долго и коротко
Львиную долю спроса на краткосрочную аренду апартаментов предъявляют индивидуальные туристы и организованные группы, а также корпоративные клиенты, размещающие своих сотрудников на время командировок, обучающих семинаров, конференций. «Особенности спроса зависят от локации, — комментирует Евгений Межевикин.
— Туристы могут рассматривать как спальные районы (это будет более доступный по цене вариант), так и локации рядом с историческим центром и популярными достопримечательностями.
Корпоративные клиенты, как правило, предпочитают комфортную удаленность от деловых или выставочных центров в зависимости от конкретной цели визита».
Пример влияния локации на особенности спроса для расположенного на Пулковском шоссе (то есть на пути из аэропорта в центр города) комплекса STATUS by SALUT! приводит Владимир Федоров: «Достаточно часто встречается пребывание полдня – это пассажиры ранних утренних рейсов (когда им необходимо быть в аэропорту в 4 часа утра, они заезжают в отель с вечера и непосредственно перед рейсом выезжают в аэропорт). Плюс добавляются пассажиры и члены экипажей, размещаемые в отеле в случае сбойных ситуаций, значительных задержек и переносов рейсов». 
2
аэропорт-отель STATUS by SALUT!
Впрочем, проекты сервисных апартаментов не зацикливаются только на спросе со стороны туристов. Помимо краткосрочной аренды развивается также предложение, ориентированное на длительное проживание.
апарт-отель Studio Moskovsky
В частности, активно растет сегмент долгосрочной корпоративной аренды, отмечает Карина Шальнова: «Большинство компаний предпочитают арендовать для своих сотрудников апартаменты, как на месяц, так и на более долгий период, предусматривающий в том числе переезд сотрудника в новый город вместе с семьей. Ведь апартаменты полностью меблированы, оборудованы для долгосрочного проживания и учитывают потребности как одного человека, так и семьи». По словам Карины Шальновой, проект STUDIO MOSKOVSKY ориентирован именно на корпоративную аренду и бизнес-туризм. При этом вне зависимости от срока аренды (краткосрочной или долгосрочной), взаимодействие с компанией, управляющей апарт-отелем, для корпоративных клиентов предпочтительнее, нежели общение с частными лицами, сдающими в аренду свою недвижимость, подчеркивает Карина Шальнова: «Это более цивилизованная модель, которая предусматривает не только наличие всех закрывающих документов, но и возможность размещения сотрудников в одном месте с качественным гостиничным сервисом». Также клиентами апарт-отелей, как показывает практика RBI PM, часто являются люди, которые ждут окончания строительства их собственной квартиры. 
инвест-отель Про.Молодость
Екатерина Запорожченко к аудитории, предъявляющей спрос на долгосрочную аренду апартаментов, относит молодых предпринимателей, топ-менеджеров, специалистов из других регионов, приехавших на длительное обучение, заинтересованных в съемном жилье повышенной комфортности.
«Для них формат апартаментов наиболее удобен – нет рисков внезапного выселения, как в обычных квартирах; есть возможность максимально делегировать решение бытовых вопросов сервисной службе и пользоваться дополнительными услугами.
А главное, в отличие от квартир, в апарт-отеле есть возможность арендовать недвижимость без залога и дополнительного агентского вознаграждения», — перечисляет Екатерина Запорожченко.
Генеральный директор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская отдельно выделяет спрос на долгосрочное размещение в апартаментах со стороны студентов, которые ищут качественную альтернативу общежитиям или аренде квартир. «Один из ключевых сегментов нашего проекта Про.Молодость – большой студенческий кампус на 600 номеров. Мы ведем активные переговоры с вузами города и разрабатываем специальные программы», — рассказывает Екатерина Лисовская.
«По опыту наших коллег, юниты в апарт-отелях приобретаются для родственников – например, для пожилых родителей, которым нужны комфорт, безопасность и высокий уровень сервиса», — продолжает перечисление Константин Сторожев.
В свою очередь, Оксана Кравцова подчеркивает, что многие покупатели приобретают юниты для собственного использования. «Они осознали, что, проживая в комплексе апартаментов с гостиничным сервисом, можно концентрироваться на первостепенных целях – на семье, карьере, бизнесе, и не тратить время на уборку, готовку или другие повседневные задачи. Это особенно актуально, когда апартаменты построены в районе с развитой социальной, спортивной и развлекательной инфраструктурой», — рассуждает Оксана Кравцова. По ее словам, разработчики концепции апартаментов NEXT на Васильевском острове во многом ориентировались на европейские страны, в которых проживание в комплексах с гостиничными сервисами (в случае NEXT это уровень 4*) уже многие годы является нормой.
«Апартаменты приобретаются в собственность, которой инвестор может распоряжаться на свое усмотрение. Его нельзя заставить заключить договор с управляющей компанией. Многие действительно приобретает такую недвижимость для собственного проживания», — соглашается Екатерина Запорожченко.
А Владимир Федоров добавляет, что определенный потенциал имеют и проекты, ориентированные на проживание с требуемыми услугами (например, современная реинкарнация домов престарелых) или в формате «клуба по интересам» для представителей выделенных социальных или профессиональных групп.
комплекс апартаментов NEXT
Часто разный тип проживания комбинируется в рамках одного и того же проекта апартаментов.
«Мы стремимся к разведению потоков, — описывает применяемый подход Екатерина Лисовская. — Долгосрочные и краткосрочные резиденты расположены в разных частях здания и не пересекаются с остальными группами, благодаря грамотной логистике, которая была изначально спроектирована для этих целей».
Примерно такого же принципа придерживаются и в комплексе апарт-отелей VALO. «Мы сочетаем оба формата размещения – и кратко- и долгосрочную аренду, — рассказывает Константин Сторожев.
— Причем потоки гостей распределены следующим образом: центральные секции предназначены для краткосрочного пребывания, крайние – для долгосрочного.
Таким образом, гости, которые останавливаются в наших апартаментах на несколько дней, а также те, кто гостит в юнитах долго, почти не будут пересекаться».
В первом апарт-отеле Docklands отдают предпочтение тому или иному типу проживания в зависимости от времени года. «В высокий сезон приоритет отдается посуточной аренде, в месяцы спада туристической активности – долгосрочной», — поясняет Екатерина Запорожченко. По ее словам, за каждый из четырех месяцев высокого сезона 2019 года собственники видовых студий в Docklands зарабатывали от 60 до 105 тыс. рублей в месяц. При этом минимальная стоимость долгосрочной аренды студии в низкий сезон составляет 40 тыс. рублей в месяц, начальная ставка для высокого сезона может быть в 2-3 раза выше. 
«Сочетание долгосрочной и краткосрочной аренды на одном объекте позволяет значительно расширить рамки спроса и увеличить доход для инвестора, — поясняет Евгений Межевикин. — Однако, такой подход требует высокого уровня профессионализма со стороны управляющей компании: разные виды аренды предполагают различные подходы к организации сервиса, эксплуатации, маркетингу».
Инвестирование в апарт-отели Санкт-Петербурга: обзор доходных программ
По информации из интернет-газеты fontanka.ru, за последние 5 лет апарт-отели стали существенной частью рынка недвижимости Петербурга: площадь апартаментов в строящихся и сданных в эксплуатацию комплексах составляет около 430 тыс. м².
Спрос на жилье такого типа среди частных инвесторов стабильно высок. Покупателей привлекают гостиничный сервис и более доступная стоимость, чем у обычных квартир. Низкие цены обусловлены тем, что апарт-отели официально относятся к коммерческим помещениям. Поэтому к их возведению предъявляются менее строгие нормы, чем к жилым объектам, а это позволяет снизить себестоимость на 20%.
Собственники апартаментов могут использовать недвижимость следующим образом:
- как собственное жилье или офис;
- для последующей перепродажи;
- для сдачи в аренду — посуточно или на продолжительный срок.
За период возведения апарт-отеля стоимость номеров вырастает на 15-25%. Что касается уровня доходов при сдаче в аренду, этот показатель составляет порядка 10% годовых от стоимости недвижимости. Для сравнения — сдача обычных квартир приносит в 1,5-2 раза меньше.
Так как многие инвесторы рассматривают номера в апарт-отелях в качестве постоянного пассивного источника прибыли, ряд застройщиков Санкт-Петербурга еще на стадии продаж анонсируют специальные доходные программы.
Их принцип в том, что после ввода объекта в эксплуатацию в интересах собственников номеров работают сотрудники профессиональной управляющей компании.
В ее роли может выступать как сторонняя организация, так и сам застройщик.
С начала 2017 года на рынке появилось несколько проектов, где девелоперы предлагают профессиональное управление при сдаче апартаментов в аренду. В список входят комплексы Docklands, «Next», «Yes на Социалистической».
Если нет желания сотрудничать с компанией-посредником, можно сдавать апартаменты в аренду самостоятельно. Так, для МФК «Русские сезоны» застройщик RBI не предусматривает каких-либо доходных программ, предоставляя инвесторам свободу действий.
Комплекс «Докландс» класса «бизнес» включает 6 зданий, расположенных в 10-15 минутах ходьбы от станций метро «Василеостровская» и «Приморская». В состав входят:
- 2 бизнес-центра класса «В+»;
- 3 корпуса с жилыми апартаментами;
- трехзвездочная гостиница.
Застройщик ООО «Проспект КИМа, 19» предлагает 3 программы дохода для владельцев недвижимости в комплексе «Docklands». Рассмотрим расчет доходов для инвесторов при сдаче в аренду номера в здании DOCKLANDS VASILIEVSKY площадью 31,52 м² и стоимостью 4, 8 млн руб. (152 284 руб. за 1 м²).
По этой программе владелец жилья получает в год фиксированную сумму 480 тыс. руб. Она выплачивает по 40 тыс. руб. каждый месяц на протяжении 3 лет после начала сотрудничества с управляющей компанией.
Доходность вычисляется при помощи деления прибыли на стоимость недвижимости. Срок окупаемости рассчитывается так: цена недвижимости делится на доход.
| Доход без налогообложения в месяц | 40 тыс. руб. |
| Доход без налогообложения в год | 480 тыс. руб. |
| Прибыль к первоначальной цене объекта за год | 10% |
| Окупится через | 10 лет |
Налог на доход равен 6% от 480 тыс. руб., то есть составляет 28 800 руб. Налог на недвижимое имущество составляет 11 589 руб. и равен 0,5% от усредненной кадастровой стоимости 1 м² по муниципальному округу «Остров Декабристов».
| Доход до налогообложения в месяц | 36 634 руб. |
| Доход до налогообложения в год | 439 611 руб. |
| Прибыль к первоначальной цене объекта за год | 9% |
| Окупится через | 10,9 лет |
| Арендная ставка | |
| 3, 6 тыс. руб. в сутки | 50 тыс. руб. в месяц |
| Прибыль в год | |
| 919 800 руб. | 480 тыс. руб. |
| Отчисление управляющей компании | |
| 19 162 руб. в месяц | 4 тыс. руб. в месяц |
| Размер отчисления | |
| 25% | 10% |
| Платежи за эксплуатацию объекта | |
| 11 032 руб. в месяц | 3 152 руб. в месяц |
| Размер платежей за 1 м² | |
| 350 руб. | 100 руб. |
| Доход до налогообложения в месяц | |
| 46 455 руб. | 32 848 руб. |
| Доход до налогообложения в год | |
| 557 466 руб. | 394 176 руб. |
| Прибыль к первоначальной цене объекта за год | |
| 11,61% | 8,21% |
| Окупится через | |
| 8,6 лет | 12,2 лет |
| Налог на ИП (6% от дохода) | |
| 33 448 руб. | 23 651 руб. |
| Налог на недвижимое имущество | |
| 11 589 руб. | 11 589 руб. |
| Доход после налогообложения в месяц | |
| 42 702 руб. | 29 911 руб. |
| Доход после налогообложения в год | |
| 512 428 руб. | 358 936 руб. |
| Прибыль к первоначальной цене объекта за год | |
| 10,68% | 7% |
| Окупится через | |
| 9,4 лет | 13,4 лет |
Этот гостинично-офисный комплекс со спортивно-оздоровительным центром состоит из 3 зданий высотой в 11 этажей, с 432 апартаментами площадью 26-78 м². МФК «Next» расположен в Василеостровском районе Санкт-Петербурга, всего в 1,3 км от станции метро «Приморская».
Застройщик ООО «Еврострой» предлагает инвесторам 2 программы доходности при сотрудничестве с управляющей компанией «МТЛ», гарантируя чистую прибыль в размере 9-13% годовых.
Обратите внимание: программы доступны для покупателей, приобретающих апартаменты с чистовой отделкой и меблировкой, обходящейся примерно в 400 тыс. руб.
Доход зависит от площади апартаментов. При покупке самых маленьких номеров за 3,5 млн руб. доход в первый год составит 8,2% от указанной стоимости, а более просторных апартаментов — 6,4%. На второй и третий год доходность вырастет до 10,3% и 8,9% соответственно.
Месячная арендная ставка — 30-60 тыс. руб.
При расчете учтены все коммунальные платежи, но следует вычесть налоги в Пенсионный фонд.
Программа краткосрочной аренды
При сдаче номеров в краткосрочную аренду, в первый год прибыль будет на 1,1% выше. А вот во второй и третий годы — 10,4% и 9,8%.
Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке
Апарт-отель принадлежит ГК «Пионер» и расположен на Лиговской, в 7 мин. ходьбы от станции метро «Лиговский проспект». Комплекс включает более 1000 апартаментов разных категорий и площади:
- STUDIO, до 23,9 м²;
- Standard, до 26 м²;
- Superior и Deluxe до 48 м².
Покупатели недвижимости в ЖК «Yes на Социалистической» могли выбрать одну из трех программ доходности, заключив договор с управляющей компанией в любое время после покупки апартаментов. Сейчас все апартаменты в этом ЖК проданы.
Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир
Что нужно знать перед покупкой квартиры в Спб
СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ ПОДБОР ИПОТЕКИ ДОГОВОР НА ПОИСК СНЯТЬ КВАРТИРУ
Что нужно знать перед покупкой квартиры в Петербурге. Статья для приезжих.
1. Недвижимость в Санкт-Петербурге стоит дороже нежели в провинции в несколько раз и к тому же постоянно дорожает.
Это нужно учитывать при переезде в Питер. Я часто сталкиваюсь с ситуацией, когда приезжие хотят купить квартиру в развитом районе города, в хорошем доме у метро, а когда спрашиваешь предполагаемый бюджет, озвучивают сумму, на которую даже комнату не купить, не то, что квартиру. Почему так происходит? Ответ прост: мало достоверной информации.
Люди чаще всего информацию получают в интернете или у знакомых, которые купили квартиру лет 5–6 назад. Как-то встретилась со знакомыми, они приехали из провинции.
Так вот они уверяли, что квартиру в Приморском районе можно купить за определённую сумму. На вопрос: откуда у них такая информация, ответили, что знакомая купила квартиру за эту сумму.
Стали выяснять, когда купила знакомая, выяснилось, что лет 5 назад. Наивные люди думали, что цены всё это время стоят на месте.
Вывод из этого напрашивается один: перед поездкой в Питер лучше сделать анализ рынка недвижимости.
Вся аналитика говорит только об одном: стоимость квадратного метра, что в новостройках, что во вторичном рынке жилья постоянно растёт.
Это можно увидеть на графике изменения цены одного квадратного метра, где верхний график отображает цены на вторичном рынке, а нижний график – на первичном рынке Петербурга.
Жильё дорожает неравномерно, то есть цены на квартиры в домах разных типов растут по-разному. Новое и современное жильё дорожает быстрее, чем «старая панель» советского периода.
Как ни парадоксально это звучит, но самое престижное и дорогое жильё уровня бизнес- и премиум-класса в наиболее дорогих локациях дорожает быстрее всего.
Для справки, такое жильё на старте продаж уже стоит порядка 200–300 тыс. руб. за квадратный метр.
2. Квартиру рядом с метро позволить могут далеко не все.
Практически все покупатели хотят купить квартиру в шаговой доступности от метро. Новоприбывшим трудно понять, как можно тратить по 1–1,5 часа для того, чтобы добраться на работу.
Желание жить рядом с метро вполне понятно и не вызывает вопросов.
Что мы имеем в реальности? В настоящее время возле метро бюджетные и доступные по цене новостройки не строятся, вокруг метро все участки давно заняты.
Если появляется участок под застройку, то застройщик стремится возвести на этом месте солидное здание комфорт-лайт или бизнес-класса. Чем выше класс здания, тем дороже квартиры и больше можно заработать. Кстати, продавцы жилья на вторичном рынке тоже включают в продажную стоимость надбавку за близость к метро.
Локация рядом с метро – это роскошь, которую могут позволить себе не все. Те жилищные комплексы, которые возводятся в пешей доступности от метро, далеко не всякому жителю Питера по карману. Исключение составляют комнаты в коммунальных квартирах.
Купить квартиру рядом с метро можно на окраинах города. Приезжие должны быть готовы к тому, что нужно будет сделать выбор: либо квартира в новом доме на окраине города, либо квартира на вторичном рынке жилья.
Для справки: для Питера понятие «недалеко от метро» – это 1–2 километра. Ходить до метро 20 минут или полчаса для Питерцев считается обычным явлением. Жители столицы часто тратят на дорогу 1–1,5 часа времени.
Многие люди годами ездят на работу из Всеволожска или из Петергофа или других пригородов.
Мораль такова, Санкт-Петербург – крупный город и нужно быть морально готовым к тому, что на работу вы будете добираться несколько дольше, чем в провинции. Исключение составляют случаи, когда люди готовы выложить сразу достаточную сумму для покупки квартиры в доме рядом с метро.
Что же можно купить бюджетного и при этом недалеко от метро? У меня была клиентка: девушка, которая хотела купить квартиру в шаговой доступности от метро. По сумме одобренного кредита она могла себе позволить только недорогую квартиру.
Квартиру-студию на окраине города она не рассматривала в принципе.
Когда был сделан анализ рынка на тот момент времени, выяснилось, что за ту сумму, которую одобрил банк, мы можем купить только квартиру в пятиэтажном доме эпохи Хрущёва или другой старой панели советского периода.
Причём не приходилось выбирать состояние квартиры, выбора просто не было. Стояла задача – уложиться в сумму кредита. В итоге купили квартиру в Невском районе, в 17 минутах от метро, в пятиэтажной панельной хрущёвке на пятом этаже без ремонта, без балкона, но не убитую. Из плюсов было то, что дом находился в тихом дворе.
Девушка осталась квартирой довольна, она заменила сантехнику, сделала косметический ремонт. А через полгода цены даже на эти квартиры поднялись в цене примерно на миллион, так как был скачок цен. Моя клиентка радовалась тому, что успела купить до подорожания. Район и инфраструктура её вполне устраивали.
Так что переехать в Санкт-Петербург и поселиться на Невском проспекте или другом престижном месте сразу не получится, и нужно быть к этому готовым. В зависимости от суммы, которая есть, нужно анализировать, что можно приобрести на рынке недвижимости Северной столицы.
Что строят у метро? Проектов по строительству жилья у метро крайне мало, у метро всё уже застроено в былые времена.
Если появляется место под застройку, то застройщик старается построить здесь выгодный для него солидный проект для солидных покупателей.
Поэтому строящиеся объекты у метро можно пересчитать по пальцам, также нет бюджетных объектов в историческом центре Петербурга. Там если и появляются новые объекты, то бизнес- и премиум-класса, где цены начинаются от 15 млн рублей и выше.
3. Новостройки – это почти всегда окраины.
Про самые известные районы новостроек я уже писала. К сожалению, новостройки чаще всего строят там, где есть свободные земли, а это окраины города. Хорошо, если есть рядом метро.
Районы, где есть станции метро: район возле метро Парнас, город Мурино возле метро Девяткино. В большинстве районов новостроек метро нет. Есть районы, где до ближайшей станции метро нужно ехать 20–30 минут.
Новые районы возводятся на территории бывших сельхозугодий на окраинах города.
В районах новостроек, особенно на первых порах, всегда присутствуют минусы. Поначалу плохая инфраструктура, потому что застройщик возводит дома, а потом уже всё остальное. Жители этих районов всегда жалуются на нехватку школ, садиков, больниц, кафе и торговых центров. Я уже не говорю про почту, полицейские участки, загсы и другие нужные организации.
Рассмотрим жилищный комплекс «Чистое небо» от застройщика Setl City. Он находится на северо-западе Санкт-Петербурга в конце Комендантского проспекта. Поначалу это была стройка на пустыре.
Но, когда сдали несколько очередей, район стал обживаться и обретать свой вид.
Покупая недвижимость в новостройке, нужно быть готовым к тому, что район застраивается не сразу, а это означает, что нужно быть готовым какое-то время жить под звуки стройки.
Как я уже писала выше, точечная застройка встречается. Под точечной застройкой имеют в виду небольшой жилищный комплекс из одного дома или 2–3-х домов, который возводят на месте снесённого дома. Но это большая редкость для Санкт-Петербурга, обычно имеет место комплексное освоение территории (КОТ).
ЖК «Чистое небо» – комплексное освоение территории в Приморском районе.
4. Строительство нового метро.
Если вы выбираете новостройку и вам обещают, что в данной локации в скором времени будет построена станция метро, то нужно знать, что метро в Северной столице строят медленно и часто срывают сроки ввода в эксплуатацию. Если взять тот же жилой комплекс «Чистое небо», то метро поблизости там нет. Ближайшая станция метро Комендантский проспект находится в 4 км.
Станцию «Шуваловский проспект», которая должна решить проблему транспортной доступности, планировали открыть в 2013 году, в 2015 году открытие отложили на неопределённый срок, новая дата ввода в эксплуатацию – 2026 год. Введут ли её, наконец, в 2026 году?
Большое количество людей купило квартиры в районе Кудрово в надежде, что там появится метро. Территория бывшей деревни Кудрово начала застраиваться в 2010–2012 годах, покупатели квартир надеялись на открытие станции метро.
Согласно википедии строительство станции началось в конце 80-х годов, а потом было заморожено на неопределённый срок. Разговоров о строительстве станции было много в 2012–2014 годах, но, к сожалению, это были лишь разговоры.
На сегодняшний момент появление проекта станции и пересадочного узла запланировано на 2021 год, а открытие станции – на 2025 год. А запустят ли станцию вовремя – это ещё большой вопрос.
5. Население.
Не нужно думать что, если вы переедете в Санкт-Петербург, то сразу окунётесь в среду интеллигенции и образованной элиты. Питерская элита живёт в новых современных домах, переезжая из домов старых типов в дома комфорт и бизнес-класса.
Контингент жилого фонда советских времён (хрущёвки, брежневки, корабли) попроще, население коммуналок оставляет желать лучшего. Именно в коммунальных квартирах по большей части гнездится разного рода асоциальный элемент – воры, тунеядцы всех мастей, мошенники, наркоманы, пьющие и прочие асоциальные граждане.
Это нужно учитывать, если на первых порах вы надумаете поселиться в коммуналке.
При покупке комнаты особое внимание нужно уделить соседям, потому что один асоциальный сосед может испортить жизнь всем остальным жильцам.
Контингент в новостройках состоит из приезжих из регионов, арендаторов, а также людей, которые расселились из коммуналок. В новостройках проживает большое количество приезжих.
Я совершенно спокойно отношусь к приезжим, так как в Питер чаще всего едут активные и целеустремлённые люди. Большая часть Питерцев покупает квартиры в новостройках для сдачи в аренду.
Как показывает опыт, арендаторы часто бывают проблемными соседями, к тому же они не берегут общедомовое имущество.
Из практики работы я вывела следующую закономерность: чем дороже жильё, тем лучше и добропорядочнее соседи. В доме бизнес-класса вы не встретите толпы гуляющих маргиналов. Там это априори невозможно, их не пропустит охрана и консьерж.
6. Покупать нужно с учётом возможной продажи.
При покупке жилья нелишним будет задуматься о его возможной продаже в будущем. Как правило, приезжие уже через несколько лет начинают расширяться, покупая большее жильё.
Помню был у меня один клиент, которому я подбирала жильё. Он при просмотре каждой квартиры задавал один вопрос: «а почему вы продаёте квартиру?» Видимо, он искал скрытые дефекты квартиры, исходя из логики: если квартира хорошая, зачем её продавать? В Петербурге подавляющая часть продавцов продают квартиры в двух случаях: расширение квартиры либо инвестиции в новое современное жильё.
- Важно оценить свои финансовые возможности и по своим возможностям стараться купить максимально ликвидное жилье.
- Купить квартиру в Санкт-Петербурге
- Инвестирование в недвижимость в Санкт-Петербурге
- Основные районы новостроек
- Желаю удачи! Галина Черкис
Квартира VS апарт-отели: во что и как выгодней инвестировать?
- Образ жизни
- Деньги
- Конференции
В 2020 году в Петербурге из-за коронакризиса и падения рубля цены на жилую недвижимость взлетели на 20-30%.
Во что инвестировать, чтобы сохранить свои сбережения? Что принесет больший доход от сдачи в аренду – квартира или апарт-отель? Эти и другие вопросы обсудили участники конференции «Апартаменты как объект инвестиций», которую организовала «Собака.ru».
Сервисные апартаменты в России – явление достаточно новое. Проект «квартира в отеле» с инфраструктурой (паркинг, ресторан, фитнес-зал, клининговая служба), где можно проживать от суток до года, впервые появился в Петербурге в 2013 году.
Наш город является лидером по числу апарт-отелей в России. По данным PwC, в 2020 году в городе работало 16 сервисных апартаментов и апарт-отелей, суммарно это – 14,570 тыс. номеров.
Для сравнения, в Москве – 11 проектов, в которых представлено всего лишь 1,587 тыс. номеров.
К 2023 году номерной фонд в Москве вырастет почти в 4 раза, в основном за счет проектов в сегменте премиум и бизнес-класса, а в Петербурге – в 1,8 раза.
Сегодня рынок апартов находится на начальной стадии развития. Для девелоперов – это возможность диверсифицировать свой портфель проектов, а для инвесторов – новый инструмент для вложения денег и получения дохода.
Апарт-отели – вид гостиничного комплекса высокой категории с богатой инфраструктурой и предоставлением всех отельных сервисов.
Номера могут быть представлены как студиями, так и одно-двух-комнатными апартаментами с полностью оборудованной кухней (посуда и техника для приготовления и приема пищи, посудомоечная машина, стиральная машина). Площадь одного номера в среднем от 16 до 75 м2.
Срок проживания – средний (1-4 месяца) или краткий (3-7 ночей). Уборка и смена постельного белья – 1 раз в неделю.
Сервисные апартаменты – комплекс для более длительного пребывания, в котором реализована лишь часть гостиничных сервисов. Номера в сервисных апартаментах могут быть просторнее, но часто отсутствует инфраструктура: нет лобби, конференц-залов, ресторанов и включенных завтраков, коворкинга и т.п.
Видео конференции можно посмотреть здесь:
вице-президент, руководитель дивизиона инвестиций Becar Asset Management:
«Есть заблуждение среди инвесторов, что эксплуатационные расходы, связанные со сдачей в аренду гостям и обслуживание гостей в апарт-отелях выше, чем в жилых квартирах. Но это не всегда так. Стоимость затрат для управляющей компании дешевле за счет эффекта масштаба.
Например, в среднем на рынке стоимость одной уборки квартиры-студии составляет 1,1 тыс. рублей. Если управляющая компания пригласит клининговую службу для 100 номеров, то уборка одного номера обойдется в 500-600 рублей.
Если собрать всю стоимость затрат, то разница будет в 5-6 тысяч рублей в месяц на каждый номер между жилой недвижимостью и апарт-отелями в пользу инвестора.
У нас загрузка стала расти, в основном за счет бизнес-сегмента. При этом один из наших апартов в Петербурге полюбили блогеры, тик-токеры, цифровые кочевники – молодые люди, которые работают в IT и digital, которые не привязаны к какому-то конкретному месту, городу.
В период пандемии доля долгосрочной аренды выросла. Конечно, от нее доходность ниже, но мы рассчитываем, что к лету начнет восстанавливаться туризм и объем краткосрочной сдачи снова вырастет. Мы показали доходность от 17 до 24% до пандемии для тех инвесторов, кто вложил деньги в начале строительства нашего первого отеля Vertical на Московском проспекте.
В этот сегмент надо входить и понимать, что это долгосрочные инвестиции сроком на 5 лет и больше, тогда доходность будет значительно выше нынешних 6%. Необходимо учитывать, что гостиничные проекты набирают обороты и показывают максимальную загрузку только с третьего года работы после запуска».
акционер управляющей компании «YE'S», председатель комиссии по недвижимости общества потребителей Петербурга и Ленобласти:
«Когда на финансовых рынках шторм, то народ бежит вкладывать деньги в недвижимость.
Ее можно «пощупать», передать по наследству, поэтому для нашего менталитета – это понятный и доступный способ инвестиций, ближе, чем финансовые инструменты.
Поэтому 2020 год был неплохой для рынка жилой недвижимости. На квартиры цены выросли, а номера в апарт-отелях просто «вымели», и теперь инвесторы ждут новых предложений в этом сегменте.
Инвестору на апарт-отелях можно заработать двумя способами: купить на раннем этапе застройки номера и продать уже после ввода проекта на рынок, либо зарабатывать на сдаче в аренду и этот доход будет выше, чем от сдачи жилой недвижимости».
директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO:
«Нынешние покупатели апарт-отелей – это люди, которые задумались о покупке недвижимости для сдачи ее в аренду, но не хотят самостоятельно этим заниматься. Часто наши инвесторы уже имели опыт сдачи квартир в аренду, знают сколько это отнимает времени, поэтому им хочется передать управление профессионалам.
Основная цель инвестирования – сохранить средства и заработать. Все чаще стали приходить клиенты, которые зарабатывали на рынке ценных бумаг. Это рынок с высокими доходами, но также высоки и риски. Можно разом потерять все, поэтому люди хотят иметь какую-то часть стабильных инвестиций.
Ставка аренды однокомнатной квартиры на рынке жилой аренды в среднем составляет 22 тыс. рублей. А минимальная ставка аренды студии в апарт-отелях – 32 тыс. рублей для долгосрочной аренды, при краткосрочном проживании – около 2,2 тыс. рублей в сутки.
Наши клиенты – это индивидуальные туристы и командировочные. Если наш инвестор заработал, то и управляющая компания заработала.
Поэтому, главная задача управляющей компании –сделать загрузку максимальной, чтобы инвесторы получали свой доход».
Квартира или апартаменты: что выбрать инвестору — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Говорят, что инвесторы покинули рынок недвижимости, однако это вовсе не так. Потеряли интерес к нему лишь те, кто руководствуется чисто спекулятивными мотивами. Но для людей, желающих обеспечить себе к старости прибавку к пенсии, недвижимость все так же актуальна.
Тем более, что теперь можно выбирать между классическим жильем и апартаментами. И у тех, и у других есть свои преимущества и недостатки. Попробуем разобраться, какие.
Тут нужно понимать, что вести беззаботную жизнь рантье и коротать длинные петербургские зимы где-нибудь на пляжах Юго-Восточной Азии можно, лишь владея несколькими объектами недвижимости (или одним, но очень дорогим).
Но для этого необходимо быть или удачливым наследником, или просто очень обеспеченным человеком, а таких априори немного. Так что мы рассмотрим более распространенный случай, когда на руках есть накопленные 4-5 млн рублей. Если удачно их вложить, то работать все равно придется, но регулярно проводить отпуск на вышеупомянутых пляжах вполне сможете себе позволить.
Фактор первый: цена
Начнём с очевидного. Общеизвестно, что апартаменты при схожих параметрах (локация и метраж) дешевле квартиры в новостройке. Причем если в центре Петербурга и престижных районах вроде Московского и старой части Василеостровского она не превышает 5-7%, то чем дальше к окраинам, тем разница больше (не менее 10%, но бывает и на 15-20%).
Например, если рассматривать минимальную стоимость квартир и апартаментов в строящихся ЖК на Парнасе, то разница будет существенная. Так, по данным LIVING, студия 18 кв. м с отделкой в апарт-комплексе START обойдется менее чем в 1,5 млн руб.
, в то время как чуть больший метраж – 22 «квадрата» — в полноценном жилом комплексе «Континенты» стоит на миллион дороже – 2, 5 млн рублей. Связано это с более низкой ценой земли под коммерческую застройку (а апарт-отели – это де-юре коммерческая недвижимость) по сравнению с участками под жилье.
К тому же девелоперы, работающие с апартаментами, не обязаны строить школы и детсады, дороги, вместительные паркинги – эти требования касаются только жилья. Как легко догадаться, на себестоимости строительства все это отражается серьезно.
К тому же в некоторых апартаментах можно купить не номер, а только его часть, например, четверть – и всё равно получать доход. Тогда входной порог снижается до миллиона рублей и даже ниже. Впрочем, такие опции гораздо чаще распространяются на коммерческие помещения на первых этажах в тех же апарт-отелях.
В среднем номер-студия (17-25 кв. м) стоит в Петербурге 3,5 млн руб. Но тут следует учитывать, что в городе превалирует бизнес-класс – полная противоположность рынку «классического» жилья, где балом правит масс-маркет.
«Эконома» пока мало, но зато цены в этом сегменте в разы ниже. Например, в апарт-комплексе IN2IT, который возводится рядом с метро «Купчино», ценник начинается с 2,7 млн руб. (22 кв.
м), но его, скорее, можно отнести к комфорт-классу.
Фактор второй: выбор
Несмотря на то, что рынок сервисных (то есть предназначенных для инвестиций, а не собственного проживания) апартаментов в Петербурге стремительно растет на 40-50% ежегодно, все равно он занимает только 8% рынка жилья в городе. На начало 2020 года построено несколько десятков апарт-отелей совокупно на 8100 номеров, абсолютное большинство из которых, разумеется, уже выкуплено.
Правда, строится еще около 10 тыс. номеров, но все равно выбор апартаментов существенно меньше, чем квартир в новостройках. Да и не во всех районах они есть: этот вид недвижимости тяготеет к центру. Так что, если принципиально приобретать инвестиционную недвижимость рядом с местом постоянного проживания (что б была под присмотром), наверняка, выбор ограничится только квартирами.
С другой стороны, сейчас строятся апарт-отели и в спальных районах, например, IN2IT (застройщик – компания PLG) возле станции метро «Купчино» и Start («ПСК») на Парнасе. И со временем таких проектов, смеем прогнозировать, станет еще больше.
Фактор третий: доход
Это, конечно, самая важная составляющая инвестиции, но и самая неоднозначная. По поводу квартир все более-менее очевидно: доход с однокомнатной квартиры в новостройке будет около 6% годовых.
Это чуть больше дохода с депозитов, но банки ставку в последние 2-3 года постоянно понижали, а владельцы арендного жилья держат ее на стабильном уровне. Для однушки в спальном районе (но не в «закадье») 20 тыс. руб.
в месяц – средний показатель (без учёта стоимости коммунальных услуг).
Для примера возьмем ЖК «Чистое небо» от Setl Group – в уже сданных корпусах квартиры сдают как раз по этой цене. Однушка площадью 32 кв. м. со сроком сдачи в конце текущего года и чистовой отделкой стоит там 3,8 млн руб. Добавляем еще 200 тыс.
на бюджетную мебель и технику и получаем 4 млн руб. Если не тратить ни копейки на ремонт и сдавать жилье непрерывно, получается, что срок окупаемости – чуть больше 16 лет.
В ремонт, конечно, вложить придется, но и ставки за это время наверняка вырастут, так что этим можем пренебречь.
Продавцы апартаментов предлагают гораздо больше – до 17% годовых и срок окупаемости в 6 лет.
Впрочем, слепо верить в такие обещания не стоит: получить такую прибыль реально лишь при стопроцентной заполняемости самого апарт-отеля, причем при условии сдачи номера только на короткий срок, то есть для туристов.
С учётом того, что в Петербурге есть ярко выраженные высокий и низкий туристические сезоны, это практически невозможно.
Какова же реальная доходность апартаментов? Номера стоимостью 3,5 млн руб. – это порядка 12% годовых. Вроде бы, всё очевидно: вдвое больше, чем у квартиры, значит, надо брать! Но, опять-таки, здесь речь идет именно о краткосрочной аренде, которая априори прибыльнее долгосрочной.
И здесь многое зависит от мастерства управляющей компании. Если она сумеет круглый год сдавать ваш номер туристам, то честь ей и хвала, а вам – доход в карман.
Но в целом такой расклад кажется нам сомнительным и УК, скорее всего, придется варьировать кратко- и долгосрочную аренду, что доход снижает. Полагаем, можно ориентироваться на 9-10% годовых – вот это уже вполне реальные цифры.
Большинство девелоперов, работающих с апартаментами нижнего ценового сегмента оперируют не процентами, а в первые год-два предлагают заключить договор с фиксированными выплатами. Обычно это около 30 тыс. руб. в месяц.
Фактор четвертый: перспективы
Если мы покупаем жилье и апартаменты в новостройке, нас, скорее, должно интересовать не то, как обстоит дело на рынке сейчас, а каким оно будет года через несколько лет. И тут эксперты предсказывают следующее: апартаментов станет больше, обостриться конкуренция, а значит, снизится доход (до 8-9% годовых).
С другой стороны, апарт-отели, по всей видимости, смогут урвать кусок от рынка «серой» аренды квартир (не секрет, что их владельцы налоги платят с большой неохотой). Да, аренда апартаментов пока обходится дороже, но опять-таки ввиду возрастающей конкуренции ставки наверняка будут падать.
Кроме того, апартаменты под съем легче найти, не надо платить риелтору и залог хозяину.
Резюмируем: туристический потенциал Петербурга огромен, а значит спрос на краткосрочную аренду снижаться не должен. К тому же, как инвестиционный продукт апартаменты выгоднее квартиры уже сейчас.
Пока что квартира выглядит более надежным вариантом, тем более, что номера студийного типа даже однушкам не конкуренты (жить там долго вряд ли кто захочет).
Но по мере роста количества более просторных юнитов (а это неизбежно произойдет) и это преимущество будет сведено на нет.