Вторичное жилье – это квартира, которая уже имела жильцов. Первичным жильем называется квартира в новом построенном доме, в которой никто никогда не жил.
Каким должно быть вторичное жилье?
Прежде всего, жилье должно быть ликвидным. И основными критериями в выборе такой недвижимости являются:
- внутреннее и наружное состояние дома
- близость к транспорту
- месторасположение
- этажность дома
- наличие автостоянки
- охрана дома
- планировка
Какое бывает вторичное жилье?
Вторичный рынок жилья может включать в себя панельные и кирпичные дома, построенные как в дореволюционное время, так и при советской власти, а также это могут быть дома, введенные в эксплуатацию в начале 2000-х. Время не стоит на месте и на смену старым домам приходят новые. Износ конструкций строения дает о себе знать и такому дому нужна реновация или снос. Это прежде всего необходимо учитывать при выборе вторички.
Также следует обратить внимание на строения прошлого века 30-х и 40-х годов, которые в основном имеют 2-3 этажа, имеют деревянные перекрытия и довольно-таки изношенный конструктив. Многие путают их со сталинками. Но таким домам до них очень далеко, это скорее их предшественники.
К этой недвижимости относитесь придирчиво, рассматривая ее почти под микроскопом. А уже после ВОВ и вплоть до 50-х годов уже строились дома с монументальными перекрытиями, толстыми качественными стенами и огромными подъездами.
После них строились хрущевки, далее в 70-х и 90-х возводились кирпичные и панельные здания, а с начала 2000-х проекты точечной застройки и уже в наше время шло строительство монолитной серии.
Опасность покупки ветхого жилья
Покупатель ветхого жилья всегда рассчитывает на скорый снос и выделение ему взамен огромной квартиры в новострое. Это совсем не так! Жильцы могут многие годы ждать снесения дома. При этом люди продолжают жить в квартире без ремонта и ждут обещанные хоромы. К тому же 50 статья Жилищного Кодекса РФ предусматривает учетную норму жилой площади на одного человека 12 кв. метров.
И когда все-таки происходит расселение ветхого фонда в новостройках, застройщик специально под такую программу выделяет квартиры не более 40 кв. метров. Это означает, что никакие апартаменты жильцам точно не светят.
И в основном, продавцы ветхого жилья отлично понимают свою бесперспективность и начинают активную продажу такой недвижимости. Также в ветхих домах очень часто скрывают визуальные ремонтные недостатки, прикрывая их муляжом.
А новый жилец, въехав в квартиру, может столкнуться с грандиозными не решаемыми проблемами и сюрпризами.
Особенно к деревянным перекрытиям необходимо отнестись с повышенной осторожностью, особенно при перепланировке квартиры. Нужно также учитывать нагрузку электропроводки, состояние износа стояков отопления и водоснабжения. Скрупулёзное обследование такой недвижимости просто необходимо!
Вторичка — «Входи и живи»
Вторичное жилье в виде обветшалых хрущевок, тоже не безосновательно настораживает. Срок их эксплуатации приходит к концу и в основном они подлежат сносу. Даже если продавец рассказывает вам, что его квартира имеет состояние «входи и живи», то к сожалению, все может быть не так гладко.
Далеко не все хрущевки строились качественно и на совесть, в то время девизом была скорость и количество, но никак не качество. Обычным явлением было низкая проба и дешевизна применяемых стройматериалов.
Не раз, разбирая такие здания, строители удивлялись, что бетонный раствор больше походил на песочный.
Поэтому очень важно обращать внимание на нюансы при покупке вторичной недвижимости, ведь под красивым ремонтом могут быть спрятаны некрасивые проблемы. Конечно, покупая квартиру с голыми стенами в новострое, вы воочию можете оценить качество кладки кирпича.
Покупая квартиру в доме, которому более 40 лет, необходимо учитывать, когда в нем последний раз проводился капремонт. Понятие о таком ремонте у всех немного разное.
Многие считают, что поклейка обоев и замена ламината в вашей квартире – это уже капитальный ремонт. Все намного сложнее. Ведь замена стояков и коммуникационных труб, электропроводки, ремонт крыши и т.д., и есть составляющие капитального ремонта.
Если же таковой ремонт отсутствует, может стоит задуматься о других вариантах.
Проблемы могут быть не заметны, но они со временем дадут о себе знать.
Очень важно, покупая квартиру на рынке вторичного жилья, учитывать не только ее качество, но и состояние всего дома. Например, если у высотного дома разрушена подвальная часть, или коммуникации находятся в изношенном состоянии, протекает крыша и вываливаются кирпичи из стен, то от квартиры в таком доме лучше навсегда отказаться.
У панельных домов свои слабые места. Это, конечно панельные швы в местах их соединений, особенно важно учитывать качество заделки швов, что приводит к сокращению срока эксплуатации таких строений.
Правильно выбираем район
У каждого покупателя имеется масса критериев.
Это и близость к работе или проживанию близких людей, возможность выезда на трассу, детским или школьным учреждениям, или другим объектам, играющим в жизни важную роль.
Также необходимо учитывать вопросы экологии района, близость промышленных предприятий или заводов. Очень важно наличие скверов или парков, которые уменьшают пагубное воздействие плохой экологии.
Если же вы пользуетесь общественным транспортом, то его развязка должна играть большую роль в выборе предстоящей недвижимости. А близость ЛЭП и высоковольтных линий могут пагубно сказываться на состоянии здоровья жильцов, благодаря их электромагнитному излучению.
У вас есть автомобиль — позаботьтесь о наличии автостоянки для него. Если же таковая отсутствует, приготовьтесь к вдыханию выхлопных газов из авто, находящихся прямо под вашим подъездом.
При выборе района немаловажна близость аптек и поликлиник, служб быта, детских и школьных учреждений т.д.
Первый и последний этажи
Если вы решились на покупку вторичной квартиры, находящейся на последнем этаже строение, прежде всего убедитесь в прочности крыши.
Лучше всего покупать квартиру с двускатной крышей, так как такая форма уменьшает вероятность протекания и промерзания потолка вашей квартиры.
Неплохо, если в доме имеется тех этаж или чердак, во многих дома при наличии крепкой кровли эти помещения приватизируются, превращаясь в двухуровневые квартиры. Зато жилье на последнем этаже хорошо тем, что этажом выше никто ни живет и ничем не мешает.
Квартира на первом этаже требует не менее пристального внимания покупателей. Ее недостатки — наличие подвала с проникающей плесенью, повышенная влажность, шумы под окнами. Особенно немаловажным считается отсутствие охраны, так как первые этажи больше всего подвержены посещению криминальных талантов.
Предпочтения покупателей
Ведь у каждого покупателя вторичного жилья свои предпочтения, кто-то подбирает квартиру в престижном районе, кому-то предпочтительнее купить в пешей доступности от метро, а кому-то нужен тихий отдых в районе зеленых зон. Но формулы «идеальная квартира» просто не существует. Так что будем исходить от индивидуальных желаний и требований покупателя.
Преимущества вторичного жилья, несмотря на все его недостатки, огромны. Если квартира находится в жилом состоянии, вы сразу можете заехать в продаваемую квартиру без предварительного ремонта. Стоимость коммунальных услуг на порядок ниже, чем в новостройках.
Обращаем внимание и на подъезды домов, часто они не имеют ремонта, плохо отапливаются и отличаются отсутствием домофона или кодового замка.
Делаем выводы: чем старше по возрасту строение, тем большего пристального внимания оно требует.
Компания МИЭЛЬ поможет купить квартиру в Москве и Московской области. А также даст рекомендации и советы касательно покупки квартир вторичного жилья. Правовых тонкостей в вопросах покупки вторички всегда очень много.
Только наши опытные специалисты смогут без проблем подобрать вам нужный безопасный вариант. АН МИЭЛЬ всегда придет на помощь и проведет необходимую экспертизу вторичного жилья.
Ждем вас в МИЭЛЬ и надеемся на долгую дружбу!
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(12
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? — журнал ИНКОМ-Недвижимость
Большинство потенциальных приобретателей недвижимости знает, что должно представлять собой их будущее жилье – в каком районе, количество комнат, насколько просторная кухня… Но многие озадачиваются вопросом: стоит ли покупать вторичку? Ведь из названия этой категории объектов следует, что они уже были чьей-то собственностью.
Примечательно, что некоторых покупателей смущает, что по этой причине в жилом помещении может присутствовать неблагоприятная аура, а также прочие отголоски присутствия предыдущих владельцев. О потустороннем мы сегодня рассуждать не станем, а поговорим о более насущных проблемах.
Например, о том, на что в реальности стоит обращать внимание при приобретении вторичного жилья, тем более что многие нюансы не очевидны для среднестатистического обывателя.
Сложности при выборе вторичного жилья
Продажа вторичной недвижимости – основа, на которой держится рынок жилья. Как правило, приступая к выбору квартиры, мы ориентируемся на несколько ключевых факторов. Основное место принадлежит местоположению будущего жилья.
В этом плане вторичка имеет массу преимуществ: объекты расположены повсеместно, в отличие от новостроек, которые возводятся далеко не везде. Кстати, именно от того, где находится объект, в значительной мере зависит его стоимость при прочих равных.
Так, например, типовая двухкомнатная квартира в панельной девятиэтажке почтенного возраста в одном из районов на юго-востоке столицы будет дешевле, чем аналогичная на северо-западе.
Вторичное жилье в более новых домах ценится выше, так что возраст строения также не стоит сбрасывать со счетов. Есть, безусловно, и исключения, когда годы только добавляют привлекательности и, соответственно, нулей в цене.
Это справедливо в отношении сталинских домов, в особенности расположенных в знаковых столичных локациях, не говоря уже о статусных исторических высотках. Кстати, пользующиеся неизменным покупательским спросом «сталинки» способны преподнести немало сюрпризов.
Именно в них встречаются межэтажные деревянные перекрытия, кухонные мусоропроводы, а также различные «архитектурные излишества» вроде колонны посреди комнаты.
Впрочем, сталинские дома – своего рода эксклюзив, не относящийся к масс-маркету. Покупка квартиры в Москве обычно предполагает все же что-то менее пафосное и более доступное.
Однако в любом случае при выборе объекта важно не забывать, что за внешней привлекательностью могут скрываться серьезные пороки.
И в целом недостатки вторички можно условно разделить на две категории: физические и юридические.
Физические недостатки вторички
Прежде всего, вторичное жилье может иметь значительную степень износа. В большей мере это касается коммуникаций, хотя стены и конструкции под влиянием времени также теряют прочность и порой даже целостность. При осмотре это не всегда бросается в глаза, но следует помнить, что за симпатичным фасадом может скрываться целый ряд изъянов.
Например, прежде в домах делали алюминиевую электропроводку – полвека назад нагрузки были невелики. А современные приборы, которых у нас великое множество, имеют большую мощность. И это означает, что в лучшем случае у вас будет срабатывать автоматическое отключение электричества, а в худшем – возникнет возгорание.
В этом случае приобретение вторичного жилья может обернуться самым страшным кошмаром.
Испортить жизнь могут и изношенные трубы водоснабжения и канализации, а также радиаторы отопления. Совершенно неожиданно, причем в самое неподходящее время, жилище может быть затоплено, а источник при этом окажется расположенным где угодно, например, в толще стены. Масштабы бедствия, скорее всего, будут не столь фатальны, как при пожаре, но удовольствия это точно не доставит.
Недостатком может оказаться даже то, что на первый взгляд предоставляется большим достоинством. Это перепланировка. Она может превратить изначально не очень удобное для проживания типовое жилище в настоящий дизайнерский шедевр.
Но, как показывает практика, при переустройстве помещений совершается множество нарушений.
Владельцы жилья, руководствуясь лишь принципом «мне так удобно», ломают несущие конструкции, переносят «мокрые» зоны, возводят новые стены, увеличивают площадь балконов… Список изменений, вносимых в стандартные планировки, практически бесконечен.
Но если они незаконны, то с большой вероятностью могут осложнить жизнь новым владельцам, т.к. на эти нарушения может обратить внимание Мосжилинспекция. А с течением времени в испытании на прочность старое здание рискует проиграть, ведь то, что может обрушиться – рано или поздно рухнет.
Впрочем, какого бы возраста ни оказался облюбованный вами дом, все, что в нем находится, требует самого пристального внимания. Согласитесь, покупка квартиры в Москве – совсем не рядовое событие в жизни каждого, поэтому к ней нужно подойти со всей серьезностью и ответственностью.
Вторичка – юридические дефекты
Эта категория недостатков способна осложнить существование новоиспеченного владельца жилья ничуть не менее, чем предыдущая. Основной риск заключается в том, что существует вероятность заключить оспариваемую или ничтожную сделку.
В переводе с юридического это означает, что вы платите немалые деньги за вторичное жилье, а его бывший хозяин находит способ расторгнуть договор купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. Если еще проще – вам придется вернуть ему приобретенную квартиру.
А вот удастся ли вам вернуть потраченные средства — это большой вопрос, т.к. прежний владелец мог успеть их потратить. В общем, ситуация для вас – хуже некуда.
В каком же месте может оказаться подвох? Увы, таковых немало. Приведем лишь несколько примеров, так как перечисление всех серьезно превысит отведенный формат.
Итак, неприятный сюрприз могут преподнести владельцы квартир, которые в силу определенных заболеваний не могут быть ответственными за свои действия. При этом выглядят и ведут себя они вполне нормально, и ничто ничего не предвещает.
Однако после подписания документов выясняется, что сделка была совершена под влиянием заблуждения. Далее — вариации на тему возвращения объекта недвижимости и уплаченных за него денег в исходное состояние.
Следующая группа риска – объекты, полученные в собственность в результате наследования. Продажа вторичного жилья, кстати, нередко происходит по причине желания поскорее избавиться от «бабушкиной квартиры».
Но случается, что не все законные наследники вступили в свои права и оказались в курсе того, что их имущество реализуется более проворным конкурентом.
Итог для незадачливого покупателя приблизительно такой же, как в предыдущем случае.
На что необходимо обратить внимание
Какие факторы должны насторожить при подборе квартиры? К ним можно отнести неоправданно низкую цену объекта.
За привлекательной стоимостью может скрываться неприятная правда, причем пожелавший сэкономить на приобретении новый владелец недвижимости рискует столкнуться как с физическими, так и с юридическими пороками жилья. Кстати, все упомянутое справедливо и при покупке квартиры в Подмосковье.
Также неискушенный покупатель легко может попасться на удочку более опытного продавца, советующего, например, вместо договора купли-продажи оформить дарственную. Естественно, ни о каком подарке и речи нет, за покупку придется заплатить.
За подобными предложениями в большинстве случаев кроется банальная попытка обойти закон: нередко продажа вторичной недвижимости предполагает реализацию не всей квартиры полностью, а лишь ее доли.
Такие ситуации характерны, в частности, для нескольких наследников, которые не могут достичь согласия в вопросе распоряжения имуществом.
Но в этом случае преимущественное право на покупку принадлежит совладельцам объекта, а прикрывая фактическую продажу фиктивным дарением, продавец попросту нарушает Гражданский кодекс. Тем не менее, расхлебывать все это будет покупатель.
Как обезопасить себя при выборе вторичного жилья
Как это нередко случается в жизни, лучшим советчиком при решении сложных вопросов становится здравый смысл. Уместно бывает вспомнить и о бесплатном сыре, и о невозможности объять необъятное, и о том, что не зная броду не стоит соваться в воду. А тем более, когда перед вами стоит такая глобальная задача как покупка квартиры в Москве.
Это тот самый случай, когда тяжесть ее решения целесообразно переложить на профессионалов. Грамотные риэлторы не станут гадать на кофейной гуще, чем для вас может обернуться приобретение конкретного объекта.
Им отлично известны все технологии безопасного и эффективного проведения операций с недвижимостью, а покупка и продажа вторичной недвижимости – не тайна за семью печатями, а ежедневная практика.
Вы совместно с риэлтором выбираете объект, руководствуясь своими пожеланиями и финансовыми возможностями, а после того, как определились в своем выборе, начинается основной этап работы, где специалисты берут на себя всю техническую и юридическую поддержку вашего проекта. В этом случае понравившаяся квартира пройдет всестороннюю проверку, и только при отсутствии любых негативных факторов будет рекомендована к приобретению. Вам не придется затрачивать ни времени, ни сил, зато результатом станет спокойное будущее.
Как выбрать квартиру на вторичном рынке — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Отметим сразу: мы ищем квартиру, в которой вы планируете жить. Как выбрать инвестиционное жильё, мы уже писали.
О приоритетах
Есть три составляющие, по которым обычно выбирают квартиру.
- Локация
- Состояние квартиры и дома
- Цена
Здесь следует расставить приоритеты. Допустим, вы готовы рассмотреть жильё с ремонтом похуже, но в определённом районе. Или готовы переехать на другой конец города, но для вас важно уложиться в бюджет.
Разбёрем каждый из перечисленных критериев подробнее.
Как понять, хороший ли район для жизни и какие у него перспективы?
Посмотрите отзывы и почитайте, что обсуждают жители района. Ищителокальные группы в социальных сетях, ветки в Яндекс.Районах, форумы в интернете.
Посмотрите панорамы на Яндекс.Картах и съездите погулять по району в разное время суток в будни и в выходные, чтобы проанализировать обстановку на месте.
Оцените инфраструктуру района(наличие магазинов, аптек, фитнес-залов, салонов красоты и т. д.) на картах. Вот, например, район Лефортово — недалеко от центра, но много предложений в зоне с не очень хорошей инфраструктурой.
Оцените транспортную доступность. На Яндекс.Недвижимости можно проанализировать работу общественного транспорта. За основу берётся время в пути на общественном транспорте от дома до основных достопримечательностей в городе.
Так, например, выглядит транспортная доступность в районе Волгоградского проспекта:
Если вы ездите на автомобиле, оцените дорожную ситуацию с помощью Яндекс.Пробок: можно посмотреть не только текущую загруженность, но и предполагаемую, например, в часы пик.
Будет не лишним понять, как обстоят дела с экологией в тех районах, где вы рассматриваете объекты.
Приводит пример Элина Мамонтова: «Если брать район Васильевского острова в Петербурге, мы увидим, что и экологическая, и климатическая обстановка здесь не самые оптимальные, хотя район популярен среди жителей города.
На острове всего одна обширная зелёная зона — кладбище. Плюс, со всех четырёх сторон света вас окружает вода, а значит, влажность тут выше, чем в других частях города, и ветра сильнее».
Как найти жильё рядом с определённым местом (работой, школой или домом родителей)
Если вам важно жить недалеко от какой-то определённой точки на карте, заходите на карту Яндекс.Недвижимости, указывайте адрес и желаемое время на дорогу — система всё посчитает и подберёт объекты в нужном радиусе.
Например, ваши родители живут в Москве по адресу ул. Строителей, дом 3, и вы хотите купить квартиру в 15 минутах ходьбы от них.
Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры
На рынке вторичного жилья очень большой «разброс» — от дореволюционных домов до современных новостроек.
Оцените: Капитальный ремонт
Если дом построен до 2000 года, он должен попасть в программу капитальных ремонтов. Проверить, когда в последний раз был капитальный ремонт, был ли вообще и планируется ли в ближайшем будущем, можно на сайте Реформа ЖКХ. Там же будет вся информация о доме: тип постройки, год ввода в эксплуатацию, количество жителей, наличие статуса памятника архитектуры, признан ли дом аварийным.
Точно просчитать, сколько ещё простоит дом советской постройки, может только инженер. Но нужно иметь в виду, что условный срок службы инженерных систем без капремонта — 25 лет, а каждый год дом изнашивается, тоже условно, на 1%.
«Бывает, что дому 40–50 лет, но в нём не ремонтировалось фактически ничего. В этом случае есть смысл посмотреть на дом вживую. Некоторые дефекты будут видны сразу: трещины на фасаде или в подъездах, могут быть установлены железные скобы, которые „держат“ стены. Для покупателей всё это — тревожные сигналы», — комментирует Элина Мамонтова.
Несущие конструкции
Несущие конструкции — это фундамент, стены и перекрытия. В разные периоды их делали из разных материалов — использовали дерево, кирпич, монолитный железобетон или железобетон плюс панели. При выборе квартиры важно учитывать возраст и особенности эксплуатации дома.
Дореволюционные дома или «старый фонд»
В доме могут быть как деревянные перекрытия, так и перекрытия, усиленные металлом и бетоном. Мнение о том, что последние лучше первых — расхожий миф: разрушаются и те, и другие. Нужно смотреть состояние каждого дома отдельно.
- А ещё при замене напольного покрытия вы можете столкнуться с системой лагов, придётся выкинуть большое количество строительного мусора, которым пол был утеплён.
- Учитывайте, что при деревянных перекрытиях дом будет более восприимчивым к шуму и движениям с улицы (актуально, если рядом с домом есть, например, трамвайная линия).
- Раннее советское строительство
Конструктивистские дома — экспериментальные. При их строительстве часто использовались материалы невысокого качества, а стены заполняли строительным мусором. В основе таких зданий — деревянные перекрытия. Поэтому, выбирая квартиру в подобном доме, имейте в виду: есть большой риск, что здание существенно изношено.
«Среди раннего типового строительства есть риск столкнуться с домами-„хамелеонами“. К ним относятся, например, „кировки“, которые строились для рядовых рабочих в 30–50-х. Такие постройки подкупают своим расположением — как правило, находятся близко к метро — и большой площадью комнат. Плюс ко всему, „кировки“ довольно бюджетны.
Подвох в том, что у таких домов деревянные перекрытия, которые никогда не реставрировались и, скорее всего, уже не будут.
С учётом того, что ванные комнаты в таких объектах достраивались в процессе эксплуатации (а значит, могут быть проблемы с коммуникациями) и перепланировку сделать невозможно (в квартирах только несущие стены) — получаем вариант с высокими рисками для покупателя», — рассказывает Элина Мамонтова.
Сталинки
Особенности: рядовые кирпичные сталинки начинали возводить с деревянными перекрытиями, в домах поздних построек перекрытия уже железобетонные. При выборе квартиры в сталинском доме выясните, из каких материалов сделаны перекрытия.
Обратите внимание на состояние конструктивных элементов фасада дома: козырьки, карнизы, лепнину и балконы.
Хрущёвки и брежневки
В панельных хрущёвках и брежневках оцените, есть ли видимые дефекты швов на фасаде дома. В квартирах признаком того, что швы не герметичны, может быть появление конденсата (влаги) в углах помещения. В кирпичных зданиях такой проблемы нет, но на места конденсата тоже стоит обратить внимание.
Таких домов в России больше всего, и они чаще становились объектами архитектурных экспериментов владельцев квартир. Выясните, не сносил ли собственник какие-либо стены. Возможно, они были несущими, и теперь конструктивная целостность здания под угрозой.
Если в квартире деревянные полы, при их замене на цементную стяжку важно помнить, что её толщина должна быть минимальной — чтобы давление на перекрытия существенно не увеличилось — и дополнительно следует делать звукоизоляцию.
Современные постройки
— Монолитный железобетон: такие дома дают усадку в течение первых нескольких лет после строительства. В них самая большая слышимость по сравнению с панельными и кирпичными. Такие дома, как правило, облицованы навесными панелями, и качество облицовки может быть разным.
— Панельный: как и в случае с типовыми советскими постройками, обратите внимание на влажность в помещении, а также на уровень тепло- и звукоизоляции.
— Кирпичный дом: имейте в виду, что дом на основе силикатного кирпича менее надёжен, чем из керамического (красного). Важно: если вы видите «кирпичный» дом выше 9 этажей, скорее всего, здание только облицовано кирпичом. А это значит, что звукоизоляция в нём гораздо ниже, чем в кирпичном доме.
- Состояние общественных зон
- Не забывайте про состояние подъезда: выясните, давно ли был сделан ремонт, обратите внимание, есть ли в коридорах мусор и курят ли жильцы на лестничной клетке.
- Во время просмотра проверьте, исправно ли работает лифт и есть ли возможность перевозить на нём крупногабаритные вещи.
Оцените, какой контингент живёт в доме, где находится квартира. Многое будет понятно по состоянию общественного пространства. Обратите внимание на входные двери (не выбивались ли замки) и почтовые ящики (закрываются ли они, вынимают ли почту, не кидают ли на пол рекламу). Оптимально — побеседовать с соседями на этаже, а также сверху и снизу.
Состояние придомовой территории
Если в объявлении нет фото, посмотрите, как выглядит территория около дома на панораме Яндекс.Карт. Там же удобно оценивать и сам район (хотя с момента съёмки он мог измениться).
Двор зелёный, при этом машин на парковке много, хотя снимали панораму днём. Зато рядом с домом есть остановка общественного транспорта.
На просмотре квартиры обращайте внимание на наличие детской площадки и парковки у дома. Соотносите их размеры с количеством жителей.
Узнайте, безопасно ли на территории: есть ли охрана, установлен ли шлагбаум или видеонаблюдение.
Вопрос домоуправления
Узнайте, кто несёт ответственность за оказание коммунальных услуг и общественное имущество в многоквартирном доме. Это может быть управляющая компания (УК) или Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Уточнить это нужно на сайте ГИС ЖКХ (вкладка «Реестр объектов жилищного фонда») — введите адрес дома и проверьте в результатах графу «Управляющая организация».
Постарайтесь понять, хорошо ли работает УК и активное ли в доме ТСЖ: поищите в интернете отзывы людей, посмотрите обсуждения в Яндекс.Районе или найдите группу дома в социальных сетях. Спросите у жильцов дома, как они оценивают обслуживание дома, не бывает ли перебоев с отоплением, газом и электричеством, холодно ли в доме зимой и какая слышимость в квартирах.
Состояние квартиры
Элина Мамонтова: «Избегайте частой ошибки покупателей: люди во время просмотра фокусируются на беседе с хозяином, а не на квартире. Не стесняйтесь исследовать объект внимательно».
«База ремонта»
Проанализируйте, что вы точно будете менять в квартире. Просто переклеить обои несложно, поэтому обращать внимание стоит на то, что обойдётся дорого. Проверьте:
- Пол: на предмет трещин, сколов, неровностей и «пузырей» на покрытии.
- Потолок и стены: придётся ли выравнивать или штукатурить.
- Окна и балкон: не дует ли, есть ли следы разводов и плесени, как работают оконные рамы и балконная дверь.
- Коммуникации
- Даже если в квартире сделан хороший ремонт, под пластиком и гипсокартоном может скрываться что угодно. Проверьте:
- Как работает водоснабжение и отопление: нет ли подтёков и ржавчины рядом с радиаторами, какого цвета и запаха вода, хороший ли напор в кранах, не расшатана ли система креплений; попросите хозяина показать трубы, если они замаскированы.
- Исправна ли электропроводка: в каком состоянии розетки и выключатели, не выбивает ли пробки, если включить сразу свет и несколько электроприборов.
02.02.2017 – Domofond.ru: Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
Есть целый ряд нюансов, на которые следует обратить внимание перед принятием решения о покупке квартиры «с историей». Прежде всего будущему владельцу необходимо удостовериться, нет ли в квартире незаконной перепланировки.
Иногда это можно заметить невооруженным глазом, но, чтобы не гадать и быть уверенным в законности планировки жилья, можно попросить продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию. В этих документах, которые можно заказать в МосгорБТИ, должны отсутствовать так называемые красные линии.
В противном случае перепланировку должен будет узаконить уже новый владелец, что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно.
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co Николай Косяк:
Во-первых, не рекомендуется покупать низколиквидные квартиры.
Например, жилье в старом панельном доме, с неудобной планировкой, в неблагополучном районе: по соседству с промзонами, крупными транспортными магистралями или, наоборот, проблемном с точки зрения транспортной доступности.
Во-вторых, лучше отказаться от покупки квартир с незаконной перепланировкой. Чтобы узаконить перепланировку, потребуется потратить время и немалые деньги. Если же оставить все как есть, тогда при перепродаже жилья нужно быть готовым предоставить дисконт в 15-20%.
Безусловно, не стоит покупать квартиру, которая вызывает сомнения с точки зрения своей юридической чистоты. Так, особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Все дело в том, что трудно установить подлинность доверенности, а также подпись самого доверителя.
Если квартира отчуждается по доверенности от пожилого человека, и никто его не видел, есть вероятность, что этого человека в принципе не существует. Также особого внимания заслуживают сделки, где фигурируют граждане, признанные судом ограниченно недееспособными и недееспособными, несовершеннолетние, пожилые лица.
Кроме того, нужно очень внимательно изучать историю объекта, досконально ее проверить, если основанием права собственности является наследство, приватизация. Также должны насторожить ситуации, когда объект недвижимого имущества отчуждался за короткий срок довольно часто.
Нельзя сказать, что от сделки в данном случае нужно обязательно отказываться, однако перепроверить все несколько раз не помешает.
С чего начать покупку вторичного жилья?
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики
Отвечает генеральный директор агентства недвижимости «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич:
Любую квартиру вторичного рынка, как бы прекрасна она ни была, надо тщательно проверять. Риск потери права собственности или затяжных судов ожидает покупателя в следующих ситуациях:
- за последний год квартира несколько раз перепродавалась. Лучше сразу отказаться от такого варианта. Возможно мошенничество, и добросовестным приобретателем Вас не признают;
- квартира получена по наследству, срок которого менее трех лет. Риск очень большой, но в половине случаев можно купить такую квартиру после проверки;
- наследство от мужчины. Даже после истечения трех лет могут появиться наследники, права которых подлежат удовлетворению, а обнаружить их при проверке нереально (я имею в виду внебрачных детей). Претензии их будут не к покупателям, а к продавцам, но нервы помотают Вам;
- в квартире сделаны перепланировки, которые нельзя узаконить, а Вам жилье необходимо именно в таком виде. В случае проверки Вам могут дать предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние;
- квартира продается по цене сильно ниже рынка. Скорее всего, что-то с ней не так, я бы даже не тратила время и не выясняла, что именно;
- продажа по доверенности и сейчас, и в прошлых сделках. Доверенность могла быть поддельная или отозванная.
Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?
Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?
Отвечает эксперт по недвижимости Century 21 Zavidov Артем Маслов:
При оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости стоит особенно сосредоточиться на проверке документов приобретаемой квартиры. В первую очередь необходимо понять, каким образом продавцы стали собственниками данного объекта.
Идеальный вариант — первичная собственность, то есть первичная приватизация или покупка. Если квартира покупалась в новостройке, то у такой покупки есть свои нюансы, на которых нужно заострить внимание.
Более тщательно нужно проверить собственников, которые получили квартиру по завещанию или вступили в наследство по закону. В данном случае нужно не полениться и сделать ряд проверок, пообщаться с соседями, участковым полицейским.
Ведь наследство очень часто оказывается предметом судебных разбирательств, и недвижимость попадает на орбиту судебных споров.
Также нужно тщательно проверить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники. Бывает так, что при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей.
Но право пользования за родителями сохраняется. Причем выписать их без согласия невозможно.
А иногда случается и так, что дети давно выросли, купили родителям отдельную квартиру, но родители из приватизированной квартиры не стали выписываться.
И самую тщательную проверку нужно проводить, когда в истории квартиры фигурирует факт продажи по доверенности. Тут может быть множество вариантов, начиная маргинальными собственниками, которые уже давно проживают в другом городе или области, заканчивая откровенно криминальными сделками.
В практике есть немало случаев, когда квартира продавалась несколько раз буквально в течение одного года, причем по заниженной стоимости. Если Вам попадется такая квартира, то от сделки лучше отказаться. Но, конечно же, любая сделка должна тщательно проверяться, невзирая на предыдущую историю.
Все документы необходимо анализировать всеми возможными и доступными способами, так как каждая сделка уникальна.
Текст подготовила Мария Гуреева
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Источник