Каждую 10-ю новостройку в москве сдают не в срок

Novostroy.su: В документации о строительстве новостройки зачастую фигурирует две ключевых даты: срок сдачи дома в эксплуатацию и дата передачи ключей. Чем важны эти параметры для покупателя и для застройщика? И насколько они равноценны юридически?

Роман Корякин, генеральный директор компании «Единый Центр Инвестиций»: По-своему важны обе даты.

Срок ввода в эксплуатацию говорит о том, что дом прошёл госкомиссию и встал на баланс города: получил адрес и замеры по ПИБ.

Если у застройщика срок сдачи, например, четвёртый квартал 2020-го года, то именно до этого момента дом должен пройти госкомиссию. Потом начинается период выдачи ключей, который длится обычно 6-12 месяцев.

Ориентироваться всегда лучше на срок выдачи ключей – это итоговая дата в договоре, которую застройщик не может передвинуть.

В противном случае он нарушит условия договора, а дольщики обратятся в суд. Для застройщиков это крайне невыгодная история: лучше потратить средства на своевременную достройку, чем судиться с дольщиками. Неустойки выплачивать очень дорого, а в стройку всё равно вкладываться придётся.

Госкомиссия же порой задерживается. Например, компания «Лидер Групп» часто проходит госкомиссию позже, чем обещает, и сразу закладывает плюс год на ключи. Застройщик может поставить срок сдачи дома – 4 квартал 2019-го, а срок выдачи ключей – декабрь 2020 года. При этом дом в эксплуатацию введёт во 2-ом квартале 2020-го и до декабря как раз успеет выдать дольщикам ключи.

  • Каждую 10-ю новостройку в Москве сдают не в срок
  • После сдачи дома застройщику выгодно как можно быстрее выдать ключи, чтобы не тащить на себе коммунальные платежи.
  • Когда ключи оказываются у дольщика, все «коммуналки» и платежи переходят ему.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): Срок сдачи дома в эксплуатацию – не самая важная дата. Дольщику достаточно ориентироваться на срок передачи дома участнику долевого строительстве, указанный в ДДУ.

Если он будет нарушен, то дольщик не получит вовремя ключи, не сможет начать ремонт, будет нести непредвиденные расходы на аренду жилья, которое он собирался покинуть и переехать в новое. Застройщик рискует получить иски с требованиями неустоек и компенсаций, а некоторые дольщики могут даже расторгнуть договор долевого участия и потребовать назад деньги.

Сроки ввода дома в эксплуатацию, который фигурирует, в частности, в проектной декларации – это только ориентир для определения даты передачи ключей.

Novostroy.su: Чем грозит застройщику несоблюдение срока сдачи дома, срока передачи ключей? Возможен ли перенос этих дат и на каких основаниях?

Р.К.: Срок сдачи дома застройщик может перенести, а срок передачи ключей – нет. В этом случае застройщику придётся платить неустойки дольщикам. Люди сейчас не глупые: сразу обращаются к юристам и добиваются выплаты неустойки. Отдельный риск – санкции контролирующих органов.

Администрация города может начать изучать целевое использование денежных средств дольщика, выяснять причины, почему не достроили дом, почему истёк срок.

Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» : В случае несоблюдения срока сдачи дома, то есть именно этой первой даты, у застройщика есть возможность этот срок продлить, то есть продлить срок действия разрешения на строительство.

Лаг во времени от разрешения на строительство до передачи ключей обычно составляет от 6 до 9 месяцев, иногда встречается 3 месяца, но меньше застройщики чаще всего не закладывают, так как дома сейчас строятся многоквартирные и сама передача квартир всем дольщикам может занять пару месяцев. Соответственно застройщик может перенести сроки сдачи дома, если не успевает с завершением всех работ или документы на ввод поданы, но разрешение еще не выдано. В любом случае этот период продолжения фактической или юридической стройки нужно закрыть действующим разрешением на строительство.

Что касается переноса срока передачи ключей – это тоже возможно.

Мы все прекрасно понимаем, что если дом не достроен, и застройщику не разрешить переносить сроки по передаче ключей, то чуда не произойдет и дом не будет введен в эксплуатацию от отсутствия выбора по срокам.

Но в случае переноса даты передачи ключей на защиту дольщиков вступает уже 214-ФЗ – у них появляется выбор или расторгнуть договор, или дождаться своей квартиры и предъявить застройщику требование на неустойку.

Потому что дата передачи ключей — это как раз финальная дата передачи объекта согласно договору долевого участия и если застройщик ее переносит, он фактически откладывает срок исполнения своих обязательств по договору, что не остается безнаказанным с точки зрения федерального законодательства.

Каждую 10-ю новостройку в Москве сдают не в срок

Обязательным порядком переноса срока передачи ключей должно быть уведомление от застройщика дольщикам не менее, чем за 2 месяца до первоначальной предполагаемой даты передачи ключей. Направляется оно Почтой России.

По факту уведомления застройщик зачастую также предлагает подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия, корректирующее сроки передачи ключей по этому договору.

Подписывать данное соглашение или нет – личное решение каждого дольщика.

Помимо рассылки уведомлений застройщик обязан поменять информацию о сроках передачи ключей на всех официальных ресурсах – к примеру ДОМ.РФ, ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства) и т.д.

То есть основная разница между этими сроками состоит в том, что первая дата – срок ввода дома в эксплуатацию – это внутренняя дата, относящаяся к стройке и деятельности застройщика, а срок передачи ключей — это дата, которая финализирует взаимоотношения между дольщиком и застройщиком.

Екатерина Ситникова, генеральный директор ООО «Юридический Центр Ситниковой»: Если сроки нарушаются, то застройщик должен будет оплатить покупателю неустойку, а если в судебном порядке, то еще и штраф, моральный вред и юридические и почтовые расходы.

Юлия Соколова, управляющий партнер юридической компании «Соколов и партнеры»: Кстати, подавать требования о взыскании неустойки рекомендуется со второго месяца просрочки, не дожидаясь передачи квартиры, ведь к моменту вручения ключей всем дольщикам, к застройщику могут быть предъявлены требования по неустойке в массовом порядке, и исполнительные листы образуют очередь, реальное получение компенсации будет под вопросом. А пока квартиры продаются, стройка продолжается, вполне возможно первым дольщикам отсудить достойную компенсацию и быстро получить ее, ведь расчетный счет застройщика в этот момент не пустует.

Novostroy.su: Как связан с упомянутыми датами срок разрешения на строительство? Какова ответственность застройщика за его несоблюдение?

Р.К.: Прежде чем строить объект, застройщик получает разрешение на строительство и потом уже рассчитывает, сколько у него вводов в эксплуатацию, сколько времени до выдачи ключей.

Если срок действия разрешения заканчивается, то застройщик может его продлить и перенести сроки сдачи.

В этом случае компании подсовывают дольщикам различные пробники, предлагают скидки на отделки – стараются любыми способами дать дольщикам какую-то бумагу, какие-то акты, дополнительные соглашения, чтобы дольщик не смог обратиться в суд.

Каждую 10-ю новостройку в Москве сдают не в срок

Неопытные люди дают застройщику возможность перенести сроки.

Скажем, 100 человек, не разбирающихся в вопросе, подпишут разрешение, а 5 пойдёт в суд. Застройщику выгоднее выплатить 5 неустоек, чем 100.

Н.К.: Срок действия разрешения на строительство должен быть больше, чем срок ввода в эксплуатацию здания. Если разрешение на строительство стало недействительным еще в ходе строительства, а такое случается часто, то застройщик подает заявление о его продлении, и обычно с одобрением проблем нет.

В то же время при наличии недействующего разрешения на строительство застройщик не может привлекать средства граждан.

Точнее говоря есть вероятность, что Росреестр перестанет регистрировать договоры долевого участия в стройке, где один из ключевых проектных документов не действителен.

Novostroy.su: Нередко на поздних этапах строительства девелоперы пренебрегают внесением изменений в проектную документацию в части переноса даты ввода объекта, аргументируя это тем, что укладываются в срок передачи ключей дольщикам. Насколько такая практика правомерна? Несет ли застройщик ответственность в такой ситуации?

Р.К.: Допустим, я застройщик. Мой срок сдачи – четвёртый квартал 2019-го года, дата выдачи ключей – второй квартал 2020-го. Что я буду делать? Я не ввожу объект в эксплуатацию в четвёртом квартале 2019-го, а делаю это ближе ко второму 2020-го и сразу же отдаю ключи. Мне так выгоднее.

В 90% договоров застройщики указывают, что не несут ответственности за ввод в эксплуатацию.

Порой этот срок задерживается не потому, что застройщик плохой, а потому что администрация города не сразу принимает дом, придирается к мелочам. Например, один застройщик был вынужден перенести срок сдачи, потому что госкомиссия заставила поставить два дополнительных светофора, которые стоят бешеных денег. Поэтому, повторюсь, покупателю важно обращать внимание именно на дату выдачи ключей.

Руслан Соловьёв, руководитель проектов ГК «Инград»: Внесение изменений в проектную декларацию и соблюдение актуальности размещенных данных – обязанность застройщика.

Кроме того, именно он должен разместить проектную декларацию на портале «НАШ.ДОМ.РФ».

Контроль за соблюдением корректности данных осуществляет в том числе и Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Одной из крайних мер за невыполнение застройщиком обязанностей может стать запрет на регистрацию ДДУ.

Добросовестные застройщики выполняют свои обязательства в полном объеме.

Н.К.: Застройщик обязан вносить изменения в проектную декларацию, касающиеся изменения даты ввода дома в эксплуатацию.

При этом если срок передачи объекта дольщику не меняется (что является основным пунктом ДДУ), то заключать дополнительные соглашения с участниками строительства застройщик не должен. Правда, для покупателей перенос срока ввода однозначно должен стать плохим сигналом, потому что снижаются шансы того, что застройщик успеет передать ключи к оговоренной дате.

Каждую 10-ю новостройку в Москве сдают не в срок

Novostroy.su: На какую дату стоит ориентироваться будущему дольщику при приобретении жилья и почему? Может ли покупатель, зная три даты (срок разрешения на строительство, срок ввода в эксплуатацию и срок передачи ключей) предположить дальнейшую судьбу проекта? Можно ли таким образом вычислить потенциальный долгострой?

Р.К.: Можно. Для этого надо внимательно читать договор. Если в нём прописано, что разрешение на строительство заканчивается в 2019-ом году, а дом сдаётся в эксплуатацию только в 2020-ом, то это уже сигнал. Сроки не сходятся, будет продление.

Читайте также:  Все дома Москвы, где запланирован ремонт, нанесли на интернет-карту

Н.К.: Что касается срока ввода дома в эксплуатацию, то его нужно соотнести со сроком передачи квартиры.

Обычно застройщики подстраховываются от невыполнения обязательства по передаче, существенно отдаляя срок ввода и передачи. К примеру, срок ввода – I кв. 2021 года, а срок передачи ключей – III кв. 2021 года.

Чем дольше этот временной промежуток, тем выше застройщик оценивает свои риски не успеть все достроить.

А.К.: Ориентироваться всегда нужно на дату передачи ключей. Зная три даты вообще невозможно предположить судьбу проекта, потому что каждый проект имеет эти три даты. Долгострой предполагает несоблюдение дат, а не разницу между ними.

Единственное, что может помочь вычислить долгострой – факт того, что первоначальные сроки разрешения на строительство закончились несколько лет назад.

И то при условии, что стройка началась именно с первый дат разрешения на строительство, а не под конец его действия. Ведь проекты бывают разные – некоторые застройщики настолько увлекаются улучшением проекта до выхода на площадку, что автоматически выходят на первые строительные работы и первые договоры долевого участия уже с продленным разрешением на строительство.

Задержка сроков сдачи новостроек — карта от портала МосДольщик.рф

Каждую 10-ю новостройку в Москве сдают не в срок

Самый частый риск, с которым сталкиваются дольщики – задержка сроков строительства. В Москве, например, почти каждый третий дом достраивается  позже обещанного. Чтобы интересующиеся новостройками могли максимально просто узнать,  в каких объектах и у каких застройщиков есть такие проблемы, портал МосДольщик.рф  разработал специальный картографический сервис.  На карту от МосДольщик.рф нанесены все новостройки, что возводятся в Москве и где можно заключить договор долевого участия (ДДУ). Те из них, где есть задержки сроков сдачи, отмечены красным, а какие, в которых соблюдают первоначальный  график работ – зеленым.

Далеко не каждый строящийся жилой комплекс на карте обозначен одной точкой.  Если он состоит из нескольких корпусов, каждый дом отмечен отдельно.

  Сделано это совсем не для того, что усложнить пользование картой, а из желания предоставить максимально полную информацию о новостройке. Дело в том, что каждый корпус может строиться и сдаваться по индивидуальному  графику.

У части домов сдача может быть просрочена, а у другой части – нет.  Таким образом, в пределах одного и того же комплекса появятся разные цветовые отметки.

Красным на карте отмечены те дома, которые не успели сдать вовремя, а зеленым – такие, у которых нарушения по срокам нет 

Скажем, в ЖК Sreda, который компания PSN возводит на  Рязанском проспекте, один из корпусов планировался к сдаче не позднее 28 августа 2018 года, но этого не произошло. Поэтому конкретно этот дом на карте от портала  МосДольщик.рф обозначен красным.

  В остальных корпусах того же жилого комплекса сроки сдачи не нарушены (во всяком случае, пока), поэтому они отмечены зеленым.  Аналогичная ситуация, например, и в ЖК «Зиларт», который компания ЛСР строит на месте бывшего завода «ЗиЛ». Один из его корпусов планировали сдать в последний день 2017 года, но не успели.

Он на карте от портала МосДольщик.рф выделен красным, а остальные корпуса пока зеленые.

Всегда ли при несоблюдении сроков сдачи новостройки нарушаются права дольщиков?

Каждую 10-ю новостройку в Москве сдают не в срок

Нет, не всегда.  Дело в том, что у каждого строящегося дома есть как минимум два важных срока.

Если сдачу новостройки задерживают более чем на 6 месяцев, застройщику могут запретить заключать новые ДДУ, а объект признают проблемным

Первый –  срок ввода в эксплуатацию (он же –  срок сдачи), который прописан в проектной декларации дома.

Это момент, к которому строительные работы на объекте должны полностью завершиться, инженерные коммуникации подключены, а контролирующие инстанции выдать заключение о том, что все сделано по нормативам и теперь задние можно использовать для исходно задуманных целей.

  Например, как жилой многоквартирный дом. Именно этот срок используется на карте  порта МосДольщик.рф  для деления  новостроек на «зеленые» и «красные».  Его же в первую очередь отслеживают и регуляторы рынка, например, Москомстройинвест.

Если реальный срок сдачи отодвигается от планируемого более, чем на полгода, застройщику могут запретить заключать новые ДДУ. Задержка сдачи на шесть месяцев означает и то, что объект можно считать проблемным.

Но есть и второй срок – тот, что указывается в договоре долевого участия, который заключает каждый дольщик. Это тот момент, не позже которого дольщика должны пригласить на приемку квартиры в уже построенном доме и выдать ключи.

Права дольщиков считаются нарушенными, если превышен именно этот срок. С этого момента рассчитывается и компенсация, на которую может претендовать дольщик, если квартира ему передана несвоевременно.

  Напомним, что для резидента Российской Федерации она составляет 1/150 ставки рефинансирования от цены ДДУ за каждый день просрочки.

Квартиры передаются дольщикам после того, как новостройка введена в эксплуатацию, то есть, дата сдачи дома всегда предшествует дате получения ключей. Но интервал между этими сроками может быть абсолютно разный, каждый конкретный застройщик его определяет самостоятельно.

Лет десять назад этот промежуток мог составлять полтора-два, а то и три года, потому что после сдачи дома  и до выдачи ключей застройщик был обязан совершить массу юридических и финансовых процедур, связанных с завершением строительства.

Постепенно количество таких процедур власти сократили, а время принятия решений по каждой из них уменьшили настолько, что  застройщики срок приемки квартир дольщиками стали отодвигать от срока сдачи дома на 1-2 месяца, а самые смелые и вовсе ограничивались двумя неделями.

Если застройщик передал квартиры позже срока, обозначенного в ДДУ, за каждый день просрочки дольщикам полагается неустойка

Но одновременно суды стали все строже относиться к искам, связанным с компенсациями за задержку передачи им квартир.  По решению суда выплачивает дольщикам такую компенсацию застройщик. Чтобы минимизировать возможные расходы, застройщики начали перестраховываться и сроки передачи ключей снова стали отодвигать в будущее.

  Как результат – среди всех столичных новостроек,  где продажи открылись летом 2018 года, по меньшей мере у трети моментом приемки квартир в ДДУ  значатся даты, отстоящие от сроков сдачи дома на  1-1,5 года, а то и больше.

  Поэтому даже если момент ввода новостройки в эксплуатацию будет просрочен, скажем,  на 6 месяцев,  вполне может получится так, что ключи будут переданы в правильные сроки.  То есть, права дольщиков нарушены не будут.

Перенос сроков сдачи новостройки: как получить свое?

Каждую 10-ю новостройку в Москве сдают не в срок

Заключая с застройщиком договор, его клиент рассчитывает не только на то, что получит жилье, качество которого будет соответствовать заявленным параметрам, но и на то, что получит квартиру в оговоренные сроки. К сожалению, получить жилье в срок удается далеко не всем дольщикам, и некоторые из них вынуждены нести дополнительные расходы, связанные с тем, что квартира не была передана им вовремя.

Сегодня мы поговорим о том, как поступать дольщику, если застройщик затягивает строительство, а также о том, можно ли обязать застройщика компенсировать понесенные расходы в судебном порядке.

Содержание

Каждую 10-ю новостройку в Москве сдают не в срок

Деятельность застройщиков тесно связана с общей экономической ситуацией, от которой зависит спрос на жилье, а также изменения цен на строительные материалы, транспортные услуги.

В кризисные периоды наблюдается спад спроса, застройщику все труднее продавать свою недвижимость, при падении спроса непросто продавать квартиры по планируемой цене, приходится ее пересматривать и снижать.

При отсутствии дополнительного финансирования (которое, опять-таки, в кризис получить непросто) с завершением строительства могут возникать проблемы, соответственно, сроки возведения недвижимости нарушаются.

В свою очередь, клиент застройщика хочет получить свою квартиру как можно быстрее, так как перенос сроков передачи жилья связан с расходами.

Многие квартиры приобретались в ипотеку, и до момента перехода недвижимости в собственность (оформление залогового обременения в пользу банка) заемщик вынужден оплачивать кредит по более высокой процентной ставке (до 2,5% выше).

Некоторые дольщики не имеют своего жилья и вынуждены продолжать оплачивать съемную квартиру, пока застройщик не передаст готовое жилье.

Формат договора и возможность компенсировать ущерб

Клиенты застройщика никак не могут повлиять на сроки строительства.

Если строительные работы не закончены в срок, указанный в договоре, есть три выхода из ситуации: разорвать договор, дождаться окончания строительства и потребовать возмещение неустойки или же просто согласиться подождать без каких-либо претензий. Очень многое зависит от формата договора, который заключался с застройщиком:

  • Если покупка недвижимости осуществлялась в формате ЖСК (через вступление в жилищно-строительный кооператив)

Из-за коронавируса начали срываться сроки сдачи новостроек

Застройщики начали сдавать дома в эксплуатацию с отставанием от графика. Случаи пока единичны, однако прогнозы неутешительны.

«Задержки по вводу в эксплуатацию уже происходят, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Компании не могут вовремя получить разрешение на ввод, даже имея на руках заключение о соответствии, которое означает, что объект полностью построен, соответствует техническим требованиям и проектной документации».

Дело в том, что график работы различных инстанций изменился, большинство организаций перешли на удаленный режим, однако этот формат несовершенен, и в процессе документооборота возникают задержки, отмечает Литинецкая.

«Мы знаем случаи, когда строительство велось даже с опережением графика, комплекс был возведен вовремя. Проблемы начались, когда проект уже вышел на финишную прямую. Девелопер получил заключение о соответствии и в электронной форме подал заявление на получение разрешения на ввод в эксплуатацию, однако из-за задержек ранее заявленный срок сдачи соблюсти не удалось».

Каждую 10-ю новостройку в Москве сдают не в срок

Какие сегменты недвижимости сильнее пострадают из-за вирусного кризиса

Просрочки провоцирует также заморозка строительства в некоторых регионах и снижение спроса на недвижимость. «В целом средний период отсрочки ввода здания в эксплуатацию по России сейчас составляет 8,4 месяца, — отмечают в «Метриум». — Этот показатель устойчиво нарастает как минимум последние три года.

В апреле 2019 года он составлял 6,4 месяца, в апреле 2018 года — 4,8 месяца, в сентябре 2017 года — 3,4 месяца». Самый высокий в России показатель переноса ввода — в Ингушетии (35,2 месяца), а самый низкий — в Севастополе (менее одного месяца).

Читайте также:  Строительство объектов Urban Group продолжат через 2-3 месяца

В Москве этот показатель составляет 5 месяцев, в Московской области — 11,6 месяцев, в Санкт-Петербурге — 4,7 месяца.

От задержек ввода страдают и сами застройщики — те, кто возводит здания по новым правилам, через эскроу счета. Хранящиеся на таких счетах средства становятся доступны девелоперу лишь при соблюдении одновременно трех условий: дом введен в эксплуатацию, как минимум один из участников долевого строительства получил ключи и оформил право собственности на квартиру.

Вероятнее всего, задержки сдачи объектов будут на 1-2 месяца, если до этого работы велись в плановом режиме, считает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Каждую 10-ю новостройку в Москве сдают не в срок

Ипотека под 6,5% на жилье в новостройках поможет снизить цены на вторичке

«Ряд застройщиков уже заключают дополнительные соглашения с дольщиками о сдвиге сроков в связи с запретом на ведение строительных работ», — добавляет он.

Задержку строек и банкротства участников рынка должны, по мнению Соловьева, в значительной мере предотвратить меры господдержки строительной отрасли.

«Более того, в элитном сегменте я не вижу предпосылок для задержек строительства, наоборот, многие объекты строятся опережающими сроками. Иногда ключи начинают выдаваться дольщикам за полгода до официального ввода объекта», — отмечает Соловьев.

«У нас нет информации о том, что начались просрочки со сдачей домов, — отмечают в НОСТРОЙ. — Но опросы застройщиков показывают, что многие обеспокоены постепенным ростом таких рисков. Некоторые фиксируют отставание от внутренних планов строительства (которые, как правило, составляются с запасом и завершаются минимум за полгода до сдачи домов в эксплуатацию)».

Вставшие стройки: в Москве срывают сроки сдачи жилья

Каждую 10-ю новостройку в Москве сдают не в срок Фото Александра Рюмина / ТАСС Рабочие разъехались, технологические цепочки разрушились, подрядчики ушли с площадок — таковы реалии на многих столичных стройках после месяца «каникул» из-за эпидемии COVID-19. В итоге сроки сдачи десятков объектов срываются на месяцы. Однако в целом несвоевременный ввод жилья в эксплуатацию только вынужденным простоем объяснить нельзя — карантин, в каких-то случаях, может лишь прикрывать управленческие ошибки.

Днем 26 мая веб-камеры проекта «Город на реке» (жилой комплекс «Тушино-2018», 190 000 кв. м) транслировали примечательную картинку. Подъемные краны не двигались, рабочих на площадке не было видно, зато большая толпа людей собралась у КПП. Издание «База» написало, что строители ЖК устроили сходку из-за задержек зарплаты. «Застройщик проекта — ООО «Стадион «Спартак» —  к  стихийному собранию, возникшему 26.05.2020 около 15 часов на территории временного городка рабочих, непосредственно прилегающей к возводимому объекту, отношения не имеет, — сообщила Forbes начальник отдела рекламы и связей с общественностью коммерческой дирекции ООО «Стадион Спартак» Валентина Тюрина. — Собрание  было организованно генподрядчиком ООО «Боэс Констракшн» для решения внутренних организационных вопросов по оплате труда работникам одного из субподрядчиков. Все вопросы и возникшие разногласия были устранены на месте. По нашим данным, в настоящий момент долг по зарплате урегулирован».

«Боэс Констракшн» известен тем, что строил торговый центр «Саларис» для компании Сергея Гордеева и выступала генподрядчиком жилых комплексов группы ПИК: «Оранж-парк», «Левобережный», «Ярославский» и нескольких других.

Сама группа ПИК возводит на аэрополе «Тушино» рядом с «Тушино-2018» свой жилой комплекс Holland Park.

ПИК заключил соглашение о партнерстве с застройщиком всего аэрополя ООО «Стадион Спартак» Леонида Федуна, но к проекту «Тушино-2018» и его генподрядчику отношения не имеет, уверяет пресс-служба компании. Holland Park пока на этапе обустройства фундаментов.

Вынужденный простой в течение месяца мог бы обернуться для девелоперов гарантированными убытками, если бы правительство не освободило застройщиков от выплаты штрафов и неустоек за не сданные вовремя объекты с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021.

По данным Единого ресурса застройщиков, только два из двадцати крупнейших застройщиков вводят свои объекты по графику, без задержек, остальные в той или иной мере от графиков отстают.

Месячный простой в период пандемии не мог не отразиться на графиках сдачи, и дольщики многих жилых домов бьют тревогу.

«Мы скорректировали сроки выдачи ключей по нескольким корпусам, которые должны были сдаваться в 2020 году, — говорит председатель совета директоров, совладелец группы МИЦ Андрей Рябинский.

— Сроки скорректированы в пределах 2-4 месяцев с учетом остановки строительства в период пандемии». Особенно обеспокоены дольщики жилых комплексов «Южное Бунино», «Цветочные Поляны» и «Кленовые Аллеи».

«По ряду корпусов в этих ЖК подрядчик не смог выполнить свои обязательства по строительству, договор с ним был расторгнут, — говорит Рябинский. —  Для обеспечения максимально быстрого выхода на площадку нового подрядчика мы провели внутренний тендер».

По словам бизнесмена, на объект ЖК «Цветочные поляны» уже вышел новый генподрядчик, работы на других жилых комплексах работы возобновятся в первой декаде июня.

С чем связана задержка? «Вынужденная остановка действительно сказалась на всем рынке. Ведь работы останавливались не только на строительной площадке, — объясняет Андрей Рябинский. — Разорвались почти все цепочки обеспечения стройки – рабочая, материальная, техническая, документальная.

Если помните, о разрешении возобновлять строительство мы также узнавали за один-два дня  – это не могло не повлиять на скорость начала работ. В конце концов, люди, строители, разъезжались в разные регионы – их надо было собирать на стройки. Этот процесс невозможно завершить за один день».

По данным пресс-службы ПИК, компания сумела возобновить работы по большинству своих объектов за 8 часов. «Основная трудность — быстро мобилизировать трудовые ресурсы после снятия ограничений.

Если этого не сделать — восстановление объёмов строительства может занять месяцы.

ПИК — вертикально интегрированная компания: большинство производств находятся в контуре группы, а большую часть рабочих составляют жители Московского региона», — заявила пресс-служба.

Однако и у этой компании есть как минимум один проблемный объект. Жилой комплекс «Измайловский лес» достался ПИК от поглощенной ею компании «Мортон». «Мы требуем… Дать разъяснения на каком основании застройщик ООО «РИВЬЕРА ПАРК» умышленно затягивает сроки сдачи объекта, а также на каком основании сроки окончания строительных работ перенесены с 18 мая 2020 г.

на 2 календарных месяца!» — так выглядит только один пункт из открытого письма дольщиков «Измайловского леса» президенту ГК ПИК Сергею Гордееву. Изначально планировалось, что заселение начнется в декабре 2019 года, однако потом сроки многократно переносились.

«Мы также понимаем, что застройщик пострадал от эпидемии коронавируса в 2020 году, но это нисколько не дает вам права переносить сроки окончания строительных работ на июнь-июль месяцы 2020 года», — пишут дольщики. «На завершающем этапе ведутся работы по отделке и пуско-наладочные мероприятия, — ответили на вопрос Forbes в пресс-службе ПИК.

—  Мы общаемся с инициативной группой и предоставляем им всю актуальную информацию о ходе проведения работ и графике заселения».

По данным Единого реестра проблемных объектов, в Москве таких объектов около 150. В этот список входят дома, завершение строительства которых задерживается больше, чем на полгода. «Вторую очередь жилого комплекса «Медовая долина» компании «Баркли» Леонида Казинца обещала сдать во втором квартале 2020 года, сейчас сроки перенесены на 4 квартал 2020.

В апреле там сократили пресс-службу и перевели отдел маркетинга на аутсорсинг. Сдача ЖК «Филатов  луг» от компании «Инград» откладывается как минимум до июля 2020 года из-за судебных тяжб.

  Тех, кто сдают без просрочки, можно пересчитать по пальцам», — говорит адвокат Алексей Бессонов, который помогает дольщикам взыскивать штрафы и неустойки с застройщиков в суде.

Но повлиял ли на это коронавирус? «В целом пока ситуацию рано называть «драматичной», потому что провалы спроса длительностью 1-2 месяца нередко случаются на рынке новостроек с отдельными проектами и застройщики к ним обычно готовы, — говорит управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая.

— Несвоевременный ввод в эксплуатацию домов, к сожалению, остается широкой практикой на рынке. Каждый год только примерно половина домов сдается вовремя. В текущих условиях нельзя исключать, что некоторые девелоперы воспользуются ситуацией и спишут просрочку на ограничительные меры».

«По тем объектам, по которым сдвиги были, они и сейчас продолжаются», — делится своими наблюдениями Алексей Бессонов. 

«Возможно, из-за карантина возник некоторый сбой, но он не критичный,  — согласен управляющий партнер Webster Константин Ковалев. — Стройка живет в состоянии сбоя. Зато карантин может «прикрыть» управленческие ошибки и провалы».

Как отслеживать динамику строительства и почему застройщики сдают жилье позже срока

Подписав ДДУ, дольщика не покидает волнение о том, будет ли его дом сдан вовремя. Несомненно, ФЗ-214 в большой степени защищает права дольщиков, но все же просрочки бывают достаточно часто, особенно учитывая экономическую нестабильность…

Каждую 10-ю новостройку в Москве сдают не в срок

Портал недвижимости SuperRielt расскажет Вам о факторах, которые могут повлиять на сроки сдачи объектов и на что имеет право дольщик в таких случаях.

Половина объектов сдаётся с просрочкой

Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, сроки строительства переносят достаточно часто. По оценкам Романа Лябихова, генерального директора ГК «Атлант», за последние два года порядка 40-50% застройщиков московского региона задерживали сдачу своих проектов. Специалисты «Метриум Групп» озвучивают похожие цифры: сдачу 45% новостроек, которые планировали ввести в 2016 году, перенесли.

Но на сегодняшний день ситуация не критическая. По данным Михаила Викторова, первого заместителя генерального директора «Коалко Девелопмент», с 2000 года доля общей площади законсервированного или приостановленного строительства в общем объеме возводимых домов уменьшилась с 36% до 6-7%.

Как говорит Кирилл Холопик, руководитель аппарата в Национальном объединении застройщиков жилья (НОЗА), в большинстве случаев девелоперы переносят сроки сдачи проектов на 3-6 месяцев.

Эксперт уточняет, что в проектной декларации значится не точная дата ввода объекта, а квартал. По этой причине срок ввода дома кратен 3 месяцам.

Также важно отметить, что закон обязывает застройщика строго соблюдать указанный в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) срок передачи готового жилья дольщику.

Читайте также:  На загородном рынке Подмосковья почти нет новых проектов

Передача квартиры дольщику, как правило, планируется через 3-6 месяцев после ввода новостройки в эксплуатацию, иногда – через год. Холопик отмечает, что в большинстве случаев, перенося сроки ввода проекта, застройщики все же успевают уложиться в запланированные сроки, и дольщики не страдают от просрочек.

Многосоставный срок

Роман Лябихов говорит, что в среднем срок строительства монолитного многоквартирного дома высотностью 17-25 этажей составляет 2-4 года, в зависимости от жилплощади.

На возведение панельного дома уходит 1-1,5 года, если у застройщика не возникает проблем при постановке дома на кадастровый учет, подключении коммуникаций и вводе в эксплуатацию.

Кирилл Холопик утверждает, что современные технологии позволяют построить многоэтажный дом даже менее чем за год.

Роман Лябихов пояснил, из чего состоят сроки строительства и сколько времени отводится на каждый из его этапов. На подготовку площадки для строительных работ в среднем уходит от недели до месяца. Рытье котлована и подготовка к устройству свайного поля, служащего основой для здания, занимают еще 1-3 недели.

Строительство «коробки» здания (каркас здания, внешние и внутренние стены, крыша) длится около года, если этому способствуют климатические условия, поскольку на время сильных морозов монолитные работы приостанавливают.

Если документация в порядке, присоединение к сетям, подведение к новостройке коммуникаций и прокладка инженерных сетей внутри дома занимает от полугода до года. Далее проводится внутренняя отделка и благоустройство придомовой территории, на которое отводится от 3 до 9 месяцев.

Ключи выдают спустя некоторое время после ввода дома в эксплуатацию – как правило, дольщикам нужно подождать до полугода.

Причины задержки сроков

Объективных причин для переноса сроков сдачи дома может быть несколько. Прежде всего, это сложности при подключении коммуникаций.

Роман Лябихов говорит, что иногда на согласование подключения сетей к новостройке уходит несколько лет.

Редко удается угадать, сколько будет длиться этот процесс, на начальном этапе реализации проекта – обычно это становится ясно уже в ходе строительных работ.

Вопрос, связанный с подключением коммуникаций, обычно вызывает больше всего проблем. Лябихов говорит, что трудности с этим время от времени испытывает каждый застройщик.

Если с местными организациями (такими, как водоканал) работать проще, то с глобальными монополиями (электричество, газ) часто приходится крайне сложно.

Эксперт сетует, что результаты предсказать нельзя: например, на согласование с монополистами вопроса выделения газа на газовую котельную в проекте «Лобня Сити» у ГК «Атлант» ушло более трех лет. В итоге согласие было получено, но на это было потрачено много времени.

Кирилл Холопик говорит, что местные власти нередко умышленно препятствуют деятельности застройщиков. Одному из девелоперов, который является членом НОЗА, удалось добиться возбуждения уголовного дела по статье «воспрепятствование предпринимательской деятельности» против такого чиновника.

Все же сейчас сдачу объектов переносят в основном из-за изменения ситуации на строительном рынке. Кирилл Холопик поясняет, что реализация инвестиционных жилых проектов занимает не один год: от принятия решения о покупке земельного участка под строительство до ввода готового здания в эксплуатацию проходит как минимум 3 года, а если это комплексное освоение территории – минимум 5 лет.

Бизнес-планы относительно большинства проектов, которые сдают сейчас, составлялись в 2012-2013 годах или даже ранее, отмечает эксперт. Очевидно, что в этих планах сложно было учесть снижение доходов граждан и, как следствие, падение цен на новостройки.

Соответственно, застройщики задерживают сроки ввода проектов по сравнению с запланированными и опубликованными в проектных декларациях в 2013-2014 годах.

Можно ли отследить сроки

Согласно законодательству о долевом строительстве, у дольщика нет механизмов для эффективного контроля за динамикой строительства.

Но, по словам Кирилла Холопика, некоторыми требованиями законодательства все же можно воспользоваться: к примеру, застройщик обязан каждый месяц обновлять фотоотчет о проведении строительных работ. Оцените, насколько хорошо эти фотографии отражают степень готовности объекта.

Добросовестные девелоперы сами заинтересованы в предоставлении дольщикам полной информации о строительстве, чтобы те не беспокоились.

Также застройщики могут вести видеотрансляцию со стройки. Закон не обязывает устанавливать на объектах камеры, но это условие диктует современный рынок. По информации НОЗА, на сегодняшний день видеокамеры установлены более чем на половине строек.

Часто дольщики не могут «на глаз» определить темпы строительства. Приведем реальный пример. В рамках одной очереди возводятся три корпуса.

Одновременно стартовало строительство двух из них, но в одном уже завершают каркас, а во втором успели построить только два этажа, и на сегодняшний день он уже несколько месяцев как завис.

Согласно ДДУ, квартиры должны передать в феврале следующего года. Дольщица, купившая жилье во втором корпусе, интересуется, есть ли у нее основания для беспокойства.

По словам экспертов, это весьма типичная ситуация. Роман Лябихов говорит, что вероятно застройщик не может одновременно ввести сразу два корпуса из-за низких продаж. Эксперт также говорит, что оба дома могут сдать в срок, но строить их при этом будут не одновременно, а по очереди.

Кирилл Холопик также говорит, что часто застройщик концентрирует средства, поступившие от дольщиков, на завершение одного корпуса, а затем достраивает второй. Причем завершение второго корпуса будет осуществляться с использованием средств от реализации квартир, которые находятся в первом корпусе. Сегодня на момент ввода дома порядка 30% квартир в нем остаются нераспроданными.

Роман Лябихов советует подождать, когда завершат монолитные работы в первом корпусе. Если за этим не последует строительство второго дома без объяснения застройщиком причины задержки, можно рассматривать расторжение ДДУ и поиск квартиры в другом проекте.

Как уточняет Кирилл Холопик, согласно пункту 1 части 1 статьи 9 ФЗ-214, дольщик может предпринимать какие-либо действия, только когда застройщик задержал передачу объекта долевого строительства на два месяца. То есть дольщик должен дождаться просрочки, а лишь потом требовать расторжения ДДУ и возврата денег.

До этого времени можно расторгнуть ДДУ в судебном порядке, но, согласно пункту 1 части 1.

1 статьи 9 ФЗ-214, для этого должны сочетаться два условия: строительство должно быть приостановлено, а также должны быть очевидные обстоятельства, ввиду которых застройщик не сможет передать дольщику жилье в срок, предусмотренный ДДУ.

Но дольщику вряд ли удастся доказать в суде, что такие обстоятельства есть, так как суд требует фактов, подтвержденных документально. В качестве такого факта можно предоставить акт проверки органа контроля.

С начала текущего года в законодательстве появилось такое понятие, как «график строительства», который застройщик должен указывать в проектной декларации. За соблюдением этого графика следит орган контроля.

Таким образом, если орган контроля зафиксировал приостановку строительства, а вдобавок застройщик нарушает график строительства, у дольщика появляются основания для расторжения ДДУ в судебном порядке.

Но, как пояснил Минстрой, застройщики должны заполнять новую форму проектной декларации, где указывается график строительства, только для проектов, в отношении которых привлечение средств дольщиков началось в этом году.

Отсюда можно сделать вывод, что отследить график строительства можно по фотографиям, которые застройщик публикует на сайте проекта. Однако до того, как сдача объекта просрочена, доказать что-либо в суде крайне сложно. Поэтому покупка жилья на раннем этапе строительства – это всегда риск для дольщика, поскольку задерживают сдачу проектов даже надежные девелоперы.

Застройщик нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию: что делать дольщику?

Ситуации, когда застройщик нарушает срок строительства дома и не сдает дом в эксплуатацию вовремя, к сожалению, стали повсеместной практикой.

Задержка срока сдачи дома срывает планы дольщика по переселению со съемного или меньшего по площади жилья и к тому же является серьезным стрессом даже для самого опытного инвестора.

Когда сроки сдачи дома затянуты, у дольщика возникает несколько вопросов: что делать в данной ситуации? как компенсировать потерянное время и понесенные убытки?

Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику при просрочке строительства право взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за днем окончания срока передачи по ДДУ. 

Кроме того, если строительство дома затянуто более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств.

Однако важно учитывать, что закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства только в случае нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры (иного объекта строительства), подобная ответственность не предусмотрена при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию. 

Важно: Обратите внимание на сроки исполнения застройщиком своих обязательств в договоре долевого участия. В ДДУ указывается два срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Только в случае нарушения второго срока дольщик вправе взыскать неустойку за срыв сроков строительства, а при нарушении его более чем на 2 месяца — расторгнуть ДДУ.   

В договорах долевого участия срок сдачи в эксплуатацию выделен жирным шрифтом и , как правило, определен датой:

    «Застройщик обязан обеспечить строительство дома в срок не позднее  31.12.2016 года»

или кварталом:

    «Срок сдачи дома в эксплуатацию — 3 квартал 2017 года»

Поэтому дольщики, строя свои планы на вселение в новую квартиру, ориентируются на этот срок. А далее в ДДУ указывается без выделения срок передачи квартиры (машино-места, апартаментов и т.д.), при этом именно его дольщик должен принимать в расчет при оценки просрочки строительства. Данный срок, как правило, определяется количеством дней после ввода дома в эксплуатацию:

    “передать объект долевого строительства в течение 90 дней с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию”

В этом случае необходимо прибавить указанное количество дней к последнему дню срока сдачи в эксплуатацию (если же разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ранее указанного срока ввода в эксплуатацию, то прибавляем дни к дате получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *