Цена квартир в России выросла на 16%, количество объектов в продаже сократилось на 11%.
Объём рынка в конце 2020 оценивается в 4,2 трлн. руб., из которых 66,9% — это вторичка, а 33,1% — новое жильё.
Годовой рост цен на новые квартиры составил 19,3%, а на готовые – 8,4%. Объём предложения относительно декабря 2019 сократился в первичке на 15,5%, а во вторичке – на 9,8%.
В структуре рынка в рублёвой оценке доля новостроек увеличилась на 1,6% за счёт удорожания. Динамика стоимости нового жилья была настолько большой, что уравновесила сокращение количества объектов в продаже, а объём предложения в рублях за год вырос на 4,8%.
Выявленная динамика рынка недвижимости стала следствием снижения ипотечных ставок. В сегменте нового жилья влияние оказала льготная ипотека 6,5%, введённая в апреле 2020 для поддержки строительной отрасли в период пандемии.
Кредитные ставки на покупку вторички так же устремились вниз, но уже вслед за снижением ключевой ставки. Ставка была понижена Центробанком с 6,25% в январе до 4,25% в июле и сохранялась на этом уровне до конца года.
Льготные программы ипотечного кредитования (Семейная ипотека 4,5%, Дальневосточная ипотека 2%, Ипотека с господдержкой от 0,1% и другие) способствовали росту доступности ипотеки для заёмщиков.
В результате снижения ставок и субсидий ипотека в конце 2020 года в среднем обходилась заёмщикам в 7,4% годовых. Объём кредитования на покупку жилья был во втором полугодии на рекордно высоком уровне. По данным Объединённого кредитного бюро всего за год было выдано 1,67 млн. кредитов, что на 38% больше, чем в 2019 году.
Рейтинг цен вторичного жилья среди городов присутствия ОН «Перспектива24» возглавляет Москва с 247,3 тыс. руб. за кв.м.
В десятку городов по дороговизне вторичного квадратного метра входят: Санкт-Петербург (159,7 тыс. руб. за кв.м.), Сочи (154,6), Владивосток (145,9), Мытищи (137,9), Южно-Сахалинск (137,4), Подольск (108,4), Хабаровск (92,8), Благовещенск (91,7) и Казань (90,7).
Самое дешёвое готовое жильё продаётся менее чем за 35 тыс. руб. за кв.м. в городах: Рубцовск (23,4 тыс. руб. за кв.м.), Белебей (29,2), Жигулёвск (29,5), Кумертау (29,6) и Ковров (34,6).
Рост цен на квартиры в сданных домах за год составил 8,4%. В 35 городах рейтинга удорожание происходило более быстрыми темпами, чем в среднем по России.
Максимальная динамика стоимости недвижимости – на 24,3% — произошла в Сочи и Калининграде.
Существенное удорожание коснулось вторички в Благовещенске (23%), Владивостоке (20,7%), Ставрополе (18,8%), Санкт-Петербурге (18,1%), Мытищах (17,9%), Белгороде (17,5%) и Артёме (16,9%).
Меньше, чем в 2019 году, за вторичное жильё по итогам 2020 платили покупатели в Ступино, Архангельске, Егорьевске, Переславле-Залесском и Тобольске.
Российские новостройки в среднем продаются по 83,7 тыс. руб. за кв.м., при этом самые дорогие – в Москве, по 277,9 тыс. руб. за кв.м.
Топ-10 городов ОН «Перспектива24» с дорогими новыми квартирами включает: Южно-Сахалинск (160,7 тыс. руб. за кв.м.
), Сочи (152,9), Санкт-Петербург (146,3), Владивосток (145,2), Мытищи (130,5), Казань (100,3), Нижний Новгород (93,7), Хабаровск (93,3) и Благовещенск (88,7).
Менее, чем 40 тыс. руб. за кв.м., можно заплатить в новостройках городов Рубцовск (30,7 тыс. руб. за кв.м.), Белебей (36,1) и Саратов (39,6).
В 16 городах ОН «Перспектива24» темп удорожания первичного жилья превышает российский уровень 19,3%.
Лидером удорожания новых квартир в 2020 году стал Курган, где стоимость недвижимости подросла на 49,7%. Причиной роста стал вывод на рынок нескольких проектов новостроек с предчистовой отделкой, а так же наличие в продаже домов с высокой степенью готовности и сроком сдачи в 2021-2022 годах в Центральном районе.
Более чем на четверть, относительно 2019 года, подорожали квартиры в Брянске (32%), Калининграде (30,4%), Пензе (26,9%), Северодвинске (26,8%), Стерлитамаке (26,2%) и Анапе (25,5%).
Отметим, что высокие темпы удорожания новых квартир не всегда означают только рост цен у застройщика. Увеличение средней стоимости квадратного метра в городе может быть следствием вымывания самых дешёвых объектов, когда они быстро продаются и снимаются с продажи. В результате в продаже остаются самые дорогие варианты, что приводит к росту средних цен.
В двух городах присутствия ОН «Перспектива24» была выявлена отрицательная динамика. Так, в Переславле-Залесском цена новой недвижимости упала на 1,8% в результате того, что в продаже остались только 4 последних объекта.
В городе Октябрьский Республики Башкортостан средняя стоимость новых квартир упала на 8,3%, что вызвано наличием в продаже большого количества квартир в корпусах «Микрорайона 38» по низкой цене.
Основным драйвером динамики рынков недвижимости в городах присутствия ОН «Перспектива24» и, в целом по России, стало снижение стоимости ипотеки. При этом стимулирование спроса на недвижимость происходило не только благодаря повышению доступности ипотеки.
Благоприятным фоном для повышения интереса к покупкам недвижимости стали нововведения в банковской и налоговой сфере. Одно из них — сокращение доходности по банковским депозитам, произошедшее после понижения ключевой ставки. К концу 2020 года в большинстве банков доход по депозиту меньше уровня инфляции или сопоставим.
Ещё одним фактором, подстегнувшим интерес к покупке недвижимости, стало введение с 1 января 2021 года налога на депозиты свыше 1 млн. руб., а так же новые методы налогообложения доходов от облигаций.
Снижение доходности в традиционных инструментах стимулировало консервативных инвесторов искать новые возможности для сбережения денег и привело их на рынок недвижимости.
Кредитные каникулы – не только мера для поддержки населения в период пандемии, но и сигнал всем физическим лицам о содействии государства в кризисный момент. Благодаря каникулам у заёмщиков выросла уверенность при принятии решений о покупке жилья в ипотеку.
Особенностью 2020 года было вымывание предложения и дефицит ликвидных объектов в новостройках. Режим самоизоляции с середины марта по май прошедшего года сконцентрировал нереализованный спрос.
Отчасти, спрос удовлетворялся за счёт развития дистанционных методов работы с недвижимостью в крупных агентствах. После отмены ограничительных мер, накопившийся спрос стал причиной бума на рынке новых квартир в летние месяцы.
Ажиотаж был настолько высок, что уже к осени все ликвидные варианты в новостройках закончились.
Спрос в сегменте первичного жилья стимулировал рост цен на готовое жильё. Некоторые покупатели, посчитавшие, что новые квартиры стали слишком дорогими, решили купить вторичку.
Удорожанию готовой недвижимости способствовали и те продавцы вторичных квартир, которые планировали на вырученные деньги приобрести жильё в новостройке. Подъём стоимости новостроек для них означал, что для покупки новой квартиры нужна доплата в более крупном размере.
Поэтому, продавая свою вторичную недвижимость дороже, такие продавцы пытались снизить сумму вложения денег в будущую сделку.
В 2021 году спрос на рынке недвижимости будет поддержан льготной ипотекой 6,5%, а так же обновлёнными ипотечными программами Дальневосточной и Сельской ипотеки.
Фактором, который повысит стоимость новых квартир в 2021 году, может стать сокращение на 12,5% объёмов жилого строительства, выявленное в 2020. При сохранении спроса уменьшение объёма сдаваемого жилья будет усиливать дефицит новых квартир.
Предотвратить развитие сценария увеличения цен на недвижимость может сокращение платёжеспособного спроса (по причине удовлетворения или падения доходов населения), пересмотр ключевой ставки в сторону повышения и рост ипотечных ставок, а так же наращивание объёмов жилого строительства.
В условиях роста цен в прошедшем году покупателям приходилось очень быстро принимать решения. Скорость, с которой раскупались хорошие варианты, была просто космической.
Иногда квартиры, которые продавали риелторы ОН «Перспектива24», продавались в день подписания агентского договора и не доходили до открытых площадок.
В первой половине 2021 года такой характер рынка сохранится, а значит, всем, кто задумал реализовать свои планы с недвижимостью потребуется помощь профессионалов.
Статья носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой (Ст. 437 ГК РФ).
Аналитика подготовлена на основе данных Domofond.ru, Avito.ru, Cbr.ru, Bki-okb.ru. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА http://perspektiva24.com/
Доля ипотечных сделок на «вторичке» столицы достигла максимального за нынешний год значения – 31,7%, а в абсолютных цифрах их число за прошедшие 8 месяцев выросло на 18,5% к аналогичному периоду прошлого года
Курс валют предоставлен сайтом old.kurs.com.ru
Согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, на данный момент соотношение между ипотечными заемщиками на первичном и вторичном рынках жилья по Москве в целом составляет 52% и 42% соответственно (остальные 6% – заявки, связанные с рефинансированием и приобретением под залог квартиры любого другого объекта недвижимости, например, земельного участка). На российском рынке недвижимости перевес в данной пропорции – 34% и 62% – на стороне вторичного сегмента. При этом специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают постепенное изменение этого соотношения на столичном рынке жилья в пользу «вторички». Причин несколько: возможность быстрого переезда в приобретенную квартиру (поэтому лоты на вторичном рынке пользуются большей, чем новостройки, популярностью у семей, состоящих из 3-4 человек, в особенности с маленькими детьми), снижение ключевой ставки Центробанка и, соответственно, ставок по кредитам на объекты вторичного рынка, а также продолжающееся падение цен на вторичную недвижимость и, как следствие, уменьшение стоимости входного билета в этот сегмент. Так, если год назад доля сделок с бюджетом до 6 млн рублей на московской «вторичке» составляла 20%, то на данный момент она равна уже 30%. Еще одно важное наблюдение, зафиксированное специалистами ИНКОМ-Недвижимость, – постепенное увеличение размера ипотечного кредита в этом сегменте: с 3 505 000 рублей в августе 2016-го до 3 590 000 рублей в августе текущего года.
При этом, согласно прогнозам экспертов ИНКОМ-Недвижимость, в 2018 году ключевая ставка Центробанка может опуститься до 7% годовых, а средний размер ставки на приобретение вторичного жилья в столице – соответственно, до 8,5% или даже 8%.
Причем если раньше многие потенциальные ипотечные заемщики откладывали выход на сделку, надеясь в том числе и на уменьшение ставок до 10%, то ждать снижения еще и до 8% в массе своей они уже не будут – все, что ниже 10%, воспринимается ими как психологически приемлемая ставка по сравнению с прежними показателями.
В результате в следующем году предположительно объем средств, выдаваемых банками ипотечным заемщикам, в целом увеличится на 15%, а доля ипотечных сделок на вторичном рынке столичной недвижимости вырастет до 35%-40%.
- Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают в качестве одного из главных трендов, повлиявших на увеличение доли сделок с привлечением ипотеки, снижение процентных ставок по кредитам – оно вызвано не в последнюю очередь конкуренцией банков за ипотечных заемщиков, более надежных в финансовом отношении по сравнению с клиентами, оформляющими потребительские кредиты. Помимо этого среди действий банков, направленных на упрощение условий кредитования и привлечение ипотечных заемщиков, можно выделить, в частности, следующие инициативы:
- – сокращение размера первоначального взноса по некоторым ипотечным программам; – введение ипотечных программ, для оформления которых требуется минимальный пакет документов; – возможность предоставления разных видов документов, подтверждающих доходы ипотечных заемщиков, – справка 2-НДФЛ, справка по форме банка, налоговая декларация (ее предъявляют индивидуальные предприниматели);
- – возможность проведения межрегиональных ипотечных сделок (то есть без привязки к региону получения дохода или проживания клиента).
Кроме того, специалисты Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость констатируют, что продолжает развиваться тенденция предоставления банками ипотечных продуктов без первоначального взноса.
Если ранее подобная программа (базовая ставка – 13,5% годовых, для клиентов ИНКОМ-Недвижимость – 12,5%) предлагалась заемщикам только в Металлинвестбанке, то сейчас аналогичное предложение есть и в портфеле Сургутнефтегазбанка (базовая ставка – 12,5%, для клиентов ИНКОМ-Недвижимость – 12,4%).
При этом, несмотря на смягчение условий кредитования, банки все так же отдают предпочтение, условно говоря, «белым» ипотечным покупателям – то есть людям с официально подтвержденным необходимым уровнем дохода, в то время как заявки клиентов, получающих «серую» зарплату, банки одобряют в меньшем количестве случаев.
Поэтому в соответствии с ростом числа ипотечных операций увеличилось количество клиентов, подтверждающих размер своей зарплаты справкой по форме банка: в этом документе – при согласии на то руководителя потенциального заемщика – указываются сведения о размере неофициального дохода лица, подавшего заявку на предоставление ипотечного кредита.
Согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, в Москве в целом соотношение между ипотечными покупателями на первичном и вторичном рынках жилья составляет 52% и 42% соответственно, оставшиеся 6% – заявки, связанные с рефинансированием и приобретением под залог квартиры любого другого объекта недвижимости, например, земельного участка (в то время как на российском рынке недвижимости данная пропорция составляет 34% / 62% с перевесом в пользу вторичного сегмента). Однако, по мнению специалистов компании, на столичном рынке недвижимости наблюдается тенденция постепенного изменения этого соотношения в пользу «вторички». Объяснить это можно тем, что в некоторых банках ставки по кредитам на объекты вторичного рынка опустились ниже, чем на жилье в новостройках. Кроме того, ипотечные покупатели на «вторичке» получают возможность сразу переехать в готовое жилье, в то время как собственникам квартир в новых домах, например, приходится ждать окончания строительства, заниматься отделкой жилплощади (если подобная опция не предоставляется застройщиком), а затем терпеть неудобства, связанные с ремонтом в других квартирах, усадкой здания и т.д. Поэтому анализ картины предпочтений ипотечных покупателей показывает, что семьи, состоящие из 3-4 человек (в особенности с маленькими детьми), чаще всего делают выбор в пользу лотов именно на вторичном рынке, стремясь быстрее обустроиться на новом месте, в то время как заемщики, не состоящие в браке, в большей степени отдают предпочтение объектам на первичном рынке недвижимости.
При этом, по оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, банкам выгоднее кредитовать сегмент новостроек, где они получают двойную прибыль – как от девелоперов, которым предоставляются средства для строительства новых объектов, так и от покупателей.
Кроме того, при кредитовании застройщика банк, владея информацией о его финансовом положении и, впоследствии, о темпах продаж квартир в его проектах, может просчитать гипотетически возможные риски банкротства девелопера при предоставлении ему кредита в дальнейшем.
Однако у покупателей жилья, относящегося ко вторичному его сегменту, есть важное преимущество – наличие готового объекта.
Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Когда банк выдает кредит на приобретение объекта на вторичном рынке жилья, то в качестве залога он получает конкретный товар – готовую квартиру.
Поэтому кредитование покупателей вторичного жилья – это, образно говоря, тот хлеб насущный, который всегда стабильно подпитывает банковское сообщество. А новостройки – хлеб и с маслом, и с колбасой.
Правда, он иногда может оказаться черствым: банкам кредитование девелоперских проектов позволяет больше заработать, но при этом есть риск возможного банкротства застройщика, особенно при нынешней конъюнктуре рынка, когда девелоперам приходится предоставлять покупателям значительные скидки уже на старте продаж. Вызвано это значительным превышением предложения над спросом на первичном рынке недвижимости и растущей конкуренцией девелоперов не только со вторичным сегментом, но и друг с другом из-за все возрастающей плотности застройки в столице».
Власти, понимая значимость рынка недвижимости для развития экономики в целом, также предпринимают определенные инициативы для повышения доступности ипотечного кредитования – это выражается, в частности, в продолжающемся снижении ключевой ставки Центробанка.
Если в начале текущего года данный показатель был равен 10% годовых, то в результате постепенного – на 0,25-0,5% – снижения он опустился до нынешнего значения в 8,5%. Причем у этого показателя есть потенциал для дальнейшего уменьшения.
«Ожидания банковского сообщества в отношении размера ключевой ставки Центробанка заключаются в следующем: до конца 2017 года она опустится до 8%, а в 2018-м вполне может сократиться и до 7% – при условии стабильности цен на нефть и, как следствие, уровня инфляции, который сейчас даже ниже, чем запланированные 4% за год.
Соответственно, уменьшатся и ставки по ипотечным кредитам: если сейчас средний размер ставки на приобретение вторичного жилья в столице равен 10%, то в следующем году теоретически она может снизиться до 8,5% или даже до 8% – цифра, по нашим расчетам, допустимая, однако это граница, ниже которой данный показатель на российском рынке недвижимости вряд ли опустится в обозримом будущем. При этом если раньше многие потенциальные ипотечные заемщики (по нашим подсчетам, чуть ли не каждый третий на московской «вторичке») откладывали решение о приобретении жилья, надеясь на более выгодные условия кредитования и снижение ставок до 10%, то ждать сокращения еще и до нового «порога ожидания» в 8% в массе своей они уже не будут. Этот прогноз подтверждает текущий рост доли ипотечных операций, а также, согласно наблюдениям сотрудников банков, увеличение числа заявок на предоставление кредитов для покупки жилья. Потому что все, что ниже 10%, – психологически вполне приемлемая ставка для выхода на рынок ипотечных покупателей, здраво рассуждающих, что обслуживать кредит, выданный хотя бы под 9,5% годовых, гораздо легче, чем, скажем, под 14%», – комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.
Согласно прогнозам эксперта, в целом объем средств, предоставляемых банками ипотечным заемщикам для приобретения жилья, по итогам следующего года увеличится по отношению к текущему на 15%. Что же касается числа ипотечных сделок, то в 2018-м во вторичном сегменте недвижимости оно тоже возрастет.
Так, если сейчас доля ипотечных сделок на московской «вторичке» находится на уровне 30%, то в следующем году, по мнению Сергея Шломы, она увеличится до 35-40%.
Помимо снизившихся ставок по кредитам потенциальных ипотечных покупателей простимулирует еще и дальнейшее плавное снижение цен на вторичную недвижимость и, как следствие, уменьшение стоимости входного билета в этот сегмент.
Так, по наблюдениям эксперта, если год назад доля реально прошедших сделок с бюджетом до 6 млн рублей на вторичном рынке столичного жилья составляла 20%, то в настоящее время в этом ценовом диапазоне заключается уже около 30% сделок.
Согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, в сегменте вторичного жилья столицы средний размер ипотечной ставки в данный момент находится на уровне 10% против 12,5% в августе прошлого года, а средний размер ипотечного кредита в годовом выражении, напротив, вырос – с 3 505 000 рублей до 3 590 000 рублей.
Леонид Гозман политик
Вежливые сомнения в искренности и/или компетентности президента Этой своей оценкой ему удалось оскорбить одновременно и украинцев, за которых, якобы, все сделали американцы, и Европу, не проявившую, по его мнению, собственной субъектности, и США, приписывая им то, чего они не делали…
За четыре года доля альтернативных сделок на «вторичке» Москвы выросла с 49% до 75%
В сравнении с маем прошлого года средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья старой Москвы выросла на 17,5%, с 226,8 тыс. рублей до 266,5 тыс. рублей. Усредненная стоимость объекта за отчетный период повысилась на 7,8%, с 14,1 млн рублей до 15,2 млн рублей, сообщает компания «Инком-Недвижимость».
Больше других категорий жилья в годовом выражении подорожали 1-комнатные квартиры: средняя цена предложения «квадрата» увеличилась на 22,1%, с 212,2 тыс. рублей до 259,1 тыс. рублей. А стоимость лота выросла на 21,8%, с 7,35 млн рублей до 8,95 млн рублей.
osnmedia.ru
Заметное повышение среднего уровня цен на вторичном рынке недвижимости столицы повлияло в том числе на изменение доли альтернативных сделок, в рамках которых одновременно происходит купля-продажа нескольких квартир с участием двух и более сторон.
В период с 2007 по 2014 годы число подобных операций, по оценкам экспертов, было превалирующим – от 68% до 78%.
Однако после мощного скачка спроса в конце 2014-го, вызванного серьезным ослаблением рубля, цены начали постепенно снижаться, в 2017-м они достигли «дна» – по итогам того года средняя стоимость предложения квадратного метра м на «вторичке» столицы составила 177,6 тыс. рублей.
В то же время, согласно подсчетам специалистов компании, доли альтернативных и прямых продаж на вторичном рынке практически сравнялись – 49% против 51% соответственно. Одной из основных причин столь существенного снижения числа «альтернатив» стало изменение поведения участников рынка: ожидая дальнейшего снижения цен, люди на время откладывали покупку квартиры после реализации имевшегося у них объекта.
В 2018-м в силу определенных факторов (уменьшение доходности банковских вкладов, рост доступности ипотеки, активизация т.н. консервативных инвесторов и т.д.
) спрос и, как следствие, стоимость вторичных квартир начали расти, что создало условия для возвращения показателей по альтернативным сделкам на высокий уровень.
В 2020-м, до начала периода всеобщей самоизоляции, объем альтернативных сделок на вторичном рынке столицы был равен 70%, на данный момент специалисты компании оценивают его в 75%.
Комментирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании: «В случае прямой продажи квартиры бывшие собственники чаще всего кладут полученные деньги в банк либо тратят их на собственные нужды (покупка машины, переезд за границу и т.п.). Есть люди, которые просто продают ненужную жилплощадь и остаются с крупной суммой на руках, но их немного – в целом потребители опасаются, условно говоря, выходить из недвижимости в чистые деньги.
Кроме того, сейчас участников рынка пугает опыт последнего года: из-за быстрого роста цен, начавшегося после окончания периода самоизоляции, задержка с покупкой новой квартиры после реализации предыдущего объекта могла обернуться дополнительными тратами, порой весьма значительными.
Аналитики подсчитали, что в прошлом июне средняя стоимость предложения 1-комнатной квартиры в самых бюджетных округах столицы (ЮАО, ЮВАО, ВАО), где особенно высока активность покупателей, находилась на уровне 6,6-7 млн рублей.
И когда собственники продавали жилплощадь и не покупали сразу же “альтернативу” того же ценового уровня (например, в другой локации), то уже в июле-августе им приходилось искать дополнительные средства – например, занимать их или даже брать ипотеку.
Если же потенциальные покупатели надеялись, что рост цен временный и скоро остановится, то осенью их ждало еще более сильное разочарование, так как подобные лоты дорожали к тому времени порой на полмиллиона-миллион рублей».
Согласно наблюдениям аналитиков компании, цены предложения на вторичное жилье, в особенности в самых востребованных у покупателей локациях, постепенно увеличиваются, так как некоторые продавцы продолжают надеться на удорожание квартир и выставляют их на продажу по завышенной стоимости. К настоящему моменту, по подсчетам экспертов, средняя цена 1-комнатной квартиры в ЮАО составляет уже 8,6 млн рублей, в ЮВАО и ВАО – 8,1 млн рублей.
При этом нужно учитывать, что не всегда участникам рынка удается одновременно продать и купить квартиру.
Комментирует Сергей Шлома, «Если проанализировать формы договоров, заключаемых в нашей компании, то только в половине из них будет заявлена альтернативная купля-продажа жилья. Причина в том, что определенная часть продаж – это, так сказать, скрытые “альтернативы”.
Иногда люди по отдельности занимаются сначала продажей, а потом покупкой жилплощади, так как не хотят становиться “звеном” целого ряда сделок – на вторичном рынке иногда выстраиваются крайне сложные “цепочки”, и в том случае, когда срывается одна купля‑продажа, другие также могут не состояться. Хотя по факту потребители совершают ту же “альтернативу”, т.е. продают имеющуюся у них квартиру ради приобретения другого объекта.
Также бывают случаи, когда людям приходится откладывать покупку альтернативной жилплощади из-за сложностей с подбором подходящего варианта. Напомню, что в прошлом году из-за ажиотажного спроса на вторичном рынке заметно сократился объем ликвидного предложения, особенно в массовых сегментах жилья».
До 70% ипотечных кредитов берут на покупку жилья на вторичном рынке
Максим Стулов / Ведомости
В отличие от рынка новостроек, вторичный рынок жилья не избалован государственным вниманием и поддержкой для тех, кто покупает с помощью ипотеки. Нет и «субсидий от застройщиков», которые стимулируют продажи строящегося жилья.
Есть только банк и заемщик. Между тем, по данным кредиторов, около 70% ипотек выдается на приобретение квартир на вторичном рынке. В структуре всех сделок на вторичном рынке на ипотечные приходится от 40 до 80%, оценивают риелторы.
Все чаще по ипотеке приобретают премиальную недвижимость – по такой схеме проходит каждая пятая сделка, по данным «Миэля», в НДВ говорят о 8 сделках из 10. Часто это делается для того, чтобы не привлекать внимания к дорогой покупке, оплаченной разовым платежом.
Соотношение клиентов из возрастной группы 40+ и 25‒40 лет составляет сейчас 30% против 70%, пять лет назад их было поровну, говорят в «Инкоме».
С точки зрения банка работа на первичном и вторичном рынках отличается. Если в первом случае кредитор изначально оценивает проект и уже потом заемщика, то во втором – наоборот, сначала одобрение должен получить человек.
По словам управляющего директора «Абсолют банка» Ивана Любименко, в среднем от получения решения до сделки на первичном рынке проходит 20 дней, на вторичном – 30‒40. Больше и пакет документов. «Риски для банка примерно равны», – добавляет Игорь Селезнев, начальник управления ипотечного кредитования МКБ.
Но Любименко считает, что по кредитам на новостройки клиенты платят немного лучше.
По данным Управления Росреестра по Москве, всего за 2019 г. было зарегистрировано 89 979 договоров ипотечного жилищного кредитования. По статистике Центробанка, физическим лицам-резидентам в столице за 12 месяцев выдали 81 330 ипотечных жилищных кредитов (включая 23 в валюте).
Из них 37 188 – под залог права требования по договорам участия в долевом строительстве. Входят ли в последнюю категорию сделки, заключенные на первичном рынке по договорам уступки требования, не уточняется. Если входят, то количество ипотек, выданных на вторичном рынке жилья Москвы, можно оценить как 44 142 штуки, или 54%.
В целом по России этот показатель выше ‒ 73% (1 281 353 жилищных ипотечных кредита в рублях и 339 285 – под залог прав требования по ДДУ). «По данным ЦБ нельзя корректно определить доли первичного и вторичного рынка.
Например, если у застройщика покупают готовое жилье, это может считаться продажей на вторичном рынке собственником, хотя это, по сути, первичный рынок», ‒ комментирует аналитик Юрий Кочетков. Но справедливость подобной оценки косвенно подтверждается статистикой банков.
Так, в Сбербанке доля кредитов, выданных на покупку квартиры на вторичном рынке, в 2019 г. составила 75,6%. В «Абсолют банке» на вторичном рынке было выдано 69% ипотек (в Московском регионе – 58%). В среднем на покупку квартиры в Москве занимают 5,2‒5,5 млн руб. (по данным МКБ и «Миэль»).
Жилья на вторичном рынке по определению больше, чем новостроек. По данным ЦИАН, в Москве это 58 146 и 42 269 квартир (и апартаментов), в базе портала «Мир квартир» – 140 482 и 104 896 соответственно. Доля предложения жилья на вторичном рынке в базах почти одинакова: 57,9% в базе ЦИАН и 57,3% у «Мира квартир».
Александр Крапин, президент ГК RWAY: «Наибольшим спросом на вторичном рынке пользовались квартиры в домах, построенных начиная с 2000-х гг., в таких районах, как Раменки, Хамовники, Некрасовка и Южное Бутово, на них приходится более 37% от общего числа квартир, выбывших с открытого рынка с декабря 2019 г. по январь 2020-го.
Наше исследование спроса в Москве (без учета ЗелАО и ТиНАО) в этот период также показало, что более половины выбывших квартир, расположенных в домах 2000‒2019 гг. постройки, предлагались по ценам не более 300 000 руб./кв. м. Значительная доля приходится на 4-комнатные (38%), из которых более половины расположены в ЗАО и ЦАО. В целом в 2020 г.
ликвидность московских квартир сохранится на уровне 2019 г. с незначительным ростом срока экспозиции. Одинаково быстро с рынка могут уйти как бюджетные предложения у МКАД по обе стороны, так и дорогие и большие по площади квартиры. Существенный фактор – объем вторичного рынка.
Примером служат районы массовой застройки, где много инвестиционных квартир, в результате высокий уровень конкуренции приводит к увеличению сроков их реализации».
В отличие от новостроек, реализацию которых более жестко контролирует государство, жилье от частных собственников обращается по рыночным законам. «Ипотека в данном случае тоже исключительно коммерческий продукт и зависит от спроса со стороны потребителя и выгоды для банка», ‒ считает руководитель отдела компании «НДВ ‒ супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
В 2019 г. при средней ставке в 10,6% Сбербанк выдал 493 663 ипотечных кредита для покупки квартиры на вторичном рынке, из них 55 117 ‒ в Москве и области. Это меньше, чем в 2018 г. (57 858 и 62 940 соответственно), когда средняя ставка составляла 9,5%, но больше, чем в предыдущие годы.
Спрос в целом коррелирует с динамикой ставок по кредиту. «В 2012‒2014 гг. около 30‒35% сделок на вторичном рынке жилья в нашей компании проходили с использованием ипотеки. В ажиотаже доходило до 40%. В середине лета 2015 г. лишь каждая пятая сделка проходила с привлечением кредита, затем спрос начал восстанавливаться, и в январе 2020 г.
в компании 42% сделок были ипотечными», – описывает кривую спроса директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. По его предположению, на статистику влияет состав покупателей: у компании это люди постарше, которые не хотят связывать себя кредитными обязательствами, опасаясь не справиться с такой нагрузкой.
Покупатели моложе 40 лет более лояльно относятся к идее оформить кредит, добавляет он.
В компании «Миэль ‒ сеть офисов недвижимости» этот показатель за тот же период составил 71% от общего числа сделок. В «НДВ ‒ супермаркет недвижимости» долю ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы оценивают в 70‒80%.
Введение ипотеки с господдержкой для новостроек оттянуло покупателей-заемщиков с вторичного рынка, но лишь поначалу. Доля ипотечных кредитов для приобретения жилья на вторичном рынке, выданных Сбербанком, уменьшилась с 71,6% в 2014 г. до 62,1% в 2015-м, но к 2019 г. выросла до 75,6%.
Массового перехода на рынок новостроек покупателей с заемными средствами не отмечают и в «Инком-недвижимости». «Многие не имеют возможности использовать преимущества госпрограмм и покупать что-то в строящемся доме.
Или люди выбирают квартиру рядом с прежним местом жительства, ‒ объясняет Шлома. – Если по соседству нет подходящего по цене ЖК, то с большой вероятностью варианты будут искать на вторичном рынке». Тем более что разница в ставках, существенная в 2015 г.
, уменьшалась и только в прошлом году вновь немного повысилась (до 0,43 п. п. у Сбербанка, например).
«Это своеобразная мера поддержки строительной отрасли, ‒ комментирует Мищенко. ‒ Новое жилье довольно часто покупают за деньги, вырученные от продажи имеющейся квартиры, а ее не продашь, если нет платежеспособного спроса, и его стимулируют более доступной ипотекой.
В 2019-м потребовались новые меры взбодрить покупателей новостроек, и вновь условия для первичного рынка сделали максимально привлекательными». По данным Дом.РФ, в начале апреля средневзвешенная ставка для новостроек была 8,9%, для вторичного рынка – 9,09%.
Сейчас застройщики вновь говорят о необходимости субсидировать ставки как о мере господдержки для спроса (и для продаж) или сами объявляют новые программы субсидирования. На вторичном рынке подобных мер ожидать не приходится.
В целевых показателях нацпроекта «Жилье и городская среда» на 2020 г. ставка по ипотеке должна была снизиться до 8,7%.
Рынок приблизился к этой планке уже в начале года, но дальше на экономический кризис наложился эпидемиологический.
По данным «Авито недвижимости», в I квартале спрос и предложение увеличивались на рынке вторичной недвижимости практически во всех регионах России – люди спасали рубли в недвижимости. А ставки по кредитам начали расти.
По данным Дом.РФ, за неделю с 28 марта по 3 апреля ‒ на 0,07 п. п. в среднем по топ-15 банков. У самого Дом.РФ и «Абсолют банка» лучшая ставка (минимально возможная с учетом всех вычетов для кредита любого размера) по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 1 п. п.
до 9,1% и 10,75% соответственно, в Совкомбанке ‒ на 1,4, Юникредитбанке – на 1,5, банке «Открытие» – на 1,6 (до 9,85%), а в Промвсязьбанке ‒ на 1,7 п. п. (до 9,5%). Рост в пределах 1% отмечен в Альфа-банке, Росбанке, Россельхозбанке, Райффайзенбанке и банке «Уралсиб».
А в ВТБ, Сбербанке, Газпромбанке и банке «Возрождение» ставки остались на прежнем уровне. В результате в начале апреля 2020 г. минимальные лучшие ставки банков из топ-15, по данным аналитиков Дом.
РФ, оказались у Газпромбанка (7,5%), ВТБ (7,9%), банка «Возрождение» (7,95%), Сбербанка (8,5%). В остальных ставки превысили 9%.
Ставка — выше, лимит — меньше, родителям — больше льгот
Екатерина Мирошкина
экономист
Профиль автора
1 июля должна закончиться программа льготной ипотеки на покупку новостроек — та, что не зависит от наличия детей и пока выдается под 6,5% с господдержкой.
Президент объявил, что эту программу все-таки продлят еще на год, но на других условиях: ставка вырастет до 7%, а максимальная сумма кредита составит 3 000 000 Р во всех регионах.
Изменения коснутся льготной программы, для которой нужно только гражданство РФ. Семейное положение, наличие детей, регион покупки квартиры не имеют значения.
Узнайте, как не потерять миллионы из-за ошибки при покупке жилья и сэкономить на риелторе Изучить программу
Сейчас кредит можно взять под 6,5%. Повышение выглядит незначительным: для кредита в размере 3 млн рублей переплата за 20 лет вырастет на 214 тысяч, а ежемесячный платеж окажется на тысячу рублей больше.
До 1 июля 2021 года она зависит от региона:
- 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
- 6 млн рублей для других регионов.
Первоначальный взнос — от 15%. При минимальном взносе в регионе можно купить квартиру за 7,05 млн рублей. Столько стоит трехкомнатная квартира в хорошем районе. При этом достаточно иметь немногим более миллиона рублей накоплений. Это сейчас.
С 1 июля в кредит под 7% можно будет взять максимум 3 000 000 Р. Это значит, что для покупки такой же трешки в региональном центре придется заплатить около 4 млн своими деньгами.
При минимальном взносе по карману окажется только однокомнатная квартира в хорошей новостройке за 3,5 млн рублей. Или жилье побольше, но не в самом комфортном районе.
Рассчитывать нужно минимум на 20% первоначального взноса: так выше шансы, что банк не посчитает кредит рискованным и одобрит заявку.
Кроме той льготной программы, что не зависит от семейного положения, есть другая — тоже на новостройки, но только при наличии детей.
Пока она доступна только семьям как минимум с двумя детьми, если хотя бы один родился начиная с 2018 года. С июля 2021 года эту программу, по словам президента, планируют улучшить.
Ипотеку под 6% и даже дешевле смогут брать семьи с одним ребенком. Сейчас так можно, только если у ребенка инвалидность.
Это те заемщики, кому раньше была доступна только льготная ипотека под 6,5%. Они смогут брать кредит с учетом прежних лимитов — 6 или 12 млн рублей в зависимости от региона, тоже на новостройки и при этом даже для рефинансирования. Хотя для обычной льготной ипотеки оно недоступно.
Такие изменения — отличная новость для семей, где уже есть или планируется ребенок. Их не коснется повышение ставки и снижение максимальной суммы кредита. Они просто будут участвовать в другой программе — и платить даже меньше, чем планировали. А те семьи, что взяли кредит под 6,5%, смогут его рефинансировать под 6%. Но пока это только анонс, нужно ждать нормативных документов.
Когда год назад в России вводили эту программу, предполагалось, что она поддержит застройщиков и подрядчиков и позволит россиянам улучшить жилищные условия за счет беспрецедентно доступной для нашей страны ипотеки.
Застройщиков программа и правда поддержала. Объемы сданного жилья выросли в полтора раза, спрос на новостройки взлетел — а вместе с ним и цены. В некоторых регионах стоимость квадратного метра увеличилась на 15—18%, а в среднем новостройки подорожали на 12%. Экономия на ставке досталась застройщикам и банкам.
Допустим, квартира стоила 3 500 000 Р. Взнос — 1 000 000 Р, ставка — 7,7%. Переплата за 15 лет — 1,7 млн рублей. Платеж — 23 000 Р в месяц.
Ставка снижена до 6,5%. Но сопоставимая квартира стоит теперь 4 100 000 Р. При таком же взносе и сроке переплата составит 1,7 млн рублей. Платеж — 27 000 Р в месяц. Банк получил субсидию, застройщик — больше прибыли. Заемщик не получил ничего.
Квартиры на начальном этапе строительства зачастую сравнимы с ценой вторичного жилья в соседнем доме — только с хорошим ремонтом и даже мебелью. А разница в ставках — 1,5%.
На резкий рост цен уже обращал внимание президент. Но и после его требования разобраться ничего не изменилось. Поэтому сдерживать удорожание и спрос теперь будет обновленная программа.
Спрос. После 1 июля ажиотажный спрос на новостройки однозначно уменьшится. Их перестанут покупать инвесторы, станет меньше сделок с дорогими квартирами. Спросом в рамках этой программы будут пользоваться однокомнатные квартиры и студии — но и для их покупки нужно иметь первоначальный взнос, желательно более 15%.
Это немного сдержит рост цен. Но рассчитывать, что они не будут расти или даже пойдут вниз, вряд ли стоит. Большие квартиры покупают семьи с детьми — а для них обещали улучшить условия семейной ипотеки. Так что часть заемщиков из одной программы просто попадут в другую. А застройщики по-прежнему найдут, кому продавать двушки и трешки.
За четыре года доля альтернативных сделок на «вторичке» Москвы выросла с 49% до 75%
В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость проследили за тем, как на вторичном рынке жилья старой Москвы менялась доля альтернативных сделок (одновременная продажа квартиры и покупка нового объекта).
С 2007 по 2014 годы она колебалась от 68% до 78%, однако в период снижения цен начала уменьшаться и по итогам 2017-го составила лишь 49%. Одна из основных причин этого — «альтернативщики» продавали квартиры, но на время откладывали покупку, надеясь на дальнейшее удешевление недвижимости.С 2018 года, когда цены вновь пошли вверх, конъюнктура на вторичном рынке жилья изменилась. В 2020-м, до введения режима всеобщей самоизоляции, доля альтернативных сделок составляла 70%, на данный момент — 75%.
По мнению специалистов компании, из-за роста цен (за год средняя стоимость 1 кв.
м вторичных квартир поднялась на 17,5%) потребители опасаются попасть в ситуацию, когда промедление с покупкой жилья после продажи предыдущего объекта может обернуться дополнительными расходами. При этом часть таких сделок — т.н.
скрытые альтернативы, когда люди по отдельности занимаются продажей, а затем покупкой квартир (чтобы не встраиваться в цепочку сделок или при сложностях с подбором подходящего варианта).
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья старой Москвы выросла на 17,5%, с 226,8 тыс. рублей до 266,5 тыс. рублей.
Усредненная стоимость объекта за отчетный период повысилась на 7,8%, с 14,1 млн рублей до 15,2 млн рублей. Больше других категорий жилья в годовом выражении подорожали 1-комнатные квартиры: средняя цена предложения «квадрата» увеличилась на 22,1%, с 212,2 тыс. рублей до 259,1 тыс.
рублей, а стоимость лота — на 21,8%, с 7,35 млн рублей до 8,95 млн рублей.
ТОП-3 округов старой Москвы (кроме ЗелАО) с наибольшим ростом цен на вторичное жилье за год
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Заметное повышение среднего уровня цен на вторичном рынке недвижимости столицы повлияло в том числе на изменение доли альтернативных сделок, в рамках которых одновременно происходит купля-продажа нескольких квартир с участием двух и более сторон.
В период с 2007 по 2014 годы число подобных операций, по оценкам ИНКОМ Недвижимость, было превалирующим — от 68% до 78%.
Однако после мощного скачка спроса в конце 2014-го, вызванного серьезным ослаблением рубля, цены начали постепенно снижаться, в 2017-м они достигли «дна» — по итогам того года средняя стоимость предложения 1 кв. м на «вторичке» столицы составила 177,6 тыс. рублей.
В то же время, согласно подсчетам специалистов компании, доли альтернативных и прямых продаж на вторичном рынке практически сравнялись — 49% против 51% соответственно.
Одной из основных причин столь существенного снижения числа «альтернатив» стало изменение поведения участников рынка: ожидая дальнейшего снижения цен, люди на время откладывали покупку квартиры после реализации имевшегося у них объекта.
В 2018-м в силу определенных факторов (уменьшение доходности банковских вкладов, рост доступности ипотеки, активизация т.н. консервативных инвесторов и т. д.
) спрос и, как следствие, стоимость вторичных квартир начали расти, что создало условия для возвращения показателей по альтернативным сделкам на высокий уровень.
В 2020-м, до начала периода всеобщей самоизоляции, объем альтернативных сделок на вторичном рынке столицы был равен 70%, на данный момент специалисты компании оценивают его в 75%.
Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В случае прямой продажи квартиры бывшие собственники чаще всего кладут полученные деньги в банк либо тратят их на собственные нужды (покупка машины, переезд за границу и т. п.). Есть люди, которые просто продают ненужную жилплощадь и остаются с крупной суммой на руках, но их немного — в целом потребители опасаются, условно говоря, выходить из недвижимости в чистые деньги.
Кроме того, сейчас участников рынка пугает опыт последнего года: из-за быстрого роста цен, начавшегося после окончания периода самоизоляции, задержка с покупкой новой квартиры после реализации предыдущего объекта могла обернуться дополнительными тратами, порой весьма значительными.
Аналитики ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что в прошлом июне средняя стоимость предложения 1-комнатной квартиры в самых бюджетных округах столицы (ЮАО, ЮВАО, ВАО), где особенно высока активность покупателей, находилась на уровне 6,6-7 млн рублей.
И когда собственники продавали жилплощадь и не покупали сразу же „альтернативу“ того же ценового уровня (например, в другой локации), то уже в июле-августе им приходилось искать дополнительные средства — например, занимать их или даже брать ипотеку.
Если же потенциальные покупатели надеялись, что рост цен временный и скоро остановится, то осенью их ждало еще более сильное разочарование, так как подобные лоты дорожали к тому времени порой на полмиллиона-миллион рублей».
Согласно наблюдениям аналитиков компании, цены предложения на вторичное жилье, в особенности в самых востребованных у покупателей локациях, постепенно увеличиваются, так как некоторые продавцы продолжают надеться на удорожание квартир и выставляют их на продажу по завышенной стоимости. К настоящему моменту, по подсчетам Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена 1-комнатной квартиры в ЮАО составляет уже 8,6 млн рублей, в ЮВАО и ВАО — 8,1 млн рублей.
При этом нужно учитывать, что не всегда участникам рынка удается одновременно продать и купить квартиру. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Если проанализировать формы договоров, заключаемых в нашей компании, то только в половине из них будет заявлена альтернативная купля-продажа жилья.
Причина в том, что определенная часть продаж — это, так сказать, скрытые „альтернативы“.
Иногда люди по отдельности занимаются сначала продажей, а потом покупкой жилплощади, так как не хотят становиться „звеном“ целого ряда сделок — на вторичном рынке иногда выстраиваются крайне сложные „цепочки“, и в том случае, когда срывается одна купля продажа, другие также могут не состояться.
Хотя по факту потребители совершают ту же „альтернативу“, т. е. продают имеющуюся у них квартиру ради приобретения другого объекта.
Также бывают случаи, когда людям приходится откладывать покупку альтернативной жилплощади из-за сложностей с подбором подходящего варианта. Напомню, что в прошлом году из-за ажиотажного спроса на вторичном рынке заметно сократился объем ликвидного предложения, особенно в массовых сегментах жилья».