Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга продажи и аренды площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги 2016 года. В минувшем году объем предложения на рынках аренды и продажи продолжил снижение.
Основные выводы
- Объем предложения на рынках продажи и аренды в 2016 году продолжил снижаться. Тенденция обусловлена сокращением объемов нового строительства во всех секторах коммерческой недвижимости, заключением сделок, а также тем, что собственники снимают свои объекты с экспонирования, не желая продавать по упавшим ценам. Уровень снижения объема предложения на рынке продажи оказался меньше, чем на рынке аренды.
- Объем предложения на продажу по общей площади вырос в торговом и производственно-складском сегменте, тогда как предложение офисов снизилось на 18%. На рынке аренды снижение объемов предложения по общей площади фиксировалось во всех сегментах, но максимальная коррекция также наблюдалась на офисном рынке – минус 25%. При этом в структуре предложения офисы продолжают доминировать. Так, доля офисных помещений в структуре предложения на продажу составляет 61%.
- Средневзвешенная цена продажи объектов коммерческой недвижимости за год в рублях сократилась на 10%, в долларовом измерении — на 20%. Отрицательная коррекция наблюдалась по всем сегментам, однако наибольшее снижение продемонстрировали помещения свободного назначения (минус 10% в рублях) и торговая недвижимость (минус 8%). Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.
- Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. При этом негативный тренд по ставкам наблюдался в офисном и производственно-складском секторах, тогда как торговая недвижимость, напротив, продемонстрировала рост на 8% в национальной валюте. Снижение ставок наблюдалось в первой половине года, после чего фиксировался незначительный рост. В целом можно говорить об относительной стабилизации на рынке аренды.
Главный вывод:
На фоне отсутствия серьезных макроэкономических шоков и пересмотра прогнозных показателей в сторону улучшения на рынке коммерческой недвижимости наблюдается стабилизация.
Позитивными трендами являются фиксируемый с конца года рост спроса на помещения, снижение уровня вакантности, в том числе и на офисном рынке, и относительная стабилизация цен в долларах.
Прогнозы роста экономики остаюсь весьма консервативными, но позволяют сегменту недвижимости готовиться к восстановлению.
_____________
Методика исследования
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, — офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, — торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.
- Продажа
- Рынок в целом
- Объем предложения
Объем предложения рынка в 2016 году существенно колебался. Без учета месячных колебаний можно заключить о том, что до середины года шло снижение объема предложения, после чего объем предложения несколько вырос.
С декабря 2015 по декабрь 2016 года объем предложения снизился на 13% по количеству, а по общей площади он вырос на 10%, составив 1 609 объектов общей площадью 2 646 тыс.кв.м.
Ценовые показатели
Можно отметить снижение цен на протяжении всего года. Снижение за год рублевых цен составило 10%, а долларовых – 20%.
Средневзвешенная цена в декабре 2016 года снизилась до 187 275 руб./кв.м, или 3 016 $/кв.м.
Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.
Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 22% и составил 495 млрд. руб.
- Сравнительный анализ по сегментам
- Объем предложения
- За 2016 год объем предложения по общей площади вырос на 23% по торговым и на 56% по производственно-складским помещениям и снизился на 18% по офисным и на 51% по помещениям свободного назначения.
Объем предложений в декабре 2016 года составил 305 торговых объектов общей площадью 245 тыс.кв.м., 997 офисных объектов общей площадью 1617 тыс.кв.м., 107 производственно-складских помещений общей площадью 515 тыс.кв.м. и 200 помещений свободного назначения общей площадью 269 тыс.кв.м.
В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2016 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61%, второе место с долей 19% у производственно-складских помещений.
Доля помещений свободного назначения в общем объеме предложения составила 11%, а доля торговых помещений – 9%.
Доля офисных помещений за год снизилась на 3%, доля торговых помещений выросла на 2%, доля помещений свободного назначения уменьшилась на 7%, а доля производственно-складских помещений выросла на 8%.
Судя по снижению средней площади объектов офисного и свободного назначения на 29 и 42% с рынка уходят помещения крупных размеров, в то время, как по торговым объектам и производственно-складским помещениям, средние площади которых выросли на 5 и 45% соответственно, ситуация была противоположной.
- Ценовые показатели
- Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило: 8% по торговым объектам, 3% — по офисным, 4% — по производственно-складским и 10% — по помещениям свободного назначения.
- Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 13%, по производственно-складским помещениям – на 50%, по офисным помещениям снизился на 20%, а по помещениям свободного назначения – на 56%.
- Торговая недвижимость
- Объем предложения
- В декабре 2016 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2015 года выросла на 30%, а за пределами центра — на 23%.
Всего в декабре 2016 года на продажу было выставлено 30 объектов в пределах Садового Кольца и 275 объектов за его пределами суммарной площадью 17 и 228 тыс. кв.м соответственно.
Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 305 объектов общей площадью 245 тыс. кв. м со средней площадью объекта 800 кв. м.
Ценовые показатели
Цена на торговые объекты в центре с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 16% до 720 703 руб./кв.м,, а за пределами Садового Кольца — на 7% до 214 948 руб/.кв.м.
Более значительное снижение цен по объектам в центре может быть следствием более значительной ценовой коррекции, так как в 2015 году по объектам в центре наблюдался более существенный рост цен, чем по объектам за его пределами.
Цена по всем торговым помещениям за 2016 год снизилась на 8% до 249 112 руб/кв.м.
Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 9%, а на периферии — на 14%.
Street-retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 2016 год по общей площади снизился на 3% и составил 23 тыс.кв.м. В центре общая площадь уменьшилась на 27% до 3 тыс.кв.м, а за пределами выросла на 3% и составила 19 тыс.кв.м.
Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 19% и составила 443 142 руб./кв.м./год. В центре цены выросли на 1% до 1161 727 руб./кв.м.
/год, а за его пределами, наоборот, снизились на 21% до 313 467 руб./кв.м./год.
Как видно по динамике цен, спрос на объекты в центре по сравнению с периферийными получается более высоким, что подтверждает традиционно более высокую инвестиционную привлекательность данных помещений.
- Аренда
- Рынок в целом
- Объем предложения
- В развитии рынка аренды на протяжении 2016 года прослеживалось несколько этапов.
- с января по апрель объем предложения изменялся незначительно;
- с апреля по август его уровень снизился;
- с августа по декабрь – вырос.
Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 20%.
В декабре 2016 года на рынке было выставлено 2 748 объектов общей площадью 1 572 тыс. кв.м.
- Ценовые показатели
- В динамике арендных ставок на протяжении 2016 года можно выделить 2 периода:
- с января по июнь средний уровень ставок снизился;
- с июня по декабрь — так же незначительно вырос.
Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. В декабре 2016 г. средняя арендная ставка составила 18 099 руб./кв.м./год, или 291 $/кв.м./год.
Снижение ставки, как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте, как и цены на рынке продажи, свидетельствует о сохранении негативных тенденций на рынке.
- Сравнительный анализ по сегментам
- Объем предложения
- Темпы снижения объема предложения по общей площади по различным сегментам в 2016 году на рынке аренды составили 14% по торговой недвижимости, 25% — по офисной и 13% — по производственно-складской недвижимости.
Объем предложения по общей площади в декабре 2016 года составил: 212 тыс.кв.м. по торговым объектам, 791 тыс.кв.м. – по офисным и 569 тыс.кв.м. – по производственно-складским объектам.
На протяжении 2016 года средняя площадь по торговым помещениям снизилась на 18%, по производственно-складским – на 10%, в то время как по офисным – выросла на 13%.
Ценовые показатели
Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2015 по декабрь 2016 года выросла на 8% до 32 255 руб./кв.м/год, на офисные – снизилась на 6% до 16 705 руб./кв.м/год, на производственно-складские помещения – на 4% и составила 6 425 руб./кв. м/год. Наибольшим спросом, судя по росту арендной ставки, пользовались торговые помещения.
Снижение годовой суммарной арендной платы с декабря 2015 по декабрь 2016 года составило 21% по торговым, 31% — по офисным помещениям и 16% — по производственно-складским помещениям.
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения по площади по торговым помещениям в декабре 2016 года в центре снизился на 22%, в то время, как за пределами Садового Кольца — на 13%. Снижение по количеству составило 5% и 18% соответственно.
Всего в декабре 2016 года было выставлено 62 объекта суммарной площадью 15 тыс. кв.м в пределах Садового Кольца и 530 объектов площадью 197 тыс. кв.м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 592 объекта общей площадью 212 тыс. кв.м со средней площадью объекта 358 кв.м.
Ценовые показатели
Средняя ставка по объектам в центре за 2016 год выросла на 19% до 63 771 руб./кв.м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца – на 4% до 28 569 руб./кв.м/год. Судя по более существенному росту ставок, спрос на объекты в центре является более высоким.
Годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 17%, а за пределами Садового Кольца — на 22% .
Street-retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади снизился на 6%, в т.ч. в центре — на 37%, а за его пределами вырос на 1% и составил 31 объект общей площадью 8 тыс.кв.м. в центре и 206 объектов площадью 53 тыс.кв.м. за его пределами.
Cредняя арендная ставка за 12 месяцев выросла на 1% до 37 378 руб./кв.м/год, при этом в центре она увеличилась на 22% до 74 192 руб./кв.м/год,, а за его пределами снизилась на 4% до 31 838 руб./кв.м/год.
Офисы Москвы: выше ставки — больше падение
Эксперты бизнес-юнита «Циан.Коммерческая» выяснили, как изменились ставки и цены на офисы Москвы в зависимости от площади и класса, как в течение прошлого года перераспределялся спрос арендаторов и куда переезжают компании из центра.
Все цены в отчете рассчитаны в рублях, включают НДС и операционные расходы.
Как изменились средние ставки аренды свободных площадей офисов по итогам 2020 года
| –20% | 45,6 тыс. рублей кв. м в год | класс А |
| +17% | 24,5 тыс. рублей кв. м в год | класс В |
| +1,1% | 19,5 тыс. рублей кв. м в год. | класс С |
Как изменилась стоимость офисов в продаже по итогам 2020 года
| –9,7% | 391 тыс. рублей за кв. м | класс А |
| +10,3% | 215,2 тыс. рублей за кв. м | класс В |
| –9,5% | 126,4 тыс. рублей за кв. м | класс С |
По данным «Циан.Коммерческая»
Аренда офисных площадей: оптимизация затрат
В 2020-м ставки аренды офисной недвижимости продемонстрировали значительное падение в сравнении с допандемийным началом года. В большей степени пострадали офисы класса А. Средняя ставка аренды в декабре 2020-го составила45,6 тыс. рублей за кв. м/год — это на 20% ниже, чем в начале прошлого года.
Аренда офисов класса В, наоборот, показала рост за счет частичного смещения спроса в пользу более доступного предложения: компании экономят в кризис и рассматривают помещения ниже классом. Средняя ставка в конце года достигла 24,5 тыс. рублей за кв. м/год — на 17% выше, чем в январе 2020-го.
Практически не изменилась средняя ставка аренды офисовкласса С — 19,5 тыс. рублей за кв. м/год (+1% по итогам всего 2020 года).
Динамика средних ставок аренды в течение года была разнонаправленной и зависела от класса офиса.
Общая тенденция такова, что офисные помещения класса А (с высокой средней ставкой) падали в цене, одновременно ставки на офисы класса В увеличивались. Это свидетельствует о перераспределении спроса столичных компаний для оптимизации затрат на аренду.
Первое в 2020 году снижение цен на офисы класса А было отмечено с середины марта по середину апреля — тогда ценовой показатель скорректировался с 51 до 46 тыс. рублей за 1 кв. м/год (–10%).
В конце апреля средняя ставка достигла 48 тыс. рублей, после чего перешла к затяжному снижению: в конце мая была зафиксирована минимальная за все первое полугодие средняя ставка аренды — 42,5 тыс. рублей.
Летом 2020-го показатель находился на уровне 46 тыс. рублей: снятие режима самоизоляции позволило арендодателям увеличивать ставку.
Однако со второй волной пандемии цена снова пошла вниз. Минимальное значение за весь 2020 год зафиксировано в середине ноября — на уровне 41 тыс. рублей за «квадрат» в год (это еще ниже, чем в локдаун).
Средняя ставка для офисов класса В также отреагировала падением в апреле (22,8 тыс. рублей) против 24,4 тыс. в марте (–6,6%). С середины марта начался активный рост ставок, которые достигли годового пика в середине июля — на уровне 39,2 тыс. рублей за кв. м/год (это на 72% выше, чем в локдаун).
Такая реакция рынка совпала с реакцией арендаторов, которые бросились искать альтернативные бюджетные варианты офисов, чем и воспользовались арендодатели, повысив ставку.
Но снижение средних ставок в офисах класса А не привело к массовому переезду в офисы класса В — средние ставки по ним начали падать: с июля по октябрь включительно они находились на отметке около 30 тыс.
рублей. Во вторую волну ставки продолжили снижение и стабилизировались в декабре на отметке 24–25 тыс. рублей за 1 кв.
м в год — это оказалось сопоставимо с майскими значениями, но выше ставок начала 2020-го на 17%.
Ставки офисной недвижимости класса С достигли своего годового пика в июле, после чего стоимость упала ниже уровня начала года. Только в декабре цена показала минимальный прирост, что позволило по итогам года показать положительную динамику на уровне 1,1%.
Три причины, которые поддерживают ставки аренды офисов, препятствуя еще большему снижению
- Изменение структуры предложения: во время кризиса первыми традиционно освобождаются самые дорогие площади с максимальной ставкой аренды. Выход такого предложения на рынок повышает средние ценовые значения.
- Отсутствует массовое расторжение договоров аренды: как правило, соглашения подразумевают штрафы за досрочный разрыв договора аренды.
- Курс рубля снизился на 20% в годовом выражении — столь существенные колебания оказывают влияние на стоимость аренды в целом. Несмотря на то что арендная плата номинируется в рублевом выражении по большинству офисов, отдельные компании применяют долларовый прайс, но обычно закладывают в ставку предельные коридоры по максимальному изменению ставки в валюте. Поэтому обесценивание рубля опосредованно повлияло на ставку офисной аренды.
Изменение средних ставок аренды (за кв. м в год)
По данным «Циан.Коммерческая»
Продажа офисов класса А: то вниз, то вверх
Как и на рынке аренды, в сегменте купли-продажи офисных помещений зафиксировано существенное падение средней стоимости, в первую очередь для офисов класса А. Сегодня в целом по Москве средняя стоимость 1 кв. м офиса класса А составляет порядка 391 тыс. рублей, хотя еще в начале прошлого года показатель превышал отметку 430 тыс. рублей за «квадрат». Падение за год — на 9,7%.
Динамика цен для офисов класса А в течение года была разнонаправленной. Значительное падение с 433 до 390 тыс. рублей за кв. м было зафиксировано в апреле, во время самоизоляции. Сразу после частичного снятия ограничений в середине мая средняя ставка пошла вверх, превысив даже докризисные показатели (450 тыс. рублей в конце мая 2020-го).
Падение спроса, неопределенность на рынке, сохранение удаленки для многих сотрудников не позволили экспонировать офисы по таким ценам — уже в июне средняя стоимость «квадрата» в продаже снова снизилась, достигнув в августе показателя 377 тыс. рублей (против 390 тыс. рублей в весенний локдаун).
С началом делового сезона и улучшением эпидемиологической обстановки цены снова пошли вверх — до 400 тыс. рублей. Но дальнейшие ограничения в столице, перевод сотрудников на удаленный режим работы и вторая волна заболеваемости нивелировали локальный всплеск.
Уже в октябре средняя стоимость 1 кв. м офисов класса А в продаже вышла на отметку 377 тыс. рублей (что сопоставимо с августом). В последний месяц 2020-го стоимость показывала планомерный рост, но нынешняя цена по-прежнему находится на уровне апреля прошлого года, когда действовали самые строгие ограничения.
По подсчетам Циан, общее количество просмотров объявлений о продаже офисов класса А в IV квартале 2020 года оказалось ниже на 18% по сравнению со II кварталом, когда действовали самые строгие ограничительные меры. Столь низкие показатели стоимости объясняются тем, что интерес к покупке офисной недвижимости так и не восстановился.
Офисы класса B: надежды продавцов не оправдались
Средняя стоимость кв. м в продаже офисов класса В за 2020 год показала рост на 10,3% — до 215,2 тыс. рублей.
Причем во время самоизоляции (в середине апреля) средняя стоимость «квадрата» в классе В увеличилась на 3% относительно докризисных значений начала года при одновременном падении цен на офисы класса А.
Такая динамика говорит о временном перераспределении спроса: в локдаун компании искали шанс сэкономить, мониторя для покупки в том числе и более бюджетные варианты класса В, что позволило продавцам таких объектов пересмотреть прайс.
В мае 2020 года — так же, как и для офисов класса А, стоимость офисных помещений класса В показала прирост: средняя цена достигла 254 тыс. рублей — это на 30% больше, чем в начале года. Но уже с июня цена снова снизилась — до 212 тыс. рублей в сентябре.
Новые объявленные ограничительные меры снова привели к росту интереса к офисам класса В, в результате чего средняя цена «квадрата» увеличилась до 282 тыс. рублей — максимальные значения за прошлый год.
Но ожидания продавцов по спросу не оправдались, поэтому уже в декабре средние цены планомерно снижались: в конце декабря «квадрат» обходился в среднем в 215,2 тыс.
рублей, что на 10,3% выше, чем в начале года (195 тыс. рублей).
Стоимость офисной недвижимости класса С уменьшилась за год на 9,5% — до 126,4 тыс. рублей за кв. м. В отличие от других классов, для этого типа недвижимости резких колебаний по ценам не наблюдалось, но общие тенденции — падение в локдаун, рост в мае — были схожими и с другими классами.
Изменение средней цены предложения за кв. м в продаже
По данным «Циан.Коммерческая»
Арендаторам нужны офисы побольше и подешевле
В весенний локдаун компании рассчитывали на снижение стоимости и планировали выгодный переезд в офисы большей площади при сохранении бюджета на аренду. На графике ниже представлена годовая структура потенциального спроса (распределение просмотров объявлений) по площади офисов.
На протяжении всего апреля наблюдалось смещение спроса в сторону больших площадей. Когда стало понятно, что ставки не снижаются, структура спроса по площади снова вернулась к стандартным значениям. Основная часть спроса приходится на компактные офисные площади до 50 кв. м (около 39%). Еще примерно 19% — на офисы от 50 до 100 кв. м, столько же (20%) — на помещения от 100 до 250 «квадратов».
Таким образом, на большие площади от 250 кв. м приходится всего 9% потенциального спроса аренды. От 500 кв. м — порядка 12% спроса. Статистика приведена по всем классам (А, В, С).
Распределение потенциального спроса на аренду офисов по площади (все классы)
| Площадь, кв. м | Начало 2020 года | Апрель 2020 года | Динамика |
| 0–50 | 39,2% | 35,8% | –3,4% |
| 50–100 | 18,9% | 18,5% | –0,4% |
| 100–250 | 20,4% | 22,4% | 2,0% |
| 250–500 | 9,3% | 10,2% | 0,9% |
| от 500 | 12,3% | 13,1% | 0,9% |
По данным «Циан.Коммерческая»
По данным «Циан.Коммерческая»
Локальный всплеск спроса на аренду больших площадей наблюдался по всем классам. Чем выше класс, тем спрос больше сосредоточен на просторных офисах.
По итогам 2020 года структура спроса не изменилась — кризис не вынудил потенциальных арендаторов рассматривать меньшие площади. Скорее наоборот: многие, рассчитывая на скидку, пытались найти более просторные площади при меньшей ставке.
Распределение потенциального спроса на аренду офисов по площади (все классы)
| 0–50 кв. м | 50–100 кв. м | 100–250 кв. м | 250–500 кв. м | от 500 кв. м | |
| Класс А | 21% | 17% | 23% | 12% | 27% |
| Класс В | 35% | 20% | 21% | 11% | 13% |
| Класс С | 54% | 17% | 16% | 8% | 5% |
По данным «Циан.Коммерческая»
За год вырос спрос на аренду офисов класса А
Переход к удаленному режиму работы не перераспределил спрос на рынке аренды в пользу другого класса офисов. Эксперты Циан объясняют эту тенденцию общим информационным полем: компании мониторят рынок в поисках потенциально более выгодных вариантов.
В начале 2020 года на офисы класса А приходилось порядка 20% всего потенциального спроса. В конце 2020-го показатель вырос до 24%. Офисы класса В потеряли спрос: в начале прошлого года на этот сегмент приходилось 80% против 76% сегодня.
По данным «Циан.Коммерческая»
Арендаторы все чаще отказываются от офиса в центре города
Аналитики Циан выяснили, как изменилась территориальная структура спроса по округам в докризисном начале и в конце 2020 года. Статистика приведена для офисов класса А.
По итогам года зафиксировано снижение доли запросов на аренду таких объектов в Центральном административном округе: в январе-феврале 2020-го на этот округ приходилось 77,8% просмотров объявлений, в конце 2020 года доля снизилась до 73,7%.
Доля Северного административного округа — второго по востребованности среди арендаторов офисов — выросла за год на 1,2%: спрос переходит в более бюджетные локации не в центре города. При этом потенциальные арендаторы не готовы выбирать офис ниже классом.
В целом кардинального смещения спроса и явной децентрализации не наблюдается: ¾ потенциального спроса по-прежнему приходится на центр города, как и год назад.
Динамика потенциального спроса на офисную аренду (класса А)
По данным «Циан.Коммерческая»
«Несмотря на сохранение удаленного режима работы во многих компаниях, арендаторы не стали массово отказываться от занимаемой площади — доля вакантных площадей увеличилась на 2% относительно конца 2019 года, — отмечаетдиректор по аналитике «Циан.
Коммерческая» Александр Павленко. — В большей степени пострадал рынок купли-продажи офисов: потенциальные покупатели берут паузу, оценивая необходимость приобретения.
Очевидно, что в постпандемийное время нас ждет рост спроса на коворкинги и гибкие офисы».
Офисы в Москве больше не пользуются спросом
18 ноября 2014
Москва стала одним из немногих исключений в мире: в США, Европе и Азии активность на рынке офисной недвижимости и стоимость ее аренды растет, а в Москве эти показатели сокращаются. Компании остерегаются открывать в Москве новые офисы или расширять свою деятельность
Thinkstock/Fotobank.ru
Консалтинговая компания Cushman & Wakefield опубликовала глобальный прогноз динамики мирового рынка офисной недвижимости в 2015-2016 годах.
Пока ожидания экспертов самые радужные: этот год для рынка офисной недвижимости большинства стран был очень позитивным, а следующий может оказаться еще лучше. Это касается США, Азии и стран Европы.
А вот Россия может стать исключением из этой тенденции: в этом году отечественный рынок недвижимости был явно не в форме.
Позитивная динамика мирового рынка офисной недвижимости связана с восстановлением экономики: рост мирового ВВП ускоряется, прибыли компаний растут, они начинают снимать и покупать новые офисы. Подобное происходит в Лондоне, Нью-Йорке, Токио, Сингапуре, во многих европейских городах и даже в Индии.
Исключением из этой тенденции являются страны, которые страдают от высокой геополитической напряженности или от серьезного замедления экономики. Именно в этой категории оказалась и Россия с деловым центром в Москве. В услвоиях введения санкций и российско-украинского конфликта компании боятся открывать новые офисы или расширять существующие в российской столице.
Арендная плата в 2014-2016 годах в мире будет быстрее всего расти в Бостоне – ежегодный рост составит примерно 10%. Затем идут Дублин, Токио и индонезийская Джакарта.
C&W
Москва в лидеры рейтинга не вошла, что и понятно – в городе растет доля свободной недвижимости, что оказывает давление на цены. В Cushman & Wakefield ожидают, что средняя стоимость аренды офиса класса А в Москве в следующем году будет снижаться. Уровень свободных площадей вырастет с 15,9% до 16% в 2015 году и снизится до 15,6% в 2016 году.
2014 года оказался неудачным для московской офисной недвижимости
Первые три квартала этого года для многих европейских городов оказались очень удачными. В 17 из 21 крупнейших европейских городов в этом году был зафиксирован рост активности на рынке офисной недвижимости. Лидерами роста стали Лондон и Дублин: в этих городах предложение офисов ограничено, а спрос растет со стороны финансовых и технологических компаний.
Москва в этом году показывает очень слабые результаты. За первые девять месяцев этого года общий объем арендованных и купленных помещений в столице составил почти 919 тыс кв м. Оборот офисной недвижимости в годовом выражении снизился на 21%.
Общий объем нового строительства составил также почти 919 тыс кв м, а арендовано или куплено было более 1 млн кв м. Общий объем занятых арендаторами помещений вырос всего на 210 тыс кв м.
Итогом этой слабой динамики стал рост доли свободных помещений и снижение ставок аренды.
Москва – не единственный город в Европе, показавший в этом году отрицательную динамику. Слабыми оказались рынки офисной недвижимости Парижа, Цюриха и Праги. Это связано с ослабление местных экономик.
Однако в отличие от этих городов ситуация в Москве в ближайшие пару лет лучше не станет. Cushman & Wakefield ухудшили свой прогноз по рынку офисной недвижимости российской столицы на фоне украинского конфликта и санкций.
C&W
Москва стала одним из немногих европейских городов, в которых в последние годы строилось достаточно качественной офисной недвижимости. Именно поэтому в городе не наблюдается нехватки качественных площадей в отличие от другие европейских городов. Правда, это и есть один из факторов, снижающих цены.
C&W
Другие регионы мира демонстрируют рост
Практически все регионы мира в этом году демонстрируют рост сектора офисной недвижимости. Причем наибольший рост наблюдается в крупных городах в развитых странах – это Нью-Йорк, Токио и Сингапур.
Азия: все хотят офис в Токио и Сингапуре
Прогнозы по рост азиатского рынка офисной недвижимости остаются умеренными: до 2016 года стоимость аренды офисов в развитых странах региона будет расти на 0,5-1,5%, а в развивающихся странах – на 1-2%. Это связано с некоторым замедлением роста ВВП региона: в этом году ВВП Азиатско-Тихоокеанского региона вырастет на 5,4-5,5%, а в 2016 году рост ускорится до 5,8%.
Лидерами по росту цен станут Токио и Сингапур, где ставки аренды будут расти соответственно на 8,5%и 4,6% в год. Рост на уровне 3-4% в год покажут Джакарта, Манила, Бангкок и другие азиатские города. Перспективными кажутеся также индийсклие Ченнаи и Бангалор, где бурно развивается IT-сектор.
США: Нью-Йорк всегда в цене
В США растет спрос как на новые офисы, так и на недавно отреставрированные в большинстве крупных городах. Во многом это обусловлено довольно устойчивым восстановлением американской экономики, которая в следующем году должна вырасти на 2,9%.
В этом году компании начали активно снимать офисы в Чикаго, Атланте и Далласе. До этого активно рос спрос на офисы в Сан-Франциско, Сиэтле, Бостоне, Нью-Йорке и Хьюстоне. В этих городах активно строятся новые здания. А вот Лос-Анджелес, Филадельфия и Вашингтон показывают слабые результаты – в них не так активно строится недвижимость.
Лидерами по росту стоимости аренды недвижимости станут Бостон, Сан-Франциско, Нью-Йорк и Сиэтл.
Интерес к московским офисам упал до минимума :: Город :: РБК Недвижимость
Столь низкого спроса в столице не видели за всю историю наблюдений с 2007 года. Даже в кризисы 2009 и 2015 годов сделок было заметно больше
Владимир Гердо/ТАСС
Столичные бизнес-центры переживают резкое падение спроса: объем сделок аренды и купли-продажи по итогам 2020 года упал до исторического минимума. За 12 месяцев в Москве купили и арендовали 768 тыс. кв. м офисов — меньше, чем в кризисном 2009-м, подсчитали в компании JLL (исследование поступило в редакцию 25 января).
Относительно 2007 года, когда JLL начала вести подобную статистику, объем поглощения офисных площадей снизился вдвое. Доля пустующих помещений в офисных центрах выросла на 2,3 процентного пункта, до 11,9%. На 2021 год в компании прогнозируют рост показателя до 14%.
«С увеличением удаленной работы компании стали искать варианты оптимизации офисных площадей и активно пересматривать договоры аренды», — комментирует тенденцию член совета директоров, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Алексей Кучвальский. Относительно 2019 года доля сделок по пересогласованию условий аренды офиса в Москве выросла на треть, подсчитали в компании.
Динамика спроса на офисы Москвы
JLL
Спрос на офисы в 2020 году поддержали банковские структуры и компании сферы бизнес-услуг. Совокупно на эти группы клиентов пришлось 54% поглощения площадей в столичных бизнес-центрах. Доля иностранных компаний в объеме сделок с офисными помещениями упала с 30% до 14%.
Падение спроса в сегменте «РБК-Недвижимости» подтвердили в Knight Frank. «Объем поглощения офисов в 2020 году оказался минимальным как минимум за последние десять лет.
По отношению к 2019 году поглощение офисов сократилось на 68%», — поделилась своей оценкой директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. Объем ввода офисов в 2020 году, по оценке эксперта, снизился на 41%, до 224, 4 тыс. кв. м.
В JLL приводят аналогичную оценку, уточняя, что 45% годового ввода (109 тыс. кв. м) пришлось на четвертый квартал.
В декабре 2020-го в Knight Frank прогнозировали снижение ввода офисной недвижимости в Москве на 60–70% к предыдущему году. Девелоперы откладывают строительство бизнес-центров из-за слабого спроса.
Офис в шкафу: капсульные рабочие места для дома — где и какие купить Эффект удаленки: какие офисы стали популярны в Москве из-за пандемии
В москве растет дефицит дорогих офисов
В IV квартале 2017 г. наибольший спрос был на офисы в ММДЦ «Москва-сити», отмечают в C&W: новые качественные площади по хорошим ставкам и условиям расходились быстро /Александра Зотова / для Ведомостей
Пусть спрос на офисы в столице рекорды не бьет, но он по-прежнему остается достаточно высоким и уверенным, а вот предложения практически нет, уверял на конференции «Ведомостей» на MIPIM-2018 Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci.
Он наблюдает, что «вакансия» (так на жаргоне брокеров называется число не сданных в аренду кабинетов), особенно в интересных и удобных районах города, почти «достигла докризисных уровней», и рекомендует «начать проектировать и строить офисные объекты».
Формально к концу 2017 г. по сравнению с концом 2016 г. количество вакантных площадей в бизнес-центрах ощутимо снизилось: с 20,7 до 17,1% в классе А, с 15,4 до 11,5% в классе В (данные Knight Frank). Фактически с учетом нового ввода в классе А остаются свободными более 0,7 млн кв. м, в классе В – почти 1,4 млн кв. м.
В I квартале 2017 г. на столичный рынок вышло меньше 40 000 кв. м – класса А среди них нет, подсчитали в JLL. До конца текущего года аналитики большой пятерки ожидают увидеть еще примерно 300 000 кв. м. Таким образом, ввод бизнес-центров в Москве снова покажет антирекорд (в 2017 г. ввели чуть больше 400 000 кв. м).
«Нам пора отказаться от подхода «если снижается число вакантных площадей, значит, надо строить новые офисы», – полагает Денис Соколов, партнер Cushman & Wakefield (C&W). По его словам, доля неликвида на офисном рынке Москвы становится все больше, консультантам известны объекты, которые не будут сданы никогда.
Брокеры действительно мало что могут подобрать под запрос арендатора из болтающихся на рынке более чем 2 млн кв. м в бизнес-центрах. Соколов оценивает офисный неликвид примерно в 0,6 млн кв. м. Руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева считает, что через какое-то время этот показатель может еще возрасти.
«В связи с переездами ряда государственных структур в «Москва-сити», например, высвобождаются ранее занимаемые ими офисные здания. Они пока проходят переоценку и не появились в предложении, возможно, часть их пойдет под редевелопмент и будет использоваться по другому назначению. Но остальные скоро выйдут на рынок.
К ним прибавятся и «оптимизированные» банками и окологосударственными компаниями офисные площади», – описывает она.
Аналитики Knight Frank уточняют: доля вакантных помещений по городу неоднородна. В каких-то районах (например, у МКАД) она превышает 40%, разительно отличаясь от относительно благополучных бизнес-центров в Павелецком деловом районе (8%).
Средние ставки аренды сейчас не растут по всей Москве, а в классе А и вовсе снизились: с 24 280 руб. за 1 кв. м в год в 2016 г. до 22 923 руб. за 1 кв. м в 2017 г. «Пока ставки не отрастут на 10–20%, ждать возвращения девелоперской активности в офисном сегменте не стоит», – прогнозирует Павел Барбашев, директор по управлению активами O1 Properties.
Все более популярным становится не девелопмент новых, а редевелопмент устаревающих БЦ. Собственники объектов, построенных в 90-х гг. прошлого века, тратят деньги на обновление общих зон, стараются привлечь туда современные форматы ритейла и сервисные службы, рассказывает Голышева.
Но это вариант для зданий, заполненных арендаторами и имеющих потенциал повышения арендной ставки. По данным Knight Frank, из столичных офисных центров площадью более 30 000 кв. м свыше 0,4 млн кв. м старше 15 лет, больше 1,1 млн кв. м имеют возраст в диапазоне 10–14 лет и почти 3,1 млн кв.
м – 5–9 лет.
Еще вариант – преобразование традиционных офисных пространств в коворкинги. Здесь помещения также сдаются в аренду – но уже отделанные, с дополнительными услугами вроде скоростного WiFi и общих переговорных и, как правило, на короткий срок. Их точное число консультанты сказать затрудняются, разброс оценок – от нескольких десятков до более сотни.
Соколов из C&W вспоминает, что первый коворкинг в Москве открылся в 1998 г., потом был большой – до 2011 г. – перерыв, активное развитие этот формат получил лишь в 2016–2017 гг.: «Около половины существующих коворкингов было открыто в 2017 г.».
«Как правило, создатели коворкингов предпочитают вкладываться в интересные дизайн-решения и одновременно оптимизируют затраты, выбирая недорогие отделочные материалы и бюджетное инженерное оборудование, а также привлекая бригады шабашников вместо профессиональных генподрядных организаций», – рассказывает Александр Алейников, коммерческий директор Pridex.
В среднем стоимость отделки коворкинга в Москве составляет 40 000–45 000 руб. за 1 кв. м, сдаются они в среднем за пару тысяч рублей в день.
Такие «сервисные офисы», говорит Мария Зимина, директор отдела по работе с арендаторами Knight Frank, могут понадобиться стартаперам, фрилансерам или командам, созданным под какой-то проект: как только проект сделан, команда уходит.
Как перспективное направление девелопмента этот формат вряд ли будет развиваться семимильными шагами: слишком велик разрыв между краткосрочным планированием арендаторов и длинным девелоперским циклом. Пока что коворкинги занимают примерно 1% в общей структуре офисного рынка.
Их доля в ближайшие годы если и возрастет, то не слишком значительно. Основным игроком на рынке аренды офисной недвижимости будет государство.
Спрос на офисы и склады в Москве упал более чем вдвое
Спрос на торговую и складскую недвижимость в Москве во II квартале 2014 года упал более чем на 60% по сравнению с аналогичными показателями 2013 года. Такие данные приводятся в исследовании консалтинговой компании CBRE. В офисном сегменте объем сделок составил порядка 147 тыс.кв.
м против 359 тыс. кв. мза аналогичный период годом ранее. Еще более ощутимым падение было в складском сегменте: 84тыс.кв.м против 335 тыс. кв.м в 2013 г.
Несмотря на определенный рост во втором полугодии (в третьем квартале этого года объем поглощения площадей в офисном и складском сегменте составил примерно по 230 тыс. кв.м ) прогнозируется, что за год падение спроса составит 25%.
Прогнозируемый годовой объем спроса в складском сегменте — порядка 850 тыс. кв. м против 1 100 тыс. кв. м годом ранее. В офисном сегменте ожидается, что за год объем сделок составит 780 тыс. кв.м (1 090 тыс. кв. м в 2013).
Как отмечается в материалах CBRE, по сравнению со вторым полугодием 2013 года арендные ставки по офисным и складским помещениям упали на 20% в долларовом выражении. По оценке Валентина Гаврилова, директора отдела исследований рынка CBRE, подобное падение связано со стремительным ростом интереса к отказу от доллара и быстрым расширением рублевой зоны в арендных контрактах.
— Особо заметны данные тенденции были в классе «В» офисного сегмента и в складской недвижимости, — сказал эксперт. Подобное положение, по его мнению, напоминает игрокам рынка коммерческой недвижимости кризис шестилетней давности.
- Как отмечается в исследовании, наиболее неожиданным падение стало для складского сегмента, в котором ранее был острый дефицит площадей, в то время как для офисов двузначная вакансия уже стала привычным явлением.
- — Самое плохое, что падение продолжается, и по итогам декабря оно вполне может оказаться еще глубже, — считает Денис Соколов, партнер консалтинговой компании Cushman & Wakefield.
- Как он отметил, пока наиболее выгодное положение у торговой недвижимости, но к февралю и этот сегмент рынка упадет до уровня складов и офисов.
— Офисы традиционно первыми реагируют на экономические трудности, а торговый сегмент падает позже, но значительно быстрее. Сейчас торговая недвижимость держится на плаву за счет традиционного предновогоднего ажиотажа, но когда он пройдет, она опустится на тот же уровень, который уже заняли склады и офисы. Спрос снизиться на те же 60% или даже больше, — считает Соколов.
По его мнению, в результате весь рынок недвижимости может ужаться на 40%.
— Это сокращение активности во всех сегментах инвестиций, возможно, и ставок, — пояснил Соколов.
Аналитики CBRE среди трендов второй половины этого года выделили закрытие источника «дешевых денег» на международных рынках капитала. По их мнению, из-за этого в 2016–2017 годах будет строится значительно меньше объектов.
— К сожалению, законодательное регулирование пока не дошло до такого логичного шага, как отмена или заметное уменьшение НДС по сделкам продажи объектов коммерческой недвижимости. Данная мера могла бы значительно повысить активность на рынке такого класса игроков, как пенсионные фонды, и существенно увеличить ликвидность рынка коммерческой недвижимости, — считает Валентин Гаврилов.
По оценке CBRE, понижающее давление на рынок коммерческой недвижимости продолжится до конца I квартала 2015 года.
При этом, с учетом уже произошедшего сильного снижения арендных ставок, дальнейшее их ослабление будет относительно незначительным — при условии, что ВВП России не перейдет в состояние рецессии.
В случае же рецессии рынок может находиться в фазе стабилизации в течение следующих 2–3 кварталов, а восстановление рыночного баланса и появление факторов, способствующих восстановлению арендных ставок, тогда ожидается к началу 2016 года.