В сентябре вторичка в Москве незначительно выросла в цене

На «перегретом» вторичном рынке жилья Московского региона наконец зафиксированы первые признаки «охлаждения».

Предпосылок для дальнейшего подорожания больше нет: цены на готовые квартиры находятся на пиковых значениях, спрос падает, а объем предложения устойчиво растет.

Свой вклад в «заморозку» внес Центробанк — в конце прошлой недели финансовый регулятор сразу на 0,5 процентных пункта увеличил ключевую ставку. В результате чего ипотека на готовое жилье станет дороже, а потенциальный спрос на покупку жилья снизится, уверены эксперты.

Аномальный бум

Пандемия вызвала аномальный ипотечный ажиотаж. На фоне общего падения экономики и доходов населения цены на квартиры в столице в прошлом году, по оценке руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, выросли на 16,2%, в Новой Москве — на 17,7%, в Подмосковье — на 19,8%.

Новостройки в старой и Новой Москве подорожали на 15–30% в зависимости от сегмента, в Московской области — на 23%. Исключение составила только старомосковская «элитка», прибавившая в цене менее 5%.

Необычное оживление на рынке жилья и непривычный рост цен вызвали последствия реформы стройотрасли и сверхмягкая денежно-кредитная политика Центробанка, упустившего в прошлом году ключевую ставку на 2 п.п., до 4,25% годовых.

Сверхдешевая ипотека привлекла на высоко ликвидный рынок недвижимости Москвы и Подмосковья новых покупателей, которые ранее не могли позволить себе покупку квартир, а также консервативных инвесторов, разочарованных низкой доходностью депозитов и валютной нестабильностью. Существенный вклад в разгон цен внесла и программа льготной ипотеки.

Чтобы помочь гражданам решить жилищный вопрос, государство решило субсидировать жилищные кредиты на покупку новостроек до уровня не выше 6,5% годовых. Но эффект получился противоположным. Несмотря на субсидирование ипотеки, доступность столичных и подмосковных новых квартир снизилась.

Застройщики решили воспользоваться удобным моментом и переписали ценники в сторону повышения.

Неприятные для потенциальных покупателей ценовые тренды плавно «перекочевали» с первичного рынка на вторичный.

Как отметил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, в условиях доступной ипотеки растет число потребителей, которые покупают квартиру, образно говоря, на вырост — большей площади, чем им сейчас нужно, с учетом возможных жизненных изменений в будущем (например, вступления в брак, рождения ребенка и т.п.).

В результате «квадраты» на вторичном рынке дорожали ударными темпами в течение последних 12 месяцев (см. таблицу). При этом онлайн-замеры говорят о разрыве между ожиданиями покупателей и реальными ценами на жилье.

«Люди считают, что метру уже некуда дорожать. Но дешевая ипотека все это время поддерживала спрос на жилье, на этом фоне недорогие варианты очень быстро уходили с рынка.

В результате сформировался дефицит бюджетного предложения, что толкает цены вверх», — пояснил Репченко.

В сентябре вторичка в Москве незначительно выросла в цене

Фактор метро

Минувшая весна не изменила тревожные для потенциальных покупателей тенденции.

В марте–мае заметнее всего прибавили в стоимости квадратные метры в столичных районах Зюзино (+7,3%), Обручевский (+6,8%), Можайский (+6,7%), Черемушки (+6,3%), Очаково-Матвеевское (+6,3%), Фили-Давыдково (+5,9%), Хорошево-Мневники (+5,9%), Восточный (+5,8%) и Москворечье-Сабурово (+5,7%). «Подорожание произошло в основном в тех районах, где в этом году ожидается открытие новых станций Большой Кольцевой линии метро — «Зюзино», «Воронцовской», «Новаторской», «Аминьевской», «Давыдково», «Терехово» и «Мневники», — пояснил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Цены на недвижимость всегда вырастают заранее, еще только когда объявляется о серьезном изменении транспортной ситуации в районе, и этот рост может достигать 15–20% за год».

В конце весны эксперты зафиксировали первые признаки стагнации. В Москве, по расчетам руководителя АЦ ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость 1 кв.

м на вторичном рынке увеличилась по итогам мая всего на 0,8% — до 260,4 тыс. рублей (+15,7% за год). При этом в Первопрестольной на 6,8 тыс. предложений выросло количество новых объявлений.

«После рекордного роста в прошлом году продавцы осторожнее подходят к индексации цен», — заметил Попов.

Обогнали Бирюлево

Интересные изменения происходили и на присоединенных к Белокаменной территориях. Весь минувший год и в первом квартале текущего года Новая Москва стабильно обгоняла старую по темпам роста цен на квартиры.

Однако в апреле скорость подорожания «вторички» в обеих локациях сравнялась, а в мае старая Москва вышла вперед. По оценке ИРН, квартиры в Новой Москве по итогам мая подорожали в среднем на 0,9% до 178 700 руб.

за 1 кв. м.

Как признают риелторы, цены в Троицком и Новомосковском административных округах фактически уперлись в потолок: в районах старой Москвы за МКАД средняя стоимость метра уже ниже, чем в Новой Москве, — 172,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

Благодаря прошлогоднему ажиотажу Новая Москва местами уже дороже старой. К примеру, во внутримкадных районах Вешняки и Выхино средняя стоимость метра составляет 175, 1 тыс. руб., в Восточном и Западном Бирюлево — 169 тыс. руб.

Добавим, что во время ажиотажа и в старой Москве, и в Новой быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры. В конце мая среди типов жилья по темпам роста цен в Троицком и Новомосковском АО в лидеры вышла современная панель, немного сдавшая позиции в апреле, но лидировавшая и в 2020 году.

В сентябре вторичка в Москве незначительно выросла в цене Иван Скрипалев

«Бронза» Реутова

В текущем году чемпионом России по росту цен на готовое жилье стала Московская область. В начале июня в подмосковных городах с населением от 100 тыс. человек 1 «квадрат» в среднем стоил 125 тыс.

рублей (+1,1% за май, +19,0% — за год). Если в январе 2021-го в Подмосковье было пять городов с ценами «квадрата» выше 150 тыс.

рублей (Реутов, Красногорск, Долгопрудный, Одинцово, Химки), то сейчас к этому списку добавилось еще два города — Люберцы и Мытищи.

Обратим внимание, что топ-5 подмосковных городов по стоимости среднего «квадрата» уверенно обошли Санкт-Петербург (161,7 тыс. руб.).

А Реутов вообще занял почетное третье место в российском рейтинге, уступив только Москве и Сочи, где за 1 кв. м жилья на вторичном рынке просят 193,7 тыс. руб.

«Бронза» компактного Реутова не вызвала удивление у специалистов, поскольку он уже давно успешно соперничает со спальными районами столицы по транспортной доступности.

Сигнал от Центробанка

На ценовую динамику все больше влияет изменение монетарной политики Центробанка. В минувшую пятницу, 11 июня, совет директоров Банка России в третий раз подряд (после 19 марта и 23 апреля) принял решение поднять ключевую ставку.

С 15 июня она вырастет на 50 базисных пунктов — до 5,5 процента годовых. Индикатор вернулся на уровень апреля — июня 2020 года.

Таким образом, регулятор дал рынку четкий сигнал — длительный период снижения ставок по ипотечным кредитам завершен, в ближайшем будущем ставки будут расти.

Средние ставки по ипотеке могут вырасти до 8,5%, полагает старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева.

Кроме последнего решения ЦБ этот прогноз учитывает также новые условия льготной ипотечной программы, предполагающей повышение субсидируемой ставки до 7% и снижение лимита кредита до 3 млн рублей в столице, Московской области и других экономически активных регионах.

«Во второй половине года в связи с последствиями роста ключевой ставки ЦБ и ограничением льготной ипотеки ажиотаж будет понемногу угасать, и рост цен на «вторичке» несколько замедлится», — считает Павел Луценко.

С этой точкой зрения согласен и Алексей Попов. По его мнению, цены находятся на максимуме, банки повышают ставки по ипотечным кредитам, а объем предложения увеличивается.

Кроме того, на вторичный рынок начинает влиять сезонный фактор — активность покупателей и продавцов в летние месяцы традиционно снижается. «Никаких оснований ожидать высокого спроса на квартиры в ближайшее время нет», — заключил эксперт.

Самое время успокоиться, перевести дух и дождаться осенней волны коррекции цен.

Рейтинг районов Москвы по ценам на вторичное жилье: подорожали все без исключения

Вторичное жилье подорожало за год на 12,6% – такой вывод сделали аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав цены на квартиры во всех районах Москвы и их динамику с марта прошлого года. В исследовании не участвовали квартиры элитного сегмента.

В сентябре вторичка в Москве незначительно выросла в ценеПодорожали не только новостройки, но и «вторичка». Мир Квартир

Самым дорогим в столице оказался район Хамовники, где средняя цена квадратного метра составила 505 124 рубля, а средняя цена квартиры – 51 302 655 рублей. За ним следуют Арбат с ценами 500 230 рублей за «квадрат» и 50 136 540 рублей за лот и Тверской район (498 620 руб./кв. м и 49 321 559 рублей).

Самые доступные в Москве, по данным портала, – районы ТАО: поселения Роговское (85 461 руб./кв. м и 4 549 288 рублей за средний лот), Кленовское (87 292 руб./кв. м и 4 385 848 рублей) и Киевский (91 552 руб./кв. м и 5 055 649 рублей).

Больше всего за год, с марта 2020 года по март нынешнего, квадратный метр жилья подорожал в районах Головинский (+20,1%), Кунцево (+19,8%), Измайлово Северное (+19,8%), Царицыно (+19,3%), Даниловский (+18,5%), Текстильщики (+18,5%), Нагатино-Садовники (+18,3%), Перово (+17,8%), Кузьминки (+17,7%) и Проспект Вернадского (+17,6%).

«Активному подорожанию в некоторых из этих районов способствовал переход сданных в эксплуатацию новостроек на вторичный рынок.

Новое жилье порой существенно дороже окружающей его старой застройки, – поясняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Также почти все районы из «призовой» десятки первыми подверглись реновации.

Там жители оформили документы на новые квартиры и уже стали выставлять их на продажу, что также подняло среднюю цену».

Меньше всего поднялся в цене «квадрат» в Нагорном районе, он прибавил всего 1,8%. Также не намного выросли Ростокино (+2,2%), Печатники (+2,4%), Южнопортовый (+3%), Очаково-Матвеевское (+4,1%), Отрадное (+4,5%), Москворечье-Сабурово (+4,7%), Бибирево (+5%), Роговское (+5,1%) и Черемушки (+5,3%).

В среднем квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал с марта 2020 года на 12,6% и сейчас стоит 254 645 рублей. Среднее предложение – на 12,1%, до 14 821 303 рубля.

«Московская «вторичка» дорожает вслед за «первичкой»: собственники жилья, выставляя ценники на свои квартиры, равняются и на цены новостроек в своем районе, – отмечает Павел Луценко. – Кроме того, на вторичном рынке вырос спрос.

Во-первых, многие покупатели уже не могут «потянуть» новостройки, сильно поднявшиеся в цене за последний год, и переключают свой интерес на регулярный рынок.

Читайте также:  Путин пообещал субсидированную ипотеку семьям с 2 детьми

Во-вторых, влияет и дефицит предложения на первичном рынке – уже не все могут найти на нем квартиры под свои потребности, и тоже обращают взгляд на «вторичку».

Цены на квартиры вторичного рынка в районах Москвы

  • Источник: mirkvartir.ru
  • Новостройки Москвы: в Новой Москве и Некрасовке цены выросли, в Ясенево и Лианозово упали
  • С лета «вторичка» перестанет расти в цене. Все, кто хотел, уже купил

Покупая квартиру, готовьтесь к ее продаже. Что снижает и что повышает цену жилья?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Прогнозы по ценам на жилье в Москве на осень 2020 года

Пессимистический или оптимистический сценарий развития рынка столичной недвижимости? Какие прогнозы дают эксперты по ценам и спросу на новостройки и вторичном рынке осенью 2020 года

В сентябре вторичка в Москве незначительно выросла в цене

Tinnakorn jorruang/shutterstock

Рынок недвижимости Москвы оживился после длительного карантина. Это касается как первичного, так и вторичного жилья. Игроки рынка ожидают оживление этой осенью, но существуют факторы, в том числе вторая волна пандемии, которые могут привести к пессимистическому сценарию развитию на столичном рынке жилья.

Эксперты рынка московского жилья дали свои прогнозы по ценам и спросу на новостройки и вторичке осенью 2020 года.

«До осени продавцы будут сопротивляться снижению цен в надежде на традиционное оживление рынка»

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

— Рынок недвижимости сейчас находится меж двух огней. С одной стороны, продавцы вторички и особенно девелоперы на первичном рынке хотят компенсировать карантинный простой и продать по «сладкой» цене в надежде на отложенный спрос.

Поэтому пока снижения цен не наблюдается. С другой стороны, прошедший карантин — это не только временная приостановка продаж, но и более глубокий спад спроса из-за снижения доходов потенциальных покупателей.

При нынешних ценах невозможно будет обеспечить нормальный уровень продаж.

В первые месяцы после карантина на рынок пришло оживление, однако до прошлогодних показателей спросу далеко.

На первичном рынке тоже без ажиотажа: по сравнению с маем продажи выросли в полтора раза, но сделок все равно более чем вдвое меньше, чем в июне 2019 года. Первичный рынок сейчас в лучшей ситуации, чем вторичный.

Спрос поддерживает льготная ипотека, к тому же девелоперы будут более чуткими к изменениям возможностей покупателей. Поэтому общее падение на вторичном рынке может оказаться более драматичным.

Экономический спад и снижение доходов населения, безусловно, скажется на спросе. Это приведет к снижению цен — жилье может потерять прирост последних полутора-двух лет, то есть подешевеет на 10-15%. Первичный рынок потеряет меньше и «отпадается» быстрее. Явного снижения номинальных ценников может и не случиться.

Но, благодаря скидкам, акциям и приостановке повышения цен по мере роста строительной готовности рынок может отыграть падение уже к концу года и в 2021 году перейти к росту на уровне инфляции. А на вторичном рынке, напротив, падение может продлиться дольше и глубже.

До осени продавцы будут сопротивляться снижению цен в надежде на традиционное оживление рынка. Но из-за снижения доходов покупателей этого оживления не произойдет. Какое-то время продавцы будут держать номинальный ценник, но реальная цена сделок будет снижаться в результате торга.

А в следующем году на вторичный рынок может прийти снижение и номинальных цен, которое продлится еще пару лет.

«По итогам 2020 года в России прогнозируется падение цен на вторичку на 10-15%»

Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН:

— Оптимистичным можно считать сценарий, если Россию обойдет вторая волна коронавируса, о которой многие говорят, а значит, нас не ожидает режим самоизоляции.

При таком сценарии падение цен на вторичную недвижимость может временно приостановится, что связано с началом делового сезона, а также дальнейшим удешевлением ипотеки, что приведет к активизации отложенного спроса.

Впрочем, по итогам всего 2020 года в России мы прогнозируем падение цен на «вторичку» на 10-15%, больше половины от этого падения уже произошло. Причина — отсутствие потребительной уверенности и в целом отсутствие поддержки гос-ва, а отличие от сегмента новостроек.

На первичном рынке в сентябре возможен рост цен в пределах 1-2%, что связано с завершением программы льготного ипотечного кредитования под 6,5%. В случает отказа от продления субсидии, в сентябре — октябре стоит рассчитывать на прирост сделок и вместе с тем — цен.

Подобная ситуация уже наблюдалась в прошлую программу субсидирования (2015-2016 гг.), когда в последний месяц господдержки девелоперы в декабре (традиционном месяце самых больших скидок), наоборот, повышали стоимость (рост цен, например, для «старой» Москвы на первичном рынке составил за месяц 4,7%. Для Новой Москвы — 1%).

Похожую тенденцию, но уже в меньших масштабах можно ждать и в этом году.

«При пессимистичном сценарии спрос на новостройки в годовом выражении может сократиться на 15-20%»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Ценовая динамика на первичном рынке Москвы во втором полугодии 2020 года будет зависеть от того, ограничится ли пандемия одной волной, как быстро восстановится спрос, будет ли продлена программа льготной ипотеки. Основным фактором, сдерживающим рост цен во втором квартале, стало падение спроса, однако сегодня мы видим мощный восстановительный рост покупательской активности.

При благоприятном развитии событий — отсутствии второй волны пандемии и продлении программы льготной ипотеки — цены на столичные новостройки могут вырасти на 7-10% по итогам года, учитывая агрессивный рост цен в первом квартале.

Напомню, тогда квартиры массового сегмента подорожали на 6,3%, бизнес-класса — на 6,7%. В случае, если ипотека с господдержкой завершится 1 ноября 2020 года, годовой прирост может составить порядка 5-7%.

Если же начнется вторая волна пандемии, то, полагаю, ценовая динамика вновь остановится, как это было во втором квартале 2020 года.

При пессимистичном сценарии, полагаю, в годовом выражении спрос может сократиться на 15-20%, однако в случае продления льготной ипотеки эти показатели могут быть скорректированы в меньшую сторону.

«Цены предложения покажут уровень начала года, а цена реальной сделки действительно будут отличаться в меньшую сторону»

Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль»:

— В данный момент рынок вторичной недвижимости Москвы переживает всплеск после падения и резкого сокращения предложения весной этого года, когда бушевал коронавирус.

В июле мы уже дождались реализации отложенного спроса. Если сравнивать с июлем 2019 года, то количество сделок сейчас выше более чем на 20%. Покупательский спрос поддерживают выгодные условия ипотеки.

Ослабление рубля в конце июля подстегивает инвесторов.

Выраженного роста цен по сравнению с февралем пока не наблюдается. Но, если ажиотаж на рынке продолжится, может быть кратковременный всплеск (+5% в августе, сентябре) К октябрю рынок успокоится. Все, кто планировал покупку недвижимости весной-летом завершат сделки — будет затишье.

Можно ожидать скидок от продавцов — особенно это касается тех, кто не уступал в цене весной-летом. Многие, кто весной задумывался о покупке недвижимости, не смогли реализовать свою потребность из-за финансовых сложностей, потери работы.

Они вернуться на рынок позже — не раньше следующей весны.

Существенного массового снижения цен на недвижимость, как предрекали аналитики в первом квартале, с большой вероятностью не произойдет. Цены в рекламе покажут уровень начала года, а вот диапазон торга и цена реальной сделки (эти данные видны только крупным агентствам), действительно будут отличаться в меньшую сторону, но не критично.

«Сейчас нет никаких предпосылок для значительного роста стоимости жилья»

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:

— Осенью спрос на недвижимость обычно повышается по сравнению с последним летним месяцем. Однако осенью, скорее всего, нас ожидает повторное введение каких-то ограничительных мер в связи с пандемией.

Наиболее пессимистичный прогноз, какой можно себе представить, — эти меры будут крайне жесткими, потенциальные продавцы и покупатели будут вновь сильно ограничены в передвижениях, кроме того, из-за неуверенности в завтрашнем дне многие потребители не захотят тратить свои средства на покупку жилья или оформлять кредит.

И в этом случае активность рынка недвижимости ослабнет до уровня апреля-мая, когда число сделок сократилось в несколько раз по отношению к нормальному рабочему периоду. Подчеркну, что этот вариант развития событий маловероятен.

Ожидаемый второй этап ограничительных мер, скорее всего, будет не таким сложным, как первый.

Поэтому базовый прогноз на осень следующий: факторы роста спроса (подешевевшая ипотека, приток на рынок держателей банковских депозитов, окончание сезона отпусков) и ослабления спроса будут уравновешивать друг друга, и количество сделок на вторичном рынке жилья столицы будет таким же, как и в марте, до начала ограничений. Реальные цены на вторичке также будут оставаться стабильными, в сравнении с текущим моментом они сильно не изменятся. Сейчас нет никаких предпосылок для значительного роста стоимости жилья, особенно с учетом ухудшения платежеспособности большей части населения. Однако и падения цен на вторичке старой Москвы не произойдет — в условиях весьма малочисленного ликвидного предложения это исключено.

«Новые проекты в старой Москве будут выходить с заметным демпингом относительно существующего рынка»

Сергей Лобжанидзе, директор системы BnMAP.pro:

— Сейчас на рынке новостроек Москвы цены несколько превышают ожидания потребителя, что сказывается на снижении динамики сделок. Это произошло по причине того, что совпало сразу несколько негативных факторов — коронакризис, рост цен, обвал рубля.

Больше всего от снижения активности покупателей страдает старая Москва, так как здесь бОльший объем нереализованных остатков в уже стартовавших проектах. Новая Москва устойчивее для потребителя равно остается доступнее старой.

Можно предположить, что новые проекты в старой Москве будут выходить с заметным демпингом относительно существующего рынка — но будут внимательно следить за темпами продаж и изменениями экспозиции, чтобы оперативно поднять цены, если динамика продаж превысит план.

Чтобы принять решение о снижении цен, девелоперам нужно дождаться, результатов третьего квартала и собрать больше данных, так как лето не будет показательным. Именно третий квартал покажет, есть ли необходимость как-то корректировать цены, применять скидки или нет. Свою роль сыграют и банки-партнеры, с которыми достаточно сложно договориться об изменении финмодели и скидках.

При пессимистичном раскладе: по итогам июня рынок «отрос», а в июле и августе происходит обвал спроса, в результате чего игроки могут сделать вывод, что с рынком не все в порядке и цены надо снижать. Однако политику по снижению цен будут регулировать и сдерживать банки.

При оптимистичном развитии событий: июль и август покажут темпы продаж не хуже или на уровне июньских, все, у кого есть средства на взнос или долларовые вклады, понесут их в недвижимость.

Читайте также:  Госжилинспекция займется жилищным контролем в регионах

В результате общего ощущения роста активности — цены на остатки квартир в текущих проектах будут расти. К октябрю средний рост цены 1 кв.

м по текущему предложению может составить 5% (без учета выхода новых проектов на реализацию).

«До конца года цена на новостройки могут вырасти на 5-6%»

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet:

— К концу третьего квартала 2020 года цены на новостройки Москвы вырастут примерно на 4%, до конца года повышение может составить 5-6%. Это обусловлено изменением курса иностранных валют, которые будут продолжать оказывать свое влияние на себестоимость объектов строительства, в особенности на закупку оборудования, строительных материалов и других комплектующих.

Помимо этого, снижение ключевой ставки и ставок по вкладам гарантируют увеличение спроса на покупку недвижимости, ведь доходы по вкладам попадают теперь под налогообложение, что делает такой способ вложения средств низкодоходным. Не стоит также забывать, что в связи с переходом в 2019 году на проектное финансирование, девелоперы не заинтересованы в реализации проектов по низким ценам даже на начальном этапе строительства.

В результате принятых правительством мер по поддержке отрасли была запущена программа субсидирования ипотеки и кредитов на строительство жилья, а застройщики, в свою очередь, смогли оперативно организовать процесс продажи онлайн во время самоизоляции, поэтому объем спроса будет удерживаться на уровне показателей прошлого года. Также стоит отметить, что после приостановки регистрации сделок в Росреестре во втором квартале, ожидается всплеск зарегистрированных ДДУ к концу третьего квартала 2020 года.

В россии выросли цены на вторичное жилье

Средняя цена вторичной недвижимости в российских городах-миллионниках по итогам сентября выросла на 1,2% по сравнению с августом и составила 78 800 рублей за 1 кв. м. Об этом сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на данные сервиса по поиску жилья ЦИАН. 

Схожие данные приводит и компания «Этажи», отмечает газета. По информации «Этажей», в 19 крупнейших городах страны средняя стоимость вторичного жилья по итогам сентября выросла на 0,7% и составила 80 600 рублей за 1 кв. м.

Наиболее сильно цены выросли в Омске, указывает ЦИАН. Здесь вторичная недвижимость подорожала на 3,6% — до 51 800 рублей за кв. м. На втором месте среди региональных рынков оказался Красноярск, где стоимость выросла на 1,7%, и составила 66 500 рублей.

 Средняя цена вторичной недвижимости в Москве, по данным ЦИАН, сейчас составляет 219 900 рублей за кв. м. — на 1,9% выше, чем месяц назад. В Петербурге, по расчетам «Этажей», вторичная недвижимость сейчас стоит в среднем 128 800 рублей за 1 кв. м.

За месяц цена здесь выросла на 1,64%.

Ситуация на вторичном рынке крупных городов страны неоднородна, заявил «Коммерсанту» директор «Этажей» Ильдар Хусаинов.

По его словам, одни собственники, видя оживленный спрос, поднимают цены, а другие стараются быстрее продать свою недвижимость, чтобы воспользоваться субсидированием ипотечных ставок и успеть купить жилье в новостройке до окончания льготной программы. Подорожание характерно прежде всего для наиболее ликвидных объектов — однокомнатных квартир и студий, отметил Хусаинов. 

Повышение стоимости происходит во многом благодаря возросшей активности покупателей, которые стремятся «переложить» в недвижимость свои сбережения, подчеркивает «Коммерсантъ». В октябре тенденция к росту цен сохранится, заявили опрошенные газетой эксперты.

 Падающий рубль будет все больше стимулировать спрос, подталкивая рост средней стоимости жилья, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. В ближайший месяц «вторичка» в среднем по стране подорожает на 1–1,5%, сказал Хусаинов.

 В ближайшие несколько месяцев в Москве будет зафиксировано повышение цен на 3% на вторичную недвижимость в экспозиции, заявила директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК МИЭЛЬ Юлия Федулаева.

Ситуация может начать стабилизироваться весной, когда будет реализован весь платежеспособный спрос, пишет «Коммерсантъ». Именно тогда смены тренда ждут опрошенные изданием консультанты. Газета подчеркивает, что это приведет к прекращению роста экспонируемых цен на вторичное жилье, а размер дисконтов может увеличиться до 7%.

За последние три месяца спрос на вторичное жилье в России вырос более чем в два раза, сообщил на этой неделе «Интерфакс» со ссылкой на аналитиков «Авито Недвижимость». По их данным, стоимость квадратного метра «вторички» за год поднялась на 6,1%, составив 56 500 рублей. 

Цены на вторичное жилье в Москве выросли на девять процентов

Как говорят аналитики риелторской компании «Азбука жилья» и эксперты агентства недвижимости «Миэль», в сентябре нынешнего года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке московского жилья составила 326,1 тысяч рублей, что на 1,5% больше, чем в августе и на 9% больше показателей декабря прошлого года.

Впрочем, речь идет только о ценах предложения, которые выставляют желающие продать жилье, причем о средних ценах.

В массовом сегменте, к которому относятся преимущественно панельные дома, квартиры подорожали с начала года только на 5,9%, а средняя стоимость квадратного метра — только 197,4 тысяч рублей, — отмечает РБК.

В комфорт-классе, к которому эксперты причисляют монолитные и панельные дома улучшенных серий, стоимость жилья за то же время выросла на 8,6% — до 280,5 тысяч рублей за квадратный метр, что говорит о том, что покупатели предпочитают скорее приобоетать жилье в более качественных домах.

Рост цен на жилье в этом году объясняется падением курса валют, однако, если рассчитывать цену в долларах или евро, то выходит, что московское жилье продолжает дешеветь.

С начала года, по данным Центробанка, курс доллара, к примеру, подскочил с 62 до 76,2 рублей.

Также эксперты считают, что на рост рублевых цен повлиял «отложенный спрос», который сократился весной из-за карантинных мер, введенных из-за пандемии коронавируса COVID-19.

Быстрее всего цены на московские квартиры росли в Новой Москве. К примеру, в Троицком административном округе по данным «Миэль» стоимость жилья по сравнению с июлем выросла сразу на 3%, до 122 тысяч рублей.

Затем идут Южный и Северо-Восточный административные округа столицы, где цены выросли на 2%, составив в среднем 201,8 и 208,5 тысяч рублей за квадратный метр.

В остальных округах Москвы стоимость вторичных квартир выросла не более чем на 1%.

Нетрудно заметить, что неожиданно «в рост» пошли цены на квартиры в не самых престижных районах Москвы, главный недостаток которых — серьезная удаленность от центра города и плохая транспортная инфраструктура. Но при этом и цены на жилье там значительно ниже, иногда — в разы.

Как говорит основатель Realiste (компания занимается прогнозированием цен на недвижимость с помощью искусственного интеллекта) Алексей Гальцев, этот феномен можно объяснить тем, что в этих районах все чаще планируют жить люди, которые либо уже перешли на удаленную работу, или осознали ее преимущества и хотят перейти. Выезжать «в город» каждый день в часы пик им просто не нужно. Поэтому они могут жить чуть ли не на границах Калужской области, но позволить себе там за те же деньги квартиры гораздо большего размера, чем в районах с хорошей транспортной доступностью.

Аналитик предсказал, что до декабря и московские новостройки вырастут в цене в среднем на 2–3%, а квартиры на вторичном рынке — на 1–2%, но после Нового года возможет очередной сильный откат.

При этом в ряде российских регионов цены на жилье растут куда быстрее, чем в столице. Стоимость жилья в казанских новостройках до конца года, к примеру, может повыситься на 12,7%, — сообщает inkazan.ru.

Причины ожидаемого увеличения стоимости новых квартир заключаются в высоком спросе из-за программы льготной ипотеки со ставкой 6,5% и в выходящих на рынок инвесторах.

В Краснодаре жилье может подорожать и вовсе на 15,3%.

Квартиры в Москве и Подмосковье в сентябре-октябре 2020 года: на рынке образовался дефицит недорого жилья —

Низкие ставки по ипотеке, дефицит предложения и неуверенность в завтрашнем дне стимулируют спрос на вторичные квартиры в Москве, однако за МКАД покупательская активность уже начала снижаться. 

Спрос

В сентябре Росреестр зарегистрировал в Москве 15 422 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с августом покупательская активность увеличилась на 4,9%, а относительно сентября 2019 г. – на 53,8%.

По оценке «Инкома», прошлый месяц стал одним из самых прибыльных для старомосковского вторичного рынка недвижимости за последние пять лет.

В сентябре компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в том же месяце 2019-го, — это максимальный годовой прирост спроса для текущего года. Относительно августа данный показатель увеличился на 16%.

Для «Азбуки Жилья» сентябрь оказался еще более успешным: в месячном разрезе число сделок увеличилось на 49%, в годовом — на 71%.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», выделяет несколько факторов, обеспечивших мощный всплеск спроса: «Во-первых, это причины экономического характера: финансовая политика государства, приведшая к смягчению условий по ипотеке и рекордному снижению ставок по банковским депозитам, а также ослабление рубля. Во-вторых, на вторичном рынке наблюдается дефицит ликвидного предложения, и некоторые покупатели ускоряются с выходом на сделку, опасаясь, что в скором времени у них вовсе не будет выбора. Некоторые потребители также спешат с покупкой жилья из-за неуверенности в завтрашнем дне и опасений по поводу ухудшения социально-экономической обстановки. В-третьих, свою роль сыграл и период самоизоляции, во время которого многие потенциальные покупатели не могли решить свои жилищные проблемы. После снятия ограничений они быстро вернулись на рынок, и за счет их активности во вторичном сегменте до сих пор проходят дополнительные сделки».

А вот за МКАД, в Новой Москве и в Подмосковье, спрос уже начинает выдыхаться, хотя рынок еще остается достаточно активным. Троицкий офис продаж АН «Century 21 Римарком» заключил в сентябре лишь на 3,5% больше сделок, чем в августе, и получил только на 1,5-2% больше авансов.

Читайте также:  7 правил переговоров с продавцом квартиры

В Подмосковье, по оценке вице-президента Гильдии риэлторов Московской области, гендиректора АН «Удачный выбор» Ольги Власовой, сделок было столько же, сколько в августе, но количество авансов по сравнению с предыдущим месяцем пусть незначительно, но снизилось – приблизительно на 3%.

Главная проблема – недостаток ликвидного предложения. «Число сделок могло быть и большим, однако ограниченный объем предложения стал в этом плане сдерживающим фактором для рынка «вторички», — отмечает Анна Руденко, директор офиса продаж «Троицк» АН «Century 21 Римарком».

Руденко Анна Юрьевна, Директор офиса ООО «Century 21 Римарком» (Офис в г.Троицк, Парковый пер., дом 4)

Дефицит предложения на рынке способствует тому, что стали продаваться квартиры, которые покупатели раньше даже и не смотрели, подчеркивает Ольга Власова. Но в то же время клиенты риелторских компаний стали более требовательны и избирательны.

«К примеру, в АН «Удачный выбор» мы в июне приняли прекрасную однокомнатную квартиру по хорошей цене, расположенную в зеленой зоне в центре города, просмотры по которой идут практически каждый день, да еще и по несколько человек. Но лот не продается только лишь по причине отсутствия в ней балкона.

Раньше такого было нельзя представить, но сейчас, после первой волны самоизоляции, на такие моменты покупатели стали обращать внимание, и это показательно», — рассказывает Власова.

Власова Ольга Евгеньевна, член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, гендиректор АН «Удачный выбор» (г.Раменское)

Что касается октября, то московские риелторы ожидают завершить его в плюсе или хотя бы на уровне сентября. Например, в «Инкоме» число авансов в первой половине октября выросло на 5% относительно аналогичного периода сентября, а по сравнению с прошлым годом — на 60%.

При этом в Московской области уже наметился спад спроса: примерно на 3% уменьшилось число сделок, а количество авансов снизилось на 5-7 %. «Возможно, ситуация еще изменится, если на рынке начнут появляться новые интересные объекты, тем более что и в 2019, и в 2018 гг.

октябрь был достаточно активным месяцем на вторичном рынке», — надеется Ольга Власова.

Ипотека

Одним из основных драйверов спроса на квартиры остается доступная ипотека. По оценкам риелторов, в сентябре ипотеку на «вторичку» в московском регионе выдавали под 7,1 – 9,5% годовых – ставка зависит от первоначального взноса, является ли клиент зарплатным и т.д.

В Новой Москве доля ипотечных сделок по сравнению с августом увеличилось на 10-15 п.п. до 60%. В Подмосковье доля ипотечных сделок на рынке «вторички» стабильно превышает 60%, а, например, в АН «Удачный выбор», которое работает в качестве ипотечного брокера, этот показатель достигает 80%.

«То есть ипотечные ставки, находящиеся на достаточно комфортном уровне, позволяют ипотеке оставаться драйвером на рынке подмосковной «вторички». В то же время уже можно отметить такой факт, что сумма займов после первой волны пандемии стала заметно меньше.

С другой стороны, по-другому и быть не могло, учитывая, что весомая доля продаж приходится на квартиры экономкласса», — отмечает Власова.

Предложение

Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы сокращается как в месячном, так и в годовом выражении.

Согласно подсчетам «Азбуки Жилья», количество квартир в экспозиции за месяц уменьшилось на 8%, их суммарная площадь — на 8,2%. За год показатели просели на 35% и 34% соответственно.

По данным «Инкома», в сравнении с августом предложение в сентябре снизилось на 1,3%, а к октябрю прошлого года — на 4,7%.

«Отмечу, что это общие цифры по рынку, тогда как в массовых сегментах жилья уже наблюдается серьезный дефицит предложения.

Из-за этого покупатели все чаще испытывают сложности с выходом на сделку – в условиях большой конкуренции они не успевают подобрать и приобрести подходящий им вариант, по крайней мере, до тех пор, пока не обратятся за помощью к профессионалам рынка.

Как следствие, в нашей компании растет количество договоров на оказание услуг по подбору недвижимости – в сравнении с мартом (период до карантина) оно увеличилось на 30%», — рассказывает Сергей Шлома.

Объем предложения на вторичном рынке жилья Новой Москвы в сентябре, по сравнению с августом, снизился не менее чем на 10%.

«Новые объекты выходят на рынок с прежней интенсивностью, однако все еще сказывается активное вымывание лотов в течение летних месяцев.

Такая ситуация, по нашим прогнозам, будет сохранятся еще месяц-другой, если, конечно, на рынке не произойдет ничего неожиданного», — говорит Анна Руденко.

В Подмосковье предложение на вторичном рынке также сократилось, но незначительно – на 3,5% к августу. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года квартир на рынке «вторички» стало меньше на 10-13%.

«Несмотря на небольшое снижение объема предложения, выбор для покупателей не очень-то и большой.

Сказывается большой объем объектов, реализованных нынешним летом, а с новыми лотами на фоне небольшого снижения цен собственники выходить на рынок все еще не спешат, рассчитывая продать свою недвижимость дороже в обозримой перспективе», — отмечает Ольга Власова.

Цены

На фоне увеличения спроса растут и цены на жилье в Москве. По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам сентября стоимость метра на вторичном рынке в среднем прибавила 1,3% и достигла 186 600 руб. – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2020 года».

По данным «Азбуки Жилья», средний бюджет покупки квартиры экономкласса на вторичном рынке «старой» Москвы увеличился на 4,2% до 10,09 млн руб., комфорткласса — на 2,4% до 20,62 млн, а бизнес-класс подешевел на 4,4% до 42,1 млн руб. В итоге бюджет покупки в среднем по рынку остался на августовском уровне – 25,93 млн руб.

В Новой Москве средняя стоимость квадратного метра вторичной недвижимости по итогам сентября составила 170 200 руб. — это на 1,2% больше, чем в августе.

В среднем сейчас однокомнатную квартиру в Новой Москве можно приобрести по цене от 5,5 млн руб., в достаточно приличном состоянии – от 6,5 млн руб. Цены на двухкомнатные квартиры начинаются с 6,5 млн руб.

, при этом ценники на хорошие варианты стартуют с 8 млн руб., а на приличные «трешки» — с 9,5 млн руб., рассказывает Анна Руденко.

По данным ГРМО, в Подмосковье цены на вторичное жилье в сентябре практически не изменились. Усредненная стоимость квадратного метра вторичного жилья в регионе на начало октября установилась на отметке в 77 693 руб., что на 0,15% ниже, чем месяцем ранее.

«Интересно, что в среднем и дальнем Подмосковье на рынок «вторички» практически не давит фактор роста цен на первичном рынке. Это связано с тем, что предложений в сегменте новостроек здесь либо мало, либо новые дома в некоторых муниципалитетах пока не строятся вовсе», — добавляет Ольга Власова.

Однако согласно подсчетам «Азбуки Жилья», средний бюджет предложения все же вырос – на 2,6% к августу и достиг 6,23 млн руб. В «экономе» квартиры подорожали на 1,5% (4,29 млн руб.), в комфортклассе – на 2,6% (6,28 млн руб.), в бизнес-классе – на 1,7% (8,88 млн руб.).

Скидки

В сентябре, по подсчетам «Инкома», доля сделок с дисконтом на вторичном рынке жилья «старой» Москвы составила 72% – это минимальный уровень для текущего года.

В сентябре 2019-го она была равна 78%, а в августе 2020-го – 75%. То же самое можно сказать и о среднем размере дисконта в этом сегменте – он постепенно понижается, до 4,7% на данный момент.

В сентябре 2019-го средний размер скидки составлял 5,3%, а к августу 2020-го он уменьшился до 5,1%.

В Новой Москве, несмотря на то, что новых вторичных квартир на вторичном рынке здесь не так уж много, без торга не проходит практически ни одна сделка, говорит Анна Руденко. Так, при покупке «убитой» квартиры в сентябре покупатель мог рассчитывать на дисконт до 5%. Что же касается более дорогих квартир, то здесь уровень скидок в сентябре максимум составлял 3%.

В Московской области относительно дорогие квартиры продавались в сентябре со скидкой до 3%, а дешевые лоты по рыночной цене сейчас уходят достаточно быстро и, как правило, собственники не торгуются, отмечает Ольга Власова. По ее словам, единственное, что они могут предложить в качестве бонуса, — это оставить в квартире что-то из мебели.

Сроки экспозиции

На фоне существенной активизации покупателей по итогам сентября заметно снизился средний срок экспозиции вторичной недвижимости в столице. В сентябре 2019 г. он составлял 71 день, в нынешнем августе был чуть больше – 73 дня, а по итогам сентября уменьшился на 13,7%, до 63 дней.

«Если же говорить о наиболее ликвидном предложении (объекты с отличными качественными характеристиками, со свежим ремонтом, расположенные в неустаревших строениях), то если при нормальном функционировании рынка они находились в экспозиции в среднем около месяца, то сейчас реализуются за неделю. А то самое неликвидное предложение, которые ранее застревало в продаже на долгий срок, в условиях повышенного спроса реализуется за месяц-полтора», — отмечает Сергей Шлома.

Отсутствие достаточного объема предложения сказалось и на сроке экспозиции квартир в Новой Москве.

По словам Анны Руденко, в сентябре вторичные квартиры по адекватным рыночным ценам в Троицке продавались от нескольких дней до полутора-двух недель. Были и случаи продажи лотов за один день.

«Разумеется, это не окончательный срок проведения сделки, а время, затраченное на поиск покупателя, — поясняет эксперт.

В Подмосковье вторичные квартиры в среднем продаются в срок от 2 недель до полутора месяцев, однако наиболее дешевые объекты экономкласса с хорошим месторасположением и лоты класса «комфорт» по соответствующей рынку цене раскупались и раскупаются очень быстро.

«Это связано и с нехваткой ликвидных объектов на рынке, и с тем, что многие клиенты хотят сберечь свои накопления, вложив деньги в недвижимость, или же спешат улучшить жилищные условия, пусть и с помощью ипотеки, опасаясь дальнейшего роста цен», — говорит Ольга Власова.

www.irn.ru

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *