16.12.2020
Содержание
При начале любого строительства, будь то дача или многоквартирный дом, встаёт вопрос по сбору необходимой разрешительной документации.
Согласно нововведениям в Градостроительный кодекс Российской Федерации, для строительства индивидуального жилого дома больше не требуется получение разрешения на строительство.
Сейчас для строительства жилого дома достаточно получить уведомление о соответствии планируемого строительства, а также уведомление о соответствии уже построенного объекта.
Помимо уведомлений, потенциальному застройщику необходимо будет получить и другие согласования, такие как согласование с культурным наследием или с аэропортами, если объект находится в зоне охраны объектов культурного наследия, либо в приаэродромной зоне. Разберём подробнее вопрос согласования с аэропортами.
Зачем и когда требуется согласование с аэропортом
Получать согласование на размещение жилого дома от Росавиации необходимо в том случае, если земельный участок находится в радиусе 30 км от аэропорта. В ст. 37 Воздушного кодекса РФ установлены ограничения на эксплуатацию объектов недвижимости, которые находятся на приаэродромной территории.
Согласовать нюансы с Росавиацией лучше до начала строительства, либо при начальных его этапах. В противном же случае, местный орган исполнительной власти просто не выдаст уведомление о соответствии построенного объекта.
Услуга согласования с Росавиацией бесплатная, получить её может любой собственник земельного участка на портале Госуслуг Москвы или Московской области.
Какие участки считаются приаэродромными?
Приаэродромный участок расположен в радиусе 30 м от аэропорта. Территория подразделяется на 7 подзон, у каждой из которых есть ограничения на строительство конкретных типов объектов, а также на ведение какой-либо деятельности.
В зависимости от типа зоны, у нее есть объекты, которые запрещено возводить на этой территории.
Запрещенные для возведения объекты
В первой зоне нельзя возводить объекты, которые не предназначены для организации и обслуживания воздушных передвижений и перевозок, а также для организации взлета, посадки, управления и стоянки воздушного транспорта.
На территории второй зоны нельзя строить здания и сооружения, не выполняющие следующие функции:
- обслуживание пассажиров;
- обработка багажа, грузов и почты;
- обслуживание воздушного транспорта;
- хранение топлива;
- заправка транспорта;
- организация энергоснабжения;
- другие сооружения, которые не являются частью инфраструктуры.
У строений третьей зоны есть ограничения по высоте. Параметры устанавливает Федеральный орган исполнительной власти для каждого из субъектов Российской Федерации.
В четвертой зоне запрещено возводить сооружения, которые создают помехи в работе оборудования и структур, используемых для организации воздушного движения, а также навигации и связи с судами. Это касается тех строений, которые не относятся к первой зоне.
В пределах пятой зоны нельзя размещать производственные объекты с высокой степенью опасности и/или возможного загрязнения для окружающей среды. Их эксплуатация может негативно повлиять на безопасность перелетов воздушного транспорта.
Для шестой зоны запретом являются строительство и эксплуатация объектов, работа которых способствует привлечению и большому скоплению птиц.
В седьмой зоне превышены уровень шумового и электромагнитного воздействия и концентрация загрязняющих примесей в воздухе. Здесь все строящиеся объекты должны быть согласованы с законодательством в сфере организации санитарно-эпидемиологического благополучия граждан.
Как и где получить разрешение на размещение дома от Росавиации
Получить разрешение на строительные работы на территории вблизи аэропортов можно через портал Госуслуг. Это займет гораздо меньше времени, чем личное обращение.
Согласование с Росавиацией и аэродромом лучше доверить специализированным организациям, у которых данная услуга востребована. Это даст гарантию того, что документы не будут возвращены владельцу без их рассмотрения.
После подачи документации, сотрудники проводят анализ для решения следующих задач:
- влияние возводимого объекта капитального строительства на безопасность воздушного передвижения;
- изменение функциональности радиотехнических устройств для организации перелетов;
- ухудшение видимости и состава атмосферного воздуха после строительных работ;
- риск скопления птиц.
Сроки рассмотрения заявления о согласовании строительства на приаэродромной территории
Услуга по согласованию проведения строительных работ вблизи аэропорта (аэродрома) предоставляется в течение 30-60 дней. Однако процесс затягивается на больший срок, так как требуется сбор и изготовление документации. Также, при оформлении заявки могут быть ошибки со стороны заявителя и/или сотрудника Росавиации.
Процедура проходит в 3 этапа:
-
Сбор документации и подача заявки. Заявление пишется по строгой форме, иначе организация откажет в предоставлении услуги.
-
Рассмотрение заявки Росавиацией. Проверяется подлинность предоставленных документов и правильность заполнения заявления. Затем представители Росавиации принимают решение о возможности (невозможности) строительства объекта на конкретной территории.
-
Оформление соглашения. Росавиация выдает согласие на размещение объекта капитального строительства на приаэродромной территории.
Если при проверке предоставленных документов находятся недочеты, отсутствие каких-либо бумаг, нарушение требований к запрашиваемому строительству, заявитель имеет право в течение нескольких дней устранить проблемы и обратиться повторно.
Перечень обязательных документов для Росавиации
Для получения разрешения на строительство на вблизи аэродрома (аэропорта), предоставляются следующие бумаги:
- Заявление, заполненное в соответствии с установленной формой (в печатном или электронном виде). Сведения, которые необходимо указать в заявлении берутся из проектной документации. Геодезические координаты объекта определяются при геодезической съемке. Росавиация требует указывать в заявлении координаты в географической системе ПЗ-90.02/90.11. Поэтому, следует произвести перерасчет координат из местной прямоугольной системы МСК (которые указываются в выписке ЕГРН) в географическую.
- паспорт заявителя;
- схема расположения на карте масштаба 1:50000, с указанием контрольной точки аэродрома;
- схема расположения объекта капитального строительства на земельном участке.
- Кроме вышеперечисленных документов, иногда требуются и дополнительные:
- выписка из ЕГРН;
- ГПЗУ – градостроительный план земельного участка (при наличии);
- СПОЗУ – схема планировочной организации земельного участка;
- санитарно-эпидемиологическая справка Роспотребнадзора (для согласования с аэропортом Домодедово).
Наши услуги:
Оформление технических планов
Другие статьи по теме
В россии могут разрешить строить жильё ближе к аэропортам
фото: Агн Москва
Позволит ли это решение соблюсти баланс интересов эксплуатантов воздушного транспорта и граждан, разбиралась «Парламентская газета».
Усреднённое значение
Методика оценки уровня авиационного шума может измениться уже на будущий год. Проект приказа Роспотребнадзора, утверждающего новые требования, опубликован 28 октября на портале проектов нормативных правовых актов. В настоящее время документ проходит независимую антикоррупционную экспертизу, которая продлится до 30 октября. Всего на обсуждение проекта отводится семь дней.
Проект приказа подготовлен во исполнение поручения главы Правительства Дмитрия Медведева, который 15 октября поручил кабмину ввести единые правила регулирования по приаэродромным территориям (ПАТ) для аэропортов Московского авиаузла. Тогда же он напомнил о данном ранее распоряжении найти оптимальный баланс между безопасностью полётов и интересами граждан, которые живут рядом с аэропортами.
Роспотребнадзор подготовил новые правила оценки авиационного шума
По действующему ещё с советских времён СанПиНу уровень воздействия авиашума определяется исходя из максимальных значений: допустимый максимальный шум составляет 70 децибел днём и 60 ночью.
Новым документом устанавливается, что он будет оцениваться по нормативу эквивалентного (среднего за сутки) уровня звука для дневного и ночного времени суток, установленному для территорий, непосредственно прилегающих к жилой застройке (55 и 45 децибел, соответственно).
Отметим, что превышение показателей считается вредным для здоровья людей и нарушающим права местных жителей на благоприятную среду обитания.
«Постоянный авиационный шум наносит огромный вред здоровью, — сказал «Парламентской газете» бывший главный санитарный врач РФ, депутат Госдумы Геннадий Онищенко.
— Это прежде всего заболевания сердечно-сосудистой системы, это и неврозы, и нарушения сна, и многое другое, что может привести к серьёзным расстройствам». Плюс к этому, добавил парламентарий, в непосредственной близости от аэропорта встаёт тревожный вопрос электромагнитного загрязнения.
геннадий онищенко. фото: агн москва
Жизнь в зоне шума
Уровень шума влияет на установление границ приаэродромных территорий. До лета 2017 года приаэродромной территорией были земли вокруг аэродрома в радиусе 30 километров, строить здесь можно было только с разрешения Росавиации и при наличии заключения Роспотребнадзора о допустимом уровне авиашумов.
После этого были приняты поправки, в соответствии с которыми ПАТ разделили на семь подзон, вести строительство в которых можно в зависимости от близости к аэропорту.
Так, в первой подзоне разрешено возводить объекты только для обеспечения воздушного движения, а в седьмой, где действуют ограничения по уровню шума, строить жильё возможно по согласованию с Роспотребнадзором и местными властями.
Тут важно отметить, что при оценке шума только по эквивалентному уровню приаэродромные территории аэропортов могут сократиться в несколько раз.
Так, у Шереметьева по действующему СанПиНу она составляет 160 тысяч гектаров, а при оценке по эквивалентному шуму она сузится до 45 тысяч гектаров. У Внукова территория сократится со 184 тысяч до 61 тысячи гектаров, а у Домодедова — с 298 тысяч до 50 тысяч гектаров.
Таким образом, изменение санитарных норм по расчёту шумового воздействия позволит обеспечить застройку вокруг аэропортов.
«Эта методика, безусловно, избыточна и конъюнктурна. Она принимается в пользу эксплуатантов воздушного транспорта, но никак не в пользу граждан», — возмущён Геннадий Онищенко. Он надеется, что проект приказа всего лишь «проба пера» с целью прощупать общественную реакцию, а в жизнь новые правила никогда не воплотятся.
Под свою ответственность
Другой точки зрения придерживается зампредседателя Комитета Госдумы по транспорту и строительству Павел Федяев.
По мнению депутата, для людей, которые проживают на территориях вокруг аэропортов, от изменения правил по существу ничего не изменится, поскольку самолёты от такого решения в десять раз чаще летать не начнут.
«Поэтому с точки зрения планирования градостроительства я считаю, что любые такие взвешенные решения по поводу того, как можно эти территории сделать доступными для строительства, — это вполне нормально», — сказал «Парламентской газете» Федяев.
Павел Федяев. фото: пресс-служба государственной думы
Что же касается жителей, которые заселят вновь построенные дома в пределах ПАТ, то это будет их личный выбор и их личная ответственность. «Люди сами туда приходят, туда приходят застройщики.
И люди, которые покупают там жильё, в случае если застройщик договорился с аэропортом и что-то построил, для человека ведь не станет новостью, что он возле аэропорта очутился!» — отметил парламентарий.
Он подчеркнул, что защитные зоны у аэропортов — это громадные территории и что касается седьмой, например, зоны, никаких особых проблем у их жителей с близостью аэродромов быть не должно.
Пора выключать свет
«Нам надо идти по пути, по которому идёт сейчас вся Европа. Вы знаете, что в Европе ночные полёты запрещены и после 24 часов там замок вешают на здание аэропорта, — напомнил Геннадий Онищенко.
— Потому что днём, когда человек находится в активном состоянии, шум не так беспокоит, как когда он спит или отдыхает».
В качестве других возможных решений проблемы он указал изменение траектории взлёта и посадки, а также использование средств защиты от шума.
Тут стоит отметить, что сами эксплуатанты уже начали работу в этом направлении. Так, Шереметьево совместно с авиакомпаниями, базирующимися в аэропорту, провело комплекс мероприятий по снижению шума. В частности, ежедневно с 23:00 до 6:00 запрещены взлёт и посадка для самолётов, не соответствующих установленным требованиям по уровню шума.
Что же касается проекта приказа Роспотребнадзора, то он предусматривает, что обоснование границы седьмой подзоны приаэродромной территории при расчётах уровней авиационного шума должно проводиться с учётом оценки риска для здоровья. А риск для здоровья при воздействии авиационного шума рассчитывается в соответствии с утверждённой методикой, в том числе с учётом мероприятий по снижению авиационного шума.
Градостроительный План Земельного Участка с обременением в виде приаэродромной территории — пути разрешения обременений
Раньше при получении градостроительного плана на земельный участок могли наложить обременения в виде — приаэродромная зона какого-либо Аэропорта (Шереметьево, Внуково, Кубинка) и в этом случае обязательно нужно было получать согласование с Росавиацией. С мая месяца ситуация поменялась, теперь если участок находится в зоне подлета к аэропорту, то согласование с Росавиацией также требуется, если нет, то согласование не нужно. В градплане зоны подлета указываются.
Разрешение на строительство объектов недвижимости предоставляется на основании Градостроительного плана земельного участка.
ГПЗУ — документ носящий информационный характер, который содержит данные о межевании участка, красных линиях, сервитутах с указанием координат и территории обременения.
Обременения мешают возведению объектов недвижимости и могут существенно продлить его сроки и увеличить затраты.
Если в ГПЗУ будет указано, что участок находится в зоне обременения по застройке, то необходимо будет согласовать строительство с организацией, отвечающей за допуск к возведению объекта недвижимости в этом месте. Обременений бывает много и приаэродромная территория входит в их число.
Обременение в виде приаэродромной территории
Существует определенный риск возведения объекта недвижимости на обремененном участке. Наложенные ограничения на участке по поводу наличия газовых магистралей, ЛЭП и прочих коммуникаций существенно затрудняют строительство.
Приаэродромная территория используется в неординарных условиях, таких как наличие инженерных коммуникаций по обслуживанию безопасной деятельности аэропорта, радарные системы, военные объекты, находящиеся под особой охраной и контролем.
Все эти обстоятельства накладывают ограничения в использовании земельных участков и строений. Предпринимательство тоже имеет ряд ограничений.
Недавно произошли изменения касающиеся получения разрешения на возведение объектов недвижимости в зоне приаэродромной территории. Теперь же согласно ст. 47 воздушного кодекса РФ, если участок не в зоне подлёта к аэропорту, то согласование не требуется.
Ограничения строительства
Ограниченное пользование участком. Строительство на участке с ЗОУИТ. После вступления в действие №342-ФЗ, возникли изменения в земельном праве и градостроительстве.# Межевание
Существует семь территориальных подзон, где имеются ограничения по возведению объектов недвижимости. Перечень территориальных подзон аэропорта, в которых имеются наложенные ограничения по строительству и использованию объектов недвижимости, утверждаются уполномоченным органом Правительства Российской Федерации.
Перед началом строительства необходимо произвести сбор технической информации о территории аэропорта, воздушных коридорах и его контрольных точек. Кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр окажут вам всю необходимую помощь в сборе вышеуказанных документов.
Контроль за использованием воздушного пространства, установление границ аэропорта, возложено на Росаэронавигацию.
Владельцу участка, планирующему возведение недвижимости, необходимо обратиться в территориальный орган вышеуказанного государственного учреждения за получением информации, требуемой для согласования строительства.
Нарушение правил строительства в рамках приаэродромной территории не допускается. В случае выявления нарушений, владелец участка будет обязан за свой счёт и в установленные сроки снести, перенести или произвести необходимые изменения в объекте недвижимости.
Если в зоне запрета построили дом, то руководство аэродрома, готовит материалы, свидетельствующие о нарушении застройщиком установленных ограничений и направляет их в Федеральное агентство воздушного транспорта, которое в течение десяти дней направляет застройщику предписание об устранении выявленных нарушений или сносе самовольной постройки. Предписание может быть обжаловано в суде.
Проектная документация должна готовиться в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании результатов инженерных изысканий. В подготовленном ГПЗУ, кроме допустимости строительства объекта недвижимости на рассматриваемом участке с учетом СНИПов, должны быть указаны параметры строящегося объекта недвижимости.
Указывается возможность присоединения объекта к инженерным коммуникациям, также отражаемое в ГПЗУ. При невозможности размещения объекта недвижимости в соответствии с ГПЗУ, компетентным органом будет отказано в получение разрешения на строительство.
При возникновении любых трудностей, у нас многолетняя практика в решении проектно-строительных вопросов.
Снятие ограничений на строительство
Ещё на этапе выбора участка необходимо обратиться к кадастровым инженерам ГКИ Недкадастр, которые подскажут, насколько расположение участка удобно, и не возникнет ли в дальнейшем проблем с постройкой на нём дома, проведут топосъёмку, в которой укажут необходимые высоты и градусы и сформируют градостроительный план. В случае выявления Управлением Архитектуры обременений, в частности, нахождения участка в зоне подлётов, нужно согласовать градостроительный план с Росавиацией, предоставить топосъёмку, получить заключение о том, что дом не будет мешать полётам самолётов.
При возникновении претензий, юристы ГКИ Недкадастр согласуют объект во всех необходимых инстанциях и будут сопровождать Вас до получения права собственности.
Власти облегчили строительство жилья в шумовых зонах «Шереметьево» и «Внуково»
Самолеты теперь смогут летать ближе к жилью /Андрей Гордеев / Ведомости
Для аэропортов «Внуково» и «Шереметьево» еще в мае и июне соответственно были установлены приаэродромные территории (ПАТ) из шести подзон (вместо положенных семи) – об этом, как стало известно «Ведомостям», говорится в письме замминистра транспорта, руководителя Росавиации Александра Нерадько, направленном в правительства Москвы и Московской области 29 июня 2020 г. «Ведомости» ознакомились с документом, его подлинность подтвердил человек, близкий к одной из сторон переписки.
ПАТ – это земли, использование которых ограничено в зависимости от подзоны.
В седьмой подзоне запрещено строительство жилья и социальных объектов из-за недопустимого для здоровья людей уровня шума, но может быть разрешено строительство коммерческой недвижимости, офисов или складов.
Седьмые подзоны самые большие, без них размеры ПАТ сокращаются в несколько раз, а иногда и на порядок. Важно при этом, что не вошедшие в ПАТ земли выводятся из-под контроля Роспотребнадзора и Росавиации.
Согласно принятому в августе 2017 г. федеральному закону все аэропорты должны были в течение года разработать проекты ПАТ в составе семи подзон, согласовать их с соответствующими региональными правительствами и утвердить в Росавиации. Но ни год спустя, как требовал закон, ни в начале 2020 г. ПАТ не были установлены ни для одного крупного аэропорта, включая три московских.
«Аэропорты, в том числе московские, рассчитали ПАТ с учетом санитарных норм по допустимому уровню шумового воздействия. Благодаря седьмым подзонам ПАТ получились большими, что не устроило строительную отрасль и региональные власти», – объяснял «Ведомостям» директор Международной ассоциации аэропортов Сергей Никотин.
Власти и застройщики заинтересованы в минимальных размерах ПАТ, чтобы застраивать не вошедшие в них территории, аэропорты настаивали на максимальных размерах – особенно с учетом росшей до COVID-19 интенсивности полетов.
Так, «Домодедово» разработал ПАТ на 298 000 га, «Внуково» – на 184 000 га, «Шереметьево» – на 160 000 га, рассказывали «Ведомостям» сотрудники аэропортов.
Возникла патовая ситуация. Летом 2019 г. Минтранс с целью выполнить закон предложил такое решение: разрешить для скорости устанавливать ПАТ из шести подзон, а седьмую, спорную, не торопясь, устанавливать до 2025 г. Все московские аэропорты и Международная ассоциация аэропортов тогда выступили против.
Пока ПАТ не установлена, застройку в радиусе 30 км от аэродрома, согласно закону, согласует Росавиация. Этот регулятор оценивает, не мешает ли стройка безопасности полетов, ему также надо представить заключение Роспотребнадзора, что на участке застройки уровень шума не превышает допустимый.
А если установить ПАТ, то необходимость любого согласования с Росавиацией и Роспотребнадзором отпадает, говорят сотрудники трех аэропортов.
Если сделать ПАТ из шести подзон, то будущая седьмая подзона (в которой теоретически нельзя строить жилье из-за шума) также выпадет из-под регулирования и к моменту определения ПАТ может быть застроена, объясняли они свои опасения.
Так и произошло: в связи с установлением ПАТ «Шереметьево» и «Внуково» «согласование размещения объектов в отношении указанных аэродромов Росавиацией не осуществляется», сообщает Нерадько в письме московским и областным чиновником.
При этом Нерадько рекомендует до установления седьмой подзоны выдавать разрешения на строительство только при положительном заключении Роспотребнадзора. Раньше такое заключение было не рекомендуемым, а обязательным, указывают сотрудники двух аэропортов.
«После установления ПАТ необходимость согласования строительства с Росавиацией с предоставлением положительного заключения Роспотребнадзора формально исчезает.
Для исключения произвольной жилой и социальной застройки разработан законопроект, предусматривающий выдачу разрешений на строительство только при наличии заключения Роспотребнадзора», – говорит представитель «Шереметьево». Представители Росавиации, Роспотребнадзора и «Внуково» на запросы не ответили.
Без седьмой подзоны ПАТ «Внуково» и «Шереметьево» сократились на десятки и даже сотни тысяч гектаров, говорят сотрудники двух аэропортов.
На установку ПАТ из шести подзон «Внуково» и «Шереметьево» пошли под давлением чиновников – такое решение в прошлом году поддержал тогдашний вице-премьер Максим Акимов, поясняют их сотрудники.
«Домодедово», территории вокруг которого наименее застроены и который может пострадать сильнее других, если исчезнет регулирование Росавиации и Роспотребнадзора, этому активно сопротивляется, поясняют собеседники «Ведомостей». Представитель «Домодедово» на запрос в воскресенье не ответил.
«Установление ПАТ в купированном формате без 7 подзоны, прежде всего, негативно повлияет на качество жизни населения близлежащих территорий.
Оборудование аэродрома и полёты воздушных судов оказывают отрицательное воздействие на окружающую среду: шум, электромагнитные излучения, загрязняющие вещества в атмосферном воздухе.
Сейчас уже 88 других аэродромов гражданской авиации установили ПАТ в составе семи подзон»,- говорит представитель «Домодедово».
По его словам, состав подзон ПАТ был разработан с учетом всех особенностей деятельности воздушного транспорта. Согласование и размещения объектов на ПАТ без учета данных особенностей создает риски для безопасности полетов, благополучия и здоровья жителей, функционированию аэродрома, отметил представитель «Домодедово».
Квартиры недалеко от аэропортов: насколько это безопасно | Статьи по теме "Непридуманные истории" на портале недвижимости Move.ru
Квартиры недалеко от аэропортов: насколько это безопасно
Если обратить внимание, то можно заметить тенденцию строительства новых жилых кварталов недалеко от аэропортов.
С одной стороны очень красиво то, как летают самолеты над твоим домом, да и такие разные они по размеру: то большие, то средние, то маленькие. Причем, некоторые низко летают, а некоторые быстро набирают высоту.
Как говорится, зрелищ хватает. Однако возникает вопрос: насколько безопасно жить недалеко от аэропорта.
Зоны аэропортов во всем мире являются зонами повышенной опасности, но в то же время они крайне привлекательны для бизнеса и, соответственно, являются точками притяжения жилой застройки.
Если говорить о безопасности, как отмечает Дмитрий Лехмус, партнер Rusland SP, устанавливаются различные ограничения по высоте для разных зон, которые согласовываются службами аэропорта. «Нет предельной высоты в зонах аэропортов: каждый земельный участок будет иметь свои ограничения», — утверждает он.
Что же касается иных воздействий, то стоит отметить, что по уровню шума есть разные зоны, установленные в рамках проекта санитарно-защитной зоны (СЗЗ) аэропорта, и которые содержат разные требования: в одних зонах строительство жилья и социальных объектов запрещено, в других — действует ограничение, позволяющее размещать объекты только с повышенной звукоизоляцией и т.д. Также есть зоны по уровню химического воздействия – в основном там, где идет «разливание» отработанного топлива. Кроме того, в зонах аэропортов расположены средства системы слежения, в связи с чем, есть ограничения, связанные, в том числе и с их влиянием — электромагнитным излучением.
- Спрос и цены
- Несмотря на то, что не очень безопасно жить рядом с аэропортами, все же новостройки недалеко от них пользуются спросом, так же как и квартиры расположенные в черте города — ведь ключевым фактором влияния является цена, которая, как правило, на 5-10% ниже.
- «Минимальная цена в новостройках недалеко от аэропортов обычно на стадии котлована, а дома на высокой стадии готовности могут не выдержать конкуренции с более удаленными от аэропорта проектами», — говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Что касается средних цен, то, как правило, они зависят от конкретной локации. Например, район Внуково относится к Москве, а территории рядом с Домодедово и Шереметьево – к Московской области.
При этом в непосредственной близости от Шереметьево новостроек нет. Недалеко от Внуково возводится мкрн. «Солнцево-Парк» (средняя стоимость жилья – 100 тысяч рублей за кв. м), а от Домодедово – мкрн.
«Авиационный» (около 73 тысяч рублей за кв. м).
Если рассмотреть новостройки Санкт-Петербурга, по словам Дмитрия Тюрникова, руководителя проекта «Новая квартира в СПб», novostroika-spb.tioo.ru, дома недалеко от аэропорта Пулково пользуются стабильным спросом, несмотря на достаточно загруженные транспортные сообщения в этой локации.
«Причин несколько: во-первых, сложившийся статус «южных ворот» города, это не только дорога в аэропорт, но и Московское и Пулковское шоссе, служащие въездом в город для автомобилей со стороны юга, центральных регионов и Москвы, — говорит он. — Во-вторых, элитная застройка «сталинских» домов добавляет Московскому району колорита и некой «элитарности».
Также из-за оживленности транспортных потоков на территориях, граничащих с аэропортом, здесь развита инфраструктура: самый большой ритейл-парк магазинов на Пулковском шоссе, авторемонтные мастерские, автосалоны и многое другое.
Именно поэтому южная часть Московского района завоевала популярность как у уже живущих здесь людей, так и у тех, кто планирует переехать в этот город. Показатели продаж квартир в новостройках этого района тому подтверждение».
Действительно, ведь именно здесь до 50% всех квартир в комплексах эконом и комфорт-класса продаются в течение первых трех месяцев после открытия продаж.
По данным АН «Итака», стоимость квадратного метра в этих проектах ниже средних показателей по району на 10%, что привлекает покупателей и помогает застройщикам поддерживать уверенные темпы продаж.
Диапазон средних цен квадратного метра новостройках, расположенных вдоль Пулковского шоссе – от 92 до 112 тысяч рублей. В Шушарах цены значительно ниже – от 58 тысяч рублей кв.м.
По данным Дмитрия Тюрникова, стоимость однокомнатной квартиры в эконом-классе со сроком сдачи в 2015 году недалеко от аэропорта Пулково начинается от 3,18 млн рублей, двухкомнатной – от 4,34 млн рублей, а трехкомнатной – от 7,19 млн рублей, что на 20-30% ниже стоимости аналогичных квартир в ближайших спальных районах, с подобной инфраструктурой и доступностью метро.
Тем временем
Кроме жилых комплексов недалеко от аэропортов, загородные поселки также могут отличаться далеко не самым выгодным расположением.
По словам Алексея Хижнякова, начальника отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия», бывают объекты рядом с кладбищами, линиями электропередачи, психоневрологическими диспансерами и т.п.
«Соседство с аэропортами тоже обычно рассматривается как неблагоприятный фактор – много шума, грязь, пыль, — отмечает он. – Помимо этого, покупателями движут многочисленные стереотипы, связанные с полетами самолетов. Поэтому спрос на подобные загородные проекты ниже».
Стоит отметить, что на самом деле шум от пролетающих судов допустим только с расстояния 600 м, и если коттедж находится в 1 км от санитарной зоны, то проживание за городом становится вполне приемлемым. Главное – выбирать дом так, чтобы тот не располагался под траекторией полетов самолетов. Это можно легко выяснить у тех же риэлторов или будущих соседей.
Однако, по словам Алексея Хижнякова, некоторую аудиторию перспектива жить недалеко от аэропорта наоборот радует, так как обычно территории, находящиеся рядом, имеют развитую инфраструктуру, комфортные дороги и регулярное транспортное сообщение с Москвой. Например, некоторые загородные жители предпочитают доезжать до аэропорта на машине, оставлять ее и пересаживаться на аэроэкспресс, следующий до столицы.
Быть или не быть
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» считает, что аэропорт аэропорту рознь. Например, в локациях, расположенных рядом с Домодедово, Внуково, Шереметьево, стабильно высокий уровень шума обусловлен непрерывным процессом взлета и посадки воздушных судов.
«Аэропорт Остафьево с этой точки зрения можно считать более безопасным, — полагает Мария Литинецкая. Средний уровень шумового загрязнения в данном районе легко укладывается в допустимые нормы, так как интенсивность взлетно-посадочных операций здесь в несколько раз меньше.
Поэтому новостройки, расположенные рядом с аэропортом Остафьево, пользуются высоким спросом у покупателей жилья».
Также заметим, что существуют районы, расположенные на некотором удалении от аэропорта, однако попадающие в зону воздушного коридора.
Тем не менее, это абсолютно не мешает формированию целых престижных кварталов, пользующихся популярностью у покупателей высокобюджетной недвижимости. Яркий пример – территория вокруг инновационного центра Сколково.
Здесь возводятся такие новостройки, как «Сколково Парк», «Резиденции Сколково», «Грюнвальд» и др.
Говоря об аэропорте «Пулково» северной столицы, Дмитрий Тюрников отмечает тот факт, что он построен на возвышении, в непосредственной близости от самой высокой точки юга Санкт-Петербурга – Пулковских высот.
«Пролетающие самолёты практически не слышны и мало влияют на тех, кто живёт в новостройках вблизи аэропорта, — говорит он. — В ближайшем будущем будет выведен новый проект жилых комплексов, примыкающих к авиагородку, высоту данного проекта планируется ограничить 7-10 этажами.
Но данные ограничения можно отнести больше к особенностям рельефа, а не к особенностям стандартов строительства у аэропортов».
«Строительство регламентируется градостроительным планом, в котором уже учтены все особенности территорий и ограничения, — в свою очередь отмечает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака».
— О каких-либо конфликтных ситуациях и судебных исках, связанных с неудобствами проживания в районе нахождения аэропорта мне не известно.
В целом, никакого дискомфорта помимо, возможно, некоторого психологического барьера на этапе выбора квартиры, такое соседство не вызывает».
Нестыковка закона и правил
На сегодняшний день в России не существует нормативных документов, которые бы четко регламентировали застройку вблизи аэропортов, отмечают аналитики. В приаэродромных зонах можно вести строительство, но это зависит во многом от шумовых факторов.
Согласно Воздушному кодексу, любое строительство в пределах приаэродромной территории (окружность радиусом 30 км от контрольной точки аэродрома) необходимо в обязательном порядке согласовывать с администрацией близлежащего аэропорта и Роспотребнадзором.
Кроме того, существуют и определенные СанПиНы – в частности, при шуме 75 децибел можно строить нежилые и коммерческие объекты, склады, логистические центры, офисные здания, а вот шум для строительства жилой недвижимости не должен превышать 55 децибел.
«На практике застройка приаэродромных территорий жильем и другими объектами ведется довольно хаотично, — утверждает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.
— Многие девелоперы начинают строительство без разрешения авиационного начальства.
Связано это, прежде всего, с нестыковками градостроительного законодательства с федеральными правилами, регламентирующими работу авиации».
«Некоторые проекты строительства многоэтажной жилой застройки вблизи аэропортов в московском аэроузле не согласовываются с аэропортами должным образом, то есть, как этого требует Воздушный кодекс РФ, — также говорит Дмитрий Лехмус.
— Из-за несовершенства законодательства некоторые девелоперы «обходят» некоторые параметры СЗЗ аэропорта и иной документации, в результате чего дома строятся в небезопасной зоне.
При этом отмечу, что жилая застройка может быть расположена и в непосредственной близости от аэропорта, но при этом быть безопасной во всех отношениях, все зависит от конкретных условий и конкретного местоположения».
Тем не менее, до конца текущего года власти обещали разработать схему зонирования приаэродромных территорий, то есть определить, что можно строить в радиусе 30 км от аэропортов Внуково и Остафьево. В некоторых случаях возводить жилые дома можно будет и ближе к глиссадам, если застройщик сделает шумоизоляцию.
Сугра Гаджиева
Дом у взлетной полосы: седьмая зона, закон и шумный вопрос — Разборы на TJ
Чтобы понять насколько вредно (и опасно ли вообще) жить у аэропорта, мне пришлось разобраться в законе, перелопатить три десятка новостных сайтов и познакомиться с экологом.
Еще летом прошлого года все аэропорты в России были обязаны установить на приаэродромных территориях границы седьмой подзоны. В пределах этой условной линии не допускается жилое строительство ни в каких формах. Дома, дачи, базы отдыха и т.д. – запрещены. Однако, по данным к началу 2019 года, требования выполнили лишь 10 аэропортов из 200.
У приаэродромных территорий (ПАТ) существует семь зон. Все они различаются по жесткости мер ограничения строительства.
Например, в первой подзоне, которая находится ближе всего к взлетным полосам, могут размещаться только обслуживающие аэропорт здания. В пятой – запрещены опасные производственные объекты.
А в седьмой, самой большой, нельзя строить жилые дома. Нельзя, потому что считается, что уровень шума и выбросы вредных веществ в ней выше нормы.
Эти нормы и правила, которые относятся к приаэродромным территориям прописаны в федеральном законе № 135-ФЗ. В последней редакции этого закона, которая вышла 1 июля 2017 года было указано, что те аэропорты, которые не установят границы ПАТ до 1 января 2018 года, будут привлекаться к ответственности. Но сроки вышли, а уложились в них только 5%.
По данным Администрации Санкт-Петербурга, Пулково актуализировал границы своей приаэродромной территории только в начале 2019 года. Сейчас она составляет 20 километров.
Ориентир линии на юге – поселок Малое Верево, на западе – Петергоф, на севере – территория Петроградской стороны, а на востоке – за Металлостроем и Усть-Ижорой.
Теперь вся застройка в этой «зоне отчуждения» должна согласовываться с Северо-Западным межрегиональным территориальным управлением Росавиации.
Есть две причины, по которым введены ограничения на проживания в седьмой зоне. Первое – шум от пролетающих самолетов. Второе – превышение предельно допустимой нормы концентрации вредных веществ в воздухе (опять же из-за самолетов).
Интересно, что существующий закон никак не разделяет шум от двигателя самолета и гул от обычной, например, вентиляции. Кроме того, нигде не делается акцент на продолжительность этих звуков и различия в их характеристиках.
Еще четыре года назад для авиационного шума существовала смягченная норма в 10 децибел. Иными словами, звук от самолета мог превышать норму техногенных шумов на 10 дБ. Но в 2015 году Росстандарт отменил это правило и уровень шума стал считаться завышенным, а соблюдать требования стало непросто.
По существующим нормам, граница седьмой подзоны может быть размером до 40 км. Возьмем, например, Внуково – расстояние от взлетных полос до края ПАТ у столичного аэропорта колеблется от 11 до 42 км.
Российское законодательство не разделяет крупные и мелкие аэропорты.
Это значит, что если аэропорт находится на небольшом острове, то при установке седьмой зоны ПАТ в соответствии с законом, может вообще не остаться места под жилое строительство.
А в некоторых случаях жить рядом со взлетной полосой намного безопасней, чем в отдалении от нее. Это касается, например, исследовательских станций на Крайнем Севере и в тайге где от каждого лишнего километра может зависеть жизнь человека.
Проблема лежит на поверхности. Закон нужно скорректировать так, чтобы при установке приаэродромных территорий были учтены все параметры отдельно взятых аэропортов.
В этот список входят: частота рейсов, типы воздушных судов, территориальное окружение аэропорта и инфраструктура, функционал аэропорта, характеристики местности, плотность населения на соседствующих территориях и еще ряд параметров.
Все просто – логичный закон проще исполнять. А чем он понятней – тем эффективней.
На самом ли деле жить рядом с аэропортом так страшно и опасно для здоровья? Разберем самые распространенные опасения: риск падения самолета, шум и выбросы.
Если говорить о рисках падения воздушного судна, то всем давно известно, что самолет – одно из самых безопасных транспортных средств. Поэтому не совсем логично учитывать этот риск при покупке дома.
Сами посудите, вы же не откажетесь от покупки жилья на первом этаже только из-за того, что в него может врезаться мотоцикл или автомобиль.
А это, кстати, говоря, более вероятно, чем попадание самолета в ваше жилье.
Что касается шума, то этот пункт очень индивидуален. Если аэропорт совсем маленький, то вам не доставит дискомфорта 2-3 раза в день слышать гул двигателя над головой. Кроме того, обилие на рынке элитной недвижимости вблизи аэропортов показывает, что многих вовсе не смущает этот гул.
Теперь о выбросах. В процессе рабочей практики мы сравнивали концентрации выбросов в аэропорту и на дорогах. Если детально разбирать их химический состав, то разница получится не такой уж и существенной.
Проживая в большом городе, вы получаете большую дозу вредных веществ от выхлопных газов, чем жители окраины ПАТ. Кроме того, к моменту достижения седьмой полосы, воздушное судно поднимается примерно на 300 метров в высоту.
Пока выбросы достигнут земли опускаясь с такой высоты они уже не будут превышать норму.
Получается, что если вы собираетесь приобрести дом или квартиру рядом с аэропортом, самым правильным решением будет — заказать экологическую экспертизу жилого помещения в специализированной лаборатории.
Эксперты оценят качество воздуха, проведут замеры уровня шума и вибрации. На руках у вас будут все данные, которые помогут принять взвешенное решение. Идеально, если у вас есть возможность «протестировать» дом хотя бы две недели.
Тогда вы точно определитесь для вас ли романтика взлетающих самолетов или же тишина превыше всего.