Как сдают квартиры в поднаем: безопасность и риски

Современные реалии таковы, что далеко не все воинские части РФ имеют возможность или желание самостоятельно предоставить жилье своим служащим.

Конечно, всегда есть альтернативные решения: покупка собственного жилья на ипотечные средства или получение государственных субсидий. Однако данные возможности подходят далеко не всем, и остается лишь один вариант: аренда.

При этом предусмотрена даже денежная компенсация военнослужащим за поднаем жилья.

Различия понятий найма и поднайма

Само понятие поднайма жилого помещения лишь незначительно отличается от привычного съема квартиры. Суть в следующем: подписать договор аренды жилья человек может только лишь с физическим лицом, то есть собственником недвижимости должно быть частное лицо. Стороны договора поднайма жилого помещения – это военнослужащий и государство. Здесь и заключается  единственная разница.

Законодательная база

Правовая база в данной области основывается на целом ряде законодательных актов. Среди главных следует выделить следующие:

• все нюансы относительно денежных выплат и возмещения за поднаем оговорены в постановлении правительства №909 (о поднайме);
• вопросы о размерах возмещения военнослужащим, снимающим жилье по договору аренды, раскрыты в постановлении №989;
• основные понятия и все нюансы вопроса аренды помещений для военнослужащих описаны в статье №76 ЖК РФ.

Конкретные условия аренды могут различаться в зависимости от конкретной области страны. В отдельных районах денежная компенсация за наем-поднаем жилых помещений может достигать и 80% от суммы съема.

Важно: военнослужащий также является и гражданином Российской Федерации. Именно поэтому на них также распространяются и все требования НПД, а также положения Жилищного Кодекса РФ.

Материальная компенсация

Действующий закон о соц. положении проходящих службу утверждает, что они сами, а также члены их семи имеют право на получение квартиры. Если сказать это более проще, то закон обязывает командование предоставить своим служащим жилье.

Если выдать квартиру в настоящий момент возможным не представляется, то ее арендуют. Вся ответственность по съему и оплате аренды за квартиру ложится на плечи, опять же, самой военной части. Как только жилье будет предоставлено, военнослужащий обязан будет зарегистрироваться в нем.

Здесь же должны быть зарегистрированы и все члены его семьи.

Чтобы получить денежные выплаты за поднаем военнослужащим потребуется параллельно встать и на жилищный учет. Сроки аренды на сам факт получения компенсации влияния не оказывают. Подобное решение было принято Конституционным судом еще пару лет назад. Однако сама выплата имеет единовременный характер и будет производиться лишь до тех пор, пока военнослужащий не получит собственную жилплощадь.

Не слишком приятные новости ожидают тех, кто планирует подобным образом улучшить свои текущие жилищные условия: тот же Конституционный суд специальным указом закрыл возможность получения компенсации в подобных случаях.

Порядок предоставления финансовых компенсаций жилищным комитетом устанавливается на основе действующего законодательства.

Ключевыми документами являются инструкции по денежным пособиям за поднаем сотруднику и предоставлению квартир контрактникам.

В этих двух документах полностью определен порядок выплат, установления суммы компенсаций, а также все тонкости процедуры оформления. Сказать точно, сколько платят за поднаем сложно – все зависит от региона.

Выплата за поднаем военнослужащим

Право на компенсацию

Материальное пособие, выплачиваемое, когда заключен договор найма-поднайма, является одной из мер содействия. С ее помощью государство помогает офицером, компенсируя часть их расходов на аренду собственной квартиры.

Важно отметить, что буквально осенью прошлого года порядок осуществления выплат был несколько модифицирован. В данный момент все военнослужащие, которые имеют  право на поднайм и получение возмещения, были разделены на несколько групп:

• военнослужащие, отправленные в запас;
• Военнослужащие-контрактники.

Таким образом, право на поднаем жилого помещения есть у тех военнослужащих, кто не имеет в собственности квартиры (считается лишь тот регион, где человек проходит службу в настоящий момент), а также изъявляет при этом собственное желание на подобную возможность. Что касается возмещения расходов по аренде, то причиной для нее становится приказ командующего части, в которой гражданин в настоящее время проходит службу.

Компенсация за поднаем доступна также и уволенным ранее в запас – у них также имеются все основания. Однако есть здесь ограничение: подобные военнослужащие должны были быть поставлены на учет по необходимости в квартире до 2005 года.

Процедура оформления договора

Договор поднайма жилого помещения (с понятием и отличие от обычной аренды мы уже разорались) заключается двумя сторонами. Первой выступает сам служащий, а второй – руководство военной части, в которой он с настоящего времени проходит службу. Основанием для заключения является отсутствие в ведении части требуемой квартиры, которую она должна передать служащему и членам его семьи.

В качестве альтернативы предоставляемому жилью, гражданин может самостоятельно найти квартиру для проживания. В этом случае договор оформляется между ним и владельцем недвижимости. После заключения договора останется обратиться к руководству своей части с рапортом на поднаем жилья.

В бумаге необходимо указать следующую информацию:

• фамилия, имя и отчество подателя заявления;
• дата составления документа;
• прошение о заключении договора поднайма;
• личная подпись.

Для заключения самого договора потребуется собрать ряд документов, к счастью, достаточно короткий:

• паспорт гражданина РФ;
• копия удостоверения военнослужащего;
• копия договора между ним и арендодателем.

После передачи рапорта командованию в комплекте со всеми упомянутыми документами, командующий части должен подготовить приказ о договоре поднайма.  Оформляется он между просителем и самой частью и является главным обоснованием на получение соответствующей компенсации.

Порядок денежных выплат

Как уже говорилось, если военнослужащий собирается получить финансовую компенсацию, то первым делом он должен подать командиру своей части рапорт. В официальной бумаге должны содержаться следующие данные:

• дата и время прибытия гражданина в текущий район для продолжения несения военной службы;
• данные о географическом положении района, в котором была арендована квартира для проживания военнослужащего вместе с семьей;
• точная сумма, которая выплачивается арендодателю ежемесячно;
• указание о заключении договора поднайма жилья военнослужащим.

Вместе с рапортом следует приложить обязательный комплект документов. В него входят следующие бумаги:

• справка о семейном состоянии гражданина (предоставить ее может и сама военная часть);
• копия договора поднайма, в которой среди прочих должна содержаться информация о стоимость аренды и количестве квадратных метров квартиры;
• копия удостоверений личности всех представителей семейства;
• справка, доказывающая факт зачисления в штат воинской части;
• в случае наличия несовершеннолетних детей обязательно прикладывается копия свидетельства о рождении.

За тем, как все бумаги будут в необходимом виде предоставлены, а условия поднайма жилых помещений соблюдены, военнослужащий сможет воспользоваться правом на получение финансовых компенсаций.

Средства компенсации наличными не выдаются. На имя заявителя открывается личный счет, который раз в месяц пополняется на ту или иную сумму. Номера лицевых счетов хранятся в специальном подразделении по контролю и выдаются в момент предоставления в собственность недвижимости.

Если в семье с течением времени рождается ребенок, гражданин, которому сдается жилое помещение в поднаем, должен в обязательном порядке уведомить командование части. Это позволит увеличить размер предоставляемого возмещения. Если размер пособия увеличен не был, это является основанием для обращения в военную прокуратуру или суд.

Порядок выплаты за аренду военнослужащим

Порядок расчета денежной выплаты

Основным критерием, из которого рассчитывается размер денежной компенсации в случае поднайма, является стоимость одного метра квадратного квартиры.

Конкретная стоимость одного квадратного метра жилья устанавливается Министерством социального труда. Этот параметр закрепляется законодательно и индексируется 1-2 раза в год.

Также учитывается и количество человек в семье – если их больше 4, то размер пособия удваивается.

В настоящее время действуют следующие нормативы жилой площади для проходящих военную службу:

• на одного военнослужащего без семьи положено 24 квадратных метра;
• если у него имеется супруга или ребенок, то площадь увеличивается до 36 квадратных метров. Совершеннолетний ребенок или нет – в данном контексте никакого значения не имеет;
• семье из трех человек положено уже 43 квадратных метра;
• если семья состоит из большего количества членов, то площадь квартиры увеличивается на 12 кв. м за каждого человека.

Конкретная сумма компенсации зависит, прежде всего, от региона прохождения службы и варьируется в очень пределах. К примеру, для столицы и Санкт-Петербурга она составляет 15 тысяч рублей, а для прочих городов – 3,5 тысячи рублей. Для меньших населенных пунктов, включая закрытые поселения и военные городки, сумма еще более скромная – всего 2,7 тысячи рублей.

Приведенные выше суммы действительны для старшин, сержантов и моряков.

Современное законодательство, регулирующее все аспекты относительно выдачи материального пособия военнослужащим, подписавшим договор поднайма, сегодня является предметом жарких споров.

Основным моментом разногласий является тот факт, что закон не оговаривает район, в котором военнослужащий может искать себе съемную квартиру, если в ведении воинской части нет собственного жилья. Возмещение затрат должно осуществляться в любом случае.

В результате имеется возможность снять квартиру хоть в самом элитном районе, а государству волей-неволей, но придется компенсировать часть арендной платы.

Последние новости утверждают, что в настоящее время готовятся соответствующие поправки в законопроект, но пока никаких точных сведений не поступало. Более подробная свежая информация на официальном сайте министерства обороны http://mil.ru/dgo/spec/predostavlenie.htm

Сдать жилье в аренду: правильно, легально и без проблем

Сегодня многие люди сдают квартиры, чтобы получить дополнительный доход. Кто-то даже профессионально работают риэлторами по сдаче жилья, кто-то мечтает иметь несколько квартир и сдавать их в аренду, обеспечив себе пассивный доход. Но в реальности сдача жилья может оказаться не таким радужным занятием. Как показывает практика – это довольно опасный и не всегда приятный бизнес. В этой статье расскажу о том, с какими проблемами могут столкнуться собственники сдаваемой квартиры, а так же о том, как их можно избежать.

В большинстве случаев квартиры сдаются нелегально, чтобы обойти необходимость платить налоги за данный вид бизнеса. Но в перспективе такой способ может создать большое количество проблем. Начиная с того, что налоговая может вычислить такого нелегального предпринимателя и заставить платить штраф, заканчивая тем, что у вас нет реальных рычагов воздействия на квартиросъемщиков.

Внимание — налоговая!

В последние годы налоговая служба активно ведет работу в направлении выявления нелегальных способов сдачи жилья в аренду.

Все, кто не отчитывается по своим доходам за сдачу квартиры будут обязаны оплатить штраф в размере 5 % от незадекларированной суммы, кроме того на таких предпринимателей налагаются дополнительный штрафы за неуплату НДФЛ до 40% от суммы и начисленных пени.

«Помочь» в выявлении нелегальных предпринимателей могут ваше же соседи, участковый, сотрудники управляющей компании, да вообще кто угодно. Даже сами арендаторы, с которыми у вас не сложились отношения.

Кстати, нелегальная сделка доставляет немало хлопот арендаторам – они вынуждены скрывать свое пребывание, не отрывать двери, не имеют возможности вызвать полицию, если им мешают соседи, вызвать слесаря из ЖЭКа, так как все это вскроет вашу схему получения дохода. А если вам понадобиться подать в суд на ваших квартирантов, то при отсутствии документов доказать что-либо будет проблематично. Даже, если это удастся сделать, то вам придется заплатить налоги с ходов и соответствующие штрафы и пени.

Согласно действующему законодательству все доходы, полученные при сдаче квартиры, подлежат обязательному декларированию. По итогам года собственники жилых помещений обязаны уплатить налоги с полученной суммы в размере 13%.

Налоговая служба проводит такие проверки постоянно. Особое внимание они уделяют собственникам двух и более квартир и пенсионерам. Инициировать подобную проверку могут по обращению граждан или жалобам соседей и квартиросъемщиков.

Но бывают ситуации, что доход с аренды квартиры является фактически единственным, а уплата налога становиться крайне не выгодным мероприятием.

Как быть в подобной ситуации? Основные вопросы

Когда вы принимаете решение о сдаче собственной квартиры, то должны быть готовы к проверке со стороны налоговой. От этого застраховаться просто невозможно, как мы уже выяснили, инициировать такую проверку может кто угодно и когда угодно.

Что же касается самой проверки, то тут действует правило неприкосновенности жилья, никто не может проникнуть в квартиру без разрешения проживающих в ней лиц.

Максимум, что могут сделать сотрудники инспекции в случае, если им не открыли дверь в квартире, так это вызвать собственника в налоговую службу.

Как можно обезопасить себя от проблем с налоговой инспекцией?

Тут может быть несколько вариантов оформления отношений с вашими квартирантами:

• Сдавать квартиру без заключения договора. Если нет договора, то налоговой просто не за что зацепиться. В этой ситуации все свои договоренности вы согласовываете с квартирантами устно, а деньги за оплату передаете из рук в руки. Доказать, что вы сдавали квартиру и получали деньги, будет просто невозможно. В крайнем случае, можете в налоговой сказать, что в квартире временно проживают ваши родственники или знакомые. Вероятнее всего, на это ваши отношения с налоговой и закончатся, так как у них не будет никаких перспектив что-то с вас взыскать. Но такой случай таит в себе и ряд недостатков. Отсутствие договора снимает ответственность и с вашего квартиранта, которым намеренно или случайно может нанести вред вашему имуществу или квартире в целом. Каким-то образом взыскать с него ущерб у вас тоже не получится.
• Сдавать квартиру по договору безвозмездного проживания. Суть договора понятна из его названия – квартиранты проживают в помещение без какой-либо оплаты. То есть собственник не получает никаких доходов от этой сделки. Естественно, что такой договор может быть заключен только с теми людьми, которым вы доверяете, иначе можете остаться в какой-то момент без денег, которые, кстати, как и в первом случае нужно передавать наличкой без оформления расписок. Иначе с юридической точки зрения такой договор может быть признан фиктивным, со всеми последующими  санкциями.

В некоторых областях и городах нашей страны, где проходит эксперимент по внедрению системы самозанятых, есть возможность снизить налоги за аренду квартиры с 13% до 4%. Это Москва, Калужская и Московская области, Республика Татарстан. Достаточно зарегистрироваться в налоговой как самозанятый.

Какие проблемы могут возникнуть у собственника при сдаче квартиры, кроме необходимости уплачивать налог?

Таких проблем немало, особенно, если вы пытаетесь скрыть доходы от налоговой и не заключаете договор найма:

• Квартиросъемщики перестали платить. Первое время, как правило, все квартиросъемщики исправно вносят деньги за аренду и своевременно уплачивают коммунальные платежи. Но часто бывает, что уже через пару месяцев начинаются просьбы «подождать пару дней до заплаты», потом задержки могут стать более значительными и дойти до месяцев. Для решения этой проблемы достаточно заключить официальный договор найма жилья и взять обеспечительный платеж  за последний месяц проживания. В тексте договора должна быть указана точная дата внесения арендного платежа, и прописана неустойка за каждый день просрочки. Не лишним будет указать и допустимый срок просрочки для того, чтобы иметь убедительные юридически обоснования для выселения жильцов. Это же может относиться и оплате коммунальных услуг. Сумму штрафов можно списывать с обеспечительного платежа, но в этом случае он должен быть восстановлен квартирантами до полного объема.

• Квартиросъемщики просят оформить регистрацию. Если жилье снимается на длительный срок, то вполне вероятно, что жильцы могут попросить оформить регистрацию по месту жительства. Например, для оформления на работу или получения путевок в ближайший садик или школу. Собственники в большинстве случаев не хотят это делать, так как увеличиваются расходы на коммунальные услуги. Решить эту проблему можно выбором вида регистрации. Существует регистрация временная (сроком до 5 лет, которая прекращается автоматически в установленную дату, выдается в форме свидетельства) и постоянная (выдается бессрочно, влияет на размер коммунальных взносов, прекратиться может либо в добровольном порядке, либо в судебном, дает возможность разрешать или отказывать в регистрации в собственности других людей, оформляется в виде штампа в паспорте). Предоставить регистрацию – это право собственника, но не его обязанность. Вы можете сами для себя определить  готовы ли вы это сделать и озвучить решение своим арендаторам до подписания документов на аренду. Помните, что для оформления регистрации необходимо согласие всех собственников.
• Квартиранты имеют детей или находятся в их ожидании. Наличие детей – это прекрасно для любой семьи,  но только не для арендодателей. Дело в том, что при наличии постоянной прописки родители имеют право зарегистрировать ребенка по месту регистрации его родителей без согласия остальных собственников. При этом собственники не могут выселить ребенка до его совершеннолетия, либо пока не будет предоставлено ребенку другое жилье. Все судебные разбирательства по данным вопросам будут проходить под контролем органов опеки и попечительства. Тут решение только одно –отказывать квартирантам с детьми или молодым парам, которые просят регистрацию, если вы не хотите за собственный счет решать чужие проблемы.
• Квартиранты отказывают от оформления письменного договора найма жилого помещения. Обычно не заключать официальный договор выгодно арендодателю, чтобы избежать необходимости уплаты налогов. Но и квартиросъемщик так же могут попросить об этом собственника. Причины могут быть разные – жильцы скрываются от уплаты алиментов или еще чего-то или имеют недобросовестные намерения (не платить, использовать не по назначению, обокрасть или даже тайно продать). В любом случае такое поведение должно насторожить и лучше отказаться от такого варианта, чем нажить себе проблем в будущем.
• Квартира превращается в общежитие. Люди нуждаются в жилье, и из-за желания экономить могут жить в одной квартире по 5-10 человек, особенно это касается трудовых мигрантов и стран ближнего зарубежья. Чем больше жильцов, тем выше вероятность, что квартиру вы получите в ненадлежащем состоянии. Распознать таких людей просто, если они сами обращаются, но чаще всего они обращаются через подставное лицо, которое уже потом пересдает им оформленную квартиру. Вариант решения тут один – в тексте договора прописать конкретное лицо, которое будет отвечать за порчу имущества. Кроме того, обозначьте лица, которые имеют право проживания в данной квартире без права подселения. И укажите штраф, который будет наложен за нарушение данных правил, чем жестче будет штраф, тем меньше вероятность появления в вашей квартире общежития, ну и, конечно, как можно чаще посещайте сданную в аренду квартиру.

Что стоит сделать перед тем, как сдать квартиру в аренду?

Если квартира, которую вы планируете сдавать, находиться  в ипотеке, то внимательно перечитайте договор. В большинстве банков имеются ограничения на сдачу квартиры в аренду, как минимум на это требуется согласие банка.

  За нарушение этого пункта в договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции. Например, банк может потребовать погасить досрочно оставшуюся сумму долга.

Лучше получить письменное согласие банка на сдачу жилья в аренду, которое можно приложить к договору найма квартиры.

Если у квартиры имеются несколько собственников, то потребуется получить письменное разрешение от каждого на сдачу в наем, даже у тех, кто имеет минимальную долю.

В противном случае договор можно легко оспорить и счесть недействительным, а другим собственники могут взыскать с вас причиненные убытки и моральную компенсацию.

Получить согласие собственников можно оформив от каждого из них письменное согласие, идеально, если оно будет еще и нотариально заверено, либо оформить одну нотариальную доверенность на вас, как на представителя, где остальные собственники разрешают вам распоряжаться их долями.

При заселении квартиросъемщиков стоит все-таки заключить договор, так как зафиксированные договоренности и обязательства выгодны для всех сторон сделки. В договоре необходимо четко указать ответственность каждой стороны и их обязательства.

Арендодатель может включить в договор пункт о штрафах за просрочку платежей, ответственность за выполнение мелкого ремонта средствами и силами арендаторов. В любом договоре с арендаторами важно прописывать срок его действия и возможность досрочного расторжения по инициативе собственника.

В договоре должны быть прописаны и ответственные лица, которые проживают в квартире, и будут отвечать за порчу имущества и ущерб квартире, если такое произойдет.

Самым выгодным вариантом является заключение договора на срок менее года, так как контракт короткий, то для вселения по суду достаточно пары пропущенных платежей (против 6 месяцев без оплаты при заключении длительного договора). Кроме того, договоры на срок до 12 месяцев нет необходимости регистрировать в Росреестре.

Кроме того, наличие самого договора отпугнет от вас тех, кто не готов вселяться в квартиру на ваших условиях.

Оплату коммунальных платежей тоже рекомендуется перенести на квартиросъемщиков и зафиксировать это в договоре. Дело в том, что в случае налоговых проверок, коммунальные платежи за квартиру сданную в аренду и оплаченные собственником, могут быть приравнены к доходу, а, следовательно, будут облагаться налогом.

Итоги

Стоить напомнить, что эти способы ухода от уплаты налогов, не могут защитить собственника от ущерба и убытков. Полностью защищенным и уверенным, что все платежи будут выплачены в срок и в полном объеме могут только те, что оформляет официальный договор найма и прописывает в нем все точные суммы, сроки и ответственность сторон.

( 6

Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону?

   Отношения нашего общества и государства традиционно можно характеризовать как не самые простые. Нашему человеку часто нужно объяснять, почему выгоднее поступить «по закону», почему нарушать неправильно и часто слишком дорого.

   В крупных городах, сдача в аренду жилой площади  — неплохая доходная статья круглый год. Приезжают учиться студенты, люди на заработки; кому-то просто нужна отдельная квартира; большим предприятиям нужно жилье для сотрудников – спрос велик.  

   В сельской местности это тоже может быть хорошим заработком, но там, больше сезонным – на лето, многим хочется снять уютный домик где-нибудь на природе: деревенский колорит, свежий воздух влекут потенциальных инвесторов. Соблазн напрямую связаться с арендатором и сдать жилье, конечно, большой, но и риск нажить себе неприятностей тоже немаленький.

Чем грозит незаконная сдача квартиры?

   Противозаконная сдача квадратных метров характерна, прежде всего, отсутствием каких-либо юридических документов. Никто ничего не оформляет, договариваются на словах. Это само по себе опрометчиво.

   Потому что арендатор может оказаться не чистым на руку человеком:

• начнет задерживать оплату – нигде ведь не прописано, в какие сроки нужно платить;
• может не санкционированно уменьшить ежемесячную оплату;
• может вообще пересдать Вашу квартиру третьим лицам;
• может сделать из Вашей квартиры общагу для нелегальных мигрантов.

   В случае с мигрантами вы, как собственник квартиры, станете еще и фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания иностранцев в России.

Арендатор запросто может устроить из вашей квартиры притон: соседи начнут активно жаловаться, обратятся в надзорные органы, там узнают, что вы не регистрировали официально аренду жилья, не платили налогов.

Назначат штраф, налоги за истекший период, пени – получится очень внушительная сумма, выплачивать которую придется вне зависимости от вашего желания, либо вы просто рискуете угодить за решетку.

Это еще мы не взяли во внимание возможную порчу имущества: поломки бытовой техники, мебели, порча отделочных материалов; кража имущества – это отдельная и довольно большая статья убытков, которые некому будет возмещать, иные судебные споры по договору аренды, которые могут возникнуть.

   Не слишком приятные последствия, которые легко предотвращаются путем соблюдения законодательства.

Сдача квадратных метров по закону

   Сдавать жилье в аренду может только ее собственник – тот, на чье имя оформлено свидетельство о регистрации прав собственности. Единственным исключением из этого правила, может быть нотариальная доверенность, где прописано право  физического лица сдавать конкретную жилую площадь внаем.

Если жилец сам пользуется квартирой по договору социального найма, то есть собственник квартиры — государство, то у жильца нет прав сдавать ее в аренду, потому квартира ему не принадлежит.

Если в квартире, помимо собственника, зарегистрированы другие лица, то от них потребуется письменное согласие на сдачу жилья в аренду; если в квартире проживает несовершеннолетние, то такое разрешение потребуется от органов опеки.

   Пренебрежение этими процедурами грозит отказом регистрации договора найма в росреестре. Если договор с большим сроком сдачи в росреестре не зарегистрирован, то для суда он не является доказательством и основанием для разбирательств, соответственно, собственник не сможет обратиться в суд, чтобы выяснить спорные моменты с нанимателем, если такие возникнут.

   Альтернативный вариант законной сдачи жилья – организоваться как индивидуальный предприниматель. ИП будет обязан оплачивать страховые взносы и подавать налоговую декларацию. Еще можно приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник тоже регистрируется как ИП.

Патент действует максимум год. Получение дохода от сдачи квартиры по закону не может считаться прибылью от предпринимательской деятельности. А регистрация ИП нужна только для того, чтобы СНИЗИТЬ налоговое бремя, по сравнению с теми, кто платит налоги как физическое лицо — 13 % (НДФЛ).

   Многие ошибочно полагают, что о сдаче квартиры нужно оповещать местного участкового – это не так. Участковый не имеет никакого отношения к намерению сдать квартиру в наем. Участковый   не может запретить собственнику сдавать жилье или каким-то образом ограничивать его.  Поэтому извещать участкового не требуется.

Где найти квартиросъемщиков?

   Можно обратиться в агентство недвижимости, там вам подберут квартиросъемщика и предоставят некоторые гарантии, но за эти услуги придется заплатить.

Можно найти «клиента» самостоятельно через друзей или объявление, но тогда вам придется самим оценить  добропорядочность вашего арендатора.

В любом случае, контролировать арендаторов нужно, проверять коммунальные платежи, содержание жилья, отзывы соседей.

Как правильно оформить аренду?

ВНИМАНИЕ: помощь в заключении договоров с нашей стороны сейчас идет по выгодной акции — Договор за 1 000 рублей.

   В договоре в обязательном порядке следует указать:

1. собственника;
2. тех, кто собирается проживать в квартире;
3. размер оплаты;
4. сроки оплаты каждый месяц или установить иную периодичность.

    Нужно прописать, состояние передаваемого в аренду имущества, его перечень – это будет акт-приемки квартиры. Важно прописать, как разрешено использовать,  предоставленное в наем, имущество, что  будет считаться порчей, какие  санкции предусмотрены  за поломки.  

   В этом пункте, хорошо предусмотреть обеспечительный платеж, который «заработает» в случае порчи Вашего имущества. Можно указать, что дозволено делать в квартире, например:

• можно ли держать домашних животных или устраивать шумные праздники, приглашать гостей или позволять ночевать кому-то, кто не является арендатором;
• можно ли жить в квартире с детьми и т.д. на усмотрение собственника.

   Чем более подробно вы опишите что можно, а что нельзя в Вашем жилье, тем меньше споров возникнет потом и тем проще доказать свою правоту в суде, при необходимости.

Рекомендуется, также прописать график посещения квартиры ее собственником с целью контроля состояния жилого помещения и аккуратности по части коммунальных платежей.

Правильно составленный и правильно зарегистрированный договор найма является юридическим документом, может приниматься к рассмотрению в судах. Читайте еще советы, как составить договор аренды помещения по ссылке на основной части сайта.

Страхование гражданской ответственности

    Как ни старайся, но полностью отвечать за других людей не получится. Поэтому, когда жилье сдается в аренду, страхование гражданской ответственности может оказаться очень полезным.

Ведь в случае потопа, все вопросы возмещения будут все равно к вам  — вы же собственник.

А если это не соседи, а магазин мехов, под вашей квартирой? Суммы убытков возрастут в разы! Где гарантия, что ваши арендаторы не затопят, не спалят, не причинят иного глобального вреда, не только вашей квартире, но и другим площадям? Стоит подумать.

• Смотрите еще рекомендации по составлению договоров на нашем канале:
•    Пишите вопросы в заявке на сайте и мы разберем их в кротчайший срок, решим проблему, найдем выход из ситуации.
• 

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

Как сдают квартиры в поднаем: безопасность и риски

Договор аренды жилого помещения, заключаемый между физическими лицами – собственником недвижимости и арендатором, называется договором найма. Если арендатором (нанимателем) является юридическое лицо, то такая сделка называется арендой. Часто это практикуется в случае с корпоративной или дипломатической арендой помещений для сотрудников предприятий или посольства. Аренда (субаренда) и наем (поднаем) помещений регламентируются различными статьями ГК РФ.

5 правил для тех, кто снимает квартиру на двоих

Совместная аренда — как ужиться в одной квартире?

Возможность поднайма нужно указывать в договоре найма

Рассмотрим сделку между физическими лицами – договор найма и поднайма.

При изменении личных обстоятельств нанимателя и его желании освободить жилое помещение у собственника (наймодателя) в качестве компенсации за расторжение сделки обычно остается страховой депозит в размере одной месячной арендной платы, которую вносит арендатор при подписании договора найма одновременно с предоплатой за первый или первые месяцы аренды. Если по каким-либо причинам расторгнуть договор невозможно, наниматель может пойти по пути договора поднайма (субаренды).

На рынке элитной недвижимости стороны всегда вносят в договор пункт о поднайме (субаренде), в котором указано, что наниматель не имеет право сдавать квартиру в поднаем без письменного согласия наймодателя. Аренда и наем по закону подразумевают владение и пользование имуществом в течение срока договора, но не распоряжение им.

А сделки с субарендой или поднаймом – это уже распоряжение имуществом, принадлежащим третьему лицу. Дело в том, что изначально у собственников элитной недвижимости есть целый ряд требований к нанимателю, и агентство порой ищет подходящего человека или семью в течение нескольких месяцев, а иногда и до года.

Поэтому вот так просто захотеть и сдать быстро и выгодно квартиру в поднаем вряд ли получится. Задача усложняется, если ваш договор найма сроком более одного года и был зарегистрирован в соответствии с ч. 2 статьи 674 ГК РФ в Росреестре.

Договор поднайма необходимо будет также зарегистрировать, если договор будет сроком более года и вы получили согласие наймодателя на поднаем.

Обезопасить себя в случае поднайма можно тщательной проверкой нанимателя, закреплением в договоре поднайма ограничений по пользованию жилым помещением: допустим, не разрешается курить или содержать в квартире собак или других домашних животных. Часто в договоре указывается список лиц с паспортными данными, которые будут постоянно проживать в данной квартире, даже не являясь по договору нанимателями.

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

На поднаем также нужен необходим договор

Аналогичные положения можно и нужно формализовать в договоре поднайма. Финансовая сторона вопроса также может быть синхронизирована с первоначальным договором.

Если вы как наниматель внесли страховой депозит в определенном размере, то рекомендуется придерживаться аналогичных условий в случае поднайма.

Естественно, в случае поднайма часть ответственности за сохранность внутреннего убранства квартиры остается у нанимателя, который в первую очередь будет отвечать перед наймодателем при передаче квартиры по акту в конце срока найма.

Также известны случаи, когда предприимчивый наниматель берет в наем квартиру без ремонта, отделывает ее за свой счет, а потом сдает в поднайм уже по более высокой цене на длительный срок или чаще на короткий, вплоть до нескольких дней с посуточной оплатой. Такие краткосрочные сделки пользуются популярностью, особенно если квартира находится в центре города, в окружении музеев и театров. Тогда у иностранных туристов есть возможность выбора между дорогостоящей гостиницей и симпатичной квартирой.

Но бывает и по-другому. Например, наниматель арендует квартиру на долгий срок, исправно оплачивает наем, время от времени проживает в квартире или вообще там не проживает, а экспериментирует с посуточной арендой.

Часто это происходит без договоров, просто под честное слово, и порой наниматель зарабатывает вот таким неофициальным способом в несколько раз больше, чем сам платит за квартиру.

Кто знает, у кого больше риск в таком предпринимательстве: у нанимателя или у наймодателя-собственника квартиры.

В случае с дорогой недвижимостью мы рекомендуем страховать квартиру, внутреннюю отделку и мебель обеим сторонам сделки. Например, можно в одной и той же страховой компании собственнику оформить страхование своей недвижимости и одновременно страхование нанимателем своих встречных рисков по нанесению ущерба жилому помещению или элементам интерьера. Тогда и волки сыты и овцы целы.

• jackfrog/Fotolia
• Не пропустите:
• Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта
• Как обманывают квартиросъемщиков
• 5 фактов для тех, кто хочет снять квартиру посуточно
• Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как правильно сдать квартиру в субаренду или поднаем?

Одним из распространенных способов заработка на сдаче квартиры является субаренда или поднаем. В этом случае собственник заключает договор аренды (найма) с посредником, который в дальнейшем сдает квартиру жильцам. В качестве такого посредника может выступать как физическое лицо (тогда заключается договор поднайма), так и организация (используется договор субаренды).

Для собственника жилья главное преимущество субаренды — это экономия времени. Всю работу по поиску и взаимодействию с жильцами, оформлению документов делает посредник (субарендатор). В особенности это актуально для собственников, которые хотят сдавать квартиру в посуточную или краткосрочную аренду.

В то же время необходимо понимать, что ответственность за все, что происходит в квартире, несет собственник. Кроме того, частая смена жильцов повышает износ жилья и будет требовать повышенных расходов на ремонт.

Если вы сдаете квартиру на длительный срок, субаренда нецелесообразна, потому что значительная часть средств будет уходить посреднику. При этом усилия субарендатора будут минимальны. В данном случае гораздо выгоднее заключить договор с жильцом напрямую.

Заключение договора субаренды оправдано, когда речь идет о краткосрочной сдаче квартиры или сдаче сразу нескольких квартир. Если сдача жилья не является вашим основным занятием, постоянное общение и перезаключение документов будет отнимать значительное количество времени и усилий.

Если вы планируете сдать жилье в субаренду, в первую очередь необходимо получить согласие собственника жилья (частного лица, организации или государства). Договоренность должна быть обязательно прописана в договоре с владельцем, иначе подобная деятельность будет незаконной.

Проще всего потенциального жильца найти на профильных сайтах по аренде жилья. В объявлении необязательно указывать, что вы сдаете жилплощадь по договору субаренды/поднайма, однако это даст заинтересовавшимся более полное представление об условиях съема квартиры.

Прежде чем заключать договор, наведите справки о будущих жильцах и постарайтесь собрать о них как можно больше информации. Узнайте, где работает субарендатор/поднаниматель, попросите копию его паспорта, а также убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Договор поднайма заключается на срок не более 5 лет. Если в договоре срок не указан, считается, что договор заключен на 1 год — но не дольше, чем на срок договора найма.

Чтобы заключить договор субаренды/поднайма, вам понадобятся:

• паспорт нанимателя и поднанимателя;
• документ, удостоверяющий личность нанимателя и тех, кто живет с ним, а также поднанимателя (в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей);
• нотариально заверенное согласие всех, кто прописан на сдаваемой жилплощади, а если среди них есть несовершеннолетние — еще и нотариально заверенное согласие их родителей или опекунов.

Договор поднайма заключается в письменной форме на бумажном носителе не менее чем в двух экземплярах (по количеству сторон сделки). В нем надо перечислить всех граждан, которые вселяются на сдаваемую жилплощадь вместе с поднанимателем, а также сумму ежемесячной платы. В остальном договор предполагает свободную форму.

Обсудите с поднанимателем, какие условия вы хотели бы включить в договор. Например, можете прописать право на выселение поднанимателя/субарендатора в случае поступления жалоб от соседей или порчи имущества. Обязательно пропишите, вносит ли временный жилец страховой депозит на случай порчи имущества и какова его величина.

Инструкцию, как правильно сдать квартиру в аренду, читайте в материале «Как правильно сдать квартиру в аренду?»

Да, нужно. Деньги от сдачи жилья в поднаем — это доход, а значит с него необходимо заплатить налоги одним из способов:

• в виде НДФЛ (по ставке 13%);
• покупка патента (подходит только для ИП);
• налог на самозанятость (4%).

Подробнее о том, как платить налог со сдачи квартиры, читайте в нашей инструкции.

Договор субаренды/поднайма можно расторгнуть по соглашению сторон.

Кроме того, он прекращает действие вместе с расторжением договора аренды/найма, то есть если вы перестаете быть основным квартиросъемщиком, вашим жильцам тоже придется съезжать — или подписывать новый договор.

Если речь идет о субаренде (например, вы сдаете апартаменты), то субарендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды на это помещение на тех же условиях, какие были прописаны в расторгнутом договоре аренды, и до конца срока договора субаренды.

Если же договор аренды по тем или иным причинам признан ничтожным, прекращают действовать и заключенные на его основе договоры субаренды.

Похожие правила распространяются и на договор поднайма: он тоже прекращает действовать, как только расторгается договор найма, даже если это происходит досрочно. Правда, в этом случае субарендаторы в более выигрышном положении, чем поднаниматели: у последних нет никаких преимуществ при заключении нового договора.