Спрос на ипотеку в Сибири впервые за последние три года упал. Так, с января по март 2019 года банки в округе выдали жилищных кредитов меньше на 11,2%, чем за аналогичный период 2018-го. Сбербанк подтвердил тенденцию.
По мнению аналитиков, это произошло из-за повышения ключевой ставки и сокращения числа сделок по рефинансированию ранее выданных кредитов.
Покупатели успокоились и спрос уравновесил предложение, добавляют эксперты, хотя и не исключают, что вслед за понижением процентов по ипотеке ажиотаж может снова возникнуть.
Первое уменьшение количества сделок по ипотеке банки зафиксировали еще в начале 2019 года. По данным Сибирского главного управления Центрального банка России, в первом квартале жилищных кредитов в округе было выдано на 11,2% меньше (всего 49,2 тыс.
), чем за такой же период 2018-го. В апреле тенденция усилилась, и выдача сократилась уже на 18,3%, опять же в сравнении с апрелем прошлого года. Снизилось не только количество сделок по ипотеке, но и объем — в апреле 2019-го сумма упала на 10,2%.
За январь-апрель снижение составило менее 1%.
В Сибирском отделении Сбербанка (в структуру которого входят Омская, Новосибирская, Томская, Кемеровская области, Красноярский и Алтайский края, республики Хакасия, Тыва и Алтай) эту тенденцию подтвердили, отметив, что и количество, и объем ипотечных кредитов с января по апрель 2019-го в сравнении с аналогичным периодом прошлого года действительно снизились. «В связи с изменениями объемов рынка»,— прокомментировал конгломерат, отказавшись назвать точные цифры. «Однако стоит обратить внимание, что спрос на ипотечный кредит является отложенным, и сейчас мы выдаем ипотеку по заявкам, принятым в начале года»,— отметили в банке.
Ажиотаж на грани
Банк ВТБ по Сибирскому федеральному округу (включает Омскую, Новосибирскую, Томскую, Кемеровскую, Иркутскую области, Красноярский и Алтайский края, республики Хакасия, Тыва и Алтай) за первые четыре месяца 2019-го выдал физлицам 13 тыс.
ипотечных кредитов, что на 28% больше, чем за аналогичный период 2018-го. Выросла и общая сумма выданной ипотеки, которая в первом квартале составила 22,7 млрд руб., что на 38% больше, чем в 2018-м.
Как отметили в финансово-кредитной организации, в 2019 году рынок сохраняет позитивный импульс: ипотечное кредитование продолжает развиваться, но уже более умеренными темпами.
Как рассказали в Райффайзенбанке, по итогам первого квартала 2019 года портфель ипотечных сделок в Сибири вырос на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом суммарный объем выданных жилищных кредитов снизился.
Сокращение числа выданных ипотечных кредитов в январе-апреле происходило не только в Сибири, но и в целом по России. По данным ЦБ РФ, за четыре месяца 2019 года выдано 393 тыс. ипотечных кредитов на сумму 858 млрд руб. (-7,4% в количественном и +3,2% в денежном выражении к аналогичному периоду 2018-го).
В зависимости от процентов
Основная причина, по которой ипотека потеряла спрос, уверены эксперты банковского рынка, заключается в росте кредитных ставок, которые постепенно увеличивались с ноября 2018 года.
Минимальные ставки по ипотеке в Сибирском федеральном округе отмечались в сентябре-октябре 2018 года (9,4%).
В апреле 2019-го средние ставки составили 10,6% годовых, сообщили в Сибирском главном управлении Центрального банка России.
«Период рекордно низких ипотечных ставок длился два года,— отметила начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ „Сибирский“ Райффайзенбанка Ирина Ярыгова.— За это время отложенный спрос 2014–2015 годов был закрыт. Многие клиенты, которые планировали покупку квартиры, ее купили. На сегодня ставка по ипотеке остается привлекательной, и интерес к продукту сохраняется, но ажиотаж уже спал».
В прошлом году процентные ставки по ипотеке активно снижались и потенциальные заемщики старались получить кредит по низкой ставке, так как не были уверены в том, что в какой-то момент они не начнут снова расти. «Таким образом, был замечен ажиотажный спрос на ипотечные кредиты.
Сейчас же процентные ставки немного выросли и относительно зафиксировались, то есть не начали расти, как ожидали многие, показали свою стабильность, что привело к возвращению спроса в нормальное русло»,— утверждает начальник управления клиентских отношений СДМ-банка Иван Лонкин.
Помимо страха потребителей перед грядущим повышением ставки по кредитам, население побудили в конце прошлого года приобрести жилье скидки на новостройки, а также выплата бонусов.
«Поэтому часть спроса была выбрана не в начале 2019 года, а в конце прошлого, заемщики торопились»,— говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
 |
В 2019 году упало и количество сделок по рефинансированию ранее выданных кредитов. «По разным оценкам, объем рефинансируемых кредитов в 2018-м составлял 10–15% от всего объема ипотечного кредитования.
Однако повышение ставки сделало рефинансирование менее выгодным, и этот сегмент существенно сократился сегодня, что также негативно сказалось на объемах ипотечных выдач»,— предположил партнер группы компаний SRG Максим Русаков.
По данным Банка России, за январь-апрель 2019 года доля рефинансирования в новых жилищных кредитах сократилась до 5,3% с 14,2% в аналогичный период 2018-го.
Кроме этого, негативно на динамике сказались изменения в законе «О долевом строительстве», которые добавили осторожности будущим покупателям новостроек. Доля ипотечного кредита на вторичном рынке заметно выросла, в отличие от первичного, говорит член Национального объединения строителей Антон Мороз.
«Население берет ипотеку под больший процент, но в меньшем объеме.
Естественно, что рынок первичного строительства в этой ситуации становится не самым экономически выгодным для граждан в связи с тем, что владельцы вынуждены нести расходы еще на этапе строительства дома»,— говорит эксперт, добавляя при этом, что и кредиты на покупку вторичного жилья показывают отрицательную динамику ввиду роста стоимости цен на квартиры. По данным Росстата, на территории Сибирского федерального округа в первом квартале этого года цены на вторичное жилье выросли в сравнении с аналогичным периодом 2018-го на 5,9%, квартиры в новостройках стали дороже на 7,2%.
«Без стимулирования потребительского спроса и без снижения ставки ипотечного кредитования до заложенных в нацпроекте „Жилье и городская среда“ 8% мы не увидим в конце 2019-го и начале 2020-го увеличения количества выданных ипотечных кредитов как по объему, так и по количеству денежных средств»,— говорит господин Мороз.
Надежда на понижение
Несмотря на тенденцию к сокращению объемов жилищного кредитования, в целом спрос на ипотеку не закончился, уверены эксперты рынка банковского кредитования.
По мере снижения ключевой ставки Центробанком, которая уже продемонстрировала движение вниз (14 июня 2019 года ЦБ понизил ключевую ставку на 0,25%, до 7,5% годовых), будут снижаться проценты и по ипотеке, уверен ведущий аналитик QBF Олег Богданов. «Ключевая ставка упадет в ближайшие год-два до 6%.
Естественно, при этих условиях объемы ипотечного кредитования должны расти, и с целью улучшения жилищных условий, и с целью рефинансирования по более низким процентам»,— отметил собеседник.
В начале июля Центробанк России допустил еще два снижения ключевой ставки до конца 2019-го. «Это решение позволяет рассчитывать на то, что на горизонте двух-трех месяцев спрос будет восстановлен»,— прокомментировал Максим Русаков. По оценкам «Дом.РФ», во втором полугодии ставки выдачи по ипотеке снизятся до уровня менее 10%.
Аналитики Райффайзенбанка прогнозируют умеренное снижение ключевой ставки уже в третьем квартале 2019-го. «Мы, как и все банки, зависим от ключевой ставки. Если она будет снижаться, мы будем следовать за ней»,— подтвердила Ирина Ярыгова.
По данным ЦБ на июнь, средневзвешенная ипотечная ставка на территории Сибири достигла 10,29–10,32%, что на 0,2–0,4 п. п. ниже уровня конца апреля 2019 года.
В то же время почти у всех крупных финансово-кредитных организаций действуют промоакции и льготные программы, позволяющие при соответствии определенным критериям взять ипотеку по ставке ниже 10%.
Однако базовые ставки крупнейшие банки держат все же выше 10%.
Банк ВТБ в Сибирском федеральном округе в своем прогнозе рассчитывает на рост ипотечного рынка по итогам 2019 года на 17%. Финансово-кредитная организация планирует выдать ипотеку в 1,5 раза больше, чем в прошлом году.
«Ипотечный рынок испытывает лишь тактические сложности. Уверена, что во втором полугодии 2019-го количество ипотечных кредитов вырастет на 3–15%, а в первом квартале 2020-го — еще на 17–19%»,— полагает директор по развитию Rebridge Capital Ольга Хрипченко.
Спрос не уменьшится, считает Александр Цыганов. «Наши соотечественники живут более стесненно, чем это принято во многих странах.
При возможности россияне улучшают свою недвижимость или покупают на вырост для детей или на пенсию, когда вторая и последующие квартиры будут приносить доход, больший, чем начисленная пенсия.
На сегодня в обществе есть понимание, что квартира в крупном городе — это актив, позволяющий лучше и спокойнее бороться с невзгодами и встретить старость. Поэтому спрос на жилье и, соответственно, ипотеку будет»,— говорит он.
По мнению ряда аналитиков рынка кредитования, драйвером станет обновленная программа «семейной» ипотеки (льготная ипотечная программа с господдержкой для семей, у которых в 2018–2022 годах родится второй или последующий ребенок).
«Семейная» ипотека с ограничениями
По данным Минфина, с февраля 2018 года по апрель 2019-го на территории России было выдано всего 9422 «семейной» ипотеки на 23,7 млрд руб. (включая рефинансирование) — менее 1% от всех выданных ипотечных кредитов за этот срок.
В Сибирском отделении Сбербанка, по данным на июль, выдано чуть менее 400 кредитов «семейной» (льготной детской) ипотеки по ставке 6% годовых. «Такие объемы связаны с тем, что программа действовала лишь ограниченный период времени в части дисконта по процентной ставке.
Полагаем, что внесенные в программу корректировки (изменения в законодательстве связаны с продлением 6-процентной ставки на весь период кредитования, а не на период от трех до восьми лет, как это было ранее) позволят молодым родителям воспользоваться ипотечными кредитами для улучшения жилищных условий»,— отметили в финансово-кредитной организации.
В ВТБ также действует программа льготной «детской» ипотеки, причем, как заявляют в банке, ставка составляет 5% годовых на весь период кредитования. Точное количество заключенных подобных сделок в организации назвать отказались.
Райффайзенбанк за время действия программы и до ее обновления (до апреля 2019 года) в Сибири выдал 500 льготных ипотек. Новая программа предполагает ставку 5,69%.
По мнению Олега Богданова, очень жесткие рамки льготной программы кредитования (второй, третий и т. д. ребенок должен родиться после 2018 года) не позволяют сделать этот продукт массовым. «Все граждане, которые попадают в рамки этой ипотеки, воспользовались этой возможностью»,— говорит собеседник.
С «семейной» ипотекой проблемы две, отмечает управляющий российским филиалом Financer.com Давид Шарковский. И главная — низкая информационная грамотность россиян. «К сожалению, немногие знают обо всех полагающихся льготах. Многие не разбираются в нюансах этих процедур.
Закономерно опасаются, что это все „реклама“, „обман“, все равно проценты будут выше и т. д. С другой стороны, увы, даже льготная ипотека для многих семей является недостаточным послаблением, чтобы семья могла позволить себе ипотечный кредит. Возможно, ситуацию сейчас изменит то, что ввели перечисление 450 тыс. руб.
на погашение ипотеки для семей, в которых от трех детей»,— считает эксперт.
При каких условиях можно будет всерьез сказать, что ипотечный пузырь на рынке есть, какие основные признаки вы бы выделили?
Дмитрий Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка:
— Ключевой признак пузыря — рост доли просроченной задолженности по кредитам. Это означает, что у заемщиков уже не хватает доходов для обслуживания кредитов. Пока доля необслуживаемой задолженности в кредитном портфеле снижается, говорить о пузыре преждевременно.
Россия в сравнении с другими странами по величине рынка потребительского кредитования (включая ипотеку) относительно ВВП относится к группе стран с низким уровнем долга (14,3% на 1 января 2019 года).
Если сравнивать размер долга по ипотеке и доходы населения, то этот показатель также демонстрирует то, что в России риск пузыря на ипотечном рынке пока небольшой. В первом квартале 2019-го отношение долга россиян по ипотеке к доходам в среднем составляло 17%.
В европейских странах и США этот показатель находится в диапазоне 40–120%.
Максим Русаков, партнер Группы компаний SRG:
— Мы не наблюдаем пузыря на рынке, рост, имевший место в последние годы, имеет под собой фундаментальные основания.
Можно было бы говорить о пузыре в том случае, если бы снижались требования к риск-профилю заемщиков. В действительности этого не наблюдается.
Даже напротив, в течение последних 12 месяцев отношение числа заявок на кредит к числу положительных решений снизилось почти на 10%. То есть банки стали чаще отказывать.
Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ:
— Регулирование ипотечной деятельности и отсутствие практики выдачи ипотечных кредитов без первого взноса, а также значительный потенциальный спрос на недвижимость со стороны граждан существенно снижают риск появления пузыря на рынке ипотеки.
Фактором риска появления ипотечного пузыря может стать распространение программ без первоначального взноса со значительной компенсацией процентов по кредиту для неверно отобранных групп граждан, включение в ипотеку некредитоспособных граждан, для которых должны создаваться не условия льготной ипотеки, а государственные программы арендного жилья.
Олег Богданов, ведущий аналитик QBF:
— Нет никаких признаков ипотечного пузыря. Условия выдачи ипотеки достаточно жесткие. Взять ипотеку по справке об освобождении из колонии, как это было в США до 2008 года, в России невозможно.
На финансовом рынке в РФ нет огромного количества производных инструментов на основе ипотечного кредитования. Неплатежи по ипотеке по всем параметрам незначительны.
Объем просроченной ипотечной задолженности, находящейся на балансах банков, на 1 апреля 2019 года составил 72,39 млрд руб., или 1,08% от общей задолженности по ипотеке (6,73 трлн руб.).
Лолита Белова
Подробнее — по ссылке
Вернуться в раздел
Эксперты прогнозируют ипотечный бум в 2021 году: что будет с рынком недвижимости
Новый ипотечный бум может произойти в 2021 г. По данным аналитиков, российские банки планируют выдать кредитов почти на 5 трлн руб. Рекорд планируют поставить к осени. Зачем люди так активно берут ипотеку и как это влияет на рынок недвижимости – в материале «ТВК Красноярск».
Специалисты говорят, что причин для повышения интереса к ипотеке несколько. Во-первых, сказалось продление программы льготной ипотеки – несмотря на повышение ставки до 7%, уменьшение лимитов на кредит до 3 млн руб.
, ограничение – брать квартиру только в новостройках – это все равно выгоднее, чем брать ипотеку под общий процент, который сейчас варьируется от 8 до 8,5. К тому же сейчас большой объем кредитов приходится на программу семейной ипотеки.
Условия там тоже привлекательные, рассказывает ипотечный брокер Анастасия Ермилова:
«Семейная ипотека, она стала доступна большему количеству заемщиков, она и по ставке ниже – 5%, при этом ее могут теперь позволить не только заемщики у которых двое детей, теперь достаточно иметь одного ребенка в семье, причем который родился после 1 января 2018 г., и по ней сейчас можно покупать не только квартиру от застройщика, но и на стадии строительства от физ. лица по переуступке покупать, можно по ней покупать земельный участок в ипотеку и строить дом ,и, самое главное, по этой программе не уменьшены лимиты».
Благодаря такой программной стимуляции, к осени банки выдадут ипотеки на общую сумму 5 трлн руб. – это рекордные цифры, говорят эксперты. Квартиры сейчас действительно разбирают быстро, тем более, что рост цен на жилье замедлился.
«Уже в апреле мы начали замечать признаки равновесия, рост цен замедлился, разрыв между средними ценами и предложениями сделки сократился, и средняя цена квадратного метра на вторичном рынке предложений сейчас в районе 74 тыс. руб., а в сделке на 5%меньше. Однако рынок урегулируется, чудес не бывает», – заявил Константин Попов, генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость».
Эксперты говорят, банки едва ли побьют рекорд прошлого года. Во-первых, повышение ключевой ставки ЦБ неминуемо приведет к повышению ставок по ипотеке для всех.
По льготной программе объем выдачи кредитов тоже скорее всего сократиться.
По словам аналитиков, таким образом рынок старается отрегулировать соотношение цен на квартиры и ставок по ипотеке, чтобы не было, как в прошлом году, когда ставки снизили на 2-3%, а квартиры выросли в цене на 30-40.
«Те, квартиры, которые были переоценены, в первую очередь, это вторичный рынок, они опустятся к спросу – будет сформирована такая равновесная цена, новый уровень, который отражает текущую ситуацию.
Речь идет о корректировке, какие-то позиции явно завышены.
То есть эти ожидания инфляционные, к сожалению, они привели к еще большему росту на рынке, но вот факторов, которые бы поддерживали спрос на том же уровне и обеспечивали ту же цену, увы нет», – пояснил Александр Шляхин руководитель портала «СИБДОМ».
Эксперты отметил, что нового повышения цен на квартиры ждать пока не стоит. Однако вопрос: ждать ли снижения – остается открытым.
Теперь зрители ТВК, самого цитируемого СМИ в Красноярском крае, могут поддержать редакцию не только лайками и подпиской в соцсетях. На главной странице сайта появился раздел «Поддержать ТВК». Он для тех, кто хочет сделать свой личный вклад в развитие независимой красноярской журналистики.
Рынок ипотечного кредитования: курс интенсивной поддержки
Фото Бориса Мальцева. Клерк.Ру
В 1 полугодии 2015 года ипотечный рынок сократился на 40% против 80% в кризисный 2009 год. Предотвратила более глубокий спад рынка госпрограмма субсидирования и значительное снижение ключевой ставки в марте-мае. Восстановление ипотечного рынка начнется уже в 2016 году даже в случае отмены программы поддержки, но только при неухудшении макроэкономической ситуации.
По итогам первого полугодия 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов сократился на 40%. Это в разы хуже результатов 1 полугодия 2015 года (+42% по выдаче и +14% по портфелю), однако гораздо лучше итогов кризиса 2009 года (объем выдачи в 1 полугодии 2009 года сократился на 80%).
От еще большего сжатия рынок удержали запущенная в марте государственная программа по субсидированию ставок и последовательное снижение Банком России ключевой ставки. Благодаря этому к середине года средняя ставка по ипотечным кредитам опустилась до 13,3% (на 1 п.п. выше докризисного уровня, см.
график 2), а ставки по собственным программам банков — с фактически запретительных 18-20% до все еще высоких, но вполне реалистичных 14-15%.
Более того, с середины прошлого года ипотека остается единственным сегментом розничного рынка, который показывает положительные темпы роста портфеля (сокращение портфеля необеспеченных кредитов ФЛ за полугодие составило 3%, автокредитов — 15%).
Конкуренция среди госбанков
Несмотря на существенное замедление ипотечного рынка, ТОП-5 лидеров по объему выдачи ипотеки в 1 половине 2015 года практически не изменился (см. Таблицу 1).
Газпромбанк уступил 3-ю строчку Группе Росбанка и переместился на 5 место в рэнкинге, а 4-е занял Банк Москвы, который по итогам 1 половины 2014 года замыкал пятерку лидеров.
Большинство банков из ТОП-10 показали существенное сокращение выдачи ипотечных кредитов – на 40 и более процентов.
Меньше всего упала выдача у Банка Москвы (-15%), у Сбербанка (-21,7%) и у Банка Жилищного Финансирования (-22,8%), вследствие чего последний поднялся в рэнкинге с 16 на 7 место. В десятку лидеров также вошли Банк «Возрождение», Абсолют Банк и ТрансКапиталБанк.
Среди ТОП-20 банков наиболее впечатляющие результаты по приросту выдачи ипотеки показали Банк Глобэкс (+53,9%) и Интехбанк (+115,9%), ранее не входившие даже в ТОП-40. В двадцатку крупнейших ипотечных банков вошли также МКБ, Банк «Снежинский», Запсибкомбанк, Банк Уралсиб, РосЕвроБанк.
Ухудшение макроэкономической ситуации и резкий рост ключевой ставки Банка России в декабре 2014 года привели к сокращению предложения на рынке со стороны частных банков и даже уходу с рынка отдельных крупных игроков (например, Нордеа Банк).
На этом фоне сокращению предложения на рынке со стороны частных банков начала заметно расти доля банков с госучастием в капитале. Так, Сбербанк России в 1 полугодии 2015 г. увеличил свою долю в совокупном объеме выдачи до 66% (51% в 1пг2014 г.), Банк Москвы – до 2,2% (1,6% годом ранее).
Однако укрепление рыночных позиций сумели продемонстрировать не все банки с госучастием: доля ВТБ24 сократилась с 21 до 16%, Газпромбанка – с 4 до 1,7%.
Субсидии сработали
Памятуя о последствиях кризиса 2008-2009 гг., в результате которого ипотечный рынок практики «остановился», правительств разработало программу поддержки рынка, в рамках которой банки получили возможность выдавать ипотеку по льготной ставке в 11,5%.
Государственная программа по субсидированию ипотечной ставки была запущена с марта 2015 года, а к маю-июню 2015 года на кредиты в рамках программы субсидирования приходилось уже более 40% общего объема.
Так, у ВТБ24, Банка Москвы и Банка Возрождение доля выданной по субсидированной ставке ипотеки по итогам 1 полугодия находилась в пределах 22-28%, у Газпромбанка – 15%.
Среди топ-20 крупнейших ипотечных Банков набольшая доля льготной ипотеки в выданных ипотечных кредитах – у Банка Глобэкс и Запсибкомбанка (по 75%), у банка «Санкт-Петербург» — 59%, у Московского Кредитного Банка она составляет 56% выдачи.
В целом же по рынку доля ипотеки с государственной поддержкой составляет около 40% всего объема выдачи (по итогам 1 полугодия).
По оценкам RAEX (Эксперт РА), без мер господдержки объем выдачи ипотеки за первое полугодие 2015 года мог бы сократиться более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во втором полугодии влияние программы на рынок усилится, поскольку в этот период будет удовлетворен основной объем заявок на получение кредита.
Вон из Москвы!
В региональной структуре российского рынка ипотечного кредитования сменился лидер: на первое место по объему предоставленных ипотечных ссуд по итогам первого полугодия 2015 года впервые вышла Московская область (48,9 млрд. руб.), обогнав по этому показателю Москву (43,4 млрд. руб.).
С одной стороны, сказалось динамичное развитие жилищного строительства в Московской области в 2011-2012 гг. и сдача в 2014 г. объектов высокой степени готовности, с другой – переориентация заемщиков на более дешевое жилья на фоне сокращения реальных доходов.
Ипотечный рынок Подмосковья показал сокращение не только ниже среднерыночного (-22,6%), но и существенно ниже падения ипотечного рынка в г. Москве (-50,9%). Третье место по объему выдачи ипотеки традиционно занимает г. Санкт-Петербург. (темп прироста -33,6%).
Топ-20 регионов существенных изменений не претерпел: с 14 на 9 место поднялась Ростовская область (-37,9%), и с 19 на 22 перешла Оренбургская область (-30,5%).
Есть ли рост без господдержки?
В соответствии с базовым сценарием RAEX (Эксперт РА), объем выданных ипотечных кредитов составит 900-950 млрд. руб., а ипотечный портфель вырастет на 5%, достигнув 3,7 трлн. руб.
В рамках базового сценария мы исходим из неухудшения текущей макроэкономической и геополитической ситуации, что позволит к концу года ключевой ставке Банка России закрепиться на уровне 10,5-11%, средней ставке по ипотечным кредитам опуститься до 12,5-13%.
При этом мы прогнозируем дальнейшее укрепление позиций госбанков: по итогам 2015 года их доля в совокупном объеме выданных ипотечных кредитов может достигнуть 90%. Во втором полугодии влияние государственной программы субсидирования на рынок усилится, поскольку в этот период будет удовлетворен основной объем заявок на получение кредита.
Мы ожидаем, что по итогам 2015 года доля ссуд, выданных по программе господдержки, может превысить 50% общего объема выдачи.
Факторами, которые могут оказать сдерживающие влияние на развитие ипотечного рынка, выступают дальнейшее падение реальных доходов населения и снижение спроса на ипотеку в случае ухудшения экономической ситуации в стране, ослабления национальной валюты и ускорения инфляции. Утрата интереса к ипотечным ценным бумагам со стороны инвесторов из-за экономического спада, ухудшение ситуации в жилищном строительстве, рост просрочки по ипотечным кредитам, в свою очередь смогут снизить интерес банков к рынку ипотеки.
Оказать поддержку рынку сможет дальнейшее снижение ипотечных процентных ставок, смягчение требований банков как к заемщикам, так и к предмету залога (практически все банки с начала 2015 года перестали выдавать ипотечные кредиты на строящееся жилье на начальных стадиях) и снижение цен на квартиры на первичном рынке недвижимости (в том числе за счет значительных скидок от девелоперов). Позитивное влияние на объемы выдачи ипотеки окажет и государственная программа поддержки (например, распространение программы субсидирования на альтернативные сделки и продление программы после 1 марта 2016 года).
Восстановление рынка и переход к положительным темпам прироста выдачи ипотечных кредитов мы ожидаем не ранее 2016 года (см. таблицу 4 и график5). Базовый сценарий RAEX (Эксперт РА) на 2016 год основывается на том, что программа льготной ипотеки не будет продлена после 1 марта 2016 года.
В этом случае мы прогнозируем рост объема выдачи ипотечных кредитов не более чем на 15%, по сравнению с 2015 годом.
В качестве позитивного сценария RAEX (Эксперт РА) рассматривает продление программы льготной ипотеки, но только на 6 месяцев — с марта до сентября 2016 года, в результате которого темпы роста рынка, по отношению к 2015 году, составят порядка 45%, а объем выданных кредитов достигнет 1 450 млрд. руб.
Выводы аналитиков «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 июля 2015 года и результатах анкетирования банков.
В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления ренкинга участников ипотечного рынка согласована с АИЖК.
Проведя анкетирование, мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.
Всего в исследовании приняли участие около 60 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, более 95% ипотечного рынка.
Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.
Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в Iполугодии 2015 года
Отложенный пас: выдачи ипотеки в апреле рухнули почти на 40%
Объемы выданной в России ипотеки в апреле упали почти на 40%, следует из данных Объединенного кредитного бюро («Известия» с ними ознакомились). Больше всего сокращение затронуло Москву, Московскую область и Санкт-Петербург.
Карантинные меры и неопределенность, связанная с коронавирусом, заставили россиян более осторожно принимать решения по крупным займам, считают в ЦБ. В крупнейших банках ожидают восстановления спроса в ближайшие месяцы благодаря госпрограмме ипотеки под 6,5%.
Благосостояние рынка жилищного кредитования будет напрямую зависеть от уровня доходов населения, ожидают эксперты.
Карантинное сокращение
Объемы выдач ипотечных кредитов в России в апреле сократились на 39%, до 184 млрд рублей. Их количество также снизилось на 33%, до 81,5 тыс. по сравнению с мартом, посчитали для «Известий» в Объединенном кредитном бюро (ОКБ).
По сравнению с данными за апрель предыдущего года, оба показателя уменьшились на 18%, следует из данных бюро. Наиболее резко выдачи упали в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Тюменской области и Краснодарском крае.
По информации ОКБ, только в столице жилищных кредитов в апреле выдали в два раза меньше, чем в марте.
У сделок по покупке недвижимости длительный цикл оформления, поэтому в апреле банки предоставили значительное число кредитов, работа над которыми была начата еще до введения карантина, пояснил гендиректор ОКБ Артур Александрович. При этом в прошлом месяце рынок недвижимости замер — это отразится на ипотечном кредитовании по итогам мая, опасается он.
Из-за карантинных мер, связанных с распространением коронавируса, в ипотечном кредитовании может быть временное снижение объема выданных ссуд, поскольку для покупки недвижимости обычно требуется лично осмотреть квартиру, сообщили «Известиям» в Центробанке. Там признали, что в текущих условиях россияне более осторожно принимают решения о приобретении недвижимости в кредит и по возможности откладывают их на будущее.
Столица под ударом
На Москву и МО приходится более 20% всех вводимых в эксплуатацию домов в России, при этом жилищное строительство в этих регионах было приостановлено с 13 апреля по 18 мая, сообщили «Известиям» в министерстве жилищной политики Московской области. Естественно, это отразилось на падении спроса на жилье и, как следствие, на снижении количества выданных ипотечных кредитов в регионе, пояснили в ведомстве. Там добавили, что льготную ипотеку под 6,5% в субъекте выдают с 22 апреля уже 13 банков.
В пресс-службе губернатора Кубани запрос «Известий» перенаправили в местное отделение Центробанка, где оперативно на него не ответили. «Известия» также направили запросы в правительства Москвы, Санкт-Петербурга и Тюменской области.
В крупнейших российских банках «Известиям» подтвердили тренд на резкое сокращение ипотеки.
Разница между субъектами РФ связана со строгостью режимов ограничений: например, в регионах Сибири и Дальнего Востока часть организаций просто перешла на другой график, поэтому и выдачи ипотеки там сократились не так значительно, пояснили «Известиям» в ВТБ.
В банке добавили: выяснилось, что небольшие застройщики не готовы работать онлайн — им пришлось фактически приостановить продажи объектов в период нерабочих дней.
Показатели марта по всему рынку были рекордными: заемщики спешили оформлять жилищные кредиты, ожидая роста ставок на фоне первых признаков нестабильности и распространения пандемии, отметила руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина. Она добавила, что в апреле объемы выдач в столичном регионе, Санкт-Петербурге, Краснодаре снизились на 30% по сравнению с рекордным мартом и на 13–15% — по отношению к средним значениям I квартала 2020-го.
— В связи с пандемией и ограничительными мерами туристический сезон в этом году сдвинется. Значительная часть россиян предпочтет остаться дома и решать текущие задачи, в том числе жилищные вопросы, желая воспользоваться льготными условиями, — ожидает Марина Заботина.
В мае банки отмечают активизацию запросов россиян на льготную ипотечную программу под 6,5%: в ближайшие месяцы заявки конвертируются в выдачи, и показатель покажет рост по сравнению с апрелем, согласны в СМП Банке.
Глобальная неопределенность
По итогам года показатель ипотечных выдач всё же сократится, полагает руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин. На сколько — оценить сложно.
Пока еще непонятен масштаб падения реальных доходов населения и экономического спада в целом, пояснил он.
Эксперт добавил, что восстановление кредитной активности будет зависеть от скорости снятия карантинных мер, а также рисков возникновения второй волны пандемии.
По макропрогнозу Минэкономразвития на 2020 год, реальные располагаемые доходы населения покажут негативную динамику. Они снизятся на 3,8%, ожидают в ведомстве.
— Часто ипотека — это судьбоносное событие для семьи. Его сложно принять, если супруги не знают о перспективах своих доходов, — считает доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова Денис Домащенко.
По его словам, многие заемщики заняли выжидательную позицию: льготная госпрограмма действует до 1 ноября, а Центробанк дает сигналы о дальнейшем снижении ключевой ставки сразу на 1 процентный пункт в июне, что повлечет и снижение стоимости ипотеки.
В связи с сокращением спроса на жилье также стоит ожидать более выгодных цен на недвижимость.
Банки продолжат привлекать клиентов доступными ставками, поскольку ипотечные займы для них самые выгодные: обычно по этим ссудам низкая просрочка и процент невыплат, знает Денис Домащенко.
Благосостояние ипотечного рынка будет зависеть от стабилизации доходов заемщиков: некоторым из них из-за пандемии пришлось воспользоваться деньгами, отложенными на первый взнос, опасается эксперт. По его словам, хотя госпрограмма и поддержит спрос тех, кто ранее уже собирался взять ипотеку, новых клиентов она вряд ли массово привлечет.
Ипотека: итоги мая 2021 года — Frank RG
1. В мае, по предварительной оценке Frank RG, российские банки выдали ипотечных кредитов на 438 миллиардов рублей, из которых 96,5% или 423 миллиарда рублей пришлось на двадцатку крупнейших банков.
Объем выданных ипотечных кредитов в мае оказался на 22% ниже уровня апреля этого, но вдвое выше уровня мая прошлого года. Традиционное снижение объема выданных кредитов по ипотечным программам в мае обусловлено продолжительными праздничными и нерабочими днями месяца.
Всего с начала 2021 года крупнейшие банки выдали 734 тысячи ипотечных кредитов на сумму 2 168 миллиардов рублей, что на 74% выше аналогичного периода прошлого года.
2. Вслед за повышением ключевой ставки Банком России в мае наблюдался рост средних ставок по рыночным программам. В результате средневзвешенные ставки предложения на первичном и вторичном рынках жилья достигли 8,13% и 8,36% соответственно, а средневзвешенная ставка по рефинансированию – 8,02%.
3. Уровень одобрения по программе льготной ипотеки в мае впервые сравнялся с уровнем одобрения по рыночным программам и составил 62%.
4. Портфель ипотечных кредитов крупнейших банков на 1 июня 2021 года составил 11 трлн рублей: темп прироста портфеля в годовом выражении — 28%. Доля портфеля льготных программ в мае 2021 года достигла 22%.
Объем выданных кредитов
В мае крупнейшие ипотечные банки выдали 144 тысячи кредитов на сумму 423 миллиарда рублей, что вдвое превышает результат мая прошлого года.
По итогам мая в пятерке лидеров по объему выдач произошли изменения. Россельхозбанк занял пятое место, поднявшись на три позиции. Пятерка лидеров обеспечивает 81% всех выдач: Сбербанк (51%), ВТБ (20%), Альфа-Банк (5%), ФК Открытие (3%) и Россельхозбанк (2%).
За первые пять месяцев 2021 года крупнейшие банки выдали 734 тысячи кредитов на 2,1 трлн рублей (+74% к аналогичному периоду прошлого года). Темпы роста ипотеки остаются высокими благодаря неослабевающему спросу населения на ипотечные программы в связи с ожиданием роста ставок после повышения ключевой ставки ЦБ.
Заявки
В мае уровень одобрения по рыночным программам вырос до 62% и впервые сравнялся со значениями льготной программы под 6,5%.
Ставки
В мае 2021 года шесть банков из двадцатки банков-лидеров повысили ставки по рыночным ипотечным программам на 0,2-0,7 п.п.
Рост ставок в мае произошел на фоне повышения ключевой ставки Банка России в конце апреля 2021 г. на 0,5 п.п. до 5%. В результате средневзвешенная ставка на новостройки составила 8,13% (+0,25 п.п.
к апрелю 2021 года), на вторичном рынке – 8,36% (+ 0,30 п.п.), на рефинансирование – 8,02% (+0,09 п.п.)
По льготной программе «6,5» банки продолжают снижать ставки в среднем на 0,2 п.п. и средневзвешенная ставка составила 5,6%. Максимальное снижение наблюдается в Банке ДОМ.РФ на 0,6 п.п.
- Наиболее выгодные ставки на конец мая предлагали:
- — на новостройки: 7,5% — Московский Кредитный Банк;
- — на вторичном рынке: 7,9% — ВТБ;
- — на рефинансирование: 7,75% — Московский Кредитный Банк;
- — по льготной программе «6,5%»: 5,45% — Промсвязьбанк;
- — по «Семейной ипотеке»: 4,5% — Промсвязьбанк.
Структура выданных кредитов
В мае 2021 года доля выданных кредитов на первичном рынке сократилась на 5 п.п. до 27% по отношению к маю прошлого года, на вторичном рынке, напротив, выросла на 8 п.п.
до 56%, доля кредитов на рефинансирование и кредитов под залог имеющейся недвижимости за год практически не изменилась и составила 14% и 1% соответственно, а доля выдач на земельные участки и жилые дома сократилась вдвое до 2%.
По отношению к апрелю 2021 года структура выдач осталась без изменений.
В мае 2021 года среди крупнейших банков наибольшая доля кредитов на новостройки в объеме собственной выдачи у Альфа-Банка (63%), Уралсиба (56%) и Московского Кредитного Банка (54%).
Лидерами по доле выданных кредитов на вторичном рынке стали Азиатско-Тихоокеанский Банк (79%), Сбербанк (65%) и Абсолют Банк (62%). Наибольшая доля выданных кредитов на рефинансирование ипотеки в ЮниКредит Банке (57%), Банке ДОМ.РФ (37%) и ФК Открытие (32%).
По выдаче кредитов на готовые жилые дома и ИЖС лидирует Россельхозбанк (21%). Лидером по доле кредитов под залог имеющейся недвижимости остается Совкомбанк (29%).
Продуктовые разрезы
1. Новостройки
Доля кредитов на новостройки в общем количестве выданных кредитов крупнейших банков составила 27%. По сравнению с маем 2020 года доля первичного рынка в структуре выдач снизилась на 5 п.п. Доля кредитов в объеме составила 35%, оставшись практически неизменной по отношению к маю прошлого года.
Статистика по теме
Средний платеж по ипотеке в России
В мае крупнейшие банки выдали 39 тысяч кредитов на 150 миллиардов рублей, прирост составил 38% к маю прошлого года. Рост выдач на новостройки обеспечен как ростом объема выданных кредитов как по льготной программе «6,5%» (+56 млрд руб.), так и по рыночной (+18 млрд руб.). Доля выданных кредитов по госпрограмме, по-прежнему, занимает большую часть выдач и в мае составила 77% от объема выданных кредитов на новостройки.
Пять крупнейших банков обеспечили 84% объема выданных кредитов на первичном рынке. Пятерка лидеров по итогам мая осталась без изменений. ФК открытие поднялся на 1 строчку рейтинга и занял 4 место, показав наименьшее снижение выдач за май.
2. Вторичный рынок
Доля кредитов на готовое жилье в общем количестве выданных кредитов крупнейших банков составила 56%, увеличившись на 8 п.п. по отношению к аналогичному периоду 2020 года. В общем объеме выдач доля кредитов на вторичном рынке составила 51%, что на 6 п.п. выше по отношению к маю 2020 года.
Двадцатка крупнейших банков по объему кредитов на вторичном рынке выдала 81 тысячу кредитов на 215 миллиардов рублей, что на 133% больше показателя мая прошлого года.
Пять крупнейших банков обеспечили 89% объема выдачи кредитов на вторичном рынке недвижимости. В мае 2021 года произошли изменения среди пяти крупнейших банков. Газпромбанк вошел в пятерку банков-лидеров, поднявшись на одну строчку рейтинга, ФК Открытие занял четвертое место, также поднявшись на одну позицию.
3. Рефинансирование
Доля кредитов на рефинансирование в общем количестве выданных ипотечных кредитов двадцати крупнейших банков составила 14%, сократившись на 1 п.п. по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Доля кредитов на рефинансирование в общем объеме выдач за год сократилась на 3 п.п. и составила 11%.
На рефинансирование в мае крупнейшие банки выдали 20 тысяч кредитов на 47,5 миллиардов рублей, рост составил 63% к маю прошлого года.
В мае 2021 года в пятерке банков-лидеров по объему выдачи кредитов на рефинансирование произошли изменения. Альфа-Банк занял третье место, поднявшись на две позиции вверх.
По итогам мая в пятерку банков-лидеров по объему выдачи кредитов на рефинансирование ипотеки вошел Росбанк, поднявшись с на одну позицию и заняв пятое место.
Пятерка банков обеспечивает 71% от всех выдач кредитов на цели рефинансирования ипотеки.
Доля внутреннего рефинансирования осталась без изменений и составила 2% от всех кредитов, выданных на рефинансирование ипотеки (0,9 млрд руб.).
4. Земельные участки и индивидуальные жилые дома
Доля кредитов на земельные участки, готовые жилые дома и ИЖС в общем количестве выданных кредитов двадцаткой крупнейших банков составила 2%, сократившись за год на 2 п.п. В общем объеме выдач доля также сократилась на 2,5 п.п. и составила 1%.
По итогам мая 2021 года двадцатка крупнейших выдала 2,2 тысячи кредитов на 5,6 миллиардов рублей, в том числе на индивидуальное жилищное строительство выдано 0,8 тысяч кредитов на 1,9 миллиардов рублей (0,5% в общем объеме выдачи ипотечных кредитов), на готовые дома выдано 1,4 тысячи кредитов на 3,7 миллиардов рублей (1,0% общего объема выдачи кредитов).
В пятерке банков-лидеров по объему выдач кредитов на жилые дома и земельные участки произошли изменения. Сбербанк и Банк ДОМ.РФ поднялись на одну позицию вверх и заняли первое и третье места соответственно.
5. Кредиты по госпрограммам
В мае 2021 года доля кредитов по программам с господдержкой в общем количестве выдач составила 28% от всех выданных кредитов, что на 8 п.п. ниже показателя мая 2020 года. Доля в объеме выданных кредитов составила 33%, сократившись на 5 п.п. по отношению к аналогичному периоду прошлого года.
Двадцать крупнейших банков выдали 41 тысячу ипотечных кредитов по программам с господдержкой на 141 миллиард рублей.
Пять крупнейших банков обеспечили 83% объема выдачи по госпрограммам.
В мае продолжилось снижение объема выдач по программе «Сельская ипотека» в связи с приостановкой приема заявок Сбербанком и Россельхозбанком.
Однако, уже в июне-июле рост выдач возобновится, так как принято решение о возобновлении программы в банках.
По объему выдачи ипотечных кредитов в рамках программ с господдержкой пятерка банков-лидеров не изменилась. Россельхозбанк переместился с пятого места на четвертое.
Ипотечный портфель
На 1 июня 2021 года объем ипотечного портфеля двадцатки крупнейших банков (с учетом секьюритизации) составил 11 трлн рублей и 6,2 млн действующих ипотечных заемщиков. Темп прироста ипотечного портфеля в годовом выражении составил 28%. Доля программ с господдержкой в общем объеме портфеля десятки банков-лидеров составила 22,1%.
Двадцатка крупнейших банков по объему ипотечного портфеля на 1 июня 2021 года секьюритизировала портфель на сумму 543,6 млрд руб., что составляет 5% от общего объема портфеля, из которых 22,8 млрд руб.
– собственная секьюритизация банков, 520,8 – объем секьюритизации через АО ДОМ.РФ. Лидерами по объему собственной секьюритизации стал ВТБ, 314 млрд руб.
Банк является лидером и по доле всех ИЦБ в портфеле (58%).
Полный отчет: pdf
Предыдущее исследование читайте здесь.