Жилье с выделенными детям долями разрешат продавать

самостоятельно продала квартиру с детской долей, открыв ребенку спецсчет в банке

“

Чтобы продать недвижимость с детскими долями, нужно выделить ребенку долю не меньше прежней в новом жилье. Это знают все. Но нам этот вариант категорически не подходил. Мы решили воспользовались другим способом продажи жилья «через опеку» – открыть нашей дочери счет на сумму стоимости ее доли. Как мы это сделали, и какие трудности ради этого преодолели – читайте мой рассказ.

Итак, дано: большие трудности из-за маленьких собственников

Наша семья — это я, супруг и наша несовершеннолетняя дочь. Она родилась, когда мы жили в 4-комнатной квартире с нашими родителями и семьей сестры. Квартиру несколько лет назад приватизировали, и у всех нас, включая наших с сестрой дочек, появились доли.

Прошлым летом мы купили свою квартиру в ипотеку, и не стали выделять в ней долю дочери (по совету риелтора, который предупредил о сложностях продажи недвижимости несовершеннолетнего).Нашему примеру расширения жилплощади последовала и моя сестра, но денег на «первоначалку» у нее не было.

На большом семейном совете мы решили продать родительскую «четырешку», в результате чего родители должны переехать в квартиру поменьше, а мы с сестрой – получить деньги: она на первоначальный взнос, я — на частичное погашение уже имеющейся ипотеки.Главной проблемой стали доли наших детей.

В случае с сестрой — предстояло продать долю ее ребенка и выделить новую в покупаемой квартире.

Мы же — ничего не покупали, поэтому (в силу закона) решили зачислить вырученные от продажи дочкиной доли деньги на ее счет.

Трудность №1: когда можно, но нельзя

Первая сложность возникла сразу после подачи заявления в органы опеки. Как оказалось, вариант с открытием счета на имя дочери и перечислением на него суммы, равной стоимости продаваемой доли, «работает» только в том случае, если у ребенка есть другая, помимо продаваемой, недвижимость.

У нашей дочери ее не было.

Трудность №2: собственность родителей — априори собственность ребенка

Мы предложили органам опеки следующее развитие событий: мы продаем «четырешку», и взамен дочкиной доли, в ней выделяем ребенку долю в нашей ипотечной квартире.

Ответ отдела попечительства удручил: собственность родителей, а также бабушек и дедушек — это собственность ребенка в будущем, поэтому нельзя продать долю несовершеннолетнего, заменив ее тем, что ему итак будет принадлежать.

Но схему с выделением доли в ипотечной квартире все же приняли: таким образом у дочери появилась иная, кроме продаваемой недвижимость.

Трудность №3: каждый шаг только с разрешения

Поскольку из нашей продаваемой «четырешки» разъезжались две семьи, то цепочка сделки получилась длинной. И каждое ее звено неистово торопило нас, угрожая выйти из сделки.

Естественно, что мы очень нервничали, и едва не опустили руки, когда узнали, что:

получить разрешение банка на выделение доли несовершеннолетнему в объекте, уже находящемуся в залоге банка в силу ипотеки;
оформить выделение доли нотариально, поскольку речь идет о вмешательстве в совместную долевую собственности супругов;
зарегистрировать выделение доли в Росреестре –

всего этого недостаточно. Точку на этом этапе мы поставили, когда подали заявление в органы опеки на разрешение передать новообретенную долю ребенка в ипотечной квартире в залог, оформления и регистрации этого залога.

Трудность №4: каждое обращение — новый круг бюрократического ада

После того, как мы выполнили условие органов опеки о наделении дочери другой недвижимостью (на что ушло 4 недели), вся цепочка стала готовиться к сделке, в ожидании разрешения на продажу «четырешки». Но выяснилось: для этого нужно заново подать заявление, так как прежнее утратило свою силу.

А рассмотрение нового заявления займет не менее двух недель. Такая новость в очередной раз едва не разрушила всю нашу цепочку, которая начала нам казаться карточным домиком.

Ситуацию спас поход к главе района (именно ему подчиняется районный отдел органов опеки и попечительства): вняв мольбам, он наложил на наше заявление резолюцию «рассмотреть в 3-дневный срок».

Трудность №5: казнить нельзя помиловать, или разница формулировок

Итак, спустя 45 дней после запуска процесса мы пришли на сделку к нотариусу. Препятствий уже ничто не предвещало, поэтому громом среди ясного неба прозвучал вопрос нотариуса: «Почем на счете ребенка нет указанной в постановлении органов опеки суммы?»Оказалось, что в документе написано: «разрешается продать долю с одномоментным зачислением на счет суммы».

А, поскольку нотариус не может удостоверять сделку в кассе банка, деньги нужно положить на счет заранее. Речь шла о сумме в 600 тысяч рублей, которую дать нам могли только покупатели «четырешки», но делать это отказались, так как усомнились в том, что сделка когда-нибудь состоится.

Изменить пресловутое слово «одномоментное» на «последующее» без нового круга рассмотрения в отделе опеки отказались. Главы района не было в городе, покупатели «четырешки» поставили условие: сделка сегодня или никогда.

Ничего не оставалось, кроме как всем нашим кланом обежать за два часа (до конца рабочего дня нотариуса) всех знакомых, организации, кредитующие «до зарплаты» и набрать необходимую сумму. Сделка в тот день все же состоялась.

Краткие тезисы для тех, кому предстоит продать долю ребенка с последующим зачислением денег на спецсчет

Когда спустя несколько недель эмоции схлынули, мы решили поделиться опытом с другими родителями. Вот наши советы:

Если ситуация с продажей детской доли не укладывается в привычную формулу «продал долю в старой квартире — выделил долю в покупаемой», и требует нетиповых решений — лучше воспользоваться услугами опытного специалиста по недвижимости.
В квартирах родителей, бабушек и дедушек выделять ребенку долю взамен продаваемой нельзя: эта недвижимость уже считается гипотетической собственностью несовершеннолетнего.
Открывать ребенку спецсчет вместо выделения доли в покупаемой квартире можно только в том случае, если у него есть другая недвижимость, пригодная для постоянного проживания.
Выделить ребенку или кому-либо из членов семьи долю в ипотечной квартире можно даже спустя годы после заключения кредитного договора. Нужно лишь написать заявление в банк.
Каждый документ, особенно полученный от госорганов, нужно внимательно читать и сверять с текущей ситуацией. Иногда типовые формулировки в текстах могут стать причиной развала сделки.

crsth.com, скидка-на-страховку.рф, worldluxrealty.com

Выделение долей в доме детям: все способы в 2021 году

Приобретая квартиру, родители несовершеннолетних самостоятельно принимают решение о том, выделять ли доли детям в новом жилье.

Наделить ребенка правом собственности и определить его долю родители могут добровольно, желая таким образом защитить его имущественные права.

Однако существуют случаи, когда выделение долей становиться не правом, а обязанностью родителей в соответствии с требованиями законодательства.

Когда нужно выделять доли детям

Доля ребенку выделяется в следующих случаях:

взамен проданной доли (например, при продаже жилья, купленного под МК и покупке другого); по доброй воле в любом имеющемся или покупаемом жилье;
при покупке жилища за средства материнского семейного капитала;
при оформлении ипотеки на покупку жилья (добровольно или при использовании МК), при участии в долевом строительстве.

Рассмотрим более подробно каждый случай и нюансы выделения долей.

При покупке жилья за средства маткапитала

Фото Pexels

Использование средств материнского капитала на покупку жиль, влечет за собой обязательство – выделение долей детям в купленном жилище. В некоторых случаях, в документе также прописывается обязательное выделение доли еще и супругу. Есть несколько способов сделать это и выполнить свои обязательства перед государством.

Если МК используется для улучшения условий, то в приобретенном объекте всегда делают выделение частей каждому ребенку и супругу. Средства могут использоваться, например, для покупки квартиры или на строительство дома.

Недвижимый объект, приобретаемые полностью или частично с помощью государства, не может быть оформлен в собственность одного человека. Выделение долей в этом случае — обязательно, их должны получить:

второй супруг;
все родные дети (в том числе и совершеннолетние);
все приемные дети.

Если совместно проживают другие родственники, выдел доли для них запрещен, но проживать они могут по договоренности с собственником. Выделение доли второму супругу не производится, если он:

умер;
признан умершим по судебному решению;
лишен родительских прав по решению суда.

Если на момент покупки жилья родители в разводе, то выделение доли на бывшего супруга также не нужно. Материнским сертификатом распоряжается мать, но есть случаи в юридической практике, когда сертификат передавали и отцу, воспитывающему детей без матери.

Законодательное регулирование вопроса

В марте 2020 года произошло принятие Федерального закона № 35, который в свою очередь внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.

В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.

Если изъясняться проще, то «было» в законе так: чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовали нотариальное обязательство.

Этот документ входил обязательным пунктом в перечень бумаг, которое было необходимо представить в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Обязательство требовалось в нотариально-заверенной форме.

А «стало» так: обязательство на выделение долей исключено из обязательного перечня необходимых документов.

То есть, при составлении заявления его не могут потребовать, но в тексте самого заявления о распоряжении средствами сертификата появилась графа, где заявитель должен поставить знак о том, что обязуется выделить доли.

При нарушении этого пункта к нему будут применены меры в соответствии с действующим законодательством.

Выделение доли взамен проданной

При продаже имущества в которой собственником или долевым собственником является ребенок, необходимо заручиться разрешением органов опеки. Чаще всего (и это не всегда связано с продажей имущества, купленного за МК) опека разрешает сделку при условии, что в новом жилище детям будут выделены доли.

Условия последующей покупки жилья и выделения доли в квартире детям прописываются в разрешении органов опеки и попечительства. На других условиях совершить сделку не удастся.

Выделение долей в ипотечной квартире

При покупке квартиры в ипотеку, несовершеннолетние могут быть сразу включены в число собственников. Однако не каждый банк пойдет на это условие. В таком случае доли должны быть выделены детям уже после снятия обременения.

Когда ипотечное жилье еще строится, дети могут быть включены в договор долевого участия в строительстве в качестве дольщиков. До сдачи дома в эксплуатацию дети и родители будут лишь дольщиками, а после подписания акта приема-передачи уже будет возможно оформить право собственности на жилье.

Как выделить доли

Традиционные два способа: непосредственное участие детей в сделке, при которой они становятся покупателями и долевыми собственниками или – оформление обязательства.

Хотя сейчас обязательство, оформленное нотариально, требуется не всегда, именно этот документ – самый надежный способ выделить доли детям.

Сколько бы в Интернете не было образцов подобного обязательства, а именно юристы могут составить правильный вариант, подходящий конкретно к вашей ситуации.

Но, можно оформить обязательство и не нотариального характера, в простой письменной форме. Однако, такого рода документы юридической силы не имеют в большинстве случаев.

Что прописывают в обязательстве

В обязательстве на выделение долей необходимо указать следующие данные:

Число, месяц, год и место подписания документа.
ФИО, паспортные данные, адрес регистрации обоих родителей (или одного, если второй не упоминается в обязательстве).
Описание направления использования капитала: например, на погашение основного долга и процентов по ипотеке или улучшение жилищных условий путем покупки объекта жилого имущества.
Описание объекта (адрес, реквизиты документов).
Обязательство о выделении с подробностями: кому и сколько.
Дата, подпись, фамилия, инициалы.
Отметка об удостоверении бумаги нотариусом: дата, подпись, фамилия, инициалы, печать.
Обязательно уточнить в документе срок исполнения обязательства. Например, в случае покупки жилья за МК – это шестимесячный срок.

Способы исполнения обязательства

Два способа исполнить обязательство: выделить доли по соглашению или же по договору дарения. Законом не регламентирован конкретный способ, поэтому родители могут выбрать более удобный, быстрый или дешевый для них.

Соглашение о выделении долей

Соглашение о выделении долей оформляется у нотариуса, поскольку любые операции с частями недвижимого объекта, в том числе выделение долей детям, можно совершать только с участием нотариуса. Закон не содержит конкретных требований об определении долей, поэтому размер можно указать по своему усмотрению. Наиболее распространенные варианты:

В равных количествах для всех человек – например, по ¼ для 4 членов семьи.
Пропорционально вложенным средствам МК, например, они составили половину цены, значит можно оформить ½ в общую собственность родителей, а ½ — поделить на четверых. Точные доли высчитает сам нотариус, исходя из ваших пожеланий.
Доли по санитарным нормам – по регионам это разные показатели: например, в Москве 18 м2.

В соглашении также прописываются различные нюансы, например, возможность перераспределения долей при рождении последующих детей и т.д. На основании этого документа производится регистрация прав собственности в Росреестре.

Договор дарения

Этот способ выделения доли также предполагает участие нотариуса и составление официального документа.

Размер доли определяется аналогичным способом – родители могут прописать их по своему усмотрению. В договоре обязательно прописывается предмет дарения и утверждение о том, что сделка носит безвозмездный характер.

Сколько стоит выделить долю в квартире

При оформлении выделения долей придется понести следующие расходы: Пошлина за удостоверение нотариусом соглашения (пп. 5, п. 1, ст. 333.24 НК РФ). Сумма составляет 0,5 % от стоимости жилого помещения, и должна быть не менее 300, но не более 20000 рублей. Точный расчет происходит, основываясь на кадастровой или рыночной стоимости объекта недвижимости.

Государственная пошлина за регистрацию права в Росреестре – 2000 рублей.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка — это сложный процесс. И о правах всех участников процесса нужно знать обязательно. По статье 21 Гражданского кодекса пункту 1 несовершеннолетними признаются те люди, которым не исполнилось 18 лет.

Когда ребёнок принимают участие?

Если ваш ребенок при какой-либо ситуации становится собственником, то участвует при покупке или продаже. За людей до 14 лет обычно решение принимает лицо, которое отвечает за него.

Для тех детей, которым исполнилось 14 лет, но ещё нет 18, имеется возможность росписи в договоре самостоятельно.

Но, это происходит только тогда, когда уже есть паспорт, а также все заверено в юридическом аспекте.

Когда можно воспользоваться способом продажи?

Одним из основных условий является получение разрешения от органов опеки. Во всех других ситуациях процедура невозможна. Помимо этого, такой орган потребует выделить для ребёнка отдельную долю в новом приобретаемом жилье.

При этом, имеется два способа:

Продавец должен юридически обязаться предоставить новую часть в общей жилплощади.
Если же продавец не хочет или не может приобретать новую недвижимость, то он обязан дать своему ребенку жилплощадь.

Таким образом, нельзя производить процедуру, если ребёнок в дальнейшем останется без своей части в новой квартире.

Как правильно провести процедуру?

Если вы захотите продать старое жильё, всё же нужно подумать о приобретении нового.

Очень часто попечительский совет может отклонить ваши требования, потому что условия или само имущество не соответствует нормам.

Во многих ситуациях нужно встретить ситуацию, что опекуны для несовершеннолетнего ребенка приобретают отдельную однокомнатную квартиру. Но такого сделать нельзя, потому что ребёнок не должен жить отдельно.

Помимо этого, если сложилась ситуация, когда у ребенка имелась доля имущества в размере 20%, то и в новой квартире пропорция должна соблюдаться в любом случае. Вы можете предоставить большую площадь, но не наоборот.

Какая документация нужна?

По Федеральному закону под номером 172 во время продажи и последующей покупки обязательно необходимо удостоверять все действия через нотариуса, если задействован ребенок.

И только поэтому поэтапно список всей документации, которую нужно сразу собрать, увеличивается сразу на несколько пунктов. Чтобы произвести всё оформление через нотариуса, сначала нужно прийти к нему обоим родителям, либо запастись доверенностью.

Помимо этого, так можно поступить в большинстве случаев, когда вы поручите всю сделку опытному специалисту.

Но такой процесс нельзя провести при следующих случаях:

Одиниз родителей не относится из-за расторжения брака.
Родитель не соглашается на продажу.
Пропавший родитель.

Но если, же такое произошло, то нужно обращаться в судебный орган для получения независимого решения. При этом, для нотариуса предъявляется следующий пакет документов:

Согласие, которое было заверено у специалиста. Это можно проводить, когда у второго опекуна нет возможности присутствовать лично.
Решение судебного органа о том, что второго родителя лишили родительских прав.
Если родитель умер, то необходимо предоставить доказательствов виде свидетельствао смерти.

Помимо этого, во многих местных органах список документов может корректироваться. Но, в большинстве случаев установлен следующий перечень:

Паспорта или другие удостоверяющие документы обоих родителей. В иных случаях,опекунов или представителей.
Свидетельство о рождении. Если ребёнок от 14 лет, то можно предоставить паспорт.
Заявление, написанное по установленной форме.
Договор о приобретении нового имущества.

Там обязано быть описано выделение отдельной доли для ребенка.
Техническая документация на имущество.
Лицензия на то, что имущество можно продавать.
Двевыписки со всех счетов, чтобы проверить на наличие задолженностей.
Выписка из домовых книг.
Квитанция о том, чтовы оплатили госпошлину.

ВНИМАНИЕ !!! Опытные специалисты изучат все документы, а также сопоставят условия для проживания в старой квартире и в новой. Если никаких проблем нет, то вы получите разрешение.

Суть проведения данной процедуры состоит в том, что государство должно убедиться в законности проводимой сделки.

Что делать с опекунским советом?

Когда том случае, когда вы решили пустить в продажу свою квартиру и приобрести другую, то нужно обратиться в специальную службу опеки. Если вы этого не сделаете, то процедура будет считаться незаконно проведённой.

Помимо этого, она будет аннулирована через суд. Для того, чтобы не было никаких проблем, лучше всего перед проведением процедуры обратиться в опекунский совет и посоветоваться по этому поводу.

Там вам расскажут, об основных законах и правилах процесса.

Что делать, если разрешение не выдалось?

Если вам отказали в попечительском совете, то можно обжаловать через суд. Лучше всего обратиться за помощью к адвокату. Очень часто тяжбы могут затягиваться на долгий период. Кроме того, что следует представить документы, также имеется ряд причин, по которым суд может принять решение в вашу сторону.

К таким относятся:

Условия в климатическом аспекте лучше.
Инфраструктура в районе лучше развита.
Улучшение экологии.
Другие критерии, которые могут повлиять на итоговое решение.

Всё это может повлиять на результат, но косвенно. Когда аргументы подействуют, можно будет подавать документы на получение разрешения, а также согласовывать сделку.

Как происходит процедура?

После того, когда вы подали заявление и пакет документов в органы опеки и попечительства, может пройти ровно две недели на рассмотрение. После этого, когда выдается разрешение, вы можете приступать к процедуре. В выданной бумаге указываются прежние и будущие данные мест проживания.

Чтобы начать проводить процедуру, вас должны снять с учёта по месту жительства. Для начала выписываются родители или опекуны, а сразу после этого дети. Когда у вас нет такого разрешения, то сделка является недействительной. Помимо этого, оно не пройдёт полную стадию всей процедуры.

После этого, вам нужно начинать процедуру проведения сделки.

Сюда относятся следующие этапы:

Составляется договор для проведения покупки,а после этогопроцедура должна быть заверена у нотариуса или юриста. Помимо этого, подготавливается и ещё несколько бумаг. Нужно очень тщательно изучать их, чтобы избежать каких-либо проблем в дальнейшем.
Для регистрационной палаты готовится 2 варианта заявления.

Это необходимо, чтобы продать старое имущество, и, чтобы купить новое. В итоговом варианте вы получаете 2 выписки.
Документация подается в регулирующий отдел по месту будущего проживания, чтобы поставить на учет родителей и ребёнка.
Копию договора необходимо показать в попечительский совет, чтобы они убедились в получении рационального замещения.

Какие проблемы могут сопровождать?

Сейчас в 2021 году можно встретить ситуации, когда очень сложно оформить процедуру. К ним следует отнести:

В квартире, которая является собственностью семьи, дети выступают в роли собственника.
В квартире, которая является собственностью семьи, дети обладали равными правами, но не оформлены в документации.
Несовершеннолетние имеют собственностьпо договорам и другой документации.
Несовершеннолетний ребёнок является наследником.
Ребёнок не собственник, но он прописан в квартире.

Все эти варианты абсолютно различные как по формулированию, так и по решению проблемы, кроме в сети существует форум, где активно обсуждают указанные варианты.

Нужно отмечать, что имеется вариант продажи помещения, и есть тот вариант, когда ребёнок только имеет некоторое право пользоваться ей. Если продажа происходит с детьми собственниками, то здесь необходимо получать разрешение от соответствующего органа. Когда ребёнок просто обладает пропиской в квартире или другом имуществе, то никаких бумаг не понадобится.

Здесь нужно помнить, что просто выписать нельзя. По статье 20 ГК, местом проживания ребенка до 14 лет считается дом родителей.

ВАЖНО !!! В новое купленное имущество сначала прописывается один родитель, а потом уже и ребёнок. Жилье должно отвечать всем нормам для ведения нормальной жизнедеятельности. А если такого не будет, то в прописке вам будет отказано.

В каких случаях можно не приобретать квартиру?

Иногда бывают такие ситуации, когда родители продают квартиру с долей ребенка, но не приобретают новое жильё.

Это может быть в следующих ситуациях:

Семья переезжает в иную страну.
Семья переезжает в иной город или населенный пункт.
Покупка производится, только в неготовом доме.

Помимо этого, существует и ещё ряд некоторых ситуаций, когда возможно приобретение новой квартиры, где условия немного хуже.

Среди них можно отметить:

Ребёнку необходимо вложение средств в его здоровье.
Состояние ребенка ухудшается в прежних местах пребывания.
Ребёнку необходимо дополнительное получение образования, которое не может быть получено по месту старой прописки, и покупка в ипотеку.

Как избежать проблем?

Очень часто бывает, когда люди встречаются с некоторыми трудностями во время приобретения имущества, где владельцем является ребёнок. И это бывает очень часто.

Чтобы такового избежать, следует запастись некоторыми теоретическими знаниями:

Перед покупкой нужно уточнить у продавцов, имеют ли они ребенка.
Если ребёнок все жеесть, то нужно прибегнуть к помощи совета, дабы уточнить, нет ли у семьи проблем с постановкой на учет.

Когда проблем нет, то тогда для реализации жилья можно запастись лишь согласием в письменной форме от обоих родителей, котороезаверено нотариальным органом, а также одобрением органов опеки. Когда у семьи имеются некоторые сложности, то лучше всего изначально разобраться в этом вопросе в юридическом аспекте.

Если же этого не сделать, то сделка может быть расторгнута через время.
Нужно выяснить, включены ли дети в число собственников квартиры.
Ненужно доверять людям на слово. Особенно это касается дальних родственников малыша. Лучше всего обращаться в органы опеки для уточнения всей информации.
Декларация, предоставленная семьёй, следует обратить на неё внимание. Она должна быть подлинной,а такжена ней должны, проставлены быть все подписи, а также печати.
Нужно узнать, если у ребенка опекун. При этом, также следует получить информацию о лишении родительских прав.

Это необходимо для того, что многие родителимогут просто не рассказать о наличии опекуна. Тогда разрешение на квартиру будет просто недействительное, а вы в дальнейшем получите не очень приятные воспоминания о покупке.

Чем регулируется вопрос?

На сегодняшний день сделки при продаже и покупке жилья для несовершеннолетних детей регулируются некоторыми нормативными актами.

Сюда можно отнести:

Конституция страны, в которой прописываются все основные моменты.
Статьи гражданского, семейного и жилищного кодекса.

Вся приведенная документация рассматривает ребенка как человека, проживающего в доме, и он наделен некоторыми правами и свободами.

Это позволяет ему самостоятельно принимать решение, но только после определенного времени. Поэтому, до наступления определённой отметки в возрасте, всеми делами занимаются уполномоченные лица.

Когда совершается сделка по продаже старой квартиры и покупке новой, то они должны обеспечить все имущественные права, дабы сохранить их на прежнем уровне.

Заключение

Как видно, этот деликатный вопрос очень сложный, и, чтобы грамотно разобраться в нём, стоит быть ориентированным теоретически и юридически. Лучше всего обращаться за помощью к специалисту, а также в органы опеки для получения дополнительной информации. Если же этого не сделать, то вы можете просто попасть впросак.

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Краткие ответы на популярные вопросы родителей

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего.

Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.

Родителям – о том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка

В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет.

Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».

Несоблюдение договоренностей с органом опеки может стать причиной признания сделки недействительной. На это указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25. Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию.

В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади.

Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1).

В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст.

167 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г.

№ 305-ЭС17-3817).

За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.

Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12).

Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано.

Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.

( «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» и «Компенсация затрат на строительство или реконструкцию дома за счет средств маткапитала».)

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд.

Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.

Сделки с недвижимостью с участием детей

17.12.2019

Сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей. Какие это особенности? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

На эти и другие вопросы отвечает заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Лилия ХАНТИМЕРОВА.
— С какого возраста ребенок считается совершеннолетним и может совершать сделки с недвижимостью?
— В соответствии с российским законодательством совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме и может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

При этом гражданское право различает две категории несовершеннолетних: не достигшие 14 лет (малолетние) и в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, обладают частичной дееспособностью и более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно могут заключать договоры, расписываться в документах. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.
Вместе с тем, даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак.
— Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство…

— Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители.

При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например, при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства.

Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном и действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение. Иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

Таким образом, при обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры.
Если же несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно, с письменного согласия своих законных представителей.
Еще один важный момент: в настоящее время в соответствии с действующим законодательством сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
— Обязанность совершения сделки через нотариуса исключает ли необходимость получения согласия органов опеки и попечительства?
— Согласие органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью практически всегда обязательно, и совершение сделки через нотариуса не является исключением.
— Можете привести примеры тех сделок с недвижимостью, где ещё может понадобиться согласие органов опеки и попечительства?
— Согласие органа опеки необходимо, в частности, на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего:
— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
— передача имущества несовершеннолетнего в залог;
— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, от участия в приватизации, отказ от наследства;
— раздел имущества несовершеннолетнего;
— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.
— А если несовершеннолетний не включен в число собственников квартиры, а просто проживает совместно с родителями, потребуется ли согласие органа опеки для продажи этой квартиры?
— Следует отличать сделку, где собственником является несовершеннолетний, от сделки, где несовершеннолетний имеет лишь право пользования, то есть только прописан в отчуждаемой квартире.

В первом случае ребенок становится участником сделки, поэтому требуется разрешение органов опеки. Во втором случае он не является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой.

Разрешение органов опеки потребуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, и ему просто негде будет жить.

Ведь при продаже квартиры все прописанные должны сниматься с регистрационного учета.

— Еще какие особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних можете озвучить?

— Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них.

Особое внимание нужно уделить п. 3 ст.

37 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлено, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

Согласно указанной норме законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

— Как проверить, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры?

— Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей.

Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд.

Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск лучше сразу устранить.

— Какие еще советы можете дать?
— Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
— совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
— совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей;
— нарушение закона о материнском капитале.

Совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать.

Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы.

В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов. Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

По материалам Управления Росреестра по Республике Башкортостан