Вполне вероятно, что вокруг Томского политехнического университета ведётся активное строительство. Возможно, строительством жилых комплексов занимается и Трудовая партия Украины. А может быть, какие-то безумцы возводят здания рядом с тыловым пунктом управления или, например, с транспортабельными полистирольными установками.
Это все, конечно, замечательно, но нас сегодня интересуют исключительно новостройки у других ТПУ – транспортно-пересадочных узлов Москвы и Подмосковья.
Транспортно-пересадочные узлы создаются для того, чтобы оптимизировать перевозочный процесс в мегаполисе. Они должны распределять пассажиропоток между разными видами транспорта и направлениями движения.
Так, в состав ТПУ могут входить, скажем, станция метро, ж/д станция, остановки городских, пригородных и междугородных автобусов, остановки коммерческого транспорта. В 2011-м Правительство Москвы приняло программу о формировании новых ТПУ в городе – к 2020-му году их должно быть организовано аж 273.
jpg» src=»https://novostroev.ru/upload/medialibrary/042/novostrojki_u_tpu_2.jpg» width=»827″> Так как ТПУ учитывает пересадку с одного вида транспорта на другой, рядом часто строят огромные перехватывающие парковки. А так как там ежедневно появляются большие количества людей, то вокруг, естественно, строят и объекты торговой инфраструктуры. Некоторые злопыхатели даже расшифровывают ТПУ как “торгово-пересадочный узел” – якобы продавцам они приносят больше пользы, чем обычным горожанам, стремящимся попасть из пункта А в пункт Б.
И если у торговых объектов рядом с ТПУ есть хоть какая-то функциональная необходимость, то у жилых её нет точно. Единственное, зачем и почему они здесь строятся – это необходимость экономическая.
Жилые новостройки в Москве сильно привлекают покупателей, а покупатели – новых инвесторов, которые так нужны для скорейшего и лучшего строительства и благоустройства транспортно-пересадочных узлов.
По сути, представителям Метрополитена и другим городским организациям только с помощью жилья и удаётся привлекать к ТПУ сторонние инвестиции.
Рассказ о самих ТПУ немного затянулся, но все “за” и “против” новостроек в их близости логично из него вытекают.
Скажем, если рассматривать новостройки в разных районах Москвы и, тем более, в разных городах Подмосковья, то и выводы о них можно делать разные, исходя как раз из расположения.
ТПУ же – объект настолько значимый и весомый, что в зависимости от него будет находиться не только любая новостройка, но и, в общем, практически любой микрорайон.
За новостройки у ТПУ
Конечно, самым главным и очевидным плюсом новостроек, расположенных рядом с ТПУ, станет их транспортная доступность. Представьте: совсем рядом с вашим домом столько видов транспорта, что вам приходится выбирать, каким воспользоваться. Более того, учитывая, что в этом месте делают ТПУ, можно сделать вывод, что дом ещё и находится на пересечении нескольких популярных направлений движения.
Часто застройщики подают в качестве преимущества своего жилого комплекса будущее развитие транспортной инфраструктуры района – “Да, сейчас мы строимся в глухом лесу, но уже к 2071-му году в десяти минутах откроется новая станция метро!”
Так вот, жителям комплексов у ТПУ подобных открытий ждать точно не придётся. Пункт “Отличная транспортная доступность” правильнее было бы назвать “Отличная транспортная доступность сразу”.
Всех автомобилистов могли бы порадовать разговоры о том, что перехватывающие парковки в районе ТПУ будут бесплатными – но, к сожалению, вряд ли кто за это сейчас поручится (так, около года назад внезапно платными стали сразу три перехватывающие парковки у метро “Котельники”).
С другой стороны, приобретение квартиры рядом с ТПУ – отличный повод наконец продать машину и навсегда забыть о московских пробках.
Ещё один плюс соседства с транспортно-пересадочным узлом – то, что и вся остальная инфраструктура вокруг будет на уровне.
Можно не сомневаться, например, в развитии торговли – достаточно вспомнить даже народный вариант расшифровки аббревиатуры ТПУ. Уверенно рассчитывайте на крупный торгово-развлекательный центр под боком. Ну или на круглосуточный супермаркет. Ну или хотя бы на россыпь магазинчиков “24 часа”.
Как и транспортную, остальную инфраструктуру вряд ли придётся долго ждать: район вокруг ТПУ либо уже развит, либо в погоне за прибылью будет развиваться с космической скоростью – не исключено, что с помощью городских властей.
Опять же, опасаться здесь стоит не того, что вам некуда будет отправить учиться ребенка; не того, что поблизости не будет больниц и поликлиник; не отсутствия игровых площадок, фитнес-клубов и магазинов.
Опасаться стоит только того, что когда вы наконец переедете в новую квартиру, все парты, врачебные кабинеты, карусельки, беговые дорожки и кассы окажутся уже заняты. Жильё рядом с ТПУ не для спокойного и размеренного образа жизни, оно для тех, кто живёт в одном ритме с большим городом – в общем, для тех, кто привык быть расторопным.
Наконец, если покупаете квартиру в строящемся ЖК рядом с ТПУ, будете уверены в завершении строительства. Ну, то есть, да, неприятные сюрпризы на рынке недвижимости случаются сплошь и рядом, но вероятность долгостроя у транспортно-пересадочного узла кажется минимальной.
Во-первых, застройщиков-инвесторов сюда часто привлекают серьёзные городские организации – вряд ли они захотят связывать с не самыми надёжными фирмами-однодневками.
Во-вторых
Ну и наконец, в-третьих, даже если что-то пойдёт не так, строительство жилого комплекса начнёт стопориться, а то и остановится, слишком перспективны и интересны районы ТПУ, чтобы бросать в них недостроенные объекты – одну компанию-застройщика скоро наверняка заменит другая, на этот раз, надо полагать, уже более надёжная. Свято место пусто не бывает – особенно, если оно рядом с ТПУ!
Против новостроек у ТПУ
Во-первых, по соседству с транспортно-пересадочным узлом наивно надеяться на хорошую экологию. Часто вы видите, например, окружённые зеленью вокзалы? С ТПУ примерно то же самое. Да и вообще, честно говоря, все минусы проживания рядом с ТПУ могут быть отнесены и к проживанию рядом с вокзалом – разве что “я живу у транспортно-пересадочного узла” звучит как-то весомее. Но даже если вам повезет, и окна вашей квартиры будут выходить на какой-нибудь парк, подышать чистым воздухом не удастся. Ежедневно его будут портить выхлопные газы потоков машин и автобусов, а их, поверьте, здесь будет много – перехватывающие стоянки обычно крупные. Да и поезда с электричками тоже, мягко говоря, экологию не улучшают.
Во-вторых, основным нарушителем домашнего уюта и спокойствия может стать шум.
В симфонии за окном рёву автомобильных моторов будут подыгрывать звуки гудков и сигналов (а время от времени их, можно предположить, будут прерывать звуки столкновений и последующих разборок). По шелесту шин вы научитесь определять марки проезжающих машин.
По звуку двигателей побольше – понимать, какой автобус уже выехал по своему маршруту. Гудение, перестукивание, шипение поездов вы перестанете замечать только через пару лет – и с удивлением будете смотреть, как бурно гости реагируют на посторонние звуки.
А главное — вам придётся привыкнуть к постоянному, фоновому многоголосию толпы, замолкающему только на ночь. Покупая квартиру в новостройке у ТПУ, уж озаботьтесь стеклопакетами подороже – здесь они вам точно понадобятся!
В-третьих, контингент вокруг будет, если можно так выразиться, вокзальный. Нет, конечно, ТПУ, как и вообще общественным транспортом, пользуются разные люди – мужчины и женщины, молодые и старые, богатые и бедные, коренные москвичи и гости нашего города. Но во всём этом людском, общественном потоке всегда ярко выделяются личности антиобщественные.
Что бы нам ни показывали в кино, вероятность встретить на остановке красивую девушку в жизни почему-то ниже, чем вероятность встретить там какого-нибудь старого алкоголика.
Попрошайки, бродяги, пьяницы, цыгане, навязчивые уличные торговцы, мошенники, карманники – уж некоторых-то из них вы наверняка будете каждый вечер видеть по дороге домой, к кому-то даже успеете привыкнуть. Возможно, с какими-то даже станете здороваться, как с соседями.
А если серьёзно, то выбирая жилой комплекс у ТПУ, уточняйте и проверяйте, будет ли он огорожен, какая там будет пропускная система, легко ли будет попасть во двор человеку с улицы.
Ночующие в подъезде бомжи – это неприятно, но есть вещи и пострашнее.
Подумайте, со спокойной ли душой ли вы отпустите ребёнка поиграть во дворе, зная (или, вернее, совершенно не зная) какие люди бродят рядом?
И ещё один интересный момент
Четвёртым минусом квартир у ТПУ можно было бы назвать высокие цены. Но мы этого делать не будем. Цена квартиры зависит от застройщика – если одни (честно говоря, большинство) ввиду соседства ТПУ несколько её завышают, то другие, может быть, этого делать не будут. Да и квартира рядом с ТПУ – это выгодное вложение. Посудите сами: вместе с ТПУ расти и развиваться, скорее всего, будет и весь район – и соответственно, цена квартиры в нём. А также, квартира с удобным транспортным расположением наверняка заинтересует приезжих, её можно будет выгодно им сдавать. В общем, цены на квартиры у ТПУ – это и не “за”, и не “против” этого списка, а скорее “не определился”.
Выводы
Вряд ли людям, планирующим переезжать в Москву из провинции, стоит делать выбор в пользу жилого комплекса рядом с ТПУ. Снимать там квартиру – возможно, но точно не покупать. Это жильё для людей, которые уже привыкли к большому городу. Которые скорость и удобство ценят гораздо выше, чем тишину и спокойствие.
Которым комфортнее, когда они находятся в толпе, чем когда не могут найти место для парковки. Которые готовы терпеть вечный шум под окном в обмен на несколько круглосуточных магазинов рядом. В общем, новостройки у ТПУ, по нашему мнению, это жильё для настоящих, уверенных, возможно, даже коренных москвичей.
Другой вопрос – сколько нужно прожить в современной Москве, чтобы таким стать?
Пересадка на дом: удобно ли жить рядом с ТПУ — Мосдольщик
Чтобы москвичам жилось удобно, ежедневные перемещения по городу не должны отнимать по несколько часов. То есть, и обитать, и работать, и учиться, и лечиться нужно в пределах одного и того же района. Столичные власти давно думают в этом направлении, однако реализовать такую идею на практике трудно. Поэтому пока выбрали лайт-версию комфорта – решили улучшить условия тех, кто вынужден регулярно участвовать в маятниковой миграции, и организовать по всей Москве множество транспортно-пересадочных узлов. А заодно и новое жилье построить при них же. Застройщикам эта идея в целом нравится. Но устроит ли она покупателей новостроек?
Что такое ТПУ?
Что такое ТПУ, он же – транспортно-пересадочный узел, ясно уже по названию. Это места, где пассажиры пересаживаются из одного общественного транспорта на другой. По сути, это все территории рядом со станциями метро, платформами пригородных поездов и автовокзалами.
Большинство из них, по мнению столичных властей, организованы не слишком удачно, некомфортно пассажирам, неудобно автомобилистам, несподручно водителям общественного транспорта.
Чтобы улучшить ситуацию, разработали целую программу по превращению пересадочных зон в грамотно спланированные, учитывающие все особенности пассажиропотоков.
Всего в программу входит более 250 ТПУ – как на старых территориях Москвы, так и на новых. Их количество эпизодически меняется: по экономическим и прочим причинам одни объекты исключаются, другие добавляются. Но некоторые остаются непременно. В основном это две разновидности ТПУ.
Одна – те, что будут строиться на базе новых, еще не существующих, станций метрополитена. Другая – что появятся при местах остановок электричек, особенно тех, что расположены на МЦК. На него делается главная ставка, ведь городские электрички, как и планировалось, превращаются в достойную альтернативу метро и прочему транспорту.
Именно при этих ТПУ и появится новое жилье.
Откуда взялось жилье в ТПУ?
Казалось бы, какая связь между пересадочными узлами и жилыми домами? Оказывается, огромная. Дело в том, что строить ТПУ собираются на средства инвесторов, а инвесторов в проекты нужно привлекать чем-то выгодным лично для них. Размеры потенциальной выгоды уже озвучены.
Например, на деловой сессии «Думая глобально – действуй локально: новые возможности для иностранных инвесторов в развитии девелоперских проектов в России», проведенной в рамках Международной выставки коммерческой недвижимости и инвестиций «ЭКСПО РЕАЛ» в Мюнхене, председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев сообщил следующее. Уже найдены инвесторы 13 проектов с доходностью 16-58% годовых. Один из примеров – ТПУ «Фонвизинская» и ряд других. Также в этом году к реализации на торгах планируется нескольких проектов с доходностью 20-30%. Речь идет о таких проектах как ТПУ «Некрасовка», «Новокосино», «Алма-Атинская» и др. Кроме того рядом с метро «Калужская» появится ТПУ с доходностью порядка 25-28%.
Главное обоснование доходности – высокий трафик покупателей в местах, где будут построены ТПУ. Поэтому здесь уместны, например торговые центры. Однако делать ставку на одну только торговлю неразумно, на практике покупательский интерес к таким объектам может оказаться совсем не тем, что видится изначально.
Не зря же некоторые из уже существующих торговых центров, расположенных рядом с метро, стоят полупустыми. Иное дело – жилье или его хитрый аналог – апартаменты, которые de ure хоть и не являются жилой недвижимостью, но de facto используются именно для постоянного проживания.
Рентабельность таких объектов довольно высокая, покупатели новостройками активно интересуются, сделки на первичном рынке идут довольно оперативно. Отсюда – и польза для инвесторов.
При каких ТПУ можно будет поселиться?
Пространственные возможности для строительства жилья при некоторых ТПУ тоже имеются.
Включенная в состав транспортно-пересадочного узла территория, как правило, большая, по несколько гектаров, и далеко выходит за рамки такой, какой достаточно для появления дорог, развязок, парковок, зон остановки и ожидания общественного транспорта, то есть, всего того, что собственно и является ТПУ.
Именно на избытках территорий и будут возводиться объекты, коммерчески интересные инвесторам. А чтобы заинтересовать инвесторов еще больше, доля жилой составляющей постепенно увеличивается и в проекты планировки ТПУ вносятся корректировки.
Так, в ТПУ «Новопесчаная», где исходно собирались возводить апартаменты общей площадью 107 тыс. кв.м, их объем сократили до 80 тыс. кв.м, зато добавили 92 тыс. кв.м жилой недвижимости – многоквартирных домов. Кстати, это один из немногих ТПУ среди всех строящихся у железнодорожного кольца, где запланировано строительство именно жилья, а не только апартаменты.
Располагается узел вокруг платформы Новопесачная. К западу от этой территории находится станция метро «Октябрьское поле», к северу – «Сокол», к югу – «Полежаевская», что и безо всяких ТПУ делает район интересным для застройщиков. Здесь уже идет строительство нескольких жилых комплексов, и плюс к ним добавится новый объем жилья в составе пересадочного узла.
Так что покупателям будет из чего выбирать.
В ТПУ «Ярославская», что на пересечении проспекта Мира и железнодорожного кольца, объем апартаментов увеличили с 15 до 75 тыс. кв.м. Для почитателей новостроек это будет единственная возможность поселиться в этом кусочке Москвы: другого строящегося жилья здесь нет, а единственная из имеющихся поблизости, ЖК «Триколор», была введена в эксплуатацию пару лет назад.
Увеличили долю апартаментов и в ТПУ «Шелепиха» – со 100 до 123 тыс. кв.м. Располагается узел рядом с одноименной железнодорожной платформой, вблизи которой в этом году открывается и станция метро с тем же названием.
Это территория, где Шмитовский пр-д пересекается с ТТК, то есть, неподалеку от ММДЦ «Москвы-Сити», объекты которого сейчас задают высокий порядок цен в районе. Кстати, здесь же – самые высокие цены на платную парковку в Москве.
Поэтому, скорее всего, и комплекс, который здесь появится, будет одним из самых затратных для кармана покупателей среди всех прочих, что строятся при ТПУ.
Зачем мне это знать?
Несмотря на то, что детали жилой застройки пока не ясны далеко не для всех ТПУ, тем, кто задумываются о покупке жилья в будущем, портал МосДольщик.
рф советует уже сейчас взвесить все «за» и «против» и определиться, стоит ли дожидаться начала продаж именно этих объектов или же сразу ориентироваться на иные варианты.
Главный плюс новичков при ТПУ вытекает, конечно же, из расположения будущих комплексов – рядом с метро или железнодорожными станциями. Тем, кому приходится регулярно перемещаться по городу на значительные расстояния, близость к транспортному узлу весьма кстати.
Но именно из расположения следуют и минусы. Как правило, это зоны с самым высоким трафиком в окрестностях, самые шумные и не самые удачные в экологическом смысле. Отдельный вопрос – социальная инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники).
К их наличию и степени загруженности стоит присматриваться особо внимательно, тем более там, где возводить планируют лишь апартаменты. Еще один минус – ценник, который у транспортно-удобных новостроек обычно выше на 10% и более по сравнению с такими же объектами, расположенными чуть подальше.
Впрочем, тут на руку покупателям может сыграть рыночная ситуация: менее чем за год в Москве в продажу вывели так много новых новостроек, что теперь те конкурируют за клиента не только с объектами одного и того же или ближайших районов, но и вообще со всеми городскими.
Поэтому цены на старте продаж могут оказаться очень даже «вкусными». А так ли это будет на самом деле, покажет время.
Иллюстрация: shutterstock.com
В составе транспортно-пересадочных узлов можно будет строить жилье
В Москве планируется построить 273 транспортно-пересадочных узла /Иван Шаповалов
В составе некоторых транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) московское правительство начало проектировать кроме коммерческой и жилую недвижимость, рассказали «Ведомостям» несколько чиновников мэрии. Пока речь идет о шести ТПУ – появление в них жилой части уже одобрила градостроительно-земельная комиссия Москвы, уточняет один из них.
Так, на территории ТПУ «Шелепиха» расположится гостиница и апартаменты на 123 000 кв. м; в ТПУ «Лефортово» будет возведено 14 200 кв. м жилья, в «Рассказовке» – 279 000 кв. м, в «Люберецкой» – 40 000 кв.
м апартаментов, в составе ТПУ «Мичуринский проспект» и «Озерная» согласовано строительство соответственно 39 955 и 54 250 кв. м жилья. Представитель строительного комплекса Москвы информацию подтвердил.
Сейчас любой проект ТПУ состоит фактически из двух зон. Первая зона – техническая, где располагается непосредственно сам узел с транспортной составляющей. Вторая зона утверждается проектом планировки территории; она значительно шире границ транспортной части ТПУ.
Именно в составе второй и предполагается строить объекты коммерческой недвижимости, а также жилье, уточняет заммэра по строительству Марат Хуснуллин. При этом, по его словам, жилые дома не будут входить в границы инфраструктуры самого узла.
Предлагая эту зону инвестору под жилую застройку, город тем самым дает ему возможность компенсировать затраты на строительство инфраструктуры ТПУ, которая обходится достаточно дорого, отмечает Хуснуллин.
В Москве планируется построить 273 ТПУ. 81 из них будет плоскостным (т. е. как перехватывающие парковки, на которых можно оставить автомобиль и пересесть на метро), остальные – капитальными. Последние предполагают возведение в их границах торговых центров, офисов, гостиниц и др.
ТПУ «Ботанический сад» предполагает строительство офисного здания на 44 600 кв. м, торгового центра на 45 400 кв. м и апарт-отеля на 45 000 кв. м, «Новохохловская» – торгово-делового центра на 12 000 кв. м и объекта торгово-бытового назначения на 1030 кв. м; в «Сити» инвестор должен построить офис площадью 117 050 кв. м.
Создание жилых проектов в составе ТПУ особенно актуально в текущей экономической ситуации, считает Антон Коротаев из JLL.
Больше всего в кризис пострадала именно коммерческая недвижимость, объясняет он: число вакантных площадей растет, владельцы продолжают снижать ставки.
Чтобы привлечь клиентов и свести концы с концами, девелоперы идут на колоссальные скидки, вводят девятимесячные арендные каникулы, рассказывала ранее гендиректор Storm Properties Надежда Башбынар.
Большое количество ТПУ располагаются или за МКАД, или в восточных частях города – районах, традиционно не самых привлекательных и востребованных со стороны арендаторов офисных площадей, добавляет Коротаев.
Поэтому проект с жилой составляющей будет интересен не только девелоперам и инвесторам, но и конечным покупателям, отмечает он, поскольку жилье, обеспеченное качественной социальной, торговой и транспортной инфраструктурой, – «наиболее востребованный на рынке продукт».
Строительство жилья в таких проектах экономически эффективно, соглашается исполнительный директор «Colliers International Россия» Станислав Бибик, но ставку нужно делать на сегмент наиболее востребованного эконом-класса. «Рентабельность на 1 кв.
м будет ниже, но конечный спрос сделает проект экономически выгодным», – продолжает эксперт.
До конца 2015 г. на торги может быть выставлено три проекта ТПУ на Малом кольце железной дороги – «Ботанический сад», «Новохохловская» и «Сити», сообщал ранее Хуснуллин (см. врез).
Интерес к строительству ТПУ «Ботанический сад» проявляет группа компаний «Пионер», которая рядом строит жилой комплекс «Life – Ботанический cад» общей площадью 238 000 кв. м. Жилье является драйвером развития территории, уверен гендиректор ГК «Пионер» Андрей Грудин.
Но важно, чтобы недвижимость в составе ТПУ была сбалансированна, указывает он, тогда качественные ТПУ будут способствовать появлению новых субцентров в Москве.
Апартаменты в составе ряда ТПУ, напротив, не лучшая идея, полагает Коротаев из JLL: при строительстве полноценного жилья город получает проекты с качественной социальной инфраструктурой, с апартаментами она же может быть сильно ограничена или вовсе отсутствовать.
Я живу у тпу!
До 2020 года в Москве планируется построить более 270 современных транспортно-пересадочных узлов, с помощью которых столичные власти планируют оптимизировать пассажирский поток между различными видами транспорта.
Какие преимущества могут ощутить жильцы домов в составе ТПУ, кроме повышенной транспортной доступности и использования торгово-развлекательной инфраструктуры, разворачиваемой у строящихся узлов? Мы попытались определить влияние строительства узлов на качество проживания в их составе или на ближайшей территории.
Девелоперы завязывают узлы
Жилая недвижимость в составе транспортно-пересадочных узлов на сегодняшний день запланирована в 12 проектах, среди которых «Лефортово», «Рассказовка», «Мичуринский проспект», « Технопарк » и другие.
В то же время Мария Литинецкая, управляющий партнер « Метриум Групп », уверена, что количество таких проектов вырастет. «Включение жилых площадей в состав ТПУ повышает инвестиционную привлекательность таких проектов для девелоперов», — сообщила она.
Всего в составе этих 12 проектов ТПУ планируется построить более 2 млн кв. м жилья, преимущественно массового сегмента, за исключением, например, жилого комплекса бизнес-класса « Зиларт » суммарной площадью около 1,3 млн кв. м — крупнейшего проекта жилой недвижимости в составе ТПУ.
Ну а крупнейшим в стране транспортно-пересадочным узлом станет «Рязанская», в котором инвесторы построят все для комфорта пассажиров: и магазины, и торговый центр, и офисный центр, и даже «Ашан». Оно и понятно, ведь мэр столицы пророчит нешуточный пассажиропоток в 125 тыс. человек.
На строительство пересадочных узлов планируется потратить четверть триллиона рублей, большую часть из которых заплатят частные инвесторы, заинтересованные в строительстве.
Власти Москвы, как и инвесторы, возлагают на ТПУ большие надежды. Ведь даже с вводом только ключевых узлов транспортная ситуация в городе должна многократно улучшиться: пропадут пробки, увеличится количество парковочных мест, люди буду быстрее передвигаться по столице.
Богачам тут не место
Торговые центры, офисы, кафе, рестораны и, конечно, пересадка на любой транспорт в пределах нескольких шагов — это, безусловно, огромные преимущества. Однако некоторые эксперты сомневаются, что соседство с ТПУ благоприятно скажется на качестве проживания и, соответственно, спросе.
Директор департамента маркетинга и продаж ГК « Лидер Групп » Дмитрий Пантелеймонов считает, что все зависит от конкретного ТПУ, точнее, от того, где он возводится, что именно появится в рамках его строительства и его инфраструктурного наполнения.
«Если в результате строительства подобного объекта улучшается транспортная доступность тех районов столицы и городов Подмосковья, где они расположены, например, появляются новые путепроводы, эстакады, дорожные развязки, станции метро, ж/д платформы, то, безусловно, в дальнейшем увеличивается и привлекательность жилья, расположенного в данных локациях. Если же существенных изменений нет, а проводится лишь «модернизация» объектов транспортной инфраструктуры, например, на базе ж/д станции строится административный комплекс для пассажиров, создаются новые парковочные места для автомобилей и общественного транспорта и благоустраивается прилегающая к ним территория, то и на рынок жилой недвижимости это практически никак не влияет», — уверен он.
Однако не все эксперты согласны, что спрос на жилье зависит от локации возведения ТПУ. «На мой взгляд, спрос на жилье возле ТПУ зависит не от локации, а от самой покупательской аудитории.
Клиенты, ориентированные на высокобюджетный сегмент, скорее всего, безразлично отнесутся к наличию ТПУ недалеко от дома, так как пользуются личными автомобилями, а не общественным транспортом», — отметила Мария Литинецкая.
Важно еще и то, в каком состоянии будут содержаться новые транспортные узлы. Если они обрастут ларьками, уличной торговлей, стихийными парковками, складами и прочими неприглядными объектами инфраструктуры, которая обычно соседствует с транспортными узлами и привлекает неблагонадежные социальные элементы, то такие ТПУ, напротив, оттолкнут покупателей премиальной недвижимости.
С похожим положением дел могут столкнуться покупатели, интересующиеся новостройками в районах с существующей плотной застройкой, которые раньше не страдали от транспортных проблем. Здесь жилье в существующих домах подешевеет, особенно в квартирах с окнами на станции и железнодорожные пути.
Однако пока на первичном рынке недвижимости нет элитных объектов, которые бы находились в самой непосредственной близости от объектов транспортной инфраструктуры.
Высокобюджетная недвижимость даже если и располагается в пяти минутах ходьбы от того же метро, обладает определенной камерностью и уединенностью, так как строится в тихих двориках.
Что касается массового сегмента, то строительство ТПУ, безусловно, станет для него плюсом. Особенно на окраинах Москвы, где каждый метр от метро до подъезда влияет на стоимость квартиры.
Относительно цен, руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк ожидает, что они будут ниже на квартиры в непосредственной близости от ТПУ, чем цены на квартиры в домах, расположенных на расстоянии 1-1,5 км, поскольку такой объект будет генерировать повышенный пассажирский и автомобильный поток, высокий уровень шума и загрязнений. «Жить в пешей доступности от ТПУ, но не на первой линии — самый оптимальный вариант», — считает эксперт.
ТПУ есть лишь на бумаге
Шаговая доступность транспорта, на котором можно уехать в любую точку Москвы и различные супермаркеты, конечно, можно назвать преимуществом строительства транспортно-пересадочных узлов. Но многие специалисты считают, что плюсы на этом заканчиваются, а дальше начинается длинный список минусов.
Как рассказал Дмитрий Пантелеймонов, проживание вблизи остановок общественного транспорта — это довольно условное преимущество. «Ведь через ТПУ ежедневно проходит колоссальный трафик людей и автомобилей, что создает дополнительный шумовой фон и в целом снижает приватность проживания для жителей соседних домов», — пояснил он.
С мнением эксперта точно согласятся и жители некоторых районов, не желающие жить рядом с вокзалом. В каких-то районах строительство транспортно-пересадочных узлов даже отменили по просьбам местных жителей. Транспортной доступности и торгово-развлекательной инфраструктуре они предпочли благоустройство территории, где планировалось построить ТПУ.
Страсти по поводу строительства ТПУ кипят уже не первый год. Жители многих районов протестуют против возведения транспортных узлов, аргументируя свою позицию увеличением мигрантов, загрязнениями воздуха, стихийной торговлей и даже угрозой безопасности детей, которую создаст повышенный транспортный поток в районе.
Тот факт, что чаще всего для того чтобы что-то построить в городе, нужно для начала что-то снести, вызывает серьезные недовольства местных жителей, где планируется строительство ТПУ. Под снос идут гаражи, стоянки, рынки и даже городские парки.
Увеличение транспортного потока за счет парковок и автовокзала — это серьезная претензия на ухудшение экологической ситуации в районе. Далеко не все дома соседствуют с лесопарками, поэтому и без транспортно-пересадочного узла под боком ситуация с чистотой воздуха у них не самая лучшая, а с автовокзалом под окнами она рискует стать плачевной.
Однако, справедливости ради, стоит отметить, что мэрия намерена возвести огромное количество планируемых транспортно-пересадочных узлов по всему городу.
Если взглянуть на карту размещения ТПУ и учесть их плотность по Москве, можно увидеть, что практически все дома окажутся в их близости.
Поэтому, как уже заметили эксперты, особые преимущества и недостатки смогут ощутить только жители в радиусе 1 км от ТПУ, а для остальных существенно ничего не изменится.
Да и к тому же, на сегодняшний день не построено ни одного настоящего транспортно-пересадочного узла (по мнению некоторых специалистов, ТПУ «Планерная» является, по сути, самым что ни на есть обычным торговым центром), а все они до сих пор находятся на стадии планирования, куда постоянно вносятся какие-то корректировки. Поэтому есть вероятность, что в итоге количество плюсов проживания вблизи ТПУ будет хотя бы немного увеличено.
Антон Китов
За проектом ТПУ Авиамоторная маскируется желание построить апартаменты
Москва, 13 февраля 2017, 18:05 — REGNUM За «проект планировки ТПУ Авиамоторная», публичные слушания по которому состоялись 31 января 2016 года, префектура ЮВАО и Мосинжпроект выдают документацию по строительству на месте Лефортовского рынка 75-метрового жилого дома без социальной инфраструктуры — так называемых апартаментов. Об этом 13 февраля заявила корреспонденту ИА REGNUM муниципальный депутат района Лефортово Александра Андреева. Жители Лефортово требуют отмены данных «публичных слушаний» и признания их результатов недействительными, добавила депутат.
«В январе 2017 года в Лефортово прошли публичные слушания по проекту планировки транспортно-пересадочного узла (ТПУ) Авиамоторная. Вернее, префектура ЮВАО пытается убедить окружающих, что Мосинжпроект разработал проект планировки ТПУ Авиамоторная, а она теперь проводит по нему публичные слушания. Получается у нее очень плохо. Вернее, не получается совсем», — утверждает Андреева.
Жители района, от лица которых и выступает народный избранник, выдвинули ряд серьезных претензий к проекту.
В частности, это не соответствие проекта градостроительному кодексу РФ, где в 25 пункте статьи 1 дается точная характеристика того, что должен представлять из себя ТПУ, а именно: «Транспортно-пересадочный узел — комплекс объектов недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок либо несколько земельных участков с расположенными на них, над или под ними объектами транспортной инфраструктуры, а также другими объектами, предназначенными для обеспечения безопасного и комфортного обслуживания пассажиров в местах их пересадок с одного вида транспорта на другой».
То есть, утверждает Андреева, в рамках ТПУ можно построить исключительно объекты, предназначенные для обслуживания пассажиров в местах их пересадок с одного вида транспорта на другой.
Выход из метро, железнодорожную станцию, остановки общественного транспорта, парковки, разворотные круги. Диспетчерские для автобусов, троллейбусов и трамваев. Кассы по продаже билетов.
В очень незначительном количестве — торговлю, в формате «купить булочку и газету в дорогу». В совсем незначительном количестве — общепит. В формате «перекусить на ходу».
Единственная задача транспортно-пересадочного узла — обеспечить пересадку. ТПУ — это только транзит. Никаких самостоятельных точек притяжения в составе ТПУ быть не может. По определению.
В составе ТПУ в принципе не может быть: жилья (ни постоянного, ни временного), офисов, складов, торговых центров, увеселительных заведений, — ничего, кроме объектов, обеспечивающих пассажирам комфортный и безопасный транзит.
Поэтому идея построить на месте Лефортовского рынка 17-этажный многоквартирный дом, не обеспеченный социальной инфраструктурой, никакого отношения к ТПУ иметь не может.
«Особый шик проекту, придает, конечно, намерение построить 17 этажей жилья в санитарно-защитной зоне железной и автомобильной дорог, аккурат между ними, где любое жилье — что постоянное, что временное — строить запрещено», — добавила муниципальный депутат.
Еще один момент, связанный с реализацией проекта, на который обратили внимание возмущенные жители района. Собственно само обсуждение «проекта планировки ТПУ», которое, по их мнению, префектура ЮВАО почему-то упорно называет публичными слушаниями. Здесь Андреева, вновь была вынуждена напомнить принятый для Москвы порядок проведения подобных мероприятий.
Она отметила: «Порядок проведения публичных слушаний в Москве определяется 68 статьей градостроительного кодекса Москвы.
Для слушаний по проекту планировки он таков: оповещение о слушаниях проводится не менее чем за неделю до начала экспозиции, экспозиция продолжается не менее недели, потом еще через неделю проходит очное собрание, а потом еще в течение недели участники слушаний могут подавать предложения и замечания к проекту. К началу оповещения обсуждаемый проект должен висеть в интернете.
Оповещение проводится разными способами, одним из которых является обязательное развешивание объявлений о слушаниях на подъездах или около подъездов жилых домов. Делается это для того, чтобы жители узнали о слушаниях, скачали проект, ознакомились с ним и составили свое мнение».
Мнение местных жителей о строительстве на месте Лефортовского рынка высотного коммерческого жилого дома без социальной инфраструктуры можно было предсказать без всяких слушаний, и префектура ЮВАО, разумеется, была крайне не заинтересована в том, чтобы жители это мнение высказали. Поэтому факт проведения слушаний префектура от жителей тщательно скрывала. Никаких объявлений на подъездах, разумеется, не было», — утверждает народный избранник.
По ее словам, в результате экспозиция началась и закончилась, а жители на нее так и не пришли. Они попросту не узнали о ней. О том, что слушания назначены на 31 января 2016 года, стало известно случайно из местной оппозиционной газеты «Серп и молот», буквально за один день до их проведения.
Граждане попытались найти проект планировки на сайте префектуры ЮВАО и управы Лефортово, когда им это не удалось: ни на сайте управы, ни на сайте префектуры проекта не было. Жители сделали скриншоты и стали отправлять злобные письма в префектуру. К вечеру в префектуре «проснулись» и вывесили проект для ознакомления.
Не за неделю до экспозиции, как это положено, а за день до собрания.
Безрассудная градостроительная политика ведет к социальному взрыву в Москве
А также: На предстоящие слушания по ПЗЗ в Москве нанимают бойцов?
Но и на этом злоключения граждан не закончились. Рассказала депутат Андреева и о том, как проходили публичные слушания. По ее словам, собрание проходило в уже ставшей традиционной за последнее время для администрации манере. Почти никого из жителей просто не пустили в зал.
На подходе к залу выставили плотную группу качков, которые встали в сцепку и своими телами перегородили лестницу. Организаторы слушаний заявили, что в зале якобы нет мест. Тем немногим местным жителям, которые все-таки смогли пробраться в зал, почти не давали говорить.
Зато выступления в поддержку проекта продолжались почти 2 часа без перерыва. Среди выступающих были люди, не имеющие к району Лефортово никакого отношения, такие, как, например бывший депутат Госдумы Максим Шингаркин, которому, в отличие от настоящих жителей, организаторы позволяли говорить сколько угодно.
Разумеется, не обошлось без традиционного админресурса. Подписи за высотный дом на месте Лефортовского рынка собирали среди бюджетников в приказном порядке.
«Публичные слушания предназначены для того, чтобы выяснить мнение жителей в отношении законного градостроительного проекта и учесть это мнение. Проекты, не соответствующие закону, рассмотрению на слушаниях, утверждению и применению не подлежат.
Тот безграмотный, беззаконный и заведомо преступный документ, который Мосинжпроект пытается выдать за проект планировки ТПУ «Авиамоторная», никакого отношения к ТПУ не имеет.
Постыдный спектакль, который разыгрывает префектура ЮВАО, публичными слушаниями в значении, которое этому словосочетанию придает Градостроительный кодекс, не является.
Сия процедура не только нарушает закон и права граждан всеми возможными и невозможными способами, но и никоим образом не способна выявить действительное мнение жителей Лефортово в отношении рассматриваемого проекта», — отметила в заключение парламентарий.
Как ранее сообщало ИА REGNUM, градостроительная политика московских властей стала одним из основных полей битв, на которых разворачивается противоборство жителей города и администрации.
В частности, декабрь 2016 года многим москвичам запомнился тем, что на публичные слушания по правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые призваны урегулировать беспорядочную до сих пор городскую застройку, и направлены на защиту жителей от точечной застройки, многих обеспокоенных горожан просто не пустили.
Подробности читайте здесь: «Публичные» слушания по правилам застройки в Москве прошли без москвичей
И здесь: Москвичи не намерены уступать мэрии в споре о ПЗЗ