В течение 2020 года в Петербурге появилось 3300 мест в детских садах и почти 7000 в школах (о Ленинградской области мы еще расскажем. — Ред.) — и практически всё это, конечно, за счет нового строительства. Проблема в том, что «социалка» по-прежнему никак не может поспеть за жильем.
Отчасти это оправдано (так было и при плановой экономике): наиболее остро потребность в детсадах и школах возникает у «новых жильцов» лишь через несколько лет после заселения. Но это еще не повод затягивать процесс до бесконечности.
Так или иначе, по итогам года городские чиновники констатировали: дефицит «в моменте» составляет чуть ли не 36 000 мест в детских садах и 27 000 — в школах. Восполнить недостачу Смольный надеялся за счет бюджета (верится в это с трудом). Зато все новые жилые проекты обеспечивать «социалкой» изначально должны были сами девелоперы.
КАК ЭТО РАБОТАЕТ?
В идеале правила и нормативы по «социалке» должны быть прозрачными и едиными для всех застройщиков, и для этого в городе есть Градостроительная комиссия.
При планировании необходимых объемов «социалки» в той или иной локации учитываются региональные нормы, берется в расчет и статус участка, и характеристики проекта. Уже на этапе получения разрешения на строительство девелопер заключает с городом договор на возведение и передачу социального объекта на баланс Петербурга — как правило, на безвозмездной основе. Но не всегда процесс идет гладко.
— При возведении одного дома в районе с уже сложившейся застройкой речь может идти только об оборудовании детской площадки во дворе, поскольку поблизости достаточно детских садов и школ, — говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Но если рассматривать реализацию проектов комплексного освоения территорий, когда застройщик возводит дома в несколько очередей в чистом поле, то без создания качественной инфраструктуры, включающей детские сады, школы, поликлиники, пожарное депо и даже новые дороги, девелоперу не обойтись.
Строительство школ и детских садов и дальнейшая их эксплуатация — не профильный бизнес застройщиков. Поэтому после сдачи жилого комплекса построенные социальные объекты должны быть переданы на баланс города или области. Однако бывают случаи, когда эта процедура затягивается, и детский сад остается у девелопера.
И в такой ситуации необходимо привлекать частного инвестора. Нередко даже если оператор находится, то возникает ситуация, что стоимость услуг в дошкольном учреждении в жилом комплексе комфорт-класса может достигать 15-20 тысяч рублей в месяц.
Не каждый родитель готов выделить такие средства на детский сад, учитывая, что большинство покупателей приобрели квартиру в ипотеку.
Надо отметить, что переход застройщиков на новые принципы работы (и официальный отказ от «долевки») только обострил вопрос с финансированием социнфраструктуры. Надежда на то, что банки (как операторы финансовых потоков) в новых условиях расщедрятся и на «социалку», не вполне оправдалась.
— На фоне массового перехода компаний на проектное финансирование особенно актуален вопрос финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры, — говорит директор Группы «Аквилон» Виталий Коробов. — Банки пока неохотно выделяют средства на эти проекты. Затраты на строительство детских садов и школ чаще всего ложатся на плечи застройщиков, что, соответственно, увеличивает себестоимость проектов. Мы вынуждены учитывать эти расходы в цене продажи квадратного метра жилья. Девелоперы готовы совместно с городом участвовать в строительстве социальных объектов, но необходимо проработать понятные и общие для всех механизмы, которые позволят сохранить текущие темпы строительства и ввода в эксплуатацию детских садов и школ.
Наша компания строит соцобъекты на собственные средства, и после завершения строительства объекты будут переданы городу на безвозмездной основе.
В 2021 году мы готовим к вводу в эксплуатацию детский сад на 100 мест в ЖК «Q-мир» у станции метро «Московская» и детский сад на 95 мест в ЖК «ARTквартал. Аквилон» у станции метро «Фрунзенская».
Сейчас в зданиях этих детских садов уже ведется отделка и монтаж мебели и оборудования.
Детский сад на 95 мест в ЖК «ARTквартал. Аквилон» у станции метро «Фрунзенская».
За последние четыре месяца наш портфель пополнился пятью новыми социальными объектами.
В новом проекте комфорт-класса «Аквилон Stories» в Кудрово мы построим детский сад на 200 мест и выступим соинвестором строительства школы на 825 учеников.
В жилом комплексе «Аквилон ZALIVE», строящемся на намыве Васильевского острова, мы взяли на себя обязательство возвести школу на 400 мест и два детских сада, рассчитанных на 160 детей.
В прошлом году в Петербурге был построен 61 социальный объект, из них за счет бюджета — 35. Среди них девять садиков в общей сложности на 1565 мест и четыре школы (2784 мест). Инвесторы же построили 26 объектов, в том числе 13 детских садов на 1735 мест и три школы — в целом 4125 мест. Мы не будем делать далеко идущих выводов из этих цифр, хотя они по-своему показательны.
НОВЫЕ ФОРМАТЫ
Итак, независимо от нынешней ситуации (и даже от особенностей финансирования), уже наметился общий тренд: соцобъекты становятся более разнообразными и комфортными.
Кроме того, возникают и новые тенденции — кроме традиционных садиков и школ, в ЖК появляются «общественные пространства», клубы, спортивные площадки с новым функционалом — и все это по инициативе самих девелоперов (в городских регламентах эти инновации не прописаны).
— Детская инфраструктура на пике спроса, причем просто площадки у дома современным семьям уже недостаточно, поэтому появляются новые форматы общественных пространств, — рассказывает Виталий Коробов (Группа «Аквилон»). — Так, во всех новых проектах «Аквилона» откроются детские клубы «Аквилон Kids». Мы полностью готовим помещения: выполняем отделку, комплектуем мебелью и игрушками и передаем дольщикам в собственность.
Каждый детский клуб будет ярким пространством с тематическим дизайнерским ремонтом, который точно понравится юным жителям и их родителям. В «Аквилон Kids» можно организовать детские праздники или развивающие занятия. С учетом переменчивой петербургской погоды игры там станут отличной альтернативой прогулкам на улице.
Во всех новых проектах «Аквилона» откроются детские клубы «Аквилон Kids»
Как мы уже говорили, в современной «социалке» есть место оригинальным и необычным проектам — что, конечно, становится конкурентным преимуществом конкретного ЖК.
— При первом звонке в компанию около 80% потенциальных покупателей интересуются наличием в ЖК объектов инфраструктуры, включая детские сады, школы, центры детского развития и так далее, — указывает Ян Фельдман (ГК «Ленстройтрест»).
— Например, проект «Янила» в Янино — семейный квартал, ориентированный на молодые семьи с детьми. Поэтому здесь построен и уже работает муниципальный детский сад, два частных садика, детский развивающий центр.
Активно строится школа, на этапе проектирования находится второй государственный детский сад.
Строящаяся школа на 825 мест в голландском квартале «Янила» в Янино удостоена Гран-при конкурса «Лидер строительного качества» 2020.
Будущая школа переменной этажности рассчитана на 33 класса. В ней, в частности, появятся два спортзала, оснащенных гимнастическим оборудованием, силовыми тренажерами, шведскими стенками, турниками и хореографическими станками.
На прилегающей территории разместится стадион, площадки для волейбола, баскетбола, а также для гимнастики, подвижных игр и отдыха (раздельно для младших и старших классов). Будут там дорожка для прыжков в длину, площадка для прыжков в высоту, три беговые дорожки.
Проектом предусмотрена безбарьерная среда для учащихся с инвалидностью. Все строительно-монтажные работы мы намерены завершить в 3-м квартале 2021 года.
В свою очередь, в финском городке «Юттери» в Колпинском районе построен и уже работает детский сад в виде сказочного рыцарского замка; детсад в шведском квартале «IQ Гатчина» одержал победу в номинации «Лучший социальный объект (Детский сад)» в конкурсе «Лидер строительного качества» за 2020 год. Интересно, что при разработке этого проекта уделялось особое внимание деталям. Так, «пиксельные» фасады здания перекликаются с внешним обликом жилых домов квартала. Дизайн внутренних помещений выполнен по мотивам сказки Астрид Линдгрен «Малыш и Карлсон». Дети ходят в этот сад с удовольствием!
В финском городке «Юттери» в Колпинском районе построен и уже работает детский сад в виде сказочного рыцарского замка.
— Футуристический детский сад появится в жилом комплексе «Q-мир», — рассказывает Виталий Коробов (Группа «Аквилон»). — В архитектуре здания отражены общие идеи проекта: экология и инновации.
Фасады запоминаются своей стильной геометрией, для их облицовки применяются натуральные материалы природных цветов, а необычное размещение окон придает динамику всему зданию.
Детский сад гармонирует с обликом всего комплекса и при этом является примером дружелюбной, человечной архитектуры.
Внутри предусмотрены группы для детей разного возраста, игровые и спальные помещения, физкультурный и музыкальный зал, а также медкабинет, процедурная, кабинеты логопеда и психолога. Дизайнерское оформление помещений выполнено по мотивам детских сказок и архитектуры Петербурга. На прилегающей территории разместились игровые площадки и парковка для колясок.
ОСОЗНАННОЕ СТРЕМЛЕНИЕ
Тенденция к «осовремениванию» социальной инфраструктуры прежде всего завязана на изменившиеся (в лучшую сторону) запросы потенциальных покупателей жилья. Наконец-то можно констатировать, что и само жилье уже проектируется по новым, более «человечным» стандартам.
— Сегодня девелопмент стал более осознанным, — подтверждает Ян Фельдман (ГК «Ленстройтрест»). — Многие застройщики отказываются от строительства «человейников», не только из-за существующих законодательных ограничений по высотности или плотности жилья и нормативам по соцобъектам, но и потому, что сами хотят выводить на рынок продукт принципиально иного качества.
Итак, речь действительно идет о новых подходах к созданию социальной инфраструктуры в городе (равно как и в пригородах). Иногда это называют «социальной ответственностью».
Хотя вернее все же говорить о добровольном решении строить максимально обустроенные и комфортные объекты— — без дальнейших доделок и переделок (что снижает рентабельность) и без возможных репутационных потерь для застройщика.
— Девелопмент — это не только про строительство и продажу жилья, — подчеркивает Виталий Коробов (Группа «Аквилон»). — Девелоперы в первую очередь развивают городскую среду и создают определенное качество жизни. Поэтому одна из наших ключевых задач — предоставить удобный доступ к современной инфраструктуре, будь то социальные объекты, магазины или инфраструктура для отдыха.
ОБЛАСТНАЯ СПЕЦИФИКА
Мы обещали рассказать о Ленинградской области? Здесь происходит немало интересного. Так, уже несколько лет (с изменениями) работает программа «Соцобъекты в обмен на налоги». Девелоперы строят садики и школы, а часть выплаченных ими налогов идет на выкуп социальных объектов в госсобственность.
Только в пригородном Всеволожском районе было заключено 42 таких соглашения, предусматривающих до 2031 года строительство 115 детских садов и 34 школ. Готово уже более 60 объектов, и эта практика, пожалуй, даже эффективнее петербургской.
Впрочем, об эффективности этих процессов в городе и области правильнее будет говорить после окончания «переходного периода», связанного с изменением строительного законодательства. Не исключено, что теперь дефицит «социалки» будет совместными усилиями сокращен.
Проектные декларации: ЖК «Аквилон», ЖК «Аквилон Stories», ЖК Q-мир, ЖК «Аквилон ZALIVE», ЖК «Янила», МЖК «Юттери», ЖК «ARTквартал.Аквилон», ЖК «IQ Гатчина»
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Большинство застройщиков, особенно реализующих проекты комплексного освоения территории, возводят в рамках жилых кварталов социальную инфраструктуру: это связано и с позицией властей, и с пониманием — жить в новых домах без школ и детских садов, расположенных в шаговой доступности, вряд ли кто-то захочет.
Миллион на человека
Строительство социальных объектов — дело полезное, но не дешёвое. Так, по словам генерального директора АО «Ленстройтрест» Валерии Малышевой, одно место в дошкольном учреждении с бассейном стоит от 1,8 до 2 млн рублей.
«То есть садик на 120 воспитанников в среднем стоит 240 млн рублей, это бюджетный садик с бюджетными нормативами, — подсчитала она, — столько стоил, например, детский сад в финском городке «Юттери» в Колпинском районе Петербурга».
Школа, по словам Валерии Малышевой, обходится чуть дешевле — в среднем 1,2 млн рублей на человека. Это объясняется иными нормативами, большим количеством детей и обширными площадями.
Стоимость строительства образовательного учреждения, в первую очередь, зависит от предполагаемого количества учащихся и воспитанников, говорит Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест». В среднем цифра сегодня составляет более 1,5 млн рублей за место, отмечает он.
Стоимость стандартных проектов регулируется нормативом, утверждаемым правительством Петербурга, рассказывает Александр Лелин, генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург». «Существуют разные механизмы финансирования социальных объектов, — поясняет он.
— Основной источник — банковские целевые кредиты и собственные средства компании.
В дополнение к этому варианту в настоящий момент мы совместно с городскими властями и банком-партнёром прорабатываем механизм по финансированию сооружения двух новых объектов по договору концессии».
Сейчас практически у всех девелоперов в работе сразу несколько социальных строек. Например, Группа ЦДС в настоящий момент строит пять объектов в разных жилых комплексах, рассказала Наталья Кукушкина, главный специалист компании по маркетингу.
Осенью будет введён в эксплуатацию первый из них — встроенно-пристроенный сад на 100 мест в жилом комплексе ЦДС «Елизаровский». «Сейчас на объекте завершаются строительные работы. После получения разрешения на ввод садик будет передан городу, — говорит Наталья Кукушкина.
— Мы надеемся, что он примет воспитанников до конца 2021 года».
Также сейчас ведётся строительство детского сада на 165 мест с бассейном, совмещённого с начальной школой на 100 мест, в жилом комплексе ЦДС «Полюстрово» — его сдадут в эксплуатацию во II квартале 2022 года. В жилом комплексе ЦДС «Московский» девелопер строит детский сад на 295 мест с бассейном и школу на 650 мест. Первый планируется завершить во II квартале 2022 года, а вторую — в I квартале 2024-го.
Кроме того, в конце прошлого года началось строительство школы в жилом комплексе ЦДС «Северный» у метро «Девяткино». Объект на 565 мест будет завершён в IV квартале 2022 года.
ГК «Ленстройтрест» одновременно возводит три школы на территории жилых микрорайонов «Янила», «Юттери» и «IQ Гатчина». В голландском квартале «Янила» школа площадью 16,7 тыс. м2 рассчитана на 825 детей или 33 класса. Ввод этого объекта состоится в III квартале 2021 года, сейчас его строительная готовность составляет 75%.
«Для янильской школы создаётся концепция дополнительных образовательных программ при поддержке Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого, — рассказала Валерия Малышева.
— Представители школы, вуза, комитета по образованию Ленинградской области и ГК «Ленстройтрест» обсуждают организацию инженерно-строительных классов, а также возможность вовлечения учеников в программы дополнительного образования, уже разработанные в Политехе».
В этом году девелопер также приступил к возведению общеобразовательной школы в малоэтажном квартале «Юттери» в Колпинском районе Петербурга. Общая площадь здания — 11,5 тыс. м2, в школе будет учиться 375 детей. Плановый срок завершения строительства и ввода учебного заведения в эксплуатацию — декабрь 2022 года.
Ещё одну школу — в шведском квартале «IQ Гатчина» — достроят в начале 2024 года.
Компания «Строительный трест» возводит два детских сада — на 350 мест во Фрунзенском районе рядом с ЖК «Новое Купчино», а также на 145 мест в ЖК NEWПИТЕР в городском поселении Новоселье — там это будет второй детсад.
«Главстрой Санкт-Петербург» к первому сентября открывает четвёртую школу на 825 мест в жилом комплексе «Северная долина». «Она станет десятым социальным объектом, построенным «Главстрой Санкт-Петербург», — рассказывает Александр Лелин. — Весной мы завершили проектирование взрослой и детской поликлиник со станцией скорой помощи в «Северной долине», начато строительство».
На территории активно застраиваемого района Новогорелово уже работает один государственный детсад на 260 мест и один частный детский сад. В декабре 2020-го СК «ЛенРусСтрой» введена в эксплуатацию школа на 550 мест, которая откроет свои двери для учащихся 1 сентября 2021 года.
«К концу текущего года мы закончим строительство ещё одной школы на 640 мест и детского сада на 280 мест, — говорит директор по строительству СК «ЛенРусСтрой» Алексей Булдин. — Этих образовательных учреждений будет полностью достаточно для того, чтобы закрыть потребности всех наших жителей».
Он напомнил, что образовательная инфраструктура в районе Новогорелово строилась по программе «Стимул».
При этом для развития кварталов важно, чтобы возведение социальных объектов синхронизировалось с реализацией проектов жилых комплексов.
Так, Александр Лелин рассказал, что в «Юнтолово» эта задача выполняется, что подтверждает Администрация города: введены в эксплуатацию и работают школа и два детских сада, в 2022 году стартует строительство ещё двух школ, детского сада и здания поликлиники.
На базе школы открыт центр обучения детей и подростков цифровым дисциплинам «Техноспейс» — это проект федерального масштаба фонда «Вольное дело» промышленника Олега Дерипаска, основателя компании «Главстрой Санкт-Петербург».
В «Северной долине» уже функционируют шесть детских садов с бассейнами и три здания школы с собственными стадионами. До конца текущего года начнётся строительство двух школ и двух дошкольных учреждений.
Такой же позиции придерживаются и в СК «ЛенРусСтрой». «Нашей компании в этом году исполнилось 20 лет, и всё это время мы занимались проектами комплексного освоения территорий, — отмечает Алексей Булдин.
— Это для нас означало, что вся инфраструктура проекта строится и вводится в эксплуатацию одновременно с жилыми домами или раньше. Это же касается благоустройства территории, торгово-бытовой, инженерной и гражданской инфраструктуры».
В 2022 году в жилом комплексе «Новое Горелово», который, скорее, можно назвать мини-городом, будет жить более 9 тыс. жителей. «В процессе строительства мы решили увеличить количество рекреационных зон и общественных пространств, — говорит Алексей Булдин.
— Так, в проекте дополнительно появился полукилометровый зелёный бульвар с различными зонами активности для всех возрастов, потом плей-хаб на площади 4,5 га, во всех дворах нашего жилого комплекса есть детские и спортивные площадки по авторским проектам со специальным оборудованием».
По единым правилам
Далеко не все районы застраиваются социальными объектами равномерно. Кроме того, правила, по которым застройщики возводят инфраструктуру постоянно меняются и отличаются от компании к компании.
«Создание Градостроительной комиссии как органа, который будет реализовывать политику государства в сфере обеспечения жилых многоквартирных домов объектами инфраструктуры и контролировать возведение таких объектов в новых районах города, было необходимо, — считает Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Поэтому 25 мая губернатором Александром Бегловым было подписано постановление о создании такой комиссии. До этого решение о строительстве соцобъектов в новостройках принималось на закрытых совещаниях в Смольном в индивидуальном порядке». По мнению Алексея Белоусова, появление коллегиального органа, который будет выполнять роль регулятора и позволит вынести вопросы, связанные с социальной нагрузкой на застройщиков, в публичную плоскость, без сомнения, большой плюс. «Надеюсь, теперь все компании будут строить инфраструктуру по единым правилам», — подчеркнул он.
С ним согласны и девелоперы. «Комиссия по строительству соцобъектов призвана обеспечить системный подход к развитию городских территорий, что позволит избежать социальной напряжённости в кварталах с новой застройкой, — отметил Андрей Паньков. — В том числе, она будет регулировать отношения между администрацией города и застройщиками во всех вопросах обеспечения социальной инфраструктурой».
«Появление единых правил для застройщиков в Санкт-Петербурге в области строительства инфраструктурных объектов можно только приветствовать, — говорит Алексей Булдин.
— Если застройщик заранее понимает объём дополнительных обременений на свой проект, будь то строительство инженерной, транспортной или социальной инфраструктуры, это положительным образом сказывается на эффективности проекта, его качестве и сроках его осуществления.
Сегодня, когда себестоимость строительства стремительно дорожает, понятные дополнительные условия становятся значимыми как никогда».
«Создание такой комиссии уже хорошо, поскольку появятся единые правила по обеспечению социальной инфраструктурой новостроек, — соглашается Валерия Малышева. — Главное, чтобы решения комиссии были объективны и не усложняли текущую ситуацию — объём обременений и обязательств девелоперов по строительству школ, детских садов, поликлиник, дорог и так достаточен».
«Прежде всего, надеюсь, что новый орган обеспечит прозрачные и равные для всех условия синхронизации строительства жилья и социальных объектов, — подчеркнул Александр Лелин. — Если эта задача будет решена, то и эффективность деятельности нового органа будет подтверждена».
Среди тенденций в строительстве соцобъектов одной из самых важных назову, пожалуй, повышение качества и функционала таких объектов.
Например, на сегодняшний день фактически все школы и детские сады города строятся с бассейнами, хорошо оснащены всем необходимым для учебного процесса оборудованием и т.д.
Ни один проект в городе в последнее время не строится без соответствующей социальной инфраструктуры.
Алексей Белоусов
генеральный директор СРО «А «Объединение строителей СПб»
Можно говорить о повышении качества социальных объектов, хотя застройщики вынуждены работать по устаревшим санитарным нормам и правилам.
Конечно, и типовой проект может быть интересным, красивым и современным, но в идеале хотелось бы каждой школе и детскому садику придать индивидуальный архитектурный стиль.
Пока что, с учётом требований по этажности, по размещениям классных кабинетов и некоторых других — ничего экстраординарного или креативного спроектировать не получится. Хотя мы стараемся создавать в своих кварталах именно такие социальные объекты.
Что касается внутреннего наполнения, тут очень важно, чтобы органы администрации и образования занимали более активно позицию уже на этапе разработки проекта школы или садика. Безусловно, застройщик не сможет взять на себя много лишнего в рамках социальной нагрузки, но иногда интересные решения не требуют больших финансовых затрат.
Валерия Малышева
генеральный директор АО «Ленстройтрест»
Современные школы значительно отличаются от образовательных учреждений, которые были построены ещё 15-20 лет назад и тем более раньше. Прежде всего, они стали более просторными и светлыми.
Проектировщики тщательно продумывают зонирование и разделение учебных блоков для учеников младших и старших классов. Особое внимание уделяется безопасности, созданию доступной безбарьерной среды. Учебные классы, лаборатории оборудуются по последнему слову техники, строятся стадионы и бассейны.
Помимо строительства и оснащения образовательных учреждений наша компания работает с крупнейшими вузами на предмет сотрудничества в организации специальных программ развития учащихся школ, расположенных на территории комплекса.
Хотим, чтобы у школ были кураторы из числа вузов, чтобы уже в школе ребята могли готовиться к поступлению в то или иное учебное заведение, получать знания за рамками стандартной школьной программы.
Александр Лелин
генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург»
С каждым годом социальным объектам уделяется всё больше внимания. Меняются как городские и областные нормативы, обязательные для всех строителей, так и сам подход девелоперов к таким объектам.
В частности, для разработки интерьеров школы в жилом комплексе ЦДС «Северный» мы привлекли петербургских дизайнеров из студии Laboratory Design, которые специализируются на проектах для учебных заведений.
В результате школа будет оформлена в приятных для глаза цветах, с большим количеством живописных панно и познавательных росписей.
Наталья Кукушкина
главный специалист по маркетингу группы «ЦДС»
Самое главное — это то, что строительство образовательных учреждений сегодня вышло на совершенно иной уровень. Все, кто застал советское время, помнит, какими были школы и детские сады.
Нет, они не были плохими, просто другого уровня.
Сейчас мы видим, что технологии и возможности позволяют застройщикам реализовать очень качественные социальные объекты, где всё направлено на комфорт и развитие детей.
Андрей Паньков
заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест»
Новые районы должны строиться так, чтобы люди заезжали сразу в комфортные условия, в которые хочется возвращаться после работы и учёбы. Дети должны учиться в новых современных и безопасных школах, должны быть зоны рекреации, совершенно необходима спортивная инфраструктура.
В новых районах должны появляться общественные пространства, которые оказывают положительное влияние на социальную атмосферу и создают дружественную и соразмерную человеку среду. Сегодня наших клиентов начинает интересовать ещё один компонент. Это цифровая инфраструктура района.
Дома, школы, квартиры должны становится «умными», безопасными и разносторонними с точки зрения возможности использования новых технологий.
Алексей Булдин
директор по строительству СК «ЛенРусСтрой»
30 июня 2021, 16:47 241
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Социальные обязательства застройщика: с 2021 г. строить школы и сады придется в обязательном порядке
Строить школы, детские сады, дороги и отдельные здания под магазины выгодно для застройщика только тогда, когда расходы на строительство он включает в цену жилья. Сервис «Всем Подряд» разобрался, кто заставляет застройщиков возводить ДОУ и СОШ, как это влияет на цену новостроек и почему с 2021 года все будет по-другому.
Только парковки и ничего кроме
До этого года строить детские сады, школы, больницы застройщики были не обязаны. Единственный элемент благоустройства, который в принципе был обязательным — парковки. Причем, не по одной-две на семью, как многие думают, а по очень скромному коэффициенту. Сколько будет парковок у дома, зависит от региона.
Если повезет, это будет примерно 0,5-0,7 машиноместа на одну квартиру. Или 0,25 машиноместа на человека. Чаще — куда меньше: даже в СП 42.13330.2011 застройщику разрешено оставить во дворе или 330 на тысячу человек: то есть совсем мало.
Но какое-то количество парковочных мест, может даже в подземном паркинге, у дома точно будет.
Главный документ, которым руководствуется застройщик в вопросах, что и сколько строить вокруг жилого многоквартирного дома.
Детский сад, школа, больница, магазин — в чем проблема?
Больничное здание застройщик еще может включить в проект застройки, как и магазин. Оба объекта будут приносить деньги едва ли не с первых месяцев эксплуатации.
На площадку под платную клинику, которая будет обслуживать несколько тысяч человек, арендаторы находятся еще на этапе строительства.
То же с магазинами: покупать продукты у дома будут обязательно, а значит и стоимость быстро-сборной магазинной коробки отобьется очень быстро.
Со школами, больницами и, частично, с ФОК (физкультурно-оздоровительный комплекс, стадион, тренажерный зал) все не так. На школу или детский сад предъявит права муниципалитет — если у него есть деньги на содержание.
Если бюджет маленький, то коробка здания так и останется пустой: застройщику нужно будет искать оператора — организацию, у которой есть лицензия на ведение образовательной деятельности.
И будет в свежем микрорайоне платая школа, платный детский сад или спорткомплекс с кучей кружков и секций. Тоже платных.
Деньги на строительство социальных объектов были от инвесторов — тех, кто потом мог эксплуатировать эти объекты — и от государства. В той или иной форме муниципалитеты оплачивали и школы, и детские сады, и, пусть реже, больницы. С 2017 года появилась возможность брать деньги дольщиков:
С января 2017 года в Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» изменился: согласно статье 18.1 деньги участников ДДУ можно направить на постройку школы, больницы или детского сада.
С переходом на эскроу-счета взять деньги дольщиков стало невозможно: тем не менее, застройщики продолжают включать в проектные декларации социальные объекты. Само собой — не бесплатно. Школа на 1 тыс. участников стоит примерно столько же, сколько 17-этажный жилой дом, то есть порядка миллиарда рублей.
А значит: там, где стояло бы пять условных многоэтажек, будут построены четыре и школа. Стоимость потерянных квадратных метров, вероятно, распределяется равномерно по всем будущим собственникам: переплачивать им приходится 5-10% от реальной стоимости жилья.
Если только государство (муниципалитет) не заплатит за постройку социального объекта заранее или хотя бы в среднесрочной перспективе.
Добровольно-принудительные соглашения: застройщика могли заставить построить школу и детский сад
До января 2021 года муниципалитеты не могли заставить строителей включать в проекты застройки школы и детские сады. Дело это было добровольным. И кто-то действительно старался:
Это жилой комплекс «Династия» в Москве, на Хорошевском шоссе. В ноябре 2020 он был почти готов к сдаче. В проекте предусмотрено не только благоустройство территории, собственный внутренний двор, но и подземный паркинг, а также ДОУ, дошкольное образовательное учреждение. Детский сад, как видно в документах на «Карте Строек», изначально включен в строительный проект.
Новый закон о комплексном развитии территорий
С января 2021 года Федеральным законом 494-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс.
В нем появилось понятие комплексного развития территорий и их благоустройства: теперь строить жилые комплексы без социальных объектов, дорог и зеленых зон.
Согласно данным Правительства РФ строить по-новому будут в двух десятках регионов. Теперь вместо точечных сносов аварийного жилья и точечной же застройки «свечками» — застройка микрорайонами с инфраструктурой.
Чем быстрее построишь школу, тем ближе льготный кредит или строить социальные объекты станет выгодно
В новом году важно не только построить социальный объект, но и сделать это с опережением графика. Совсем недавно премьер-министр РФ пообещал тем застройщикам, которые смогут доказать, что строительство социальных объектов у них ведется с опережением графика, получат доступ к льготным кредитам: под 3%.
Кроме крупных застройщиков новых жилых комплексов школы и детские сады строят и отдельно: в рамках проектов «Демография» и «Образование». Заказчики в этом случае — муниципалы, а деньги — из городских, областных и федеральных бюджетов.
Например, в середине 2020-го департамент государственного заказа Ярославской области заключил контракт на строительство детской поликлиники при ГАУЗ ЯО «Клиническая больница №2. В Москве и Мособласти масштабы больше.
Но и они не столько строят, сколько пристраивают новые корпуса к старым зданиям ДОУ и СОШ.
Возводить школы застройщики все же не торопятся. А муниципалитеты, в связи с этим, занимаются привычным делом: размещают тендеры на капитальный ремонт СОШ и ДОУ, строят что-то сами, в рамках все тех же федеральных проектах.
В Подмосковье, например, 11 млн рублей отдаст за ремонт школ в Одинцове «Центр муниципальных закупок Одинцовского муниципального района Московской области».
Чуть больше 4 млн рублей дают за инженерно-проектировочные работы для строительства детского сада в городском округе Луховицы (Московская область). А в Реутове за проект детского сада муниципалы дают почти 10 млн рублей.
Ремонт — не значит «дешево». Самый крупный тендер на ремонт здания школы поставлен муниципалитетом города Губкин (ЯНАО): за капремонт в школе №4 заплатят почти 60 млн рублей.
Материал подготовлен с использованием данных сервиса «Всем Подряд» и «карты Строек».
«Всем Подряд»:
|
«Карта Строек»:
|
ЗакС предложит застройщикам сдавать жилые дома вместе с детсадами и школами
ЗакС предложит застройщикам сдавать жилые дома вместе с детсадами и школами Официальный сайт администрации Санкт-Петербурга
Главная • Город
12:51 03.11.2020 332 Депутаты ЗакСобрания Петербурга предложили установить порядок развития городских территорий. Предложенный закон позволит Смольному договариваться с застройщиками о комплексном освоении микрорайонов: новостройки будут сдавать вместе с соцобъектами. 
Комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам внесла на рассмотрение петербургского ЗакСа проект закона о планировании деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий. Об этом говорится на сайте Законодательного собрания Санкт-Петербурга.
Изменения в законе «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» позволят определять условия для заключения договоров между застройщиками и Смольным. Сейчас же, по мнению депутатов, из-за отсутствия прописанного порядка развития города правительству сложнее взаимодействовать с застройщиками, и в результате некоторые кварталы Петербурга остаются без детских садов, школ и поликлиник.
Планирование развития города будет включать в себя три этапа:
- Определение правительством Петербурга территорий для развития;
- Установление параметров развития и размещение объектов регионального значения в соответствии с Генеральным планом;
- Подготовка проекта условий договора между городом и застройщиком.
Депутаты полагают, что закон позволит городу выйти на новый уровень градостроительного развития.
Ранее НЕВСКИЕ НОВОСТИ писали, что депутаты ЗакСа просят Александра Беглова вмешаться в ситуацию со сносом здания ВНИИБ на Мужества.
Понравился материал?Подпишись на «Невские новости»
Материалы партнеров:
Публикации
08/12/2019
Длительная дискуссия о том, по какой схеме будет создаваться социальная инфраструктура в новостройках Петербурга, подошла к концу. Застройщиков обязали возводить ее за свой счет. Город готов доплачивать только за те объекты, которые покрывают дефицит, существующий уже сейчас. Правда, исключения пока еще остаются.
Одной из главных тем на Съезде строителей Санкт-Петербурга, состоявшемся 5 декабря, стало строительство социальной инфраструктуры. Проблему очертил губернатор города Александр Беглов: «На сегодняшний день от нормы нам не хватает 37 тыс. мест в детских садах и 26 тыс. мест в школах; 9 тыс. посещений в смену — это то, что касается наших с вами поликлиник. Огромный дисбаланс».
«Для того, чтобы нам достичь нормативов по социальным объектам, нам нужно построить 189 объектов социальной инфраструктуры. Чтобы их построить, город должен заработать 310 млрд рублей», — продолжил губернатор.
Проблема будет усугубляться, так как, по словам Александра Беглова, в Петербурге выданы разрешения на строительство 25,5 млн кв. м. жилья до 2025 года. Решение проблемы глава города озвучивать прямым текстом не стал, хотя косвенно на него намекнул, сказав, что 24 объекта будет передано городу безвозмездно.
Правило и исключения
Подробно новую схему работы города с застройщиками чуть позже обрисовал в разговоре с журналистами вице-губернатор Николай Линченко: «Приходя за получением разрешения на строительно-монтажные работы, застройщик обязан принести подтверждающее соглашение, заключенное с Комитетом имущественных отношений, что он строит на выделенных земельных участках необходимое количество детских садов и школ, что он к такому-то времени, синхронизировав с объемами ввода жилищного строительства, построит эти объекты и безвозмездно передаст городу».
Фактически эта схема уже начала работать с этого года. В Смольном ее обосновали нормами градостроительного проектирования. Если проект не соответствует этим нормам, он не получает согласований.
В некоторых случаях город готов доплачивать. Например, если застройщик строит школу, которая покроет потребности не только своего жилого комплекса, но и уже существующей застройки. «Если он будет строить больше, чем он должен, рассматривать будем в индивидуальном порядке обязательно вопрос оформления частичного выкупа с точки зрения превышения», — пояснил Николай Линченко.
Также, судя по всему, город не будет пересматривать соглашения о комплексном развитии территорий, по которым он обязался выкупать у застройщиков социальную и транспортную инфраструктуру. Пример — проект «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург».
Наконец, те самые уже выданные разрешения на строительство 25,5 млн кв. м жилья, упомянутые губернатором. «Большая половина у нас уже либо включена в адресно-инвестиционную программу, либо закрыта соответствующими соглашениями с инвестиционным блоком в виде безвозмездного или иногда возмездного строительства и передачи в пользу города», — сообщил Николай Линченко.
Таким образом, с каждой компанией вновь договорились в индивидуальном порядке.
Заплатит покупатель
Проблема строительства социальной инфраструктуры стоит в Петербурге не первый год. Ранее она решалась с каждым застройщиком в индивидуальном порядке. У кого-то город выкупал построенные школы и детсады, у кого-то принимал в дар, а кому-то строил своими силами.
Строительное сообщество неоднократно выходило с инициативами принять единые прозрачные правила.
Так, например, не один год обсуждалась идея создания Фонда социальных обязательств застройщиков, в который каждая компания отчисляла бы средства на «социалку», исходя из своих объемов строительства.
То, что в итоге предложено командой нового губернатора, по-прежнему вызывает множество вопросов у застройщиков.
«Что происходит, когда мы безвозмездно передаем объекты социальной инфраструктуры городу, либо области? В этой ситуации мы можем, согласно 214-ФЗ, привлекать средства дольщиков и банков.
Но мы можем привлечь только в том процентном отношении, которое приходится на строящуюся в данный момент очередь проекта», — посетовала генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов говорит, что строительство социальной инфраструктуры увеличивает стоимость квадратного метра жилья, в среднем, на 12 тыс. рублей.
При этом он напоминает, что строительные компании вносят серьезный вклад в формирование городского бюджета.
«В этом году строители перечислят в бюджет около 80 млрд рублей в виде налогов», — отметил Алексей Белоусов.
Впрочем, недовольны застройщики и условиями выкупа «социалки». «Давайте вспомним, по каким ценам мы это продали, — заявил на съезде строителей генеральный директор ООО „Главстрой Санкт-Петербург“ Александр Лелин.
— По ценам, которые нам спустили сверху с федерального уровня. Ну, что называется, один раз можно. Ну а дальше-то что? Компания „Главстрой“ сработала в убыток по этим проектам. Я не говорю про упущенную выгоду, у нас нет стремления зарабатывать.
Но мы не должны получать убыток».
Николай Линченко ответил на это, что сейчас идет корректировка нормативной базы, которая позволит городу покрывать затраты на строительство социальных объектов в рамках заключенных соглашений полностью.
Источник: «Эксперт»
Сохранить как PDF файл
Темы: Санкт-Петербург, социальные объекты, строительство
Обсудить на форуме