Рынок малоэтажного строительства в Подмосковье развивается очень активно в последние 20 лет. Это объясняется тем, что, с каждым годом, количество желающих приобрести жилье в непосредственной близости к столице, становится все больше. К тому же, наметилась тенденция на снижение цен из-за большого количества предложений и экономической ситуации в стране.
Поэтому для тех, кто не мог раньше позволить купить дом со своей землей в московском регионе, такая возможность сегодня есть! Какие же направления наиболее перспективны для покупки недвижимости и что стоит учитывать при выборе?
Что предлагают застройщики поселков?
Застройщики загородного жилья предлагают самый разнообразный выбор недвижимости на любой вкус: от недорогих участков без подряда, небольших коттеджей и таунхаусов до роскошных вилл. Также за МКАДом, можно приобрести и обычную квартиру в многоквартирном жилом комплексе. Чаще всего их покупают в тех же коттеджных поселках из-за безопасных и благоприятных условий проживания.
В окрестностях столицы расположено огромное количество коттеджных поселков различных классов и покупатель может выбрать любой из них.
Эконом-класс
Обычно в таких поселках жилье имеет небольшие размеры. Это в полной мере относится к самому дому и земельному участку, на котором он построен. Чаще всего это небольшой, уютный дом (от 80 кв. м.) без каких-либо архитектурных изысков с участком до 10-12 соток.
Общая территория поселка облагорожена с минимальным ландшафтным дизайном. Собственная инфраструктура развита слабо. Удаленность от МКАД — 50 км и более.
Комфорт-класс
Коттеджные поселки этого класса находятся в 30-50 км от столицы. Дома в них, как правило, функциональные и добротные, площадью от 120 до 160 кв. м., а земельные участки уже большей площади — размером в 15-20 соток.
Все инженерные коммуникации централизованные, но могут быть проведены в индивидуальном порядке. Внутренняя инфраструктура таких поселков хорошо развита и предлагает жильцам практически весь комплекс необходимых услуг.
Бизнес-класс
Расположение таких коттеджных поселков четко регламентировано. На западе: удаленность от МКАД — не больше 50 км, а по другим сторонам — до 30 км.
Поселки такого класса располагаются в престижных районах и возводятся по уникальным проектам дизайнеров. Для них характерны большие участки и просторные комфортабельные дома (от 250 кв. м.), оснащенные инженерными коммуникациями в полном объеме.
Поселки охраняются круглосуточно, а на их территории проведено ландшафтное озеленение и благоустройство общественных зон. Внутренняя инфраструктура включает площадки для детей и занятий спортом, лечебные учреждения, торговые и оздоровительные комплексы, детсад и гостевой паркинг.
Премиум-класс
Элитные поселки и жилые комплексы возводятся по самым престижным направлениям на расстоянии не более 30 км от МКАД. Здесь предлагаются элитные таунхаусы и особняки площадью от 400-450 кв. м., оснащенные всеми централизованными коммуникациями, телефонной сетью и доступом в Интернет.
В поселках имеется собственная охрана и коммунальная служба, занимающаяся благоустройством и уходом за территорией. В едином уникальном архитектурном стиле выполнены не только дома, но и решены все дизайнерские задачи коттеджного поселка в целом.
Все объекты инфраструктуры, необходимые для комфортного проживания, должны находиться на расстоянии, не превышающем 3 км от жилого комплекса.
Геология и рельеф
При выборе места для возможного проживания важно знать и геологические особенности региона.
Так, земли в Домодедовском и Луховицком районах Московской области, хороши для развития сельского хозяйства, но в меньшей степени используются для возведения жилья.
Почвы Ногинского, Орехово-Зуевского, Егорьевского районов Подмосковья — подзолистые, торфяные или же болотистые. Это следует иметь ввиду при выборе фундамента под строительство дома.
В Чеховском и Серпуховском районах местность холмистая. Эрозия почвы выражена слабо, поэтому постройки, возведенные на таких землях, будут устойчивыми и долговечными.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что самые лучшие земли для ИЖС находятся в западной и северо-западной части Подмосковья. Но и цена сотки здесь самая высокая.
Экологическое благополучие
Принимая решение переселиться за город, человек желает не только убежать от изматывающего темпа жизни и суеты мегаполиса, но и получить возможность жить в свое удовольствие, дышать свежим воздухом, рыбачить, собирать грибы и ягоды.
Увы, большинство районов ближнего Подмосковья нельзя назвать чистыми в плане экологии. Рост числа коттеджных поселков, перенаселение и загруженность транспортных магистралей вносят свою лепту. Если вы хотите жить рядом с Москвой (до 20-30 км), и, при этом, в месте с неплохой экологией — вам подойдут только запад, северо-запад и юго-запад Московской области.
Вообще, экологию загородных зон оценивают тремя факторами:
- чистотой воздуха;
- количеством лесов;
- наличием водоемов.
Чистота воздуха напрямую зависит от розы ветров. Движение воздушных масс в летний период в Подмосковье происходит с северо-запада на юго-восток, а в зимнее время: с юго-запада на северо-восток. Поэтому воздух южного и северо-восточного направления наиболее загрязнен выхлопами автомобилей, промышленными отходами и газами. Запад Московской области, в этом плане, более чистый.
Одним из наиболее благополучных районов запада Подмосковья является Можайский, куда ежегодно приезжают на отдых десятки тысяч людей и где находится знаменитое Можайское водохранилище (или, как его еще называют «море»).
Однако если поселок находится у воды и леса — это еще не значит что воздух в нем 100% чистый. Также стоит учитывать удаленность поселка от промышленных предприятий и автомагистралей: чем дальше от поселка они расположены, тем чище будет воздух.
Что касается водоемов, то здесь обратная ситуация — наименее загрязненные находятся в восточных и юго-восточных районах. В них можно купаться и ловить рыбу, не опасаясь за свое здоровье.
Это может показаться странным, так как в западной и северной части Подмосковья сконцентрировано наибольшее количество озер и водохранилищ. Однако, из-за высокого уровня урбанизации (массовой застройки, наплыва туристов), их берега слишком загрязнены. А в водах Клязьмы и Москвы-реки экологи обнаружили почти всю таблицу Менделеева.
Наиболее чистыми водоемами на западе МО являются те, что значительно удалены от города, а именно: Можайское, Истринское и Рузское водохранилище. Здесь можно рыбачить и купаться без проблем.
По количеству лесных территорий однозначно лидирует западное направление. Здесь самая большая площадь лесных массивов, причем много вековых и хвойных лесов.
Поэтому покупая загородный дом, или выбирая участок под его строительство, следует воспользоваться эколого-географическими картами. Иначе можно не только увеличить расстояние до работы, но и ухудшить свое здоровье.
В этом плане, при подборе участка или загородного дома, лучше всего отдать предпочтение небольшим поселкам, расположенным в окружении лесных массивов, и на удалении от 30 до 70 км от МКАД.
Транспортная составляющая играет не последнюю роль в выборе места для загородного проживания. Наиболее благополучными (в плане наименьшей загруженности) на сегодня можно назвать:
- Новорижское шоссе;
- Симферопольское ш.;
- Можайское ш.;
- Киевское шоссе.
Опять-таки, почти все из них (3 из 4-х) находятся на западе Подмосковья.
Вообще, стоит отметить, что исторически в западных районах МО, было много пансионатов и санаториев, еще со времен СССР. Благоприятная экология и большое количество лесов, позволяли руководству страны регулярно приезжать сюда, с целью поправить свое здоровье.
Сегодня, самые дорогие и элитные коттеджые поселки находятся также в этих местах. Если составить рейтинг пяти самых дорогих направлений Подмосковья, исходя из цен за сотку / квадратный метр, то он бы выглядел следующим образом (в порядке убывания):
- Рублевка (Рублевское ш.);
- Ильинка (Ильинское ш.)
- Новая Рига (Новорижское ш.);
- Минское / Можайское ш.;
- Пятницкое шоссе.
В этих направлениях, стабильно высокий спрос на дома и участки. Он связан, в том числе, с малым числом пробок. А вот наиболее загруженными подмосковными шоссе являются:
- Горьковское;
- Егорьевское;
- Каширское;
- Ярославское;
- Ленинградское;
- Варшавское шоссе.
Если вы решили покупать участок или построенный загородный дом по этим направлениям, вам нужно быть готовым к тому, что дорога в Москву или обратно иногда может занять и пол-дня. Поэтому, здесь чаще всего покупают загородную недвижимость для отдыха, а не для постоянного проживания (ПМЖ).
Если с магистралями все понятно, то при анализе эффективности общественного транспорта, положение во всех направлениях — одинаково плохое: электрички ходят переполненными, а поездка в забитом до отказа автобусе занимает очень много времени. Транспортное сообщение между городами Подмосковья пока развито очень плохо.
Многие подмосковные жители возлагают надежды в этом вопросе на развитие московского транспортного узла за пределы МКАД. Так, в последние годы, разработан план и ведется строительство наземного метро в ближнем Подмосковье. Это поможет решить проблемы с транспортной доступностью, и разгрузит трассы.
Развитость инфраструктуры
Одним из ключевых факторов комфортного загородного проживания является хорошо развитая инфраструктура не только коттеджного поселка, но и района, в котором он находится.
Среди объектов инфраструктуры наиболее значимыми считаются наличие поблизости:
- дошкольных (ясли, детсады) и общеобразовательных учреждений (школы, колледжи);
- лечебно-профилактические учреждения (аптеки, медцентры, поликлиники);
- спортивные комплексы (фитнес центры, спортивные площадки, спа и т. д.).
Увы, но как раз, темпы развития социальной инфраструктуры в Подмосковья заметно отстают от темпов строительства жилья. Многие эксперты сходятся во мнении, что основная причина этому — отсутствие мотивации у застройщиков поселков и властей. Ведь не секрет, что сегодня все борются за свою прибыль, и перекладывают «неприбыльную социалку» друг на друга.
Самыми развитыми в Подмосковье, в плане инфраструктуры, являются поселки вдоль Рублево-Успенского, Новорижского шоссе. Районы, находящиеся вблизи Минского, Калужского, Можайского шоссе лишь немногим уступают лидерам рейтинга в плане обеспеченности инфраструктурными объектами.
Последние места занимают (опять-таки) южные и юго-восточные районы Подмосковья. Социальные и инфраструктурные объекты в поселках здесь, конечно, строятся, но не так быстро, как требуется.
Престижность района и ценообразование
Этот показатель оказывает сильное влияние на ценообразование участков и готового жилья.
Большинство коттеджных поселков элитного и премиум класса располагаются на Рублево-Успенском и Новорижском направлении. Большое количество поселений с историческим прошлым и хорошей репутацией сосредоточено по Минскому, Можайскому и Киевскому шоссе.
Восток менее престижен, но и здесь активно строится загородное жилье. Возможно, в будущем, с развитием дорог и инфраструктуры — это привлечет солидных покупателей. А сегодня здесь продается самое недорогое загородное жилье.
Недвижимость по демократичным ценам можно найти в южной и юго-восточной части Подмосковья. Северные и северо-западные районы по-прежнему являются «золотой серединой» по стоимости.
Оценка инвестиционной привлекательности
Будущих собственников, помимо экологии, транспортной доступности, престижности и текущей рыночной ситуации волнует вопрос перспективы вложений в дома и участки. Как-никак, а покупка недвижимости — это долгосрочное вложение денежных средств.
По признанию экспертов, как и 10 лет назад, сегодня наиболее перспективными для покупки недвижимости являются поселки на Новой Риге.
Здесь много плюсов: прекрасная транспортная доступность (Новорижское ш. по ширине почти равно МКАД), благополучная экологическая ситуация (из-за розы ветров), большое количество лесов и водоемов, живописные места, богатая инфраструктура. А, в будущем — продление в местные районы московского метро.
Активно развиваются поселки к юго-западу от столицы, расположенные по Киевскому шоссе. Это, во-многом, связано с расширением и реконструкцией этой трассы, что позволило местным жителям быстро и практически без пробок добираться в Москву. Главным недостатком Киевского направления считается соседство с международным аэропортом Внуково.
Ленинградское шоссе интересно инвесторам и покупателям: здесь прекрасно развитая инфраструктура и много живописных мест, однако Ленинградка, как трасса, — сильно загружена, и пока ситуация не поменяется, перспективы этого направления хорошими назвать нельзя.
Заключение
Оценивая перспективность вложений в земельные участки и дома в Подмосковье, следует внимательно проанализировать спрос. Сегодняшний рынок продаж домов и участков имеет сильный перекос в сторону западных, северо-западных и юго-западных направлений, ввиду вышеуказанных в статье причин.
Если вы планируете долгосрочную покупку, для собственного проживания, этими факторами можно пренебречь. Главное — чтобы ваше загородное жилье радовало вас и это продолжалось долгие годы.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Где купить дешевую квартиру в Подмосковных новостройках?
Спрос на квартиры в новостройках Московской области за март-апрель 2019 года вырос до 37% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты ожидают дальнейшего роста цен в связи с изменениями в финансировании застройщиков. Сколько стоят квартиры в новостройках Подмосковья и где можно купить самое доступное жилье, читайте в материале РИАМО.
Мода на «евродвушки»
Популярными предложениями в Московской области остаются малометражные однокомнатные квартиры, студии и небольшие квартиры евроформата. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, средняя площадь наиболее востребованных квартир на рынке составляет 46 квадратных метров.
«На однокомнатные квартиры средней площадью в 38 квадратных метров приходится 43% спроса», — говорит собеседница РИАМО. Кроме того, по словам Кузнецовой, покупатели активно интересуются двухкомнатными квартирами средней площадью 57 квадратных метров — их доля составляет 30% от общего объема продаж.
Еще 15% — это студии площадью 26,5 квадратных метров. Трёхкомнатные квартиры в 72 квадратных метра занимают 10% рынка. Оставшиеся 2% — это многокомнатные квартиры средней площадью в 105 квадратных метров.
— Спросом у покупателей пользуются видовые двухкомнатные с европланировкой, когда кухня объединена с гостиной, — уточняет коммерческий директор девелоперской компании RDI, входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области (АЗМО), Валерий Кузнецов. — Активный интерес вызывают доступные предложения.
По словам Наталии Кузнецовой, с начала 2019 года 60% продаж в Московской области сосредоточено в десяти локациях.
В лидерах: городской округ Красногорск – 15%, Ленинский городской округ – 13% и городской округ Люберцы — 11%. Ещё по 10% продаж приходятся на городской округ Мытищи и Железнодорожный — часть Балашихи.
Доля Одинцовского городского округа — 7%. Химки занимают 5%, Котельники и Долгопрудный — по 4%, Домодедово — 3%.
Анатомия цен
На ценовую политику застройщиков в Подмосковье влияет ряд факторов: конкурентное окружение, соотношение спроса и предложения в конкретном районе, наличие социальной инфраструктуры, транспортная доступность и природное окружение.
Один из ключевых факторов — удаленность объекта от МКАД. Как отмечает Наталия Кузнецова, средняя цена квадратного метра жилья в ближайшем Подмосковье сегодня составляет 98 тысяч рублей.
Для среднего Подмосковья этот показатель равен 72 тысячам рублей, а для дальнего — 49 тысячам рублей.
К самым дорогим локациям Московской области относятся: городской округ Красногорск — 101,4 тысячи рублей за квадратный метр, городской округ Котельники — 100,5 тысячи рублей, Одинцовский городской округ — 99,8 тысячи рублей, городской округ Люберцы — 95,8 тысячи рублей и городской округ Химки — 93,9 тысячи рублей.
При этом самые доступные локации: городской округ Орехово-Зуево — 46,1 тысячи рублей за квадратный метр, городской округ Ивантеевка — 45,3 тысячи рублей, городской округ Егорьевск — 44,1 тысячи рублей, Сергиево-Посадский городской округ — 43,7 тысячи рублей и Волоколамский городской округ — 39,1 тысячи рублей.
«В этом году на рынке Московской области появились новые интересные проекты от известных застройщиков.
Это продуманные современные жилые комплексы с достаточным количеством квартир евроформата, однокомнатных квартир и студий. По качеству они соответствуют объектам комфорт-класса на территории Новой Москвы.
В таких комплексах квартиры можно купить как с финишной, так и с предчистовой отделкой», — рассказывает Кузнецова.
По словам эксперта, можно выделить доступные по минимальной цене проекты ближайшего Подмосковья, на которые к тому же действуют скидки. Это ЖК «Малина», бывший «ЭкоПарк Нахабино», и ЖК «Красногорский», где минимальная стоимость квартир начинается от 1,6 миллиона рублей.
В находящемся неподалёку ЖК «Путилково» бюджет для покупки квартиры стартует с 2,1 миллиона рублей. Лучшие предложения Одинцовского городского округа: ЖК «Инновация» с минимальной стоимостью квартиры 2,3 миллиона рублей и ЖК «Одинград» — от 2,7 миллиона рублей.
Самые дешёвые квартиры в Ленинском городском округе можно найти в ЖК «Государев Дом» и «Пригород Лесное» — от 2,3 миллиона рублей, а также в ЖК «Восточное Бутово» — от 2,6 миллиона рублей.
Пути к новоселью
Среди способов оплаты жилья в Подмосковье лидируют кредиты. На ипотечные сделки приходится порядка 70% от общего объема, отмечают эксперты. Наполовину целевую аудиторию составляют региональные покупатели, которые приобретают в Московской области своё первое жильё. Рассрочка не распространена, а 100% оплата фигурирует при покупке небольших по площади и недорогих объектов недвижимости.
По словам Кузнецовой, значительное число покупателей продают свое региональное жилье, для приобретении квартиры в Московском регионе. Также некоторые покупатели, проживающие в области, улучшают жилищные условия, обменивая «вторичку» на новостройку, в том числе с помощью услуги trade-in.
«Услуга trade-in позволяет девелоперам расширить круг потенциальных покупателей. Программа даёт возможность людям, стесненным в средствах, но обладающим недвижимостью, приобрести квартиру. При условии, что для операций trade-in подходит только юридически чистое жилье», — рассказывает Валерий Кузнецов.
Для многих trade-in — единственная возможность сменить старое жилье на квартиру в новом жилом комплексе с развитой инфраструктурой. И по словам экспертов люди все чаще пользуются условиями этой программы. Во-первых, человек может забронировать квартиру в новостройке на несколько месяцев в ожидании продажи имеющегося жилья. Во-вторых, покупатель фиксирует цену покупки на этот период.
Между тем у программы trade-in, как у любой рыночной истории, есть неизбежные риски. Если жилье клиента по выставленной цене не продается, и участник программы не приобретает квартиру в новостройке в указанный срок, то уплаченные за участие в программе деньги «сгорают». Поэтому важно устанавливать адекватную цену на свою недвижимость.
Однако по мнению Кузнецова риски несопоставимы с возможной выгодой. «Купить с нуля новое просторное жильё под силу немногим. А имея определенную сумму от продажи старой недвижимости, поднакопить дополнительные средства или взять небольшую ссуду могут значительно большее число людей. И мечта о новой квартире становится реальностью», — резюмирует Валерий Кузнецов.
Туманные перспективы
Если говорить о тенденциях на рынке недвижимости Московской области, то в этом году они положительные. С начала года наблюдается прирост продаж на 6,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом спрос на проекты в ближайшем Подмосковье увеличился на 20%.
— Всплески пришлись на март-апрель, спрос вырос на 34-37%, в июне — на 30%, — говорит Наталия Кузнецова. — Это связано с появлением новых проектов с высокими качественными характеристиками и удобной транспортной доступностью. На проекты в дальнем Подмосковье спрос упал на 38%.
В 2019 году в Московской области наблюдается стабилизация рынка, отмечает коммерческий директор компании-застройщика ГК ФСК, входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области (АЗМО) Ольга Тумайкина. По её словам, в 2014 — 2017 годах наблюдался переток покупательского спроса из Подмосковья в Москву. При этом с каждым годом на рынок выводилось все меньше проектов.
«При сжатии спроса у недобросовестных застройщиков возникли проблемы, что привело к заморозке или затягиванию сроков стройки, банкротствам и появлению обманутых дольщиков», — объясняет Тумайкина.
По словам эксперта, в 2019 году рынок сбалансировался по спросу — в продажу поступили 3,6 миллиона квадратных метров жилья — и очистился от непрофессионалов. Сегодня в Подмосковье достраиваются проблемные объекты. На рынке работают в основном крупные надежные компании, у которых нет проблем со спросом и продажами квартир.
В то же время, по мнению Валерия Кузнецова, в перспективе количество предложений на рынке новостроек в Подмосковье будет сокращаться. На это влияют несколько факторов: падение доходов населения и ограниченный спрос, осторожность застройщиков из-за введения новых правил, отсев некоторых проектов из-за отказов в финансировании и более длительные сроки согласования с банками.
— Баланс спроса и предложения в регионе пока сохранится, — отмечает эксперт. — Дефицита квартир, как и затоваривания рынка, не ожидается.
Цены на жилье в подмосковных новостройках вырастут примерно на 10-15%. Сказывается тенденция общего подорожания на рынке жилья, связанного с введением новых правил.
Застройщики переходят на банковское финансирование, что означает дополнительные издержки по выплате процентов.
Спрос в Подмосковье увеличивается из-за роста цен на квартиры в столичных объектах, в том числе и в Новой Москве, добавляет Валерий Кузнецов. Недвижимость за МКАДом заметно дешевле, при этом качество многих проектов не хуже, а с учетом природного окружения даже лучше, чем в столице.
По мнению экспертов, есть перспективы и у проектов за Малым бетонным кольцом. Интерес к ним начинает увеличиваться. Однако тенденция пока не формирует большой спрос. Потребуется время, чтобы она проявилась более четко. Хотя города дальнего Подмосковья уже начинают конкурировать за новых жителей. Победу одержат те, кто предложит наилучшую инфраструктуру и более комфортные условия для жизни.
Дмитрий Булгаков
Жители регионов стали чаще покупать квартиры в новостройках Москвы и Подмосковья | Телеканал 360°
Количество иногородних покупателей квартир в новостройках Москвы и Московской области с начала года выросло на 25%. Чаще всего жилплощадь приобретают жители Калужской, Тульской, Тверской и Владимирской областей. Об этом говорится исследовании агентства «Инком Недвижимость».
Самым большим спросом у региональных покупателей пользуется жилье эконом-класса. Они приобретают его для детей и для сдачи в аренду. При этом 55% тратят на это собственные сбережения, 40% берут в ипотеку, а 5% тратят материнский капитал.
Эксперты связали такие изменения на рынке со сложной экономической ситуацией, на которой сказалась пандемия. Кроме того, продолжает действовать государственная программа по субсидированию ставок по ипотеке.
Риск потратить деньги на долгострой в регионах значительно выше, чем в Москве, поэтому для многих столичная недвижимость — это способ сберечь свои накопления.
Стоимость сделок с участием региональных покупателей не особо отличается в целом по рынку. Для покупки квартиры в Подмосковье жители регионов готовы потратить до пяти миллионов рублей, а за жилье в Москве готовы отдать 15 миллионов.
«Покупатели из граничащих с Подмосковьем областей в основном интересуются локациями, расположенными ближе к своему региону, чтобы в случае необходимости можно было быстро добраться из одного города в другой, остальные рассматривают проекты в пределах старой Москвы», — рассказал заместитель директора Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Средний возраст покупателей жилья составляет от 35 до 45 лет. Большая часть из них покупает жилье для детей, треть намерена в будущем переехать, а 25% рассматривают покупку квартиры в качестве инвестиции. Они намерены сдавать ее в аренду.
Эксперты компании отметили, что наиболее активной клиентской категорией стали покупатели в возрасте 35−45 лет. Из них 40% приобрели жилье для детей, обучающихся или проживающих в Москве, 35% клиентов запланировали дальнейший переезд в столицу, 25% решили вложить в недвижимость свободные средства, но чтобы квартира не простаивала, сдавать ее в аренду.
Переезд из региона в Подмосковье: что нужно знать покупателям квартиры в новостройке
Не секрет, что в поисках лучшей жизни и новых возможностей сегодня многие жители регионов устремляются на ПМЖ в Московскую агломерацию.
При этом стоимость жилья в границах «старой» Москвы иногда оказывается чересчур высока, в связи с чем многие покупатели отдают предпочтение ближайшему Подмосковью, где цены относительно ниже, а комфортность проживания вполне сопоставима с уровнем жизни в столице.
Однако прежде чем, бросив все, отправляться на поиски жилья, не помешает разобраться в особенностях подмосковного рынка недвижимости. Портал «НовостройСити» поговорил с экспертами строительной отрасли и выяснил, что стоит учесть региональному жителю, который планирует обменять свою квартиру на новое жилье в ближайшем Подмосковье.
В первую очередь следует определиться с городом и ценовой категорией жилья.
Например, из всех городов Московской области наиболее престижным, а соответственно, и дорогим по стоимости недвижимости, принято считать западное и северо-западное направления.
Например, к самым дорогостоящим сегодня относятся проекты в Одинцовском районе, а чуть меньшую цену на жилье можно встретить в Химках или Красногорске.
«Прежде всего, нужно понимать, что стоимость продаваемой квартиры будет скорее всего ниже, чем цена приобретаемой, если она аналогична по площади и другим характеристикам», — рассказывает Анастасия Шевчук, директор департамента по внешним коммуникациям компании Est-a-Tet.
С ней соглашается коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков, который отмечает, что в ближайшем Подмосковье в некоторых проектах цены могут быть даже сопоставимы со столичными новостройками.
В особенности это относится к тем проектам, рядом с которыми открываются станции столичного метрополитена, строится новая транспортная инфраструктура и проч.
«И здесь нужно заранее предусмотреть этот момент и подобрать для себя новостройку с максимально подходящей стоимостью и локацией», — советует он.
Однако стоит учитывать, что цена предложения зависит и от строительной готовности объекта.
Например, покупатели, для которых не стоит вопрос о срочном переезде, могут рассмотреть для себя проекты на начальной стадии реализации, где стоимость жилья традиционно ниже, чем в готовых новостройках.
По разным данным, разница в цене между квартирами в новых корпусах и полностью построенных может достигать 20-25% и выше.
Но этот вариант не подойдет тем, кому важно быстрее продать собственную квартиру и сразу же переехать.
«Если покупка новой недвижимости планируется за счет вырученных с продажи предыдущей квартиры средств, то стоит присмотреться либо квартирам в почти готовых новостройках с ремонтом, либо к домам, относящимся ко вторичному рынку», — делится Анастасия Шевчук.
Игорь Сибренков с ней солидарен: «Семьям, совершающим альтернативную сделку – то есть тем, кто одновременно продает собственное жилье в регионе и приобретает новое в Подмосковье – больше всего подойдут готовые новостройки или комплексы с высокой строительной готовностью». В таком случае, поясняет эксперт, им не нужно будет долго ждать окончания строительства и арендовать на это время жилье, что позволит сэкономить время и средства.
В любом случае, отмечает Анастасия Шевчук, несмотря на то, что квартиры в Подмосковье стоят дороже, чем регионах, на покупку в новостройках сегодня действуют очень лояльные условия приобретения. Помимо выгодных ипотечных ставок, акций и скидок, на вторичном рынке собственники готовы делать дисконт до 10%.
Эксперт приводит еще один способ покупки, программу trade-in – длительную бронь квартиры в новостройке на время продажи существующего имущества. В таком случае договор заключается на реализацию вторичной недвижимости. Как правило, это классический агентский договор на предоставление услуг по поиску покупателя на объект.
«На первичку заключается договор бронирования с указанием сроков и условий будущей сделки по покупке.
Если же вы долго ищите покупателя на свою квартиру, а цены в новостройке в это время стремительно растут, то стоит воспользоваться ипотекой и заключить ДДУ, а после продажи жилья в регионе погасить ипотеку досрочно», — рассказывает Анастасия Шевчук.
Кроме стоимости и основных характеристик новостроек следует также присмотреться к вариантам представленных квартир. Например, сегодня девелоперы реализуют квартиры не только с черновой отделкой, но и с предчистовой (white-box) или полной. «Для скорейшего переезда имеет смысл рассмотреть покупку квартиры с готовым ремонтом от застройщика», — советует Игорь Сибренков.
Отдав предпочтение такому варианту, покупатель не только сократит время для переезда и сэкономит на отделочных работах, но и избавит себя от дополнительных забот. «Ему не придется искать подрядчиков, закупать строительные материалы и контролировать каждый этап работ, что особенно сложно делать на расстоянии.
Например, если он одновременно занимается продажей своей прежней квартиры в регионе», — добавляет эксперт.
Таким образом, как видно на практике, переезд в Московскую область – вопрос хоть и серьезный, но вполне решаемый. Следует лишь определиться со сроками, способом покупки жилья и оценить свои финансовые возможности.
«Река, озеро, красивый лес»: спрос на загородную недвижимость в пандемию вырос на 30-50%
Весенний всплеск спроса на загородную недвижимость не был единичным. «С января по октябрь спрос на приобретение загородной недвижимости в Московской области увеличился на 98%.
В октябре в годовом выражении были зафиксированы еще более высокие темпы роста — 107% в Московском регионе и 48% по России», — рассказывает Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости». Риелторы заявляют более скромные цифры.
«В среднем за 10 месяцев этого года спрос на вторичном рынке был выше на 30%, чем за тот же период 2019 года», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
Агентство элитной недвижимости Vesco Realty отмечает, что количество обращений в бюджете до 40 млн рублей выросло на 48% за январь-октябрь (в бюджете свыше 40 млн изменений не произошло).
Первый всплеск спроса на жилье за городом случился в марте.
По словам Ольги Магилиной, заместителя генерального директора fee-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость», покупателей на рынок привели два события — колебания курсов валют, последовавшие за падением цены нефти, и новость о скором введении налога на вклады физлиц свыше 1 млн рублей.
В апреле ажиотаж продолжился уже из-за изоляции, но в середине месяца все пошло на спад — покупатели «замерли» в ожидании дальнейших событий. Май-июль были умеренными, а с июля, по словам Магилиной, начался «сильный рост, достигший апогея в сентябре-октябре».
Большинство людей за городом ищут готовые к проживанию коттеджи на одну семью. «Наиболее востребованное «среднее» — это дом 120-150 м, участок 10-12 соток, все новое, ухоженное, никаких старомодных ремонтов. Минимальное количество дополнительных вложений, в идеале — «заезжай и живи».
Обязательно хороший подъезд, все сети (электричество, хорошо если газ, септик, скважина). Очень желательны какие-то природные особенности (река, озеро, красивый лес)», — рассказывает Яхонтов.
По его словам, людям также важно наличие интернета, возможность быстро доехать скорой помощи и чтобы дом входил в зону доставки продовольственных товаров.
По данным ЦИАН, за последние 12 месяцев цены прибавили в среднем 8%. «Если год назад типичный коттедж в Подмосковье стоил 11,9 млн рублей, то сейчас ровно на 1 млн больше — 12,9 млн рублей», — говорит Алексей Попов, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.
По словам Алексеева из «Авито Недвижимости», в третьем квартале средняя цена загородных объектов недвижимости в Подмосковье выросла на 18% к аналогичному периоду прошлого года: наиболее впечатляющие темпы роста — 39% — продемонстрировали цены на загородные коттеджи.
Риелторы приводят немного другие данные по ценам. «Максимум — на 5% с января в рублях. Важно помнить, что есть цена предложения и цена сделки.
Цена предложения сильно выросла к лету, но цена сделки была примерно на прошлогоднем уровне», — утверждает Яхонтов. Все опрошенные участники рынка подтверждают, что стоимость сотки земли снизилась.
Попов отмечает падение на 10% год к году: сейчас средняя цена сотки в Подмосковье до 120 км от МКАД — 369 000 рублей, год назад — 410 000 рублей.
На фоне ажиотажа застройщики ИЖС, как и девелоперы многоэтажных домов, вышли в плюс. Например, компания «KASKAD Недвижимость», один из девелоперов в Подмосковье, за 10 месяцев «в деньгах» заключила на 37% сделок больше, чем за аналогичный период в 2019 году.
«Первое полугодие продемонстрировало некоторый спад по отношению к 2019 году (-12% за период). Но уже третий квартал с лихвой компенсировал эту просадку, показав продажи «в деньгах» выше на 119%, чем за аналогичный период 2019 года. А в сентябре год к году рост этого показателя составил целых 223%», — говорит Магилина.
По словам Яхонтова, выручка продавцов загородной недвижимости в Московском регионе за год выросла в несколько раз.
В последние годы рынок загородной недвижимости стагнировал, проектов выходило немного, нового витка спроса никто не ожидал.
По словам Попова, сейчас почти невозможно найти вариант быстрого переезда из городской квартиры в загородный дом, где будут доступны привычные городские атрибуты — стабильно работающее электричество, газ, вода, дорога с твердым покрытием «до калитки». «Таких объектов немного, а те, что есть, стоят дорого, — говорит эксперт.
— Переехать из типовой столичной квартиры можно лишь в Среднее Подмосковье, в зону от 20 до 60 км от МКАД, причем без учета затрат на обустройство, которые для загородной жизни гораздо выше, чем для квартиры». «Новых идей нет, масса предложения — устаревшие дома.
Это обусловлено тем, что загородная недвижимость — объект не первой необходимости, и самое активное развитие этого сегмента приходится на время, когда у населения есть свободные средства. А последний такой период — это, по сути, «тучные двухтысячные» и в меньшей степени годы до 2014-2015», — рассуждает Яхонтов.
Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках»
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», на рынке первичного жилья предложение уменьшилось на 15% в период с января по октябрь к аналогичному периоду прошлого года, на вторичном — на 47%.
По словам Яхонтова, с января по октябрь обращений «продать загородную недвижимость» в Подмосковье поступило на 24% меньше, чем за тот же период 2019 года.
Многие собственники сняли лоты с продаж и использовали загородные дома для собственного проживания в пандемию.
«С января по октябрь на рынок практически не выходило новых проектов. Девелоперы оказались совершенно не готовы к событиям этого года и взрывному росту спроса», — отмечает Магилина.
«Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках».
«Кроме того, штрафы за срыв сроков по договорам долевого участия были отменены до конца года, что предоставило девелоперам определенную свободу в принятии решений», — считает Алексеев.
Однако привлекательность рынка не осталась незамеченной инвесторами и потенциально «новыми девелоперами».
По словам Аверьянова, Vesco Consulting получил «шквал заявок» на разработку концепций коттеджных поселков в Подмосковье за последние несколько месяцев.
«Запросы на консалтинг поступали как от застройщиков, реализующих загородные поселки ранее, так и от специализирующихся на квартирном жилье, в том числе за пределами Московского региона», — подтверждает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.
В марте Минстрой представил программу развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), согласно которой из федерального бюджета на 2020-2024 годы должно быть выделено 137,7 млрд рублей.
Деньги должны пойти на расширение площади земельных участков, строительство инфраструктуры, привлечение застройщиков, готовых строить частные дома по проектам комплексного освоения территорий с применением эскроу-счетов и проектного финансирования, а также создание доступного продукта по ипотеке на ИЖС.
«Вывести загородный рынок на другой уровень сможет только государственное вмешательство, а именно работающее проектное финансирование, регулирование и гарантии по законопроектам, доступная ипотека на готовое жилье и развитие программ ипотечного финансирования строительства домов», — одобряет программу Аверьянов.
«Оно [загородное жилье] должно стать конкурентным городскому по таким параметрам, как инфраструктура и качество. В соответствии с госпрограммой эти задачи поможет решить индустриализация ИЖС и привлечение крупных застройщиков для комплексного освоения территорий.
Но на раскручивание этого маховика понадобится несколько лет», — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости».
Другие участники рынка считают, что реформы могут сделать только хуже. «Перевод ИЖС на эскроу — это утопия. На сегодняшний день никто не мешает продавать инвестконтракты, подряды и т. п.», — говорит Яхонтов.
По словам Таганова, переход на систему эскроу сильно затруднил работу рынка таунхаусов и малоэтажных домов — «из-за законодательных нововведений в 2019 году с лета прошлого года с проектами таунхаусов [девелоперы] просто не выходят». То же самое может случится и с застройщикам ИЖС, считает он.
«В настоящий момент переход ИЖС на счета эскроу скорее усложняет рост темпов строительства. Однако со временем в комплексе с другими запланированными мерами данный шаг должен способствовать достижению поставленной цели», — убежден Алексеев.
Даже если госбанки профинансируют ускоренное строительство, не выдержат сети и инфраструктура, заявляет Яхонтов. «Обеспечить сети в таком количестве и за такой короткий срок нереально, — говорит он.
— Я не вижу тенденции к переселению граждан в загородное жилье на ПМЖ. Для этого нужно развивать инфраструктуру на местах, а этого нигде, кроме Новой Москвы, не происходит.
Дороги, больницы, школы — уровень почти везде довольно низкий».