В начале июля 2016 года был принят закон «О государственной кадастровой оценке», который устанавливает госмонополию в отрасли.
Ранее, в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», кадастровую стоимость недвижимого имущества определяли специалисты из саморегулирующих организаций оценщиков (СРО). Но с 2017 года их полномочия перейдут государственным бюджетным учреждениям.
Власти объясняют свой шаг желанием защитить собственников. Многие из них с удивлением обнаружили, что кадастровая стоимость принадлежащей им недвижимости оказалась куда выше рыночной.
В результате налоги, и без того заметно выросшие с тех пор, как стали начисляться на основе кадастровых расчетов, нередко достигают заоблачных высот. Виновными в этом, по сути, объявлены оценщики из СРО.
Но неужели дело именно в них? Давайте разберемся: должна ли вообще кадастровая стоимость при строгом следовании закону равняться рыночной?
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации дает четкий ответ: да, должна, если рыночная стоимость участка уже определена. Но Земельный кодекс, разумеется, касается только земельных отношений. Кроме того, еще один вопрос: как эта норма Кодекса состыкуется с другими положениями законодательства?
Одну из причин завышения кадастровой стоимости часто видят в игнорировании особенностей каждого отдельного объекта.
Такой подход был заложен в принятом в 2007 году федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», на который как раз опирался упомянутый выше закон «Об оценочной деятельности».
Статья 10 Стандарта первоначально понимала под кадастровой стоимостью рыночную, полученную «методами массовой оценки». Но данная формулировка содержит противоречие.
Ведь что такое рыночная стоимость? Согласно статье 6 того же документа – наиболее вероятная цена, по которой можно продать, например, жилье. Но как ее установить, не приняв во внимание все детали? Квартира со свежим евроремонтом обойдется покупателю гораздо дороже, чем квартира такой же планировки на том же этаже того же дома, но с обшарпанными обоями и сантехникой 20-летней давности.
GLOBAL LOOK press
Более поздняя редакция статьи 10 Стандарта уже позволяла оценивать как в массовом порядке, так и индивидуально для каждого случая. Лишь тут можно говорить о рыночной стоимости в подлинном смысле. Однако год назад документ был отменен.
Зато по сей день действует введенный в 2010 году федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)».
И актуальная версия его статьи 3 предлагает исходить в кадастровых делах из рыночной «и иной информации», касающейся экономических характеристик недвижимого объекта. То есть рыночная цена – это только отправная точка.
А от нее и до финиша (до момента фиксации кадастровой стоимости) лежит долгий путь через массив загадочных «иных» сведений. И они могут в силу многочисленности и важности не оставить на выходе от рыночной цены вообще ничего. И попробуйте доказать, что не по закону.
Может ли кадастровая стоимость превышать рыночную
Словом, юридическая путаница налицо. Помогает ли новый закон №237-ФЗ ее преодолеть? Открываем статью 3 и убеждаемся, что фраза про «рыночную и иную информацию», на базе которой нужно определять кадастровую стоимость, никуда не делась. Стало быть, не исчез и простор для злоупотреблений.
Читаем дальше: статья 14 отсылает к недавно принятым Минэкономразвития методическим указаниям. По большей части они повторяют приведенные выше нормы из Стандартов, в том числе про сочетание методов массовой и индивидуальной оценки. Но две фразы бросаются в глаза. Статья 1.
2 дает кадастровой стоимости в точности такое определение, какое прежде присваивалось рыночной стоимости: «наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть приобретен». Иными словами, кадастровая стоимость в данном случае и есть рыночная (а не просто основана на ней). А статья 1.6 дополнительно уточняет, что рыночная стоимость служит верхней планкой для кадастровой.
Кажется, свершилось. Разве остаются после этого сомнения насчет принципов ведения кадастровых подсчетов?
Но вот от методических указаний, на которые опирается закон №237-ФЗ, мы вновь возвращаемся к его тексту. Статья 22 посвящена спорам о результатах оценки. Для этого при ГБУ создадут специальные комиссии. И они получат право, как указано в части 15 статьи 22, скорректировать кадастровую стоимость объекта в соответствии с рыночной или оставить прежнюю оценку без изменений.
Выходит, тот самый документ, который вроде бы категорически настаивает на тождестве двух видов стоимости, одновременно разрешает данное требование игнорировать, причем непонятно, на каких основаниях. И зачем тогда писать методические указания, если им все равно можно не следовать?
GLOBAL LOOK press
Помогут ли комиссии?
Одна из проблем при определении кадастровой стоимости заключается в сложности оспаривания ее оценки. Судебный путь предполагает волокиту и дорогие экспертизы.
Многие из тех, кто считает свое жилье или участок переоцененными, предпочитают смириться и платить по повышенной ставке.
Поэтому законодатели, как они сами подчеркивают, и предусмотрели специальные комиссии, которые могли бы помочь в решении споров без всякого суда.
Чиновники активно отмечают и иные преимущества закона. В соответствии с ним, ГБУ будет заниматься подготовкой к кадастровой оценке, собирать и уточнять сведения, исправлять ошибки в исходных данных и при подсчетах.
Все это было бы очень хорошо, если бы не сомнения в том, что подлинной задачей ГБУ и комиссий при них и впрямь станет определение настоящей, а не завышенной стоимости. Сохранение за комиссиями права не принимать оценку по рыночной цене заставляет подозревать второе.
А это значит, что недовольным придется все же действовать через суд со всеми вытекающими последствиями.
Помните эпизод из «Похождений бравого солдата Швейка»? Там воинов заставили скандировать: «Мы, мерзавцы, думали, что эта комиссия нам поможет. Ни хрена она нам не помогла!» Как бы ни пришлось вспоминать эту фразу в связи с нынешним законом.
Что можно изменить?
Между прочим, есть достаточно простой способ заставить оценщиков быть объективными.
Почему бы в законе не прописать обязанность государства выкупать объекты недвижимости по вновь посчитанной кадастровой стоимости? Разумеется, при наличии воли собственников.
Уже стало общепринятым, когда последние не могут продать свою недвижимость не то что по кадастровой стоимости, но даже существенно дешевле. Но если государство считает свою оценку справедливой, то логично будет для него выступить покупателем.
Конечно, такую норму в закон включить не могли. Давайте будем реалистами.
С какой целью государство перешло на налогообложение исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости? Из соображений справедливости или для того, чтобы получать в бюджет больше денег? Ответ слишком очевиден, чтобы его озвучивать.
Так же обстоит и с явными перекосами при кадастровых подсчетах. Государственные структуры вряд ли охотно будут соглашаться на перерасчет в меньшую сторону. Соответственно, нет им резона и принимать законы, способствующие такому перерасчету.
ЧИТАЙТЕ «ДНИ.РУ» В ЯНДЕКС.НОВОСТЯХ
Минэкономразвития попытается ввести госмонополию на кадастровую оценку
Министерство экономического развития России намеревается сделать кадастровую оценку исключительно государственной прерогативой. Ведомство уже готовится внести на рассмотрение в Государственную думу соответствующий законопроект. Об этом сообщила «Газета.Ru» со ссылкой на высокопоставленного федерального чиновника.
Вера, Родина, кадастр!
Закон предлагается ввести в силу с 1 января 2017 года в ряде пилотных регионов страны, а для остальных — установить переходный период до 2020 года.
Проект предполагает монополию властей на кадастровую оценку земельных участков и оценку объектов недвижимости для физических лиц (в настоящее время ее имеют право производить и частные компании). В законе предусмотрены кардинальные изменения методики оценки недвижимости и земли.
Источник также добавил, что в законопроекте будут описаны индикаторы рынка недвижимости, на основании которых станет возможной переоценка земли в случае изменения ситуации на рынке. «Это актуально как раз для нынешних условий, когда кадастровая оценка, проведенная в предыдущие годы, перестала отражать рыночные реалии», — пояснил источник, пишет Полит.ру.
Напомним, с 1 января земельный налог начисляют с использованием обновленных данных кадастровой стоимости участков. Часть собственников столкнулась с некорректной оценкой своего имущества — порой его стоимость в 10 раз выше рыночной. Законодательством предусмотрен механизм оспаривания кадастровой стоимости. Однако он стал дороже и сложнее, чем был раньше.
«Согласно закону, переоценка кадастровой стоимости недвижимости — земли или зданий — происходит периодически, но не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет. При этом каждый раз собственник рискует получить сообщение о том, что его недвижимость подорожала в разы.
Это связано с тем, что определение кадастровой стоимости производится методом массовой оценки. Данный метод на вполне законных основаниях позволяет „скопом“ оценивать разноплановые объекты. В некоторых случаях это ведет к результату, превышающему рыночную стоимость», — рассказала сайту Недвижимость.
altapress.ru эксперт.
В 2012—2013 годах в России практически повсеместно, в том числе и в Алтайском крае, сложилась благоприятная для бизнеса судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков. Однако в последующем этот механизм несколько усложнился, а расходы на процедуру значительно возросли.
В 2016 году предпринимателю придется предварительно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земли (создана при управлении Росреестра).
Пакет документов должен включать отчет о рыночной стоимости объекта (в среднем расходы на его получение составят 15−20 тысяч рублей), заключение саморегулируемой организации оценщиков (в среднем 25−35 тысяч рублей).
По времени этот этап в общем займет не меньше полутора месяцев.
В случае отказа комиссии в пересмотре кадастровой стоимости, предпринимателю придется обратиться в Алтайский краевой суд. И на этом этапе стоит заложить расходы для проведения судебной экспертизы (порядка 20−30 тысяч рублей), а также учесть, что это займет около 3−4 месяцев.
«И если ранее повышенная кадастровая стоимость касалась только земельных участков, то в настоящее время, в связи с изменением порядка расчета налога на имущество, аналогичные проблемы возникли также и у владельцев зданий (коммерческой недвижимости)», — отметила Анна Арехина, частный юрист.
Крупный бизнес предостерегает от введения госмонополии на оценку кадастровой стоимости
Недавно мы писали, что пока остается открытым вопрос о том, кто будет заниматься оценкой кадастровой стоимости. Сейчас оценку проводят независимые оценщики по заказу кадастровой палаты.
Новый метод расчета стоимости начался недавно, с 2015 года, и должен окончательно войти в силу на территории всей России к 2020 году. Он пока не устоялся, происходит много ошибок.
Часто собственники недвижимости оспаривают кадастровую стоимость, и суды принимают их точку зрения.
В Государственную Думу уже поступил законопроект «О государственной кадастровой оценке», который предусматривает введение государственной монополии на оценку.
Будет ли это подразделение Росреестра, или отдельная организация, пока не важно.
Это может привести к тому, что стоимость будет завышаться, а суды будут больше доверять выводам государственных оценочных компаний, чем независимых оценщиков.
Несколько крупнейших промышленных объединений выступили против проекта закона. Например, «Опора России». Председатель Московского отделения Сергей Зеленов заявил:
− Получается, что государство, по собственному усмотрению, без какого бы то ни было экономического обоснования, будет устанавливать кадастровую стоимость, а значит и какой налог должен будет платить предприниматель – независимо ни от рыночных факторов, ни от реальной стоимости имущества, а просто по желанию государства. Это не соответствует принципам налогообложения, заложенным в Налоговом кодексе РФ.Источник
Сейчас система работает со сбоями, но проблемы можно решать постепенно настраивая механизм. Новый же порядок еще более сырой и отбрасывает накопленный опыт. Председатель отраслевого отделения «Деловой России» Елена Петровская:
Без решения проблем с описанием самого объекта налогообложения − земельного участка или помещения − получить адекватную кадастровую стоимость невозможно. Нужно ставить задачу формировать базы объектов. Каждый регион должен провести инвентаризацию. С этого надо начинать, а об этой проблеме вообще не говорится.Источник
Председатель комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Торгово-Промышленной палаты РФ Александр Каньшин:
Отдельную тревогу экспертного сообщества вызывают предлагаемые изменения порядка формирования комиссий по оспариванию установленной кадастровой стоимости. Законодатель предлагает полностью убрать из комиссии представителей предпринимательского сообщества и независимых оценщиков, которые в данный момент составляют до половины комиссии. Сложно представить себе, что комиссия, состоящая из местных чиновников, в ущерб интересам бюджета будет принимать положительные решения о пересмотре кадастровой стоимости. В результате мы получим массовый исход заявителей в суды, которые и без того перегружены.Источник
Глава РСПП Александр Шохин:
Учитывая, что доходы от земельного налога и налога на имущество организаций поступают в региональные и местные бюджеты, передача кадастровой оценки на уровень регионов в подконтрольные региональным администрациям организации приведет к прямому конфликту интересов.Источник
Остается надеяться, что власти прислушаются к доводам крупного бизнеса.
Прочитано 2632
Правительство готовит проект закона о госмонополии на кадастровую оценку
Россияне, которые оказались недовольными кадастровой оценкой собственной земли и недвижимости смогут заказать проведение новой оценки. Благодаря этому можно будет уменьшить размер выплачиваемого налога. Такой проект закона кабмин планирует одобрить уже в марте, а действовать он начнет с начала следующего года. Такую информацию сегодня представило агентство «Газета.ру».
Министерство экономического развития в минувшем году подготовило проект закона о государственной кадастровой оценке. Он будет доработан, после чего кабмин одобрит его в марте месяце.
В Государственную думу законопроект будет внесен во время весенней сессии. Однако в начале он будет испробован лишь в нескольких регионах.
Для других областей ожидается установить переходной период, он завершится в 2020 году.
На сегодняшний день земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости участка, он же берется за основу при определении арендной платы за землю, которая находится в собственности муниципалитетов и государства. Также она используется при установлении цены при продаже. На сегодняшний день размер налоговой ставки находится в диапазоне 0.1-2%.
Введение госмонополии
В проекте закона имеется 3 новые изменения. Одно из них касается того, что лишь государство получит право осуществлять кадастровую оценку стоимости объектов недвижимости для физлиц. Данное право будет предоставлено уже в следующем году.
На данный момент производить кадастровую оценку имеют право госкомпании и частные организации. Введение проекта закона позволит закрепить за госучреждениями право осуществлять ее.
Главные недостатки нововведения – монополизация и аффилированность целой сферы. Такое мнение сложилось у участников рынка недвижимости. Эмиль Вильданов, занимающий должность заместителя директора «Вектор Инвестментс», отметил: «В регионах будут создаваться оценочные ГБУ, после этого они будут утверждать полученные итоги».
Другой недостаток – формирование большого количества ГБУ с постоянным штатом, что противоречит решением руководства, направленное на уменьшение штата чиновников.
Новая методология оценки недвижимости
Еще одно нововведение связано с коренным изменением методологии оценивания земли и недвижимого имущества. Федеральный чиновник отметил: «На данный момент с кадастровой стоимостью земельных участков происходит абсолютная вакханалия.
Российский реестр и суды переполнены жалобами россиян по причине неадекватной оценки их имущества.
Достаточно часто происходит так, что кадастровая оценка имущества, которая применяется для налогообложения, намного выше в сравнении с рыночной ценой земельного участка».
Новый проект закона утверждает индикаторы рынка недвижимости. Они будут служить основанием для переоценки земли в том случае, если рынок обрушился и земельные участки подешевели. Именно такая ситуация наблюдается на данный момент. Кадастровая оценка, которая была осуществлена в прежние годы, уже не актуальна.
Чем грозит госмонополия на кадастровую оценку
Государство намерено проводить кадастровую оценку самостоятельно – это следует из новой редакции текста законопроекта «О государственной кадастровой оценке», внесенного Минэкономразвития в правительство.
Налогоплательщикам новый подход вряд ли поможет, но государтво сможет защититься от занижения кадастровой стоимости объектов и пополнить бюджет. Риски от введения госмонополии в сфере оценки недвижимости оценили эксперты.
Привлекать независимых оценщиков для проведения кадастровой оценки нельзя – оценка должна находиться полностью в монополии государства, считает Минэкономразвития.
По мнению чиновников, при таком подходе оценивать, собирать и актуализировать зачастую противоречивую или ошибочную информацию об объектах недвижимости станет проще, а риски, связанные с недобросовестностью оценщика, вероятно, удастся снизить.
Проект закона, по словам Президента РФ Владимира Путина, должен снять проблемы с кадастровой оценкой земель – в частности, исключить ситуации, при которых кадастровая оценка земли оказывается выше рыночной.
«Подготовлен законопроект, согласно которому предлагается введение института государственных кадастровых оценщиков.
На уровне субъекта федерации будут создаваться государственные бюджетные учреждения, за которыми будут закреплены соответствующие функции не только определения кадастровой стоимости, но и осуществления постоянной работы с собственниками имущественных объектов, рассмотрение их жалоб», – цитирует ТАСС министра экономического развития РФ Алексея Улюкаева. Гражданам платить за услуги госоценщиков не придётся, отметил он: «Если будет проводиться внеплановая оценка или корректировка по требованию гражданина, то это будет бесплатно для заявителя».
Согласно новой версии законопроекта проводить её смогут сотрудники государственных бюджетных учреждений (ГБУ) без участия подрядчиков. К ним же будут поступать и жалобы на ошибки, допущенные в ходе процедуры.
Законопроект, который, как сообщили в министерстве, в настоящий момент внесен в правительство и дорабатывается, уже критиковали и ранее: представители бизнеса уверены, что он нарушает принцип независимости оценки – ведь проводящие процедуру представители государства оказываются заинтересованы в более высокой оценке, поскольку налоговые поступления, рассчитываемые на основе кадастровой стоимости, направляются в региональный и муниципальный бюджет. По мнению экспертов, под защитой окажутся не налогоплательщики, а государство – в тех случаях, когда кадастровая стоимость искусственно занижается независимыми оценщиками.
Законопроект, в рамках которого кадастровую оценку предлагается полностью передать государству, прошёл общественное обсуждение в августе 2015 года и был раскритикован бизнесом – против высказались представители РСПП и ТПП, указавшие на заинтересованность государства в более высокой оценке земли для пополнения бюджета.
В октябре того же года со своим вариантом закона выступили депутаты: в их версии оценка сохранялась за частниками, а ГБУ передавались контролирующие функции, а также выбор оценщика и систематизация и хранение данных. Однако в доработанной версии законопроекта Минэкономразвития всё же оставляет монополию на кадастровую оценку государству, предлагая в том числе унифицировать правила оценки объектов.
Унификация поможет решить проблему с кадастровой оценкой, полагает Сергей Литвиненко, адвокат компании «Деловой фарватер», специализирующейся в том числе на оспаривании кадастровой стоимости. Сейчас нет единых правил для проведения оценки, отмечает он, и каждый нанимаемый государством оценщик использует свои методы для оценки.
Это приводит к тому, что результаты оценки сильно отличаются даже для сходных объектов. Унификация правил оценки поможет устранить большое количество различий в оценках, проводимых разными оценщиками, и поможет тем самым уменьшить количество случаев неадекватных оценок объектов недвижимости и противоречий в них, уверен Литвиненко.
В целом предложенная новация может дать положительные результаты в части устранения некоторых различий при проведении кадастровой оценки разными экспертами, думает адвокат.
Но все зависит от того, как она будет реализована на практике и насколько адекватной окажется оценка, проводимая по новым правилам.
«Если ошибок и завышений в ней будет меньше, чем сейчас, то по сути не важно, есть или нет госмонополия на кадастровую оценку», – замечает он.
Однако эксперты видят ряд рисков, если законопроект будет принят в текущей версии: он по сути нарушает принцип независимости оценщика.
Источник: ПРАВО.ru
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:
- исковое заявление;
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
- отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
- доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
- сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
- иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.
Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.
Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.
Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев.
По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц.
Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.
О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.
Госмонополия на кадастровую оценку – приговор бизнесу или наведение порядка в отрасли
Министерство экономического развития РФ разработало законопроект «О государственной кадастровой оценке».
Он упраздняет институт независимой кадастровой оценки недвижимости и может быть одобрен уже до конца года, что приведет к созданию госмонополии на кадастровую оценку недвижимости. Портал ComEstate.
ru решил выяснить, что думают о законодательной инициативе участники рынка коммерческой недвижимости.
Алексей Каминский, руководитель комиссии по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости общественного совета при Росреестре, президент НП «СРОО «Экспертный совет»
Законопроект обсуждался на площадках профессиональных объединений – во время заседаний общественного совета при Росреестре, на круглых столах в «ОПОРЕ России», «Деловой России», Агентстве стратегических инициатив, Торгово-промышленной палате РФ, Российском союзе промышленников и предпринимателей.
Проводили заседания профессиональные региональные объединения в Волгограде, Перми, Челябинске, Новосибирске, Абакане. Результаты этих мероприятий широко освещались в СМИ. К настоящему моменту оформилась консолидированная профессиональная, предпринимательская и общественная позиция – данный законопроект принимать нецелесообразно либо преждевременно.
Введение института государственных налоговых оценщиков не решит проблем кадастровой оценки, а усугубит существующие и создаст новые. Реального улучшения ситуации можно добиться только продуманным поэтапным изменением действующего законодательства.
И ключевой принцип, которого стоит придерживаться, – широкое общественное обсуждение проблем кадастровой оценки и института оспаривания, а также вариантов их решения.
27 октября 2015 года в Госдуму был внесен альтернативный, аргументированный законопроект «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации», который отражает мнение профессионального сообщества и учитывает баланс интересов государства, населения и бизнеса.
После того как профессиональное и предпринимательское сообщество сформировало свою позицию, очередь за представителями Минэкономразвития России, которых не было ни на одной публичной дискуссионной площадке.
В министерстве и правительстве проводятся совещания за закрытыми дверями, в том числе с руководителями организаций, на площадках которых обсуждался законопроект.
Задача таких совещаний – не услышать аргументированную позицию сообщества, не начать обсуждение ключевых положений законопроекта, а получить одобрение правительства, которое формально даст карт-бланш на внедрение законопроекта. Широкой позиции профессионального и предпринимательского сообщества фактически противопоставляется административный ресурс.
Стоит отметить, что замена кадастровой оценки на нормативную государеву цену (а именно к этому ведет законопроект Минэкономразвития России) – лишь вершина айсберга. При такой ситуации количество недовольных кадастровой оценкой неизбежно будет расти.
Но это недовольство уже не получится направить в конструктивное русло, потому что механизма оспаривания не станет или он просто не будет работать (будет являться законодательным атавизмом – право оспорить имеешь, а возможности – нет). Кадастровая стоимость будет определяться для налогообложения, рыночная – продолжит существовать для других целей.
Если кадастровая стоимость не будет иметь никакого отношения к рыночной стоимости, то и оспаривать будет нечего. Эта конструкция полностью устраивает чиновников.
Вопрос в том, кто будет выполнять кадастровую оценку – оценщики или чиновники – должен волновать профессионалов, квалифицированных оценщиков, которым важна судьба профессии. Наша профессия создавалась в течение 20 лет.
К настоящему моменту существуют требования к образованию и квалификации оценщиков, есть саморегулируемые организации, которые осуществляют контроль над своими членами, а их самих в свою очередь контролирует государство.
Есть закон об оценочной деятельности, федеральные стандарты оценки, методические рекомендации, которые регламентируют нашу работу. Происходит становление института профессиональной оценки.
Все это предлагается перечеркнуть и сказать, что работы по кадастровой оценке будут выполнять исключительно чиновники, к которым, напомню, нет никаких требований, а контроль над ними осуществляют их коллеги по ведомству.
Прямой связи между введением института государственных налоговых оценщиков и рынком недвижимости нет. Но в среднесрочной перспективе бизнес почувствует проблемы.
Налог будет взиматься с завышенной кадастровой стоимости, последуют попытки компенсировать затраты повышением арендной ставки, то есть решением будет давление на другой бизнес, а это в свою очередь приведет к повышению цен на товары, от чего пострадает население.
Но и таким образом компенсировать затраты получится далеко не у всех. Тех, кому это не удастся, будет ожидать разорение. В целом можно с уверенностью говорить о грядущем снижении инвестиционной активности.
Под ударом окажется не какой-то отдельный вид собственности, а любой доходоприносящий бизнес. Будут брать с тех, кто еще дышит. В первую очередь это ключевые налогоплательщики – современные торговые и офисные центры, складские и производственные комплексы. Любой прибыльный эффективный бизнес первым почувствует нововведения.
Имея законодательное право на установление нормативной цены, чиновники обязательно будут его использовать. Демонстративное игнорирование позиции профессионального сообщества со стороны власти – явно непозитивный сигнал. Вместо того чтобы рассматривать кадастровую оценку как согласование баланса интересов, идет затыкание отдельных бюджетных дыр за счет бизнеса и населения.
Хочу отдельно отметить, что проблему кадастровой оценки, как любой комплексной системы, надо решать поэтапно.
Специалист, выполняющий работы по кадастровой оценке, оценивает сотни тысяч и миллионы объектов, и получает данные о них не во время визуального осмотра или беседы с владельцами недвижимости, а из кадастрового перечня, который формирует администрация субъекта. Оценщик по закону не имеет права вносить изменения в исходную информацию.
Доходит до нелепого: если в перечне указан год постройки – 1990, оценщик, даже если ему доподлинно известно, что дом был возведен в 1960 году, не имеет права менять характеристики объекта. Выявленные неточности правятся исключительно в установленном порядке, в рамках исправления кадастровых ошибок, уже после установления кадастровой стоимости.
Наша практика дает огромное число примеров подобных ошибок. Есть и вовсе анекдотичные случаи, когда под корректным названием «профилакторий» впоследствии оказывается профилакторий для крупного рогатого скота или у 9-этажного здания по документам значатся деревянные стены.
Серьезной проблемой остается отсутствие единой методологии, что приводит к тому, что в одном субъекте объект капитального строительства оценивается с НДС, а в другом – без. Разница, между прочим, составляет 18%.
Сегодняшняя методология предписывает оценщикам оценивать объект по максимальной стоимости, выбирая из возможных видов разрешенного использования. В результате два земельных участка, на которых расположены одинаковые частные жилые дома, могут кратно различаться по кадастровой стоимости.
По одному указан вид разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство», а по другому – «под жилищное строительство» (или другие похожие формулировки, но без слова «индивидуальное»).
Значит, на последнем земельном участке может быть построен многоэтажный жилой дом, и, следовательно, стоимость такого объекта резко возрастает. Подобных примеров в Московской области насчитывается более 30 тысяч.
Полагаю, что позиция сообщества должна быть услышана и власть пойдет на диалог. В Госдуме пройдут парламентские слушания по обсуждению законопроекта.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP
С возможным принятием законопроекта глобально мало что изменится. На сегодняшний день кадастровая оценка недвижимости, по сути, и так осуществляется госкомпаниями. В Петербурге, например, это ГУП «ГУИОН».
В целом ситуация неоднозначная.
Кадастровая оценка проходит по системе массовой оценки по единому стандартизированному методу, который может не учитывать целый ряд особенностей отдельных объектов недвижимости.
В связи с этим было (и есть) очень много недовольства после последней проведенной оценки. Множество компаний пытались через суд оспаривать результаты оценки совместно с независимыми консультантами.
Коммерческая недвижимость постепенно приводится к единому стандарту кадастровой стоимости. Эта стоимость напрямую влияет на размер налога на имущество, который необходимо ежегодно оплачивать собственникам объектов недвижимости, таким образом, издержки на содержание самого имущества могут меняться в ту или иную сторону.
Я не думаю, что на арендные ставки или на сделки купли-продажи сможет повлиять данная законодательная инициатива. Арендные ставки, стоимость квадратного метра формирует рынок, под который уже приспосабливаются другие факторы.
Не думаю, что принятие законопроекта спровоцирует волну исков.
Наоборот, со временем исков будет меньше, поскольку переоценка недвижимости уже произошла и большинство собственников, у кого сильно возросла кадастровая стоимость, так или иначе начали предпринимать какие-то шаги или планируют это сделать.
Ирина Радченко, заместитель руководителя рабочей группы при ГД РФ по мониторингу законодательства в сфере налогообложения имущества, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, председатель международного клуба «Интеграция»
Оцениваю данный законопроект негативно, так как государство собирается решить проблемы с дефицитом бюджета, пытаясь ввести рыночные механизмы, связанные с налогом на имущество, не рыночными способами.
В частности, с принятием этого законопроекта исчезнет институт независимой оценки и возможность оспаривания в комиссии, состоящей из членов СРО и представителей бизнеса.
Данным законом предполагается создание межведомственных комиссий, в которые будут входить те же чиновники.
Таким образом, данный законопроект продолжит курс на госмонополизацию многих отраслей бизнеса, который мы наблюдаем в последнее время.
Демократические принципы, которые сейчас существуют при оспаривании кадастровой стоимости, тоже канут в прошлое.
С принятием законопроекта инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости может снизиться. Уже сейчас есть достаточно много примеров, когда аренда помещения или земельного участка бывает выгоднее владения им.
Число исков в ближайшее время будет расти лавинообразно, так как кадастровая оценка проведена еще не во всех регионах, а значит, еще не все собственники получили «письма счастья» из налоговых инспекций. Количество удовлетворенных исков будет уменьшаться, так как во многих регионах на суды, в случае удовлетворения ими исков, оказывается административное давление со стороны местных органов власти.
К сожалению, в России не сформировано гражданское общество, к которому власть бы прислушивалась при внедрении тех или иных законов. Поэтому вероятность принятия закона в данной редакции очень велика. По сути, принятие этого закона в редакции Минэкономразвития подведет жирную черту под попытками налаживания диалога между властью, бизнесом и гражданами.
Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium
Данный законопроект достаточно противоречив и ожидаемо вызовет недовольство у бизнеса.
Более того, даже коллеги-законодатели раскритиковали данную инициативу и 27 октября уже вынесли на обсуждение множество корректировок: создание независимого экспертного совета для оспаривания оценки, включение представителей бизнеса в состав обсуждений и многие другие.
Мы оцениваем принятие данного закона как маловероятное, поскольку он во многом повредит бизнесу, который и так находится сейчас не в самом выгодном положении. Однако в текущих экономических и политических условиях ничего нельзя исключать.
Если несмотря на явную ангажированность проект все-таки будет принят в существующем виде, что нам представляется маловероятным, то его влияние на рынок будет колоссальным.
Фактически у собственников пропадет возможность адекватно оспаривать результаты государственной оценки: как это делать, если в совете – тоже представители государства? Кроме того, такое решение может повысить коррумпированность властей в данных вопросах.
Стоимость объектов коммерческой недвижимости, если все же институт независимой оценки будет ликвидирован этим законом, возрастет пропорционально увеличению налогового бремени собственников. Однако, на наш взгляд, собственники продолжат бороться с завышенной, на их взгляд, кадастровой оценкой всеми различными методами, в том числе посредством судебных разбирательств.
Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис»
Переход к методике расчета налогообложения исходя из кадастровой стоимости объекта уже сказался на московском рынке коммерческой недвижимости. Налоговые поступления с объектов коммерческой недвижимости составляют сейчас заметную часть доходов города (порядка 5%, а, возможно, даже немного более).
При нынешнем состоянии рынка коммерческой недвижимости, обусловленном экономической конъюнктурой, предпосылок для роста стоимости объектов коммерческой недвижимости, как и для увеличения арендной ставки, не видно. Основная задача собственника сегодня — удержание арендатора, и это очень мотивирует быть лояльным в вопросе арендной ставки.
Так что в ближайшей перспективе заметных изменений ценообразования рассматриваемая инициатива, думаю, не принесет.
Практика оспаривания оценки как раз и закладывает основания для формирования экономически обоснованной стоимости объектов недвижимости. Это помогает корректировать саму методику оценки, которая пока несовершенна и порождает порой парадоксальные ситуации, вплоть до существенной разницы в оценочной стоимости метра в аналогичных помещениях одного и того же здания.
С принятием законопроекта вряд ли стоит ожидать резкого сокращения числа требований о снижении кадастровой стоимости. Что действительно изменится — рассматривать обращения будет та же инстанция, на которую поступает жалоба.
Скорее всего, основная масса обращений будет приходиться на конец года, когда собственники ознакомятся с суммой налога.
Остается только надеяться, что такие обращения в случае передачи полномочий по оценке государству будут учитываться и анализироваться с целью коррекции методики оценки.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG
На сегодняшний день кадастровая оценка является предметом крупных судебных споров, так как во многих случаях кадастровая стоимость объектов коммерческой недвижимости на порядок — в два, даже в три раза превышает их реальную рыночную стоимость.
И потому переоценка недвижимости, кстати, является серьезным источником заработков для оценщиков. То есть система оценки явно нуждается в доработке, но создание госмонополии в данном случае вряд ли способно решить проблему.
Простая передача прав в руки чиновников ни к чему не приведет, нужно разрабатывать и внедрять более гибкий механизм оценки.