Возможен ли обмен жильем между городами?

Юридически обмен жилья может быть осуществлен только жильцами неприватизированных квартир. Если квартиры приватизированы, то составляется договор мены. Большинство людей продает одну квартиру и покупает новую, поэтому тут вряд ли можно говорить о договоре мены.

Обмен квартиры необходимо отличать от альтернативной сделки. Возникает острая необходимость в согласовании интересов всех участников сделки. Если в сделке задействовано больше двух сторон, то это представляет особую сложность. Вследствие этого количество подобных сделок за последние несколько лет не достигло больших значений.

Каков механизм альтернативной сделки? Когда находится покупатель квартиры для обмена, для продавца подбирается другой вариант на рынке недвижимости. Обычно оказывают помощь в заключении таких сделок риелторские компании. Такой вариант проще и удобнее, ведь не нужно согласование интересов нескольких собственников.

Но тут возникают определенные сложности. Для осуществления данной сделки необходимо, чтобы начальный продавец и конечный покупатель в данной схеме оказались добросовестными.

Из-за частой недобросовестности конечных покупателей на российском рынке недвижимости сейчас очень много сделок находится в замершем состоянии. К примеру, покупатель не имеет финансов в требуемом объеме. Вероятность того, что в ближайшее время что-то изменится, крайне мала.

Здесь можно говорить о двух вариантах решения проблемы:

Во-первых, вы можете отложить решение вопроса с жильем на неопределенный срок.
Во-вторых, вы можете воспользоваться схемой прямого обмена. Этот вариант – настоящее спасение в сложившейся негативной ситуации на рынке недвижимости.

Если сделка заключается между владельцами приватизированных квартир, то сделка осуществляется в форме купли-продажи. Однако отличия от простой купли-продажи все же присутствуют. Если альтернативный обмен предполагает построение цепочки «начальный продавец – конечный покупатель» до проведения юридических экспертиз, то прямой обмен предполагает параллельное осуществление всех экспертиз.

При альтернативной сделке есть возможность замены жилья с юридическими дефектами, а при прямом обмене сделать это крайне непросто. Соответственно, риелтор, отвечающий за координацию продавца и покупателя, должен удостовериться в юридической чистоте всех квартир.

После завершения подготовительного этапа подготавливаются требуемые пакеты документов всех сторон обмена. За этим следуют взаимные расчеты, подписание договора и его последующая регистрация. Завершающий этап – получение всех документов на квартиры, переезд и прописка в новом жилье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-89-42. Это быстро и бесплатно!

Возможности иногороднего обмена

Подавляющее большинство граждан ни разу не сталкивались с иногородним обменом квартир на практике. Однако еще в советские годы все юридические действия по отчуждению и обмену жилья производились гражданами посредством иногороднего обмена.

Ключевое достоинство данной процедуры состоит в быстроте по сравнению с куплей-продажей квартиры и поиском подходящей квартиры в дальнейшем.

Сегодня обменные механизмы несколько утратили свою популярность среди населения, однако это не умаляет их достоинств.

Они позволяют быстро и удобно обменять старую квартиру на новую. Законодателем данный механизм не запрещен.

Однако стоит отметить, что самостоятельное осуществление данной процедуры гражданином может вызвать определенные затруднения. Лучше обратиться за помощью к специалисту. Это может быть риелторская компания или квалифицированный юрист в области вопросов недвижимости.

Какими законами регламентируется?

Особенности иногороднего обмена

Во-первых, потребуется решить, где будет осуществляться регистрация сделки. Разумнее будет оставить решение этого вопроса риелтору.

Если вы осуществляете обмен самостоятельно, то укажите в договоре конкретный населенный пункт, в котором вы хотите осуществить регистрационные действия, а другая сторона может согласиться, либо отказаться.
Процедура иногороднего обмена не так сложна, как это может показаться рядовому гражданину с первого взгляда.

Расстояние не играет практически никакой роли.
От вас потребуется лишь соблюдение законных требований и получение помощи специалистов. Грамотный риелтор поможет вам подобрать подходящую квартиру и возьмет на себя все регистрационные моменты.
Лучше всего поехать в другой город и самостоятельно осмотреть квартиру, даже если вы прибегнули к помощи риелторской компании. Ведь вас могут не устроить какие-то аспекты, а действующие собственники всегда стараются скрыть негативные моменты в продаваемом имуществе.

Если вы не будете удовлетворены состоянием квартиры либо документов на нее, вы сможете потребовать снижения стоимости либо вовсе разорвать сделку.
Для исключения споров между сторонами сделки предпочтительнее воспользоваться услугами независимого оценщика. Изучив заключение по объекту оценки, вы сможете полностью оценить все риски.

Этапы обмена

Подготовка квартиры к обмену.
Сбор полного пакета документации (кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги, паспорта всех собственников, справка об отсутствии обременений и т. д.).
В зависимости от конкретных условий сделки, этот перечень может пополняться.

К примеру, потребуется разрешение на сделку органов опеки и попечительства, если среди собственников присутствуют несовершеннолетние.
Поиск второй стороны сделки. Это можно сделать самостоятельно или посредством обращения в риелторскую компанию.
Изучите предмет сделки на соответствие вашим требованиям.
Заключение договора.
Уплата пошлины.
Регистрация договора.
Переезд и регистрация в жилье.

Прописка при обмене квартиры на квартиру

Вы можете оформить прописку до продажи жилья или после. Обеим сторонам будет спокойнее, если регистрация будет осуществлена до продажи. Покупатель удостовериться, что в квартире не будут прописаны посторонние ему люди. А продавцу не придется переживать, что с него будут удержаны дополнительные средства.

Для оформления прописки ранее требовалось обращение в миграционную службу, однако в апреле 2016 она была упразднена указом Президента. В данный момент ее полномочия и функции переданы МВД, а именно управлению по вопросам миграции.

В каждом субъекте действует свое отделение. Срок предоставления услуги составляет 3 рабочих дня. Заявление регистрируется через 1 день. Можно обратиться лично, через представителя или через МФЦ. Уведомление поступит вам на электронный адрес или придет по почте.

Сроки проведения сделки

Право собственности на квартиру в результате осуществления иногороднего обмена осуществляется в течение 2 недель – 1 месяца. Столь долгие сроки обусловлены расстоянием между городами. Росреестру придется направлять запрос в другой город, иногда города могут находиться на разных концах страны.

Учитывая скорость работы почтовой службы, сроки затягиваются достаточно часто. Однако если сможете сразу же предоставить полный пакет документов, и в это время сотрудники ведомства не будут загружены (обычно это середина года), есть вероятность, что все оформят за неделю.

Особенности расчетов

Представляется невозможным найти квартиры, совпадающие по стоимости. В данном случае потребуется прибегнуть к осуществлению доплат. Ее размер обычно рассчитывается на основании рыночной стоимости объектов сделки.

Однако, помните, что процедура прямого обмена – дело тонкое. Успех в данном случае зависит от добросовестности всех участников. Стремление одной стороны «урвать куш побольше» нередко может привести к отмене сделки на этом этапе.

Заключение

Механизм обмена, описанный в данной статье, имеет как достоинства, так и недостатки. Только взвесив их, в каждом конкретном случае можно принимать решение.

Основные плюсы:

Процедура отличается оперативностью.
Фиксированная цена на покупаемую квартиру. Независимо от колебания цен на жилье, вы покупаете ее по цене, обусловленной в соглашении о намерении или уже в самом договоре.

Несмотря на достоинства, эта схема иногороднего обмена жилья имеет еще и целый ряд недостатков, которые и обусловили ее низкую популярность на рынке недвижимости:

Маленький выбор. Обычно риелторы в таких случаях предлагают клиентам только те квартиры, в продаже которых они заинтересованы по определенным причинам.
Цена старой квартиры будет в любом случае ниже, чем в случае продажи ее на свободном рынке. Все застройщики и агентства недвижимости приобретают квартиры в рамках такой сделки с дисконтом, который может достигать 20 — 25% от рыночной цены.
К сожалению, довольно часто новоиспеченные собственники могут переехать в приобретенное жилье спустя большое время.
Могут возникнуть проблемы с родственниками другой стороны сделки либо случится какой-нибудь форс-мажор. Выставить бывшего собственника будет крайне сложно, да и сама эта процедура вряд ли будет кому-то приятна.

Суть другой альтернативой схемы заключается в получении ипотечного кредита и погашения его в будущем за счет средств, полученных от продажи жилой площади. В таком случае продавец может не спеша заниматься сбором документов и поисками покупателей, не снижать цену, чтобы продать квартиру срочно, и в то же время достаточно быстро погасить ипотечный кредит.

Родственный обмен квартирами: что это такое и как оформить без уплаты налогов

Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в коммуналке или общежитии, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, можно ли обменять ипотечную жилплощадь или старую квартиру на новостройку, а также о том, как совершить междугородний обмен и принудительный размен жилплощади через суд.

Законодательный регламент

Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?
Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.
Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.

Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.

Как оформить дарственную на квартиру через Госуслуги 2021

Мена – это двухсторонняя сделка, а значит, сторонами могут выступать как родственники, так и совсем посторонние друг другу люди. В статьях Гражданского кодекса нет упоминания о том, что данная сделка имеет какие либо привилегии в случае, если она осуществляется между двумя родственными лицами.

Это значит, что в не зависимости от того, кем вы являетесь своему оппоненту по договору, на вас будут распространяться одинаковые условия контракта.
Также, ознакомиться с вопросами осуществления мены между родственными лицами можно, обратившись к судебной практике ближайшей от вас судебной инстанции.
Вы не почерпнете в решениях суда новых норм и ссылок на акт, однако еще раз удостоверитесь в том, что субъектный состав сделки никаким образом не влияет на ее заключение и завершение.
О том, как обменять комнату в квартире на дом и земельный участок, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также о том, как оформить договор мены квартиры на дом с земельным участком, можно узнать из наших статей.

Родственный обмен долями в квартире

Обмен долями в квартирах между родственниками производится таким же способом, что и обмен квартирами. Но если доли находятся не в одной, а в нескольких квартирах, где проживают другие собственники, тогда для проведения сделки необходимо уведомить сособственников о том, что будет проводиться обмен.

Также важно получить от них письменное согласие на проведение сделки. Если же кто-то из собственников не дает своего согласия на проведение сделки, тогда произвести обмен долями в разных квартирах можно будет только в судебном порядке.

Способы

Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.

Первый и самый простой способ вытекает из названия нашей статьи. Он заключается в оформлении договора мены.

Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями, то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.

Кончено, сделка может быть как равноценной, так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В контракт может быть вписано условие о доплате как с одной, так и с другой стороны.

Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов.

Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи. В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.

Так как обе стороны являются и отчуждателями и приобретателями, то составляется два контракта купли-продажи. Каждый из них подлежит нотариальному оформлению, но только в случае, если оппоненты не хотят быть обманутыми. После сделка оформляется в Росреестре.

Этот способ осуществления мены – самый затратный. Дело в том, что данный способ предполагает уплату налога в 13 процентов от суммы соглашения два раза – за каждый составленный и заверенный договор.

Теперь поговорим о самом менее затратном способе родственного бартера квартиры на квартиру. Сейчас мы говорим о дарении. Дело в том, что дарение облагается налогом, но только в случае, если не происходит между близкими родственниками.

Так, если человек состоит в тесной родственной связи, то намного выгоднее, с финансовой точки зрения, оформить два договора дарения и получить в собственность новое имущество взамен отчужденного.

Правда существует один минус. Если обмен подразумевает доплату, то этого нельзя прописать в договоре дарения.

Придется довольствоваться только тем, что вы поменялись жилыми площадями, а вот доплата денежных средств регулироваться законодательством никак не будет.

Причины для родственного обмена жильем

Причины для обмена квартирами между родственниками могут быть разными, например:

переезд семьи из одного района в другой;
одна семья хочет жить ближе к объектам инфраструктуры, а вторая – ближе к лесу, природе и т. п.;
одна семья хочет получить денежные средства от второй семьи, если она производит обмен своей просторной квартиры на жилье поменьше;
если хочется расширить свою жилплощадь (например, бабушка хочет обменять свою просторную квартиру на небольшую «однушку» детей).

Как оформить родственный обмен? Варианты обмена квартир могут быть разными:

квартира обменивается на другую квартиру такой же площадью или меньшей/большей площадью;
обмен долями квартиры;
обмен комнаты на квартиру.

С чего начать?

Для начала необходимо подготовиться к бартеру. В первую очередь, договориться с оппонентом по сделке, обговорить ее детали, осмотреть помещения. После этого проведите подготовительные работы с жильем.

Именно, вы должны выписать всех прописанных, чтобы не обременять жилье и нового владельца проблемами, заплатить по счетам за коммунальные услуги, если есть задолженности. Кроме того, необходимо подготовить всю техническую документацию на квартиру.

Если у жилья есть еще собственники помимо вас, они должны быть не против осуществления сделки (читайте об обмене доли жилплощади). То есть, они должны подписать соглашение на отчуждение или же обратиться в суд для раздела имущества.

Стоимость обмена

Для регистрации недвижимости на нового владельца придется уплачивать пошлину, равную 2 тыс. руб. Дополнительно в сумму включается стоимость услуг нотариуса и оценщиков.

Допускается выполнять процесс без привлечения разных специалистов. В этом случае родственники самостоятельно решают, на каких условиях будет осуществляться обмен.

Куда обратиться?

Когда все работы проведены, можно приступать к оформлению сделки бартера квартир между родственниками. Для начала необходимо оценить суммарную стоимость своего жилья и жилья оппонента. Если цены соразмерны, можно переходить к оформлению договора, если же нет – стоит поговорить о доплате.

После этого составляется контракт либо самостоятельно, без нотариального заверения, либо обращаетесь в нотариальную контору.
Там документ проверяют, присваивают ему номер и заносят в Росреестр.
В случае, если одна из сторон не выполнит возложенных на нее обязанностей, этот договор будет хорошим свидетельством в суде.

Родственный обмен неприватизированных квартир

Если родственники хотят произвести обмен квартир, которые не были приватизированы, тогда стоит вести речь о жилье, находящемся в социальном найме.

В этом случае к сделке подключается третье лицо – муниципалитет, ведь по закону именно ему принадлежат квартиры, находящиеся в социальном найме. Произвести обмен такого жилья можно на аналогичное, то есть то, которое тоже является неприватизированным.

Для заключения сделки в этом случае необходимо:

Оформить договор мены.
Подать в местный орган власти по месту нахождения объекта недвижимости заявление, приложив к нему подписанный договор.
Получить одобрение на совершение сделки.
Подать необходимые документы в Росреестр на регистрацию.

А что делать, если родственники хотят обменять приватизированную квартиру на неприватизированную? В этом случае для начала собственник неприватизированного жилья должен оформить его в свою собственность, то есть, приватизировать, а уже затем можно заниматься дальнейшим оформлением сделки.

Какие документы необходимы?

Для того чтобы осуществить родственный обмен жилплощадью необходимо предоставить следующие виды бумаг:

свидетельство о праве собственности на квартиру;
соглашение от других собственников об отчуждении;
техническая документация на жилье;
справка из БТИ;
выписка из домовой книги;
кадастровый паспорт жилплощади;
квитанция об оплате налога;
заверенный или незаверенный договор.

Все эти документы собираются в один пакет подаются в Росреестр, где рассматриваются сотрудниками. Если все утроит, то факт обмена будет оформлен.

Пошаговый процесс оформления родственного обмена квартирами

Как сделать родственный обмен приватизированных квартир в 2021 году? Процедура обмена квартирами между родственниками проходит так:

Шаг 1. Оценка жилья

Для того чтобы определить рыночную стоимость жилья, чтобы впоследствии в договоре указать необходимую сумму для доплаты (если необходимо), следует пригласить независимого специалиста-оценщика, который проведет оценку обоих квартир, огласит окончательную стоимость жилплощади.

Шаг 2. Подготовка жилья к обмену

Чтобы передать квартиру родственнику по договору мены, необходимо расплатиться с обслуживающей компанией, организациями, услугами которой текущий владелец либо квартиранты пользовались.

Если на квартире есть обременения, то их обязательно следует снять. Если на квартиру не хватает каких-либо бумаг, тогда нужно их оформить.

Если в квартире кто-то прописан, тогда обязательно следует выписать такого человека/людей.

Шаг 3. Оформление договора мены

Когда все подготовительные мероприятия будут проведены, самое время составить договор мены между сторонами. Оформляется он в простом письменном виде.

Нотариально заверять его не нужно, но специалисты все же настаивают на том, чтобы договор мены, как впрочем и другие подобные договоры, оформлялся у нотариуса.

Шаг 4. Обмен квартирами

Обмен одной жилплощади на другую проводится на основании передаточного акта.

Шаг 5. Регистрация сделки

Новые собственники квартир должны обратиться в Росреестр и оформить право собственности на новое жилье.

Шаг 6. Изменение данных о владельце в документах

Получив на руки из Росреестра выписку, новоиспеченные владельцы квартир должны обратиться в налоговую службу, в управляющую компанию/ТСЖ с заявлением об изменении владельца квартиры, а также о внесении новых данных в расчетно-кассовый счет.

Сроки и стоимость оформления

Срок оформления регламентирован законодательством, но по общим правилам составляет от 3 до десяти дней. Продлить срок может не донесение определенных документов, а также – осложнение в виде отправки запросов в другие регионы.

В соответствии с Налоговым кодексом, данная сделка облагается 13 процентами вычетами в пользу государства от общей суммы.

Но если решено произвести обмен посредством дарения, то непременно можно рассчитывать на то, что сделка будет бесплатной ввиду того, что осуществляется между родственниками.

Уплата налогов при родственном обмене квартирами

В Налоговом кодексе РФ не прописано, что при обмене квартир предусматривается уплата налогов. Однако рассматривая договор мены со стороны Гражданского кодекса РФ, то такая сделка подлежит налогообложению.

Налоги, выплачиваемые при этом, не зависят от наличия либо отсутствия родственных отношений между участниками сделки. Ставка налога зависит от того, является участник сделки резидентом РФ либо же он является резидентом другого государства.

В таком случае ставка налога будет составлять:

13% – для граждан Российской Федерации;
30% – для иностранных граждан.

Однако в некоторых случаях при обмене квартир можно и не платить налог. Такое возможно только в двух ситуациях:

Если владелец квартиры владеет ею свыше 5 лет.
Если собственник квартиры владеет ею не меньше 3 лет, но при этом квартира была получена им согласно договору дарения или в порядке наследования.