Власти Санкт-Петербурга и Ленобласти практически одновременно составили списки застройщиков, которые задержали сдачу объектов на 6 месяцев. Они не смогут привлекать средства дольщиков для дальнейшей работы. Вне рынка оказались 77 девелоперов.
застройщики
Зачистка стройки. Власти Петербурга и Ленобласти составили списки застройщиков, которые не смогут привлекать средства дольщиков для дальнейшей работы
Источник: Никита Крючков
В соответствии с положениями реформированного 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», Петербург и Ленобласть внесли в Росреестр списки местных застройщиков, допустивших просрочку по сдаче домов больше чем на 6 месяцев.
В отношении этих компаний введен запрет на привлечение средств дольщиков. Для их бизнеса эта ситуация может оказаться фатальной.
Хотя многие из оказавшихся в «черных списках» сами давно катились в эту пропасть, допуская регулярные и длительные просрочки по сдаче домов.
Напомним, что власти регионов получили право останавливать продажи или не допускать на рынок потенциально проблемные новостройки по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с новой редакцией Закона «Об участии в долевом строительстве…», которая вступила в силу 1 июля этого года. Для того, чтобы вычислить слабые звенья и принять меры, местным властям потребовалось 3 месяца.
Признаком проблем является просрочка более 3 месяцев от даты, которая стоит в проектной декларации по вводу предыдущего объекта застройщика.
Если просрочка достигает полугода, Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия.
Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера с дольщиками. Но это соглашение должны подписать все 100% дольщиков.
В петербургском списке 38 объектов. В их числе и довольно крупные застройщики – ИСГ «Норманн», «Воин-В» и другие (см. список). В списке, разумеется, оказались и долгострои ГК «Город» и ГК «СУ-155». По большинству этих объектов ввод задержан уже не на месяцы, а на годы.
В Комитете по строительству Петербурга сообщили, что в список в основном попали проблемные объекты, которые уже находятся на особом контроле городского правительства и комитета. «Новые нормы закона направлены на еще большую защиту прав участников долевого строительства и, безусловно, крайне важны.
Но в отношении тех застройщиков, которые могут завершить объекты, не уходя в банкротство, необходим компромисс. В Петербурге, в отличие от других регионов, нет брошенных проблемных объектов.
По каждому ведется работа», – сообщил заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский.
В Ленобласти в стоп-листе оказались 39 объектов. Среди компаний, которым запрещено продавать квартиры в них, фигурируют многие из петербургского списка, а также «Вира», «Гринвич», «Элемент-Бетон», «ОНИКС», «Промстрой», «Навис» и др. (см. список).
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин заявил, что понимает всю сложность возникшей ситуации.
Поэтому в градостроительном блоке региона разработан ряд предложений для федеральных властей во избежание ситуации, когда фактически будет поставлен крест на достройке большой части объектов, по которым есть вопросы.
«Мы просим дать возможность избирательно подходить к каждой конкретной ситуации просрочки передачи ключей. Несомненно, есть объекты, где продажу квартир необходимо запрещать, чтобы не плодить обманутых дольщиков.
Это жилые комплексы, где застройщика нет, стройка не идет или мошенничество с деньгами дольщиков совершенно очевидно. Вместе с тем, есть жилые комплексы, где срыв сроков ввода вызван внешними причинами – например, контрагенты не построили сети к дому или возникли иные, не зависящие от застройщика обстоятельства», – говорит Михаил Москвин.
По его словам, можно было бы оставить возможность заключать ДДУ только с юридическими лицами, чтобы на достройку объекта мог зайти иной застройщик, получив за работу квартиры. «Я на днях проговаривал серьезность этой ситуации с Министерством строительства и депутатами Госдумы. Наши предложения предварительно одобрены.
Пока федеральный законодатель не поправил 214-ФЗ в этой части, мы попытаемся найти возможность в правовом поле вернуть регистрацию ДДУ некоторым, что называется, живым застройщикам. На следующей неделе мы проведем совещание с прокуратурой области и Росреестром, где выработаем оптимальную и законную схему», – уверен чиновник.
Строители, опрошенные «Строительным Еженедельником», по-разному оценивают появление «черных списков» и их состав.
«Эта норма лишь усугубит «потребительский экстремизм». У дольщиков появится еще один козырь, чтобы требовать дополнительных компенсаций при изменении сроков сдачи объекта», – переживает один из участников рынка.
С коллегой согласен президент Группы RBI Эдуард Тиктинский: «Договориться со всеми дольщиками – малореально. Вообще, такие меры представляются мне очень избыточными. Конкретные ситуации могут быть очень разные: далеко не всегда задержка сроков является виной застройщика.
Банкротство подрядчиков, неисполнение своих обязательств ресурсоснабжающими монополистами, изменение требований органов строительного надзора, касающихся ввода объектов, – вариантов много. И во многих из них застройщик мог бы реально решить проблему, сдав дом, пусть и с опозданием.
А тут ему подкидывают дополнительную проблему с финансированием проекта – запрет привлекать средства дольщиков. Это, как в притче, может стать «последней соломинкой, ломающей хребет верблюда», и даже привести к банкротству компании.
Да, новые дольщики при этом на проблемном объекте не появятся, но при этом «старые» окажутся самыми проигравшими».
Эдуард Тиктинский уверен, что нельзя применять «карательные» меры в массовом порядке.
«Следует смотреть на каждую конкретную ситуацию: по какой причине произошла полугодовая задержка? Есть ли перспектива того, что застройщик в разумный срок решит проблему? Во многих ситуациях, возможно, стоит, наоборот, содействовать застройщику в решении проблем, а не создавать новые. Позволить привлекать средства дольщиков, но, например, с усилением контроля за расходованием средств», – отмечает он.
В свою очередь, девелопер Олег Барков уверен, что многие, оказавшиеся в «черных списках», виноваты сами. «Положа руку на сердце, отмечу: в «черных списках» оказалось много фирм, которые последние годы и так ходили на грани закрытия. Следующий шаг для них – видимо, банкротство. Но это бизнес. Проблемы у этих строителей появились не вчера.
Если бы эти девелоперы могли, они наверняка их решили бы, не дожидаясь санкций и запретов. Но они не смогли, не захотели, не занимались. Есть среди них и жулики, которых не жаль», – говорит он. По словам Олега Баркова, со строительным рынком происходит ровно то, что прогнозировали специалисты еще год назад.
«Идет консолидация строительного рынка: сильные и большие становятся еще сильней и крупней, а слабые – погибают. В течение двух лет на рынке останутся только профи (и размер бизнеса здесь значения не имеет). Большие компании тоже могут попасть «под раздачу».
Если один-два проекта у них окажутся в аналогичной ситуации, они могут «лечь на бок», поскольку очень чувствительны к изменению денежного потока», – заключил девелопер.
Доходность строительного бизнеса в Петербурге начала резко снижаться :: С.-Петербург :: РБК
Буторин Сергей/PhotoXPress.ru
Несмотря на рост стоимости жилья в Петербурге (в прошлом году цены выросли на 28%, с а начала 2021 года еще на 8%), доходность строительного бизнеса снижается, говорят девелоперы. Увеличение выручки от продаж жилья «съедает» рост себестоимость строительства, банковское сопровождение проектов после перехода на эскроу-счета и повышение нагрузки на строительство социальной инфраструктуры.
«Слишком много зарабатывают»
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов уверяет, что цифры по стоимости квадратного метра «внушают неоправданный оптимизм», и многие думают, что «строители слишком много зарабатывают». На самом деле, это не так, сходятся во мнении участники конференции «Актуальные проблемы развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и пути их решения».
«Когда говорят, что строители стали больше зарабатывать, не учитывают, что выручка выросла, но себестоимость строительства росла приблизительно такими же темпами», — заявил заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. Он уверен, что 99,9% застройщиков с учётом прироста цен в маржинальности вообще не выиграли.
Как ранее сообщал РБК Петербург, за последние полгода стоимость основных стройматериалов выросла в несколько раз.
Так, цена железа, арматуры и утеплителей увеличилась в два раза, фанеры для опалубки — в три раза.
Поскольку расходы на строительные материалы в общем объёме затрат на строительно-монтажные работы составляют порядка 60-70%, себестоимость строительства увеличилась примерно в 1,5 раза.
Заместитель финансового директора ГК AAG Сергей Семененко подтверждает — рекордная выручка 2020 года от продаж жилья покрылась затратами на возросшую себестоимость строительства.
По оценкам Алексея Белоусова, большую часть увеличения цены жилья «съели» банки. «С переходом на эскроу-счета и проектное финансирование жилищного строительства прогнозировали, что цена квадратного метра вырастет на 30%.
Большая половина увеличения стоимости жилья прошлого года — это как раз и есть то самое банковское сопровождение проектного финансирования, на которое сейчас перешла примерно половина всех застройщиков (те, кто успел получить разрешения на строительство до 2019 года, могут работать по старым правилам и привлекать деньги дольщиков — ред.). Оставшиеся 15% роста мы будем наблюдать в течение ближайшего года, и может быть, следующего года», — уверен он. Алексей Белоусов ожидает, что до конца года сохранится такая же динамика, как была в первые пять месяцев, и цены могут вырасти еще на 8-9%.
Вице-президент концерна ЮИТ Владимир Шабанов дает пессимистичный прогноз. «На мой взгляд, себестоимость будет расти быстрее, чем цены. И мы опять войдём в ту ситуацию, когда надо каким-то образом выходить хотя на минимальную требуемую рентабельность», — полагает он.
Нагрузка на квадрат
Генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева говорит о дополнительной нагрузке на девелоперов в виде строительства социальной инфраструктуры, сейчас она составляет не меньше 16 тыс. руб. на кв. м.
Ранее можно было уложиться в 10-11 тыс. руб. за кв. м.
По данным городского комитета по строительству, в 2021 году планируется завершить строительство 55 социальных объектов, из них 25 объектов построят инвесторы за свой счет и 30 объектов —за счет бюджета.
«Сейчас ведутся разговоры о том, что город будет вводить плату за изменение категории назначения земли (например, перевод из промзон под жилье — ред.) и приводятся цифры в 10-11 тыс. руб. с квадратного метра.
И мы понимаем, что эти деньги не будут направляться на создание инфраструктуры в этих кварталах, это будет дополнительная финансовая нагрузка», — уверена Валерия Малышева.
По ее прогнозам, новые проекты будут «рассматриваться под лупой» на предмет наличия дорог, социальной инфраструктуры и помощи обманутым дольщикам. Владимир Шабанов сомневается в том, что много проектов выдержит «такую соцнагрузку».
Лендлорды подняли расценки
Сергей Семененко отмечает, что на запуск новых проектов существенное влияние окажет рост стоимости земли в интересных локациях.
«Владельцы земельных участков, лендлорды посмотрели на безумный рост стоимости квартир в прошлом году и заложили в стоимость земли прогноз на продолжение роста квадратного метра», — констатирует он.
По данным CBRE, средний размер сделки на рынке Санкт-Петербурга на покупку участков под строительство жилья вырос с 0,7 млрд руб. первом полугодии 2020 года до 2 млрд руб. в январе-июне этого года.
«С учетом уменьшения количества земельных участков, сложностей с переводом промзон под застройку, новые проекты сосредоточатся на окраинах в сегменте эконом и комфорт класса, которые смогут поддерживать спрос.
Более высокий ценовой сегмент будет сужаться», — ожидает Сергей Семененко. Впрочем, пока у рынка есть задел — по данным комитета по строительству, в Санкт-Петербурге выдано 436 разрешений на строительство многоквартирных домов общей площадью более 14 млн кв. м.
С начала 2021 года оформлено 30 разрешений на дома общей площадью 706, 3 тыс. кв. м.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
В Петербурге планируется создать Градостроительную комиссию. Соответствующий проект постановления городского правительства опубликован для антикоррупционной экспертизы. Комиссию возглавит профильный вице-губернатор (сейчас это Николай Линченко). В неё войдут главы девяти комитетов Смольного, районных администраций, а также Госстройнадзора и Управления строительными проектами. Деятельность комиссии будет посвящена обеспечению жилой застройки объектами социальной инфраструктуры.
Предполагается, что через Градостроительную комиссию пойдут все проекты планировки территории (ППТ), связанные с жилым строительством.
Сейчас они проходят процедуру публичных слушаний, после чего их утверждает комитет по градостроительству и архитектуре.
«Результаты публичных слушаний по проектам планировки никто не рассматривает», — считает эксперт комиссии ЗакСа по городскому хозяйству Александр Карпов.
Ближайшим аналогом нового органа он считает Комиссию по землепользованию и застройке (КЗЗ), которую также возглавляет Николай Линченко. Она рассматривает поправки в Правила землепользования и застройки и заявки на отклонение от предельных параметров застройки. Эти документы также являются предметом публичных слушаний, и КЗЗ изучает их итоги.
«Недавно была ситуация, когда рассматривался один мелкий проект, — приводит пример Александр Карпов. — И на слушаниях вскрылось, что застройщик земельного участка представил недостоверную информацию. Все так возмутились, что «завернули» проект без возможности исправления ошибок».
Подарите или продайте
По результатам рассмотрения проектов Градостроительная комиссия будет рекомендовать тот или иной способ их обеспечения «социалкой».
В частности, речь может идти о строительстве социальной инфраструктуры за счёт города либо за счёт застройщика. Во втором случае построенный объект либо выкупается городом, либо передаётся ему безвозмездно.
Все эти варианты перечислены в проекте Положения о Градостроительной комиссии.
«Таким образом узаконивается тот режим, который существовал уже давно без соответствующего нормативно-правового обеспечения, — рассказывает генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб»Алексей Белоусов.
— Существовало так называемое совещание у вице-губернатора, на которое приглашались застройщики и представители комитетов для того, чтобы решить вопросы о том, как нагружать застройщиков и в каком размере теми или иными обязательствами».
«Это очень правильный шаг, потому что это выводит в правовое поле и более публичное поле те решения, которые принимаются, потому что было очень много критики, направленной на то, что эти решения принимаются в режиме совещания», — считает Алексей Белоусов.
Попытки формализовать процедуры, связанные с социальными обязательствами застройщиков, предпринимаются в Петербурге уже много лет.
В конце прошлого года Николай Линченко заявил, что город наконец перешёл на прозрачную схему работы, когда застройщики строят за свой счёт всю «социалку», которая требуется в рамках нормативов градостроительного проектирования.
Если же построенные ими объекты закрывают потребности уже существующей застройки, город готов выкупать их за свой счёт.
По данным dp.
ru, к безвозмездной передаче планируются, в частности, школы в ЖК «Галактика» (холдинг «Эталон»), ЖК «Я — романтик» (Seven Suns Development), в проекте Setl City на Октябрьской набережной.
В то же время две школы у той же Setl Group в ЖК «Чистое небо» и ЖК «Солнечный город» запланированы к выкупу. В Смольном это объясняют тем, что соглашения по ним были заключены еще в 2015 году.
При принятии того или иного решения власти оценивают в первую очередь маржинальность проекта, считает Алексей Белоусов. «И не всегда мнение застройщика о доходности того или иного объекта совпадает с мнением администрации», — отмечает он.
Вопрос апартаментов
Наконец, у Градостроительной комиссии будет и ещё один аспект работы.
В проекте Положения о ней отмечается, что она рассматривает не только проекты жилья в классическом понимании, но и объекты временного проживания людей — гостиницы, апартаменты, многофункциональные центры.
То есть то, что часто называют псевдожильём, особенно в тех ситуациях, когда застройщик получает разрешение на строительство гостиницы, а возводит комплекс апартаментов, не обеспеченный парковками, дорожной инфраструктурой, школами, детсадами и т. д.
Создать специальную рабочую группу по урегулированию связанных с псевдожильём проблем предлагал ещё зимой депутат Законодательного собрания Петербурга Александр Рассудов. Он направлял соответствующий запрос губернатору Александру Беглову и получил ответ, что депутаты могут заняться этим вопросом сами в рамках своих полномочий.
Характерно, что в проекте персонального состава Градостроительной комиссии места депутатам не нашлось. Хотя, например, из 15 членов КЗЗ пятеро являются представителями Законодательного собрания. «Ну не любят нас, что тут скажешь», — прокомментировал dp.ru Александр Рассудов.
«Только практика покажет, будет ли это действенно, потому что, как у нас правильно заметил на днях Владимир Владимирович, обращаясь к Александру Дмитриевичу, хочешь завалить дело — создай комиссию», — добавил Александр Рассудов.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Сектор снижает нагрузку
Петербургские предприятия энергетики в первом квартале 2021 год привлекли в 2,5 раза меньше кредитов и снизили кредиторскую задолженность до 42 млрд рублей. Банковское кредитование — не единственный источник финансирования для компаний, отмечают эксперты. Энергетики также активно привлекают внутрикорпоративные займы и размещают облигации.
Предприятия сектора энергетики Санкт-Петербурга в первом квартале 2021 года значительно снизили долговую нагрузку.
Согласно данным ЦБ РФ, зарегистрированные в городе компании сектора «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» привлекли 5,021 млрд рублей банковских кредитов, тогда как в первом квартале 2020 года было привлечено 12,373 млрд рублей.
Сократилась и общая задолженность компаний: с 51,612 млрд рублей на 1 апреля 2020 года до 42,143 млрд рублей на ту же дату 2021 года. С начала текущего года задолженность сократилась еще значительнее — на 44%.
Учитывая, что остаток долга по банковским кредитам в первом квартале у этих предприятий уменьшился на 13,3 млрд рублей, то объем погашения составил 18,3 млрд, что существенно превышает объем полученных кредитов, отмечает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Шураков. По его словам, это говорит о хорошем финансовом состоянии компаний, что, в том числе, связано с действующими принципами ценообразования на рынке и достаточно хорошей платежной дисциплиной у большинства потребителей.
В общем объеме банковских кредитов, привлеченных предприятиями Санкт-Петербурга (294,7 млрд рублей), на долю электроэнергетики пришлось 1,7% от указанной суммы, говорит господин Шураков.
Крупнейшие предприятия энергетики, работающие в Петербурге, являются частью корпораций федерального уровня, так что банковское кредитование не является для них единственным источником получения внешних денег: при необходимости они могут привлекать внутрикорпоративные займы, размещать облигации, добавляет он.
По словам Александра Ковалева, аналитика ФГ «Финам», 2021 год для электроэнергетических предприятий начался неплохо: свой вклад внесли как рост деловой активности, так и благоприятные погодные режимы. На фоне роста выручки относительная потребность в кредитовании у предприятий сектора заметно снижается, соглашается он.
Тем не менее пока платежная дисциплина на рынке полностью не восстановилась. По данным Росстата, задолженность населения в прошлом году увеличилась в целом по стране на 12 млрд рублей. А за первый квартал 2021 года она выросла еще на 11%, до 73,9 млрд рублей, сообщал в мае первый зампред правления Центра финансовых расчетов (ЦФР) Дмитрий Чернов.
При этом задолженность по отношению к показателю наконец февраля 2021 года снизилась на 6%, а по сравнению с показателем на конец марта 2020 года выросла на 20,2%. По словам господина Чернова, в целом долги на розничном рынке электроэнергии на конец марта составили 333,2 млрд рублей, что на11,7% выше, чем за аналогичный показатель прошлого года.
Выгодный заемщик
В прошлом году вследствие пандемии компании также столкнулись со снижением потребления оказываемых услуг (в частности электроэнергии), отмечает региональный управляющий филиала «Санкт-Петербургский» Альфа-банка Сергей Кульпин.
«По сути, усилия менеджмента были направлены на сохранение показателей прибыльности компаний — оптимизацию расходов, рефинансирование дорогих кредитов.
Хорошим подспорьем для этого стала денежно-кредитная политика ЦБ РФ, который снизил ключевую ставку, что позволило снизить расходы по привлекаемым кредитам»,— говорит банкир.
По его словам, спрос на кредитные продукты в этом секторе постоянно стабильный, его динамика обычно связана с инвестиционными программами. Доля кредитов энергетикам не превышает 5% по портфелю крупных корпоративных клиентов в Петербурге и держится на этом уровне в последние годы.
«Мы как ответственный кредитор всегда индивидуально подходим к оценке клиентов этого сектора. В большинстве своем эти предприятия являются финансовоустойчивыми. Выбор кредитора обычно осуществляется на основе конкурсов, в которых участвует три-пять крупнейших частных и государственных банков страны»,— добавляет господин Кульпин.
Основную долю кредитного портфеля Северо-Западного банка Сбербанка исторически занимают сетевые компании, на втором месте генерирующие и затем сбытовые, рассказывает заместитель Северо-Западного банка Сбербанка Виктор Вентимилла Алонсо.
Одной из тенденций 2020 года стал переход на кредитование по плавающей ставке с привязкой к ключевой ставке Банка России в связи со снижением последней, начавшимся в июне 2019, отмечает он.
Еще один тренд прошлого года — перевод части кредитного портфеля в облигации.
«2021 год можно назвать не таким насыщенным с точки зрения закупочных процедур на право финансирования энергокомпаний. Полагаю, это связано с тем, что в 2019–2020 годах объем заключенных кредитных линий был достаточным для решения текущих вопросов»,— говорит господин Алонсо.
Качество заемщиков энергосектора Санкт-Петербурга не вызывает сомнений, поскольку большинство из них принадлежит компаниям с государственным участием, таким как «Газпром энергохолдинг», «Интер РАО», «Росатом» и «Россети», отмечает исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал» Артем Тузов. Также из крупнейших — ЛОЭСК, которая является прибыльным инфраструктурным и системно значимым предприятием, добавляет он.
Около 60% задолженности петербургских энергокомпаний приходится на принадлежащую ПАО «МРСК Северо-Запада» компанию «Россети Северо-Запад», ПАО «Ленэнерго» и ПАО «ТГК-1», входящее в «Газпром энергохолдинг», сообщает Александр Осин, аналитик управления торговых операций на российском фондовом рынке «Фридом Финанс». При этом по итогам первого квартала 2021 года суммарная динамика долговой нагрузки указанных трех крупнейших в регионе компаний снизилась на 10%, подчеркивает он. «Однако, судя по данным торгуемых компаний электроэнергетики, это снижение отражает лишь региональный тренд, не являясь тенденцией экономики РФ в целом, где суммарный отраслевой прирост кредитования — судя по статистике большинства торгуемых компаний — по итогам первого квартала составил 7%»,— указывает господин Осин.
«Энергетики — выгодный заемщик для банков, так как работают в коммунальной сфере, которая функционирует даже в условиях кризиса, с четким перспективами.
При этом выстроенная система работы оптового рынка электроэнергии, локального рынка теплоэнергии и сбытовой деятельности позволяет избегать накопления задолженности проблемными клиентами»,— отмечает Дмитрий Кумановский, начальник аналитического отдела инвесткомпании ЛМС.
По его словам, это ограничивает риски энергетической отрасли, а прибыль, получаемая от тарифов и продажи энергии на оптовом рынке, платы за мощность, позволяет покрывать создаваемые резервы на неплательщиков. Так что ставки по заемным средствам предприятий находятся на низком уровне и составляют около 7,4% годовых, слабо меняясь последние месяцы, добавляет он.
По словам господина Кульпина, компании с государственным участием в той или иной форме, обычно привлекают долгосрочные кредиты сроком на три-пять лет.
На уровень ставок влияет финансовое состояние заемщика, в большинстве случае итоги конкурсов 2021 по привлечению денежных средств на срок три-пять лет заканчиваются на уровне 0,85–1,75% к ключевой ставке.
«Конкуренция традиционно большая, поэтому в большинстве своем стоимость заимствования для этих компаний ниже, чем по другим секторам экономики»,— указывает господин Кульпин.
Сектор ждет роста
По мнению НКР, в 2021 году общая выработка электроэнергии может увеличиться на 3,5%, что с учетом индексации тарифов обеспечит номинальный рост выручки сектора на 6–7%.
Росту способствуют холодная зима, которая позволила тепловым электростанциям частично компенсировать потери предыдущего сезона, и восстановительный рост экономики.
Ожидаемое отсутствие новых карантинных мер в российской экономике также окажет положительное влияние на увеличение выработки и потребления электроэнергии.
«Мы ожидаем рост финансовых показателей сектора (и выручки, и чистой прибыли) в пределах 3–5%, на эти показатели повлияет восстановление экономики после пандемии, а также отложенный эффект мер по повышению эффективности бизнеса и технологических процессов»,— говорит господин Кульпин.
Текущее замедление прироста кредитования рынка, возможно, сменится ускорением прироста заимствований к концу года под влиянием ожидаемого ускорения прироста ВВП и отложенного эффекта от смягчения глобальных монетарных условий, считает господин Осин. Но ускорение не будет носить активного характера, добавляет он.
Виктория Алейникова
Строительная отрасль: меры поддержки — призрачные, затяжное падение — реальность
20.06.2020
Экономика
Показатели по строительству снижаются сильнее, чем в целом по экономике
26 и 28 мая ЦСР провел онлайн-конференции: «Рынок строительства и недвижимости: стимулы восстановления отрасли после кризиса-2020 и дополнительные драйверы роста». В конференции участвовали спикеры Центра стратегических разработок, эксперты и представители строительных компаний.
В ходе обсуждения ЦСР представил итоги специального проекта, в рамках которого было проведено исследование ситуации на рынке недвижимости и строительства в условиях пандемии COVID-19 и других кризисных явлений.
По данным мониторинга, для рынка недвижимости и строительства характерны пессимистические настроения относительно финансовых перспектив. Кризис 2020 г.
затронул абсолютно каждую строительную компанию, а ситуацию осложняет растущий риск банкротства — за последние 2 месяца он вырос с 29% до 32%.
Строительный сектор в полной мере попал под действие вводимых ограничений и шоковых воздействий.
С одной стороны — это физическая остановка строительства, с которой столкнулось 9 из 10 компаний, причем для половины из них эта проблема актуальна до сих пор.
А процесс возобновления работы может затянуться в связи с возвращением большого количества рабочих из регионов и стран СНГ в условиях неопределенности и отсутствия доходов домой. И это в свою очередь опять-таки может остановить стройки.
Другой момент — покупка квартиры для подавляющего большинства граждан значимая, чрезвычайно дорогостоящая и, скорее всего, единственная подобная покупка в жизни. Однако, действующие ограничения в связи с самоизоляцией практически полностью остановили рынок.
И все это приводит к существенному снижению экономических индикаторов.
Кроме того, в ожиданиях бизнеса — снижение выручки в текущем году, численности сотрудников, зарплат и показателей ввода жилья, а также увеличение кредитной нагрузки.
И загадывать на долгосрочную перспективу что-то сложно, но если не предпринимать меры поддержки, то к показателям отрасли, которые были достигнуты к концу 2019 г., можно будет вернуться только через 4 года.
По данным исследования, сегодня строительный рынок концентрируется на уровне топ-20 игроков, на которых приходится более 25% рынка, и в основном они находятся в Москве и Санкт-Петербурге.
Что касается банков, то ситуация с точки зрения распределения по объемам ипотечных кредитов не меняется: два крупнейших лидера — Сбербанк и ВТБ. Так, на Сбербанк приходится 42% всех ипотечных кредитов, на ВТБ — 22%. А в целом 91% ипотечных кредитов приходится всего на 6-7 банков.
Деньги как недоступный ресурс
На индекс бизнес-климата влияют уровень цен и спрос на продукцию, а последний в плане покупки жилья все больше снижается. Однако, несмотря на это застройщики ожидают рост цен на квартиры, который в среднем по их предположениям может составить 3-4%.
Налоговая нагрузка занимает второе место в структуре стоимости квадратного метра жилья. На НДС и страховые взносы приходится 50% от всех налоговых поступлений строительной отрасли.
И если сравнивать стоимость квадратного метра в докризисный и кризисный периоды, то доля налоговой нагрузки сохраняется на уровне 16%, опережая расходы по кредитам и займам.
В условиях, когда государство старается поддержать строительную отрасль, в том числе стимулируя спрос на покупку жилья, такая весомая роль налоговой нагрузки при формировании цены повышает значимость налоговых льгот как инструмента по стабилизации отрасли.
Интересно, но показатели по строительству снижаются сильнее, чем в целом по экономике, что скорее всего связано с недоступностью для некоторых компаний мер государственной поддержки. Так, количество заключенных ДДУ в 2020 г. может упасть более чем на 100 тыс. ед, да и снижение зарплаты и численности работников ожидается сильнее, чем в целом по другим отраслям.
Специфика строительной отрасли состоит в применении большого количества физического труда, который не может осуществляться дистанционно, и перевод непосредственных строителей на дистанционный режим не имеет смысла.
Но, как известно, в некоторых компаниях такие строители могут быть также работниками субподрядчиков, и не все компании нанимают под конкретный проект строителей по трудовому договору.
И здесь можно предположить, что разница в процентах увольнений в строительной отрасли и остальных сферах появилась как раз по этим причинам.
Также большинство компаний ожидают снижения ввода жилья, как многоквартирного, так и индивидуального, хотя сектор ИЖС это затронет в меньшей степени.
Та же история с объемами вводимого метража, где снижение по многоквартирным домам будет несколько выше, чем по индивидуальным. Большинство компаний говорят о том, что в 2020 — половине 2021 гг.
планируется в первую очередь ввод 1-комнатных квартир и сокращение числа ввода 3-4-комнатных квартир.
Строительные проекты — длительные. Естественно, дома, которые будут сдаваться в этом году, это начатые в прошлом, позапрошлом, а то и раньше.
И вариант, когда сроки сдачи домов при долевом участии будут сорваны, представляется совсем чрезвычайным.
Сегодня застройщиков за срыв ожидает все, вплоть до уголовной ответственности, поэтому они постараются любой ценой, даже разрушая собственный бизнес, выполнить обязательства в срок.
Однако, если объемы сдачи жилья в этом году не сократятся, это совсем не означает ситуация стабилизировалась. Последствия происходящих сейчас событий скажутся прежде всего на том, что не будут начинаться новые проекты или станут сворачиваться и замораживаться проекты, находящиеся в стадии ранней реализации.
Пандемия перехлестнулась со сложным переходом на проектное финансирование, которое и само по себе дает спад по новым проектам.
Причем даже тем компаниям, у которых не возникает проблем его получить, им все равно нужно время перестроиться и перейти на новые взаимоотношения, что может составить задержку до полугода.
И пусть сейчас ситуация по объему сдаваемых метров не кажется плохой, но это не говорит о том, что проблем в строительной отрасли нет.
Сегодня у застройщиков по выданным разрешениям находится в стадии строительства менее 100 млн кв. м жилья, и по прогнозам ожидается их снижение на 12-20% или до 76 млн кв. м.
И оно будет зависеть от того, насколько эффективно будут работать меры поддержки и насколько они будут доступны.
Однако достаточно большая доля компаний говорит, что меры поддержки, которые должны на них распространяться, они получить не могут, и не более 15% компаний отмечают, что ранее отмеченные проблемы решены.
Кризис — реальный, меры поддержки — призрачные
Что сегодня больше всего волнует и тормозит строительные компании? Прежде всего — это приостановка строительства отдельных объектов, на что указали 27% респондентов, сложности, связанные со свободным передвижением транспорта, возникновение проблем у подрядчиков и поставщиков. Есть и проблемы по снижению производительности труда из-за усиления мер безопасности и перебои с поставками материалов — 26%.
Так, 86% застройщиков столкнулось с проблемой перебойных поставок, причиной чему служит кризис в транспортной сфере. Количество грузовых перевозок резко сократилось, а их средняя стоимость возросла на 30%.
Плюс в условиях самоизоляции возникла проблема непонимания федеральных и региональных властей между собой.
Первые многократно подчеркивали, что субъекты транспортной инфраструктуры освобождены от получения электронных пропусков, а вторые требовали их наличие.
У 87% застройщиков возникло снижение производительности труда, что объясняется действующими рекомендациями Роспотребнадзора. А 81% застройщиков столкнулся с перемещением работников через границу.
Плюс ко всему покупка квартиры онлайн — достаточно сложный вопрос не только в плане заключения и оформления всех необходимых документов, но и в моральном. И покупать ее онлайн, не глядя, не выезжая на объект и не видя макет, достаточно сложно.
Отстает 6-месячный мораторий на банкротство, что довольно странно, ведь этому риску больше всего подвержены застройщики. Но данная мера распространяется только на попавшие в системообразующие списки компании.
Большая проблема с реструктуризацией кредитов застройщиков, на которую не охотно идут банки, говоря, что нужно увеличить тело кредита, либо выдвигая требования дополнительного обеспечения. В результате это не мера поддержки, а увеличение долгового времени.
Также застройщикам нужны кредиты на пополнение оборотных средств, однако, получить их в банках они не могут, т.к. их выдача идет в разрез со специальными правилами их финансирования, иначе говоря, противоречат отраслевому законодательству.
А из-за появившейся нормы о сохранении численности сотрудников — получение одобрения банком стало нереальным. Нигде не учитывается, что увольнения могут быть по собственному желанию или в связи с окончанием срока трудового договора, даже в связи с нарушением. И это нужно регламентировать.
Есть и еще нюанс. После прохождения процедуры по 651 Постановлению Правительства и четырем приказам Минэкономразвития, компания всего лишь получает право претендовать на получение мер поддержки, а не саму поддержку.
Компания препарируется и выворачивается на изнанку с точки зрения всех цифр, но по итогу — в Налоговой Инспекции нужно проходить полную процедуру по 409 Постановлению.
И если по 651 Постановлению оценивается группа компаний, то в 409 Постановлении — одно юридическое лицо.
Кстати говоря, в ходе проверки нужно подтвердить объемы падения выручки компании. Однако по ДДУ показать выручку в моменте невозможно, а только после ввода объекта в эксплуатацию.
Также недоступными оказались отсрочка внесения арендной платы, в том числе за использование федерального имущества, возможность изменить сроки и цены госконтрактов и доступность получения сертификата о форс-мажоре.
Самые востребованные меры поддержки у строителей — это налоговые вопросы и послабления. Строительная отрасль крайне чувствительна ко льготам по своим основным налогам — НДС, страховые взносы и налог на прибыль организации.
Сегодня для отрасли действуют только две антикризисные налоговые меры — заявительная отсрочка и рассрочка по уплате налогов и страховых взносов и двукратное снижение страховых взносов.
И доля крупных застройщиков, получивших налоговую отсрочку — 34%, что делает эту льготу лидером среди всех мер поддержки строительной отрасли.
- Для системообразующих и градообразующих организаций помимо отсрочки налогов также важна льгота на пополнение кредитных средств по ставке 5%, а для МСП — по снижению кредитной ставки до 8,5% и снижению совокупных страховых взносов.
- Самыми доступными оказались продление на год действия лицензий и разрешений, отсрочка прохождения разрешительных процедур и освобождение от плановых проверок.
- Строители ждут хотя бы… понимания
Но что могло бы глобально помочь отрасли? В первую очередь это конечно поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Необходимо найти баланс между интересами застройщиков и обеспечением прав дольщиков.
В сложившейся ситуации застройщик должен получать какие-то средства до момента достройки, иначе у него просто могут закончиться деньги.
А поэтапное раскрытие позволит также сэкономить бюджетные средства и не будет влиять на стоимость объектов.
Было бы интересно создать альтернативную систему, при которой банк оценивает возможную достройку объекта конкретным застройщиком, и от этого будет зависеть раскрытие.
Также необходим мораторий по штрафам. Сегодня эта мера есть, и она может быть востребованной, т.к. дает облегчение на пополнение ликвидности. Но она до конца не работает. Получить отсрочку по выставленным штрафам, особенно по тем, по которым уже есть вступившие в силу судебные решения и выданы исполнительные листы, невозможно, т.к. 229-ФЗ этого не позволяет.
Как уже говорится, коронавирус скорее всего станет толчком для цифровизации всех отраслей, в том числе и строительства. И в связи с этим необходимо развивать онлайн-продажи квартир.
Большим подспорьем может стать и субсидирование ставок по проектным кредитам.
Строительная отрасль не только одна из самых пострадавших отраслей, она может стать драйвером роста экономики в виде самостоятельного выхода из кризиса, а также подтягивая другие отрасли. Поэтому, по оценке большинства респондентов, драйверами роста будут включение строительства в перечень особо пострадавших отраслей и предоставление налоговых льгот.
Хотелось бы получить более разумный подход при стресс-тестированиях. Понятно, что государство просто так средства раздавать не будет, но в результате у системообразующих компаний создается впечатление, что никто ни рубля не получит.
Сегодня становится важным не содержание отчетов, а форма их заполнения. Так из менее 20 поданных в Минстрой организациями отчетов только 8 ушло в Минэкономразвития.
Компании начинают задумываться в целесообразности участия в финансовом мониторинге и стресс-тестировании, ведь это занимает огромное количество времени, а эффективность от процедур не понятна.
В целом необходимо не усреднять меры по отрасли, а учитывать специфику — одни и те же меры могут применяться для разных компаний по-своему. Крупным застройщикам нужно одно, а средним и малым несколько другое.
И меры поддержки нужно предпринимать уже сейчас, а не ждать, когда большинство застройщиков не смогут работать, и поддерживать будет некого. Ясно одно, что по завершению пандемии застройщикам придется доказывать, что не ввод объекта или перенос сроков связан был именно с коронавирусной инфекцией, а не с какими-либо другими факторами.
- Пока верстался номер:
- С момента конференции ЦСР прошел почти месяц, однако картина с мерами поддержки отрасли практически не изменилась — они существуют на бумаге, а в реальности строители дружно говорят о входе в затяжной кризис и падение объемов строительства в ближайшие годы.
- Галина Крупен
Этот материал опубликован в июньском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.