Строительные компании зачастую не укладываются в заявленные сроки возведения многоквартирных домов. Для дольщиков не имеет значения, какая причина к этому привела. Они оплатили договор и вправе ожидать, что условия соглашения будут соблюдаться. Каким образом можно получить компенсацию и что для этого нужно сделать?
Содержание статьи:
Определяем срок сдачи дома
Если вы стали участником договора долевого строительства, в нем фигурирует конкретный срок сдачи дома и передачи квартиры собственнику.
Он один для всех дольщиков многоквартирного дома или одной секции. В ДДУ фиксируются следующие основные сроки:
- Ввода в эксплуатацию.
- Передачи отдельной квартиры правообладателю.
В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания не может передавать квартиру, пока не пройдет окончательный ввод дома в эксплуатацию. Это обязанность местной администрации.
Точный срок передачи определяется следующими способами:
| Конкретная дата | Указывается «в срок не позднее определенного числа». При данном варианте уже на следующий день наступает просрочка. |
| Обозначение квартала сдачи | Точно указывается квартал и год. В этом случае просрочка наступает в первый день следующего квартала. |
| Ввод в эксплуатацию | Указываетсяквартал и год получения разрешения после ввода в эксплуатацию. Отдельные квартиры передаются в течение месяца после получения документа. Просрочка наступает по истечении указанного квартала и 30 дней. |
Доказательство нарушения срока сдачи
В качестве доказательства может использоваться передаточный акт. При его отсутствии можно говорить, что организация не исполнила свои обязательства. При наличии акта с датой, которая существенно превышает срок передачи квартиры, это также является нарушением условий соглашений.
В соответствии с ФЗ № 214 «О защите прав дольщиков», предусматривается обязанность установления сроков сдачи и фиксацию в договоре. Под передачей понимается выдача ключей и подписание акта по готовой квартире. Если застройщик предлагает его подписать по недостроенному объекту, нельзя на это соглашаться. Подобные действия незаконны.
Обратите внимание! В законе не регламентируется конкретный вид указания срока передачи. Важно, чтобы он был одним для всех участников договора по определенному дому или блок-секции. В случае возникновения судебного спора во внимание не могут приниматься такие формулировки, как «примерно» или «ориентировочно».
Соглашение о переносе срока
Если строительная компания предполагает, что по объективным причинам срок может быть нарушен, ему необходимо уведомить об этом всех дольщиков. Это необходимо сделать не позже, чем за 2 месяца до срока сдачи по договору. В соответствии с п. 3 ст. 6 ФЗ «214», с каждым согласным дольщиком заключается дополнительное соглашение.
В нем обязательно указывается следующая информация:
- Причина переноса срока.
- Новая дата передачи квартиры.
Обратите внимание! Соглашение является только предложением перезаключить договор в добровольном порядке. Дольщик может отказать от этого или принять предложение.
Если подписать данный документ, можно лишиться следующего:
- Возможности претендовать на выплату неустойки по просрочке.
- Права расторжения договора в одностороннем порядке и возврата средств, оплаченным по договору. В этом случае придется ждать новой даты по заключенному соглашению.
Дольщик может и отказаться от подписания данного документа. В соответствии с ГК РФ, любое изменение основных условий допускается только по соглашению сторон. Будущий собственник квартиры является равноценной стороной соглашения, поэтому он может отказать от изменений. Это не несет негативных последствий с юридической точки зрения. Он может требовать выплаты неустойки.
Если застройщик существенно задерживает сроки возведения дома и у дольщика есть возможность купить другую недвижимость, он имеет основания для одностороннего расторжения договора. Ему обязаны вернуть оплаченные деньги. Кроме того, он может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу.
Последовательность действий
Если вышли все сроки, а строительная компания не планирует исполнять договоренности, дольщик имеет право на ответные действия. Он для этого может обратиться с исковым требованием в суд и потребовать не только возврата стоимости договора, но и компенсации. Но перед этим нужно выполнить определенные действия.
Подготовка досудебной претензии
Досудебное урегулирование – возможность решить проблему мирным путем без привлечения судебных органов. Для судьи это является подтверждением, что дольщик предпринял все самостоятельные попытки получить компенсацию. В первую очередь составляется досудебная претензия в адрес строительной компании. Она должна быть обоснована и составлена юридически грамотно. Во многом претензия идентична исковому заявлению в суд, при обращении в который ее копия приобщается к делу.
Требования в досудебной претензии должны быть такими же, что в иске. При составлении этого документа необходимо ссылаться на статьи 309 и 310 ГК РФ, а также на ФЗ № 214.
Претензия должна содержать следующее:
- Дату и номер оформления ДДУ.
- Предмет договора, в качестве которого выступает квартира.
- Срок сдачи объекта.
- Документально подтвержденные убытки от действий застройщика.
- Нарушения строительной компании по договору.
- Размер основного долга.
- Сумму компенсации и расчеты.
Если досудебная претензия и иск будут отличаться в аспекте предъявляемых требований и компенсации, судья может отклонить его и не принять дело к рассмотрению. В этом случае придется подавать новую претензию к застройщику. Чтобы увеличить компенсацию, можно предъявить копии квитанций или расписки арендодателя за съемное жилье или гостиницу.
Перед подачей претензии дольщик может обнаружить, что договор содержит пункты, противоречащие действующему законодательству. Важно просить признать их недействительными еще в досудебных требованиях. В противном случае судья может решить, что дольщик выразил согласие по этому вопросу.
Передача претензии строительной компании
Документ необходимо составить в двух экземплярах, один из которых передается застройщику, а второй – остается у дольщика.
Передать претензию можно двумя основными способами:
- Лично. На втором экземпляре проставляется печать в приеме и входящий номер.
- По почте. Направляется письмо с обязательным уведомлением, которое служит подтверждением доставки.
Как рассчитать неустойку?
Существует формула, по которой можно рассчитать неустойку самостоятельно. Она выглядит таким образом:
Стоимость договора х количество дней просрочки х ставка рефинансирования на день передачи, указанная в процентах х 2/ 30 000
Если недвижимость оплачивается в рассрочку, ставка рефинансирования берется из периода, когда производились оплаты. Полученные суммы складываются.
Застройщику дается 10 дней со дня получения претензии, чтобы подготовить ответ. Если никакие действия не предпринимаются, можно обращаться с иском в суд.
Исковые требования
Немногие прибегают к судебному разбирательству. Но в большинстве случаев это единственное действенное решение проблемы. Она может быть урегулирована еще до вынесения решения по делу.
Исковое заявление с приложениями подается в районный суд по месту расположения строительства или адресу застройщика. Перед подачей иска полезно изучить практику в разных судах, чтобы выбрать наиболее подходящую инстанцию. Сумма компенсации может отличаться в разы.
Чтобы подать заявление, необходимо обратиться в приемную с полным пакетом документов. Важно, чтобы у вас было не менее 3-х экземпляров. По одному экземпляру передается суду и ответчику. Если в одном договоре фигурирует несколько дольщиков, они должны подать коллективный иск. Им придется присутствовать в суде лично или направить от своего имени адвоката, который будет представлять их интересы.
Допускается и общее коллективное обращение дольщиков дома, если недовольных оказалось много. К таким делам относятся серьезнее. Но разбирательство может затянуться на месяцы и годы, так как дело будет откладываться в случае неявки хотя бы одного из истцов.
Необходимые документы
При обращении в суд подаются копии документов. Оригиналы передаются только в случае отдельного запроса суда.
Для рассмотрения иска потребуется следующее:
- Исковое заявление с расчетами неустойки.
- Платежный документ, свидетельствующий об оплате договора.
- Копия паспорта заявителя.
- Копия ДДУ.
- Досудебная претензия с уведомлением о доставке или отметкой о вручении.
- Документы, подтверждающие обоснованность компенсации.
В последнем случае можно предоставить расписки за оплату арендуемого жилья, расчеты по упущенной выгоде за возможную сдачу в аренду несданной квартиры и другие документы.
В случае, если финансовые претензии не погашаются до суда, истец имеет право требовать штраф в размере половины стоимости иска. Также можно приложить расчет по вкладу с суммой начисленного процента, если бы деньги не были оплачены по договору.
При подаче финансового иска в суд, оплачивается госпошлина. Согласно ст. 333.36 НК РФ и ФЗ «О защите прав потребителей», истец освобождается от ее оплаты, если иск связан с нарушением прав и его размер не превышает 1 млн. рублей. Если сумма больше, оплачивая госпошлина в размере 0,5 % от суммы более 1 млн. рублей, но не более 60 тысяч рублей.
В случае положительного решения суда, оно вступает в силу по истечение 30 дней. Если ответчик не подаст апелляцию в вышестоящий суд, он обязан выплатить дольщику компенсацию и неустойку в течение 10 дней. Если этого не случится, исполнительный лист передается судебным приставам.
Таким образом, при нарушении сроков необязательно подписывать новое соглашение со строительной компанией. Можно подать претензию о выплате компенсации. При невыполнении требований можно обратиться в районный суд.
Видео сюжет расскажет, как взыскать неустойку с застройщика
https://youtu.be/Ipueu4lPS3A
Что делать, когда сроки сдачи новостройки переносятся: советы экспертов
Главная › Защита
В настоящей статье хотелось бы осветить порядок взаимодействия с застройщиком при вопросе переноса сроков сдачи дома по ДДУ.
Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с переносом срока сдачи дома, то вам следует помнить, что:
- Все случаи, связанные с переносами сроков сдачи, уникальны и индивидуальны.
- Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
- Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
Уведомление о переносе срока сдачи дома в эксплуатацию
Согласно закону 214-ФЗ застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о невозможности передать объект в срок согласно договору, и предложить перенести срок сдачи объекта. Застройщик должен исполнить обязанность по соответствующему уведомлению не позднее двух месяцев до планируемого срока передачи объекта по договору.
Важно! Вместе с уведомлением строительная компания обязана направить дополнительное соглашение к договору долевого участия об изменении сроков передачи недвижимости.
Дополнительное соглашение оформляется в простой письменной форме, в нем указываются наименование сторон, ФИО, адрес, реквизиты, реквизиты договора долевого участия (дата номер, регистрация в Росреестре), и текст новой редакции пункта договора о сроке сдачи объекта.
Застройщик переносит срок сдачи дома, что делать?
- В случае если застройщик принимает решение о сдвиге сроков передачи объекта недвижимости, не стоит паниковать и бежать расторгать договор долевого участия.
- Важно определить почему застройщик перенес срок сдачи дома и не грозит ли это невозможностью сдачи объекта.
- Если дом находится в завершающей стадии строительства, работы ведутся и информации о предстоящем банкротстве застройщика нет на просторах Интернета, то паниковать не нужно.
Важно! Подписывать или нет соглашение о продлении сроков строительства, решать только Вам. Однако, стоит учесть, что подписание такого соглашения может лишить Вас возможности в будущем взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи объекта, так как вы добровольно согласились на перенос путем подписания соглашения.
Кроме того, примите во внимание, что подписывать соглашение о переносе сроков сдачи объекта недвижимости, вы не обязаны. То есть, это ваше право подписать или нет. Вы вправе требовать передачи объекта в срок, указанный в договоре.
Если же работы по строительству дому не ведутся или внезапно прекратились, не в связи с погодными условиями, и появляется информация о неспособности застройщика платить по счетам, то Вам необходимо как можно быстрее расторгать договор с застройщиком и требовать возврата уплаченных средств.
Если срок сдвигается более чем на 2 месяца, то вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и требовать возврата средств.
Застройщик обязан возвратить Вам уплаченную сумму в течение 20 рабочих дней и проценты за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Проценты начисляются с даты внесения средств на счет застройщика и до фактического возврата средств.
Важно! Застройщик обязан вам вернуть не только цену договора, но и еще проценты за пользование вашими денежными средствами.
В данной публикации мы рассмотрели порядок взаимодействия с застройщиком по вопросу переноса сроков сдачи дома, определили варианты развития ситуации в случае переноса сроков сдачи дома по ДДУ.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.
Сроки сдачи новостройки нарушены. Что делать?
Вы купили квартиру в строящемся доме. И, конечно, планируете получить ключи от квартиры в те сроки, которые обозначены в договоре долевого участия (ДДУ). Но на деле до фактической сдачи жилья могут пройти месяцы и даже годы от указанного срока. Как обезопасить себя от обмана со стороны застройщика? На какую компенсацию можно рассчитывать в случае невыполнения застройщиком обязательств по договору? Как ее получить?
Отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.
Согласно ч.4 ст.4. ФЗ №214, в договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны:
- Полная информация об объекте договора, которая позволяет точно идентифицировать объект (адрес, номер и расположение квартиры на плане, характеристики квартиры, метраж).
- Цена.
- Срок передачи объекта дольщику.
Внимание! Срок в договоре не определен? Такой договор нельзя зарегистрировать в государственном реестре. А без регистрации он не будет считаться заключенным!
- Гарантийный срок на объект (5 лет).
- Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Это могут быть поручительство банка (согласно ст. 15.1 ФЗ №214), либо страхование гражданской ответственности застройщика (согласно ст. 15.2 ФЗ №214). Застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе/ страховщике.
Внимание! Обязательно проверьте, указан ли в договоре способ обеспечения. В случае банкротства застройщика обращайтесь к его страховщику, либо пишите обращение о включении в реестр кредиторов арбитражному управляющему, который ведет банкротство.
В случае задержки строительства или невозможности ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан:
- Уведомить дольщика в соответствии с ч.3 ст.6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Срок уведомления – не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в ДДУ срока ввода в эксплуатацию.
- Предложить дольщику изменить условия договора (перенести сроки).
В случае согласия дольщика должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры.
Важно! Дополнительное соглашение, как и ДДУ, подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра. В соглашении также должны быть прописаны сроки сдачи объекта строительства.
Застройщик объявляет о нарушении сроков сдачи и предлагает вам подписать дополнительное соглашение к договору. Прежде, чем его подписывать, важно понять, почему застройщик нарушает сроки.
- Можно подписать дополнительное соглашение, если:
- Сроки в договоре были специально занижены для повышения инвестиционной привлекательности.
- Задержка со сроками связана с проблемой, которую застройщик способен решить сравнительно быстро :
– задержка доставки на стройку стройматериалов;– природные катаклизмы;
– смена подрядчика и т.д.
В этих случаях не паникуйте, подпишите дополнительное соглашение и спокойно дождитесь окончания строительства. Важно! Подписывая дополнительное соглашение, вы не вправе претендовать на какие-либо компенсации.
- Не стоит подписывать дополнительное соглашение, если:
- Причины срыва сроков серьезные, касающиеся документации (передача прав от одного застройщика другому, отказ в получении разрешительных документов, недостаточность средств на ввод в эксплуатацию социальных объектов).
- Застройщик предлагает перенести сроки сдачи не менее, чем на год, без объективных причин.
В этих случаях стоит задуматься о расторжении договора.
Рекомендуем обратиться к юристам, которые специализируются на долевом строительстве, могут проанализировать ситуацию и подсказать, насколько велики риски не дождаться окончания строительства.
Дольщик, согласно договору долевого участия, может получить жилье только после того, как застройщик введет объект в эксплуатацию. Часто застройщики хитрят — в срок, установленный договором, они выдают дольщикам ключи от квартир, при этом еще не получив разрешения на ввод в эксплуатацию!
Это обман потребителя и прямое нарушение федерального закона. Даже при полной готовности, но без разрешения на ввод, дом считается недостроем.
- Подписав акт приемки такого объекта и получив на руки ключи, покупатель не только не может зарегистрировать право собственности, но и оказывается виновным наравне с застройщиком в эксплуатации несданного дома.
- Эксплуатация объекта строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию – незаконна и является административным правонарушением.
- Дом в срок не сдан, уведомления о задержке со стороны застройщика не было, предложения подписать дополнительное соглашение не было? Ваши действия должны быть следующими:
1. Направьте застройщику письменную претензию, требуя выполнить предписанные законом обязательства, выдать ключи, передать квартиру и выплатить неустойку за задержку. В претензии укажите, что ждете ответа в 10-дневный срок.
Если нарушены сроки, указанные в дополнительном соглашении, поступайте точно так же. Не подписывайте второго соглашения! Пишите застройщику претензию.
2. Направляйте претензию заказным письмом, с уведомлением о вручении. Либо вручите ее застройщику лично, в двух экземплярах. Один из экземпляров, с печатью и подписью принявшей стороны, возьмите себе.
3. В случае отказа застройщика выполнить ваши требования или в случае оставления претензии без ответа подавайте иск в суд. Обратитесь в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика, или в суд по вашему месту жительства.Приложите к иску необходимые документы:
- договор об участии в долевом строительстве;
- дополнительные соглашения к договору (при наличии), если ими регулируется срок передачи объекта участнику долевого строительства;
- документы, подтверждающие оплату с вашей стороны, согласно договору;
- другие документы, подтверждающие дополнительные расходы (аренду жилья или переплату по кредиту);
- вашу претензию к застройщику с предложением добровольно выполнить требования по выплате неустойки;
- ответ на претензию.
В исковом заявлении требуйте не только выплаты неустойки, но и компенсации морального вреда, а также штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.
- Согласно ч.2 ст.6 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен выплатить соинвестору (физическому лицу) неустойку и компенсировать каждый день просрочки из расчета: 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, умноженная на цену квартиры, указанную в договоре.
- Компенсация полагается за каждый день просрочки. Счет ведется от указанной в договоре даты окончания строительства и передачи объекта дольщику. Если дольщик – юридическое лицо, неустойка (пени) будет в два раза меньше.
- Застройщик отказывается платить неустойку добровольно? Согласно п. 6 ст. 13 «Закона о защите прав потребителей» суд обязан взыскать с такого ответчика штраф — 50% от суммы неустойки.
- Согласно ст. 15 «Закона о защите прав потребителей», у дольщиков есть возможность взыскать компенсацию за причинение морального вреда, вызванного, к примеру, длительным ожиданием.
- Если вы несете дополнительные расходы из-за нарушения сроков сдачи, застройщик должен компенсировать и их. Например, ожидая, пока достроится дом, в котором вы приобрели квартиру, вы вынуждены снимать жилье. То есть, в то время, пока дом строится, вы несете дополнительные расходы. Однако, все дополнительные расходы должны быть подтверждены документально.
Так, если вы арендуете квартиру, оформляйте договор с арендодателем документально, берите с хозяев квартиры, которую снимете, расписки в получении денег. В суде вы сможете прикрепить их делу и требовать взыскания убытков сверх неустойки. Аренда жилья – дополнительные расходы, которые вы были вынуждены нести по вине застройщика.
Важно! Не стоит целенаправленно оттягивать подачу иска в суд, для того, чтобы “набежало” больше пеней. Согласно ст. 333 ГК РФ, судья вправе уменьшить размер неустойки, подлежащей выплате, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Порядок действий в случае задержки сдачи дома при долевом строительстве
Срок является существенным условием любого договора. Стороны должны определить дату, к которой обязательства будут исполнены полностью. Случается, что выполнить условия к определённой дате невозможно.
Сегодня очень часто застройщик переносит срок сдачи дома, что делать в такой ситуации? Для начала необходимо разобраться, что является основанием отсрочивания, сможет ли строительная организация выполнить обязательства по договору.
Почему застройщик переносит сроки
Казалось бы, ответ очевиден: не успевает. Однако если копнуть глубже, изучить многолетнюю практику — не все так просто. Можно успокоиться, если дольщик уверен в том, что работы ведутся строго по графику, согласно документации, результат строительства на лицо.
Причинами просрочки сдачи дома может быть следующее:
- несвоевременная поставка оборудования;
- устранение подрядчиком недостатков при вводе дома в эксплуатацию.
Очевидно, при подобных ситуациях рано паниковать, необходимо дождаться передачи квартиры, после чего начать претензионную, судебно-исковую работу.
Стройка заморожена, на площадке нет техники, рабочих; появилась информация о смене застройщика, отсутствии разрешительной документации, введении процедуры банкротства – причины, по которым стоит начать незамедлительно действовать для защиты своих прав.
В любом случае, согласно положениям Закона о долевом участии (ФЗ-214) застройщик обязан уведомить и направить участнику ДДУ информацию о том, что затягивает сдачу квартиры.
Будущему собственнику может быть предложено подписание соглашения с условием о новом сроке передачи жилья в новостройке. Необходимо помнить, что изменение условий сделки – это право, а не обязанность.
При заключении соглашения, покупатель лишается права на выплату пени за задержку сдачи объекта.
Доверенность на получение почты. Образец 2020 года
Действия дольщика при переносе дат
Как ни странно, бывают ситуации, когда дольщику выгодно нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Жильё приобретается с применением рассрочки, согласно условиям соглашения, покупатель обязан совершить окончательный расчёт сразу после подписания акта о приёмке квартиры.
Но неожиданно наступили финансовые затруднения, вследствие чего выплатить всю сумму затруднительно. Нарушение застройщиком своих обязательств при такой ситуации может оказаться кстати. Здесь решать только будущему собственнику.
Но что делать, если квартира в ипотеке, а передача заветного жилья затягивается на длительный срок?
Для начала следует перечитать договор, внимательно изучить условия о датах сдачи в эксплуатацию и передаче квартиры будущему собственнику.
Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику?
Последнее обновление: 15.01.2020
Вопрос:
Застройщик задерживает сдачу дома по ДДУ, и предлагает мне подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи. Что мне делать? Стоит ли подписывать это соглашение? И что будет, если я его не подпишу?
Ответ:
Редкая птица долетит до середины Байкала, и редкий Девелопер или Застройщик в России может похвастаться сдачей построенного многоквартирного жилья точно в срок. И у каждого дольщика начинает заранее болеть голова на предмет того, что ему делать, если произойдет задержка строительства и сроков передачи квартиры по условиям Договора долевого участия (ДДУ).
Застройщик же, в свою очередь, пытаясь избежать выплаты неустойки за просрочку сдачи дома, пользуется своим правом по закону (ФЗ-214) перенести этот срок с согласия другой стороны договора – то есть дольщика. Для этого он высылает дольщику официальное уведомление о переносе срока сдачи дома, и предлагает его подписать, фактически меняя первоначальные условия договора.
О чем здесь говорит закон, и как здесь лучше поступить дольщику? Порядок действий тут, обычно, такой.
Застройщик нехорошо себя ведет? Это можно исправить!Помощь юристов по долевому строительству можно получить — ЗДЕСЬ.
Как определяется срок сдачи дома?
Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – ФЗ-214 – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий Договора долевого участия (ДДУ). При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры, а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».
В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:
- Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2017; – или
- Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2017 года; – или
- Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2017 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.
Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.
Соглашение о переносе срока сдачи дома
Если Застройщик нарушает срок сдачи дома (в т.ч. по объективным, не зависящим от него причинам), он обязан известить об этом всех участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, и предложить им изменить договор ДДУ, заключив дополнительное соглашение к нему (п.3. ст.6, ФЗ-214).
Допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома должно содержать указание причин задержки строительства и предлагать новые сроки передачи квартиры дольщику. Важно понимать, что это именно ПРЕДЛОЖЕНИЕ к добровольному перезаключению договора и переносу срока, а не принудительное условие. Дольщик на свое усмотрение может его принять или нет.
Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
Что будет, если дольщик подпишет соглашение о переносе срока сдачи дома?
Если Застройщик окажется достаточно убедителен и дольщик согласится («эх, ладно, уговорил») подписать допсоглашение к ДДУ об изменении срока сдачи дома и передачи квартиры, то он лишается следующего:
- Он уже не сможет претендовать на выплату неустойки из-за просрочки сдачи дома (о неустойке – см. ниже). Точнее, претендовать он сможет, но только в том случае, если Застройщик нарушит уже новый срок передачи квартиры по допсоглашению. И рассчитываться неустойка будет уже от этой новой даты.
- Он лишается права на расторжение ДДУ в одностороннем порядке (о расторжении – см. ниже) и возврата своих денег на основании нарушения срока сдачи дома больше чем на 2 месяца (пп.1, п.1, ст.9, 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию придется ждать, пока Застройщик нарушит новый срок на 2 месяца.
Если дополнительное соглашение к ДДУ будет подписано, то первоначальный срок сдачи дома учитываться уже не будет. В случае судебных споров с Застройщиком, дольщик не сможет опираться на первоначальные условия ДДУ.
Что должно быть указано в Акте приема-передачи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
Что будет, если дольщик откажется подписывать это соглашение?
Согласно Гражданскому кодексу РФ, любое изменение условий договора возможно только по взаимному соглашению сторон (за исключением отдельных случаев, не имеющих отношения к данной теме).
Из этого следует, что дольщик, являясь равноправной стороной договора, может отказаться от изменения его первоначальных условий.
Никаких негативных юридических последствий от этого для дольщика не будет (хотя, Застройщик, очевидно, будет недоволен).
- Конечно, по факту перенос сроков сдачи дома все равно произойдет (тут уж ничего не поделаешь), но дольщик сможет компенсировать себе все связанные с этим потери, предъявив требование о выплате неустойки.
- Как получить неустойку с Застройщика за нарушение срока сдачи дома и передачи квартиры дольщику – рассказано в отдельной заметке по ссылке.
- Если задержка строительства и сдачи дома слишком затянулась, и у дольщика появилась возможность купить себе другую квартиру, то он может расторгнуть договор с Застройщиком в одностороннем порядке, на вполне законных основаниях, и вернуть себе деньги (если, конечно, Застройщик к тому времени не объявит себя банкротом).
- Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть вложенные деньги с процентами – смотри в этой заметке по ссылке.
Ну и конечно, у дольщика всегда есть возможность выйти из проекта, продав недостроенную квартиру путем переуступки прав требования на нее. Как это происходит (нюансы, риски, особенности) рассказано здесь – уступка прав требования по ДДУ.
А вот что делать дольщику, если Застройщик обанкротился и не может больше выполнять свои обязательства? Об этом – по указанной ссылке.
Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Застройщик нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию: что делать дольщику?
Ситуации, когда застройщик нарушает срок строительства дома и не сдает дом в эксплуатацию вовремя, к сожалению, стали повсеместной практикой.
Задержка срока сдачи дома срывает планы дольщика по переселению со съемного или меньшего по площади жилья и к тому же является серьезным стрессом даже для самого опытного инвестора.
Когда сроки сдачи дома затянуты, у дольщика возникает несколько вопросов: что делать в данной ситуации? как компенсировать потерянное время и понесенные убытки?
Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику при просрочке строительства право взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за днем окончания срока передачи по ДДУ.
Кроме того, если строительство дома затянуто более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств.
Однако важно учитывать, что закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства только в случае нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры (иного объекта строительства), подобная ответственность не предусмотрена при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию.
Важно: Обратите внимание на сроки исполнения застройщиком своих обязательств в договоре долевого участия. В ДДУ указывается два срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Только в случае нарушения второго срока дольщик вправе взыскать неустойку за срыв сроков строительства, а при нарушении его более чем на 2 месяца — расторгнуть ДДУ.
В договорах долевого участия срок сдачи в эксплуатацию выделен жирным шрифтом и , как правило, определен датой:
- «Застройщик обязан обеспечить строительство дома в срок не позднее 31.12.2016 года»
или кварталом:
- «Срок сдачи дома в эксплуатацию — 3 квартал 2017 года»
Поэтому дольщики, строя свои планы на вселение в новую квартиру, ориентируются на этот срок. А далее в ДДУ указывается без выделения срок передачи квартиры (машино-места, апартаментов и т.д.), при этом именно его дольщик должен принимать в расчет при оценки просрочки строительства. Данный срок, как правило, определяется количеством дней после ввода дома в эксплуатацию:
- “передать объект долевого строительства в течение 90 дней с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию”
В этом случае необходимо прибавить указанное количество дней к последнему дню срока сдачи в эксплуатацию (если же разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ранее указанного срока ввода в эксплуатацию, то прибавляем дни к дате получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).
Застройщик переносит срок сдачи ЖК: что делать? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru
LIVING узнал, как дольщику реагировать на задержку сроков сдачи новостройки в эксплуатацию: в каких случаях стоит просто подождать, а когда нужно идти в суд и требовать неустойку.
По данным аналитиков портала Единый Реестр Застройщиков, в 2018 году в России более 60% компаний не сдали в изначально запланированный срок построенные ими многоквартирные дома. Несмотря на то, что с введением нового законодательства долевое строительство уходит в прошлое, в ближайшие несколько лет тема обманутых дольщиков будет оставаться открытой.
Разрешения на строительство по старым правилам игры получены на несколько лет вперед, а значит, покупатели будут продолжать вкладываться в строящиеся объекты и подвергать риску вложения.
Нарушение сроков строительства свидетельствует о наличии в компании определенных проблем, которые не всегда являются критическими. Надо признать объективно, что далеко не всегда перенос сдачи объекта связан с неумелым ведением застройщиком хозяйственной деятельности, а еще реже – с откровенным мошенничеством с его стороны.
- Причинами могут послужить:
- · резкое изменение экономической ситуации в стране, вызвавшее снижение покупательской способности населения, а значит и уменьшение объема поступлений денег дольщиков на стройку;
- · недостаточность собственных средств компании и временные сложности в получении кредитов банков;
- · невыполнение своих обязательств энерго-, теплоснабжающими организациями;
- · перебои в работе поставщиков, подрядчиков.
Как действовать, если срок сдачи дома переносится?
Согласно 214-ФЗ, нарушением сроков считается задержка ввода объекта в эксплуатацию больше, чем на 2 месяца. В этом случае дольщик имеет право требовать неустойку или расторгать договор в одностороннем порядке.
Минимум за 2 месяца до изначально заявленного срока ввода ЖК застройщик обязан уведомить дольщиков о задержке. Однако на деле свои обязательства строительные компании выполняют не всегда.
Как правило, застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение, где покупатель сообщает, что не имеет каких-либо претензий и требований, связанных с переносом сроков.
Если дольщик планирует получить в дальнейшем неустойку, то подписывать предложенное застройщиком дополнительное соглашение о переносе срока не нужно.
Дальновидные застройщики добровольно предлагают в такой ситуации дольщикам дополнительные услуги (отделку квартир, оборудование кухонь, поставку мебели от партнеров по льготным ценам и прочее). Покупатель в данном случае также может предъявить условия, которые его устроят, и после этого подписывать дополнительное соглашение.
Договориться о неустойке, которая рассчитывается по определенной формуле, в зависимости от количества дней просрочки и суммы договора, можно и в досудебном порядке, направив претензию застройщику. Если ответа от застройщика не поступает, необходимо обращаться в суд.
Также при срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию более чем на 2 месяца дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовав при этом полную компенсацию вложенных средств.
На что можно рассчитывать в суде?
Судебные дела по взысканию неустойки обычно длятся около полугода. Если сроки нарушены, то неустойка взыскана будет. Однако снизит ее суд или нет, и если снизит – то на сколько, сказать сложно. Чаще всего получить полную сумму, которая полагается по закону, в суде удается редко.
Стоит ли вообще идти в суд, требовать неустойку или расторгать договор?
Прежде чем принимать решение надо внимательно изучить финансовое состояние застройщика, фактическое положение дел на стройке, попытаться выяснить причины нарушения сроков строительства, возможности строительной компании по их устранению.
В этом могут помочь не только прямое общение с руководством строительной компании, которое не всегда бывает объективно, но и непосредственное личное обращение в органы исполнительной власти, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства в регионе. Желательно поинтересоваться наличием судебных споров с застройщиком.
Надо четко понимать – сами по себе положительные для дольщиков судебные решения о взыскании с застройщика определенных денежных средств не влекут за собой 100% получение ими денег, а иногда могут привести к полной остановке строительства и даже банкротству застройщика. Здесь лучше руководствоваться не гипотетической выгодой, а принципом «Не навреди».
Поэтому объективно понятно, что у застройщика есть желание и возможности объект достроить, лучшим вариантом будет дождаться завершения строительства, передачи квартиры, и только после этого обращаться в суд о взыскании неустойки.
В любом случае, мы не рекомендуем расторгать договор с застройщиком, т.к. при расторжении договора дольщик теряет право требования на жилое помещение, а получает только право требования денежных средств. Если у застройщика денег нет, то и реализовать свое право будет трудно, а иногда и невозможно.
Если у компании застройщика действительно возникли финансовые трудности, которые привели к переносу сроков, то подавать иски в суд на взыскание неустойки часто бывает не целесообразно.
В этом случае, дольщики будут забирать через исполнительные листы те денежные средства, которые могли бы пойти на строительство дома, в результате чего велик риск того, что строительство дома двигаться не будет.
За помощь в подготовке материала благодарим Олега Островского, зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и Анну Горбенко, консультанта Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.