Застройщики России берут все меньше кредитов на новые проекты

Новый порядок строительства домов заработает с 1 июля. Сергей Михеев/РГ

«Мы прорабатываем поправки в законодательство о долевом строительстве, которые позволят поддержать застройщиков, которые по тем или иным причинам не вписываются в банковские стандарты надежности и не смогут получить обычные кредиты от банков на реализацию своих проектов. Мы рассматриваем возможность предоставления им беспроцентных займов. Это будет исключительная мера», — отметил Николаев.

Ставка для застройщиков будет зависеть от того, сколько денег на эскроу-счетах
Позднее зампред правительства Виталий Мутко уточнил журналистам, что процентная ставка будет зависеть «от ставки рефинансирования, от макроэкономической ситуации и от того, сколько денег они принесут на своих эскроу-счетах».
С 1 июля застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов.

Якушев: В первые месяцы перехода на эскроу-счета цены повысятся

Средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты. Ставки в среднем должны составить 5-7 процентов.

Профессиональные участники рынка считают, что у 95 процентов застройщиков сложностей с переходом на новую систему не возникнет. Тем более что, как отметил глава минстроя Владимир Якушев, количество банков, которые уполномочены работать с эскроу-счетами, будет расширяться.

«Сегодня уже порядка 100 банков могут работать по этому механизму. Нам нужно запустить механизм, и если мы поймем, что этого перечня банков недостаточно, чтобы покрыть всю карту России, то он будет расширяться», — отметил Якушев.

Отдельный вопрос сегодня — достройка проблемных объектов. Сейчас, если застройщик не справляется, его объекты передают надежным компаниям. Но бывает, что и те не выдерживают свалившегося на них бремени. В результате люди все равно вынуждены ждать свои квартиры годами, пока не вмешается государство и не достроит все за счет казны.

Депутаты предложили правительству определить четкие критерии, предписывающие, кому помогать в первую очередь. А в каждом регионе появятся некоммерческие организации, которые будут достраивать проблемные дома как за счет средств из федерального и регионального бюджетов, так и на деньги инвесторов. Законопроект об этом депутаты должны принять до 1 июля.

Эскроу-счета: Как купить квартиру по новым правилам.

Обзор отрасли жилищного строительства в РФ: антикризисный триллион для отрасли

Рынок жилищного строительства вступает в стрессовый режим работы. Переходить на новую систему проектного финансирования застройщики будут в условиях нехватки порядка 20% капитала и падения маржи в 1,5–2 раза в течение 3 лет под давлением процентных расходов.

Также около четверти участников рынка могут вообще не получить доступ к проектному финансированию, поскольку не смогут соответствовать критериям банков. Для сохранения темпов ввода и смягчения отраслевого стресса потребуется господдержка отрасли на 1 трлн рублей до 2022 года.

Дефицит капитала застройщиков угрожает успеху реформы. Для проектов в системе эскроу-счетов введен третий норматив достаточности собственных средств в 10 % от общего бюджета проекта. Чтобы его выполнить, отрасли в среднем требуется увеличение капитала по крайней мере на 18 % под новый регуляторный минимум.

Но требования банков более строгие. Они готовы кредитовать проекты с участием собственных средств застройщика в размере 15 % от общего бюджета. Поэтому для нормальной работы с банками общий капитал застройщиков в отрасли потребуется увеличить почти вдвое.

При этом собственных источников для докапитализации у отрасли нет, особенно у небольших региональных застройщиков.

Банковский кредит «съест» рентабельность. Даже самые исполнительные застройщики с постоянным превышением потока продаж над выборкой проектного кредита столкнутся с ростом процентных расходов и падением чистой прибыли.

В среднем новая система финансирования может увеличить долю процентных расходов в выручке большинства проектов до 11 % и выше, что более чем вдвое превышает нынешний уровень в 5 %. Это произойдет, если банки не внедрят льготную ступенчатую систему скидок на спецставки, а застройщики не смогут поднять цены на квартиры.

Также мы ожидаем удлинения цикла пользования застройщиками кредитными деньгами, что окажет дополнительное давление на рентабельность.

Просрочка при вводах подорожает. Треть жилой недвижимости в России строится с задержкой срока, а средний срок задержки превышает 1 год.

Застройщик в сложившейся системе финансирования, как правило, не несет за это существенной финансовой ответственности, поскольку большая часть фондирования – это бесплатные деньги дольщиков.

По расчетам агентства, каждый квартал просрочки в новых условиях будет уменьшать общую маржу проекта на 1,3 % от выручки. Просрочка в 1 год приведет к сокращению маржи за счет переплаты процентов по кредиту в размере 5,2 % от выручки.

Дефицит проектного финансирования: четверть застройщиков может не получить кредит. Несмотря на желание активно работать с застройщиками, банки вынуждены подходить к оценке рисков с более жесткими требованиями к их финансовой устойчивости, чем это предусмотрено законодательством.

Под угрозой неполучения финансирования находятся низко маржинальные проекты, а также застройщики, ранее допускавшие просрочки или связанные с проектами, ушедшими на банкротство.

По оценкам агентства, уже сейчас больше четверти застройщиков не смогли бы получить проектное финансирование, если бы они перешли систему эскроу-счетов.

Триллион за 3 года. Совокупность новых рисков рынка жилищного строительства, по оценке агентства, может привести к сжатию объема на 25 %. Это растянутый во времени процесс, но он будет нарастать в процессе замещения проектов старой системы финансирования на проекты эскроу-счетами.

Полный переход всех проектов на новую систему финансирования ожидается к 2022 году, когда последние проекты с прямым привлечением средств дольщиков будут достроены. Предотвратить сжатие без денежной поддержки проектов наиболее слабых игроков будет крайне сложно.

При этом объем требуемого финансирования оценивается нами в 1 трлн рублей в течение 3 лет.

На конец марта 2019 года, по данным Единого реестра застройщиков1, в стадии строительства находились 131,4 млн кв. м жилья, а совокупный объем отраслевого финансирования, по данным компании «ДОМ.

РФ», составлял около 4 700 млрд рублей. Из общего объема финансирования примерно 3 700 млрд рублей, или около 79 %, это бесплатные источники в виде полученных авансов от дольщиков.

Еще около 600 млрд рублей – платное кредитное финансирование.

Постановлением правительства Российской Федерации (от 26 декабря 2018 года № 1683)2 введен третий новый норматив финансовой устойчивости застройщика.

После 1 июля 2018 года размер собственных средств застройщика, оперирующего в системе эскроу-счетов, должен составлять не менее 10 % от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации.

Складывающаяся в отрасли практика финансирования проектов с эскроу-счетами показывает, что крупнейшие уполномоченные банки-кредиторы подходят еще более консервативно к достаточности капитала застройщика и кредитуют проекты с долей собственных средств застройщика ниже 15 % под более высокие ставки. По данным компании «ДОМ.РФ», доля собственного капитала застройщиков в отрасли на конец 2018 года составляла около 8 %, что означает структурную нехватку капитала для безболезненного перехода отрасли на новые требования.

В трлн р.	Старая система	Новая система	Изменение, %
Объем кредитования	0,6	4,23	605
Объем собственных средств	0,4	0,47	18
Итого, финансирование без учета дольщиков	1	4,7
Объем финансирования от дольщиков	3,7		-100

Источник: расчеты рейтингового агентства «Эксперт РА», на основании данных компании «ДОМ.РФ»3

В случае полного перехода отрасли на механизм эскроу-счетов видится ожидаемая структура фондирования, в которой минимум 3,6 трлн рублей средств дольщиков в структуре фондирования подлежат замещению платными банковскими кредитами, а еще минимум на 70 млрд рублей требуется докапитализация для соответствия требованиям нового норматива финансовой устойчивости в 10 % достаточности капитала. Объем кредитования в отрасли должен возрасти в 6 раз только для соответствия текущим ежегодным темпам строительства и ввода жилья. При этом устанавливающаяся в практике банковского кредитования пропорция 85:15 % между долгом и собственными средствами означает еще более высокую необходимость роста кредитования уже до 6,4 трлн рублей4, или более чем в 10 раз, к 2024 году при условии выполнения цели по национальному проекту.

Все эти расчеты характерны для условий замещения под регуляторную достаточность капитала в 10 % и не включают в себя темпы роста строительных объемов. Поскольку для минимального начисления резервов банки требуют 15 % собственных средств застройщика в проекте, реальная потребность отрасли в капитале даже выше.

Докапитализация под 15 % в масштабе отрасли означает необходимость заведения в проекты еще 300 млрд рублей. Для большинства крупнейших застройщиков проблема капитала не столь критична, как для небольших компаний.

Для многих компаний, строящих 1–2 проекта и не имеющих в моменте ресурсов докапитализации, требования банков к капиталу скорее всего окажутся непосильными, особенно если это низкомаржинальные региональные застройщики с невысоким LLCR5 (

Иллюзия выгоды. Льготная ипотека принесёт больше вреда, чем пользы

Мавр Отелло сделал своё дело и может уходить. Но льготная ипотека под 6,5%, сделав дело, уходить не торопится. Программа поддержала девелоперов в кризис, дала строительству рабочие места. Люди купили квартиры по низким ставкам.

Льготный кредит не уйдёт, потому что властям необходимо выполнять национальные цели – снижать среднюю ставку и поддерживать объёмы строительства. Один из способов это сделать – продлить госпрограмму.

К чему приведёт вторая жизнь льготной ипотеки: росту цен на новостройки, надуванию кредитного пузыря или «пролёживанию» бюджетных денег?

Программа «для всех»

Строительство нового жилья – одна из целей национального проекта «Жильё и городская среда». Ключевое направление – доступное жилье для семей со средним достатком. Как это реализовать, если две трети строящегося жилья берут в ипотеку? Уменьшить ставки по кредитам.

Владимир Путин в 2019 году поручил правительству и Центробанку снизить среднюю ипотечную ставку до 8%. Ставки опустились до минимальных в истории России. В основном за счёт льготных программ, вроде ипотеки под 6% для семей с детьми, дальневосточной и спецпредложений от застройщиков.

Ипотека с господдержкой 2020 не привязана к количеству рождённых детей или региону. mamcompany.ru.

Но в марте—апреле 2020 года события пошли по известному сценарию. Чтобы «спасти» застройщиков в кризис, создали ипотеку с господдержкой под 6,5%. Ставка – ниже средней по рынку на 2−3%.

Никаких дополнительных требований, как привязка к региону или количество детей, не нужно. Есть деньги на первоначальный взнос, стабильный доход, хочешь купить квартиру в новостройке – подходишь под условия.

Выгодная ипотека заканчивается в конце октября. Получается, строительство останется без субсидирования? А тот, кто не успел купить квартиру по выгодной ставке, опоздал?

Официального объявления о продлении пока не было. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявлял, что более точная информация появится в конце октября-начале ноября.

Зато известно другое: в 2021 году на снижение ипотечных ставок ниже 8% направят 12 млрд рублей.

Это в 2 раза больше, чем выделили на реализацию программы льготной ипотеки.

Рост цен «съел» ставку

Госпрограмма, конечно, поддержала строительную отрасль и привнесла в неё 500 млрд рублей. Но, вместе с положительным эффектом, «разогналась» стоимость первичного жилья.

С начала года цены на новостройки поднялись на 8%, прокомментировал «Известиям» управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.

А к концу года «первичка» рискует подорожать ещё на 12−15%.

Будет ли заметна экономия при низких ставках и дорогих квадратных метрах? Если дорожает жильё, увеличиваются ежемесячный платёж и размер первоначального взноса.

Пример: в начале года квартира стоила 3,5 млн рублей. Льготной ставки не было. Оформляем ипотеку под 8% на 15 лет с первоначальным взносом 20%. Платёж 26 758,26 рублей. В течение года ставки падали, а цены — росли.

Считаем заново: с учётом повышения цен на 15% та же квартира стоит 4 025 000 рублей. Ставка 6,5%, первоначальный взнос — 20%. Платёж при исходных данных — 28 049,66 рублей. По льготной ипотеке первоначальный взнос может быть ниже.

У стандартных ипотечных программ условиях хуже: по ставке 8% придётся платить дороже. Плюс первоначальный взнос – минимум 20%.

Спрос на доступную ипотеку привёл не только к подорожанию недвижимости. За несколько месяцев застройщики распродали практически все готовые квартиры или объекты с близящимися сроками сдачи. Не получилось ли так, что девелоперы продают вместо того, чтобы строить?

«Пузырь» продолжит надуваться?

Целесообразно ли продлевать льготную программу в кризис? И не чревато ли это «надуванием кредитного пузыря»?

Сейчас банки отмечают, что заёмщики стабильно платят по кредитам с господдержкой. Но на второй волне коронакризиса ситуация может измениться.

Если человек со средним достатком возьмёт льготный кредит, сможет ли он обеспечивать его в будущем? 40% российский семей не смогут позволить себе ипотеку, отмечал генеральный директор «Дом.

РФ» Виталий Мутко. Негативную роль сыграет и подорожание жилья.

Большую часть готовых новостроек раскупили по льготной программе. userapi.com.

В итоге рискует сложиться ситуация: застройщики распродали текущие квартиры, темпы возведения жилья не успевают за спросом. Заёмщики с деньгами потеряли интерес к льготному кредиту и успели вложить сбережения.

А люди со средним достатком не смогут накопить достаточный первоначальный взнос из-за роста цен и инфляции. Ежемесячный платёж тоже не потянуть, а материнский капитал, который используют как стартовый взнос, индексируется не так быстро, как растут цены на жильё.

Получается, что выделенные миллионы просто «осядут» и будут лежать в бюджете программы?

Пока что складывается классический вывод. Если есть средства, выгоднее покупать квартиру сейчас. Тем более, что программа господдержки не обременена дополнительными условиями.

Правда и мифы о деньгах в Instagram

Рынку жилья грозит банкротство застройщиков и непомерный рост ипотечных долгов

2019-07-15T07:58:25+10:00 2019-07-15T07:58:25+10:00 2019-07-15T07:58:25+10:00

Центральный банк России опубликовал на своем сайте аналитическую записку «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». В документе регулятор перечисляет основные проблемы, связанные с реализацией национального проекта «Жилье и городская среда», и переходом рынка на проектное финансирование.

Риск для банков. В 2018 г. общий объем финансирования строительной отрасли составлял 4,7 трлн руб., из них 0,6 трлн руб. — кредитные средства банков, 3,7 трлн руб.

— средства дольщиков, остальные 0,4 трлн руб. — собственные средства застройщиков.

По мере запуска новых проектов и перехода на эскроу-счета привлеченные средства дольщиков будут замещаться банковским кредитованием.

На горизонте двух-трех лет объем кредитных средств, необходимых для финансирования отрасли, должен вырасти до 4,5 трлн руб., а к 2024 г. — до 6,4 трлн руб., то есть в десять раз. Это сделает строительство крупнейшим заемщиком банков среди всех остальных отраслей экономики.

Однако имеющийся запас банковского капитала для этого достаточен, предупреждают в ЦБ РФ.

С учетом низкого уровня кредитоспособности строительной отрасли и необходимости дифференцировать кредитные риски банки столкнутся с увеличением нагрузки на капитал и повышением общего уровня кредитного риска, который они на себя берут. Это, в свою очередь, может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы.

Уже сегодня банки неохотно предоставляют кредиты строительным компаниям из-за риска невозврата средств: по состоянию на 1 апреля 2019 г. уровень просроченной задолженности по кредитам предприятиям строительной отрасли составлял 21,7%, по кредитам организациям в сфере недвижимости — 6,1%.

Передел рынка. В связи с переходом на проектное финансирование рынок ждет волна слияний и поглощений, прогнозируют в ЦБ РФ. Причина — в невозможности получить банковские кредиты для многих мелких застройщиков, прежде всего в регионах. Такие компании будут банкротиться и уходить с рынка. Некоторые станут подрядчиками более крупных девелоперов.

Увеличение количества банкротств среди застройщиков приведет к ряду неблагоприятных последствий — в частности, к выбытию из отрасли строительных мощностей, указывает регулятор.

Более серьезная проблема заключается в том, что сейчас около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности.

Поэтому застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов.

Рост долгов. В России реализуется национальный проект «Жилье и городская среда», который предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда — 120 млн кв. м к 2024 г. (+30% к 2018 г.), в том числе 80 млн кв. м в многоквартирных домах, из которых 53 млн кв. м должно быть профинансировано за счет ипотечных кредитов.

Рост ипотечного кредитования — одна из ключевых целей национального проекта. Однако ее достижение в указанных параметрах приведет к значительному росту долговой нагрузки населения и резкому сокращению сбережений. При этом основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на покупку квартир в новостройках, полагают в ЦБ РФ.

Падение ввода. Последние три года в России наблюдается снижение объемов строительства многоквартирных домов — рынок все еще переживает последствия валютного кризиса 2014–2015 гг. В 2018 г.

в стране было введено 75,3 млн кв. м жилья, что на 4,9% меньше, чем годом ранее, и на 6,1% меньше, чем в 2016-м.

Регулятор ожидает дальнейшего сокращения количества новых проектов из-за нежелания застройщиков рисковать, начиная строительство в условиях неопределенности.

Потерянные объемы нового предложения негативно отразятся на объемах ввода жилья в 2020–2021 гг., отмечают в ЦБ РФ. Кроме того, на объеме нового предложения скажется уход с рынка слабых и/или непрофессиональных игроков.

Рост цен. В случае резкого сокращения объема жилья в новостройках, вызванного переходом на проектное финансирование, могут быстро вырасти цены на первичном рынке жилья, прогнозируют в ЦБ РФ. Этому же будет способствовать изменение модели продаж: дисконт при покупке жилья на этапе котлована и на первых этапах строительства уйдет в прошлое.

В национальном проекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6% в год, причем в период с 2019 г. по 2022 г. — на 9% с последующей стабилизацией в 2023–2024 годах. Эти темпы гораздо выше ожидаемой инфляции и динамики доходов населения за данный период, предупреждают аналитики ЦБ РФ. Следовательно, появляется риск резкого снижения доступности жилья и спроса на него.

Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта

Что такое бридж-кредит? Как он спасет застройщиков от банкротства? И что нужно, чтобы его получить? Рассказывает Николай Акишин, руководитель проектов реализации финансовых продуктов «ПИК-Франшиза».

Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта Дарья Мызникова

Бридж-кредит оправдывает свое название: это действительно мостик (от англ. bridge — мост), который помогает предпринимателю разделить с кредитором бремя первоначального вложения, необходимого для старта любого крупного проекта. Как правило, этот тип кредита выдается на срок до двух лет в качестве временной меры в ожидании других источников финансирования.

Такой формат стал особенно востребованным у застройщиков после внесения изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в 2019 году. Но до сих пор о преимуществах и даже о существовании бридж-кредитования не знает большинство средних и маленьких компаний.

Зачем нужен бридж

История, когда деньги будущих жителей были основным способом финансирования жилого строительства, осталась в прошлом. Теперь средства дольщиков на покупку квартиры хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после окончания стройки.

Так называемое проектное финансирование — кредит на строительство — выдает банк. Но даже он не может решить всех проблем застройщика. Ведь до получения проектного финансирования строительным компаниям необходимо сделать множество мелких, но дорогостоящих шагов. Например, приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию, пройти все экспертизы.

Именно дефицит бюджета на ранней стадии развития проекта стал одной из основных причин ухода мелких и средних застройщиков с рынка: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на конец 2019 года в ситуации, близкой к банкротству, находилось около 350 девелоперов.

Помочь может бридж-кредит. Его можно сравнить со стартовым капиталом — той суммой, которая нужна, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, не дать компании стать банкротом. Среди других преимуществ: снижение доли собственного участия и разделение рисков с банком. Ведь в деле появляется еще один игрок, которому выгоден взлет вашего проекта.

Unsplash

Как это работает

Обычно бридж-кредит оформляется сроком до двух лет. Как правило, в качестве обеспечения используется ипотека земельного участка, залог 100% долей в уставном капитале заемщика и поручительство бенефициаров.

За 24 месяца застройщик должен оформить все необходимые документы, получить разрешение на строительство и проектное финансирование. Возврат бриджа, как правило, осуществляется с помощью проектного финансирования.

Здесь очень важно понимать, что при выдаче бридж-кредита банк не покрывает все ваши расходы: на практике, кредитор редко дает более 70% от стоимости земельного участка и пользуется нормативом LTV, который не должен быть ниже условного значения.

Например, если рыночная стоимость заложенной земли — 10 млн, то максимальный кредит, который даст банк в этом случае — 7 млн. Многое зависит от региона: если Москва и Санкт-Петербург все-таки могут рассчитывать на 70%, то регионы обычно довольствуются 50%. Это своеобразная страховка для банка: традиционно считается, что региональные проекты менее маржинальны, а значит, вхождение в них более рискованно.
LTV (Loan-to-Value Ratio) — это коэффициент «кредит/залог», то есть отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Если, по расчетам банка, у застройщика этот показатель ниже 1,25, считается, что заемщик имеет не слишком устойчивую позицию. А значит, на бридж-кредит рассчитывать не приходится. Конечно, решение об уровне устойчивости — самое противоречивое во всей процедуре. Банк проводит собственную экспертизу, а единственный способ повлиять на ее результаты — предоставить исчерпывающий пакет документов.

В какой банк пойти

Выбирая банк, мысленно разделите их на две категории — входящие в «Топ-15» и те, которые стоят за пределами списка.

Согласно исследованию «Эксперт РА», 80% кредитов, выданных малому и среднему бизнесу в 2019 году, приходится именно на топ-15 банков.

По прогнозам, с каждым годом концентрация кредитования на крупнейших банках будет только расти. Но пока все же можно выбрать наиболее подходящий конкретно для вас вариант:

У банков, входящих в список «Топ-15», нет лимитированных ограничений на выдачу кредитов. Именно такие кредитные организации могут стать вашими постоянными партнерами, выдавая и бридж-кредиты, и проектное финансирование. Эти банки рассматривают проекты на перспективу — как он будет строиться, как продаваться, когда будет завершен. Такие партнеры заинтересованы в том, чтобы полностью укомплектовать застройщика.Нам знакомы кейсы, когда банки настаивают, чтобы застройщик получал любые типы финансирования только через них. Но несмотря на свой размер и, казалось бы, неограниченные объемы кредитования, такие банки не всегда могут предложить самые выгодные условия. Отчасти потому, что у них большой выбор проектов и застройщиков.
У более мелких банков всегда есть ограничения на выдачу кредитов. Некоторые из них вообще не нацелены на то, чтобы предоставлять застройщику проектное финансирование. Но в работе с ними есть свои плюсы. Например, мелкие банки не будут глубоко погружаться в проект, изучая его нюансы и подводные камни. При этом они могут предложить более выгодные условия, попросив дополнительное обеспечение, например, поручительство более крупной и финансово устойчивой компании.

Какие требования предъявит банк

Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.

По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.

Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.

Если аналитики банков понимают, что с большей вероятностью банк получит возврат кредита и процентов, то застройщик уходит с бриджем.

Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь.

Второй — обратиться к внешней компании-посреднику. Обычно это крупный игрок, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях.

Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.

Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.

Unsplash

Как достичь максимума

Когда брать бридж? Когда не хватает собственных средств на приобретение земельного участка и подготовку документации для более глобального финансирования — проектного.
Когда отдавать бридж? Максимум через два года после его получения — средствами из проектного кредита.
У кого просить бридж? У крупных и мелких банков, в зависимости от проекта и целей.
А что попросит банк? Обязательно — продуманный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Остальное — формальность.
Получится ли самостоятельно получить бридж? Скорее всего, да, но условия кредитования и сроки получения кредита могут не оправдать ожиданий.
И бридж действительно поможет? Он даст вам возможность начать работу над проектом, а это уже немало.

Фото на обложке: Shutterstock/DimiSotirov

На какие частные дома можно будет взять ипотеку в 2021 году

Источник: РБК Недвижимость

Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье. Рассказываем, какие ипотечные программы для покупки ИЖС запустят банки и какие требования будут предъявлять к частным домам В России разработали дорожную карту развития рынка строительства и ипотечного кредитования индивидуальных жилых домов (ИЖС). Такое поручение Минстрою России дал президент Владимир Путин.

Чтобы ипотека на ИЖС стала доступной, необходимо не только внедрить программу субсидирования ипотеки, распространить работу через эскроу-счета и нормы 214-ФЗ на частные дома, но и разработать к таким домам, земельным участкам и коммуникациям на них определенные требования, упрощающие их использование в качестве залога для банковских кредитов.

Рассказываем, какие требования кредитные организации уже предъявляют к частным домам и на какие дома покупатели смогут получить ипотеку в ближайшем будущем.

Ипотека на ИЖС На начало 2021 года средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом.РФ», на 2–3% выше, чем для квартир, из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают существенного влияния на рынок ИЖС.

Ранее запущенные программы — сельская и дальневосточная ипотека — показали свою востребованность среди россиян. Но эти программы имеют различные ограничения, в том числе территориальные, что не позволяет их сделать массовым продуктом. Внедрение различных ипотечных программ для ИЖС позволит увеличить спрос на частные дома и сделать их доступными для покупателей.

Банки неохотно выдают кредиты на частные дома и дачи, так как им сложно оценить ликвидность этого продукта. Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье, считают банкиры. К 2025 году доля вводимого жилья из дерева в России может вырасти в полтора-два раза. В результате до 20% жилфонда страны составит деревянное жилье, отмечают в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка. Льготная ипотека на частные дома В 2020 году «Дом.РФ» запустил льготную ипотеку на ИЖС. Цель пилотной программы — отработка механизмов поддержки строительства частных домов для последующего масштабирования в других банках. В отличие от существующих программ — сельской и дальневосточной ипотеки — новая программа распространяется на всю территорию России. Ее можно использовать как для покупки готового дома с земельным участком у застройщика, так и при строительстве нового жилья. Ставка по кредитам составляет от 6,1% годовых на весь срок кредита, а максимальная сумма кредита ‒ до 12 млн руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн руб. — в остальных регионах. Заемщиками могут стать россияне в возрасте до 35 лет, имеющие несовершеннолетнего ребенка. Первоначальный взнос не менее 20%, а срок кредита — 20 лет. Пока пилотная программа действует до сентября 2021 года. Какие требования к домам под ипотеку В своем пилотном продукте ипотеки для ИЖС «Дом.РФ» указывает необходимые требования к самим домам, земельным участкам и коммуникациям. При соблюдении этих требований заемщики смогут получить ипотечный кредит. После обкатки пилота банки смогут внедрить соответствующие требования и в свои программы жилищного кредитования загородного жилья.

Основные требования к предмету залога в банке «Дом.РФ»:

наличие инженерных коммуникаций, улично-дорожной сети и подъездных дорог, обеспечивающих круглогодичный доступ к земельному участку, на котором строится/построен жилой дом;
категория земель — земли населенных пунктов или сельхозназначения, вид разрешенного использования — для жилищного строительства;
строительство с привлечением аккредитованной компании.

Банкам также важно, кто будет возводить дом, чтобы минимизировать риски некачественного строительства или недостроя. Основные требования при аккредитации застройщика/подрядчика:

застройщик/подрядная организация — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
наличие опыта в индивидуальном жилищном строительстве от двух лет;
отсутствие негативной информации (банкротство, неисполненные обязательства, судебные иски).

Эскроу для частных домов Для развития массового строительства ИЖС в России планируется распространить схему эскроу и проектное финансирование на частные дома и привлечь к их строительству профессиональных строителей. Это сможет заинтересовать банки в сегменте этого жилья и сделать продукт массовым. Для развития рынка кредитования ИЖС есть решение — перейти к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов профессиональными застройщиками, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. По его мнению, условия по ипотеке можно будет приблизить к условиям по ипотеке на покупку квартиры. Сбербанк планирует запустить ипотечный продукт для ИЖС уже весной 2021 года. На рынке уже есть первый опыт внедрения проектного финансирования. В этом году банк «Дом.РФ» выдал проектное финансирование на реализацию проекта ИЖС в Ленинградской области. Сделка заключена с девелоперской компанией «Омакульма», жилой комплекс будет построен в Ломоносовском районе Ленинградской области. На рынке появилась полноценная ипотека на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей, низким, конкурирующим с рынком ДДУ процентом и с проектным финансированием. «Сегмент индивидуального жилищного строительства становится все более популярным, многие люди мечтают жить не в квартире, а в своем доме. Так, недавно мы запустили проектное финансирование ИЖС. Этот продукт позволяет девелоперам направить кредитные средства на выкуп земельного участка, а также строительство инженерных сетей, быстрее приступить к возведению самого жилья. Проектное финансирование индивидуального жилищного строительства открывает новые возможности для девелоперов, позволяет существенно нарастить объемы строительства в этом сегменте», — рассказал заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Кирилл Гришанов. В банке «Дом.РФ» уже разработаны условия по проектному финансированию для застройщиков, требования к девелоперам, частным домам и земельным участкам. На примере этих условий можно посмотреть, как банки будут внедрять подобные программы и какие требования к домам станут предъявлять в будущем.

Проектное финансирование ИЖС Ставка по данной программе в банке «Дом.РФ» начинается от 8,6%. При первоначальном взносе в 50% — 9%, от 30% — 9,5%, от 20% — 10%. Максимальная сумма кредита 30 млн руб.

— в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 10 млн руб. — для остальных регионов.

При этом стоимость земельного участка не должна превышать 20% (отчет об оценке) от суммы кредита (стоимости строительства жилого дома, указанной в договоре-основании строительства)

Для оформления заявки достаточно паспорта и выписки из Пенсионного фонда, которую сотрудник банка закажет самостоятельно (заменяет ТК и 2-НДФЛ).
Ипотека предоставляется на строительство типовых домов комплексной застройки или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой.
Достаточно договора подряда/ договора купли-продажи будущей вещи с юридическим лицо или ИП, входящим в перечень аккредитованных Банком.
Можно строить дом на собственной земле или купить землю в ипотеку.
Подходят земли поселений либо земли сельскохозяйственного назначения (вид разрешенного использования обеспечивает строительство жилых домов с правом проживания/ регистрации).
Дополнительный залог не требуется.

Требования к жилому дому:

жилой дом должен быть построен одной из строительных организаций/иных лиц, перечень которых размещен на сайте банка;
общая площадь жилого дома по проекту не менее 70 кв. м и не более 300 кв. м;
фундамент жилого дома по проекту каменный (бутобетонный или кирпичный), железный или железобетонный, свайный с ростверком;
жилой дом после окончания строительства должен быть пригоден для круглогодичного проживания (без ограничений по материалу стен);
доступ к построенному жилому дому возможен в любое время года.

Проектной документацией должно быть предусмотрено подведение коммуникаций к строящемуся жилому дому:

газ (кроме ДФО, СФО, УФО и негазифицированных районов иных субъектов РФ);
электричество центральное;
вода центральная или скважина с автоматизированной подачей воды;
канализация центральная или локальная.

Требования к земельному участку:

земельный участок расположен в объекте комплексного строительства (либо на территории сложившейся застройки, предполагающей обеспеченность инженерной и транспортной инфраструктурой, а также доступностью социальной инфраструктуры);
размер земельного участка не более 4 тыс. кв. м;
на земельный участок оформлено право собственности;
земельный участок должен относиться к категории земель населенных пунктов либо земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования обеспечивает право на строительство, размещение и эксплуатацию жилого дома (с правом регистрации);
на приобретаемом земельном участке должны отсутствовать какие-либо здания/строения/сооружения (кроме строящийся аккредитованной Банком компанией по одному из типовых проектов);
стоимость земельного участка по договору купли-продажи не должна превышать 40% от общей стоимости объекта недвижимости.

Требования к застройщику/подрядной организации:

подрядчик — юрлицо или индивидуальный предприниматель;
наличие опыта в ИЖС не менее двух лет, но не менее пяти проектов домов за последний год. В случае отсутствия необходимого опыта требуется ходатайство от уполномоченного органа субъекта России;
отсутствие исков об оспаривании возмещении договоров подряда на строительство индивидуальных жилых домов;
отсутствие негативной информации (процедуры банкротства, наложение ареста на имущество, приостановление операций по расчетным счетам);
безубыточная деятельность организации и положительное значение стоимости чистых активов за последний отчетный год (применяется для юридических лиц);
отсутствие у подрядчика задолженности по уплате налогов, сборов, иных обязательных платежей в бюджеты.

Требования к комплексной застройке ИЖС Под объектом комплексной застройки (ОКС) подразумевается группа из не менее 15 жилых домов или домов блокированной застройки, построенных или строящихся по одному или нескольким типовым проектам, по определенному плану. Месторасположение ОКС должно отвечать хотя бы одному из следующих требований:

населенный пункт, в котором находится ОКС, имеет численность населения не менее 50 тыс. человек и является административным центром субъекта России либо района в составе субъекта;
удаленность ОКС от населенного пункта с населением не менее 250 тыс. человек не более 50 км (расстояния между ОКС и указанным населенным пунктом определяется расстоянием между их административными границами);
удаленность земельного участка от границ Московской кольцевой автомобильной дороги города Москвы не более 70 км;
удаленность земельного участка от границ города Санкт-Петербурга не более 70 км.