Жилая недвижимость в Подмосковье стоит очень дорого. Рынок первичной недвижимости находится на подъеме: в разных городах Московской области постоянно ведется строительство новых жилых домов и комплексов. Стоимость квадратного метра зависит от многочисленных параметров: от транспортной доступности, от близости к МКАД, от развитости внутренней инфраструктуры города, от класса и типа новых домов и т.д. Портал «Новостройки Москвы» представляет рейтинг городов Подмосковья, в которых продается самая дешевая жилая недвижимость. С помощью этого рейтинга пользователи нашего портала смогут определить, в каких городах и поселках Подмосковья предлагаются наиболее низкие цены на квартиры.
Параметры ценообразования
Стоимость квадратного метра в новостройках Подмосковья зависит от ряда факторов и параметров. Одним из важнейших факторов является удаленность города/поселка от Москвы и МКАД. Чем дальше город находится от столицы, тем ниже будут цены на квадратный метр.
На сегодняшний день самые низкие цены за квадратный метр предлагаются в городах Рошаль, Зарайск и Серебряные Пруды, которые располагаются в 150-160 км от МКАД. Стоимость квадратного метра в этих городах составляет от 28 500 (Рошаль) до 38 900 (Серебряные Пруды) рублей. Также на стоимость квадратного метра влияет транспортная доступность.
Чем быстрее жители Подмосковья могут добраться до МКАД, тем выше будут цены на жилую недвижимость. Наиболее высокие цены на квартиры в новостройках представлены в городах, расположенных в пределах 10 км от МКАД – Реутове, Долгопрудном, Люберцах и т.д.
Самые дешевые квартиры можно найти в городах, которые располагаются в 100 и более км от МКАД – в Волоколамске, Шатуре, Лотошино, Рошале, Егорьевске и Зарайске. Также цена квадратного метра определяется развитостью населенного пункта.
По этой причине наиболее дорогая недвижимость встречается в развитых городах с большой численностью населения, например, в Балашихе, Реутове, Мытищах или Химках. Наиболее низкие цены на квартиры можно найти в новостройках, которые располагаются в небольших поселках, например, в поселке Некрасовский или в г/п Правдинский в Пушкинском районе.
Стоимость квадратного метра зависит и от класса нового дома. Следует отметить, что элитную недвижимость застройщики возводят либо в районах с хорошей экологией, либо неподалеку от границ Москвы. Поэтому здесь также работает фактор удаленности от столицы: чем дальше от столицы, тем ниже класс недвижимости: в основном, комфорт- и эконом-класс.
Топ городов Подмосковья с самыми низкими ценами на жилье
Мы предлагаем вниманию пользователей рейтинг городов Московской области с самыми низкими ценами на жилье. Рейтинг составила компания «Метриум Групп», которая исследовала все новостройки, расположенные в пределах 35 км от МКАД.
Первое место
Согласно данным компании «Метриум Групп», рейтинг городов Подмосковья, в которых предлагаются самые дешевые квартиры в новостройках, возглавляет поселок Некрасовский. На территории поселка строится жилой комплекс «Некрасовский», в котором можно приобрести квартиру (35 кв. м.) всего за 2 млн. рублей. Стоимость квадратного метра в ЖК составляет около 42 640 рублей. Низкие цены на квартиры объясняются низкой развитостью инфраструктуры поселка.
Второе место
На втором месте находится город Электроугли. Средняя стоимость квадратного метра в новостройке в г. Электроугли составляет 45 500 рублей.
На сегодняшний день в городе реализуются следующие проекты: ЖК «Светлый город» и жилой комплекс на ул. Школьная. Здесь вы можете приобрести студию площадью 29,3 кв. м. всего за 1,4 млн. рублей.
Низкие цены объясняются слаборазвитой инфраструктурой города и плохой экологией.
Третье место
Третье место в рейтинге занимает город Старая Купавна. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 52 200 рублей. В настоящее время в Старой Купавне реализуются такие проекты, как мкр.
«Новое Бисерово», жилой комплекс на ул. Шевченко и ЖК «Купавино». Самые дешевые студии продаются за 1,7 млн. рублей (29,3 кв. м.).
Главные недостатки города – большая промзона на территории города, плохая транспортная инфраструктура и слабая внутренняя инфраструктура.
Четвертое место
На четвертом месте расположился город Лосино-Петровский, где строятся жилые комплексы «Ультрамарин» и «Петровская слобода». Средняя стоимость квадратного метра составляет 56 100 рублей. Самая дешевая квартира (44,4 кв. м.
) стоит 2,2 млн. рублей. Главный минус города заключается в том, что он не имеет альтернативы автотранспорту: здесь нет ж/д станции или платформы.
Считается, что город станет более перспективным после строительства дублера Щелковского шоссе.
- Пятое место
- Слишком дешево не бывает!
Пятое место в рейтинге занимает город Голицыно, который располагается в 20 км от МКАД. Сегодня в этом городе осуществляется строительство ЖК «Молодежный» и ЖК «Князь Голицын». Самая дешевая квартира (38 кв. м.) стоит 2,5 млн. рублей, а средняя стоимость квадратного метра составляет 57 000 рублей.
Мы рассмотрели только города и поселки Подмосковья, расположенные в пределах 35 км от МКАД. Естественно, что можно купить квартиру и по более низкой цене, если обратить внимание на города и поселки, находящиеся в более удаленных районах Московской области.
Например, сегодня есть несколько городов Подмосковья, в которых можно приобрести квартиру стоимостью менее 1 миллиона рублей. В 29 км от МКАД в городе Раменское строится жилой комплекс «Березовая роща». В этом комплексе покупатели могут приобрести студию всего за 887 200 рублей. В городе Высоковск в Клинском районе МО строится жилой комплекс «Текстильщик».
Город находится в 65 км от МКАД. В комплексе «Текстильщик» покупателям предлагаются 1-комнатные квартиры стоимостью от 892 850 рублей. Также низкие цены на 1-комнатные квартиры представлены в мкр. «Новое Ступино», который располагается в 75 км от МКАД. В этом микрорайоне можно купить 1-комнатную квартиру за 967 380 рублей.
Наконец, покупатели могут приобрести 1-комнатные квартиры за 990 000 рублей в ЖК «1-Текстильный», расположенном в городе Ногинск, в 35 км от МКАД.
12 ноября 2013
Самая востребованная инфраструктура в Новой Москве Покупатели жилой недвижимости выбрали наиболее необходимые объекты инфраструктуры в Новой Москве. Самыми востребованными объектами оказались медицинские учреждения, зоны отдыха и продовольственные магазины. 11 декабря 2013Авгур Эстейт, Масштаб
Цены на новостройки растут к Новому году Эксперты рынка жилой недвижимости отмечают, что цены на новостройки в Москве и других городах страны постепенно растут. За ноябрь 2013 года стоимость квадратного метра значительно увеличилась. На вторичном рынке наблюдается обратная ситуация: цены в большинстве городов снижаются.
Многофункциональные комплексы На сегодняшний день на территории Москвы часто возводятся многофункциональные комплексы, на территории которых организуются жилые, торговые, офисные и развлекательные площади. Портал «Новостройки Москвы» выделил несколько особенностей многофункциональных центров, которые делают их привлекательными для покупателей. Мы также предлагаем вниманию читателей список наиболее интересных МФК, которые строятся или уже построены в Москве.
Апартаменты набирают популярность Одним из самых неоднозначных типов недвижимости являются апартаменты. Портал «Новостройки Москвы» попытался разобраться в особенностях апарт-комплексов. Мы изучили все предложения в данном сегменте рынка и выделили основные преимущества и особенности апартаментов. Кроме того, мы создали список апарт-комплексов, которые находятся в стадии строительства.
Рейтинг городов Подмосковья с наилучшей транспортной доступностью Портал «Новостройки Москвы» предлагает вниманию пользователей два рейтинга городов Подмосковья с наилучшей транспортной доступностью. В одном рейтинге представлены города Московской области, до которых можно быстро добраться на ж/д транспорте, в другом – города, до которых можно быстро доехать на автотранспорте. С помощью этих рейтингов вы сможете узнать, в каких городах Подмосковья выгоднее приобретать жилую недвижимость.
В Москве не будет жилья дешевле 5 000 долларов за 1 кв. м. Заместитель мэра высказался, что такие низкие цены невозможны по экономическим причинам. По словам Хуснуллина, было бы уже хорошо, если удастся удержать цены на уровне 5000 долларов. Среди основных причин такой высокой цены за квадратный метр заммэра назвал стоимость земли, строительства и рабочей силы. Все новости1434
- Самые дешевые
- Самые обсуждаемые
- Самые дорогие
- Старт продаж
- Новостройки по льготной ипотеке
- Банки с льготной ипотекой
- Дома и Коттеджи
- Таунхаусы
- Земельные участки
Новая Москва или Подмосковье
Разбираемся в отличиях, плюсах и минусах этих локаций, а также в перспективах их развития
ИТАР-ТАСС/ Александра Краснова
Шесть лет назад Новая Москва была частью Московской области. Сейчас эта территория имеет другой статус, произошли изменения и на местном рынке недвижимости. Тем не менее и присоединенные земли, и ближнее Подмосковье расположены за МКАД и только поэтому уже заметно отличаются от Москвы в ее старых границах.
Разберемся, в чем отличия подмосковного и новомосковского рынков жилья, какие у них особенности и где выгоднее покупать квартиры.
Одно из основных преимуществ Новой Москвы перед Подмосковьем — наличие у жителей столичной регистрации, которая гарантирует им определенные социальные блага. Это, например, предоставление более качественных услуг в сфере образования, медицинского обслуживания, а также надбавка к пенсии и дополнительные пособия по уходу за ребенком.
Кроме того, тарифы ЖКХ в Москве ниже, чем в области. «Однако Новая Москва является в своем роде промежуточным вариантом по стоимости, — отмечает генеральный директор компании IKON Development Антон Детушев. — Поэтому, чтобы сэкономить серьезные суммы на «коммуналке», придется переезжать в Старую Москву».
Обеспеченность региона социальной инфраструктурой — еще один важный фактор выбора для большинства потенциальных покупателей жилья. С этой точки зрения в Новой Москве наблюдается очевидный прогресс — за шесть лет здесь построили более 50 соцобъектов. Хотя все еще нельзя сказать, что ТиНАО идеально обеспечен соцучреждениями, но для покупателей имеет значение перспектива их появления.
«В Новой Москве сейчас нет достаточного количества учебных заведений и детских садов, способных покрыть спрос со стороны населения. Однако постоянно открывают новые школы. Так как район быстро развивается, возможно, количество подобных услуг со временем будет отвечать требованиям», — считает управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева.
В то же время в Московской области только за 2018 год возведут 64 социальных объекта, то есть столько же, сколько в Новой Москве за шесть лет. «Конечно, территории этих локаций несопоставимы, но в Подмосковье социальная инфраструктура также развивается, — поясняет Мария Литинецкая.
— Тем более нужно учесть, что в области есть крупные и развитые города (Химки, Красногорск, Одинцово), в которых имеется сложившаяся сеть соцучреждений. В то же время в Новой Москве далеко не во всех районах массовой застройки есть соцобъекты.
Поэтому в целом инфраструктурный аспект для покупателей жилья в Подмосковье и Новой Москве определяется выбором конкретного жилого комплекса».
Еще одно отличие Московской области от Новой Москвы — уровень развития коммерческой инфраструктуры. Города-спутники ближнего Подмосковья ничем не отличаются от обычных спальных районов столицы.
«Иными словами, вы не заметите разницу между Химками и соседними районами Ховрино или Левобережный, — говорит Антон Детушев. — Если же попадете на территорию Новой Москвы, то увидите разницу.
Территория ТиНАО была выбрана для присоединения в качестве наименее урбанизированной. Поэтому основную часть Новой Москвы пока представляют незастроенные поля.
И порой до ближайшего торгового центра жителям Новой Москвы приходится добираться на автобусе с двумя пересадками».
«Качество социальных благ»
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая:
— Основное отличие рынков жилья Новой Москвы и Подмосковья, которое прямо влияет на уровень цен и привлекательность новостроек, это, конечно, административный статус.
Новая Москва — часть столицы, региона с самым большим бюджетом в Российской Федерации. В 2018 году его расходная часть достигнет 2,33 трлн руб.
А там, где есть солидные финансовые ресурсы, качество инфраструктуры, социальные гарантии выше и перспективы развития радужнее.
Московская область, конечно, не может похвастаться столь же значительными материальными ресурсами для развития. В 2018 году расходная часть местного бюджета достигнет 0,51 трлн руб., то есть в 4,5 раза меньше, чем в Москве.
Столь сильное различие определяет качество городской среды, состояние инфраструктуры и сети государственных учреждений, качество социальных благ, надежность гарантий.
Все эти характеристики косвенно определяют привлекательность и уровень цен на жилье.
По обеспеченности транспортом Новая Москва и Подмосковье значительно отличаются, но у обеих локаций есть перспективы развития. На присоединенных к столице территориях активно развивается метро — продлеваются желтая и красная линии метрополитена, также скоро начнется строительство третьей линии (Коммунарской). В ТиНАО к 2035 году планируется ввести в эксплуатацию еще 33 новые станции.
«Для рынка недвижимости это означает следующее: жилье рядом с линиями метро фактически будет считаться московским без всяких оговорок. Соответствующего уровня достигнут цены и ставки аренды (с поправкой на удаленность от центра)», — рассказала Мария Литинецкая.
В Московской области развитие скоростного транспорта, соединяющего регион со столицей, тоже планируется. До 2025 года будут построены несколько линий Московских центральных диаметров, которые станут в своем роде наземным метро в области.
Остаются также подмосковные пригородные электрички — один из самых простых и предсказуемых по времени способов добраться до центра города. А в Новой Москве единственное Киевское направление пригородного транспорта имеет крайне неудачное расписание из-за курсирующего аэроэкспресса.
«Минус Новой Москвы в том, что метро будет строиться еще довольно долго, хотя и озвучены планы довести ветку до Троицка, и в то же время эти территории сегодня обслуживаются в основном автомобильным транспортом, — комментирует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Тогда как в Подмосковье активно развивается железнодорожный транспорт, есть планы строительства легкого метро (Московские центральные диаметры) и даже альтернативные виды (например, речной трамвай от Химок до Северного речного вокзала)».
Рынок Подмосковья более обширный и по географии распределения, и по разнообразию предложения в сравнении с Новой Москвой. По данным «Метриума», в Подмосковье насчитывается порядка 30 тыс.
квартир на первичном и 40 тыс. квартир на вторичном рынке жилья, что сопоставимо со столицей. В Новой Москве объем предложения первичного рынка оценивается в 9 тыс. объектов, а вторичного — в 5 тыс.
объектов.
«В 2018 году на рынке недвижимости Московской области наблюдается сокращение объемов строительства, — рассказал Антон Детушев. — Связано это с двумя факторами. Во-первых, власти сообщили об ограничении выдачи новых разрешений на строительство в тех районах, где наблюдается дефицит инфраструктурных объектов.
Это событие стало продолжением моратория на реализацию новых объектов в Химках, Королеве и Балашихе (одних из самых густонаселенных локаций). Во-вторых, многие застройщики переориентировались на развитие столичных площадок на территориях бывших промышленных зон.
Это ведет к дефициту подмосковных жилых комплексов и снижению количества сделок».
Что касается спроса не первичном рынке, то каждый месяц в Московской области в среднем заключается порядка 6,8 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), тогда как в Новой Москве — около 2,3 тыс. То есть в Новой Москве спрос примерно в три раза меньше предложения, как и в Подмосковье — в 4,4 раза.
Для рынков жилья в Новой Москве и Подмосковье характерно повышение цен по мере приближения к столице. В Новой Москве в пределах 10 км от МКАД средняя стоимость 1 кв.
м составляет порядка 110–120 тыс. руб., тогда как в Подмосковье — от 95 тыс. до 110 тыс. руб. В более удаленном поясе (10–30 кв. м) в Новой Москве средний «квадрат» обойдется в 60–90 тыс. руб.
, в, а Подмосковье — 60–80 тыс. руб.
«В Подмосковье можно купить квартиру бо́льшей площади, чем за те же деньги в Новой Москве. Средний бюджет покупки квартиры в новостройке в Новой Москве — 6 млн руб., в Подмосковье — 4,4 млн руб.», — отмечает Ирина Доброхотова.
Перспективы развития есть как у подмосковного, так и у новомосковского рынка новостроек, считают эксперты. Они не исключают, что в ближайший год в связи с ростом цен на жилье, а также повышением ставок по ипотеке спрос в Новой Москве и Подмосковье усилится, так как здесь уровень цен здесь все равно ниже, чем в столице.
Квартиры в ближнем Подмосковье дорожают быстрее московских
За I квартал 2021 года квадратный метр жилья в ближнем Подмосковье увеличился в цене в среднем на 5,8%, а за все время пандемии – на 19,8%. К такому выводу пришли специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав динамику цен в 15 городах области, расположенных до 15 км от МКАД. Самым дорогим населенным пунктом оказался Реутов, самым дешевым – Лыткарино.
Подсчет велся без деления на объекты первичного и вторичного рынка. Мир Квартир
Судя по количеству сделок, одним из основных занятий россиян в период пандемии стала покупка-продажа жилья. Если во II квартале прошлого года, после объявления локдауна, рынок слегка «остолбенел» от свалившихся новостей, то уже в середине лета, которая считается самым низким сезоном, с лихвой начал наверстывать упущенное.
Люди, оставшиеся без традиционных отпускных путешествий, бросили все силы на решение жилищного вопроса. Сказался и накопленный за время сидения в карантине спрос, а главное, людей подстегнула ставшая более доступной ипотека. Кроме того, снижение доходности банковских депозитов вывело на рынок большое число частных инвесторов.
Вслед за ажиотажным спросом рванули вверх и цены. Застройщики объяснили этот процесс ростом стоимости материалов и себестоимости проектов в целом из-за введения эскроу-счетов.
Вторичный рынок решил не отставать от первичного. Между тем, платежеспособность покупателей устремились обратным курсом.
Столичная недвижимость оказалась многим не по зубам, и для них на первый план выступило Подмосковье.
В I квартале больше всего среди городов – спутников Москвы подорожали Реутов (+9,2%), Долгопрудный (+8,7%) и Одинцово (+7,6%). Меньше всего – Лыткарино (+3,6%), Подольск (+3,9%) и Королев (+3,9%).
«Несмотря на то, что многие эксперты сочли потенциал цен и спроса исчерпанными еще в конце прошлого года, I квартал показал, что это не так, – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Погоду на рынке новостроек в 2021 году все еще делает дешевая ипотека.
Что касается рынка вторичного, то он продолжает держать обороты за счет бюджетного жилья. И здесь Подмосковье находится в более выгодных условиях, чем Москва, где активность покупателей начинает ослабевать по мере снижения их платежеспособности.
Область в I квартале дорожала быстрее столицы, особенно ее ближний пояс, который стал доступнее из-за развития транспортной инфраструктуры, а работа на «удаленке» еще больше снизила важность фактора локации при выборе жилья».
Если квадратный метр квартир (без разделения на «первичку» и «вторичку») в Подмосковье в зоне 15 км от МКАД подорожал в I квартале на 5,8%, то в Москве – всего на 4%. В годовом выражении это +19,8% в ближнем Подмосковье против +16,9% в столице.
За 12 месяцев, с I квартала прошлого года, самый высокий рост цен среди 15 ближайших к Москве городов показали квартиры Реутова (+31,3%), Долгопрудного (+26,2%) и Химок (+25,6%). Самый низкий – Подольска (+13,6%), Балашихи (+14,9%) и Люберец (+16,7%).
По данным Mirkvartir.ru, самым дорогим городом ближнего пояса области стал Реутов, уже давно соперничающий со спальными районами столицы по транспортной доступности. Средняя цена квадратного метра здесь перевалила за 175 тыс. рублей. На втором месте Красногорск (чуть больше 170 тыс. руб./кв.
м), который тоже имеет собственную станцию метро, но, в отличие от компактного Реутова, слишком вольно раскинулся на местности, так что подземка решает транспортную проблему далеко не всех его жителей. Третье и четвертое места заняли Долгопрудный и Химки, цена «квадрата» в них составляет 166 тыс.
рублей.
Самый дешевый квадратный метр в Лыткарине (109 тыс. рублей), Подольске (120 тыс. рублей) и Домодедове (124 тыс. рублей).
Средние цены на квартиры в ближнем Подмосковье
- Источник: mirkvartir.ru
- Без господдержки, но тоже дешево. Как выбрать выгодную ипотеку при покупке квартиры на «вторичке»
- Что можно купить в регионах по цене одного квадратного метра в Москве
- Клязьминское водохранилище: смотрим частные дома и новостройки
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Новая Москва или Подмосковье? Что важнее: прописка или недорогая квартира?
В Новой Москве на 20% выросли цены на квартиры в прошлом году. Впечатляет, да? Зато квартиры в Подмосковье дешевле (столичной прописки-то нет!) и добираться на электричке несложно. Дилемма! Что же выбрать?
Жилье в этих новостройках приобретают как местные жители, так и те, кому не хватает денег на квартиру в столице в пределах МКАД, а жить нужно где-то неподалеку. Так все же: Новая Москва или Подмосковье? Давайте разбираться.
1. Прописка
Если вам нужна московская прописка (и все связанные с ней льготы) — тогда только Новая Москва. Еще один вариант за МКАДом — Зеленоград. Это тоже Москва, но цены на новостройки здесь гуманнее. Подробно о недвижимости в Зелике читайте тут.
2. Время в пути
Транспортная доступность, безусловно, очень важна. Новострой-М уже выяснил, что из ближнего Подмосковья до столицы можно доехать за 20-40 минут на электричке (читайте тут, откуда), из Новой Москвы — за такое же время на метро. А вот на автомобиле туда и оттуда — как бог пробок позволит.
3. Цена!
Самое главное — это всё-таки цена. Квартиру в ближнем Подмосковье можно купить гораздо дешевле, чем в Новой Москве. Новомосковская недвижимость очень хорошо растет в цене — только в нынешнем январе даже самые крошечные студии подорожали на 9,6%. А всё потому, что спрос на жилье в ТиНАО растет. И в январе средняя стоимость квадратного метра выросла по сравнению с декабрем на 3,6%.
ЖК «Испанские кварталы» в Новой Москве, снято Новострой-М в январе 2019 г.
ЖК «Испанские кварталы» в Новой Москве, снято Новострой-М в январе 2019 г.
4. С отделкой
Основная часть предложения сосредоточена в Новомосковском округе, на долю Троицкого округа приходится менее 7% рынка.
В январе покупатели отдавали предпочтение в основном 1-комнатным и 2-комнатным квартирам в Сосенском, Московском и Десеновском поселениях.
При этом всё больше людей стали выбирать квартиры с отделкой — у этого тренда вообще есть все шансы на дальнейший рост (сразу заехать и жить, а не тратить время на ремонт).
5. Ликвид или неликвид?
Да, квартира в Новой Москве обойдется вам дороже, чем в Подмосковье. Но в будущем ее можно будет выгоднее продать. Во-первых, потому что это всё-таки московская прописка, а во-вторых — будем смотреть правде в глаза, но с инфраструктурой в Новой Москве гораздо лучше, чем в Подмосковье.
6. Соцкультбыт!
Инфраструктура! Как много в этом слове для Подмосковья бедного слилось… Если в Новую Москву тянут метро, там строят школы, детские сады и прочее, то в области со всем этим грустно. Новые жильцы вынуждены пользоваться старой, давно существующей инфраструктурой.
Она, конечно, есть, но уже трещит по швам — не хватает мест ни в детских садах, ни в школах. Даже в Химках (а про новостройки в Химках читайте тут), где много таких учреждений, сады и школы переполнены.
И жильцам новостроек приходится водить детей в крошечные садики на первых этажах, которые зачастую являются частными.
Вот тут Новая Москва может похвалиться. В 2019 году здесь откроют 15 детских садов, 15 школ и одну поликлинику. Кроме того, здесь активно строятся дороги — в 2018 году построили 70 км дорог. И построят еще.
ЖК «Аккорд. Smart – квартал» в Одинцовском районе, снято Новострой-М в декабре 2018 г.
ЖК «Аккорд. Smart – квартал» в Одинцовском районе, снято Новострой-М в декабре 2018 г.
Резюмируем.
Локацию и новостройку нужно выбирать с умом. Потому что застройщик может нарисовать красивые рендеры, обещающие город-сад в Подмосковье. В 5 км от ж/д станции, ага.
Да и в Новой Москве новостройку следует выбирать с осторожностью. Потому что развивается дальний пояс. А Новая Москва возле МКАД и Новая Москва в 30 км от МКАД — это две разные новые москвы. В дальнем поясе — ни вам метро, ни нормальной инфраструктуры. Разве что экология.
То же с Подмосковьем — чем дальше от МКАД, тем круче поля, тем меньше людей на автомобилях и больше медведей (шутка).
«Зато тут на 1 миллион дешевле!» — заманивают застройщики. Не ведитесь! Недвижимость не может стоить дешево!
Разница в 200-300 тысяч допустима — мало ли какие нюансы. Метраж меньше на 5 «квадратов», от метро далековато, этаж неликвидный. Но разница в миллион уже как минимум должна насторожить, а лучше — отпугнуть.
И не будем забывать о том, что на рынке новостроек настали темные времена. Многие застройщики не уверены в том, что им хватит сил и возможностей перейти на проектное финансирование с 1 июля.
Поэтому очень высока вероятность нарваться на недобросовестного застройщика, который напоследок решил демпигнуть, собрать с людей денег и сделать ноги.
А означает это то, что вместо квартиры вы получите долгострой, станете обманутым дольщиком, и когда ваша проблема будет решена — неизвестно.
Что вам ближе — Новая Москва или Подмосковье? Пишите в х свое мнение — аргументированное! Ставьте лайки, подписывайтесь на Новострой-М! Мы пишем только о полезном, читайте у нас советы юристов дольщикам, лайфхаки, как сэкономить на коммуналке, смотрите панорамы и аэротуры и сравнивайте рендеры в рекламных буклетах с реальной картинкой!
«Разница в цене между столичными и подмосковными новостройками стабильная: Москва в 2,2 раза дороже»
2020 год запомнится нам целой чередой событий, которые, вероятно, войдут в учебники современной истории и экономики.
Однако основной вопрос, который волнует сегодня всех, – что же будет дальше? Об актуальных ценах на жилье в Москве и Подмосковье, а также факторах, которые окажут особое влияние на строительную отрасль и рынок недвижимости в 2021 году, специально для Новострой-М рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Спрос и предложение: «супер-комбо»
К концу 2020 года, несмотря на пандемию (а в чем-то и благодаря ей), мы пришли с несколькими рекордами. Первый: рекордное сокращение предложения новых квартир.
По состоянию на 10 декабря в Москве в продаже находилось 23,4 тыс. квартир, или 1,58 млн кв. метров новостроек всех классов. Для сравнения, в 4 квартале 2019 года на экспозиции было 31,3 тыс.
квартир общей площадью почти 2,2 млн кв. метров.
По числу лотов в продаже предложение рухнуло на 25%, а по площади – почти на треть. Предложение начало стремительно убывать сразу после снятия коронавирусных ограничений и старта ипотеки с господдержкой – с июня-июля 2020 года. Сокращению способствовала и меньшая девелоперская активность: и новые проекты, и новые корпуса в уже реализуемых ЖК выходили на рынок реже, чем в прошлом году.
По предварительным оценкам, за 11 месяцев 2020 года число подписанных ДДУ в «старой» Москве выросло на 7% и составило 47,2 тыс. А вот суммарный бюджет сделок принес девелоперам на 26% больше, чем годом ранее, – свыше 648 млрд руб.
Рост выручки происходил на фоне рекордных темпов роста цен (похожее наблюдалось только, пожалуй, в начале 2008 года): в ноябре средняя цена 1 кв. метра жилья комфорт-класса в Москве достигла 202,5 тыс. руб., за год – с ноября 2019, когда средняя цена метра составляла 173,6 тыс. руб. – рост цены составил 16,5%.
Феномен Новой Москвы
Те же тренды, но еще более ярко выраженные, мы увидели и на присоединенных территориях. Объем предложения сократился до 334,5 тыс. кв. м (-36% к 4 кварталу 2019 года), или 6286 лотов (-32%). Цены в комфорт-классе за то же время выросли до 160,5 тыс. руб. за квадрат (+28%). За год здесь открылись продажи всего в 4 новых проектах.
Убыль предложения и активный спрос привели к тому, что в Новой Москве сейчас самые низкие запасы «товарных остатков» в текущих новостройках: если новые объемы перестанут выходить на рынок, то через 9 месяцев может наступить дефицит новостроек.
Однако, забегая вперед, скорее всего, этого не произойдет: осенний ажиотаж едва ли повторится в 2021 году, так как покупательская способность будет ограничиваться ростом цен. Да и рынок будет пополняться новыми ЖК, так как в Новой Москве немало перспективных площадок под жилое строительство, и некоторые из них уже на «низком старте».
Кто эти люди?
Всех интересует, кто же обеспечивал этот невиданный рост спроса во второй половине 2020 года. Наверное, одни инвесторы? На самом деле, нет.
Небольшая доля компактных лотов в продажах (около 11% сделок было с квартирами менее 30 кв.
метров), а также тот факт, что резко возросла роль ипотеки в сделке, а кроме того, не слишком большая доля оптовых покупок, говорит о том, что инвесторов на рынке новостроек не так много, как принято думать. Хотя их активность действительно была простимулирована падением рубля и снижением ставок по депозитам.
Часть инвесторов привлекали ипотеку, но все-таки основной объем спроса обеспечили «простые покупатели». В том числе и те, кто реализовал свою вторичку. Подешевевшая ипотека стала привлекать в Москву и жителей регионов: доля сделок с регионалами порой достигала 45%.
Льготная ипотека в 2021 году – надо ли?
На фоне рекордного подорожания недвижимости многие начали разочаровываться в том, что не успели оформить льготную ипотеку летом. Однако не все потеряно! Рост цен «съел» далеко не всю выгоду покупателя.
Если брать кредит с первоначальным взносом 20% или чуть больше, банк предложит наиболее низкую ставку (например, 5,85%). За счет этого заемщик существенно сэкономит на процентах за весь срок кредита.
Даже если сам объект подорожал с весны на 1-1,5 млн руб.!
Да, первоначальный взнос увеличивается, но итоговая выгода оказывается больше, чем если бы объект стоил дешевле, а ипотечный процент был бы на уровне, скажем, 7,4% годовых. Поэтому льготная ипотека останется драйвером спроса в первой половине 2021 года за счет исторически низкой ставки.
В конкурентной борьбе
Конечно, не все девелоперы были одинаково успешны в этом непростом году. Интересно, что и в Москве, и в Санкт-Петербурге есть четко выраженный лидер, обладающий 20%-й долей рынка по спросу.
В Московском регионе это ПИК (лидирует по числу сделок и в старой, и в Новой Москве, и в Подмосковье), а в Санкт-Петербурге верхнюю строчку самых успешных компаний занимает Setl Group.
В следующем году конкуренция может ужесточиться: о создании девелоперской компании объявила государственная структура Дом.
рф, кроме того, недавно был принят закон о комплексном развитии территорий, который может распространить московскую практику реновации на всю страну.
Пока что реновационные объемы «лишних» квартир не выходят в коммерческую продажу, и нет гарантии, что они начнут поступать на реализацию в этом году. Но если это произойдет, то это станет одной из предпосылок для снижения цен. Однако, напомню, что это станет возможным только при заметном росте экспозиции и при взвешенных стартовых ценах.
Судьба Подмосковья
На фоне столичных «успехов» может показаться, что Подмосковье выглядит «бедным родственником», однако это не вполне справедливо.
Действительно, еще 4 года назад в Московской области заключалось в 1,5 раза больше ДДУ, чем в столице, а сейчас по числу сделок эти локации почти сравнялись (45 тыс. ДДУ в Москве и свыше 48,7 тыс.
– в МО), однако недвижимость Подмосковья остается более востребованной, чем в 2017 году.
Хотя нельзя не признать, что спрос все-таки активно устремляется в «старую» Москву. При этом разница в цене между столичными и подмосковными новостройками стабильная: Москва в 2,2 раза дороже. В 2021 году эта ситуация, скорее всего, не поменяется, но у подмосковного жилья была и будет своя целевая аудитория.
Тем более, что спрос будет поддерживаться за счет развития скоростного транспорта, в первую очередь, МЦД.
Апартаменты – всё?
2020 год мог поставить точку в развитии сегмента апартаментов, но, вероятно, если это и произойдет, то уже в 2021 году. Сейчас необходимо законодательным образом создать определение этому понятию, а затем станет известно, какие именно объекты и с какими характеристиками будут переведены в жилье, а какие будет запрещено строить.
- Пока же можно лишь предположить, что уже стартовавшие проекты с апартаментами, особенно реализуемые по ДДУ на «гостиничных» участках, вероятно, подорожают, так как в перспективе могут получить жилой статус.
- А вот проекты реконструкции и те, что возводятся на «офисных» землях, могут оказаться в «подвисшем» состоянии.
- Заглянуть в будущее
Нам всем хочется понимать, что же будет дальше. Думаю, что у нас все же есть повод для оптимизма, ведь, как мы помним, за каждым самым темным часом обязательно следует рассвет.
- Один из наиболее вероятных сценариев развития рынка в 2021 году: ценовая стабилизация, ровный спрос с ипотечной поддержкой в первой половине года, небольшое летнее затишье – а затем логичный рост с началом нового делового сезона.
- Доступные новостройки, до свидания: цены на массовые ЖК Москвы и ТиНАО взлетели на рекордную высоту
- Иногородние покупатели ищут в Москве дешевые квартиры в новостройках – для детей и сдачи в аренду
- Ирина Доброхотова специально для Новострой-М
Дата публикации 08 января
Навстречу переезду: где купить дешевую квартиру в Подмосковных новостройках
Популярными предложениями в Московской области остаются малометражные однокомнатные квартиры, студии и небольшие квартиры евроформата. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, средняя площадь наиболее востребованных квартир на рынке составляет 46 квадратных метров.
«На однокомнатные квартиры средней площадью в 38 квадратных метров приходится 43% спроса», — говорит собеседница РИАМО. Кроме того, по словам Кузнецовой, покупатели активно интересуются двухкомнатными квартирами средней площадью 57 квадратных метров — их доля составляет 30% от общего объема продаж.
Еще 15% — это студии площадью 26,5 квадратных метров. Трёхкомнатные квартиры в 72 квадратных метра занимают 10% рынка. Оставшиеся 2% — это многокомнатные квартиры средней площадью в 105 квадратных метров.
— Спросом у покупателей пользуются видовые двухкомнатные с европланировкой, когда кухня объединена с гостиной, — уточняет коммерческий директор девелоперской компании RDI, входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области (АЗМО), Валерий Кузнецов. — Активный интерес вызывают доступные предложения.По словам Наталии Кузнецовой, с начала 2019 года 60% продаж в Московской области сосредоточено в десяти локациях. В лидерах: городской округ Красногорск – 15%, Ленинский городской округ – 13% и городской округ Люберцы — 11%. Ещё по 10% продаж приходятся на городской округ Мытищи и Железнодорожный — часть Балашихи. Доля Одинцовского городского округа — 7%. Химки занимают 5%, Котельники и Долгопрудный — по 4%, Домодедово — 3%.
Мошенники и опасные новостройки: Как купить квартиру без риска>>
На ценовую политику застройщиков в Подмосковье влияет ряд факторов: конкурентное окружение, соотношение спроса и предложения в конкретном районе, наличие социальной инфраструктуры, транспортная доступность и природное окружение.
Один из ключевых факторов — удаленность объекта от МКАД. Как отмечает Наталия Кузнецова, средняя цена квадратного метра жилья в ближайшем Подмосковье сегодня составляет 98 тысяч рублей.
Для среднего Подмосковья этот показатель равен 72 тысячам рублей, а для дальнего — 49 тысячам рублей.
К самым дорогим локациям Московской области относятся: городской округ Красногорск — 101,4 тысячи рублей за квадратный метр, городской округ Котельники — 100,5 тысячи рублей, Одинцовский городской округ — 99,8 тысячи рублей, городской округ Люберцы — 95,8 тысячи рублей и городской округ Химки — 93,9 тысячи рублей.
При этом самые доступные локации: городской округ Орехово-Зуево — 46,1 тысячи рублей за квадратный метр, городской округ Ивантеевка — 45,3 тысячи рублей, городской округ Егорьевск — 44,1 тысячи рублей, Сергиево-Посадский городской округ — 43,7 тысячи рублей и Волоколамский городской округ — 39,1 тысячи рублей.
«В этом году на рынке Московской области появились новые интересные проекты от известных застройщиков. Это продуманные современные жилые комплексы с достаточным количеством квартир евроформата, однокомнатных квартир и студий. По качеству они соответствуют объектам комфорт-класса на территории Новой Москвы.
В таких комплексах квартиры можно купить как с финишной, так и с предчистовой отделкой», — рассказывает Кузнецова.
По словам эксперта, можно выделить доступные по минимальной цене проекты ближайшего Подмосковья, на которые к тому же действуют скидки. Это ЖК «Малина», бывший «ЭкоПарк Нахабино», и ЖК «Красногорский», где минимальная стоимость квартир начинается от 1,6 миллиона рублей.
В находящемся неподалёку ЖК «Путилково» бюджет для покупки квартиры стартует с 2,1 миллиона рублей. Лучшие предложения Одинцовского городского округа: ЖК «Инновация» с минимальной стоимостью квартиры 2,3 миллиона рублей и ЖК «Одинград» — от 2,7 миллиона рублей.
Самые дешёвые квартиры в Ленинском городском округе можно найти в ЖК «Государев Дом» и «Пригород Лесное» — от 2,3 миллиона рублей, а также в ЖК «Восточное Бутово» — от 2,6 миллиона рублей.
Как согласовать перепланировку квартиры в Подмосковье>>
Среди способов оплаты жилья в Подмосковье лидируют кредиты. На ипотечные сделки приходится порядка 70% от общего объема, отмечают эксперты. Наполовину целевую аудиторию составляют региональные покупатели, которые приобретают в Московской области своё первое жильё. Рассрочка не распространена, а 100% оплата фигурирует при покупке небольших по площади и недорогих объектов недвижимости.
По словам Кузнецовой, значительное число покупателей продают свое региональное жилье, для приобретении квартиры в Московском регионе. Также некоторые покупатели, проживающие в области, улучшают жилищные условия, обменивая «вторичку» на новостройку, в том числе с помощью услуги trade-in.
«Услуга trade-in позволяет девелоперам расширить круг потенциальных покупателей. Программа даёт возможность людям, стесненным в средствах, но обладающим недвижимостью, приобрести квартиру. При условии, что для операций trade-in подходит только юридически чистое жилье», — рассказывает Валерий Кузнецов.
Для многих trade-in — единственная возможность сменить старое жилье на квартиру в новом жилом комплексе с развитой инфраструктурой. И по словам экспертов люди все чаще пользуются условиями этой программы. Во-первых, человек может забронировать квартиру в новостройке на несколько месяцев в ожидании продажи имеющегося жилья. Во-вторых, покупатель фиксирует цену покупки на этот период.
Между тем у программы trade-in, как у любой рыночной истории, есть неизбежные риски. Если жилье клиента по выставленной цене не продается, и участник программы не приобретает квартиру в новостройке в указанный срок, то уплаченные за участие в программе деньги «сгорают». Поэтому важно устанавливать адекватную цену на свою недвижимость.
Однако по мнению Кузнецова риски несопоставимы с возможной выгодой. «Купить с нуля новое просторное жильё под силу немногим. А имея определенную сумму от продажи старой недвижимости, поднакопить дополнительные средства или взять небольшую ссуду могут значительно большее число людей. И мечта о новой квартире становится реальностью», — резюмирует Валерий Кузнецов.
Хамам, кинотеатр и собственный лифт: топ 10 самых дорогих квартир в Подмосковье>>
Если говорить о тенденциях на рынке недвижимости Московской области, то в этом году они положительные. С начала года наблюдается прирост продаж на 6,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом спрос на проекты в ближайшем Подмосковье увеличился на 20%.
— Всплески пришлись на март-апрель, спрос вырос на 34-37%, в июне — на 30%, — говорит Наталия Кузнецова. — Это связано с появлением новых проектов с высокими качественными характеристиками и удобной транспортной доступностью. На проекты в дальнем Подмосковье спрос упал на 38%.
В 2019 году в Московской области наблюдается стабилизация рынка, отмечает коммерческий директор компании-застройщика ГК ФСК, входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области (АЗМО) Ольга Тумайкина.
По её словам, в 2014 — 2017 годах наблюдался переток покупательского спроса из Подмосковья в Москву. При этом с каждым годом на рынок выводилось все меньше проектов.
«При сжатии спроса у недобросовестных застройщиков возникли проблемы, что привело к заморозке или затягиванию сроков стройки, банкротствам и появлению обманутых дольщиков», — объясняет Тумайкина.
По словам эксперта, в 2019 году рынок сбалансировался по спросу — в продажу поступили 3,6 миллиона квадратных метров жилья — и очистился от непрофессионалов. Сегодня в Подмосковье достраиваются проблемные объекты. На рынке работают в основном крупные надежные компании, у которых нет проблем со спросом и продажами квартир.
В то же время, по мнению Валерия Кузнецова, в перспективе количество предложений на рынке новостроек в Подмосковье будет сокращаться. На это влияют несколько факторов: падение доходов населения и ограниченный спрос, осторожность застройщиков из-за введения новых правил, отсев некоторых проектов из-за отказов в финансировании и более длительные сроки согласования с банками.
— Баланс спроса и предложения в регионе пока сохранится, — отмечает эксперт. — Дефицита квартир, как и затоваривания рынка, не ожидается.
Цены на жилье в подмосковных новостройках вырастут примерно на 10-15%. Сказывается тенденция общего подорожания на рынке жилья, связанного с введением новых правил.
Застройщики переходят на банковское финансирование, что означает дополнительные издержки по выплате процентов.
Спрос в Подмосковье увеличивается из-за роста цен на квартиры в столичных объектах, в том числе и в Новой Москве, добавляет Валерий Кузнецов. Недвижимость за МКАДом заметно дешевле, при этом качество многих проектов не хуже, а с учетом природного окружения даже лучше, чем в столице.
По мнению экспертов, есть перспективы и у проектов за Малым бетонным кольцом. Интерес к ним начинает увеличиваться. Однако тенденция пока не формирует большой спрос. Потребуется время, чтобы она проявилась более четко. Хотя города дальнего Подмосковья уже начинают конкурировать за новых жителей. Победу одержат те, кто предложит наилучшую инфраструктуру и более комфортные условия для жизни.
Сколько стоят квартиры в Подмосковье>>