В петербурге владельцы не могут продать и квартиры и сдают их в аренду

Как сдать квартиру в аренду правильно? 

Многие хозяева убеждены, что готовить квартиру к сдаче не нужно. А арендатор всегда надеется по адекватной цене найти квартиру своей мечты. Сейчас плохо воспринимаются квартиры со скромным ремонтом и сборной мебелью в хрущёвках и брежневках. Времена меняются, на рынке появилось много квартир в новых домах, с новым ремонтом и мебелью. Сейчас есть всё для ремонта, дизайна и меблировки квартиры.

Поэтому на рынке всё больше квартир, в которых продумано всё: от сантехники до элементов декора. В настоящее время уровень ожиданий арендатора гораздо выше. Хозяину квартиры не нужно забывать, что квартира – это товар, который нужно знать как преподнести.

Задача подготовки квартиры к сдаче – с помощью нехитрых приёмов сделать квартиру наиболее привлекательной для широкого круга арендаторов. Обязательно нужно создать у арендатора ощущение комфорта и уюта данного помещения. Если вы грамотно приведёте помещение в порядок, то вы сможете сдать квартиру в аренду по наиболее выгодной цене и, что немаловажно, хорошему арендатору.

Сдать квартиру в Санкт-Петербурге. Как грамотно готовить квартиру к сдаче?

Слишком дорогой ремонт никогда не оправдывает себя в аренде. А подготовка квартиры к сдаче оказывает существенное влияние на скорость сдачи и на цену арендной ставки.

Что нужно сделать:

1. Уборка 

Квартиру тщательно вымыть. Убрать старые вещи. Хлам вызывает отрицательные эмоции. Личные вещи нужно вывезти. Квартира должна иметь обезличенный характер. «Обжить» квартиру арендаторы могут и сами.

2. Мебель

Не нужно много мебели! Но она должна соответствовать интерьеру. Нежелательно показывать совсем пустую квартиру. Не нужно обставлять сдаваемое помещение старой, вышедшей из моды мебелью. Старая обшарпанная мебель сразу «обесценивает» любую квартиру. Если у вас нет современной мебели, купите необходимый минимум: раскладной диван, шкаф-купе, журнальный столик.

3. Освещение 

Освещение играет важную роль, оно создаёт ощущение объёма и даёт положительные эмоции. Яркость вызывает ощущение новизны и оптимизма, тёмные тона– уныния и тусклости.

4. Запах

В квартире не должно быть неприятного запаха. Обязательно нужно проветривать помещение. Перед показом нужно поддерживать хорошие запахи. Я обычно расставляю маленькие тарелочки с ванильным сахаром. Иногда использую эфирные масла. Запах должен вызывать положительные эмоции.

5. Яркие цвета

Цветовая гамма помещения сильно влияет на восприятие всего помещения в целом. У меня был случай, когда квартиру не сняли только потому, что не понравились обои в гостиной. К слову сказать, обои были весьма странные. Комнаты нужно одевать в светлые, жизнерадостные тона, чтобы они хорошо воспринимались на эмоциональном уровне.

6. Сантехника и бытовая техника

Сейчас хорошую сантехнику и бытовую технику можно купить в любом специализированном магазине. Поэтому квартира со старой сантехникой автоматически попадает в разряд «бабушкиных квартир».

Что представляет из себя «бабушкина квартира»? Читайте в статье «Меблировка квартир». Ссылка в конце статьи. Арендная ставка «бабушкиной квартиры» всегда ниже, к тому же её гораздо сложнее сдать.

Нужно обязательно оснащать квартиру бытовой техникой: холодильник и стиральная машина должны быть обязательно.

• Помните, что любой недостаток всегда воспринимается арендатором как знак отрицания («это – не моё»).
• Основные ошибки арендодателей
• Ошибка первая

Когда хозяева сдают свою квартиру знакомым, они сами готовят себе ловушку. Отношения между владельцем жилья и жильцом с самого начала должны быть деловые.

Со знакомыми выстроить чисто деловые отношения сложнее, им труднее озвучить определённые требования, а также повышение арендной платы. Единственный способ решения этой проблемы – чисто деловые отношения, подкреплённые грамотным договором аренды.

Сколько раз мне звонили хозяева квартир, которые попали в эту ловушку и не знали, как оттуда выбраться, чтобы не испортить отношения со знакомыми или родственниками.

Ошибка вторая

Многие хозяева, сдавая квартиру, озадачивают сразу нескольких агентов, думая что это точно сработает и выстрелит в десятку. А агенты не шевелятся или работают спустя рукава. Посудите сами. Никому не хочется работать зря. Агенты в этом плане не исключение.

Если они знают, что данная квартира сдаётся сразу от пяти агентств, то есть ли смысл ею заниматься? Мне не раз предлагали и предлагают квартиры, которые уже сдают другие агентства. Энтузиазма этот факт точно не добавляет. Поэтому я отказываюсь от таких вариантов.

Почти все агентства выставляют свои объекты в городские базы по аренде. Всегда вызывает недоумение квартира, когда она выставлена на сдачу от нескольких агентств.

С каким агентом сотрудничать, кого оставить без комиссионных? Я не вожу клиентов на такие квартиры после того, как два агента, сдающие одну и ту же квартиру, чуть не подрались на глазах у шокированного клиента.

Стараюсь не попадать в сомнительные ситуации.

Когда я знаю, что только я занимаюсь этой квартирой, у меня есть интерес заниматься ею, активно рекламировать её, ведь у агентов есть свои секреты по рекламе недвижимости. К тому же, агент всегда заинтересован сдать квартиру быстрее, так как стремится получить свои комиссионные.

Основные конфликты при сдаче квартиры в аренду

Основные конфликты – это неплатежи, порча и воровство имущества. Со многими этими бедами можно бороться ещё на этапе подбора арендаторов, а также на этапе заключения договора. Как правило, портят имущество и стараются съехать, не поставив в известность хозяина, арендаторы, которых подобрали сами хозяева и с которыми не заключали договор аренды. Агенты, как правило, чувствуют по опыту хороших арендаторов.

Проблема порчи имущества решается страховым депозитом. Кроме того, при сдаче квартиры нужно правильно составлять договор аренды с описью имущества.

1. Чтобы не образовывались большие долги по коммунальным услугам, хозяину лучше оплачивать счета самостоятельно, а стоимость коммунальных платежей включить в стоимость аренды. 
2. Желаю удачи! Галина Черкис  
3. Меблировка квартир
4. Подготовка квартиры к сдаче в аренду
5. Риэлтор по аренде недвижимости в Спб

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Наиболее печальной картина была в первой половине 2020 года. Пандемия вызвала массовый отъезд рабочих–мигрантов из Средней Азии, большинство из которых до сих пор не могут вернуться. Кстати, под данным «ДП», крупные столичные застройщики готовы оплачивать фрахт самолётов, лишь бы получить недостающие рабочие руки. Летом вице–губернатор Петербурга (теперь уже бывший) Евгений Елин говорил, что из–за пандемии из города уехало около 1 млн человек, в основном жителей других регионов России, которые потеряли работу или лишились постоянного дохода.

Перевод на дистанционное обучение вызвал не менее массовый исход из города и студентов, которые традиционно составляют значительную часть арендаторов. По сей день не все вузы Петербурга полностью восстановили очное обучение.

Закрытие ресторанов, баров, торгово–развлекательных заведений и т. д. высвободило десятки тысяч сотрудников, многие из которых также жили в арендованном жилье.

Снизилась деловая активность, мeждународный туризм за прошлый год упал более чем на 80%, внутренний, несмотря на меры господдержки, — на 35–40%.

Кроме того, усилилось давление на рынок аренды со стороны апарт–отелей, которые в пандемию почти поголовно переключились на долгосрочную сдачу. Все эти факторы вкупе со снижением уровня доходов населения вызвали рост объёма предложения и, как следствие, снижение ставок на квартирном рынке.

Был арендатором — стал арендодателем

Объём предложения долгосрочной аренды жилья можно оценить лишь приблизительно, так как значительная его часть находится в серой зоне. Да и исследователей, регулярно и полноценно отслеживающих ситуацию в этом сегменте, практически нет. Эксперты портала «Авито Недвижимость» считают, что предложения на долгосрочную аренду стало на 11% больше.

По данным аналитического центра ЦИАН, количество выставленного под сдачу жилья в Петербурге за время пандемии выросло на треть — с 6,1 тыс. до 8 тыс. квартир в марте 2021 года. Из них половина приходится на однокомнатные квартиры, число которых выросло с 2,8 тыс. до 4 тыс.

«Рост объёма предложения происходит не только из–за меньшего числа потенциальных арендаторов (которые могут находиться на удалёнке в другом городе), но и за счёт рантье, которые ранее сдавали жильё в краткосрочную аренду, а сейчас — в отсутствие прежнего туристического потока — стали предлагать квартиры на длительный срок», — поясняет Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.

По её данным, наибольшая часть предложения (35%) на рынке долгосрочной аренды Петербурга (для однокомнатных квартир) доступна в новых домах, построенных после 2010 года. Именно в них отмечена самая высокая ставка — в среднем 26 тыс. рублей, что на 33% выше, чем в домах типовой советской застройки.

«В марте, когда объявили карантин, у меня разом съехали жильцы всех 10 квартир, — рассказывает Елена Пантелеева, профессиональный риелтор, чей бизнес связан с краткосрочной сдачей в аренду преимущественно своих квартир в центре города.

— Съехали иностранцы, студенты, представители малого бизнеса: сотрудники кафе, парикмахеры, маникюрши, массажисты. Город стоял пустой до конца июля, потом власть немного ослабила антиковидные меры. Спрос на аренду ожил в сентябре, когда возвратилась часть студентов, заработали торговые центры.

Но полностью он так и не восстановился, вернулись не все. Сегодня предложений довольно много, выбор большой».

По данным Елены Пантелеевой, почти всё жильё в центре города, сдававшееся в посуточную аренду, в период локдауна владельцы перевели на средне– и долгосрочный формат.

Увеличению объёма предложения способствовала и подешевевшая благодаря господдержке ипотека. Многие арендаторы кинулись покупать квартиры. В основном они брали жильё в недавно сданных домах или комплексах, которые должны быть введены в ближайшие месяцы. Часть граждан покупала по переуступкам.

«Многие из арендаторов превратились в арендодателей: они стали сдавать купленные квартиры, а сами снимают более дешёвое жильё либо вообще перебираются за город или к родителям», — отмечает Елена Пантелеева.

Заметим также, что в среднем около 10% квартир (в зависимости от локации и класса жилья) на первичном рынке покупается не для проживания, а в инвестиционных целях. Это означает, что значительная часть этих объектов впоследствии поступает на рынок аренды.

По данным фонда коллективных инвестиций «Рентавед», в 2020 году доля инвестиционных покупок в новостройках Петербурга выросла чуть ли не втрое — до 27,6%.

Спрос подстегнули пандемия, девальвация рубля, снижение ставок по банковским депозитам, подешевевшая ипотека и приход на рынок Петербурга инвесторов из регионов.

Ценовые качели

Сейчас спрос постепенно восстанавливается. Более того, по данным портала «Авито Недвижимость», интерес к долгосрочной аренде жилья в Петербурге сегодня даже немного превышает доковидные значения.

Самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры (46% всего спроса). По сравнению с показателями годовой давности интерес к «единичкам» увеличился на 6%, а предложение снизилось на 4%. Средняя цена не изменилась и остаётся на уровне 20 тыс. рублей в месяц.

Следом по популярности идут студии и двухкомнатные квартиры (по 24%). Студии сдаются примерно по той же цене, что и однушки, а двушки предлагаются за 28 тыс. рублей.

Эксперты портала Domofond.ru, изучив динамику цен на долгосрочную аренду жилья в 77 крупных городах России, пришли к выводу, что Петербург сохранил свои позиции на докризисном уровне. Средняя стоимость аренды небольшой квартиры в марте составила, согласно исследованию, 20 тыс. рублей в месяц. Самые дорогие «единички» предсказуемо предлагались в Первопрестольной — 40 тыс. рублей.

У специалистов аналитического центра ЦИАН цифры выше: средняя ставка на однокомнатные квартиры в Петербурге составляет 24,3 тыс. рублей, что соответствует стоимости годом ранее.

Практики рынка говорят, что арендные ставки не вернулись ещё к доковидным значениям. По оценке Катерины Соболевой, управляющего директора центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management, сегодня однокомнатную квартиру можно снять за 16–17 тыс. рублей в месяц (до пандемии — около 19 тыс.).

По таким ценам предлагаются квартиры в новых домах, находящихся в 2–3 км от метро. Наибольшим спросом (причём как в аренду, так и при покупке) пользуется Приморский район, в частности кварталы вокруг станции метро «Комендантский проспект». Популярны у клиентов Выборгский и Калининский районы.

Наибольшая конкуренция — в районе Девяткино, Парнаса и Кудрово. «Ставки на однокомнатные квартиры снизились на 10–15%, в центре они просели гораздо сильнее. Если квартиру на улице Марата я сдавала за 600 евро в месяц (порядка 48 тыс. рублей), то теперь была рада пристроить за 30 тыс.

«, — констатирует Елена Пантелеева.

Тем не менее цены постепенно возвращают утраченные позиции, но за эти деньги клиенты требуют большего — например, посудомойку или парковочные места. «Спрос есть, но он во многом завязан на каникулы и праздники.

В другое время российские туристы не особенно путешествуют. Они и платят мало, и торгуются активно», — жалуется риелтор.

И самыми востребованными в этой ситуации стали комнаты, которые выросли в цене и на продажу, и в аренду.

Новые рантье

В центре города большинство квартир сдают новые рантье — субарендаторы. Они отдают собственнику фиксированную сумму в месяц, а сами зарабатывают на посуточной аренде. В период локдауна некоторые стали возвращать квартиры хозяевам, если не удавалось договориться на иных условиях (например, о выплатах собственнику по результату сдачи).

Рантье разные: одни работают как индивидуальные предприниматели, другие организуют управляющую компанию. Одни берут в управление подъезд или целый дом и сдают бесконтактным способом, другие заключают долгосрочный договор аренды с собственником по фиксированной цене, делают ремонт и сдают сами.

Елена Пантелеева, например, начинала со сдачи своих квартир, а впоследствии по просьбе знакомых взяла в управление ещё несколько чужих объектов. Другая бизнесвумен и блогер — Виктория Соболева поставила посуточную субаренду на поток. Начинала с нескольких квартир и апартаментов, потом нарастила их число до 20.

В этом году взяла ещё в управление (в субаренду) 40 апартаментов в апарт–отеле YE'S на Социалистической ул. В период локдауна её бизнес сильно просел, пришлось больше половины объектов переводить на среднесрочную и долгосрочную аренду.

Но, по её словам, рынок краткосрочной аренды восстанавливается достаточно быстро.

«В 2019–м средний чек за сутки был около 2000 рублей, сейчас — от 2500. Это можно объяснить тем, что люди изголодались по путешествиям и приключениям, теперь они могут перемещаться хотя бы по России», — говорит бизнесвумен.

Основные её клиенты — «цифровые кочевники» (блогеры, программисты, люди на удалёнке). С собственниками Виктория Соболева заключает стандартный договор на год с возможностью пролонгации, за свои услуги берёт 25–30% чистой прибыли.

Комиссионные уходят в прошлое

По данным риелторов, за последний год в сегменте долгосрочной аренды произошли коренные перемены.

Прежде всего, практически ушла или уходит в небытие выплата комиссионных агенту за поиск квартиры.

В прежние годы при заселении арендатор сразу платил тройную стоимость: за аренду, депозит (в размере месячной платы) и такую же сумму комиссионных агенту. Из–за возросшего предложения нужды в агенте–посреднике нет.

Сегодня 9 из 10 клиентов самостоятельно находят жильё. Поэтому комиссионные уже не платят или они сведены к минимуму.

Более того, в пандемию наметилась новая тенденция: вознаграждение начинает платить хозяин квартиры. Но пока эта практика не получила массового распространения, в ряде риелторских фирм начали упразднять отделы аренды за ненадобностью.

Другой заметный тренд — возросшие требования арендаторов к комфорту. Имея большой выбор квартир в новых домах с хорошим ремонтом и современной обстановкой, клиент не хочет снимать хрущёвку с бабушкиной мебелью. «Это уже прошлый век.

Все требуют новую мебель, особенно кровать с хорошим, желательно ортопедическим матрацем, стиральную и посудомоечную машины. Раньше посудомойка была экзотикой, сегодня не каждый снимет квартиру без неё.

Это стало must have», — говорит Елена Пантелеева.

Наряду с этим риелторы отмечают снижение платёжеспособного спроса. И, похоже, по этой причине ещё некоторое время будет востребовано жильё без ремонта и с бабушкиной обстановкой, потому что оно заметно дешевле квартир в новых домах.

Кроме того, на сегмент аренды начинают оказывать давление сервисные апартаменты. Пока только локально — в районах, где функционируют крупные апарт–отели. Например, проекты YE'S на ул. Хошимина и Социалистической ул.

, комплекс Valo у станции метро «Бухарестская».

Несмотря на постепенное восстановление рынка, арендные ставки в Петербурге ещё не успели вернуться к прежним отметкам. Тем не менее при отсутствии внешних негативных факторов мы ожидаем дальнейшей стабилизации ситуации.

Этому будет способствовать прогнозируемое восстановление экономики, а также потенциальное оживление деловой активности и внешней миграции, что с большой вероятностью приведёт к увеличению спроса на аренду со стороны иностранных граждан.

Ставки на долгосрочную аренду традиционно будут зависеть от спроса и предложения.

Руслан Закирьянов

руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости»

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Как сдать квартиру в аренду правильно, или Да здравствует легализованная прибыль!

Оглавление:

Квартирный вопрос – тема, волнующая многих, даже правильнее будет сказать – всех. Если у вас есть собственное жилье, вас уже можно назвать счастливчиком, а если вы обладатель нескольких квартир, то считайте, что вам повезло вдвойне. Сегодня поговорим о том, как сдать квартиру в аренду.

Грамотный подход к делу

Чтобы имеющаяся жилплощадь не простаивала, лучше всего сделать ее источником дополнительного дохода, ведь лишних денег не бывает. Как же сдать квартиру в аренду правильно?

1. Сначала нужно назначить цену. А для этого нелишне будет провести собственное расследование, изучив существующие на рынке предложения. Просмотрите объявления в газете и Интернете – средняя стоимость аренды будет оптимальной.
2. Не стоит задирать цену, особенно без всяких на то оснований. Вот увидите, только вы снизите стоимость – и звонки посыплются как из рога изобилия.
3. В каком состоянии ваша квартира? Может быть, пора сделать ремонт? Он необязательно должен быть дорогим: «простенько и со вкусом» – вот оптимальный вариант.
4. Помните о том, что наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные апартаменты. Квартиру бизнес-класса, расположенную в центре города, сдать будет несколько сложнее из-за высокой стоимости.
5. Лучше всего сдавать жилье семейным парам. Как правило, они своевременно платят и не устраивают шумные вечеринки, доставляющие хлопоты соседям. Особое внимание уделите арендаторам с маленькими детьми и домашними питомцами, ведь порча имущества в данном случае станет только вашей головной болью.
6. Квартиру можно сдавать и официальным, и неофициальным способами. Конечно, даже исходя из названия ясно, что первый вариант предпочтительнее. Во втором случае вы получите больше денег, но и ворох проблем в придачу. Так, например, вы не будете застрахованы от порчи имущества, кражи или банального исчезновения арендаторов без оплаты. Да еще и у налоговой могут возникнуть к вам вопросы.
7. Официальная сдача квартиры в аренду убережет вас от разного рода неприятностей. Заключите договор с надежным агентством недвижимости, не забыв указать срок аренды, размер и способ оплаты, сделать опись имущества. Лучше, если арендатор внесет страховку, которая вернется по завершении срока аренды.
8. В договоре также нужно будет указать размер штрафа в случае задержки платежа.

Сдавая квартиру официально, вы получите меньший доход, но зато максимально обезопасите себя, в том числе и от проблем с налоговиками.

Заплатите налоги за аренду — и сдавайте спокойно

Вам уже известен правильный процесс сдачи жилья в аренду, теперь рассмотрим подробнее вопрос, как сдать квартиру в аренду официально.

1. В первую очередь вам нужно отыскать квартиросъемщиков: для этого разместите соответствующие объявления в газетах и на специальных интернет-сайтах. Для ускорения процесса максимально подробно опишите квартиру, также не забудьте указать свои пожелания – кому вы хотели бы сдавать жилье.
2. Найдя подходящих жильцов, заключите с ними договор аренды. Благодаря этому соглашению сдача квартиры будет официальной. Да, вам придется платить налоги, но зато вы сможете спать спокойно.
3. В договоре указываются права и обязанности сторон, время внесения оплаты, срок и стоимость аренды.
4. Не забудьте также оговорить условия расторжения договора: это могут быть порча имущества, несвоевременная оплата или, скажем, изменение планов хозяина на квартиру. Лучше обсудить это все заранее.
5. У вас есть дополнительные условия? Тогда смело прописывайте их в соглашении, чтобы впоследствии не возникло спорных вопросов, которые всегда решаются со ссылкой на договор аренды.

Старайтесь предусмотреть все потенциальные риски, связанные со сдачей квартиры в наем.

Культурная аренда в культурной столице

Санкт-Петербург – город крупный, сегодня в нем сдаются тысячи квартир, но далеко не все пекутся о легальности этого процесса. Мы уже достаточно много говорили о преимуществах официальной сдачи жилья в наем, поэтому не видим смысла повторяться. Лучше обсудить, как сдать квартиру в аренду в СПб.

Где найти жильцов

Основная ваша задача – найти добросовестных арендаторов, которые и платить будут вовремя, и в квартире погром не учинят, и соседям беспокойства не доставят.

У вас есть два варианта:

1. Подыскать арендатора среди знакомых – надежный способ не стать жертвой мошенников. А чтобы не портить взаимоотношения, не забудьте заключить договор аренды и заранее оговорить в нем все условия.
2. Если вариант со знакомыми кажется вам малопривлекательным, всегда можно обратиться к опытному риелтору.

Почему лучше сдавать жилье с помощью посредника:

1. Глаз у профессионала наметан, поэтому он без труда отличит мошенника от добропорядочного гражданина.
2. Вам не нужно будет постоянно находиться на связи, показывать квартиру (причем зачастую безрезультатно).

   Предоставив все это риелтору, вы существенно сэкономите время.

Если вы все-таки хотите заняться самостоятельными поисками арендаторов, разместите объявления в прессе и Интернете, не забыв как можно точнее указать выдвигаемые к квартиросъемщикам требования, а также свои контактные данные.

Аренда на законных основаниях

Согласно закону, вам не нужно нигде регистрироваться для того, чтобы сдать свою квартиру в аренду. Надо просто подписать договор и каждый год, до 1 апреля, вносить плату со своего дохода в размере 13 процентов. Для этого в налоговую предоставляется справка о полученных средствах (форма 3-НДФЛ).

Хотите сэкономить? Тогда зарегистрируйтесь в качестве индивидуального предпринимателя, и вы будете платить налог в размере всего 6 процентов. Однако имейте в виду, что наряду со сниженной процентной ставкой вам придется каждый год оплачивать страховой взнос в размере 35,7 тысячи рублей.

Для регистрации вам понадобятся следующие документы:

• копия паспорта;
• заявление о регистрации;
• квитанция об оплате госпошлины;
• заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения.

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем и обладаете элитной недвижимостью, можно приобрести налоговый патент, третья часть стоимости которого оплачивается сразу, а остальная сумма – по окончании его деятельности. Размер страховых выплат в таком случае уменьшится в два раза.

Если вы еще раздумываете на тему, сдавать ли квартиру официально, не забудьте учесть тот факт, что уклонисты от уплаты налогов могут понести уголовную ответственность.

Почем квартиры

Важную роль в процессе сдачи квартиры будет играть стоимость аренды. На нее оказывают влияние следующие факторы:

• местонахождение;
• инфраструктура района;
• состояние подъезда и придомовой территории;
• общее количество этажей в доме и этаж квартиры;
• общая площадь;
• число жилых комнат;
• меблировка и бытовая техника.

Так, например, однушка с хорошим ремонтом, расположенная в центре Петербурга, обойдется дороже, нежели трехкомнатное жилье на окраине. Для правильного определения арендной стоимости внимательно изучите рынок недвижимости и выведите среднее арифметическое значение, которое и станет платой за наем вашего жилья.

Квартирные изыски для иностранцев

Как сдать квартиру в аренду иностранцу? Вряд ли подобная формулировка звучала бы уместно в советскую эпоху. Но время идет, и то, что раньше внушало подозрительность, сейчас приобретает характер общепринятого. Каждый, кто отправится на заработки в чужую страну, автоматически станет иностранцем.

Выходцы из Америки и Европы особое внимание уделяют району. Желательно, чтобы дом располагался в месте, окруженном зеленью, поблизости находились лес или пруд.

Важна также шаговая доступность от работы. Если же пешим ходом добраться невозможно, то обязательно должна быть предусмотрена стоянка рядом с домом, в идеале – место на подземной парковке.

Обстановка

Большое значение для иностранца имеет внутренняя обстановка квартиры. Желательно сделать все так, чтобы ему не пришлось приспосабливаться к новым условиям, менять свои привычки, а можно было расслабиться и чувствовать себя как дома.

1. В первую очередь стоит сказать о кухне: она должна быть просторной, оборудованной современной бытовой техникой. В мебели ценится удобство и функциональность. Обязательно должны быть вытяжки и фильтры для воды. Иностранец оценит многоуровневую систему освещения, вместительную раковину и качественные сервизы.
2. Что касается санузла, то тут надо отметить, что привычный для нас вариант ванной, совмещенной с туалетом, иностранному жителю покажется, мягко говоря, странным. Хорошо, если комнаты для проведения гигиенических процедур будут не то что разделены, но и представлены в нескольких экземплярах. Впрочем, если подобная перепланировка не представляется возможной, достаточно будет и дорогого сантехнического оборудования. Во всем должна чувствоваться добротность, ну и конечно, в этих комнатах должна царить безукоризненная чистота.
3. Множество небольших темных помещений с обилием дверей не придутся по вкусу иностранцу. Свободное, открытое пространство – вот что европейцу доктор прописал. Пожалуй, идеальным вариантом могла бы стать со вкусом обставленная квартира-студия.
4. Иностранные жители любят отделку с использованием натуральных материалов. Вместо линолеума отдайте предпочтение паркету, а обои замените краской.
5. Отдельно стоит сказать о балконе. Для нас это не просто какая-то дополнительная пристройка – здесь хранится вся жизнь россиян, а именно старые лыжи, санки, обломанные стулья и чулки с луком. Вряд ли подобная экспозиция удовлетворит эстетический вкус иностранного гражданина, поэтому избавьтесь от ненужного хлама и застеклите пространство, чтобы вечерком можно было выпить чаю и насладиться панорамным видом.

Что еще нужно знать

1. Бывает довольно трудно преодолеть межкультурные различия в общении с иностранцами, поэтому правильнее будет прибегнуть к помощи специализированных агентств недвижимости.
2. Нужно понимать, что компания арендатора выделяет определенную сумму на оплату аренды квартиры.

   Так что ваш иностранный квартиросъемщик будет не в состоянии платить больше, даже если ваша квартира являет собой суперэлитное жилье.

3. Далеко не всегда оплата производится наличными. В основном компания стремится оплачивать аренду квартиры для своего сотрудника в твердой валюте. Для вас это означает обязательную уплату налога.

4. Процедуру регистрации необходимо проходить всем иностранным арендаторам, если только они не имеют дипломатический статус.
5. Сдать квартиру иностранному гражданину самостоятельно совсем не просто. От рекламы в газетах и Интернете толку будет маловато.

   Самым правильным решением будет сотрудничество с агентствами недвижимости, специализирующимися на аренде и работе с иностранцами.

Как видите, чтобы сдать жилье иностранцу, нужно изрядно потрудиться.

Итак, теперь вы знаете, как нужно сдавать квартиру в аренду. Желаем, чтобы на вашем пути встречались только добропорядочные арендаторы!

Как легально сдавать квартиру в аренду

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

• Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

• Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

• Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
• Количество мебели и техники (укажите их состояние).
• Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

• Согласовать планы с банком через менеджера.
• Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

• Сделать жильцам временную регистрацию.
• Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

• Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.
• Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
• Обычно ставки такие:

• ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
• ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
• ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.