Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

Главная › Защита

В настоящей статье хотелось бы осветить порядок взаимодействия с застройщиком при вопросе переноса сроков сдачи дома по ДДУ.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с переносом срока сдачи дома, то вам следует помнить, что:

• Все случаи, связанные с переносами сроков сдачи, уникальны и индивидуальны.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Уведомление о переносе срока сдачи дома в эксплуатацию

Согласно закону 214-ФЗ застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о невозможности передать объект в срок согласно договору, и предложить перенести срок сдачи объекта. Застройщик должен исполнить обязанность по соответствующему уведомлению не позднее двух месяцев до планируемого срока передачи объекта по договору.

Важно! Вместе с уведомлением строительная компания обязана направить дополнительное соглашение к договору долевого участия об изменении сроков передачи недвижимости.

Дополнительное соглашение оформляется в простой письменной форме, в нем указываются наименование сторон, ФИО, адрес, реквизиты, реквизиты договора долевого участия (дата номер, регистрация в Росреестре), и текст новой редакции пункта договора о сроке сдачи объекта.

Застройщик переносит срок сдачи дома, что делать?

• В случае если застройщик принимает решение о сдвиге сроков передачи объекта недвижимости, не стоит паниковать и бежать расторгать договор долевого участия.
• Важно определить почему застройщик перенес срок сдачи дома и не грозит ли это невозможностью сдачи объекта.
• Если дом находится в завершающей стадии строительства, работы ведутся и информации о предстоящем банкротстве застройщика нет на просторах Интернета, то паниковать не нужно.

Важно! Подписывать или нет соглашение о продлении сроков строительства, решать только Вам. Однако, стоит учесть, что подписание такого соглашения может лишить Вас возможности в будущем взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи объекта, так как вы добровольно согласились на перенос путем подписания соглашения.

Кроме того, примите во внимание, что подписывать соглашение о переносе сроков сдачи объекта недвижимости, вы не обязаны. То есть, это ваше право подписать или нет. Вы вправе требовать передачи объекта в срок, указанный в договоре.

Если же работы по строительству дому не ведутся или внезапно прекратились, не в связи с погодными условиями, и появляется информация о неспособности застройщика платить по счетам, то Вам необходимо как можно быстрее расторгать договор с застройщиком и требовать возврата уплаченных средств.

Если срок сдвигается более чем на 2 месяца, то вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и требовать возврата средств.

Застройщик обязан возвратить Вам уплаченную сумму в течение 20 рабочих дней и проценты за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Проценты начисляются с даты внесения средств на счет застройщика и до фактического возврата средств.

Важно! Застройщик обязан вам вернуть не только цену договора, но и еще проценты за пользование вашими денежными средствами.

В данной публикации мы рассмотрели порядок взаимодействия с застройщиком по вопросу переноса сроков сдачи дома, определили варианты развития ситуации в случае переноса сроков сдачи дома по ДДУ.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Сроки сдачи новостройки нарушены. Что делать?

Вы купили квартиру в строящемся доме. И, конечно, планируете получить ключи от квартиры в те сроки, которые обозначены в договоре долевого участия (ДДУ). Но на деле до фактической сдачи жилья могут пройти месяцы и даже годы от указанного срока. Как обезопасить себя от обмана со стороны застройщика? На какую компенсацию можно рассчитывать в случае невыполнения застройщиком обязательств по договору? Как ее получить?

Отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Согласно ч.4 ст.4. ФЗ №214, в договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны:

• Полная информация об объекте договора, которая позволяет точно идентифицировать объект (адрес, номер и расположение квартиры на плане, характеристики квартиры, метраж).
• Цена.
• Срок передачи объекта дольщику.

Внимание! Срок в договоре не определен? Такой договор нельзя зарегистрировать в государственном реестре. А без регистрации он не будет считаться заключенным!

• Гарантийный срок на объект (5 лет).
• Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Это могут быть поручительство банка (согласно ст. 15.1 ФЗ №214), либо страхование гражданской ответственности застройщика (согласно ст. 15.2 ФЗ №214). Застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе/ страховщике.

Внимание! Обязательно проверьте, указан ли в договоре способ обеспечения. В случае банкротства застройщика обращайтесь к его страховщику, либо пишите обращение о включении в реестр кредиторов арбитражному управляющему, который ведет банкротство.

В случае задержки строительства или невозможности ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан:

1. Уведомить дольщика в соответствии с ч.3 ст.6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Срок уведомления – не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в ДДУ срока ввода в эксплуатацию.
2. Предложить дольщику изменить условия договора (перенести сроки).

В случае согласия дольщика должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры.

Важно! Дополнительное соглашение, как и ДДУ, подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра. В соглашении также должны быть прописаны сроки сдачи объекта строительства.

Застройщик объявляет о нарушении сроков сдачи и предлагает вам подписать дополнительное соглашение к договору. Прежде, чем его подписывать, важно понять, почему застройщик нарушает сроки.

• Можно подписать дополнительное соглашение, если:

1. Сроки в договоре были специально занижены для повышения инвестиционной привлекательности.
2. Задержка со сроками связана с проблемой, которую застройщик способен решить сравнительно быстро :

– задержка доставки на стройку стройматериалов;– природные катаклизмы;

– смена подрядчика и т.д.

В этих случаях не паникуйте, подпишите дополнительное соглашение и спокойно дождитесь окончания строительства. Важно! Подписывая дополнительное соглашение, вы не вправе претендовать на какие-либо компенсации.

• Не стоит подписывать дополнительное соглашение, если:

1. Причины срыва сроков серьезные, касающиеся документации (передача прав от одного застройщика другому, отказ в получении разрешительных документов, недостаточность средств на ввод в эксплуатацию социальных объектов).
2. Застройщик предлагает перенести сроки сдачи не менее, чем на год, без объективных причин.

В этих случаях стоит задуматься о расторжении договора.

Рекомендуем обратиться к юристам, которые специализируются на долевом строительстве, могут проанализировать ситуацию и подсказать, насколько велики риски не дождаться окончания строительства.

Дольщик, согласно договору долевого участия, может получить жилье только после того, как застройщик введет объект в эксплуатацию. Часто застройщики хитрят — в срок, установленный договором, они выдают дольщикам ключи от квартир, при этом еще не получив разрешения на ввод в эксплуатацию!

Это обман потребителя и прямое нарушение федерального закона. Даже при полной готовности, но без разрешения на ввод, дом считается недостроем.

1. Подписав акт приемки такого объекта и получив на руки ключи, покупатель не только не может зарегистрировать право собственности, но и оказывается виновным наравне с застройщиком в эксплуатации несданного дома.
2. Эксплуатация объекта строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию – незаконна и является административным правонарушением.
3. Дом в срок не сдан, уведомления о задержке со стороны застройщика не было, предложения подписать дополнительное соглашение не было? Ваши действия должны быть следующими:

1. Направьте застройщику письменную претензию, требуя выполнить предписанные законом обязательства, выдать ключи, передать квартиру и выплатить неустойку за задержку. В претензии укажите, что ждете ответа в 10-дневный срок.

Если нарушены сроки, указанные в дополнительном соглашении, поступайте точно так же. Не подписывайте второго соглашения! Пишите застройщику претензию.

2. Направляйте претензию заказным письмом, с уведомлением о вручении. Либо вручите ее застройщику лично, в двух экземплярах. Один из экземпляров, с печатью и подписью принявшей стороны, возьмите себе.

3. В случае отказа застройщика выполнить ваши требования или в случае оставления претензии без ответа подавайте иск в суд. Обратитесь в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика, или в суд по вашему месту жительства.Приложите к иску необходимые документы:

• договор об участии в долевом строительстве;
• дополнительные соглашения к договору (при наличии), если ими регулируется срок передачи объекта участнику долевого строительства;
• документы, подтверждающие оплату с вашей стороны, согласно договору;
• другие документы, подтверждающие дополнительные расходы (аренду жилья или переплату по кредиту);
• вашу претензию к застройщику с предложением добровольно выполнить требования по выплате неустойки;
• ответ на претензию.

В исковом заявлении требуйте не только выплаты неустойки, но и компенсации морального вреда, а также штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.

• Согласно ч.2 ст.6 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен выплатить соинвестору (физическому лицу) неустойку и компенсировать каждый день просрочки из расчета: 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, умноженная на цену квартиры, указанную в договоре.
• Компенсация полагается за каждый день просрочки. Счет ведется от указанной в договоре даты окончания строительства и передачи объекта дольщику. Если дольщик – юридическое лицо, неустойка (пени) будет в два раза меньше.
• Застройщик отказывается платить неустойку добровольно? Согласно п. 6 ст. 13 «Закона о защите прав потребителей» суд обязан взыскать с такого ответчика штраф — 50% от суммы неустойки.
• Согласно ст. 15 «Закона о защите прав потребителей», у дольщиков есть возможность взыскать компенсацию за причинение морального вреда, вызванного, к примеру, длительным ожиданием.
• Если вы несете дополнительные расходы из-за нарушения сроков сдачи, застройщик должен компенсировать и их. Например, ожидая, пока достроится дом, в котором вы приобрели квартиру, вы вынуждены снимать жилье. То есть, в то время, пока дом строится, вы несете дополнительные расходы. Однако, все дополнительные расходы должны быть подтверждены документально.

Так, если вы арендуете квартиру, оформляйте договор с арендодателем документально, берите с хозяев квартиры, которую снимете, расписки в получении денег. В суде вы сможете прикрепить их делу и требовать взыскания убытков сверх неустойки. Аренда жилья – дополнительные расходы, которые вы были вынуждены нести по вине застройщика.

Важно! Не стоит целенаправленно оттягивать подачу иска в суд, для того, чтобы “набежало” больше пеней. Согласно ст. 333 ГК РФ, судья вправе уменьшить размер неустойки, подлежащей выплате, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Порядок действий в случае задержки сдачи дома при долевом строительстве

Срок является существенным условием любого договора. Стороны должны определить дату, к которой обязательства будут исполнены полностью. Случается, что выполнить условия к определённой дате невозможно.

Сегодня очень часто застройщик переносит срок сдачи дома, что делать в такой ситуации? Для начала необходимо разобраться, что является основанием отсрочивания, сможет ли строительная организация выполнить обязательства по договору.

Почему застройщик переносит сроки

Казалось бы, ответ очевиден: не успевает. Однако если копнуть глубже, изучить многолетнюю практику — не все так просто. Можно успокоиться, если дольщик уверен в том, что работы ведутся строго по графику, согласно документации, результат строительства на лицо.

Причинами просрочки сдачи дома может быть следующее:

• несвоевременная поставка оборудования;
• устранение подрядчиком недостатков при вводе дома в эксплуатацию.

Очевидно, при подобных ситуациях рано паниковать, необходимо дождаться передачи квартиры, после чего начать претензионную, судебно-исковую работу.

Стройка заморожена, на площадке нет техники, рабочих; появилась информация о смене застройщика, отсутствии разрешительной документации, введении процедуры банкротства – причины, по которым стоит начать незамедлительно действовать для защиты своих прав.

В любом случае, согласно положениям Закона о долевом участии (ФЗ-214) застройщик обязан уведомить и направить участнику ДДУ информацию о том, что затягивает сдачу квартиры.

Будущему собственнику может быть предложено подписание соглашения с условием о новом сроке передачи жилья в новостройке. Необходимо помнить, что изменение условий сделки – это право, а не обязанность.

При заключении соглашения, покупатель лишается права на выплату пени за задержку сдачи объекта.

  Доверенность на получение почты. Образец 2020 года

Действия дольщика при переносе дат

Как ни странно, бывают ситуации, когда дольщику выгодно нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Жильё приобретается с применением рассрочки, согласно условиям соглашения, покупатель обязан совершить окончательный расчёт сразу после подписания акта о приёмке квартиры.

Но неожиданно наступили финансовые затруднения, вследствие чего выплатить всю сумму затруднительно. Нарушение застройщиком своих обязательств при такой ситуации может оказаться кстати. Здесь решать только будущему собственнику.

Но что делать, если квартира в ипотеке, а передача заветного жилья затягивается на длительный срок?

Для начала следует перечитать договор, внимательно изучить условия о датах сдачи в эксплуатацию и передаче квартиры будущему собственнику.

Перенос срока сдачи дома — как получить компенсацию?

Дольщик вправе потребовать от застройщика компенсацию за срыв сроков возведения жилья. В судебных спорах, связанных со строительством жилья, отставание по срокам является самой частой причиной возникновения этих споров. Предлагаем вашему вниманию рассказ адвоката Олега Сухова о том, каким образом и на какую сумму может быть оштрафован застройщик, не соблюдающий сроки строительства.

Если сроки строительства просрочены на два и более месяца, покупатель вправе приступить к защите своих прав.

Согласно действующему законодательству, он даже имеет право на расторжение своего договора о долевом участии со строительной компанией, если та несвоевременно выполняет взятые на себя обязательства.

Средняя продолжительность затягивания строительства составляет от одного до трех лет, поэтому суды обычно такие иски удовлетворяют, правда, лишь частично.

В соответствии с судебной практикой можно считать доказанным, что всегда имеет смысл бороться за соблюдение сроков с застройщиком, хотя, как правило, исход подобных судебных рассмотрений крайне редко оправдывает полостью материальные ожидания дольщика.

Факторов, на это влияющих, может быть много — размер требований дольщика, продолжительность просрочки строительства и причины, ее вызвавшие, меры по устранению нарушений, принятые застройщиком, а также последствия, которые они принесли для покупателя.

Чаще всего суды переполовинивают рассчитанные истцами штрафные суммы, частично удовлетворяя иски. Исходят они при этом из закона, предусматривающего одну трехсотую ставки рефинансирования Центробанка.

Что касается возмещения морального ущерба, то вряд ли удастся добиться выплаты значительных компенсаций. Реально за моральный вред получить 5-15 тысяч рублей, значительно реже — до 50 тысяч.

Рассмотрим два примера реальной компенсации.

Пример 1

В ООО «Фонд жилищного строительства» обратился с иском пострадавший дольщик, требовавший взыскать неустойку на срыв сроков строительства жилого дома. Он с компанией заключил договор долевого участия, после чего сразу же полностью оплатил стоимость своей будущей квартиры.

Согласно условиям договора, новое жилье застройщик обязался сдать в течение полутора лет, а на деле пришлось ожидать три года. Истец посчитал, что компенсация за моральный ущерб должна составить 50 тысяч рублей, при этом неустойка за срыв сроков сдачи объекта составила 681 тысячу, что было рассчитано на основе одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ.

На момент нарушения она составляла 7,75% цены договора в расчете на каждый день просрочки.

Кроме того, закон гласит, что если в долевом строительстве принимает участие не юридическое, а физическое лицо, рассчитанная сумма должна быть удвоена. Суммарные материальные претензии пострадавшего клиента к недобросовестному застройщику составляли 732 тысячи рублей.

Суд с приведенными цифрами согласился, однако сумму взыскания уменьшил в пять раз. В своем решении суд опирался на статью 333 Гражданского кодекса, согласно которой пени могут быть уменьшены, если они не являются соразмерными с последствиями нарушения принятых обязательств.

Пример 2

В суд обратился участник долевого строительства с требованием компенсации от застройщика за существенную задержку в постройке жилого дома и передаче квартиры в его собственность. Он полностью расплатился за свое жилье.

Срок сдачи жилья компанией дома был намечен через год, но акт передачи дольщику квартиры был подписан только два года спустя.

Квартира при этом имела строительные дефекты, которые так и не были устранены, поэтому дольщик ее принимать отказался.

Покупатель выступил с требованием о признании одностороннего передаточного акта объекта долевого строительства недействительным, а также о взыскании неустойки с застройщика за просрочку в течение почти дух лет.

Кроме того, он требовал компенсировать убытки за выполнение восстановительного ремонта и моральный ущерб.

Суммарная величина претензий, с которыми он обратился в суд, составляла 390 тысяч рублей, при этом истец сам отказался от взыскания суммы 665 тысяч рублей и запросил шестикратно меньшую сумму — 100 тысяч рублей.

Суд поддержал эту позицию, но, тем не менее, удовлетворил иск лишь частично, а моральный вред оценил не в 20 тысяч, как было заявлено, а лишь в пять.

Остальные выплаты составили штраф за то, что требования потребителя не были выполнены добровольно, понадобились судебные расходы, и засчитана стоимость проведения экспертизы.

В результате застройщик, сорвавший сроки постройки дома, был оштрафован на 150 тысяч рублей.

Договор ДДУ сдача не в срок

Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию.

Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия. В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

• возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
• за причинение морального ущерба;
• штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
• возмещение судебных расходов.

Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.

Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома. Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца.

Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию.

Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии.

Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков.

Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств.

Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки.

Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии.

Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения в целях сокрытия имущества

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.

В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.

Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить.

Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу.

Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.

Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд.

Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности.

Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Как определить срок просрочки передачи жилья

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Срок передачи жилья  – одно из основных условий, которое должен содержать ДДУ. Без этого пункта договор является недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре. Эта дата является единой для всех участников проекта, и не может быть изменена застройщиком по своему желанию без согласования с дольщиками.

Срок передачи объекта может присутствовать в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному.

1. В документе может быть установлена определенная дата, например, «не позже 30 апреля 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 мая 2017 года.
2. Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2017 года.
3. Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к приемке дома госкомиссией. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Просрочка сдачи квартиры наступит 1 сентября 2017 года.

В договорах часто можно встретить расплывчатые формулировки, например, в некоторых документах рядом со сроками присутствуют слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный».

Эти и подобные им слова пишутся специально, чтобы избежать ответственности, ведь застройщики прекрасно знают, что им грозит выплата неустойки за просрочку сдачи дома.

Однако такие оговорки незаконны, и судом во внимание не принимаются.

Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.

Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.

Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

• Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. здесь.
• Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
• Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
• Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).

Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х  количество дней просрочки

Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается.

Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле). Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

Застройщик обманул? Не беда! Взыскание неустойки с Застройщика — это наш профиль.Адвокатов со специализацией по долевому строительству ищи — ЗДЕСЬ!

Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ

Застройщик перенес сдачу дома и говорит, что не обязан платить неустойку до конца 2020 года

Застройщик задерживает сдачу дома. Должны были ввести его в эксплуатацию в апреле 2020 года, а по факту сделают это в октябре.

Я читал, что по новому постановлению до конца года застройщики никаких неустоек никому выплачивать не должны. Так ли это и почему ущемляются мои права как дольщика?

Даниил

Расскажу подробнее, что это значит для обеих сторон ДДУ.

Поясню на примере. Допустим, вы приобрели квартиру у застройщика по договору долевого участия или уступки прав требования. Квартиру вам должны передать 1 июля 2020 года. Однако застройщик задерживает сдачу дома.

В обычной ситуации вы вправе были требовать выплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Я уже рассказывал, как рассчитать и взыскать эту неустойку. Но из-за действующего постановления сделать так вы не можете.

Если же застройщик не передаст вам квартиру и после 1 января 2021 года, неустойку можно будет начислять с 2 января.

Так что если вы хотели отказаться от договора, то хорошенько подумайте. Застройщик вернет вам деньги, но только в 2021 году и только то, что вы заплатили. Без процентов. А с учетом роста цен на жилье этих денег на аналогичную квартиру может и не хватить.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Для дольщиков ситуация симметричная. Если по ДДУ вы должны вносить деньги разными платежами, например при отсрочке или рассрочке, то до 1 января 2021 года можете нарушать сроки платежей без каких-либо последствий. Застройщик не сможет потребовать неустойку.

Логично предположить, что если законодатель не запретил дольщикам расторгать договор с застройщиком из-за нарушения сроков строительства, то и застройщикам он не запретил отказываться от договора из-за нарушения сроков платежей. Однако я считаю, что суды в этой ситуации могут пойти навстречу дольщикам. Но такой судебной практики, разумеется, еще не существует.

Если до 3 апреля 2020 года сдачу вашего дома уже задерживали, то неустойку можно получить в обычном порядке — с даты, которая указана в вашем договоре, и до 3 апреля. Для этого нужно обратиться в суд с претензией и расчетом неустойки.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Застройщик нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию: что делать дольщику?

Ситуации, когда застройщик нарушает срок строительства дома и не сдает дом в эксплуатацию вовремя, к сожалению, стали повсеместной практикой.

Задержка срока сдачи дома срывает планы дольщика по переселению со съемного или меньшего по площади жилья и к тому же является серьезным стрессом даже для самого опытного инвестора.

Когда сроки сдачи дома затянуты, у дольщика возникает несколько вопросов: что делать в данной ситуации? как компенсировать потерянное время и понесенные убытки?

Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику при просрочке строительства право взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за днем окончания срока передачи по ДДУ. 

Кроме того, если строительство дома затянуто более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств.

Однако важно учитывать, что закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства только в случае нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры (иного объекта строительства), подобная ответственность не предусмотрена при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию. 

Важно: Обратите внимание на сроки исполнения застройщиком своих обязательств в договоре долевого участия. В ДДУ указывается два срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Только в случае нарушения второго срока дольщик вправе взыскать неустойку за срыв сроков строительства, а при нарушении его более чем на 2 месяца — расторгнуть ДДУ.   

В договорах долевого участия срок сдачи в эксплуатацию выделен жирным шрифтом и , как правило, определен датой:

«Застройщик обязан обеспечить строительство дома в срок не позднее  31.12.2016 года»

или кварталом:

«Срок сдачи дома в эксплуатацию — 3 квартал 2017 года»

Поэтому дольщики, строя свои планы на вселение в новую квартиру, ориентируются на этот срок. А далее в ДДУ указывается без выделения срок передачи квартиры (машино-места, апартаментов и т.д.), при этом именно его дольщик должен принимать в расчет при оценки просрочки строительства. Данный срок, как правило, определяется количеством дней после ввода дома в эксплуатацию:

“передать объект долевого строительства в течение 90 дней с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию”

В этом случае необходимо прибавить указанное количество дней к последнему дню срока сдачи в эксплуатацию (если же разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ранее указанного срока ввода в эксплуатацию, то прибавляем дни к дате получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Перенос застройщиком срока сдачи многоквартирного дома — Юридическая консультация

Отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерац.ии».

• В подтверждение взаимных обязательств между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве (далее – договор), который подлежит обязательной государственной регистрации.
• Одним из существенных условий договора является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
• Следует обратить внимание, что срок ввода объекта в эксплуатацию (его еще называют — срок сдачи дома) и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (квартиры) — два разных понятия.
• Срок ввода объекта в эксплуатацию (срок сдачи) – это срок, в который застройщик планирует получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
• ((1437))
• Передача объекта долевого строительства (квартиры) осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Причем в договоре срок передачи объекта может быть указан конкретной календарной датой, кварталом года, а может ставиться в зависимость от сроков ввода дома в эксплуатацию. Но в любом случае можно подсчитать конкретный день, не позднее которого квартира должна быть передана дольщику. 

Если застройщик понимает, что не успевает передать квартиру в срок, указанный в договоре, то не позднее чем за два месяца до истечения срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Причем изменение срока  осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Об этом говориться в ч. 3 ст.

6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Если срок указан как 30 октября, то уведомление  и предложение об изменении  договора должно было быть направлено застройщиком не позднее 30 августа. Поскольку направление уведомления является обязанностью застройщика, то его ненаправление  является нарушением.

((3459))

Но соглашаться на изменение срока передачи квартиры и подписывать дополнительное соглашение — это право, а не обязанность дольщика. Заставить не могут, поскольку изменение договора возможно, прежде всего, по соглашению сторон.

Подписывать дополнительное соглашение или нет, это решать дольщику. Если застройщик просит подписать допсоглашение, значит, квартира вовремя передана не будет, а у дольщика возникает право на получение неустойки за каждый день просрочки.

В случае подписания дополнительного соглашения срок передачи квартиры будет исчисляться с даты, указанной в допсоглашении. Соответственно, начислять неустойку за нарушение сроков передачи квартиры по первоначальному договору уже нельзя.

[{«id»:»1437″,»href»:»https://pravo.rg.ru/rubrics/question/1437/»,»title»:»Нарушение застройщиком срока уведомления о переносе сроков строительства»,»float»:»left»},{«id»:»3459″,»href»:»https://pravo.rg.ru/rubrics/question/3459/»,»title»:»Основания расторжения договора долевого участия в строительстве»,»float»:»right»}]