Завышенная стоимость – главная причина долгой продажи квартир

Рынок недвижимости подвержен постоянным изменениям. Меняются экономические условия, законодательство, ассортимент недвижимости и предпочтения покупателей. Это значительно усложняет и без того непростой процесс продажи.

Если вы не занимаетесь продажей и покупкой недвижимости профессионально, то не застрахованы от ошибок. Есть несколько распространенных заблуждений, с которыми сталкивается каждый продавец. Чем они грозят? Что нужно сделать, чтобы не допустить их? Рекомендуем ознакомиться с нашим списком и рекомендациями до начала продажи, чтобы она прошла успешно. 

Юридическая неподготовленность 

Наблюдение: на рынке недвижимости закон Мерфи работает очень уверенно. Если какая-нибудь неприятность может произойти, она случится. Бороться с этим можно только постоянно растущим профессионализмом и навязчивой предусмотрительностью. Стараемся предусмотреть возможные срывы и “подстелить соломки”.

Есть ряд юридических моментов, которые нужно продумать до начала продажи. Иначе, когда покупатель будет найден, продажа может сорваться из-за отсутствия какого-либо документа или растягивания сроков. 

Какие вопросы нужно задать себе до начала продажи:

  1. Готовы ли все сособственники дать свое согласие на продажу квартиры для проведения сделки;
  2. Куда будут перерегистрироваться все зарегистрированные лица, в том числе несовершеннолетние;
  3. Знаю ли я, какие документы понадобятся для будущей сделки? Есть ли они в наличии?

Отдельная ситуация с квартирами, где есть непогашенная приватизация или невыплаченный льготный кредит и т.д. Они требуют дополнительных юридических знаний и действий, которые могут затянуть процесс продажи. Предупреждайте покупателей заранее и старайтесь урегулировать все вопросы с документами до назначенной даты сделки. 

Бывают случаи, когда продавец узнает о том, что для проведения сделки нужен определенный документ, сидя в кабинете у регистратора. Не всегда покупатели готовы ждать, пока эти документы будут получены и сделка срывается. 

О некоторых сложных сделках мы рассказываем в постоянной рубрике “Примеры сделок”.

Вариантов того, что может пойти не так — сотни. Вот несколько примеров: 

  1. Для продажи приватизированной квартиры регистратор запросил справку о начисленной жилищной квоте. В ней фигурирует брат — участник приватизации, регистратор запросил его согласие на сделку. А брат живет в США.
  2. Продавец собрал документы к сделке, перед продажей перерегистрировал себя и несовершеннолетних детей к родителям. Обратился в РСЦ за копией лицевого счета для сделки. Оказалось, что в документе все еще указаны продавец и дети, так как данные с нового места регистрации идут почтой. А в паспортах уже стоят штампы о регистрации по новому адресу. Но регистратор для сделки затребовал справку о том, что семья не находится в социально опасном положении. Покупатель не согласился ждать еще неделю.
  3. Покупатель согласился купить квартиру при условии перерегистрации собственника по новому месту жительство до сделки. Продавец взял задаток и гарантировал, что перерегистрируется до сделки к родителям. Сделать оперативно он этого не смог, потому что для регистрации требовалось согласие всех зарегистрированных в квартире у родителей, в том числе его сестры, которая жила на Тенерифе. Продавец не уложился в срок, покупатель потребовал задаток в двойном размере.
  4. В процессе подписания договора-купли продажи регистратор запросил согласие супруги продавца. Продавец считал, что согласие супруги не требуется, так как она недавно скончалась. Тогда регистратор затребовал согласие наследников умершей. Тут же выяснилось, что еще не истек 6-месячный срок на вступление в наследство, и сделка может быть совершена с согласия наследников не раньше, чем через 4 месяца.  

Завышенная стоимость – главная причина долгой продажи квартир

Необоснованно завышенная цена

На формирование цены недвижимости влияет множество факторов. В первую очередь — месторасположение, ситуация на рынке недвижимости, проект дома и состояние ремонта, специфика спроса по такого типа объектам.

Многие продавцы руководствуются следующей логикой: ориентируясь на стоимость квартир-аналогов в своем районе, устанавливают цену выше, считая, что их объект “лучше” по состоянию, расположению и т.д. Или, устанавливая стоимость, опираются на свои пожелания или рекомендации знакомых, не соответствующие реальной ситуации на рынке.  

Принципиально важно понять рыночную природу определения цены продажи. Квартира, как товар, покупается не за сумму понесенных на приобретение или строительство расходов, а за ту цену, которую готов предложить рынок и покупатели.

Либо вы продаете по такой рыночной цене, либо консервируете объект, отказываетесь от продажи. Покупателей не заботят понесенные вами расходы, даже если вы вложили 100 000 долларов, покупатель будет рассматривать аналоги.

И если они в среднем сейчас стоят 50 000, то приблизительно так вашу квартиру будет оценивать покупатель. 

Потенциальные покупатели мониторят предложения в течение длительного времени или работают с риэлторами. Любой покупатель ориентируется на подходящий вариант по справедливой цене. Если объект выставлен по завышенной стоимости — они сразу поймут это и не придут на просмотр.

Что же делать? Посмотрите конкурентов в районе, определите сильные и слабые стороны своего объекта. Постарайтесь узнать цены реальных сделок по квартирам-аналогам. И только тогда формулируйте цену предложения.

Обязательно учитывайте, что из всех рекламируемых в Минске квартир в текущем месяце будут проданы только 10-20%. Поэтому большинство цен в объявлениях — это пожелания продавцов, которым не суждено сбыться.

Можно обратиться в агентство недвижимости за оценкой. Например, в Авангард Недвижимость делают бесплатную оценку недвижимости для продавцов. Правильное определение стартовой стоимости помогает продать объект быстрее, а не оставаться в продаже на месяцы или годы.

Ожидание подходящей цены или отказ от торга

Бывают случаи, когда продавец, получив согласие покупателя на покупку квартиры по заявленной цене, отклоняет его. И повышает стоимость объекта в надежде на то, что найдется другой покупатель, который будет готов заплатить больше. В итоге есть реальная возможность получить сумму меньше, чем предлагали изначально или продажа затянется. 

И другая ситуация. Покупателю понравилась квартира, он сделал предложение, незначительно сбросив цену. Но продавец категорически отказывается от торга. В итоге переговоры сорваны, покупатель уходит искать более сговорчивого продавца. 

Не бойтесь вопросов о торге, советуем использовать тактику: “сделайте ваше предложение — мы его рассмотрим и обязательно дадим ответ”.

Завышенная стоимость – главная причина долгой продажи квартир

Излишне эмоциональное отношение к продаже

Почти все продавцы относятся к своим квартирам эмоционально. В квартиру вложено много сил, здесь происходили значимые моменты жизни. У покупателей нет такой привязанности, они смотрят на вашу квартиру оценивающим и рациональным взглядом. Попытайтесь подходить к продаже так же. 

Некоторые покупатели придирчиво оценивают квартиру во время осмотра, указывают на завышенную цену. Часто придирки к состоянию квартиры — это попытка торга. Не воспринимайте их на свой счет. Подходите к продаже по-деловому, отбросьте эмоции. Мелкие недостатки устраните за свой счет или отнимите стоимость устранения проблем из стоимости квартиры. 

В объявлениях о продаже встречаются фразы: “ремонт делали для себя, не продавали бы, если бы не обстоятельства”. Такие фразы могут вызвать у покупателя желание дополнительного торга, увидев вашу нужду. Исходите из того, что для покупателя ваши жизненные обстоятельства не имеют значения. А новый ремонт будет сделан на свой вкус. Цель — купить подходящую квартиру на хороших условиях.  

Дорогой ремонт — продажа дороже

Потраченные деньги на серьезный ремонт специально к продаже не возвращаются. Хотя собственники убеждены в обратном, надеются на то, что он не только окупится, но и принесет дополнительный доход. 

Ремонт в квартире делают на продажу и по своему вкусу, который может абсолютно не совпадать со вкусовыми предпочтениями покупателей. Хороший ремонт может повлиять на ликвидность объекта, скорость его продажи, и в меньшей степени на его цену. Можно сделать небольшой косметический ремонт, если это действительно необходимо, чтобы квартира выглядела привлекательнее среди конкурентов. 

Увеличить прибыль от продажи за счет ремонта удается профессиональным перекупщикам со своими строительными бригадами за счет большого опыта, низкой себестоимости ремонта и быстрой скорости ремонта.

Обычному продавцу без таких ресурсов легко попасть в ситуацию, когда ремонт растянется, и выйдет из сметы, что потом сделает продажу маловероятной.

А за время длительного ремонта цены на рынке могут начать снижаться.

Завышенная стоимость – главная причина долгой продажи квартир

Отсутствие качественной рекламы объекта и веры в маркетинг. Игнорирование предпродажной подготовки 

Многие собственники уверены, что достаточно разместить основную информацию о продаваемом объекте на 1-2 сайтах. И добавить несколько фотографий, сделанных на мобильный телефон. Ведь если кто-то ищет квартиру в определенном доме или районе, то в любом случае придет и купит их объект.

Это заблуждение, таких покупателей единицы из тысяч. Большинство покупателей рассматривает сразу несколько районов-секторов Минска, потому что это дает возможность и выбора, и экономии. Не питайте иллюзий, именно вы как продавец боретесь за покупателя, их меньше, чем квартир в продаже — статистика вещь упрямая.

А большинство жилья — типовое.

Покупатели с недоверием относятся к объявлениям без фотографий и описания. Независимо от того, квартира с ремонтом или без отделки, фотографии необходимы. 

Следите, чтобы фотографии были качественными, а текст раскрывал все достоинства квартиры. Ведь некачественными снимками можно отпугнуть покупателей. Преподнесите объект в рекламе в лучшем свете. 

В агентства недвижимости привлекают профессиональных интерьерных фотографов. Готовят туры виртуальной реальности по квартире, проводят съемку дома и микрорайона с квадрокоптера. В Авангард Недвижимость это входит в стандартный пакет рекламы объекта. Мы делаем это, чтобы объект продался быстрее и дороже.

Также помните, что перед тем, как фотографировать квартиру или перед приходом потенциальных покупателей, рекомендуется спрятать личные вещи, сделать влажную уборку. Уберите свои личные фотографии, избавьтесь от лишних вещей и старой мебели. Это психологический момент, о котором нужно помнить. Покупатель должен представить себя живущим здесь, ничто не должно отвлечь его. 

Домашних питомцев на время просмотра квартиры попросите родных или знакомых вывести на прогулку. Если такой возможности нет — закройте на балконе на время показа. У людей, которые придут смотреть квартиру может быть, например, аллергия. 

Читайте также:  Какой налог при продаже квартиры, полученной при переселении?

Завышенная стоимость – главная причина долгой продажи квартир

Комплектация

Большинство покупателей, просматривая объявления, где на фото установлена кухня и расставлена прочая мебель и техника, считают, что все это входит в стоимость квартиры. Однако это может быть не так. Когда выясняется, что продавец готов оставить только стены, то это вызывает негатив со стороны покупателя. Он уходит в раздумьях и часто не возвращается.

Решите, что в квартире вы оставляете новым собственникам, а что готовы оставить только за дополнительную плату. Споры из-за комплектации квартиры иногда срывают сделки. Обязательно учтите комплектацию квартиры при подготовке предварительного договора. 

Отказ от оформления предварительного договора и задатка

Эта ошибка особенно характерная для тех, кто продает квартиру самостоятельно. Отказ от предварительного договора и задатка в качестве подтверждения намерений покупателя. 

Статья по теме

Зачем нужен предварительный договор при купле-продаже недвижимости на вторичном рынке?

Логика такова: если человек готов купить квартиру, то в назначенное время стороны встретятся и заключат договор купли-продажи.

На практике, задаток — это крайне важная мера, так как она позволяет зафиксировать оговоренные продавцом и покупателям условия на бумаге. Придя на сделку, продавец будет четко уверен, что на его квартиру есть покупатель. А покупатель будет знать, что понравившаяся ему квартира не будет отдана другому.

Завышенная стоимость – главная причина долгой продажи квартир

Отказ от заключения договора с агентством

На первый взгляд кажется, что чем больше агентов будут заниматься продажей, тем быстрее и дороже квартира будет продана. Это заблуждение. Никто не будет вкладываться в рекламу, прозванивать базы покупателей, вести показы в выходные и праздники.

В лучшем случае, вы получите несколько клонов вашего объявления о продаже, а в худшем — кто-то из таких “специалистов” решит занизить цену в рекламе. Он получит все звонки покупателей, но только вас это лишит возможности получить действительно хорошую цену.

Если вы хотите получить лучшие условия продажи и качественную услугу — наймите одного профессионала, действующего в ваших интересах. Без договора работают только стажеры или вообще маклеры, представляющиеся сотрудником агентства недвижимости.

Если все-таки принято решение работать с агентством недвижимости, то здесь важно правильно его выбрать. Чтобы процесс продажи стал для вас приятным воспоминанием, а не затянувшимся стрессом. Как выбрать агентство или агента мы рассказываем в отдельной статье.

Вера в чудо

Очень коварная ошибка. Всем хочется верить в лучшее, и что повезет именно им. Так думают некоторые продавцы, понимая, что завысили цену своей квартиры чуть ли не на десятки процентов, но все же надеются на появление покупателя-простачка. “На каждую квартиру есть свой покупатель”, “кому действительно нужно именно в этом доме — переплатит”.  

И так действительно бывает. Однажды у нас купили квартиру, переплатив 50 000$. Девушка вышла замуж за американского миллионера, который в подарок теще выделил сумму на любую понравившуюся квартиру. Так везет единицам, в конце концов, можно выиграть квартиру в казино, но вряд ли кто-то всерьез рассматривает это как рабочий вариант. 

Сотни и тысячи таких продавцов, ловцов удачи, уходят с рынка, так и не дождавшись своего простачка или миллионера. Нужно рассчитывать на реальные цены, опираться на статистику продаж и оценку экспертов. 

Не допустив распространенные ошибки, вы обязательно найдете себе покупателя и совершите выгодную сделку. Старайтесь заранее предусмотреть и продумать весь процесс продажи или обращайтесь к профессионалам Авангард Недвижимость.

Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым.

Завышенная стоимость – главная причина долгой продажи квартир

Нужна консультация? Оставьте заявку в форме ниже или позвоните по номеру: +375 29 105 61 61

Почему не продается квартира

Причины зависания квартиры в статусе «продается» не обязательно связаны с самой недвижимостью или текущей рыночной обстановкой. Квартира продавать себя не умеет, это всего лишь имущество.

Представлять ее потенциальным покупателям должен определенный собственник или его агент по недвижимости.

Однако чем больше собственников и риэлторов участвует в продаже – тем хуже торгуется жилплощадь.

Разберемся, почему хорошая квартира плохо продается и что нужно делать для достижения сделки.

Категории собственников, чье жилье продается хуже всего

По опыту риэлторов РФ самыми неэффективными продавцами становятся следующие владельцы недвижимости:

  • собственники унаследованного, подаренного или приватизированного жилья;
  • супруги, проходящие через бракоразводный процесс;
  • соискатели альтернативной сделки;
  • ипотечные заемщики;
  • квартировладельцы-мечтатели.

Объясним, какая эзотерика в действительности определяет плохую продажу недвижимости названных категорий собственников.

Неудачи при продаже полученного жилья

Зачастую для собственника недвижимости, полученной им практически без затраты личных сбережений, ее рыночная стоимость – огромна. Поэтому денег от продажи должно хватить на покрытие объемного перечня покупок и насущных эксплуатационных расходов, как-то погашение кредитных задолженностей, приобретение авто и «капиталки» в основной квартире проживания.

Суммировав будущие затраты, квартировладелец приходит к определенной цене продажи, заявляет ее и ожидает реакции покупателей.

Однако покупателей нет, поскольку интересная продавцу квартиры стоимость не соответствует их ожиданиям.

И ситуация, когда хорошая квартира почему-то не продается, останется таковой, пока владелец не осуществит переоценку объекта согласно конкурентным предложениям рынка.

Затянувшаяся продажа приватизированного жилья

Потребность собственника в реализации приватизированной жилплощади понятна – дети выросли, им нужно отдельное жилье. Но такие клиенты риэлт-агентств обычно называют повышенную стоимость квартир. Также обычным является желание отдельной квартиры меньшей площади, но с тем же уровнем жилья при сохранении района.

Желание дальше жить в привычном архитектурном окружении понятное, однако, не доплачивая и не отказываясь от некоторых запросов – практически не реализуемо.

Завышенная стоимость – главная причина долгой продажи квартир

Сдерживающими факторами продажи приватизированного жилья являются: завышенная стоимость; нежелание указывать полную стоимость в ДКП (при не истечении трех лет от даты приватизации потребуется уплата налога); невозможность выработки стратегии продажи по причине чрезмерных ожиданий собственника.

Квартировладельцу следует понимать, что вне зависимости от числа комнат торгуемой жилплощади без доплаты превратить ее в несколько полноценных «однушек» (с санузлом, кухней, балконом) не возможно. На рынке недвижимости стабильно действует правило – чем жилплощадь квартиры меньше, тем дороже «квадрат» ее площади. И, наоборот, у жилья большой площади «квадрат» дешевле.

Из приватизированной «трешки» (74 м2) в стандартной панельке по максимуму получится разъехаться в две «однушки» — без доплаты, при сохранении района и типа многоэтажки. Варианты продажи трехкомнатной квартиры и последующего приобретения однокомнатной и двухкомнатной, либо трех однокомнатных в аналогичном районе и без доплаты – это нереально.

Альтернативная продажа-покупка жилья

В городах-миллионниках, а тем более в многомиллионниках сделки с недвижимостью по альтернативной схеме стабильно популярны. «Альтернативщикам» свойственны несколько классических заблуждений, затягивающих куплю-продажу на месяцы и годы.

  • Первый миф: после продажи жилья меньшей площади и находящемся в худшем состоянии несложно купить более просторную квартиру и с лучшим ремонтом практически без доплаты, сохранив при этом район и уровень дома.
  • Второй миф: продав квартиру вполне возможно купить несколько, в хорошем состоянии, в том же районе и в равнозначной многоэтажке.
  • Третий миф: альтернативную сделку несложно провести самостоятельно, без агента.

Ни один из перечисленных выше мифов, популярных у продавцов-альтернативщиков, не работает в условиях рынка недвижимости. Конечно, можно упрямо рассчитывать на удачу при альтернативной сделке и ожидать чуда месяцами, годами. Однако это бесполезное занятие, в особенности при осложнении сделки ипотечным обременением или опекой.

Более 90% альтернативных сделок проводятся при поддержке риэлторов. Эти сделки сложны, небезопасны и занимают много времени. Они требуют постоянного внимания на каждом из многих этапов и безупречного соблюдения сроков.

Трудности продажи жилья при разводе супругов

По приобретенной в браке недвижимости между разводящимися супругами возникают следующие конфликтные ситуации:

  • сколько каждый из супругов потратил на приобретение квартиры, на ремонт в ней;
  • сколько получит каждый после продажи недвижимости (усложняется наличием детей);
  • обратиться к одному риэлт-агенту, нанять двух агентов для супругов, либо самостоятельно вести продажу.

Завышенная стоимость – главная причина долгой продажи квартир

Единственным эффективным решением при продаже супружеской квартиры после развода будет подбор адекватной цены, взаимодействие с одним риэлт-агентом и достижение компромисса по распределению средств от проданной недвижимости. Иначе обоих недавних супругов ожидает долгий период неопределенности и стресса теперь уже из-за непродающейся квартиры.

Долгая продажа ипотечной квартиры

Лотам ипотечной недвижимости свойственно долгое экспонирование на рынке недвижимости, прежде всего, из-за нескольких ошибок квартировладельцев:

  • увязывание цены с иностранной валютой кредита без внимания к изменившемуся курсу;
  • формирование стоимости по размеру выплаченной и непогашенной части кредита, суммы первоначального взноса;
  • переоценка возможностей в попытках самостоятельной продажи.

Понятно, что ипотечным кредиторам сложно установить реалистичную цену, ориентируясь на текущее состояние рынка жилья. Купив квартиру в ипотеку и проплатив многие платежи по ней, собственник-ипотечник пересчитывает сумму понесенных затрат с намерением выйти на сумму, позволяющую закрыть долг перед банком-кредитором и не оказаться после на улице.

Но! Чем больше времени занимает процесс продажи ипотечного жилья, тем больше будет платежей по кредиту. Если же игнорировать платежи, надеясь продать квартиру по цене, во всех отношениях устраивающей ипотечного заемщика и погасить кредит одним махом – сумма просрочки вырастет и банк инициирует судебное разбирательство.

Отметим, что после изъятия по суду залоговой недвижимости (квартиры) в пользу банка, торги по ее реализации начнутся с 80% стоимости от действительной рыночной цены. Т.е. протянув время до судебного разбирательства, ипотечный заемщик потеряет больше личных средств, чем продав ее по актуальной рыночной цене.

Обеспечить оперативность действий, сориентироваться по стоимости и наладить общение с банком-кредитором помогут опытные агенты по недвижимости. Обратитесь к ним!

Бесконечно долгая продажа квартиры

Среди предложений рынка жилой недвижимости всегда присутствуют лоты, чьи собственники торгуют ими особенно долго. Почему? Потому, что эти продавцы ожидают «чудесной» цены.

Читайте также:  Под Петербургом разобрались с проектом развития территории

Завышенная стоимость – главная причина долгой продажи квартир

Характерные особенности продавцов-мечтателей:

  • заявляют намерение торговать долго («мы не торопимся»);
  • игнорируют идентичные конкурирующие предложения по рынку («наша квартира лучше»);
  • заявляют цену на 5-10% выше прочих практически схожих рыночных предложений («кому-то понадобится именно этот дом, эта площадь жилья и этот ремонт, мы будем ждать нашего покупателя»).

Верящие в чудеса квартировладельцы активно привлекают к продаже риэлторов, размещают рекламу на всех доступных площадках. Результат одинаков – «чудесное» жилье не продается, поскольку его не покупают.

Как продать непродаваемую квартиру

Зачастую причины «зависания» жилого лота среди рыночных предложений связано не с площадью и этажностью, либо степенью развитости районной инфраструктуры. Квартиры не продаются, потому что этому способствуют их собственники, совершающие ошибки неопытных продавцов.

Отметим, что долгое нахождение квартиры на обновляемом постоянно рынке недвижимости снижает ее покупательскую привлекательность. Рекомендуем отнестись к продаже внимательней, выбрать одного профессионального риэлтора и воспринимать его советы всерьез. 

К чему может привести завышение стоимости при продаже квартиры

Допустим, вы продаете свою квартиру или дом, но покупателей все нет. И вдруг появляется желающий приобреcти вашу недвижимость в ипотеку, но у него к вам необычная просьба – фиктивно завысить стоимость объекта. Рассмотрим, зачем покупателю это нужно и почему от такой схемы стоит отказаться.

Когда нельзя, но очень хочется

Есть люди, которые не могут накопить деньги на первоначальный взнос по квартире. Но купить ее им очень хочется. Обычно для этого они пытаются взять еще и потребительский кредит, даже не вникая, какую сумму придется отдавать ежемесячно и насколько это рискованно. Но часто в таком кредите им отказывают. Особенно когда уже есть заявка на ипотеку.

Что делают нормальные люди в таком случае? Правильно – копят необходимую сумму для первоначального взноса. Что делают другие? Догадаться нетрудно – просят продавца завысить стоимость приобретаемой недвижимости.

Завышенная стоимость – главная причина долгой продажи квартирНа практике достаточно примеров завышения стоимости. Janek.com

Сегодня на завышение стоимости работает целая индустрия. Оценочные компании увеличивают цену объекта в отчете об оценке на основании широкого диапазона представленных на рынке квартир. Банки за редким исключением с такими результатами соглашаются. Все участники сделки об этом догадываются и делают вид, что ничего незаконного не происходит.

Это и понятно. Заработать хотят все. И у покупателей появляется возможность приобрести желанную недвижимость. А риски, с которыми, возможно, придется столкнуться банку или страховой компании, уже заложены в стоимость их услуг.

Но для продавца последствия такой схемы могут оказаться куда плачевнее.

Причин тому несколько

Во-первых, это увеличение размера подоходного налога. Если вы владеете недвижимостью меньше пяти лет, его придется заплатить. И чем выше цена объекта, тем больше разница между стоимостью покупки и продажи. А соответственно, и сумма платежей в бюджет.

Завышенная стоимость – главная причина долгой продажи квартирПродавцу не стоит думать, что из него не могут сделать дурака. Кадр из фильма «Приключения Буратино»

Во-вторых, если зарегистрированная сделка по какой-либо причине отменяется, вы будете должны вернуть полученные средства. Причем в размере, указанном в договоре. Чтобы минимизировать этот риск, вам предложат встречную расписку от покупателя на разницу завышения стоимости. Что якобы эта сумма от вас обратно им уже получена.

В качестве причины «возврата» обычно указывается решение сторон об уменьшении стоимости квартиры «в связи с обнаружением скрытых дефектов» или что эта сумма платилась за мебель, которую вы при продаже «забрали с собой». А также множество других фиктивных вариантов, выставляющих вас недобросовестным продавцом.

Самым надежным их них считается расписка покупателя о том, что он «получил» от вас указанную сумму в долг под небольшой процент и обязуется вернуть по первому требованию. Однако важно понимать, что при расторжении сделки подобные расписки не будут приниматься судом во внимание автоматически.

Сначала вам придется отдать всю сумму договора покупателю. А уже потом судиться с ним за возврат разницы, которую вам на деле никто не платил. Возможно, каким то чудом вам удастся доказать, что факт «возврата» денежных средств все же был. Но забрать эти деньги у человека, не имеющего сбережений и недвижимости, шансов нет.

И если с вас истребовать все деньги можно легко, то получить обратно свои кровные будет непросто.

Наконец, в-третьих, формально такие схемы классифицируются как мошенничество со всеми вытекающими отсюда последствиями. Помогая покупателю обманывать банк, вы становитесь соучастником уголовного преступления. И наказание за это грозит самое серьезное. Одним лишь штрафом не отделаться.

Пока за такие махинации еще никого по статье не привлекли. Но все когда-то случается в первый раз.

Почему квартиры долго не продаются?

На рынке недвижимости всегда есть неликвидные объекты, которые покупатели обходят стороной. Причины – их неудачное расположение, неадекватная стоимость, неудобная планировка и прочее…

Завышенная стоимость – главная причина долгой продажи квартир

Портал недвижимости superrielt.ru попытался разобраться, можно ли получить прибыль от продажи неликвидного жилья.

Увеличение срока реализации квартир – одно из последствий кризиса на столичном рынке недвижимости. Как говорят московские риелторы, только треть вторичной недвижимости удается продать по выставленной изначально цене, на остальные квартиры продавцам приходится делать скидку 5-20% (средний размер дисконта составляет 10%, а больше всего снижают цену на неликвидные объекты).

Если раньше покупатель на хорошую квартиру находился за 1-2 месяца, то теперь лоты находятся в экспозиции порядка 4-6 месяцев, не говоря уже о неликвидных объектах, которые могут годами «висеть» на рынке.

Почему происходит зависание

Как говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, чаще всего квартиры зависают в базе объявлений из-за неправильной цены (исключение составляет только элитное жилье). Причиной того, что квартиры пытаются продать дороже рыночной стоимости, является не жадность хозяев, а их субъективный подход к оценке.

Например, если владелец несколько лет назад сделал дорогостоящий ремонт, то может переоценить квартиру. Покупателей не интересует обновленный интерьер, но хозяин не может забыть, во сколько он ему обошелся.

Элитная квартира со слишком экстравагантным ремонтом может «висеть» на рынке порядка 5-7 лет. Доброхотова вспоминает много примеров из своей практики: квартира с фресковым портретом хозяина на стене; фонтан в центре гостиной; квартира, полностью облицованная плиткой.

По словам генерального директора портала «Мира Квартир» Павла Луценко, стоимость таких лотов часто превышает 2-3 миллиона рублей, а желают их прибрести лишь единицы.

Эксперт говорит, что к списку неликвидных объектов можно также добавить аварийное, ветхое и некачественное жилье, которое в перспективе могут снести.

В области и регионах иногда продают даже квартиры с туалетом на улице, различные «гостинки» (под которыми подразумеваются коммуналки и общаги) с общей кухней и прочие лоты.

Часто выясняется, что это квартира, которая разделена на несколько частей, неудачно перепланирована и неправильно оформлена. Эксперты утверждают, что плохая перепланировка – еще один фактор, усложняющий продажу жилья.

Доброхотова приводит пример: из небольшой двушки сделали трешку, в результате комнаты стали микроскопическими. А квартира ведь трехкомнатная, и хозяева пытаются продать ее по соответствующей цене.

Но большая площадь жилья – также не всегда плюс. При неправильном оформлении такое жилье выглядит темным, комнаты визуально приобретают неправильную форму, а много неиспользованного пространства делает интерьер нефункциональным. Но из-за большой площади квартиры владелец не хочет продавать ее с большой скидкой.

Как «зависают» комнаты и доли

Квартиры с юридическими проблемами – отдельная тема. Речь также идет и о долях, которые достались новым хозяевам по наследству путем деления квартиры. Если объект много раз перепродавали, это отпугивает потенциальных покупателей, и не зря.

Луценко говорит, что часто возникают проблемы с квартирами, где прописаны лица, ранее отказавшиеся от приватизации, несовершеннолетние, объектами, полученными по наследству, а также, если собственник недееспособен. Продать такие квартиры очень сложно.

Елена В. купила комнату в коммуналке в центре столицы более 10 лет назад. Недавно хозяйка решила продать жилплощадь, но не может этого сделать. Основная проблема – закон о преимущественном праве соседей по коммунальной квартире на покупку.

Елена рассказала, что в трехкомнатной квартире, совладелицей которой она является, также проживает семья по договору социального найма. Собственников третьей комнаты никто не знает – она долгое время стоит закрытая.

Но для продажи объекта Елене необходимо получить отказ от покупки совладельцев коммуналки.

Вторая комната принадлежит Москве, поэтому пришлось получать в соответствующих инстанциях официальный документ о том, что город не намерен покупать комнату Елены.

На поиски собственника третьей комнаты ушло много времени. Оказалось, что он живет на Украине и не бывает в Москве. Елена попросила друзей из Украины поискать «соседа» по адресным столам. Но вторую комнату успели приватизировать до завершения поисков, а третью – продали по фиктивному договору дарения.

Новая хозяйка комнаты №3 согласилась нотариально оформить официальный отказ от покупки комнаты, но бывшие социальные наниматели наотрез отказались это делать. Согласно закону, можно отправить уведомления соседям по коммунальной квартире по почте: прислать письмо, составленное нотариусом, официально зафиксировать факт его получения.

По истечении месяца оно может послужить доказательством того, что все формальности были соблюдены.

Но де-факто нотариусы отказываются принимать участие в подобных процедурах, риелторские агентства также не желают связываться с такими сделками.

Как резюмирует Елена, будучи полноправной собственницей объекта, она не может им распоряжаться. Кроме того, поскольку комнату приобрели в браке, для продажи жилья Елене нужно получить официальное согласие бывшего мужа, развод с которым состоялся 14 лет назад. Женщину возмущает абсурдность этой процедуры.

Ценовая деформация

Если хозяин неправильно составит объявление о продаже на сайте-агрегаторе, квартира также может долго искать покупателя.

Луценко говорит, что проблемы возникнут, если указано мало информации об объекте, написан неверный адрес, содержатся противоречащие данные, отсутствуют фотографии, либо они плохого качества.

Читайте также:  В Ярославле напечатали дом на 3D-принтере

Такие лоты могут зависнуть в базе на годы.

Эксперт отмечает, что сегодня предложение существенно превышает спрос, поэтому потенциальные покупатели интересуются в основном вариантами с адекватной презентацией.

Определяющую роль, конечно, играет цена. Нередко владельцы квартир в пятиэтажках «под снос» стремятся завысить цену на них. Однако точных списков сносимых домов, жильцов которых расселят, еще нет.

Также сложно будет продать жилье без скидки, если: все его окна выходят на шоссе; на ремонт уйдет немало средств; квартира находится на последнем этаже, а в доме нет лифта.

Не стоит надеяться на быструю реализацию объекта, купленного в валютную ипотеку, особенно если банк препятствует продаже, либо сумма залога выше, чем рыночная стоимость квартиры.

Однако, по словам руководителя агентства недвижимости Home Staging Анны Моисеевой, объекты недвижимости зависают на рынке по вине риелторов либо неадекватных продавцов. Эксперт утверждает, что, сделав скидку в 20-30%, можно быстро продать любую квартиру.

Зачем завышается стоимость при покупке квартиры по ипотеке?

Г. Алексеев Автор статьи Завышенная стоимость – главная причина долгой продажи квартир

Оглавление:

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва

+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Стоимость жилья очень высока. Поэтому так распространена покупка недвижимости в кредит. Такая форма приобретения в отношении недвижимого имущества называется  ипотекой. Одно из наиболее распространенных условий ипотечного кредитования — оплата первоначального взноса.

Однако даже эта сумма бывает чересчур велика для покупателя. Тогда приобретатель может просить продавца искусственно завысить цену жилья в договоре. Зачем это делается и как работает?

Зачем банк берет первоначальный взнос при ипотечном кредитовании?

Согласно статье 1 Закона № 102 от 16.07.1998, ипотека — это кредит с залогом в виде недвижимого объекта. Банк при ипотечных обязательствах выступает залогодержателем и кредитором, и на этом основании вправе ожидать возврата своих денежных средств из стоимости недвижимости, находящейся в залоге.

Смысл первоначального платежа раскрывается в двух моментах:

  • в обеспечении получения денег кредитором, то есть банковским учреждением, для страхования от убытков в случаях неплатежей либо удешевления залогового объекта;
  • в проверке платежеспособности должника: если у человека есть средства на первоначальный платеж, значит, он либо смог их скопить, либо имеет приличный доход. И в том, и в другом случае это создает гражданину положительный образ перед кредитором.

Банки разово взимают сумму в размере 10–20% от стоимости недвижимого имущества. Даже в случае самой недорогой жилплощади покупатель должен будет отдать банку не менее 500 000 рублей. Такого количества денег у многих нет, поэтому и возникают схемы типа завышения стоимости жилья по ипотеке.

Как работает завышение цены на квартиру в договоре купли-продажи?

Для получения кредита под залог недвижимого имущества необходимо быть готовым внести определенную сумму, и только после этого кредитное учреждение предоставит средства на покупку жилплощади. Обычно это 10% от стоимости объекта недвижимости. Если квартира стоит 6 000 000 рублей, следовательно, приобретатель должен единоразово отдать банку 600 000 рублей.

В случае если такими деньгами покупатель не располагает, он может попросить продавца указать в договоре купли-продажи (ДКП) стоимость жилища не в настоящем размере — 6 миллионов, а в слегка завышенном: например, 6 600 000 руб.

Сторона, отчуждающая имущество, при этом формально будет тоже выступать кредитором, поскольку приобретающая сторона будет должна 600 000 рублей продавцу и 6 миллионов — кредитному учреждению.

На самом же деле покупатель непосредственно продавцу ничего не должен, так как настоящая цена квартиры — 6 000 000, а эти деньги выдает банковская организация.

В чем опасность схемы с повышением стоимости?

Завышение цены в ДКП чревато значительными рисками для обеих сторон сделки. Так, для продавца невыгодно совершать продажу с формально завышенной стоимостью жилья, поскольку:

  • если договор по какой-либо причине будет расторгнут, то продающая сторона получит обратно свою квартиру, а вот отдать будет обязана ту сумму, что указана на бумаге, то есть большую, чем стоит жилплощадь;
  • если собственник владеет жилищем менее 3 лет, он должен будет уплатить налог на доход (в соответствии с изменениями, внесенными в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом № 382 от 29.11.2014), а так как стоимость будет повышена, налог придется платить больший;
  • в предоставлении ипотечного кредита могут отказать на любой стадии, если возникнут хоть какие-то подозрения по поводу неплатежеспособности клиента.

Есть риски здесь и у приобретателя. Кредитное учреждение может:

  • заподозрить клиента в отсутствии платежеспособности и вовсе не дать кредит на приобретение жилья;
  • усомниться в ценности квартиры, указанной в ДКП, и провести собственную оценку с привлечением своих аккредитованных экспертов.

Последнее обстоятельство зачастую приводит к тому, что выявленная аккредитованными экспертами цена жилища оказывается еще ниже, чем заявленная продавцом. В результате в проигрыше оказываются обе стороны.

Что делать, чтобы не платить первоначальный взнос банку и избежать рисков завышения цены?

Как же поступить, если денег на первоначальный взнос нет, а цель приобрести квартиру при помощи ипотечного кредита — есть? В этом случае можно договориться с продающей стороной о том, что:

  • в ДКП будет указана рассрочка платежа на некоторый срок, при этом продающая сторона может завысить цену для страхования своих рисков;
  • составляется дополнительная расписка о рассрочке оплаты, ее необходимо заверить нотариально;
  • ДКП и долговая расписка будут зарегистрированы в Росреестре.

В результате этих действий приобретатель недвижимости получает средства на первоначальный платеж от самого продавца и отдает их банку. Затем он получает кредит под залог недвижимого объекта, приобретает жилье и выплачивает долг и банку, и продавцу.

Смысл этой схемы в том, что в банке получить рассрочку первоначального платежа не выйдет. Поэтому единственный выход — это такая договоренность.

Частые вопросы

Не ляжет ли на продавца обязанность по выплате завышенной стоимости квартиры в случае отказа банка в ипотечном кредитовании покупателя? Как этого избежать?

Действующим законодательством не запрещается указывать определенную стоимость в договоре. Однако и кредитор в лице банка вполне может уточнить стоимость недвижимого имущества при помощи своих экспертов.

И если банк по каким-либо причинам откажется выдавать кредит этому покупателю или одобрит стоимость, меньшую, чем заявлено в ДКП, либо каким-то образом изменит условия кредитования так, что приобретатель не сможет его взять, то договор будет расторгнут. А в случае расторжения сделки в соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса (ГК РФ) стороны возвращают друг другу все, что в ходе сделки было передано. В результате продавец будет обязан выплатить ту сумму, которая указана в бумагах.

Чтобы этого не произошло, расписку о передаче денежных средств нужно писать только после одобрения банком ипотеки.

Какой налог нужно заплатить продавцу от стоимости квартиры, находящейся в его собственности менее 3 лет, если она стоит 2 млн 700 тысяч рублей, а покупатель просит увеличить в договоре цену на 10 % с целью не платить первоначальный взнос по ипотеке?

Если продается недвижимое имущество, используемое в личных целях, то есть некоммерческое, то продающей стороной уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В соответствии со ст. 224 Налогового кодекса РФ ставка этого налога составляет 13 %. При этом для собственности, которой продавец владеет менее 3 лет, предусмотрено два варианта налогоисчисления:

5 причин слишком долгой продажи квартир

25 нояб. 2019 г., 18:00

Просмотры: 290

Есть много владельцев квартир, неспособных создать положительное впечатление от продаваемой жилплощади. Они не могут заинтересовать покупателя и вызвать у него желание купить квартиру. В итоге реализация жилья затягивается.

Кому сложно продать жилье

Специалисты компании ИНКОМ-Недвижимость выделяют 5 категорий продавцов, которым сложно быстро продать квартиру. Среди них:

  1. Владельцы квартир, ставшие собственниками по договору наследования. Из-за некачественной оценки стоимости жилплощади они устанавливают завышенную цену. В результате им приходится долго ждать своего покупателя.
  2. Хозяева приватизированной жилплощади с большим количеством совладельцев. Среди них часто возникают разногласия, бывает путаница с документацией – это вносит коррективы в скорость процесса продажи. Чтобы не усложнять и не затягивать сделку, обратитесь в агентство по недвижимости. Это значительно ускорит заключение договора о переходе прав на собственность и сохранит нервы.
  3. Семейные пары, решившие развестись и продать совместно нажитое жилье. Не у всех получается расторгнуть брак мирно, спокойно поделить общую квартиру. Наличие несовершеннолетних детей только усложняет и затягивает процесс. Юридическая сторона сделки требует учета многих факторов. Без помощи профессионалов разобраться в сложившейся ситуации достаточно сложно.
  4. Собственники недвижимости, подыскивающие альтернативный вариант своему жилью. Они хотят быстро и по высокой цене продать свою жилплощадь, а взамен обзавестись новой. При этом возникают часто повторяемые ошибки: переоценка фактической стоимости объекта продажи, продавец хочет реализовать его в кратчайшие сроки. Это не только не ускоряет, но и тормозит процесс купли-продажи квартиры.
  5. Владельцы ипотечной жилплощади. Покупатели не торопятся вкладывать собственные средства в приобретение такого жилья. Его стоимость меняется, в зависимости от финансовой устойчивости продавца. Зависимость от выплаты или невыплаты очередного взноса по кредиту, от просрочки платежа, курса валют нравится далеко не всем покупателям недвижимости.

Каждая группа людей имеет свои причины, по которым сделка с продажей жилья затягивается. Если нет ограничений по времени, то можно заняться реализацией квартиры самостоятельно, но, чтобы ускорить процесс, лучше сделайте это с помощью специалистов ИНКОМ-Недвижимость.

На правах рекламы

Источник: http://involokolamsk.ru/novosti/uslugi/5-prichin-slishkom-dolgoy-prodazhi-kvartir

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *