Большинство инвесторов стремятся выделить в собственном портфеле долю для стабильных и консервативных инструментов. Один из путей – направить средства в недвижимый рынок. В обзоре рассматривается, как заработать на коммерческой недвижимости различными способами с нуля. Представленные варианты предполагают низкие и средние риски, также соответствующую доходность.
Коммерческая недвижимость представляет собой определенное помещение, сдаваемое корпоративным клиентам в целях получения прибыли. Может представлять собой как небольшой офис, также полноценное здание.
Объекты для коммерческих целей отличаются неприспособленностью для жилья. Однако к таким помещения также устанавливается ряд критериев:
- общая квадратура;
- транспортная доступность;
- наличие дополнительного оборудования;
- особые отделочные работы;
- соответствие температуры воздуха и влажности требованиям СанПин.
При недостаточном опыте лучше подбирать коммерческие объекты совместно с экспертом.
Виды прибыльных объектов
Существующие объекты коммерческого назначения можно разделить по нескольким видам:
- торговые помещения – магазины, павильоны, преобразованные жилые площади для продажи товаров и услуг;
- складские помещения – простые ангары или оборудованные склады, предоставляемые в пользование одному или нескольким арендаторам;
- офисы – полноценные бизнес-центр или отдельные комнаты для организации работы офисных сотрудников или проведения презентаций, собеседований и т.д.;
- промышленные пространства – цеха или цельные заводы конкретного назначения;
- объекты общепита – места для ведения ресторанного бизнеса, соответствующие санитарным нормам;
- социальные объекты – здания для образовательных и медицинских организаций, административных учреждений, иных компаний по обслуживанию граждан;
- гостиничные объекты – размещенные близь памятников, центра города, рядом с транспортной развязкой отели и мини-гостиницы, пансионаты, базы-отдыха.
Выделяются также места свободного назначения, которые не приспособлены и не привязаны к конкретному способу использования. Отсутствие ограничений может стать плюсом, также недостатком из-за несоблюдения отдельных требований.
6 способов заработка на объектах коммерческого назначения
Приобретение коммерческой недвижимости с целью ее реализации подойдет в качестве консервативного инструмента инвестирования средств. Такие объекты всегда будут востребованы, при этом способны принести больше арендаторов, чем жилые комнаты, квартиры или дома. Нежилое пространство требует меньше хлопот – клиенты самостоятельно обустроят место, исходя из личных потребностей.
Однако эффективность инструмента зависит от разнообразных факторов:
- грамотно выбранное расположение;
- основное назначение недвижимого объекта;
- общий показатель деловой активности – количество предпринимателей в городе, регионе, стране;
- текущее экономическое положение и состояние рынка недвижимости;
- параметры помещение – площадь, оснащенность, инфраструктура.
Получить доходность с недвижимости доступно несколькими путями. Прежде чем направлять собственные средства в объекты коммерческого назначения, важно изучить преимущества и недостатки каждого вариант.
Статья в тему: 10 идей, как зарабатывать на квартирах
1 — Сдача в аренду
Наиболее очевидный способ получить доход с объекта коммерческого назначения – сдавать помещение заинтересованным лицам. Предоставлять в аренду можно различные пространства, в том числе складские помещения или офисы.
Пороги входа зависят от города проживания. Стоимость помещений с идентичными параметрами в Москве и регионах может кардинально отличаться. Сдача в аренду недвижимости в среднем окупается за 8-10 лет. Доходность собственника составит 7-12% в зависимости от вида объекта. Наиболее значимым фактором является расположение:
- для торговых центров важно наличие высокого пешеходного трафика;
- здание под офисы – парковки, транспортные развязки и удобная инфраструктура;
- для складов – удобные подъезды, низкая влажность и надежная охрана.
Ориентировочную цену доступно уточнить на специализированных платформах – ЦИАН или Авито. Здесь же можно проверить средние ставки по аренде.
Основной недостаток способа – весомые капиталовложения. Альтернативные инструменты позволяют инвестировать даже с небольшими суммами. Однако в сопоставлении с жилой недвижимостью начальные вложения можно значительно сократить. Если мало денег, возможно приобретение небольшого офиса в пределах 100 тыс. рублей.
2 — Торги по банкротству
Более доходным способом является купля-продажа объектов недвижимости через торги по банкротству или в рамках скупки долгов в Федеральной службе судебных приставов. Одна сделка способна принести прибыль до 75% от рыночной стоимости объекта, по некоторым оценкам – до 90%. Однако получить весомую доходность можно только при грамотной стратегии.
Перед инвестором стоит задача найти объект с минимальной стоимостью и большим потенциалом. Вложиться доступно даже с ограниченным начальным капиталом, если скооперироваться с другими инвесторами.
Торговля нежилыми объектами владельцев с задолженностью сегодня осуществляется на специализированных онлайн площадках. Ознакомиться с доступными вариантами и правилами проведения торгов можно на следующих страницах:
- Банкрот База – bankrotbaza.ru;
- TBankrot – tbankrot.ru;
- официальный сайт ФССП – fssp.gov.ru.
Заключить сделку доступно как самостоятельно, также с помощью профессиональных брокеров.
Статьи в тему: Сайты по торгам по банкротству: топ-15 + 10 агрегаторов, Аукционы по продаже имущества должников: способы заработка
3 — Перевод жилого помещения в нежилое
Дополнительный способ – приобрести жилой объект с целью дальнейшего преобразования в помещение под офис или магазин. В данном случае важно выбирать квартиру, располагающуюся на первом этаже у главных улиц. Предпочтительнее новые дома, где изначально нижние этажи предназначены для коммерческих целей.
Купив ее, владельцу в дальнейшем потребуется подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.
После перевода квартиры в нежилой объект снять помещение смогут ИП или юридические лица для реализации собственных товаров и услуг. Доходность с видоизмененной площади повыситься – в среднем составит 7-8%.
4 — Инвестиции в строящиеся объекты с целью перепродажи
Получить прибыль с коммерческой недвижимости доступно также за счет разницы в цене при приобретении площади на стадии проектирования и продаже после постройки. Застройщики зданий позволяют принять участие в долевом строительстве. Однако в связи с поправками в ФЗ №214 от 1.07.2019 года доходность инвестиций ограничена – вводятся эскроу-счета.
Согласно статистике, в 2021 году разница между стоимостью построенной недвижимостью и объекта на стадии котлована не превысит 10%. В среднем период окупаемости составит 2-3 года, если сдать помещение сразу после завершения постройки.
Уровень доходности можно увеличить, если провести ремонтные работы, выполнить перепланировку или вовсе разделить объект на части.
5 — Инвестиции в ПИФы и ETF-фонды недвижимости
В России действует несколько ETF-фондов, также называемые ПИФами, которые инвестируют в коммерческие объекты. Такие фонды представляют собой компании, которые осуществляют управления финансами вкладчиков.
Принцип работы следующий – формируется бюджет из инвестиций пайщиков, затем деньги направляются на покупку мест определенного назначения, в том числе здания или земельные участки.
Прибыль в фонде формируется двумя путями:
- начисление арендной платы с приобретенных территорий;
- увеличивается рыночная стоимость фонда.
За управление активами с пайщиков взимается комиссия – вознаграждение УК. Полученный доход в дальнейшем перераспределяется между участниками. На данный момент существуют следующие ETF фонды соответствующей направленности:
| Название фонда | Управляющая компания | Стоимость пая | Доходность за год | Доходность за 3 года |
| Коммерческая недвижимость | Сбер Управление активами | 151 рубль | -2,93% | -11,18% |
| Арендный бизнес | Сбер Управление активами | 310000 рублей | 2,43% | 2,69% |
| ЗПИФ Недвижимости | Дом.РФ | 1338,65 рублей | 5,52% | 16,31% |
| Арендный поток | Альфа-Капитал | 305000 рублей | -1,79% (за 6 месяцев) |
В перечне представлена только часть действующих ETF-фондов разных управляющих компаний.
Физическое лицо может получать заработок с зарубежных фондов недвижимости – REIT. Среди крупнейших фондов США выделяются следующие:
- VNQ – доходность за три года составила 13,8%;
- VNQI – -9,9%;
- SRET – -36,2%;
- REM – -20,6%.
Активы фондов доступно приобрести через российских брокеров, поскольку котируются на различных торговых площадках, в том на Санкт-Петербургской бирже.
По всем существующим фондам можно отметить значительное падение стоимости. Резкое снижение стоимости пришлось на начало пандемии – в марте 2020 года. Однако рассматривать такие инвестиции необходимость на долгосрочную перспективу, не менее 3-5 лет.
6 — Краудинвестинг
Заключительный вариант – краудинвестинг. Данный способ предполагают совместные инвестиции в коммерческую недвижимость. На специальных платформах размещается информация о возможности объединения капитала для строительства и выкупа нежилых объектов, которые в дальнейшем предоставляются в аренду малому или крупному бизнесу.
На первый взгляд краудинвестинг и ETF-фонды кажутся схожими инструментами. Однако два указанных варианта имеют кардинальные различия. В инвестиционных фондах пайщики предоставляются собственные средства в доверительное управление – имеющиеся финансы распределяет управляющая компания. Тогда как в краудинвестинге инвестор самостоятельно выбирает подходящий проект.
Ознакомиться с доступными вариантами вложений доступно на следующих страницах:
- AKTIVO – aktivo.ru;
- InveStore – investore.club.
Краудфандинг-площадки: топ-19 лучших российских и зарубежных платформ
Минимальные вложения – 50 тыс. рублей. Средняя доходность проектов составляет 10-17%. Прибыль зависит от типа и характеристик помещения, начальных инвестиций и основного арендатора. Средства начисляются пайщикам ежемесячно. Доход формируется также за счет арендных платежей и роста рыночной стоимости.
Выводы
Несмотря на относительную стабильность и надежность способа вложений, доходы с коммерческой недвижимости могут быть волатильными в определенных ситуациях.
В периоды экономического спада, в кризис или, к примеру, во время пандемии прибыль с помещений может свестись к нулю.
Однако это дает возможность войти новым инвесторам с минимальными вложениями за счет общего спада стоимости объектов.
- Об авторе
- Недавние публикации
● Образование: высшее, ТГТУ, менеджмент организации, управление рисками и страхование● интернет-предприниматель, блогер;● практикующий инвестор (с 2017 года инвестирую в акции, ПИФы, ETF-фонды);● эксперт по фрилансу и управлению личными финансами.
● живу на пассивный доход (пришла к этому с нуля)
Собственники избавляются от торговых центров
2018-11-27T14:20:01+10:00 2018-11-27T14:20:01+10:00 2018-11-27T14:20:01+10:00
Торговые центры во Владивостоке переживают переформатирование: от «крытых рынков» для крошечных бутиков — к местам размещения крупных арендаторов. Комплексы, которые не вписывается в эту тенденцию, не выдерживают конкуренции с «новым поколением» ТРК и выставляются на продажу едва ли не оптом.
Смена концепции
В последние 4–5 лет доходность торговых центров как арендного бизнеса резко снизилась, отмечает руководитель приморского филиала Российского аукционного дома Дмитрий Пуриков.
Эксперт связывает данный тренд с общей экономической ситуацией, ростом курса доллара и снижением возможности закупки товаров, с падением покупательной способности.
В торговлю заходят крупные федеральные операторы — мелкие предприниматели, которые являются арендаторами в ТЦ, не выдерживают конкуренции. Если раньше торговые центры с минимальной доходностью существовали, то теперь стало невыгодно их содержать.
Сказывается насыщенность торговыми центрами более современного формата, особенно во Владивостоке. Общее количество ТЦ растет, они переформатируются. Перепрофилированные, реконструированные здания старой застройки, где размещались с начала 1990-х торговые комплексы, себя изживают.
«От убыточных торговых центров, доходность которых снижается и будет снижаться, стараются избавляться, — констатирует Дмитрий Пуриков.
— Мало кто будет продавать нормально работающий торговый центр с хорошей доходностью — за исключением, конечно, форс-мажорных ситуаций. Как определяется ликвидность предложения? Выручка от аренды, помноженная на период времени.
Если полученная сумма не достигает стоимости продажи, покупать такое здание никто не будет. Срок окупаемости стандартный — обычно 7–8 лет».
В настоящее время во Владивостоке продается значительное количество торговых центров. Например, «Надежда» и «Ориент» на Фадеева — на 4,4 и 1,5 тыс. кв. м; этаж в ТЦ на Фастовской (7,5 тыс. кв. м); торгово-производственный комплекс на ул.
Русской, рядом с автовокзалом, площадью 2,2 тыс. кв. м; комплекс в районе Борисенко, размером около 1,5 тыс. кв. м, ТЦ «МАРС». Самым крупным по цене является бизнес-центр «Фрегат» на Светланской — его хотят продать за 765 млн руб.
Продаются объекты в центральных районах и пригороде, крупные по площади и сравнительно небольшие.
«ТК на Фадеева выставлены давно, — указывает генеральный директор «Индустрия-Р» Сергей Дымченко. — Наверное, продажа связана со снижением доходности торговых центров и их несоответствием нынешнему формату.
Комплексы на Фадеева — по большому счету китайские рынки под крышей, потребителю необходимо другое.
Современный торговый центр — место, куда идут не просто за покупками, а отдохнуть, перекусить, посмотреть кино, посетить парикмахерскую и так далее».
«В сегменте торговых помещений наблюдается падение спроса, — указывает руководитель ООО «Центр развития инвестиций» Марина Макеева. — Что связано как с замедлением темпов роста экономики, так и с существенным увеличением издержек собственников. Играют роль такие факторы, как пересмотр налога на имущество в соответствии с кадастровой стоимостью, ужесточение противопожарных требований».
На рынке аренды наблюдается понижение спроса на торговые площади, снижение средней ставки, частая ротация арендаторов и рост срока экспозиции, отмечает руководитель отдела продаж в ESTATE GROUP Андрей Рысенков. Эксплуатация зданий требует постоянного вложения денежных средств, и стоимость ее только растет.
«Часто к решениям о продаже приводит отсутствие желания или возможности заниматься собственными объектами, — считает Рысенков. — Рынок на месте не стоит, появляется все больше коммерческих объектов, конкуренция растет».
«ТЦ в неспециализированных зданиях стареют, в том числе морально, им трудно конкурировать, — уверен директор ГК «Зеленый остров» Максим Голишев. — Что касается предложения торговых площадей в аренду: их избыток, многие пустуют, и не только потому, что ТЦ стало больше. Сфера торговли вообще переживает сложное время».
«Продажа готовых торговых центров — это нормальный процесс, — говорит директор ООО «Городской риелторский центр» Сергей Косиков. — Кто-то изначально планирует построить, «упаковать» и продать ТЦ как готовый бизнес, кто-то находит для себя более интересные цели для инвестиций. Но очень часто причина продажи — это устаревание формата».
Бизнес для миллиардеров
Другой вопрос — несмотря на избыток предложения, собственники не спешат снижать стоимость выставленных на продажу зданий.
Как считает Сергей Косиков, «в 90% случаев цены предложений значительно завышены. Но это ни о чем не говорит.
Нельзя вести речь о стоимости «квадрата» при продаже целиком торгового центра, здания продаются как бизнес. Другая ситуация — продажа отдельного помещения внутри ТЦ».
Общая и «полезная» площадь объекта — факторы, которые влияют на доходность ТЦ.
В зависимости от существующей или планируемой доходности, от возможности увеличить доход, от суммы дополнительных инвестиций зависит и итоговая цена.
На стоимость влияют и такие факторы, как месторасположение, техническое состояние, инфраструктура объекта и особенно наличие арендаторов. В последнем случае торговый центр рекламируют и продают «вместе с клиентами».
По оценке Максима Голишева, «срок окупаемости таких инвестиций растет, подходит к 10 годам и даже выше. Раньше он составлял 5–7 лет. Тем не менее покупатели есть и при такой отдаче».
Специалисты считают, что цена квадратного метра говорит о выставленном на продажу объекте не больше, чем «средняя температура по больнице». Действительно, разброс существенный. Стоимость квадратного метра может быть меньше 10 тыс. руб., но зачастую превышает 100 тыс.
«Рынок формируется ценами предложений, а вот насколько он активен, покажет разница между ценой предложения и ценой сделки, периодом публичной оферты, — утверждает Марина Макеева. — Стоимость объекта коммерческой недвижимости зависит от его месторасположения и класса. В центре — 40–150 тыс.
рублей за квадратный метр, в отдаленных районах цены ниже».
К примеру, «давно выставленный» ТЦ на Фадеева размером 1,5 тыс. кв. м продавец оценивает в 87,8 млн руб. Комплекс такой же площади в Советском районе, на Бийской, реализуется за 25 млн руб.
А за комплекс в районе Борисенко площадью в полторы тысячи «квадратов» просят 180 млн. Как пример совсем недорогой недвижимости — торговое помещение площадью 2100 кв.
м на Юмашева: продается за 18 млн руб.
Кто же покупает торговые комплексы — за десятки и сотни миллионов? Максим Голишев считает: «ТЦ — бизнес для крупного капитала, хорошее вложение, более выгодное, чем жилье».
По словам Андрея Рысенкова, приобретателями ТЦ могут быть как небольшие частные инвесторы, так и крупные организации, для которых торговая деятельность — не обязательно профильная.
В последнее время растет интерес к приморским торговым центрам у иностранных инвесторов из стран АТР.
«Покупателями могут выступать либо уже существующие торговые сети с целью охвата территории, либо сторонние инвесторы для быстрого захода на этот рынок, — утверждает Сергей Косиков. — И в большинстве случаев это местные, дальневосточные структуры. После покупки практически всегда происходит переформатирование объекта».
Рантье здесь не место
Крупные долговременные вложения имеют свою специфику. Максим Голишев так оценивает предпринимателей, вложивших средства в ТЦ: «Люди играют «в долгую».
Обычное дело может свернуться при неправильном подходе за год, здесь путь более длинный, и ошибки «выхватываются» не сразу. Бизнес хороший, но им надо заниматься. Логика рантье: куплю и буду лежать на спине — сегодня не работает.
Надо нанимать профессионалов и постоянно улучшаться. Когда у всего бизнеса сложная ситуация, арендодателям также приходится поднапрячься».
Строителям собственных ТЦ сегодня непросто из-за ужесточения требований госструктур. Прежде всего — к пожарной безопасности. Известный девелопер Галуст Ахоян упоминал, что требования к системам пожаротушения в крупных торговых центрах подчас превышают возможности городской системы водоснабжения.
«Государство требует все больше и больше. Сам я за безопасность, но речь уже о перестраховке, — говорит Максим Голишев. — Случается, проект был защищен и принят, но требования безопасности в процессе строительства ужесточаются, да еще и не раз. Знаю несколько застройщиков, которые оказались в подобной ситуации».
Качество проверок ТЦ приобрело другой уровень. «На что раньше могли закрыть глаза, сегодня изучается контролирующими структурами очень серьезно, — говорит Дмитрий Пуриков. — Если раньше хозяин торгового центра мог сэкономить на безопасности, сегодня надо вкладываться по полной. Системы пожаротушения, дымоудаления, кондиционирования — все это недешево».
Издержки арендодателей растут, в отличие от прибылей. Пустующие торговые помещения — чистый убыток, ведь за них также надо платить налог, отапливать, убирать, охранять. «Новички в нашем бизнесе часто ошибаются, потому что здесь требуется профессионализм, от проектирования до управления, — говорит Максим Голишев.
— К примеру, надо понимать, какой пул арендаторов набирать, как их удерживать. Если ТЦ несет какой-то флаг, то не должен его опускать. Часто в угоду прибыли начинают размывать формат. К примеру, есть в Приморье ТЦ «Находка-Мега». Заходили на рынок как «премиум» и приглашали соответствующих арендаторов, но не вытянули.
Площади избыточные, и некуда деваться — запускают китайцев: других арендаторов нет».
Каждому — свой ТЦ
Насчет того, в какую сторону будут развиваться торговые центры Приморья, мнения разные. Текущая тенденция — сравнительно небольшие торговые центры, ТЦ устаревшего формата, уступают место мегамоллам.
По настоящему современными торговыми комплексами наши эксперты считают «Седанку-Сити», «Калину Молл» и — с некоторыми допущениями — ТРЦ «Дружба» в районе автовокзала. Первые два обладают площадью размещения более 90 тыс. кв. м, третий — 63 тыс.
В приморской провинции о чем-то похожем речи не идет.
«В целом предложение превышает спрос, но крупные торговые центры благодаря своей маркетинговой стратегии заполнены на 100%. Яркий пример — «Седанка-Сити», — говорит Марина Макеева. — Примерно 30% существующих объектов коммерческой недвижимости нуждаются в реновациях. Но насколько это осуществимо, напрямую связано с зонированием».
Существующие ТЦ корректируют планы. Брокер ESTATE BROKERAGE GROUP Ксения Снегирь считает: «Собственники, которые понимают, что происходит сейчас на рынке, меняют концепцию.
Идут на уступки, снижают арендные ставки и запускают более крупных, интересных арендаторов. ТЦ в виде бутиков, иначе «крытые базары», постепенно изживают себя. Через несколько лет клиентов там не останется.
Я бы на месте собственников не сдавала площади по 20–30 кв. м, а искала крупных арендаторов».
Несмотря на все «богатство выбора», эксперты уверены: Владивостоку нужны новые торговые центры. «Дефицит есть, поскольку часть ТЦ уже старые и не соответствуют текущей ситуации, — считает Сергей Дымченко.
— Торговых центров «по названию» во Владивостоке больше сотни. Но по уровню и качеству с ТЦ столичных городов можно сравнить только «Седанку-Сити» и «Калину Молл».
Всего трех-четырех комплексов уровня «Галереи» из Санкт-Петербурга хватило бы за глаза на весь Владивосток».
Максим Голишев вообще считает, что «для внедрения новых торговых площадей не самое подходящее время. Стоимость аренды там достаточно высока, и пустуют в основном новые ТЦ.
А тем, кто раньше просто предоставлял торговые площади, никаких услуг не добавляя, тоже выживать непросто. Дополнительные сервисы востребованы все больше и больше. На мировом рынке торговые центры расслаиваются. Разные ТЦ — для разных целевых покупателей.
Каждый может найти свою нишу. Те торговые центры, где хозяева или операторы занимаются развитием, не пустуют».
Почему не продается ваше помещение под офис, магазин или банк?
О всех нюансах продажи коммерческой недвижимости
расскажет Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой платформы AKTIVO
Рынок коммерческой недвижимости постепенно оправляется от экономического спада, но о полном восстановлении объемов на докризисном уровне речь пока не идет.
Большинство объектов продаются по-прежнему долго: средний срок экспозиции может составлять от трех месяцев до года и более, а некоторые из них «висят» на рынке годами.
Так почему же помещение под магазин, офис или банк так трудно продать?
Не стоит винить во всем кризис. Да, влияние его велико, и многие инвесторы приостанавливают покупки. Однако на протяжении прошлого года стал отчетливо виден восходящий тренд, который продолжился в первые месяцы нового года.
В первом квартале 2016 года объем совершенных сделок на рынке коммерческой недвижимости в два раза превысил уровень 2015 года. Результат по итогам января — марта 2017 года, судя по всему, будет еще лучше.
Отчасти на продажах сказывается сезонность рынка: в январе — феврале их объемы традиционно падают, как и в летние месяцы. А вот с марта по июнь и с сентября по январь продажи, напротив, активно растут.
Тем не менее от стараний продавца зависит очень многое. Самый очевидный совет, который поможет быстрее продать свою недвижимость, — снижайте цену. Но делать это не всегда хочется, да и не всегда возможно. Существует несколько правил, которые помогут привлечь покупателя и ускорить заключение сделки даже без снижения цены.
Правило № 1. Прикладывайте усилия к продаже
Как ни странно, многие продавцы занимаются реализацией своих объектов вполсилы, не уделяя продаже должного внимания и времени. Они дают информацию об объекте агентам по недвижимости и надеются, что рынок сам собой приведет к ним хороших покупателей. Так часто и бывает, однако не всегда. Порой из-за разногласий с собственниками недобросовестные агентства распространяют на рынке некорректную информацию о том, что у объекта имеются проблемы с документами. Рынок коммерческой недвижимости сравнительно небольшой, практически все игроки на нем известны, слухи распространяются быстро. Продать объект с плохой репутацией впоследствии бывает очень сложно. Поэтому сделкой надо заниматься серьезно, подготовить качественное предложение и выстроить с агентством нормальные рабочие отношения.
Как правильно подготовить объект к продаже? Здесь три важных нюанса: запаситесь качественными фотографиями, приведите в порядок документы и позаботьтесь о внешней презентабельности объекта. Фотосъемка объекта — это то, на чем не стоит экономить: лучше доверить ее профессионалам.
Часто объект снимают в сумерках, изображение смазанное, картинку видно плохо. Ваше предложение не должно посылать потенциальному покупателю сигнал о том, что вы ленивы. Наспех сфотографированный объект прямо говорит, что и в других нюансах сделки вы, скорее всего, будете так же небрежны.
То же самое касается и документов. У собственника на руках должен быть полный пакет, причем в легкочитаемой форме: не сфотографированные наспех мобильным телефоном бумаги, а ровно и качественно отсканированные.
Отсутствие одного-единственного документа может перечеркнуть или заморозить на несколько месяцев всю сделку.
Важен и внешний вид самого объекта. Для этого надо регулярно заниматься уборкой прилегающей территории, а также постоянно требовать от арендаторов соблюдения чистоты на объекте. Весной собственнику стоит озаботиться мытьем фасада.
Проверьте служебные помещения, в которых хранится вся инженерия: электрические щитки, насосы и т.д. Они должны быть аккуратными и чистыми.
Тем самым вы нивелируете страх покупателя приобрести «проблемный» объект: любой инвестор предпочтет отдать деньги за ухоженное, чистое помещение.
Правило № 2. Скорректируйте стиль переговоров
Максимально выигрышная тактика поведения продавца — быть открытым к диалогу с покупателем и давать полную информацию об объекте. Помните: если вы готовы к общению, компромисс можно найти в любой ситуации. В моей практике был случай, когда объектом владели несколько собственников. В процессе сделки у владельцев возникли разногласия — одни хотели продать объект, другие — нет. Инициаторы продаж сначала торговались, потом долго тянули время… Ситуация, конечно, не из приятных. Однако в нашем случае проблема была решаема. Если бы продавцы сразу рассказали об истинной причине отсрочки, мы бы очень быстро нашли решение: оформили собственность в виде долей и сохранили в объекте участие тех, кто против продажи. Мой совет: приглашайте на переговоры квалифицированных юристов и специалистов по недвижимости, которые могут проконсультировать собственников по отдельным нюансам сделки.
Правило № 3. Ищите новые способы продажи
На рынке постоянно появляются новые инструменты, которые помогают собственникам продавать объекты быстрее. Один из них — краудинвестинговые площадки, через которые объект можно продать долями. Например, к таковым относится ресурс AKTIVO.
Такие сервисы работают очень просто: под каждый конкретный объект они находят множество инвесторов, каждый из которых приобретает небольшую долю, а затем получает определенный процент от арендного дохода.
Для собственника главный плюс в том, что такая схема гарантирует конечный срок сделки: площадка берет на себя обязательство реализовать объект за 90 дней.
Как этого удается добиться? Посудите сами: в России инвесторов с размером капитала 1–5 млн рублей в сотни раз больше, чем инвесторов с капиталом 100–200 млн рублей. Соответственно, найти их значительно проще.
Коллективные инвестиции по определению гораздо более эффективный и ликвидный инструмент. Сотня инвесторов не передумает и не захочет забрать залог на следующий день, как это может произойти при сделке «один на один». Юридически такая сделка оформляется путем приобретения объекта с помощью закрытого паевого инвестиционного фонда, что помогает оптимизировать налогооблагаемую базу.
Помните, что процесс продажи здания и помещения — это по сути работа, требующая времени и сил.
Однако, если объект в хорошем состоянии, имеет выгодную локацию, а собственник прилагает усилия к его продаже, внимателен к потенциальным покупателям и готов к переговорам, ему вряд ли потребуется демпинговать для того, чтобы продать объект в приемлемые сроки даже в условиях стагнации рынка недвижимости. Главное, использовать все возможные инструменты, только в этом случае вы стопроцентно добьетесь успеха.
Затаившийся спрос | Статьи по теме "Кризис" на портале недвижимости Move.ru
Говоря о возможном снижении цен на недвижимость, игроки рынка не единожды вспомнили о стимуляции отложенного спроса. По их словам, дисконт на квартиры может привести к всплеску покупательской активности и поднять пошатнувшиеся показатели. Существует ли этот спрос, и к чему может привести активизация покупателей на остывшем рынке?
Безусловно, говорить об отсутствии спроса на жилье, особенно – на московское, нельзя. Спрос, который был традиционно высоким в последние несколько лет, так и не был удовлетворен в силу объективных причин – роста цен на жилье и труднодоступности ипотеки. Поэтому количество покупателей, заинтересованных в покупке жилья, по-прежнему превышает предложение жилых объектов на рынке недвижимости.
Другое дело, что активация этого спроса – вопрос куда больших дисконтов, чем упомянутые ранее 5% от общей стоимости квартиры. При отсутствии ипотеки купить квартиры в Москве стало сложнее, несмотря на их заметное удешевление.
При этом эксперты говорят о резервах спроса, которые будут задействованы тогда, когда скидки на квартиры покажутся покупателям максимальными. В списке потенциальных «медведей» — как покупатели жилья для собственного проживания, так и инвесторы, которые предпочитают покупать недвижимость на самом дне, а затем дожидаться повышения цен.
Шансы дождаться повышения у них велики – по мнению тех же экспертов, охлаждение рынка может быть резким и сильным, но не долговременным, и уже в ближайшее время мы сможем увидеть растущую активность покупателей жилья. Недвижимость считается не только стабильной, но и объективно необходимой ценностью, особенно в разгар кризиса.
Если же вам необходимо купить квартиру уже сейчас, не стоит ждать официальных новостей – на вторичном рынке сегодня можно найти любые предложения, от завышенных, по сравнению с динамикой спроса и предложения, до весьма выгодных.
Инвесторы, которые стремятся избавиться от московской недвижимости и вложить деньги в акции, пострадавшие от кризиса продавцы собственных квартир, люди, ожидающие переезда или размена – все они оказались жертвами быстрой заморозки рынка, и именно сегодня готовы пойти на большие уступки. Иными словами, дисконта ждать не нужно, нужно искать предложения по устраивающей вас цене именно сейчас.
Тем более что эпоха «медведей» на рынке может закончиться так же быстро, как и началась. По прогнозам аналитиков рынка недвижимости, уже в начале 2009 года позитивный пример западных стран приведет к стабилизации местного рынка, и к лету 2009-го цены на недвижимость могут вернуться к прежним показателям.
Безмолвие ритейла: о чем молчат продавцы коммерческой недвижимости
Как известно, кризис и падение торговых оборотов заставили потесниться многих арендаторов. К примеру, число своих офисов сократили и продолжают сокращать банки. Уменьшают число магазинов и некоторые торговые сети.
Отдельные арендаторы просто меняют свою локацию: в условиях большого количества вакантных площадей поменять помещение на лучшее или более дешевое не так уж сложно. Скорый уход арендатора с объекта — одна из самых актуальных проблем собственников коммерческой недвижимости и первая в списке наиболее опасных недомолвок хитрого продавца.
Наличие стабильного нанимателя — важнейший плюс при выборе объекта коммерческой недвижимости. Конечно, на хороший объект новый собственник найдет и другого претендента. Однако сам этот факт сильно влияет на цену.
Купив объект, с которого уходят арендаторы, новый собственник, не зная того, скорее всего, переплатит, да еще потратит время на поиски другого нанимателя. Кроме того, простой помещения тоже приносит убытки. В итоге коммерческая недвижимость без арендатора может стоить на 10-20%, а то и 30% дешевле.
Недомолвка № 2. Отзыв алкогольной лицензии
На стоимость помещения, арендатором которого является продовольственный магазин, как ни странно, влияет наличие у ритейлера лицензии на алкоголь. Дело в том, что возможность продавать горячительные напитки сильно влияет на экономику магазина.
В договорах аренды даже часто указывают, что в случае отзыва лицензии у арендатора (к примеру, рядом с магазином строят жилой дом с детским садом на первом этаже) цена арендной платы снижается на 30%.
О том, что наниматель скоро останется без лицензии и уже не получит ее в этом помещении по тем или иным причинам, продавцы нередко знают, но умалчивают. А найти арендатора, не торгующего продуктами питания, для объекта, расположенного в глубине спального района, крайне сложно.
Незадачливому покупателю такого помещения тоже грозят убытки. Ведь вполне возможно, что именно с лишением магазина лицензии на алкоголь может быть связано желание продавца избавиться от недвижимости.
Недомолвка № 3. Дополнительные соглашения о валютном курсе
В сегменте коммерческой недвижимости заключение договоров аренды в валюте с оплатой в рублях по рыночному курсу не редкость. Конечно, по мере роста курсов доллара и евро арендаторы стали настаивать на пересмотре прежних договоренностей. Многим удалось зафиксировать в доп. соглашениях курс рубля к валютам на более низком, чем сегодня, уровне.
На сегодняшний день примерно 90% всех валютных договоров с арендаторами в столице имеют такие поправки. Недобросовестный продавец или агент постарается замять этот вопрос, предоставить покупателю недостоверную информацию или просто утаить от него наличие такого «допника».
Между тем, в зависимости от того, по какому курсу пересчитывается арендная плата за помещение в валютном договоре, может меняться и цена объекта.
Недомолвка № 4. Расчет экономики объекта без учета налогов
Любимая уловка агентств по продаже недвижимости — это расчет экономики объекта без учета налогов.
К сожалению, с целью завлечь покупателя ею пользуются даже некоторые крупные агентства, которые берут на себя обязательство предложить покупателю проверенный объект и совершить сделку «под ключ». На самом деле их задача продать вам объект, а получите ли вы с него доход, их не волнует.
Агентства зачастую расписывают покупателю прекрасную доходность от сдачи помещений в аренду, рассказывают о том, что через семь — восемь лет новый собственник полностью окупит свои вложения.
Только в эти расчеты они почему-то не включают налоги (на землю, на имущество), которые в реальности могут составлять несколько миллионов рублей в год. Таким образом, реальные сроки окупаемости объекта вырастают в разы, да и желаемой доходности с него новый собственник не получит.
Недомолвка № 5. Запрет на вывески
Приобретая объект стрит-ритейла в Москве, покупателю следует поинтересоваться вопросом, не планирует ли город лишить его возможности разместить над своим заведением вывеску с названием арендатора.
Вывеску на доме в столице можно повесить лишь с разрешения мэрии, но в некоторых местах архитекторы правительства Москвы вывесок просто не предусмотрели, особенно это касается помещений, расположенных в торце знаний, со входом во дворе и так далее.
Разрешить эту проблему без использования административного ресурса часто невозможно. И некоторые такие помещения, где покупателей нельзя оповестить о наличии в них магазина, аптеки или парикмахерской, выставлены на продажу.
Собственники пытаются переложить эту проблему на плечи покупателя, часто не уведомляя о наличии у объекта таких ограничений.
Недомолвка № 6. Судебные разбирательства или объекты под снос
Как правило, собственники не любят предупреждать покупателей объекта о том, что он находится под судом или что город планирует снести здание, где он располагается. Пресловутые «ночи длинных ковшей», практикуемые мэрией, мы не поддерживаем.
Но и заявления о том, что здания в столице сносятся внезапно и без предупреждения, тоже не совсем некорректны: по каждому снесенному объекту город подавал в суд, и собственники знали, что город хочет снести объект. Грамотный покупатель знает, что историю недвижимости надо проверять, в том числе и на наличие подобных судебных разбирательств.
Однако раз за разом покупатели небольших помещений в столице забывают о доскональных проверках. В основном покупают объекты без проверки по совету знакомого, который «не обманет».
Впрочем, справедливости ради, надо сказать, что после массового сноса ларьков и целых зданий в Москве на рынке появился и целый класс очень осторожных покупателей, которые принципиально не рассматривают предложения о покупке помещения рядом с метро, даже если с ним все в порядке.
Недомолвка № 7. Растрата предоплаты арендатора
Денег нет — вот девиз многих нечестных на руку собственников недвижимости. Как известно, каждый арендатор, заключая договор аренды помещения, оплачивает не только первый месяц пребывания в здании, но и последний. Предоплата, естественно, должна лежать на депозите, но деньги собственник чаще всего тратит на текущие нужды.
При покупке объекта это нужно учитывать, требуя от продавца передать вам депозит вместе с помещением. После заключения договора купли-продажи на требование вернуть предоплату за последний месяц собственник просто пожмет плечами.
Случаи, когда эти деньги свежеиспеченный владелец получал от прежнего лишь через суд, к сожалению, не такая уж редкость.
Как продать коммерческую недвижимость
Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов.
Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП.
Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.
В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС.
Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.
Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.
Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток.
Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль.
Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.
Вариант второй: продажа за наличные через ячейку
Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.
Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.
Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги.
В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд.
В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.
Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО
Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).
Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб.
, но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.
Вариант четвертый: продажа нескольких ИП
Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.
Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.
Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ
Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.
Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки.
Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко.
Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.
Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO
Основные риски при покупке коммерческой недвижимости. Советы и пути их минимизации
Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Иное может быть установлено соглашением или брачным контрактом.
После расторжения брака супруг вправе оспорить сделку распоряжения имуществом, если докажет, что другая сторона по сделке как минимум должна была знать о том, что имущество является супружеским.
Наличие отметки в паспорте о том, что на момент приобретения собственником имущества он состоял в браке, является достаточным доказательством такого знания.
Например, в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 29 ноября 2016 г. по делу №33-8650/16 суд пришел к выводу, что отсутствие нотариального согласия супруга влечет за собой признание сделки по продаже нежилых объектов недействительной.
А в деле № 33-9783/2015, рассмотренном Алтайским краевым судом, сделка купли-продажи была признана судом недействительной в связи с отсутствием нотариального согласия супруга, несмотря на тот факт, что предъявленное при заключении сделки временное удостоверение личности гражданина не содержало отметок о наличии зарегистрированного брака.
Как предотвратить? Требуйте от продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации), а при отсутствии сведений о супруге в документах, удостоверяющих личность, – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.
При удостоверении последнего нотариус только свидетельствует верность подписи продавца: сам факт заключенного брака на сегодня проверить нотариус не может, тем не менее Президент Российской Федерации подписал ФЗ № 219-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об актах гражданского состояния», которым предусмотрено внесение записей актов гражданского состояния с 1 января 2018 года в федеральную информационную систему Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.
Распоряжение наследуемым имуществом не может осуществляться до регистрации права собственности за наследником, даже если распоряжается единственный/-ая сын/дочь и составляется всего лишь предварительный договор. Передача денежных средств по такому договору влечет существенный риск утраты всех переданных денег.
Правом распоряжаться недвижимостью наследник обладает только после регистрации его прав.
При этом экстренная продажа сразу после получения свидетельства о праве на наследство может свидетельствовать как о наличии спора о праве на наследство, который в ближайшее время будет инициирован иными наследниками, так и о возможных финансовых трудностях самого наследника, ставящих под угрозу сделку в связи с его вероятным банкротством.
Например, сделка, совершенная наследником, была признана недействительной в части продажи ¾ долей в имуществе, в отношении которых продавец не вступил в наследство (апелляционное определение Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 г. по делу N 33-20210/2016)
Как предотвратить? Не спешите с приобретением как до, так и сразу после выдачи свидетельства о наследстве, получите максимальные сведения о наследодателе, наличии его возможных наследников; проверьте наследника на наличие признаков несостоятельности.
Сделки лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства, могут быть оспорены. Арбитражный управляющий, как правило, оспаривает все сделки по продаже недвижимости, совершенные по цене ниже рыночной в течение года до начала процедуры банкротства.
Под самым большим риском — сделки, совершенные за месяц до банкротства. Даже если суд признает сделку действительной, на покупателя лягут судебные расходы, которые практически невозможно возместить.
Сделки, совершенные в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, также могут быть оспорены, если они совершены в ущерб интересам кредиторов.