На днях Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пересмотрела очень интересное дело…
Спор велся между жителем Краснодара, купившим квартиру на первом этаже многоэтажки и впоследствии перестроившим её, и чиновниками.
Гражданин превратил квартиру в магазин с отдельным входом, при этом прихватив часть двора. Предварительно он попросил у местных властей разрешения на перепланировку и получил отказ. Несмотря на это краснодарец все-таки сделал перестройку и обратился в суд с требованием, чтобы власти ее узаконили и разрешили перевести жилое помещение в нежилое.
- Согласно выписке из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, где была совершена перепланировка, большинство жильцов ее одобрили.
- Краснодарские суды встали на сторону истца, и городская администрация обратилась в Верховный Суд (ВС), поскольку опасалась, что после этого случая граждане начнут массово перестраивать квартиры на первом этаже в магазины, спортивные центры и прочее.
- ВС изучил дело и согласился с чиновниками, пояснив, что перевести квартиру в нежилое помещение можно, но только в соответствии с действующим законодательством.
Районный суд отталкивался от того, что квартира находится на первом этаже и имеет отдельный вход, а в заключениях фирм говорилось, что выполненная перестройка – безопасна. Суд апелляционной инстанции поддержал вынесенное решение.
ВС же заявил, что краснодарские суды допустили ошибки. ВС привел аргумент: согласно статье 22 Жилищного кодекса, жилое помещение можно перевести в нежилое и обратно, но при этом необходимо соблюсти градостроительное законодательство.
В статье 23 Жилищного кодекса говорится, что переводом жилого помещения в нежилое и обратно занимаются органы местного самоуправления.
Чиновники могут отказать в таком переводе, но только если не соблюдены необходимые условия. Также в статье указан перечень документов, которые требуются для перевода квартиры в нежилое помещение.
Сказано, что список является исчерпывающим, и какие-либо дополнительные документы чиновники требовать не вправе.
Кроме того, согласно Жилищному кодексу, прежде чем проводить реконструкцию многоквартирного дома, необходимо провести собрание собственников помещений этого дома и получить поддержку большинства, в отдельных случаях – абсолютно всех владельцев квартир.
В статье 36 Жилищного кодекса указано, какое имущество многоквартирного дома является собственностью жильцов. Прежде всего, это участок, на котором построен дом. Житель Краснодара же пробил стену в квартире и сделал пристройку на придомовой территории, являющейся общим имуществом жильцов.
Таким образом, в нашем случае в результате перестройки уменьшились размеры общедомового имущества. ВС отметил, что, согласно статье 36 Жилищного кодекса, такое уменьшение возможно лишь с согласия всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме.
В статье 40 Жилищного кодекса говорится, что если при переустройстве, реконструкции или перепланировке требуется присоединить часть общедомового имущества, то необходимо получить согласие на это всех собственников. ВС подчеркивает, что без такого согласия сделать перепланировку помещения нельзя.
Местный суд же руководствовался тем, что согласие на перепланировку дали большинство собственников, однако не учел, что требуется одобрение абсолютно всех жильцов, а не большинства. ВС отправил дело на повторное рассмотрение с учетом своих разъяснений.
Мнение эксперта
Как говорит председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев, пока нельзя однозначно сказать, какой исход будет у этого дела, поскольку окончательный вердикт еще не вынесен.
Жилищный кодекс обязывает владельца содержать квартиру в надлежащем состоянии и не нарушать при этом права и законные интересы других жильцов многоквартирного дома. Необходимо соблюдать все требования, предусмотренные законом: санитарно-гигиенические, противопожарные и прочие.
Прежде суды принимали решение о выселение граждан, самовольно перестроивших жилье, нарушив при этом требования безопасности. Но такие решения – скорее крайняя мера.
Суд принимает такой вердикт, только если гражданин игнорирует всяческие требования и не предпринимает мер по устранению последствий опасной перепланировки. Эксперт считает такие меры вполне разумными, так как собственник должен чувствовать свою ответственность.
В данном деле возможность выселения не рассматривается, поскольку краснодарец в помещении не проживает и хочет перевести его из жилого в нежилое. По сути, спор идет лишь о том, насколько серьезными являются нарушения, которые он допустил при перестройке, и какие последствия повлечет самовольная перепланировка и отказ вернуть помещение в первоначальное состояние.
Верховный суд Российской Федерации разъясняет о порядке перевода жилых помещений в разряд нежилых помещений
Верховный суд Российской Федерации разъясняет о порядке перевода жилых помещений в разряд нежилых помещений
В соответствии с ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
- Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
- Для перевода жилого помещения в нежилое помещение требуется представить документы: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
- Верховный суд Российской Федерации отметил, что согласно требованиям ЖК РФ для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников, а в отдельных случаях и согласия всех собственников помещений в доме.
В случае, если реконструкция одного человека уменьшила размеры общего имущества жильцов дома, то должно быть согласие всех собственников помещений (ст. 36 ЖК РФ).
Кроме того, в ст. 40 ЖК РФ указано, что если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то таки переустройства должны быть совершены только с согласия всех собственников жилых помещений.
- Верховный суд Российской Федерации подчеркивает, что такое согласие является обязательным условием для проведения перепланировки любого помещения в доме.
- Таким образом, перевод жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников жилых помещений.
- Старший помощник прокурора района
юрист 1 класса Т.В. Органова
СОГЛАСОВАНО:
Прокурор района
старший советник юстиции А.Н. Лихачев
Верховный суд России разъяснил принцип перевода жилого помещения в нежилое
Москва, 3 апреля 2018, 11:25 — REGNUM Главный принцип, в соответствии с которым может быть осуществлен перевод жилого помещения в нежилое, предполагает, что владельцу квартиры необходимо получить согласие от общего собрания собственников жилого дома, передает 3 апреля РБК со ссылкой на Верховный суд России.
По данным издания, в высший судебный орган обратилась администрация Краснодарского края, которая попросила отменить решения местных судов о переводе квартиры в нежилое помещение. Ранее, после серьезной перепланировки в своей квартире, решения в свою пользу добилась одна из местных жительниц.
Верховный суд разъяснил, что если речь идет о реконструкции помещения и выводе его из жилого фонда, следует получить подтверждающее решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В другом случае, когда в результате реконструкции уменьшается размер (площадь) общедомового имущества, следует получить согласие от всех собственников в данном доме.
Применительно к указанному случаю Верховный суд установил, что жительница Краснодарского края получила отказ от общего собрания собственников о переводе жилого помещения в статус нежилого. Кроме того, женщина не имела разрешения от всех собственников квартир в доме на перепланировку с присоединением общедомового имущества.
Таким образом, высший судебный орган постановил отменить решение суда первой инстанции и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, а дело направить на новое рассмотрение.
Жилищный кодекс предлагается распространить на нежилые помещения домов
История вопроса
Жилищно-коммунальное хозяйство — это комплекс отраслей экономики, обеспечивающий функционирование жилых зданий, создающих безопасное, удобное и комфортабельное проживание и нахождение в них людей. В ЖКХ входят жилищное хозяйство (капитальный и текущий ремонт зданий), теплоснабжение, водоснабжение, электроснабжение, ремонт инженерных коммуникаций, а также благоустройство территорий, утилизация мусора и уборка. Несмотря на то, что ЖКХ занимает существенное место в экономике России, состояние основных его фондов характеризуется высокой степенью износа. Из-за изношенности инфраструктуры, с каждым годом увеличивается аварийность. Отрасль перманентно находится в состоянии реформирования, которое выразилось в том числе в появлении товариществ собственников жилья, управляющих компаний и т.д.
Верховный суд разъяснил, когда квартиру можно сделать магазином
Владельцы квартир в коммерчески развитых районах города задаются вопросом как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме.
С какой целью осуществляют? Ответ банально прост – из экономической целесообразности. Переведя жилище в нежилое и применяя как средство заработка действительно возможно иметь неплохую ежемесячную выгоду.
Сдавая жилье в аренду таких средств не обрести, поскольку площадь под бизнес стоит в разы дороже. Наиболее привилегированное положение занимают квартиры, располагающиеся на 1 этаже, реже на втором и третьем.
Однако прежде чем переводить жилплощадь в нежилое помещение надлежит все же подыскать желающих для аренды предпринимателей, поскольку, как только процедура будет осуществлена увеличатся расходы собственника на оплату услуг ЖКХ и стоимость налогового сбора также возрастет.
Действующие ограничения
Как говорит законодательство одного желания владельца осуществить перевод недостаточно. ЖК РФ в статьях 22-24 зафиксировал предъявляемые требования к недвижимости, а также порядок проведения процедуры.
Осуществить перевод квартиры в непригодную для проживания, а только для ведения бизнеса, не разрешено в следующих случаях, проиллюстрированных в таблице:
| Ограничения | Примеры |
| Жилплощадь, где нельзя соорудить раздельный вход | У Сидорова есть квартира в новостройке на втором этаже. Мужчина решил сам переехать жить в деревню, а жилплощадь перевести в коммерческую и сдавать в эксплуатацию. Однако ему было отказано в этом. Потому что жилье не является боковым, располагается на этаже выше первого и сделать индивидуальный вход нельзя |
| Часть площади. Производится полностью, но не по комнатам | Скворцова, обладательница четырехкомнатной квартиры в столице, захотела зарабатывать на своей недвижимости – жить с дочерью в одной комнате, а три остальные отдать под салон. Но в уполномоченном учреждении ей порекомендовали перевести либо всю площадь под данный вид деятельности, либо отказаться от этой затеи |
| Находящиеся в залоге или аренде | Молодая пара приобрела жилье в новом районе в ипотеку. Дабы ежемесячные платежи не были столь накладными для семьи, они сами стали арендовать жилье, а залоговое оформлять в нежилое. Но им справедливо отказали в процедуре, поскольку фактически супруги еще не являются полноправными владельцами жилплощади |
| Располагающиеся на этаже выше первого | Адвокат Михеева, чтобы не арендовать помещение под офис, решила перевести свою квартиру в нежилое и оформить в ней адвокатский кабинет. Но она не учла, что жилье находится на четвертом этаже многоэтажки. Это и послужило отказом |
| Имеются прописанные лица в жилье | Нечаев подал заявку на перевод его жилища в нежилое предварительно выписав из него всех родственников, но сам остался зарегистрированным в нем. Ответ учреждения был отрицательным |
Помимо вышеперечисленного также действуют нижеследующие требования:
- для эксплуатации площади с целью извлечения прибыли нужно обеспечить произвольный подход к инженерным коммуникациям;
- находящийся на грани разрушения дом, определенный для сноса, не подойдет для эксплуатации на коммерческие цели;
- памятник архитектуры не удастся перевести в нежилое;
- назначение деятельности играет также ключевую роль. Например, производственный цех не может располагаться в жилом доме.
Таким образом, осуществить задуманное и получать выгоду удастся далеко не всем желающим. Не все жилплощади и дома отвечают зафиксированным в законодательстве требованиям.
Эксперт АЮР рассказала, как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году
5 Марта 2021
Новые правила осложнили процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Тем не менее сделать это реально.
Рассказываем, как изменилась процедура, какие документы потребуются и как это можно реализовать в 2021 году В России ужесточили правила перевода квартир в нежилые помещения, в которых обычно открываются различные магазины, сервисы, мини-офисы или хостелы.
Соответствующий закон 116-ФЗ, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях», регулирует правила перевода жилых помещений в нежилые.
Изменения усложнили жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам. Зачем нужен новый закон
Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг.
В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей. Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2021 года.
Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.Новые правила перевода: что усложнили
Судебная практика перевод в нежилое. Соседи продали квартиру для перевода в нежилое помещение
Различные причины обуславливают необходимость перевода жилого помещения в нежилое. Чаще всего переводу в нежилой фонд подвергаются квартиры, расположенные на первых этажах домов.
Из них делают магазины, аптеки, салоны красоты и т.д. Однако, имеются спорные моменты, которые могут возникнуть при получении соответствующего разрешения.
Какие это моменты, мы расскажем Вам в данном анализе судебной практики.
Судебная практика в данном сегменте складывается в основном из отказов в переводе помещения. Зачастую органы МСУ отказывают в переводе из-за отсутствия согласия собственников квартир, расположенных в доме, где планируется произвести перевод.
Следует строго помнить, что квартиру можно перевести в нежилое помещение лишь в двух случаях – если она находится на первом этаже или если находится выше первого этажа, но при этом на этажах ниже так же расположены нежилые помещения.
Выискиваем суть проблем
Всем известно, что для перевода необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (в Москве – МВК при Департаменте жилищной политики). Отказы мотивированы зачастую отсутствием среди документов согласия других собственников квартир.
Как показывает практика, существует непонимание, когда требуется согласие, а когда можно обойтись без него. Главной причиной возникновения споров является отсутствие четкой законодательной регламентации данного вопроса. В ст.
23 ЖК РФ указан перечень документов, который собственник помещения должен предоставить в орган, который осуществляет выдачу разрешений на перевод. Данный перечень содержит всего пять наименований документов – заявление, документы, устанавливающие право собственности на помещение, план помещения и его тех.
паспорт, поэтажный план дома и проект перепланировки. Самое интересное, что закон закрепляет данный список исчерпывающим, так как строго указано, что никаких других документов не требуется. Статья 24 ЖК РФ дает исчерпывающий список ситуаций, когда может последовать отказ в выдаче разрешения – не представлены документы, которые определены ст.
23 ЖК РФ, документы представлены не в тот орган, не выполнены условия для перевода и проект не соответствует законодательным требованиям. Как видно ничего несказанно о необходимости предоставления согласия соседей.
Однако иные положения ЖК РФ говорят о том, что реконструкция жилого многоквартирного дома возможна лишь с согласия общего собрания собственников этих квартир. Статья 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относит решение вопросов о реконструкции дома и о пределах пользования земельным участком, на котором дом расположен.
Если идет речь об уменьшении размера общего, принадлежащего всем жильцам, имущества в случае реконструкции дома, необходимо согласие общего собрания, об этом говорит статья 36 ЖК РФ. Согласие так же необходимо, если необходимо присоединить к конкретному помещению при его перепланировке или реконструкции части общего домового имущества.
Однако отсутствие согласия на перевод со стороны всех собственников не является основанием для отказа. Соответственно, если перевод из жилого фонда в нежилой не сопровождается реконструкцией или уменьшением общего имущества дома, то нет необходимости в получении решения общего собрания собственников.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.02.2017 N 18-КГ17-8
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 февраля 2017 г. N 18-КГ17-8
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Юрьева И.М.,
судей Горохова Б.А., Рыженкова А.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хуаде А.А.
к администрации муниципального образования «Город Краснодар», Управлению по жилищным вопросам администрации муниципального образования «Город Краснодар» о переводе нежилого помещения в жилое, сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации
по кассационной жалобе администрации муниципального образования «Город Краснодар» на решение Советского районного суда г. Краснодара от 22 декабря 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 мая 2016 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Хуаде А.А.
обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Краснодар» (далее — Администрация), Управлению по жилищным вопросам администрации муниципального образования «Город Краснодар» о переводе нежилого помещения, расположенного по адресу: кв. 1а, в жилое, сохранении указанного помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии и признании за ним права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.
В обоснование требований указал, что в 1987 году вселился в спорное помещение общей площадью кв. м на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении работникам жилищно-коммунальных служб района временной служебной площади в переоборудованных лифтерских помещениях.
В 2001 году в отношении данного помещения с муниципальным унитарным ремонтно-эксплуатационным предприятием заключен договор найма жилого помещения в домах муниципального жилищного фонда, с 2009 года Хуаде А.А. зарегистрирован в помещении по месту жительства.
В целях использования спорного помещения в качестве жилого были выполнены работы по переустройству и перепланировке помещения с присоединением части общего имущества в многоквартирном доме, в результате которых площадь помещения увеличилась до кв. м.
Поскольку техническими и экспертными заключениями контролирующих органов подтверждено соответствие перепланированного и переустроенного помещения строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим требованиям, а изменение назначения помещения не нарушает права и законные интересы граждан, истец полагает, что указанное помещение подлежит переводу из нежилого в жилое с сохранением помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии и признанием на него права собственности в порядке приватизации.
Решением Советского районного суда г. Краснодара от 22 декабря 2015 г. исковые требования удовлетворены, спорное нежилое помещение признано жилым и сохранено в перепланированном состоянии. За Хуаде А.А. признано право собственности на указанное помещение в порядке приватизации.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 мая 2016 г. решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Администрация ставит вопрос об отмене судебных постановлений, как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 30 января 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
- Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.
- В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
- Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.
Как установлено судом и следует из материалов дела, решением исполнительного комитета Советского районного Совета народных депутатов от 20 февраля 1987 г. N 87 пр.
05 «О предоставлении временной служебной жилой площади в лифтерских помещениях» с целью решения кадрового вопроса жилищного производственно-эксплуатационного треста и служб города работникам жилищно-коммунальных служб района разрешено временное проживание в переоборудованных подсобных помещениях, на жилищный производственно-эксплуатационный трест возложена обязанность производить вселение и открывать лицевые счета на оплату проживания и коммунальных услуг в соответствии с существующим порядком заселения и использования служебных квартир (л.д. 8 — 11).
В приложении N 1 к указанному решению содержится адресный список предоставляемых помещений, являющихся лифтерскими помещениями и пожарными выходами, в том числе комната N 1 жилой площадью кв. м с наличием санузла по адресу: .
Между муниципальным унитарным ремонтно-эксплуатационным предприятием N 11 Карасунского округа г. Краснодара (наймодатель) и Хуаде А.С. (наниматель) в 2001 году заключен договор найма названного помещения в домах муниципального жилищного фонда. В качестве основания для заключения договора указан приказ начальника предприятия от 11 июля 2001 г. N 213 (л.д. 6 — 7).
Согласно разделу 1 договора предоставленное нанимателю и членам его семьи жилое помещение является изолированной комнатой N 1а общей площадью кв. м.
В соответствии с выпиской из лицевого счета от 17 февраля 2015 г. в помещении проживают и зарегистрированы по месту жительства с 2007 года Хуаде А.С. (наниматель) и с 2009 года члены его семьи — супруга Хуаде Х.Х. и сын Хуаде А.А. Собственником помещения является муниципальное образование «Город Краснодар» (л.д. 26 — 28).
Хуаде А.А.
без согласования с Администрацией выполнил следующие строительные работы в указанном помещении с присоединением части общего имущества многоквартирного дома:
— в лифтерской комнате N 5 выстроены самонесущие перегородки, что образовало жилую комнату площадью кв. м, коридор N 5/2 площадью кв. м и санузел N 5/1 площадью кв. м, в котором установлены сантехнические приборы и который подключен к сетям водопровода, канализации и вентиляционному каналу здания, предназначенному для вентиляции нежилых помещений;
— в помещении N 6 (место общего пользования) выстроена самонесущая перегородка, что образовало жилую комнату N 6 площадью кв. м и коридор N 6/1 площадью кв. м;
— между коридором N 5/2 и коридором N 6/1 демонтирована дверь для образования проема;
— на входной площадке, не выходя за габариты строения литер «а9», демонтированы ступени, устроены стены из кирпича толщиной 380 мм, перекрытие железобетонное толщиной 200 мм, остекление в металлопластиковых рамах, что образовало подсобное помещение N 53 площадью кв. м;
— между жилой комнатой N 6 (место общего пользования) и подсобным помещением N 53 для образования проема демонтирована окно-балконная дверь без выреза самонесущей подоконной части стены;
— между коридором N 4 (место общего пользования) и коридором N 6/1 в перегородке сужен дверной проем и установлена дверь (л.д. 17 — 19).
Как следует из технического паспорта жилого помещения (квартиры 1а) от 18 сентября 2014 г. в результате проведенных работ общая площадь квартиры увеличилась с кв. м до кв. м, жилая площадь квартиры составила кв. м (л.д. 12 — 16).
В 2015 году Хуаде А.А.
обратился в Администрацию с заявлением о сохранении квартиры 1а в переустроенном и перепланированном состоянии, однако Администрация отказала заявителю в проведении указанной процедуры по мотиву отсутствия правоустанавливающих документов на жилое помещение, а также отсутствия согласия наймодателя и согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на присоединение к квартире общего имущества (л.д. 2 — 5).
Согласно представленным в материалы дела техническим заключениям изменение назначения спорного помещения с образованием новой квартиры N 1а не повлияло на несущую способность основного строения, не затрагивает его конструктивные характеристики надежности и безопасности, не угрожает жизни и здоровью граждан, соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам (л.д. 17 — 22).
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что самовольной перепланировкой квартиры 1а, произведенной в целях использования помещения в качестве жилого, не нарушены права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома, не возражавших против проведения указанных работ и присоединения к спорной квартире части общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем пришел к выводу о возможности произвести перевод помещения из нежилого в жилое, сохранить это помещение в перепланированном состоянии. Поскольку жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания права собственности на квартиру в порядке приватизации.
- Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
- Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
- В силу части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
- Согласно части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
- Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
- В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
- Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).
- Вместе с тем частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).
- В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
- Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.
- В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
- В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (часть 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
- Решая вопрос о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, суду следовало установить, произведена ли перепланировка помещения и (или) реконструкция.
- Между тем, делая вывод о том, что произведенные истцом работы относятся к перепланировке, суд не указал, на основании каких доказательств пришел к такому выводу, не установил, необходимо ли было истцу получить разрешение на производимые работы с учетом требований градостроительного законодательства.
Как следует из материалов дела, в результате проведенных истцом работ произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, поскольку в состав квартиры, ставшей обособленным и изолированным помещением, вошло помещение общего пользования N 6 общей площадью кв. м, а также входная площадка с образованием (строительством) дополнительного помещения площадью кв. м (л.д. 12 — 16).
- В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
- Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
- Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
- Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
- Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.
- Суд, давая оценку представленным истцом доказательствам, пришел к выводу о наличии согласия собственников помещений многоквартирного дома на сохранение в перепланированном состоянии квартиры 1а, однако не учел, что необходимо согласие всех собственников, поскольку в результате проведенных истцом работ произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.
Суд не имеет полномочий по переводу нежилого помещения в жилое
В июне 2012 г. потребительский гаражный кооператив «Таврия» арендовал земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в федеральной собственности. В сентябре 2014 г. решением Адлерского районного суда г.
Сочи в пользу Шаганэ Мкоян были выделены два гаража, расположенные на этом участке кооператива, а на Управление Росреестра по Краснодарскому краю была возложена обязанность по регистрации за гражданкой права собственности на эти объекты.
Позднее Шаганэ Мкоян, реконструировав гаражи, фактически превратила их в жилое помещение.
Затем она обратилась в суд с иском к «Таврии» о признании нежилого здания жилым, мотивируя свои требования тем, что она является собственником гаражей, находящихся в этом кооперативе.
Женщина указала, что принадлежащие ей объекты фактически являются жилым домом, поскольку используются ею для проживания.
В феврале 2016 г. Адлерский районный суд г. Сочи удовлетворил исковые требования.
При апелляционном обжаловании Краснодарский краевой суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, поскольку нижестоящий суд не привлек к участию в процессе Департамент имущественных отношений г.
Сочи, тогда как именно он занимается переводом нежилых помещений в жилые и, соответственно, обжалуемым актом затрагиваются его права и законные интересы. В апреле 2018 г. во второй инстанции требования истицы также были удовлетворены.
Апелляция признала гаражи жилым домом и право собственности Шаганэ Мкоян на него, обязав соответствующий филиал Росреестра провести кадастрового учета объекта, Управление Росреестра по Краснодарскому краю – зарегистрировать право собственности истицы на дом, а Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи – присвоить объекту почтовый адрес.
Вторая инстанция исходила из того, что гаражи являются жилым домом, поскольку в них имеются жилые комнаты, кухня, подсобные помещения, которые Шаганэ Мкоян использует для проживания.
Принимая решение, краевой суд основывался на заключении строительно-технической экспертизы, в соответствии с которым спорный объект соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Поскольку судья краевого суда отказал в передаче кассационных жалоб администрации г. Сочи и Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея для рассмотрения в судебном заседании президиума, управление Росимущества обратилось в Верховный Суд.
В Определении № 18-КГ19-58 от 30 июля 2019 г. Коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что в соответствии с ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса перевод нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.
Таким образом, сделал вывод Суд, нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые, что исключает подмену судебным решением соответствующего решения органа местного самоуправления об изменении целевого назначения помещения.
Суд также обратил внимание на тот факт, что в силу п. 3 ст.
85 Земельного кодекса использовать земельный участок можно в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны. При этом материалы данного дела, по мнению ВС, содержат неполную и противоречивую информацию об участке, на котором расположены гаражи.
Так, решением исполнительного комитета Сочинского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 9 января 1991 г. были разрешены проектирование и строительство закрытой автостоянки коллективного пользования на 400 мест на данном участке.
Но в то же время из кадастровой выписки следует, что этот же участок относится к землям сельскохозяйственного назначения.
Судебная коллегия подчеркнула, что выяснение правового статуса участка, на котором расположен кооператив «Таврия», и обстоятельств, касающихся возведения всего гаражного комплекса и непосредственно спорных гаражей, принадлежащих истцу на праве собственности, являлось юридически значимым для данного дела. Однако апелляционная инстанция проигнорировала этот вопрос.
ВС указал, что необходимо было выяснить, не нарушаются ли права членов кооператива при удовлетворении требований Шаганэ Мкоян.
Как указано в определении, данная проблема связана с тем, что принадлежащие истцу гаражи являются частью «блокированного здания гаражей, а не самостоятельным объектом капитального строительства, поскольку имеют общие стены с иными гаражами». Кроме того, суд не истребовал договор аренды участка и допсоглашение к нему.
По мнению Верховного Суда, вывод апелляционной инстанции о том, что для признания нежилого помещения жилым достаточно установления факта использования спорного объекта недвижимости для проживания, основан на ошибочном толковании норм материального права.
Старший юрист практики «Земля. Недвижимость.
Строительство» компании «Инфралекс» Андрей Стаценко полагает, что в акте Верховного Суда интересной является не столько в целом верная правовая позиция, сколько поднятая проблема недостаточной урегулированности в градостроительном, жилищном и земельном законодательстве вопросов изменения назначения объектов капитального строительства, не связанного с реконструкцией, и в частности – перевода в жилые помещений, не расположенных в многоквартирных домах.
Права собственников гаражей и машино-мест пропишут в отдельном законеВ Думу внесен проект закона, которым предполагается снять правовую неопределенность статуса гаражей и машино-мест, а также статуса объединений их собственников
Юрист сообщил, что в законодательстве не содержится четко определенный порядок действий правообладателей объектов, которые принимают решение об изменении их назначения.
«В связи с данным судебным актом отдельное внимание обращает на себя неурегулированность правового режима гаражей как недвижимого имущества, в том числе гаражей блокированной застройки.
Возможность надстройки отдельных блоков гаражей, изменения назначения помещений в таких гаражах, а также возможность признания помещений в таких комплексах жилыми помещениями должна быть более детально урегулирована», – полагает Андрей Стаценко.
Он также отметил проблему установления уполномоченным органом самовольности строительства объекта на этапе согласования изменения назначения такой недвижимости. «Представляется, что такая проверка может проводиться только в том случае, если это будет установлено законом», – подчеркнул юрист.
Ведущий юрист Содружества Земельных Юристов Марина Строкань отметила, что перевод нежилого помещения в жилое в соответствии с нормами ЖК связан прежде всего с принятием соответствующего решения органом местного самоуправления по итогам рассмотрения документов, представляемых собственником. «Заявитель должен представить, среди прочего, проект переустройства или перепланировки помещения. Именно этот документ позволяет местному органу сделать вывод о соответствии помещения новому правовому статусу», – пояснила она.
Юрист согласилась с выводами ВС, отметив, что решение муниципального органа не может подменяться судебным актом, даже если такой акт является правильным по существу. «В данном случае административный порядок должен быть использован собственником до обращения в суд.
Если заявитель считает отказ уполномоченного органа по данному вопросу неправомерным, процессуальное законодательство предусматривает возможность его оспаривания уже в судебном порядке.
В противном случае административный механизм теряет свое прямое назначение, а полномочия по принятию решения перекладываются на суд», – рассказала Марина Строкань.
Она сообщила, что определение судебной коллегии в этой части не является инновационным, поскольку аналогичным образом процедурные вопросы высший судебный орган решал и ранее, указывая на пропуск заявителями обязательного этапа реализации своих интересов – обращения в местную администрацию.
«Вместе с тем ВС указал на ряд принципиально важных моментов, которые были упущены нижестоящими судами: необходимость определения правового статуса земельного участка, оценка соответствия спорного объекта категории земельного участка, а также учет мнения всех членов потребительского гаражного кооператива», – отметила юрист.