Застройщики Петербурга стали платить подрядчикам по бартеру

Кризис на рынке недвижимости и неразрывно связанные с ним финансовые потери застройщиков заставляют последних идти на всевозможные ухищрения. Одно из них – расчёт с подрядчиками по бартеру. Так на рынке появились, утвердились и никуда не исчезают так называемые «подрядные квартиры». Что происходит с таким жильём, есть ли у него будущее и как оно влияет на стоимость квадратных метров?
 

Что такое «подрядная квартира»?
 

Не всем, даже в среде опытных игроков рынка недвижимости, знаком сам термин «подрядные квартиры». Андрей Комиссаров, адвокат, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры», дает им такое определение:
 

Застройщики Петербурга стали платить подрядчикам по бартеру–– Подрядные квартиры – это квартиры, которыми застройщик расплачивается с подрядчиком за выполненные или выполняемые работы. То есть в данном случае жилое помещение является встречным предоставлением (платой) за работы, выполняемые по договору подряда либо иному договору, заключаемому между застройщиком и подрядчиком. Появились данные квартиры из-за того, что застройщик в результате объективных и субъективных факторов, не имея свободных денежных средств для того, чтобы рассчитаться с подрядчиком за выполненные либо выполняемые работы, расплачивается с ним не денежными средствами, а квартирами.
 

Понятно, что ситуация, когда застройщик не имеет свободных денежных средств, не может возникнуть в хорошие времена.

По данным компании E3 Group, увеличение числа таких квартир, которое, по данным компании, прослеживается начиная с 2008 года, – следствие кризиса, когда девелоперы вплотную столкнулись с финансовыми проблемами.

Расчет долей квартир в новостройке стал привычной схемой, которая хотя и не пошла в рост в непростые времена 2014 года, но тем не менее, осталась в тренде.
 

Специалисты E3 Group, проанализировав рынок Санкт-Петербурга, пришли к выводу, что основная масса подобных квартир сегодня приходится на эконом-класс. Чаще всего это предложение в жилых комплексах на периферии города – не самое привлекательное предложение на сегодняшний день.
 

«Продам недорого подрядную квартиру»
 

Сами по себе квартиры подрядчикам, как правило, не нужны. Им нужны деньги. Поэтому пул квартир, доставшийся им в качестве оплаты за их труд, подрядчики норовят продать как можно скорее. В эпоху застоя на рынке недвижимости вообще и в сфере новостроек в частности сделать это можно только одним способом – прибегнув к демпинговым ценам.
 

Кирилл Сиволапов, старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС:
 

–– Девелопер, расплачиваясь квартирами с подрядчиком, фактически демонстрирует отсутствие денежных средств, что вызывает сомнения в возможностях достройки объекта. Покупка квартиры у такого девелопера – большой риск. С другой стороны, подрядчику не квартиры нужны, а деньги, поэтому для выплаты зарплаты он зачастую готов продавать полученные квартиры дешевле, даже на 30%».
 

ЭкспертыE3 Investment также говорят о том, что разница в цене между квартирами непосредственно от застройщика и подрядными квартирами в том же жилом комплексе, но принадлежащими подрядной организации, может достигать 30%.
 

Дисконт – дело весьма приятное, особенно в ситуации, когда зарплаты не растут, продукты дорожают, а желаемого радикального снижения процентной ставки на ипотечные кредиты всё ещё нет как нет. Дисконт в 30% – это почти треть цены. Сниженная цена на подрядную квартиру манит, как магнит.
 

Застройщики Петербурга стали платить подрядчикам по бартеруРодион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», комментирует ценовую политику подрядчиков:
 

–– Отрегулировать цены на подрядные квартиры не представляется возможным. Но многие застройщики в свои договоры вписывают пункт о том, что переуступка прав собственности осуществляется с их согласия и они еще и получают от этого процент. Тогда застройщику это становится выгодно.
 

То есть между подрядчиком, продающим полученную по бартеру квартиру, и конечным покупателем может «нарисоваться» собственно застройщик, уменьшив скидку на несколько процентов. Но между ними могут встать и агенты по недвижимости, и тогда дисконт упадет еще процентов на 10-15.
 

Застройщики Петербурга стали платить подрядчикам по бартеруВот как комментирует ценовую политику подрядчиков, овладевших пулом квартир в качестве оплаты за их труд, Юрий Завидов, генеральный директор CENTURY 21 Zavidov:
 

– Актив от застройщика, так называемые «подрядные квартиры», – это небольшой пул жилья в новостройках (примерно 10-30 квартир в одном ЖК) с определенным дисконтом в диапазоне от 15-20%. Как правило, реализация проходит по схеме аукциона.

Такие квартиры зачастую покупают физические лица, которые достаточно хорошо владеют информацией о ситуации на рынке, имеют «живые деньги», готовы быстро принять решение и провести сделку. Мы часто получаем такие предложения в Московском регионе. После анализа рынка и прогноза продаж периодически приобретаем интересный актив.

Пройдя определенную юридическую процедуру и выкуп квартир, выходим на рынок с данным предложением. Ориентировочно стоимость таких предложений ниже «рынка» на 10-15%. Срок экспликации в данном случае – до одного месяца».
 

Доля риска
 

У подрядных квартир не слишком хорошая репутация, считает Андрей Комиссаров:
 

–– Порядок расчета застройщика с подрядчиком пулом квартир не противоречит действующему законодательству, но он несет определенные риски для последующего владельца, приобретающего данные квартиры у подрядчика. В случае если указанные квартиры предоставлялись до выполнения подрядчиком встречных обязательств, застройщик сможет при определенных условиях претендовать на эти квартиры.
 

Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», считает, что острота этой проблемы сегодня значительно снизилась. Он комментирует эту ситуацию следующим образом:
 

–– Покупателям таких квартир обязательно нужно смотреть за тем, чтобы его права регистрировались как права собственности, возникающие в результате переуступки в Росреестре. В этом случае у него будут права, гарантированные государством и застройщиком в первую очередь.
 

Некоторое время назад, в 2003-2007 гг., застройщики могли переуступать такие квартиры сразу нескольким подрядчикам, возникала ситуация, в которой разные люди претендовали на одну и ту же квартиру. В Петербурге таких случаев было очень много.

Сейчас в полной мере заработал 214-й закон, по которому права подлежат обязательной регистрации, возникает и залог дольщиков, поэтому я бы не сказал, что сейчас это проблема.

А вот если пытаются обойти 214-й закон, то это в любом случае, независимо от того, идет ли речь о переуступке или о прямой продаже, покупателя должно настораживать.
 

Застройщики Петербурга стали платить подрядчикам по бартеруКонстантин Апрелев, вице-президент Гильдии риэлторов России, сопредседатель Совета ТПП РФ по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности, также отмечает наличие рисков при покупке подобных квартир, но не считает их поводом отказаться от соблазнительного по цене предложения:
 

–– Подобные квартиры еще не оформлены в собственность, и переуступаются в рамках исполнения каких-то обязательств.

Если вдруг девелопер обвинит подрядчика в неисполнении каких-то обязательств либо найдет какие-то аргументы, что нет документарного подтверждения исполнения обязательств, то девелопер может не предоставить оговоренный пул квартир подрядчику.

У приобретателя в такой ситуации могут появиться риски, что он не получит эту квартиру. И конечно, нужно стараться сокращать цепочку перехода прав – это раз и второе – регистрировать договор долевого участия в соответствующем регистрирующем органе.

Если договор долевого участия зафиксирован, то вы, по крайней мере, защищены от возникновения прав третьих лиц в любой схеме. Поэтому обязательна первичная регистрация долевого участия в фиксирующем органе, и желательно, чтобы как можно меньше было цепочек возникновения прав на объект, который вы получили, как можно меньше посредников в этом процессе.
 

Чаще всего такие квартиры – это первичка.

Могут быть проекты, когда это уже вторичка, но тогда это не переуступка, это продажа, а чтобы квартиру продать, надо сдать дом госкомиссии, для этого дом нужно достроить.

Но конечно, если речь идет о продаже, то квартиру уже переуступили, и рисков никаких нет. Риски есть именно в процессе переуступки в отношении права требования в договоре долевого участия.
 

О возможном неблагоприятном для покупателя квартиры ходе событий предупреждает и Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment:
 

Застройщики Петербурга стали платить подрядчикам по бартеру–– Для инвесторов, особенно не слишком опытных, заключение договоров по приобретению подрядных квартир может нести риски. Дело в том, что единого порядка по оформлению договора между застройщиком и подрядчиком на подрядные квартиры не предусмотрено. На текущий момент есть несколько вариантов заключения договоров по приобретению подрядных квартир. Наиболее безопасный из них – это оформление договора переуступки прав в рамках договора долевого участия по 214-ФЗ.
 

Если же между застройщиком и подрядчиком заключен какой-либо другой инвестиционный договор, где указана оплата произведённых работ долей квартир в строящемся объекте, то есть риск неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств подрядчиком, а это в свою очередь может стать поводом для расторжения договора между застройщиком и подрядчиком.

Тогда квартиры, проданные подрядчиком, будут возвращены застройщику, а договоры купли-продажи признаны недействительны. И как показывает судебная практика, споры вокруг подобных квартир в большинстве случаев разрешаются в пользу застройщика, а не в пользу покупателя. И только профессионал может грамотно проверить документы, сведя риск к минимуму.

 

Аналогичный совет дает и Юрий Завидов: «Участвуя в приобретении квартир на аукционах, покупателям лучше всего привлекать специалистов, а именно – обращаться в агентства недвижимости».
 

Конечно, дело каждого – решиться на покупку такой квартиры самостоятельно, с максимальным дисконтом, или привлечь к процессу приобретения профессионалов. Под крылом ФЗ-214 рисков стало существенно меньше. Но означает ли это, что число подрядных квартир на рынке увеличится?
 

Читайте также:  Квартиры в спальных районах Екатеринбурга дорожают быстрее, чем в центре

Перспективы подрядных квартир
 

Рассуждая о будущем подрядных квартир, Андрей Комиссаров высказывает следующую точку зрения:
 

–– Количество подрядных квартир будет меняться в зависимости от доступности кредитных (заемных) денежных средств на строительство объекта и интенсивности кризисных явлений в экономике.

Поскольку политика государства направлена на увеличение количества крупных застройщиков, которым банки более охотно предоставляют денежные средства в кредит, то полагаем, что число таких квартир будет уменьшаться, т.к.

данный порядок расчетов застройщику будет невыгоден».
 

Константин Апрелев напрямую связывает перспективы бартера между застройщиком и подрядчиками с кризисными явлениями на рынке недвижимости:
 

–– Думаю, в ближайшее время цены на недвижимость будут снижаться, и в связи с низкой ликвидностью у застройщиков будет возникать соблазн рассчитываться с подрядчиками и поставщиками именно метрами. Эта ситуация будет тиражироваться до той поры, пока не начнет расти спрос.

Пока аналитических данных, что зона снижения спроса пройдена и рынок пошел вверх, у меня нет. Хотя не исключено, что в этом году все может быть.

Пойдут вниз ипотечные ставки, станет возрастать доходность, будет возрастать давление инфляции на рынок – платежеспособный спрос на недвижимость станет расти.
 

Юрий Завидов считает, что подрядных квартир слишком мало, чтобы серьезно рассматривать их присутствие на рынке:
 

––Почему «подрядные квартиры» не станут конкурентным продуктом?! Таких предложений от застройщиков достаточно мало, в среднем 20-30 аукционов в год. А девелоперов, желающих приобрести подобный актив, достаточно. И на практике, всего треть актива экономически выгодна.
 

Резюмируя все сказанное выше, можно сделать такие выводы: купить подрядную квартиру выгодно (дисконт до 30% – убедительный аргумент) и не так рискованно, как это было лет 10 тому назад. Привлекать ли к этому посредников или самостоятельно – личное дело каждого. Но как явление такие квартиры никуда не исчезнут в ближайшее время, а значит, есть смысл изучить поглубже этот вопрос.

Строители расплатятся натурой

Петербург поставил новый рекорд по вакцинацииВ Петербурге сотрудники ОМОНа помогли утёнку воссоединиться с семьей11 лучших телесериалов июля: выбор «Фонтанки»Беглов рассказал, как чувствует себя после ревакцинацииЯвлинский впервые пропустит выборы в ГосдумуВрач-иммунолог рассказал, как болеют ковидом привитыеДым от горящего автобуса окутал Старо-Петергофское шоссе в ПетербургеЖена Мамонова о его состоянии: Всё плохоСемак рассказал о своих преемниках на посту главного тренера «Зенита»На Эльбрусе спасли альпиниста из ПетербургаПетербург ждут солнце и тепло. Антициклон не уходит из городаРубинштейна снова гуляет. Фанаты провожают Евро-2020 в ПетербургеКоммерсанта из Молдовы в Петербурге оштрафовали за любовь к шавермеПетербург затянуло дымом с пожара на стройке в МуриноМатчи Евро-2020 в Петербурге посетили почти 133 тысячи зрителейMoet Hennessy отказывается от поставок шампанского в РоссиюПредыдущие новостиАрхив материалов

Строительный рынок Петербурга переходит на бартерные сделки с банками и поставщиками материалов. Средств, чтобы рассчитываться с последними, у застройщиков нет, но и замораживать оборот в ожидании лучших времен для многих не выход. Каков будет «обменный курс» петербургских застройщиков и что станет с квартирами, выясняла «Фонтанка».

Застройщики Петербурга стали платить подрядчикам по бартеру$titlealt_valПоделиться

Строительный рынок Петербурга переходит на бартерные сделки с банками и поставщиками материалов. Средств, чтобы рассчитываться с последними, у застройщиков нет, но и замораживать оборот в ожидании лучших времен для многих не выход. Каков будет «обменный курс» петербургских застройщиков и что станет с квартирами, выясняла «Фонтанка».

Крупные застройщики уверяют: рынок уже находится в стадии перехода на бартер. Как отметил вице-президент «Союзпетрострой» Лев Каплан, в условиях кризиса застройщики все чаще прибегают к системе взаимозачетов с поставщиками, рассчитываясь по обязательствам не деньгами, а квартирами.

По мнению Каплана, вскоре в этот процесс будут активно вовлекаться банки: финансовые институты будут заинтересованы в том, чтобы кредитовать строительный бизнес, выступая в качестве дольщика, а потом продавать готовые квартиры потребителям.Согласны с этим утверждением и эксперты рынка недвижимости.

Как прокомментировал «Фонтанке» генеральный директор АРИН Алексей Бегунов, «сейчас банковский сектор не кредитует застройщиков, а в условиях кризиса и подрядным организациям сложно быть слишком разборчивыми в выборе формы оплаты их труда. Предложение на рынке подрядных услуг превышает спрос.

Поэтому бартер может стать одним из ключевых способов достраивать объекты и выполнять обязательства перед дольщиками. Можно предположить, что до 50% «первичного» жилья будет распределяться по бартерным схемам.

Это может вызвать серьезную ценовую коррекцию на рынке, поскольку подрядчикам необходимо будет в короткие сроки избавляться от непрофильных активов и они будут готовы на понижение цен по сравнению со среднерыночным уровнем».По словам полпреда руководителя Гильдии управляющих девелоперов по Северо-Западу Павла Созинова, перспективы у бартера еще шире.

Он предполагает, что на бартер могут перейти в отношении с застройщиками и городские власти. Возможно, последует предложение города платить по инвестдоговорам не деньгами, а квартирами. В свою очередь, квартиры эти, вероятно, пойдут на решение городом социальных задач – расселение аварийного и ветхого фонда, обеспечение жильем ветеранов.

Положительную роль отводит бартеру и директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон. По словам специалиста, в кризисных условиях переход на «безденежные отношения» позволит многим строительным компаниям оптимизировать расходы. Правда, пока крупные застройщики Петербурга не спешат официально заявлять о переходе на обменный расчет. Зато на рынке появились посредники, которые обещают строителям, что продадут квартиры через бартер с минимальным дисконтом.

Как прокомментировал директор по маркетингу ООО «МИР недвижимости» Илья Логинов, «после кризиса 1998 года появились первые структуры, специализировавшиеся на взаимозачетах. Эти компании помогли многим подрядчикам пережить смутные времена и при этом сумели относительно упорядочить продажи на рынке».

«Подрядчики в основном стремятся получить квартиры в уже достроенных и близких к сдаче объектах. Как правило, в таких домах остаются наименее ликвидные — 2- и 3-комнатные квартиры больших метражей. Эксперты называют распространенной сумму подрядного контракта 5-10 млн рублей, т.е.

подрядчик может получить 1-3 квартиры по рыночной стоимости с небольшим дисконтом», — говорит Логинов.

Эксперты рынка признают, что взаимозачет заинтересует, в основном, многочисленные агентства недвижимости, которые получат за счет таких сделок оборот, потерянный из-за снижения частного спроса на квартиры.К развитию бартера уже активно подключились и всевозможные консалтинговые службы, и даже интернет-сообщество.

Так, еще в декабре прошлого года в сети появился сайт «Росбартер». Его задача, по признанию создателей, помочь компаниям во взаиморасчетах на выгодных условиях. Не скрывают авторы сайта, что не прочь и сами заработать на развитии бартера, правда, процент от сделок, который они собираются оставлять себе, пока не называют.

Есть в сети и закрытые бартерные клубы с платной регистрацией.

Напомним, что бартерная система в строительной отрасли была распространена в конце 90-х годов. Подрядчики тогда выступали в роли соинвесторов строительства, вкладывая материалы и рабочую силу, получая взамен квартиры.

Затем подрядчики, как правило, обращались к агентствам недвижимости с целью продажи полученных непрофильных активов. Но схемы эти не применялись примерно с 2002 года.

Ведущие экономисты уверены, что бартерная система губительна для рыночной экономики, ведь договоры мены влекут за собой строгую взаимосвязь между поставщиками, тогда как договоры купли-продажи на рынке должны заключаться в условиях свободы выбора.

Маша Могилевская,«Фонтанка.ру»

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

В петербурге строительные компании и подрядчики возвращаются к бартерным схемам расчетов — петрополь

Из–за девальвации рубля поставщики и подрядчики возвращаются к бартерным схемам расчетов, которые были актуальны в 2008 году. В результате число сделок по переуступке прав на строящиеся квартиры резко возросло.

Девальвация рубля только усугубила кризис неплатежей на строительном рынке, о котором осенью писал «Деловой Петербург». «Сейчас многие подрядные организации говорят о приостановке платежей от заказчиков.

Строительные компании же стараются максимально сократить текущие расходы, оплачивая лишь те виды работ, которые обязательно должны быть профинансированы», — говорит руководитель проектов NAI Becar  в СПб Любовь Ефимова.

«Мы надеялись, что увеличение продаж поможет заказчикам расплатиться с нами. Но, похоже, они создают подушки безопасности и платить по текущим счетам не торопятся», — сообщил один из собеседников «ДП».

«Поставщики металла — арматуры и металлоконструкций — уже работают с застройщиками по 100%–ной предоплате. Рынок бетона тоже переходит на такие расчеты. Кредитовать стройку в нынешней ситуации никто не готов», — говорит гендиректор компании «Пилигрим» Андрей Мукосеев.

Суд не панацея

Многие, не дождавшись заработанных денег, идут в суд. Директор компании «Стройтех» (занимается поставками строительной техники) Алексей Соколов рассказал, что не может получить 1,5 млн рублей за технику, поставленную для строительства склада на Московском шоссе для торговой сети «Магнит».

«Субподрядчик, ООО «Дортехстрой», даже по суду отказался платить нам и еще 10 контрагентам (общая признанная задолженность — более 16 млн рублей. — Ред.). На возврат своих денег мы уже не рассчитываем, поскольку должник от нас бегает, а «Магнит» от ситуации дистанцировался», — сетует он.

В компании «Магнит» на запрос «ДП» не ответили.

Здравствуй, бартер!

Общая сумма просроченной кредиторской задолженности в Петербурге, по данным «Петростата», на 1 ноября 2014 года составляет 30,1 млрд рублей. Это на 1,5 млрд больше, чем в июле этого года.

На строительный рынок возвращаются бартерные схемы, которые участники рынка активно практиковали в разгар кризиса 2008 года. «Я сам недавно согласился взять за услуги две квартиры в новом доме. Поскольку спрос на жилье высок, в этот раз за обналичивание денег можно быть спокойным. Но когда ажиотаж закончится, такие расчеты могут стать проблемой», — говорит Андрей Мукосеев из «Пилигрима».

Группа Nordest Игоря Минакова, которая является крупным лендлордом региона, даже создала в своей структуре подразделение, которое будет продавать квартиры в крупных проектах, где Nordest участвовала землей.

Подразделение уже выставило на продажу несколько сотен квартир в ЖК «Шуваловский» «Группы ЛСР»  и ЖК «Чистое небо» компании Setl Group.

Директор этого нового подразделения Игорь Гомон говорит, что это только начало, и оценивает годовой план продаж в 20 – 30 тыс. м2 жилья.

Появились и специализированные компании, которые рассчитывают заработать, помогая собственникам, в том числе и юрлицам, продавать квартиры, полученные по переуступке. Например, фирма E3 Estate на днях открыла в Петербурге «Первый центр переуступок» (ПЦП). «Число бартерных сделок растет.

Сегодня их около 5% от всех предложений на рынке. Но в кризис, который уже неизбежен, приобретение квартир по переуступке станет неплохой альтернативой покупке недвижимости у застройщика, поскольку этот продукт дешевле», — рассказала «ДП» генеральный директор E3 Estate Анастасия Тузова.

Угроза демпинга

Именно угроза демпинга удерживает большинство городских застройщиков от массового применения бартерных схем расчета.

«Подрядчик ставит свои цены, и его невозможно контролировать. Это ломает всю стратегию продаж», — говорит гендиректор «Лидер Групп» Руслан Юсупов.

«Бартер — это характерная для кризиса схема. Сами мы ее не используем. Но в сегменте экономкласса она работает.

Порядка 10 – 15% от всех платежей компании может идти по бартеру», — уверен генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков.

«Не исключено, что мелкие застройщики в условиях сложной финансовой ситуации будут использовать бартерные схемы. Но массового характера эта тенденция не приобретет», — надеется коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.

Марк Лернер, гендиректор компании «Петрополь»

Сейчас квартиры покупают не инвесторы, а «сохраняторы» — люди, которым важно сохранить деньги, а не заработать на вложении. Надежность компании для них — главный критерий при покупке. А дальше смотрят на цену.

Поэтому у брендовых компаний, которые продают на 10 – 15% дороже коллег, покупают хуже. Неудивительно, что часть компаний уже задумалась о бартере.

А к середине следующего года эта практика, на фоне резкого снижения спроса на жилье из–за падения доходов населения и ограничений ипотеки, может стать массовой. Застройщики пойдут на это, чтобы хоть как–то строить и шевелиться.

Бартер пришел на пустое место — "Экономика региона". Приложение — Издательский Дом КоммерсантЪ

Бартерные схемы традиционно считаются приметой 1990-х годов. Однако, как отмечают эксперты, «натуральный обмен» на строительном рынке был достаточно популярен и в начале 2000-х годов, а также в кризис 2008 года.

Начала расти его доля и сейчас. Как говорят эксперты, увеличение объема бартера — признак отсутствия в экономике денег.

Его доля традиционно увеличивается с развитием кризисных тенденций и в связи с жесткой монетарной политикой Центрального Банка.

«Бартер — привычная антикризисная мера, больше половины нынешних застройщиков выросли именно на подобных схемах в конце 1990-х и начале 2000-х, когда строители были вынуждены расплачиваться квартирами по бартеру за стройматериалы, подрядные работы, другие услуги, не имея доступа к кредитным ресурсам. В итоге подрядчикам начали предлагать большую долю оплаты за работы квартирами. Стандартная схема была такова: 30% стоимости оплачивается живыми деньгами, остальное — квартиры», — рассказал Павел Бережной, директор по развитию ГК «С.Э.Р.»

Исчезающая доля

С 2008 по 2014 год доля бартера постоянно уменьшалась в связи с улучшением экономической ситуации. «Сегодня на рынке наблюдается несущественный уровень бартерных сделок.

К сожалению, в ближайшее время девелоперы будут вынуждены вновь обратиться к этому инструменту.

Пока ситуацию сложно прогнозировать, вектор экономики окончательно определится через несколько месяцев», — считает Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в Санкт-Петербурге.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», считает, что бартерные сделки не афишируются. «Сейчас их количество исчезающе мало, но в 2015 году они потенциально могут составить до 10% от общего числа», — предполагает он.

Виталий Виноградов, директор департамента продаж ГК «Лидер Групп», говорит, что во время кризиса 2008 года доля бартера увеличивалась до 10-30%.

Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Главстрой-СПб», отмечает, что в условиях сложной финансовой ситуации мелкие застройщики будут использовать бартерные схемы, но массового характера эта тенденция не приобретет и существенного влияния на состояние рынка не окажет. «Крупные компании будут чувствовать себя уверенно, характер взаимодействия с контрагентами не изменится. В этом году доля бартерных сделок на рынке недвижимости может достигать 15%. В прошлый кризис она была примерно на том же уровне», — резюмирует он.

Денис Максимов, коммерческий директор трубного завода «Икапласт», считает, что доля бартера вовсе от кризиса не зависит: «Время от времени мы работаем по бартеру с поставщиками сырья и другими производителями труб.

Это обычная практика, которая не зависит от того, кризис на рынке или нет. По большому счету, мы делаем это только лишь потому, что есть заинтересованность в продукции с обеих сторон.

Если мы обоюдно друг другу должны, то какой смысл «гонять» деньги туда-обратно, мы просто взаимозачтем это, подпишем соответствующие документы и все».

Две схемы

Существуют две основные бартерные схемы. В первом случае полученные по бартеру квартиры рассчитывают реализовать на рынке. Во втором — площади в последующем эксплуатируются в собственных целях. Последний вариант, конечно, наиболее предпочтителен для застройщиков. И именно такой подход более распространен на Западе.

Строители с такой точкой зрения согласны. «Последние годы доля бартера в расчетах между девелоперами и подрядчиками была близка к нулю за счет нормального финансирования строек и возможности привлечь кредитные средства банков.

Сейчас, когда банки очень тяжело идут на переговоры о предоставлении проектного кредитования, скорее всего, некоторым застройщикам придется вернуться к подобным схемам», — рассказывает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».

«Наша компания старается не использовать бартерные схемы, особенно расчеты с подрядчиками через квартиры. Бартер — вынужденная мера, практически не выгодная никому.

Стараясь реализовать квартиры как можно быстрее, подрядчики вынуждены демпинговать и получают меньше средств, чем при денежных расчетах. И при этом они снижают продажи застройщиков.

Мы строим жилье массового спроса, и нам крайне важно оставаться в рыночных ценах», — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС».

«Скорее всего, доля бартера в проектах сейчас будет возрастать. Это позволит девелоперам сократить свои затраты и, не привлекая кредитные средства, достраивать дома. Но это временная антикризисная мера», — считает Светлана Петрова, директор УК Docklands.

Лев Марголин, директор по строительству ЖК «Триумф Парк» компании Mirland Development, говорит: «Бартер был широко распространен в начале нулевых.

Тогда для ряда застройщиков бартер стал средством уклонения от уплаты налогов и легкой наживы. Сегодня использование бартера приведет скорее к стагнации, нежели к развитию компании на рынке.

Для финансово устойчивого девелопера схема расчета с подрядчиками по бартеру не представляет интереса».

Использовать с осторожностью

Эксперты предупреждают: к товарообмену следует прибегать только в крайнем случае, потому что, используя бартерную схему, строительная компания обрекает себя на конкурирование на своем же объекте.

Компании подрядчиков или поставщиков, которые получают квартиры в расчет, выставят их на продажу с дисконтом, потому что это будут уже продажи не из первых рук, а уступка от другого юридического лица.

Квартиры будут предлагаться дешевле, чем у девелопера, и это будет мешать застройщику реализовывать свои квартиры. «Вопрос также заключается в объеме предложения. Если речь идет о единицах квартир, то такая конкуренция не навредит проекту.

Если же объем бартера значительный, то это может повлиять на реализацию, подорвать имидж застройщика в глазах дольщиков. Когда квартиры на одном объекте продаются от разных компаний, это вызывает недоверие, путает дольщика, и зачастую он отказывается от покупки.

Без единой схемы реализации застройщик испытывает затруднения», — считает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

С другой стороны, бартер играет и положительную роль, так как позволяет не останавливаться в работе над проектом. «В трудные времена, когда работы ведутся на основании временных разрешений, еще нет доступа к деньгам дольщиков, то строительные компании прибегают к зачетным бартерным схемам», — поясняет госпожа Денисова.

Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что подрядчик, получивший квартиры по бартеру, заинтересован в их быстрой реализации, поэтому эти квартиры появляются в продаже по цене ниже, чем у застройщика.

«В случае если бартерных сделок в объекте было много, предложение квартир от подрядчиков имеет существенный объем и их продажи вступают в конфликт с ценовой политикой застройщика и существенно усложняют процесс основных продаж.

Поэтому застройщик должен контролировать ситуацию и управлять этим инструментом».

С ней согласен и Алексей Гусев: «Известны примеры, когда подрядчики выходили на рынок с серьезным пулом квартир, приобретенных по бартеру, и продавали их по заниженным ценам. Такие действия впоследствии мешали застройщикам выполнить собственные планы продаж».

Виталий Виноградов, рассуждая о минусах, добавляет: «Поставщики, как правило, не только завышают стоимость товаров, но и требуют дисконт на квартиры, который может доходить до 30%.

В связи с этим многие строительные компании и в кризисные времена стараются не прибегать к использованию бартерных схем. Цены в кризис и так не растут, спрос падает, а распространение бартера еще больше усложняет продажи.

И чем хуже ситуация, тем более негативным для рынка становятся бартерные расчеты».

Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости», резюмирует: «У бартера есть неприятное последствие: он разваливает единую систему продаж.

Как только девелопер рассчитался с несколькими подрядчиками квартирами, сразу единый продавец квартир в этом доме исчез и появилось «лоскутное одеяло». Это история, на которую всегда идут вынужденно.

Если возможно совершить сделку деньгами, то зачем нужен товарный обмен? Например, на сегодняшний день на Западе подобных расчетов практически не существует».

Александр Кириленко, генеральный директор компании «Квартстрой-МО», вспоминает: «В период кризиса 2008-2009 годов девелоперы при строительстве небольшого микрорайона (около 90 тыс. кв.

 м) для нескольких мелких субподрядчиков (примерно пять компаний) в зачет выполненных работ подписывали обычно не более десяти квартир.

На данный момент отечественному рынку недвижимости еще далеко до повторения событий тех лет, многие эксперты к осени ожидают стабилизации экономики и оживления рынка, так что вполне возможно, что в этот раз обойдется без появления бартерных отношений в строительстве».

Бесспорно, уверен господин Кириленко, появление бартерных сделок в строительстве будет говорить о проблемах девелоперов и рынка недвижимости в целом. «Но с другой стороны, именно бартер помогает решать проблемы застройщика и подрядчика, дает им возможность существовать и развиваться в непростых экономических условиях», — резюмирует он.

Олег Привалов

Петербургские строители "душат" подрядчиков бартером

29 октября 2009, 19:21

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 29 октября. Петербургские застройщики, несмотря на улучшение ситуации на рынке, все еще предлагают подрядчикам квартиры вместо живых денег. Об этом на круглом столе в «Росбалте» сообщил председатель совета директоров группы компаний «Гласс Дизайн» Александр Мулякаев.

«Я не сталкивался с бартером с кризиса 98 года, прошло десять лет, и все вернулось на круги своя. Осенью прошлого года застройщики начали предлагать подрядчикам большую долю оплаты за работы квартирами. В октябре 2008 года доходило до 80%. Это чревато и для подрядной организации, и для застройщика», — сказал он.

По его словам, за год ситуация на рынке несколько улучшилась, «состояние шока уже прошло», начал восстанавливаться спрос на квартиры. Однако застройщики все еще предлагают подрядчикам вместо «живых» денег квартиры. Сейчас ситуация несколько стабилизировалась, речь уже не идет о 50%, но «на 35% застройщики мягко вынуждают подрядчиков».

«Причем застройщики зачастую лукавят — деньги на оплату подрядных работ у них есть есть, но они предпочитают расчет квартирами, — говорит он. — Это позволяет им оптимизировать свои финансовые показатели. При этом строительные компании отдают в оплату квадратный метр по цене выше рынка на 10-15%. Зачастую на эти квартиры нет еще права собственности».

«Это бьет по интересам подрядчиков, так как он не может оперативно продать эти квартиры. Эти квартиры зависают и компаниям приходится ждать лучших времен, — сказал Мулякаев. — Это может вести к разорению подрядных организаций, ведь им необходимо покупать материалы, платить налоги и заработную плату».

Компания ЛЭК вынуждена использовать бартерные схемы, подтвердила пресс-секретарь компании Инна Малиновская. По ее словам, порядка 25% сделок проходит по такому принципу. «ЛЭК всегда возражал против таких схем.

После 98 года компания довольно быстро ушла от такой формы оплаты субподрядных работ. К сожалению, сейчас также сложилась ситуация, при которой приходится возвращаться к бартерным сделкам, — сказала она.

— Мы рассчитываем на то, что начиная с нового года мы полностью откажемся от такой схемы».

«Это плохо и для строителя, и для подрядчика. Подрядчик старается продать бартерную квартиру как можно быстрее, соответственно, он демпингует на рынке. А такие, пусть даже единичные случаи демпинга, приводят к тому, что рынок начинает нервничать, шататься и лучше от этого не становится никому», — пояснила Малиновская.

Дольщики и партнёры взыскивают с компании «Петрострой» более 300 млн рублей

Самый крупный истец – ООО «Никольская электросетевая
компания». На днях уже в апелляционной инстанции он выиграл дело на 170
млн рублей. Как следует из материалов
суда, ранее поставщик подключил завершённый застройщиком ЖК «Алфавит»
в Мурино.

По соседству (на Воронцовском бульваре, 19) компания строит ЖК «Материк».
В январе 2020-го в ходе очередной проверки специалисты электросетевого
хозяйства обнаружили факт «бездоговорного потребления в виде самовольного
присоединения энергопринимающих устройств строительной площадки».

То есть «Петрострой» незаконно потреблял электроэнергию на строительство
ЖК «Материк».

Энергетики составили акт и предъявили счёт за бездоговорное потребление. «Петрострой» не стал платить, поставщик подал в суд, и в декабре
2020-го арбитраж полностью удовлетворил иск, взыскав более 170 млн рублей
неосновательного обогащения и проценты. Ответчик пытался оспорить вердикт, но на днях
апелляция оставила в силе решение первой инстанции.

В роли кредиторов выступают и дольщики многочисленных жилых
комплексов «Петростроя», которые претендуют на неустойки за срыв сроков сдачи домов. В начале апреля во Всеволожске по
инициативе прокуратуры прошло совещание чиновников ЛО, представителей надзорных
и правоохранительных органов и дольщиков.

Судебный пристав доложил, что за
время исполнительного производства по компании «Петрострой» у них находилось 606
дел на сумму 162 млн рублей. Из них исполнено 321 требование на 44 млн рублей.
Сейчас в работе 270 исполнительных производств (из них – 68 по фискальным платежам) на
117,8 млн рублей. В этом году поступило ещё 159 требований.

Число дольщиков, которые пытаются по суду добиться
компенсаций, резко растёт.

Кроме того, компания «БКН-проект» с декабря прошлого года
пытается взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» 25,6
млн рублей, плюс ещё 15,1 млн рублей с ООО «Петрострой». Заседания по этим делам отложены
на 1 июня и на 5 мая соответственно. Правда, застройщик тоже имеет встречные претензии
к «БКН-проекту» на сумму 7 млн рублей, заседание назначено на 25 мая.

Две структуры Setl Group (ООО
«Петербургская Недвижимость» и ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость») требуют по
суду с «Петростроя» порядка 5 млн рублей.

Петербургский комитет по строительству обратился в арбитраж
с заявлением о приостановке на год деятельности ООО «Петрострой», связанной с привлечением средств дольщиков на строительство ЖК «Ломоносовъ» в одноимённом
городе. Слушания по этому делу перенесены на 11 мая.

В картотеке арбитражных дел – ещё сотни исков от физлиц и
компаний к застройщику. Пытаться на фоне судов одновременно достраивать
несколько крупных жилых объектов непросто, особенно когда ограничен в финансах.
На недавнем совещании с чиновниками гендиректор «Петростроя» Дмитрий Ипатов
пояснил причины просрочек.

По его словам, за последние два года компания выплатила дольщикам «колоссальный» объём денег по неустойкам. И что, мол, именно поэтому почти готовые
корпуса многих ЖК так медленно достраиваются. «Квартир в наших объектах
достаточно, чтобы завершить дома.

Но из-за негативного фона граждане их не покупают, поэтому договариваемся с подрядчиками на бартер», – говорит г-н
Ипатов.

Тенденция: девелоперы рассчитываются с подрядчиками не деньгами, а квартирами

время публикации: 16 июля 2009 г., 13:41 | последнее обновление: 16 июля 2009 г., 13:45

Отсутствие продаж и, соответственно, денег вынуждает застройщиков рассчитываться с подрядчиками бартером — квартирами в новостройках. Через бартер их реализуется уже около 10%. А подрядчики скидывают это жилье со скидкой до 30%, пишет BFM.ru.

Поставщикам стройматериалов, установщикам окон и дверей, инжиниринговым компаниям в качестве оплаты предлагают взять не деньги, а квартиры в новостройках. Так, например, за рекламную кампанию известному в России информационному агентству достались дом в элитном подмосковном поселке и несколько московских квартир.

Данные агентства недвижимости DOKI таковы: только в первой половине июля в агентство обратилось более 40 подрядных организаций, которые получили квартиры в новых домах в качестве вознаграждения за свою работу.

Общее количество таких предложений только в DOKI превышает 300 квартир. Основная их масса относится к эконом-классу, но есть и объекты бизнес-класса. Стоимость таких квартир ниже аналогичных вариантов от 5 до 30%.

Представитель DOKI сообщил, что дисконт по «бартерным» квартирам иногда может достигать 40% — новый владелец спешит продать недвижимость и вернуть деньги. Такая схема работы выгодна, прежде всего, застройщикам. И они уговаривают подрядчиков забрать долг не «живыми деньгами», а квадратными метрами.

Девелоперы факты бартерных схем подтверждают. Крупнейший застройщик — ГК ПИК работает по бартерной схеме с ноября 2008 года.

«Сегодня почти все застройщики стараются за какие-то виды работ или за поставки материалов рассчитаться квартирами, это ни для кого не секрет, — сказала в интервью BFM.ru представитель ГК ПИК Наталья Коновалова.

— То есть почти с самого начала кризиса, когда стал падать объем продаж и компании на рынке стали испытывать нехватку оборотных средств, девелоперы предложили квартиры в качестве оплаты».

По данным DOKI, сегодня 10% выставленных на продажу квартир — это те, которые подрядчики получили по бартеру и стремятся реализовать.

Константин Ковалев из компании Blackwood прогнозирует, что количество такого жилья на рынке в процентном соотношении значительно прибавится.

Но в абсолютных цифрах все будет выглядеть по-другому: «По самым оптимистичным прогнозам, в течение года объемы строительства сократятся вдвое, а значит, в два раза меньше застройщиков будут рассчитываться с партнерами квадратными метрами».

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *