием от традиционных квартир стала относительно невысокая стоимость – разница в цене достигает 15–20% (а иногда и 30%) и возможность реализовать смелые дизайнерские решения.
На первый взгляд, отличное решение квартирного вопроса при ограниченных финансах. Но есть нюансы, которые нужно учитывать, покупая такую жилплощадь.
Вся правда об апартаментах
Самый сложный вопрос, это правовой статус таких квартир – он до сих пор не определен. В российском законодательстве, помещения такого класса не рассматриваются, как отдельный вид недвижимости. В 2011 году Министерство спорта и туризма, выпустив приказ № 35, определило апартаменты как номера высшей категории, расположенные в гостиницах, санаториях, домах отдыха и т. д.
Фактически апартаменты относятся к коммерческой недвижимости
Однако действительность внесла свои коррективы. Сегодня девелоперы оборудуют жилые помещения в коммерческих и даже бывших промышленных зданиях, после чего сдают их в аренду или продают. В итоге такая жилплощадь имеет следующие недостатки:
Прописка
В нежилых помещениях, предназначенных для временного проживания невозможно зарегистрироваться. Исключение составляют квартиры, распложенные в гостиницах и отелях – там есть возможность оформить временную прописку на 5 лет, но по истечении этого срока её придется продлить.
Инфраструктура
Эти квартиры, с юридической точки зрения, жильем не являются, и, следовательно, застройщику необязательно возводить рядом с ними объекты социального значения – детские садики, поликлиники, школы и т. п.
Соседство с офисами и мастерскими
В этом случае постоянный шум может стать вашим постоянным спутником – требования соблюдать тишину, привычные для обычных домов, в апартаментах не действуют.
Санитарные нормы и требования в апартаментах необязательны
На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений. Некоторые застройщики пользуются этим, чтобы сэкономить средства на инсоляции, звукоизоляции и освещенности.
Налогообложение
Эта недвижимость облагается налогом в 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения – имущественный налог на обычную квартиру составляет 0,1–0,3%. На практике это выглядит следующим образом – за квартиру стоимостью 4 млн рублей хозяин платит 4 тыс. рублей в год, а за апартаменты, купленные за 5 млн, ежегодно придется выкладывать 20 тыс. рублей.
Более высокая стоимость коммунальных услуг
Стоимость коммунальных услуг рассчитывается по тарифам юридических лиц, которые выше, чем для жилых помещений. В среднем, владельцы апартаментов платят на 25% больше, чем собственники обычных квартир.
Экологическая безопасность под вопросом
Этот пункт, относится к лофт–апартаментам, находящимся в реконструированных промышленных зданиях. К примеру, если раньше там располагалось химическое производство от покупки лучше воздержаться – срок распада некоторых вредных веществ исчисляется десятилетиями.
Список возможных недостатков весьма впечатляет, и, казалось бы, покупается такое жилье исключительно от безысходности.
Однако статистика утверждает обратное. В третьем квартале 2017 года доля апартаментов на столичном рынке недвижимости составила 20,5%, а это пятая часть всего вводимого в строй жилфонда. Следовательно, несмотря на все перечисленные минусы, эти квартиры пользуются спросом, и на это тоже есть свои причины.
Преимущества проживания в апартаментах
Многие возможные недостатки апартаментов, при ближайшем рассмотрении, окажутся их достоинствами
К примеру, офис и рабочий коллектив за стеной – довольно неприятное соседство.
А если это ваш офис и ваш коллектив? Дорога до работы займет считаные минуты и можно забыть о кошмаре мегаполисов – многокилометровых пробках.
Кроме того, нередко такие квартиры располагаются в торговых, развлекательных и офисных зданиях, находящихся в центре города т. е. все значимые объекты находятся недалеко от дома.
Как ни странно, зыбкий юридический статус этого жилья тоже имеет свои плюсы.
Фантазия владельцев при перепланировке ограничена только запретом на изменения несущих конструкций здания
Здесь нет разграничений на жилые и нежилые комнаты, а санузел можно расположить в любой части помещения.
В привычном жилье, чтобы внести более или менее серьезные изменения в планировку, хозяевам придется пройти немало инстанций.
Ради справедливости отметим, что совсем без бюрократии все же не обойтись – основанием при проектировании и проведении работ понадобится регламент, разработанный управляющей компанией.
Инфраструктура, на самом деле тоже может стать сильной стороной. К примеру, в многофункциональных комплексах жители апартаментов пользуются гостиничным сервисом и услугами всех заведений, входящих в этот комплекс.
Можно позавтракать в кафе, сходить в кино или в бассейн, даже не выходя из дома
Налоги – и здесь возможны послабления. В некоторых случаях владелец апартаментов, может не платить имущественный налог. В соответствии с НК РФ (пп. 14 п. 1 ст. 407) физическое лицо, владеющее апартаментами и использующие их как производственное помещение, освобождается от налогового обременения.
И ещё немного
В сентябре 2017 года Минстрой РФ обязалось доработать закон об апартаментах. Основная идея проекта – придать этому жилью статус жилого и наделить его ограниченным набором прав. Законопроект предполагает, что жители апартаментов получат право на школу, больницу, детский сад. Правда, по предварительным предположениям, вряд ли эти объекты будут в шаговой доступности.
Мы приготовили для вас лучшее
Как прописаться в квартире
Как снизить цену на квартиру
Апартаменты: преимущества и недостатки
До недавнего времени апартаменты позиционировались как аналог жилья (помещения в отдельных комплексах или внутри многофункциональных центров, лофты в зданиях бывших мануфактур или резиденции в исторических особняках после реконструкции), разновидность гостиничного номера (в апарт-комплексах или ТРК) или офисы в деловых центрах.
Сейчас законодательство допускает размещение апартаментов только внутри гостиниц, пансионатов, домов отдыха и аналогичных зданий. Несмотря на ограничения и проблемы, этот относительно новый сегмент недвижимости вызывает интерес и пользуется спросом у покупателей. К концу 2015 года апартаменты занимали треть всего рынка новостроек Москвы и около 5% – Санкт-Петербурга.
Какие главные их преимущества и недостатки можно выделить на сегодняшний день?
Плюсы
1. Цена. Апартаменты стоят дешевле аналогичных квартир в среднем на 20%. В центре Москвы разница может составлять до 50%, если речь не идет об уникальном месте или реконструкции исторических особняков. Невысокая цена – главное конкурентное преимущество апартаментов.
2. Расположение. В условиях дефицита земельных участков под строительство жилья, особенно в крупных городах, застройщики апартаментов оказались в выигрышном положении – их объекты возведены на территории бывших мануфактур в центральных районах, в составе многофункциональных центров рядом с метро, городскими парками или в деловых кварталах с развитой инфраструктурой.
3. Гостиничный сервис. Во многих комплексах жителям апартаментов обеспечены круглосуточный консьерж-сервис и гостиничные услуги: уборка, доставка еды, заказ билетов, такси, столиков в ресторане и многое другое.
Если недвижимость приобретается для сотрудников крупных компаний, в том числе иностранцев, или покупатель – бизнесмен, художник или просто одинокий и занятый трудоголик, у которого нет времени и возможности заниматься бытом, то такое преимущество оценивается по достоинству.
4. Офис и жилье одновременно. Нежилой статус помещения позволяет не только зарегистрировать юридический адрес фирмы, но и использовать апартаменты как офис – кабинет психоаналитика, консультанта, программиста.
Некоторые управляющие компании негативно относятся к обустройству офисов в апартаментах, но лояльны в тех случаях, когда ожидается низкий трафик посетителей.
Кроме того, возможен вариант покупки в одном и том же многофункциональном центре апартаментов для жизни и офисного помещения в деловой зоне комплекса, например, в Москва-Сити. Можно работать, жить, обедать в ресторане и совершать покупки, не выходя из дома.
5. Совместная собственность на общие помещения в доме.
Владельцам апартаментов, как и собственникам жилых квартир, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (согласно Постановлению Пленума Высшего арбитражного суда № 64 от 23 июля 2009 г.).
При разумном управлении (сдача в аренду помещений, предоставление площадей для рекламы и т.д.) жители могут получать прибыль и компенсировать высокие затраты на обслуживание.
6. Возможность выбора уникальной архитектуры дома или свободной планировки.
Апартаменты могут располагаться в реконструированных промышленных зданиях – это уникальное жилье для любителей стиля лофт: потолки от 4 до 6 метров, толстые кирпичные стены, огромные комнаты.
Встречаются планировки с террасами и отдельным входом, с внутренними двориками, панорамным остеклением и т.д. Кроме того, большинство апартаментов продаются без межкомнатных перегородок – только несущая стена по периметру помещения, что открывает простор для дизайнерских решений.
7. Особые инвестиционные программы.
В некоторых комплексах с апартаментами предлагаются программы покупки с гарантированным доходом, когда управляющая компания гарантирует покупателю выплату ежемесячных процентов от дохода при сдаче в аренду купленных апартаментов или гарантирует удвоение дохода по прошествии нескольких лет. Программы новые, трудно оценить их жизнеспособность в кризисных экономических условиях, но определенный инвестиционный потенциал у апартаментов, несомненно, есть. В первую очередь, при сдаче в аренду.
8. Кадастровая стоимость (налоговая база) апартаментов ниже, чем у квартир в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.
9. Доступность ипотеки. Несмотря на то что ставки могут быть чуть выше, чем для квартир (на 1-3%), а с января 2015 года требования стали в целом жестче для заемщиков, эта категория недвижимости признана состоятельной и рассматривается банками в качестве ипотечного залога.
Минусы
1. Нельзя оформить постоянную регистрацию. Отсутствие прописки – главный недостаток апартаментов.
Нежилой статус и определение апартаментов как гостиничного номера повышенной комфортности позволяют сделать только временную регистрацию сроком на пять лет, и только в комплексах со статусом апарт-отеля или гостиницы.
При отсутствии временной регистрации ребенку не предоставляют место в детском саду или школе, нельзя будет оформить полис ОМС и встать на учет в поликлинике.
2. Высокий налог на имущество. С 1 января 2016 года налог будет исчисляться от кадастровой, а не от инвентаризационной стоимости недвижимости.
При этом если апартаменты входят в состав многофункциональных или торгово-офисных центров, то налог на имущество составит 2% от кадастровой стоимости, если являются «прочим объектом недвижимости», то он будет равен 0,5%.
Налог на квартиры в Москве составит от 0,1 (до 10 млн руб.) до 0,3% (стоимость от 50 до 300 млн руб.). Налоговые вычеты (20 кв. м) для апартаментов не предусмотрены.
3. Высокие коммунальные и эксплуатационные расходы. В среднем оплата за электричество и тепло на 25%, а вода – на 10-15% выше, чем в жилых квартирах. Обслуживание апартаментов в столичных комплексах обходится от 4 до 8 долларов за квадратный метр в месяц.
4. Налоговые вычеты при покупке и продаже не предоставляются.
5. При покупке нельзя использовать жилищный сертификат, материнский капитал, субсидии.
6. 214-ФЗ для апартаментов не действует. Это значит, что в случае проблем с застройщиком дольщики не будут признаны пострадавшими по критериям Минрегиона и не получат защиту от государства. Продажи не регулируются 214-м законом, даже если инвестор заключает договоры долевого участия.
7. Нехватка инфраструктуры. Застройщик не обязан строить объекты социальной (школы, детские сады, поликлиники, магазины) и транспортной инфраструктуры.
Во многих комплексах их и нет – все зависит от уровня ответственности и приоритетов застройщика.
В некоторых комплексах, особенно деловых и многофункциональных, в оживленных и тесно застроенных районах отсутствуют дворы с игровыми площадками – мамам с детьми просто негде погулять.
8. Социальные ограничения. У жителей апартаментов нет права на социальное обслуживание по месту нахождения.
9. На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, которые установлены для жилых помещений (по освещенности, шумоизоляции, инсоляции и пр.).
Иногда обнаруживается, что стены между соседними апартаментами тоньше, чем в квартирах; панорамные окна могут или совсем не открываться (при этом воздух поступает исключительно из центральной системы кондиционирования дома), или откидываться на минимальный угол.
Лоджий или балконов во многих апартаментах нет, близко стоящие корпуса МФК могут загораживать помещения от света.
10. Должников по коммунальным платежам апартаментов закон не защищает. У неплательщиков коммунальных платежей в жилых квартирах нельзя отключать воду и тепло, только электричество. К апартаментам это не относится.
11. Ужесточение московских правил в отношении строительства апартаментов и неопределенность федерального законодательства.
Правительство Москвы издало в ноябре 2014 года постановление № 660-ПП о том, что «апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сьют-отели и др.
) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания граждан». Только в гостиницах, никаких деловых, офисных, многофункциональных центров или отдельных комплексов, аналогичных жилым.
Федеральное законодательство дополнилось новым классификатором видов разрешенного использования, в соответствии с которым «использование недвижимости под апартаменты возможно в случае гостиничного обслуживания, а именно при размещении в здании гостиницы, пансионата, дома отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». Это также строго ограничивает статус и назначение апартаментов. Ранее в Минстрое планировали в 2015 году предоставить «амнистию», то есть легализовать как жилье все существующие апартаменты, а далее закрыть вопрос и запретить дальнейшее их строительство (кроме как в составе гостиниц, пансионатов, домов отдыха и пр.). Но пока этот вопрос на стадии обсуждения. До конца текущего года разработка проекта закона, регулирующего строительство апартаментов и зданий смешанного использования, будет завершена. Об этом на Госсовете по строительству заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.
Другие законодательные нормы в отношении апартаментов тоже не разработаны, что ограничивает права и возможности собственников, увеличивает риск дальнейшего повышения платежей и расходов, трудности разрешения проблем и споров в суде. На сегодняшний день покупатель апартаментов приобретает недвижимость с неопределенным будущим.
Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы
Pavel Losevsky/Fotolia
Основным отличием апартаментов от традиционного жилого фонда является их юридический статус – формально это нежилая недвижимость, но фактически часто становится жилой. Давайте разберемся, какие плюсы и минусы таятся в этих формулировках.
О чем нужно знать до покупки апартаментов?
Начнем со сложностей. Владелец апартаментов не может рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию. Это значит, что не будет возможности пользоваться медицинским страхованием или получить ИНН.
Если у вас есть дети, которых нужно водить в школу или в детский сад, то места будут распределяться по остаточному принципу (в приоритете те, у кого есть постоянная регистрация).
Но, если помимо апартаментов у вас есть квартира, то эти вопросы не будут так критичны для вас.
interiorphoto/Fotolia
Другой существенный момент – это нормы строительства жилья, которые не распространяются на апартаменты. Что это значит? Застройщик не обязан обеспечивать кварталы с апартаментами инфраструктурой, не должен соблюдать нормы по удаленности их от проезжих частей города, может не заботиться о парковочных местах.
Но самое, пожалуй, критичное, то, что застройщик вправе игнорировать требования к шумо- и звукоизоляции, а так же нормы инсоляции помещений.
Если первые два недостатка можно частично или полностью скорректировать во время ремонта (например, с помощью пробкового покрытия во время финальной отделки стен), то к вопросу об инсоляции нужно подойти очень ответственно. Инсоляция – это способность к пропусканию света.
Это параметр означает, сколько прямых солнечных лучей попадает в квартиру. Это важно для гигиены и здоровья. Так что, выбирая апартаменты, нужно обратить внимание на расположение окон по сторонам света. Желательно избегать строго северной ориентации.
Еще один сложный вопрос – нормативные ограничения по плотности застройки, которые не распространяются на данный вид недвижимости. Но надо отдать застройщикам должное – как правило, они стараются максимально благоустроить территорию, прокладывают пешеходные дорожки, сажают газоны, делают современные детские площадки.
Чем апартаменты лучше обычной квартиры?
Если взглянуть на покупку апартаментов с точки зрения дизайна вашего будущего места жительства, то тут сплошные плюсы. В традиционном жилом фонде огромное число запретов, в то время как апартаменты – это идеальная площадка для того, чтобы воплощать в жизнь самые смелые идеи.
Здесь нет требований к «мокрым зонам», кухням и вентиляции. В апартаментах можно самостоятельно спроектировать необходимое количество ванных комнат без долгих тяжб и согласований и без оглядки на то, где находятся спальни и гостиные у соседей этажом ниже.
Ограничения касаются только целостности конструкции здания – колонны и перекрытия трогать нельзя.
Photographee.eu/Fotolia
Из нюансов – единый ввод коммуникаций в апартаменты: всю разводку придется делать самостоятельно. Если по вашей задумке, например, ванные комнаты будут находиться далеко друг от друга, то понадобятся подиумы или дополнительный рельеф стен для скрытой проводки труб от точки ввода.
Кухонные зоны в апартаментах могут объединяться с гостиной. Их можно делать минимальными по площади, ведь изначально кухня в апартаментах – это в большей степени доготовочная зона, а не полноценная комната с функцией кухни-столовой.
- Апартаменты – это чистый лист, идеально подходящий для творчества, и тут заказчик и архитектор смогут воплотить в жизнь практически все мечты.
- Текст подготовила: Александра Лавришева
- Не пропустите:
- Строительство квартир невыгодно для Москвы
- Налог на апартаменты: точный расчет
- Самые дешевые апартаменты внутри Садового кольца стоят 15,5 млн рублей
- В Москве квартиры стоят на 22% дороже апартаментов
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Покупка апартаментов: за и против
16 июл. 2019 г. 14:00
Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.
Что такое апартаменты
Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.
Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.
В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.
«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Почему так дешево?
Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.
«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.
Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.
Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.
Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».
Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.
С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.
- «Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
- Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.
- Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.
«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки.
Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.
Социальные гарантии
Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.
«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.
Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.
По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.
Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.
«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.
Плюсы апартаментов
Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.
Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.
«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку.
Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.
К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.
По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.
«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.
Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).
Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета
Автор текста Ольга Завершнева