Комитетом по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга (ККИ) совместно с подведомственным учреждением СПб ГКУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (ЦПЭИГИ) за минувший четверг освобождены шесть городских помещений.
Объекты нежилого фонда незаконно использовались под размещение сауны, бара, офиса, магазинов. Ранее всем пользователям незаконно занятых помещений были выданы уведомления о необходимости их добровольного освобождения, однако, в установленные сроки объекты нежилого фонда освобождены не были либо были освобождены частично.
На проспекте Ударников помещение площадью около 85 кв. м незаконно использовалось под размещение сауны. Договор аренды с организацией на размещение центра отдыха по решению Арбитражного суда был расторгнут. Однако, пользователь продолжил использовать помещение в коммерческих целях.
Самовольное размещение бара было выявлено сотрудниками ККИ в ходе обследования помещения, расположенного на цокольном этаже дома, являющегося объектом культурного наследия «Дом С.И. Крундышева» на улице Рубинштейна. В начале прошлого года договор на аренду помещения площадью более 90 кв. м был расторгнут, но освобождать его добровольно пользователь не стал.
Офис и склад были самовольно размещены в помещении дома-памятника (Дом А. Рожнова) на Гражданской улице. Объект нежилого фонда площадью более 50 кв. м не передавался городом в аренду и использовался незаконно. При этом в помещении выполнены многочисленные несогласованные перепланировки, частично изменена и сама конфигурация объекта.
В отсутствие правовых оснований на площади более 100 кв. м размещался магазин одежды и обуви на улице Декабристов. Помещение расположено на первом этаже многоквартирного жилого дома и является свободным от прав третьих лиц. Требование освободить городское помещение добровольно индивидуальный предприниматель исполнил частично, оставив после себя мусор и элементы мебели.
Объект нежилого фонда площадью более 120 кв. м незаконно использовался под размещение комиссионного магазина на улице Маяковского. Договор аренды помещения с компанией расторгнут в марте прошлого года, однако объект нежилого фонда продолжал использоваться в отсутствие правоустанавливающих документов.
Помещение площадью более 20 кв. м использовалось под жилые цели на 3-й Советской улице. В начале прошлого года договор аренды с индивидуальным предпринимателем был расторгнут, помещение использовалось в отсутствие правовых оснований.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Обследование начнётся с нежилого фонда на территории квартала, ограниченного Гороховой ул., Дворцовой набережной, набережной реки Фонтанки, рассказал «ДП» генеральный директор Фонда имущества ПетербургаСтанислав Гармаш. Количество объектов, подлежащих осмотру на первом этапе, — порядка 1000. Работы начнутся со стороны Невы, с Гороховой улицы.
«Сотрудники фонда “ногами” обходят все объекты, которые, по данным различных баз данных, сейчас не используются. Мы оцениваем текущее состояние помещений, инженерную обеспеченность, факт использования или неиспользования, наличие входов, окон, перепланировок и т. п.
Всё это фиксируем, делаем фотографии и составляем акты по каждому помещению, — рассказывает Станислав Гармаш. — Все эти документы передаются в рабочую группу комитета имущественных отношений, которая решает: отнести ли площади к общедомовому имуществу и передать на баланс управляющей компании, приватизировать, сдать в аренду или использовать для нужд города.
Окончательные решения о вовлечении в коммерческий оборот принимаются на городской комиссии по распоряжению имуществом».
Исходя из показателей, полученных по итогам аналогичной инвентаризации в Адмиралтейском районе, на торги в собственность и в аренду в 2021–2022 годах может быть выставлено более 330 тыс. м2, полагает Станислав Гармаш. Бюджетный эффект от реализации может превысить 24 млрд рублей.
Имя им легион
Всего КИО поручил проверить в Центральном районе около 24 тыс. нежилых помещений общей площадью 6,5 млн м2. Исходя из опыта по Адмиралтейскому району, обследовать предстоит не более 11 тыс. объектов (2,2 млн м2).
Остальное — это частная или федеральная собственность либо общедомовое имущество. Завершить «полевые» обследования, подготовить акты и представить материалы в комитет фонд планирует до конца года.
На оформление документов, включая регистрацию прав, подготовку распоряжений, оценку недвижимости и проведение конкурсных процедур, уходит от нескольких месяцев до полугода и более.
В Адмиралтейском районе из 7900 объектов общей площадью почти 1 млн м2 обследовать предполагалось 3900 (340,3 тыс. м2). По данным на конец первой декады октября, осмотрено 2670 (226,5 тыс. м2).
По остальным идёт уточнение имущественно–правового статуса, организация доступа в помещения и повторного выхода. На рабочих группах уже рассмотрено 1382 объекта. Для вовлечения в коммерческий оборот на данный момент отобрано 269 помещений общей площадью 22,8 тыс.
м2, из которых планируется сдать в аренду 33 объекта, приватизировать — 236.
С учётом дообследования подлежит рассмотрению на рабочей группе порядка 1630 помещений суммарной площадью более 140 тыс. м2. После издания распоряжений в общей сложности на торги в Адмиралтейском районе может быть выставлено порядка 40 тыс. м2 в продажу и около 7 тыс. м2 — в аренду. Часть объектов уже продана, однако основной объём ещё не выведен на рынок, говорят в фонде.
Много добра
Среди инвестиционно привлекательных, прошедших рабочую группу и предположительно подлежащих приватизации, отмечают 13 помещений (8140 м2) на Измайловском пр.
, 2 (региональный памятник, казармы лейб–гвардии Измайловского полка), три объекта (233 м2) на Московском пр., 20, и др. Кроме того, планируется к продаже 25 помещений (1075 м2) в разных домах на Садовой ул.
, 13 помещений (754,9 м2) на наб. реки Фонтанки и др.
По результатам заседаний комиссии в сентябре готовятся распоряжения по торгово–офисным площадям на Рузовской ул., 11; Садовой ул., 96; Малодетскосельском пр., 29.
Исходя из показателей по проведённым торгам в 2020 году (средняя цена продажи — 80 тыс. руб. / м2; аренды — 1000 руб.
/ м2 в месяц), доход казны по результатам обследования Адмиралтейского района может составить 3,7 млрд рублей (с учётом доходов от десятилетней аренды).
В 6,5 раза больше
«Адмиралтейский и Центральный районы в целом похожи, хотя на территории Адмиралтейского заметно больше промышленных объектов. В целом это старый фонд, где нежилые помещения либо принадлежат, либо когда–либо принадлежали городу.
При этом площади объектов нежилого фонда в Центральном районе, подлежащие обследованию, в 6,5 раза превосходят площади осмотренных в Адмиралтейском. Мы ожидаем, что коэффициент “полезных” с точки зрения вовлечения в коммерческий оборот площадей в Центральном будет соответственным.
Эти же пропорции мы закладываем и в будущие модели по Василеостровскому и Петроградскому районам, которые будем обследовать вслед за ними. В “спальниках”, конечно, будет иначе», — говорит Станислав Гармаш.
По словам сотрудников фонда, в расчётах учтено также и то, что часть выявленных площадей может уйти под социальные нужды или размещение структур органов власти — пустующие объекты часто привлекают внимание чиновников после того, как по ним начинают собирать документы для торгов или целевой передачи инвесторам, хотя до этого они могут стоять заброшенными десятилетиями. Например, после того как фонд был назначен оператором развития территории завода «Красный треугольник» на Обводном канале, появились предложения по передаче части площадей для тематического парка пива и проекта по созданию ресторанного комплекса.
Нерачительный город
Смольный не в первый раз предпринимает попытку инвентаризации своей собственности — чиновники при разных губернаторах публично заявляли, что город нельзя назвать рачительным хозяином.
Часть объектов стояла без должного присмотра, что вело к ухудшению состояния и самозахватам.
Другие сдавались по ставкам ниже рыночных, включая льготную аренду, а затем пересдавались в субаренду по уже более актуальным ценам.
Так, в городе давно и вполне успешно существует бизнес по пересдаче казённой недвижимости, пресечь который пытались запретами на субаренду и контролем за функциональным использованием, однако безуспешно.
Отдельный его вид — пересдача городских объектов недобросовестными арендаторами, которые, пользуясь длительностью процедуры расторжения, часто не оплачивают договоры с городом, при этом исправно получая деньги от субарендаторов.
Последние, кстати, в таких ситуациях являются главными пострадавшими, поскольку вкладываются в объекты, не подозревая об угрозе выселения. Так, в мае 2018 года с Невского пр.
, 19, был выселен магазин сети «Л’Этуаль». С тех пор помещение в премиальной локации пустует.
Одна из причин — незаконно проведённая ретейлером перепланировка, без согласования которой никакие документы не пройдут регистрацию в Росреестре.
Провести работы за свой счёт, повысив привлекательность помещения и получив арендатора, город не собрался. По данным «ДП», к нему уже присматриваются желающие получить недвижимость целевым образом — субъекты малого и среднего бизнеса, у которых есть возможность арендовать городские «стены» по преференции, и социальные и благотворительные учреждения.
«При наличии политической воли поднять доходы от аренды и продажи городского имущества можно в разы, однако для этого нужно проводить планомерную работу и противостоять большому количеству чиновников, которые целенаправленно или от банального нежелания не предпринимают никаких действий. Спрос на недвижимость есть всегда, особенно в таких локациях, как Невский проспект. Сейчас она пустует и приносит доход не городу, а отдельным особо предприимчивым предпринимателям», — говорит один из сотрудников имущественного блока Смольного.
Не с первого раза
Первый подход к инвентаризации сделали ещё при Валентине Матвиенко, правда, тогда в фокусе были отдельно стоящие здания. Итогом её стало вовлечение в оборот ряда полуразрушенных домов и приведение их в порядок.
При Георгии Полтавченко власти не были заинтересованы в продаже или сдаче в аренду недвижимости, видя в этом угрозу интересам казны, которая хоть и получала доходы от эксплуатации и приватизации, но лишалась прав на недвижимость.
В прошлом году КИО заявил о необходимости подготовки концепции управления городским имуществом, составляющей которой была масштабная инвентаризация. Сама концепция затерялась в недрах Смольного, однако запущенная в начале года инвентаризация всё ещё актуальна.
Инвентаризацию можно только приветствовать — казна пополнится доходами от недвижимости, которую не учли или которая не вовлечена в оборот. Система управления городской недвижимостью, выстроенная еще в 1990–е годы, соответствовала тем экономическим реалиям и возможностям, которые были у власти.
С тех пор она очень сильно формализовалась. Этот подход снижает коррупционные риски, но для управления недвижимостью, особенно небольшими площадями, громоздкая система неэффективна. В том числе поэтому государство в 2005–2006–м взяло курс на то, чтобы распродать такие активы.
Но случилось несколько кризисов, а затем реформа комитета — старую систему уничтожили, а новую не создали. Сейчас толком ничего не продаётся, а управление оставляет желать лучшего. По нынешним временам все небольшие помещения разумно было бы продать, потому что управлять ими — только наращивать госаппарат.
Большие объекты нужно вовлекать в оборот через другие схемы. Например, рассмотреть менее прибыльные с точки зрения непосредственно доходов от недвижимости варианты — бизнес–инкубаторы, вложения в которые вернутся в бюджет налогами.
Если говорить глобально, то государству уже давно пора взять на себя функцию девелопера, занявшись новым строительством и развитием депрессивных территорий, таких как серый пояс.
Сергей Игонин
управляющий партнёр холдинга «Айби Групп»
Ставки между городскими и частными помещениями не сильно отличаются, разница в среднем может составлять 20–30%. Около 10 лет назад город проводил инвентаризацию и оценку недвижимости, уже тогда ставки на его помещения были максимально приближены к рынку.
Учитывая механизм индексирования, думаю, и сейчас они не сильно отстают от рынка. Основной интерес городских помещений в том, что арендаторы имеют преимущественное право выкупа.
Однако стоимость таких объектов достаточно высокая, единственный плюс — рассрочка под небольшой процент.
Анна Лапченко
руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg
Объекты в Центральном районе всегда привлекательны для инвесторов. Другой вопрос — в каком состоянии они находятся и какие по ним есть обязательства перед государством.
Окупить объект, который охраняется КГИОП и по какой–то причине находится в ужасном состоянии, практически невозможно.
Для крупных инвесторов предпочтительны здания целиком, а стрит–ретейл традиционно интересен малым инвесторам, и из–за пандемии во многих хороших локациях сейчас можно найти свободное помещение. Это явление краткосрочное — довольно быстро они вновь заполнятся.
Ольга Шарыгина
вице-президент Becar Asset Management
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Надо брать? Город предлагает бизнесу более 1600 помещений в аренду. «Фонтанка» искала подводные камни
«Россети Ленэнерго»: В дома на юге Петербурга вернули светВ Петербурге пройдёт фестиваль, посвящённый «играм в искусство»Спецслужбы США и Великобритании обвиняют ГРУ в сотнях кибератакНа юге Петербурга полтора десятка домов остались без электричестваВ Приморском районе вырос третий Лахта Центр.
Его заселили насекомыеПожар в жилом доме на Васильевском острове локализован«Джетлаг» Михаила и Лили Идовых: нормальные люди в нормальном киноЛукашенко делает Белоруссию страной «вакцинного туризма»900 тысяч жителей Петербурга теперь живут с прививкой от коронавирусаСовфед предложил давать инвалидность переболевшим ковидомНа доме Алексея Балабанова появилась неофициальная мемориальная доскаTikTok увеличит продолжительность видео в три разаКомздрав: Петербург достигнет коллективного иммунитета через 120 днейСкончалась драматург Ксения ДрагунскаяВ испанской Гранаде второй день горят склады с хамономВышел трейлер фильма «Золушка» с «гендерно-нейтральной» феей-крестнойПредыдущие новостиАрхив материалов
В разгар коронавируса у большинства предпринимателей самым острым стал вопрос аренды. По итогам карантина на рынке стало наблюдаться великое переселение — все ищут, где снять подешевле, и вариант с арендой городской площади стал особо актуальным.
фото: Михаил ОгневПоделиться
На видеоконференции проекта «Покупай у своих» 18 сентября петербургские предприниматели встретились с представителями комитета имущественных отношений, Петербургской сбытовой компании и Водоканала и выяснили, на какие льготы по аренде городской недвижимости может рассчитывать малый бизнес, как найти и как получить нужное помещение, как заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и какие факторы следует учесть арендатору.
Комитет имущественных отношений Петербурга предлагает сейчас на льготных условиях более 1600 помещений. В списке можно найти много интересных локаций: и в центре города, и недалеко от станций метрополитена.
На видеоконференции, организованной в рамках проекта «Покупай у своих», «Фонтанка» собрала петербургских бизнесменов, как арендаторов государственной собственности, так и тех, кто пока только рассматривает такой вариант.
Насколько выгодно
Самый главный вопрос — насколько дешевле будет обходиться аренда государственной собственности по сравнению с коммерческой.
«Есть методика арендной платы, которая учитывает множественные обстоятельства: в одном доме вход с улицы и со двора — это будут две совершенно разные ставки, — объясняет Наталья Барбарова, начальник управления по распоряжению объектами нежилого фонда Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга. — Влияет этаж, состояние, отдельный вход или общий. Ближе к Невскому — это точно больше 10 тыс. руб. за кв. м в год. Те помещения, которые предоставляются льготным категориям, не должны превышать в этом году 7 300 руб. за 1 кв. м в год».
К примеру, один из последних объектов, предложенных городом малым и средним предпринимателям в аренду, — 58 кв. м в высоком цоколе на Ординарной улице примерно за 40 тысяч рублей в месяц, то есть примерно по 700 рублей за квадрат. Аналогичные помещения в коммерческую аренду, судя по сайтам объявлений, по соседству дешевле 1200–1400 рублей за кв. м не найти.
Или 48 кв. м в мансарде на углу Садовой и Вознесенского — 585 рублей за метр. В этом же здании и тоже под самой крышей, но у частника, — уже 900 рублей. Если уезжать из центра на окраины, можно арендовать 210 метров под хостел на «Звездной» по 540 рублей в месяц за кв. м или 114 метров под магазин у «Ломоносовской» — уже по 900, но совсем близко к метро.
Однако есть и ложка дегтя. Во-первых, с коммерческим арендатором можно торговаться, и цена с большой долей вероятности может уйти ниже, чем на ценнике. В случае с городской недвижимостью зачастую приходится торговаться — на повышение.
Кроме того, после того, как вы сделаете ремонт за свой счет, чиновники, скорее всего, повысят вам арендную ставку. Пилюлю подсластят: затраты на ремонт будут зачислены в счет арендной платы. Еще из плюсов — долгосрочный, как правило, десятилетний срок аренды у города. То есть вкладываться в ремонт «интереснее».
Также нужно понимать, что когда ты получил помещение у частного собственника, ставка аренды фиксированная, и все проблемы с инфраструктурой решает, как правило, он сам.
Помещение от города может быть несколько дешевле, но нужно самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и платить за воду и свет, нужно заключить договор страхования. То есть ставка не является окончательной по затратам арендатора на помещение.
Кроме того, большинство помещений требует проведения каких-то ремонтных работ — иногда значительных, а не косметических.
Еще из минусов — платить аренду придется сразу же — платежи начинаются с подписания акта приемки-передачи. Никаких арендных каникул на время ремонта.
Единственное, на что можно рассчитывать в разговоре с чиновниками — если после заключения договора аренды оказалось, что предстоит много работы с ПСК или Водоканалом, и начать работу в ближайшее время предпринимателю не удастся из-за этого, новому арендатору дается время на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Казалось бы, получить отсрочку и освобождение от арендной платы в разгар коронавируса у государства должно было быть гораздо проще, чем при аренде коммерческой собственности.
«На сегодняшний день, если организация имеет право на отсрочку и освобождение, конечно же, она их получает», — говорит Барбарова. Но и здесь могут возникнуть сложности.
Например, Натали Горбачёвой, владелице безглютеновой кофейни-кондитерской, не удалось получить освобождение от арендной платы потому, что коды ОКВЭД, по которым она работает, являются дополнительными, а не основными.
Натали выкупила компанию, у которой раньше брала в субаренду городское помещение. Основной код ОКВЭД этой фирмы — «консультация по вопросам недвижимости».
«Но и по нашей компании, которая занимается производством заказных тортов, получен отказ в силу того, что код звучит как «производство и продажа», то есть общепит является вторым-третьим кодом ОКВЭД, а не основным», — рассказала Горбачева.
Несмотря на то, что Натали «по наследству» достались сложности с Петербургской сбытовой компанией, помещение предпринимателя полностью устраивает, в декабре будет 2 года работы кофейни, и Горбачева планирует это место выкупить.
Как получить
Тем не менее, выгоды аренды у города очевидны. Не случайно договор съема объекта в удачном месте сам по себе может являться товаром и продаваться от одного коммерсанта к другому. Так что есть смысл изучить, как можно получить заветные квадратные метры.
Основной способ получения помещения в аренду у государства — это участие в торгах. Они регулируются ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006 N 135-ФЗО. На сайте СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», на сайте Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, на электронной площадке lot-online.
ru, на сайте торгов Российской Федерации публикуются списки объектов, которые сдаются в аренду. Там есть вся информация — ставка арендной платы, фотографии, сведения о том, с кем связаться, чтобы посмотреть объект, и как участвовать в торгах.
С января по сегодняшний день на аукционах были разыграны более чем 200 объектов, а новые поручения по подготовке и на аренду, и на продажу помещений даются ежедневно.
Если интересующего помещения нет в перечне, можно написать письмо в комитет с просьбой инициировать проведение аукциона на право заключение договора аренды или на выкуп помещения.
По словам Натальи Барбаровой, если в отношении помещения еще не поступило другой заявки, то в 99% случаев город выставит этот объект на аукцион.
За минувший год, к примеру, было около 30 таких обращений, и практически все увенчались успехом для предпринимателей.
Для организаций со специфическими требованиями к арендуемому помещению, таких, например, как пансионат для пожилых людей, есть услуга подбора объекта. Можно написать заявление с указанием важных характеристик, но нет гарантии, что это заявление будет удовлетворено.
«Часто ищут производственные площадки, чего практически нет, а социально-ориентированные организации ищут помещения под театры, где им нужны залы, под спортивные центры, где тоже нужны залы, определенное количество душевых, туалетов, — рассказывает Барбарова. — Такие помещения найти действительно проблематично.
Большинство наших помещений — это помещения в многоквартирных домах».
Не каждому предпринимателю, участвующему в аукционе, удается заключить выгодную сделку. У Александра Первушина, владельца магазина автозапчастей, в ходе торгов цена на объект в Приморском районе повысилась до 1 000 рублей за кв. м, что явно не дешевле аренды коммерческих помещений, где средняя ставка 800–1000 руб за кв. м.
«Когда мы проводим аукционы, не обязательно он должен состояться с повышением ставки. Если есть один претендент и он правильно оформил все документы, то аукцион может быть признан несостоявшимся, и договор заключается по начальной ставке, и таких случаев тоже достаточное количество», — объясняет Барбарова.
С другой стороны, есть фирмы, которые специализируются на нечестном участии в торгах: если претендент на помещение не заплатит такой конторе энную сумму, мошенники перебивают ставку на аукционе.
«Отрицать, что такие случаи были я, конечно, не буду, — сообщила Наталья Барбарова. — Особенно это было раньше, когда аукционы были очные. В настоящее время мы перевели все аукционы в электронную форму.
Сейчас это проводит электронная площадка, то есть заявители нигде не встречаются, документы подаются в электронном виде, аукцион проводится в электронном виде.
И сейчас мы близимся к тому, что и договор тоже будет заключаться в электронном виде.»
Субъектам малого и среднего бизнеса полагаются особые условия аренды — преференции, а те, кто занимается социально-значимыми видами деятельности, могут вообще добиться целевого предоставления помещения со скидками до 99%.На сайте КИО размещены административные регламенты, № 156-р — для целевого предоставления помещения и № 45-р для получения преференций.
Комплекты документов примерно одинаковые, только для получения преференции чуть-чуть посложнее, чуть-чуть побольше документов. Комитет рассматривает заявление, передает в Федеральную антимонопольную службу, если она согласовывает, заключается договор аренды.
«Больше всего вопросов вызывает получение помещения по преференциям. Основной способ — это аукционы. Поэтому, когда мы или антимонопольная служба отказывает, нужно понимать, что отказ получен только в соответствии с административным регламентом, а не по субъективным причинам, — говорит Барбарова. — Часто это вызывает жалобы со стороны потенциальных арендаторов.
Основания для отказов предусмотрены в регламенте — это, например, наличие задолженности по арендной плате по другим договорам, или в отношении объекта уже заключен договор аренды и т.д.
Но если вид деятельности не тот, мы не отказываем, мы направляем в антимонопольную службу и они, руководствуясь своими нормативными актами об ограничении конкуренции, принимают решение».
Когда срок действия договора аренды помещения, полученного по преференции, заканчивается, нужно снова собирать комплект документов и снова проходить процедуру согласования в ФАС.
На сайте КИО в отдельный раздел выделен фонд социально-ориентированых объектов. Это помещения, которые предоставляются общественным и некоммерческим организациям с применением льгот по арендной плате. В статье 5 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149–51 льготные категории и коэффициенты арендной платы представлены в виде таблицы.
К примеру, для детских спортивных секций скидка — 60%. Есть и совершенно неожиданные получатели скидок по аренде: «Субъекты малого и среднего предпринимательства, осуществляющие деятельность по организации креативной деятельности». Если удастся убедить чиновников, что вы именно что креативная организация, вам положена скидка в 99%.
Раньше льготы полагались и образовательным учреждениям, и даже парикмахерским, но теперь перечень льготников сильно сократился. Важное правило — не менее 70% арендуемой площади должно быть отдано именно под заявленный вид деятельности.
Если придет проверка и обнаружит, что вы вместо того, чтобы учить детей каратэ, готовите шаверму, арендную ставку вам пересчитают и потребуют заплатить по новой цене.
Сниженную арендную ставку можно получить только на помещения из специального фонда. Сейчас в нем около 4 тысяч объектов. Почти все занято, но если поискать, можно подобрать что-то подходящее: есть помещения и на Гороховой, и в Купчино, и на улице Савушкина.
Мария Головченко, исполнительный директор организации, которая обучает детей от 3 до 14 лет инженерному творчеству и конструированию, поинтересовалась, на какие льготы может рассчитывать ее фирма.
«Если мы говорим о некоммерческой организации, созданной с целью образования, то есть возможность получения помещения из фонда социально-значимых объектов с применением льгот по арендной плате, — объяснила Наталья Барбарова. — Если это коммерческая организация с лицензией на проведение образования, то льготы не будет, но есть основание для целевого предоставления, без торгов и без получения согласия антимонопольной службы».
- Как подключить
- Прежде чем лить воду в новообретенном помещении, придется собрать комплект документов и пойти в Водоканал — в офис или на сайт.
- Если договор предыдущего арендатора был заключен после 2013 года, можно просто заменить стороны договора.
- «Более старый договор нужно перезаключить, потому что условия сильно изменились, прежде всего, в части защиты прав пользователей нежилых помещений в отношениях с «Водоканалом», а не в пользу «Водоканала», — объясняет Юлия Артемьева, директор Филиала «Единый расчетный центр» ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».
Кроме того, она призывает всех арендаторов установить приборы учета холодной и горячей воды: «В период пандемии, собственники, не имея приборов учета, обращались за положенным им перерасчетом.
А с этим всегда большие сложности: «Водоканал» запрашивает документы, которые позволяют подтвердить, что действительно деятельность не осуществлялась, что помещение не убиралось, что никакого потребления воды не было.
Если есть прибор учета, таких проблем не будет».
Также важно помнить о том, что далеко не все вещества можно сливать в канализацию. Например, если владелец кафе или ресторана не установит жироуловители, он может столкнуться с серьезными неприятностями.
«Водоканал» вправе проверить контрольный колодец, если помещение имеет самостоятельный выпуск в систему коммунальной канализации, или качество стока, который отводится от помещения, и, если что не так, начислить плату за негативное воздействие на работу централизованных систем водоотведения.
Заключать договор электроснабжения с «Петербургской сбытовой компанией» тоже придется самостоятельно.
«Несколько лет назад была проведена глобальная работа по подтверждению мощности в помещениях, принадлежащих городу. «Ленэнерго» выдало несколько тысяч актов о технологическом присоединении, которые подтверждали мощность в помещениях, готовых к сдаче потенциальным арендаторам.
Мы договорились с городом и «Ленэнерго» о том, что эти перечни актов о технологическом присоединении будут у нас, и, соответственно, арендаторам помещений в городе не нужно будет предоставлять техническую документацию для заключения договора», — вспоминает Дмитрий Белоусов, начальник управления по работе с непромышленными потребителями АО «Петербургская сбытовая компания».
- Но время идет, ситуация меняется, в аренду сдаются новые помещения, которые не входили в этот перечень, и энергетики вновь сталкиваются с тем, что не удается найти актуальных актов о технологическом присоединении помещений, которые сейчас сдаются в аренду.
- «В таких случаях зачастую мы вынуждены отказывать потребителю в заключении договора, пишем ему о том, что необходимо обратиться в сетевую организацию или в КУГИ за тем, чтобы этот документ получить, потому что без него у нас нет возможности заключить договор аренды», — разводит руками Дмитрий Белоусов.
- «Прежде чем арендовать помещение, которое кажется привлекательным по своему местоположению, нужно выяснить, какая мощность на этом объекте имеется», — советует Белоусов.
У предпринимателей, которые захотят устроить энергоемкое производство в жилых домах старого фонда, а в ряде случаев это может быть даже, например, пекарня, скорее всего возникнет проблема нехватки мощностей.
Придется обращаться в «Ленэнерго», чтобы заключить новый договор о техприсоединении.
Это дополнительные работы, дополнительные затраты, иногда весьма серьезные, потому что подводка дополнительной мощности может быть сопряжена с работами по вскрытию тротуара.
- Елена Шевчук, специально для «Фонтанки.ру»
- «Покупай у своих» — это проект по поддержке малого бизнеса Петербурга: карта, на которой предприниматели могут самостоятельно себя отметить, рассказать о своих товарах и услугах и, по желанию, предложить читателям скидку по промокоду FONTANKA.
- Проект реализован на средства гранта Санкт-Петербурга
фото: Михаил Огнев
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Об использовании апартаментов для размещения стоматологической клиники
Несмотря на то, что рынок апартаментов сложился уже достаточно давно, до настоящего времени в законодательстве нет универсального определения апартаментов, а их статус не урегулирован. Вопреки юридическому статусу нежилого помещения, в большинстве случаев апартаменты используются для проживания, что создает проблему.
Правовой режим конкретных помещений в определенной степени регулируется решениями общего собрания собственников помещений с учетом возможных ограничений, которые могут устанавливаться застройщиком. В свою очередь, такие ограничения обусловливаются техническими параметрами конкретных помещений.
Противоречие интересов разных групп собственников приводит к конфликту интересов, а отсутствие законодательного регулирования приводит к противоречивой судебной практике.
Соответственно, при рассмотрении вопроса размещения стоматологической клиники, как и в случае ведения иного бизнеса в апартаментах, необходимо учитывать вероятность противостояния со стороны соседей, использующих свои апартаменты для проживания.
Правовой статус апартаментов
В действующем законодательстве определение апартаментов можно найти только применительно к гостиничному бизнесу. В соответствии с действующим постановлением Госстандарта России от 26 сентября 2001 г. N 82 *1 апартаментом является номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование.
Несмотря на отнесение реально строящихся апартаментов к нежилым помещениям, в юридической литературе встречаются обоснования их квалификации как жилых *2. В некоторых случаях гостиничные номера суды иногда рассматривают как разновидность жилых помещений *3.
Существует правовая позиция, согласно которой апартаменты с определенной долей условности рассматриваются как разновидность нежилых помещений, предназначенных и используемых для проживания граждан, общественные отношения по поводу которых еще не урегулированы жилищным законодательством. В частности, Подрабинок Е.М. отмечает, что апартаменты могут быть выделены в качестве особой категории нежилых помещений с использованием отдельных элементов правового режима жилых помещений *4.
Юридическое значение разграничения помещений на жилые и нежилые заключается в возможном режиме использования и в определении применимого законодательства. На отношения по поводу использования жилых помещений распространяются нормы ЖК РФ, на апартаменты — нет.
Юридически нежилые здания с апартаментами не являются ни многоквартирными домами, ни жилыми домами, ни жилыми домами блокированной застройки.
Соответственно, на здания, изначально возводимые как объекты капитального строительства нежилого назначения, распространяются нормы градостроительного законодательства и законодательства о техническом регулировании, предусмотренные для соответствующих нежилых объектов, но не распространяются нормы жилищного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности и законодательства о техническом регулировании, предусмотренные для объектов жилого назначения *5.
Регулирование технических требований к апартаментам
В 2014 году Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ разработан Свод правил СП 00.13330.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» , регулирующий вопросы, связанные с проектированием многофункциональных зданий *6.
В настоящее время указанный Свод правил является единственным документом, регулирующим часть вопросов особого правового статуса многофункциональных зданий, в которых в том числе могут быть апартаменты различного типа.
В настоящее время свод правил не включен в Перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» *7.
Статус апартаментов с позиции градостроительных требований
Статьей 35 ГрК РФ урегулированы виды и состав территориальных зон: в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые…и иные виды территориальных зон.
В состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными жилыми домами, зоны застройки среднеэтажными жилыми домами, зоны застройки многоэтажными жилыми домами, зоны жилой застройки иных видов.
В жилых зонах допускается размещение встроенных объектов здравоохранения, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативное воздействие на окружающую среду.
Таким образом, возведение в жилых зонах зданий с апартаментами не отвечает требованиям законодательства о градостроительной деятельности, поскольку такие здания не признаются жилыми объектами и не подпадают под понятие объектов социального назначения.
В состав общественно-деловых зон могут включаться зоны делового, общественного и коммерческого назначения, общественно-деловые зоны и т.д.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов, в том числе, здравоохранения.
В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
Таким образом, существующее законодательство о градостроительной деятельности формально также препятствует возведению зданий с апартаментами в общественно-деловых зонах.
Поскольку в настоящее время практика проектирования и строительства в названных зонах основана на требованиях, предъявляемых к нежилым зданиям, при признании зданий с апартаментами многофункциональными зданиями указанные градостроительные требования также будут нарушены *8.
Распространение правового режима жилых помещений на апартаменты
В деле N А40-44489/18 о понуждении подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту суд указал, что понятия «апартамент» и «апартотель» в нормативно правовых актах РФ при заключении Контракта отсутствовали и отсутствуют в настоящее время.
Судом отмечено, что ЖК РФ не упоминает апартаменты в числе жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ) и не относит гостиницы и иные средства размещения к жилищному фонду. Соответственно, правовой режим жилых помещений на апартаменты не распространяется.
На основании пункта 2 статьи 19 ЖК РФ апартаменты не относятся к жилищному фонду и не являются жилыми помещениями. Действующее жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем, данный вид недвижимого имущества относится к нежилым помещениям *9.
Аналогичные выводы характерны и для юридической доктрины. В частности, Жиров А. указывает, что юридически апартаменты являются нежилым объектом, несмотря на то, что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы *10.
В то же время, иная правовая позиция отмечается в налоговых спорах. Так, Татьяна Бекренева отмечает, что при получении налогоплательщиком налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение жилья в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст.
220 НК РФ, налоговые органы придерживаются мнения о том, что апартаменты являются жилым помещением *11. В частности, в настоящее время в г.
Москве для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц используется критерий включения соответствующего здания в специальный реестр апартаментов *12.
По нашему мнению, тот факт, что для целей исчисления налогов апартаменты могут приравниваться к жилым помещениям, никоим образом не меняет их статуса и не влечет возникновения дополнительных прав у собственников.
Использование апартаментов для проживания
Жилищное законодательство не устанавливает прямого запрета на проживание граждан в нежилых помещениях. Запрет некоторым образом закреплен в части 2 ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения «, устанавливающей что предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается *13.