Главная проблема, которая беспокоит сегодня девелоперов, риэлторов и аналитиков рынка недвижимости, — сокращение эффективного спроса на жильё в условиях выраженного экономического спада.
«Негативное влияние макроэкономических проблем на рынок недвижимости дополняет и усиливает внутрироссийская специфика, а именно — очень низкий платёжеспособный спрос на недвижимость (при огромном неудовлетворённом потенциальном спросе), который продолжает сокращаться в связи с ростом расходов — как отдельных домохозяйств, так и компаний — на фоне сокращения доходов, — говорится в недавнем аналитическом отчёте ростовского агентства недвижимости “Титул”. — За несколько последних посткризисных лет стоимость жилья в большинстве регионов страны постепенно растёт, отыгрывая инфляцию, а вот реальные доходы населения сокращаются. Возможности купить жилье в кредит, взяв ипотеку, тоже сокращаются».
Тем не менее, органы статистики пока фиксируют скорее обратный тренд: за первые семь месяцев этого года в России, по данным Росстата, было введено в действие 35,2 млн кв. м жилья, что на 31,5% больше, чем в январе-июле прошлого года.
Очевидно, что значительное воздействие на эти результаты оказала политика руководства ряда регионов по стимулированию жилищного строительства, в первую очередь в эконом-классе.
На юге России это в первую очередь Краснодарский край и Ростовская область — на Кубани доступное жильё давно стало приоритетом властей, а Дон сейчас активно догоняет соседа по темпам строительства.
Новый пакет мер поддержки строительства недорогого жилья был представлен правительством в марте с подачи президента Владимира Путина в виде федеральной программы «Жильё для российской семьи». На данный момент из 19 регионов, подписавших соглашение об участии в этой программе, юг России представляют всего два — это Краснодарский край и Чеченская Республика.
Что касается проблемы сокращения доступа к ипотечным ресурсам, то здесь сейчас идёт двунаправленный процесс. С одной стороны, ещё начиная с марта, после того, как ЦБ повысил учётную ставку, обозначилась тенденция к росту ставок по ипотеке — по итогам 1 полугодия они увеличились у 61 из 100 банков, согласно сообщению Агентства по страхованию вкладов.
Обеспокоенность этим недавно выразил глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень, попросив премьер-министра Дмитрия Медведева проконтролировать этот процесс.
Но, с другой стороны, по данным Минстроя, за последние пять месяцев население взяло 367,4 тысячи ипотечных кредитов на 627,3 млрд рублей — почти в 1,4 раза больше, чем годом ранее.
Увеличению числа ипотечных заёмщиков способствует прежде всего то, что банки, по данным ЦБ РФ, существенно увеличили объём выдачи кредитов с первоначальным взносом 10–20% — теперь в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первым взносом до 30% составляет почти половину.
Это объективно делает ипотеку более доступной, что отражено в недавнем исследовании агентства «РИА Рейтинг».
По данным агентства, из всех регионов юга России только в Карачаево-Черкесии доступность ипотеки за прошлый год несколько сократилась, а в остальных увеличилась, причём в ряде субъектов (Ростовская область, Калмыкия, Кабардино-Балкария, Ингушетия) — более чем на 10%.
Всё это позволяет сохранять умеренный оптимизм даже на фоне сохраняющейся неубедительной экономической конъюнктуры, хотя ряду крупных регионов Юга, прежде всего Ставропольскому краю и Волгоградской области, ещё предстоит большая работа по активизации строительства доступного жилья.
Ростовская область: ставка на мегапроект
В Ростовской области за первые семь месяцев этого года темпы жилищного строительства заметно выросли. По данным Ростовстата, за январь-июль в регионе было введено в действие 1,199 млн кв. м жилья (почти 14,4 тысячи квартир).
Это почти на четверть больше, чем за тот же период годом ранее (962 тысячи кв. м), или 52% от годовой программы жилищного строительства.
По оценке донского министра строительства, архитектуры и территориального развития Валерия Кузнецова, по итогам года плановые показатели могут быть несколько превышены.
Доля наиболее востребованного жилья эконом-класса в общем объёме ввода в Ростовской области превысила 42%, самые высокие темпы сдачи в этом сегменте наблюдались в Ростове-на-Дону, Батайске и Волгодонске.
В областном центре, как отмечает региональное статистическое ведомство, в январе-июне застройщики, ведущие в Ростове многоквартирное жилищное строительство, сдали более 289 тысяч кв. м жилья — в 3,1 раза выше показателя за 1 полугодие 2013 года.
В первую очередь таких показателей удалось достичь благодаря появлению на ростовском строительном рынке группы ВКБ краснодарского бизнесмена Виктора Бударина, которая к 2024 году может инвестировать в свои проекты в донской столице порядка 170 млрд рублей.
Как сообщил на недавней пресс-конференции председатель совета директоров ОАО «Ростовское» (входит в группу ВКБ) Николай Бритвин, в ближайшие 10–15 лет на границе Северного жилого массива Ростова-на-Дону и Мясниковского района области планируется застроить жильём и объектами социальной инфраструктуры 857 га земли в рамках проекта микрорайона «Суворовский». Здесь будет возведено 56 многоэтажных каркасно-монолитных и объёмно-блочных домов, в которых сможет проживать до 200 тысяч человек.
Первая очередь «Суворовского» на 265 тысяч кв. м жилья была сдана в конце прошлого года; сейчас здесь создаётся социальная инфраструктура — два детских сада, школа, поликлиника, торговый центр.
Также заложен парк имени 70-летия Великой Победы, который будет официально открыт в следующем году.
По словам Николая Бритвина, в обеспечение земельного участка инженерной инфраструктурой было вложено порядка 2 млрд рублей, в результате здесь появились построенная с использованием чешских технологий система водоотведения и водоочистки, автономная подстанция, спроектирована подъездная дорога. Примечательно, что вслед за ВКБ к Ростову стали присматриваться и другие кубанские застройщики. Так, недавно стало известно, что краснодарская корпорация «Девелопмент-Юг» планирует строить в донской столице до 100 тысяч кв. м в год.
Краснодарский край: от количества к качеству
В Краснодарском крае темпы жилищного строительства за первые семь месяцев оказались ещё выше, чем в Ростовской области. По данным Краснодарстата, за январь-июль в регионе было построено 2,495 млн кв. м жилья (29,7 тысячи квартир) — на 29,5% больше, чем за тот же период прошлого года.
При этом было отмечено заметное снижение доли индивидуального строительства — если год назад (январь-июль) она составляла 57,5%, то теперь сократилась до 48,9%. Напротив, объём жилья, введённого предприятиями и организациями, вырос в 1,6 раза — до 1,274 млн кв.
м (21,1 тысячи квартир) за первые семь месяцев этого года.
В Краснодаре, как сообщила администрация города 11 августа, с начала года было введено в эксплуатацию свыше 958 тысяч кв. м жилья, в их числе более 752 тысяч кв. м пришлось на многоквартирные дома. Общий план на год составляет 1,2 млн кв.
м — это несколько меньше, чем в 2013 году, когда фактический объём ввода жилья в кубанской столице составил 1,304 кв. м.
А если учесть, что в 2012 году было сдано 1,5 млн «квадратов», то долгосрочный понижающий тренд очевиден, хотя ещё два года назад на форуме крупнейших компаний ЮФО мэр Краснодара Владимир Евланов говорил, что в ближайшие 10 лет в городе нужно построить 33 млн кв. м жилья более чем на 500 тысяч человек.
Реальность скорректировала планы городского руководства, хотя, возможно, в этом году администрация Краснодара перестраховалась, заранее занизив план по жилью — за семь месяцев он был перевыполнен на 51%.
«Количество сданных квадратных метров для нас не самоцель», — прокомментировал недавно ход жилищного строительства в Краснодаре Владимир Евланов, обозначив в числе приоритетов новые стандарты строительства, повышение качества жилья, выработку норм обеспеченности новых микрорайонов социальной инфраструктурой.
Как сообщил главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок, в настоящее время рассматривается вопрос о том, чтобы при утверждении градостроительных планов земельных участков и выдаче разрешений на строительство закладывать в эти документы для каждого застройщика обязательные нормы обеспеченности детсадами, школами, зелёными насаждениями и т. д. Однако всё это ещё должно быть согласовано с застройщиками, депутатами гордумы и общественностью.
В преддверии недавнего Дня строителя руководство Краснодарского края на встрече с девелоперами обозначило новый ориентир для стройкомплекса — 4,5 млн кв. м жилья в год, отметив, что планка 4 млн «квадратов» уже стала нормой. При этом основной акцент планируется также делать на жилье эконом-класса.
Как заявил губернатор Кубани Александр Ткачёв, в Краснодаре в обозримом будущем в рамках госпрограммы поддержки возведения жилья эконом-класса планируется построить 48 тысяч квартир по цене на 20% ниже рыночной.
О готовности идти в этот сегмент объявляют в том числе и те девелоперы, которые раньше строили главным образом жильё высоких ценовых категорий, например, корпорация «Девелопмент-Юг».
Ставропольский край: тесно для своих
На программу «Жильё для российской семьи» рассчитывают и в Ставропольском крае, где, по сообщению регионального министерства строительства и архитектуры, в ходе её реализации планируется построить 1,4 млн кв. м жилья до 2016 года.
Однако пока Ставрополье не демонстрирует убедительной динамики в этом сегменте. В 2013 году, по данным Ставропольстата, было введено в эксплуатацию 1,4 млн кв.
м благоустроенных квартир — это всего на 8,5% больше, чем в 2011 году (для сравнения, по России в целом динамика за этот период составила 13,8%), причём более 41% всех построенных квартир — однокомнатные.
В нынешнем году темпы жилищного строительства в Ставропольском крае резко упали — в 1 полугодии ввод в действие жилых домов (325,4 тысячи кв. м) составил всего 66% от 1 полугодия 2013 года.
При этом в крае сохраняется очень высокая доля индивидуального строительства: в общем объёме ввода жильяза январь-июнь на индивидуальных застройщиков пришлось более 56% (183,3 тысячи кв. м).
Кроме того, довольно заметно выросли цены на жильё: на первичном рынке, по данным органам статистики, стоимость «квадрата» за последние полгода увеличилась на 5,2% (до 32,6 тысячи рублей), а на вторичном рынке — на 3,5% (до 33,2 тысячи рублей).
Отсутствие быстрого роста на жилищном рынке Ставропольского края заставляет местных застройщиков искать счастья в соседних регионах.
Так, ещё четыре года назад ведущий застройщик Ставрополя «ЮгСтройИнвест» (в 2009 году, по данным компании, её доля в строительстве в краевой столице составляла 62%) начал работу в Краснодаре — на главной территории перспективного развития города, в Восточно-Кругликовском микрорайоне.
Руководство компании поясняло это тем, что, в отличие от Ставрополя, где розничная цена квадратного метра не слишком отличается от себестоимости строительства, работа в Краснодаре более выгодна для застройщика. Расширение деятельности дало быстрый результат.
По итогам прошлого года «ЮгСтройИнвест» в рейтинге маркетингового агентства InfoLine был признан российским лидером по темпам роста — объём ввода жилья в эксплуатацию у этого застройщика вырос на две трети (до примерно 340 тысяч кв. м).
С каким сегментом в сфере строительства вы связываете ближайшие перспективы роста и почему?
Сергей Бондаренко, директор Южной сбытовой дирекции — филиала ООО «Кнауф Гипс» (Краснодар):
— Сегодня наиболее активный сектор — это, пожалуй, жилищное строительство. И мы учитываем этот фактор, выводя на рынок соответствующие продукты и технологии, позволяющие без потери качества уменьшать трудозатраты, экономить время, а значит, и деньги потребителей.
Здесь, конечно, речь идёт, прежде всего, о механизации отделочных работ, технической поддержке, в том числе о мастер-классах, обучении строителей. Кроме того, мы видим положительную динамику доли частного индивидуального строительства.
Статистика показывает прирост этой доли в 2014 году в среднем на 20 процентов.
Здесь мы также стараемся учесть пожелания рынка и предлагаем новую продукцию и технологии, позволяющие качественно и в сжатые сроки провести все виды отделочных работ — от устройства полов до монтажа перегородок и потолков. Думаю, эта тенденция сохранится в ближайшее время.
Валентин Странаткин, заместитель директора по работе на первичном рынке ЖЦ «Каян»:
— Сегодняшняя ситуация не даёт повода с оптимизмом смотреть в ближайшее будущее. В недалёкой перспективе в строительной отрасли ещё будет наблюдаться инерционность роста.
И те громкие проекты, которые заявлены ранее и начинают материализовываться в квадратных метрах, скорее всего, найдут своих обладателей. Но многим застройщикам амбициозные планы придётся пересмотреть, иначе реалии рынка в отсутствии спроса не дадут этим планам осуществиться.
До сих пор на спрос, его поддержание на этом уровне благоприятно влияли миграционные факторы, привлекательность ипотечных программ, а также высокий, по сравнению с другими регионами, уровень доходов.
Если представить, что экономические санкции в отношении России затронут банковский сектор, то это повлияет на уровень процентных ставок, они вырастут. Это скажется на благополучии строительной отрасли. В наиболее выгодном положении окажется жильё эконом-класса.
Шамиль Сарыев, председатель совета директоров ООО «Лютан-Стройсервис»:
— Мы сейчас наблюдаем рост жилищного строительства. Это связано с тем, что растёт благосостояние наших граждан, да и государство стало больше обращать внимание на проблемы обеспечения россиян достойным и комфортным жильём.
Принята федеральная программа по ликвидации ветхого и аварийного жиль на всей территории Российской Федерации до конца 2017 года. Создаются условия для выдачи банками доступных ипотечных кредитов на приобретение жилья.
Большие инвестиционные средства направляются именно в жилищное строительство. Поэтому в строительстве жилья наблюдается рост, и я думаю, что он сохранится в течение ближайших 10 лет.
В связи с этим наша компания последние три года переориентировалась на жилищное строительство, и именно в этой отрасли мы видим перспективы для нашего дальнейшего роста.
С чем связан взрывной рост на рынке загородного домостроения
В регионах Северо-Запада резко выросли объемы ввода индивидуальных жилых домов. При этом цены на стройматериалы и готовые дома на вторичном рынке также выросли кратно. Эксперты говорят: спрос только нарастает, строительные бригады работают на износ, более того, впервые появились покупатели, готовые приобретать недострои.
В Ленинградской области в прошлом году частники впервые обогнали по объемам вводимого жилья строительные компании. Из 2,164 миллиона квадратных метров недвижимости 1,121 миллиона пришлось на частный сектор. В первом квартале этот тренд продолжился.
Из 1,66 миллиона «квадратов» 627 тысяч построили частники! При этом в первом квартале 2020 года на индивидуальные жилые дома пришлось 262 тысячи «квадратов». Рост более чем в два раза. В отдельных муниципалитетах динамика еще более впечатляющая.
Так, в Тосненском районе в первые три месяца 2020 года ввели 4,8 тысячи «квадратов» в ИЖС, а в этом году 35,2! Во Всеволожском районе было 28,4 тысячи «квадратов», а стало 196,4.
В России появится база бесплатных проектов частных домов
В Карелии, по данным Карелиястата, в первом квартале этого года местные жители возвели самостоятельно 466 домов общей площадью 47,2 тысячи квадратных метров, что больше прошлогоднего показателя на 27,2 процента. Доля частного домостроения в регионе выросла с 57,6 до 67,5 процента.
В Коми объемы ИЖС увеличились в первом квартале на 33,7 процента, люди ввели 425 домов общей площадью 41,4 тысячи «квадратов».
В Новгородской области рост частного домостроения составил 47 процентов, с января по апрель 2021 года местными жителями возведено 68,5 тысячи квадратных метров жилья.
Взрывной рост в ИЖС управляющий директор «Реал Девелопмент» Яков Литвинов объясняет появлением большого количества кредитных инструментов для частного сектора и ограниченным предложением.
На рынке загородной недвижимости стагнация наблюдалась с 2008 года, девелоперы тогда перестали строить объекты в спекулятивных целях, граждане стали воспринимать загородный дом как альтернативу городской квартире, причем более дешевую, и в большинстве своем неспешно возводили объекты исключительно на свои средства. На продажу таких объектов выставлялось относительно немного.
Когда появились массовые и доступные банковские инструменты, выяснилось, что предложение готового жилья на рынке ИЖС ограничено. Люди начали скупать выставленные объекты, причем не только готовые дома, но и недострои, которые ранее экспонировались годами и считались неликвидными. Многие стали строить сами. И тут начался рост цен.
Уже сейчас дома подорожали на 10–20 процентов в зависимости от региона. Цена коттеджа приблизилась к шести миллионам рублей
Пиломатериалы и древесина подорожали в полтора-два раза. А еще выросла в цене арматура, железобетонные изделия, системы вентиляции, инженерное оборудование.
Это стало шоком для семей, которые ведут самостоятельное строительство. Многие из них не находят ничего лучше, чем выставить свой дом на продажу.
В России появится типовое строительство
— Мы строили его три года, — говорит Николай Седов из Сыктывкара, он продает свой недострой на «Авито» за два с половиной миллиона рублей. В доме закрыт контур, больше ничего сделать не успели.
Николай планировал жить в этом доме с женой и двумя детьми. Но сейчас при росте цен, говорит, продолжение строительства не потянет, главное, чтобы отбить затраты на стройматериалы. Вырученных денег Седову хватит на однушку в Сыктывкаре. Мужчина подумывает об ипотеке, поскольку вчетвером в квартиру, на которую хватит денег, никак не поместиться.
По оценкам Андрея Башкатова, исполнительного директора Xella, если не брать во внимание цены на земельные участки, то даже сейчас цена частного дома оказывается на 10-20 процентов меньше квартиры сопоставимой площади.
Но объекты, выставляемые сейчас на продажу, строились еще по старым ценам на стройматериалы. Объекты, которые возводятся сейчас, попадут на продажу через год-полтора.
По каким они будут уходить ценам, сказать пока сложно. Но уже сейчас относительно прошлогодних показателей дома подорожали на 10-20 процентов в зависимости от региона.
Цена коттеджа в целом по стране приблизилась к сумме шесть миллионов рублей.
Тем не менее, по словам Тимофея Тесина, директора по развитию компании «Теремъ», многие покупатели смогли нивелировать для себя рост цен низкими кредитными ставками.
Также граждане стали активно интересоваться домами малой площади. Если раньше средняя площадь возводимого коттеджа превышала 200 квадратных метров, то сейчас дома строят на 100-150 «квадратов». По данным Росреестра по Ленобласти, в регионе, например, средняя площадь сданного дома по ИЖС составляет сейчас 130 квадратных метров.
Один из самых главных вопросов в отрасли — что будет с ценами. По словам председателя Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловая Россия» Дмитрия Панова, повышение на рынке стройматериалов было обусловлено конъюнктурой на мировых рынках, связанных с падением производства из-за пандемии.
В каких городах новостройки могут подешеветь
Но когда мировые производители восстановят привычные логистические цепочки, ситуация вряд ли изменится.
— В сфере недвижимости присутствует так называемый «эффект храповика», когда цены, единожды поднявшись, уже не опускаются или снижаются гораздо более медленными темпами.
Поэтому ожидать корректировки цен на недвижимость в сторону снижения не приходится — застройщики будут вынуждены реагировать на рост себестоимости соответствующим ростом цен квадратного метра, чтобы сохранить минимально возможную рентабельность своей деятельности, — говорит Дмитрий Панов.
По оценкам опрошенных «РГ» экспертов, цены продолжат свой рост, а спрос за счет насыщения будет постепенно снижаться к следующей весне. А как дальше поведет себя рынок, эксперты прогнозировать не решаются: на стройке сейчас слишком много неопределенности.
- Прямая речь
- (Комментарий подготовлен газетой «Комсомолец Каспия», Астраханская область)
- Ринат Мухтаров, корреспондент:
— Индивидуальное строительство выросло в регионе почти в два раза.
По данным Астраханьстата, за первый квартал 2021 года в области организациями и индивидуальными застройщиками построено 1227 новых квартир, что в 1,8 раза выше уровня соответствующего периода предыдущего года, в том числе юридическими лицами — 506 квартир, населением — 721 квартира. В то же время на фоне резкого подорожания стройматериалов стоимость жилья значительно выросла.
Алексей Визгал, отраслевой эксперт:
— Всего пару лет назад моя компания строила и продавала одноэтажный дом с предчистовой отделкой, площадью 80 квадратных метров за 2.4 миллиона рублей. Сейчас эти же дома мы продаем по 3 миллиона рублей.
Так вот, если я, допустим, завтра начну заливать фундамент и начну стройку, то к осени, с этими же ценами на стройматериалы, такой же дом выйдет под 4 миллиона.
Скажите, как долго мой бизнес продержится с такими ценами? И как много астраханцев захотят купить такие дома по такой цене?
Как за 20 лет жилищное строительство прошло путь от хаоса до тотального контроля
«У нас тогда было ощущение, что построить дом может любой. По своей молодости, глупости, юношескому максимализму это нам казалось легко», – рассказывал о первом своем девелоперском проекте основатель компании Mirax Сергей Полонский. В 1996 г.
он взялся достраивать жилой дом для «Ленэнерго» в Санкт-Петербурге, имея за плечами лишь опыт отделочных работ в новостройках. Менее чем через 10 лет Полонский станет одним из самых известных и в то же время одиозных людей на рынке недвижимости.
А еще через несколько лет он лишится своей компании и угодит за решетку за мошенничество при продаже квартир. История Полонского довольно точно иллюстрирует эволюцию всего рынка.
После развала СССР неожиданно обнаружилось, что строить не на что, вспоминает работавший в начале 1990-х гг. заместителем премьера правительства Москвы Александр Воронин, отец владельца одного из крупнейших застройщиков в России – ФСК «Лидер» – Владимира Воронина.
Строить тогда приходилось на собственные деньги, соглашается владелец девелоперской компании «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Платежеспособный спрос был минимальным. Не было и такого привычного сейчас инструмента, как ипотека. В 2000 г., например, было выдано всего 4000 кредитов на 1,7 млрд руб., из них половина – в валюте.
Последнее, впрочем, было совсем не удивительно: в эпоху высокой инфляции конца 1990-х – начала 2000-х гг. полстраны пользовалось исключительно долларами.
Поскольку жилья строилось мало, а квартирой в Москве мечтает обзавестись чуть ли не каждый житель России, то спрос на жилье все равно многократно превышал предложение. Именно поэтому застройщики если и возводили дома на свои, то очень недолго.
Еще с середины 1990-х гг. они освоили продажу жилья на стадии котлована.
Поначалу это выглядело диковато, вспоминает Нигматуллин: «Когда начали появляться первые предложения жилья в новостройках, людям было не совсем понятно, как можно вложиться в воздух».
Зато строителям было очень удобно. Долгие годы они распродавали все жилье на этапе строительства, т. е. фактически строили дома за счет покупателей. А права последних не были защищены.
«Люди мечтали купить квартиру, копили на нее всю жизнь, но при этом оказались не готовы совершенно к мошенничеству, – вспоминает Владимир Воронин.
– А мошенников было достаточно: ты мог начать продажи, даже не получив разрешения, просто оградил участок, вывесил рекламу – и вперед».
Договоры между покупателями и компаниями не регистрировались в органах власти, рассказывает Нигматуллин. Поэтому нередко покупатель мог остаться и без денег, и без квартиры.
После дефолта 1998 г. жилищное строительство опять резко сократилось – жилье существенно подорожало из-за девальвации рубля, а реальные доходы населения упали.
2000 В России зафиксирован минимальный ввод жилья за весь постсоветский период – 30,3 млн кв. м.
2001 Закончено строительство первого небоскреба в деловом центре «Москва-сити» – «Башни 2000» высотой 34 этажа.
2004 Создана Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), что позволило формализовать процедуру регистрации недвижимости и сделок с ней. Принят закон о долевом строительстве, призванный защитить покупателей жилья в новостройках. Но документ оказался сырым, в результате к 2019 г. в России появилось около 200 000 обманутых дольщиков.
2007 Одни из крупнейших строителей жилья – ГК ПИК и группа ЛСР провели IPO на Лондонской бирже.
2009 Ввод жилья упал впервые с 2000 г. до 59,9 млн кв. м. Количество выданных ипотечных кредитов сократилось почти втрое – с 350 000 до 130 000, а их сумма – более чем в 4 раза, с 656 млрд до 153 млрд руб.
Девелоперов лихорадит. Кирилл Писарев и Юрий Жуков за символическую плату отдали ПИК компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, по такой же схеме ВТБ забрал у «Системы» «Система-галс», а у Дмитрия Зеленова и Максима Блажко – «Дон-строй».
2010 Президент России Дмитрий Медведев уволил Юрия Лужкова с поста мэра Москвы. Вместо него назначен Сергей Собянин.
2011 Супруга Лужкова Елена Батурина продала строительную компанию «Интеко» группе БИН семьи Гуцериевых – Шишхановых. Сергей Полонский объявил о ликвидации бренда Mirax.
2012 Сергей Гордеев становится крупнейшим совладельцем группы ПИК.
2013 Часть земель Московской области передана Москве. За счет новой Москвы территория столицы выросла в 2,4 раза. Объем выданных ипотечных кредитов впервые превысил 1 трлн руб.
2015 В России введено рекордное количество жилья – 85,3 млн кв. м.
2016 «Ночь длинных ковшей» в Москве – в ночь с 9 на 10 февраля снесено 97 объектов коммерческой недвижимости, признанных властями самостроем.
Государство взялось достраивать дома рухнувшей «СУ-155», проектом занялся банк «Российский капитал». Инвестиции в завершение 130 объектов в 14 регионах он оценивал в 39 млрд руб.
ГК ПИК купила одного из крупнейших конкурен- тов, ГК «Мортон», и стала безоговорочным лидером рынка.
2019 С 1 июля все застройщики должны продавать квартиры через счета эскроу в уполномоченных банках. Исключение сделано только для тех, у кого строитель- ная готовность объекта превышает 30%, а договоров долевого участия заключено не менее чем на 10% общей площади дома. Особые условия введены для ГК ПИК и ЛСР – им достаточно иметь готовность объектов 6%.
Именно в начале нулевых в России появился термин «обманутый дольщик»: это люди, оплатившие жилье, но так и не получившие ключи от квартир. Например, компания «Социальная инициатива» продавала квартиры в 15 регионах. Потерпевшими от ее деятельности суды признали более 5000 человек.
В то же время период с 2001 по 2007 г. можно считать золотыми годами рынка жилой недвижимости. Зарплаты росли, многие компании после введения плоской шкалы НДФЛ начинали платить вбелую. Вместе с доходами населения рос спрос.
Предложение опять не поспевало, поэтому, несмотря на рост строительства и продаж, цены росли еще быстрее. Этому способствовало и распространение ипотеки: в 2002 г. Агентство ипотечного жилищного кредитования (в 2018 г. переименовано в госкорпорацию Дом.
РФ) начало впервые рефинансировать ипотечные кредиты банков, что наряду со снижением ставок до 15–18% стало драйвером развития как банковской, так и строительной отрасли. Тогда был рынок продавца: можно было строить все, что угодно, – все продавалось на ура, говорит Воронин-младший.
Доходность была сумасшедшей: на 100 руб. инвестиций получали 1000 руб. прибыли, вспоминает он.
Следствием небывалого спроса стал самый большой темп роста строительства жилья в истории российского рынка. В 2007 г. в России было введено вдвое больше жилья, чем в 2000 г., – 61,2 млн кв. м.
Среди застройщиков появились гиганты. В 2007 г. ГК ПИК, группа ЛСР и AFI Development провели IPO на Лондонской бирже. Инвесторы оценили эти компании в $12,3 млрд, $6,8 млрд и $7,3 млрд соответственно.
В декабре 2004 г. была проведена первая масштабная реформа жилищной сферы: принят пакет законопроектов по развитию рынка доступного жилья. В их числе – закон о долевом строительстве, который должен был регулировать все аспекты покупки жилья в новостройках: от ответственности застройщиков и прав дольщиков до вопросов финансирования строек.
Власти рассчитывали, что закон снизит риски частных инвесторов. На деле же он на первых порах усложнил застройщикам привлечение денег.
Но это препятствие было быстро устранено – компании начали продавать квартиры в обход закона: через векселя, предварительные договоры на право заключения договора купли-продажи и проч.
Например, в конце нулевых по договорам долевого участия в Москве продавалась всего 5% жилья. Правда, в среднем по стране эта доля была существенно выше – около 60%.
Новый закон в значительной мере решил проблему двойных продаж – когда одно и то же жилье продавалось нескольким покупателям. Все потому, что договоры долевого участия в строительстве регистрировались в Росреестре. Но в случае недобросовестного поведения или банкротства застройщика покупатели квартир оставались ни с чем.
В тучные нулевые большинство компаний росло на заемные деньги. Поэтому кризис 2008 г., обрубивший многим среди прочего доступ к деньгам, больно ударил и по застройщикам – им тоже потребовалась помощь государства.
В перечень системообразующих организаций, которым власти были готовы помогать, правительство включило ГК ПИК, «СУ-155», группу ЛСР, ДСК-1, «Главстрой», «Интеко». Господдержка помогла компаниям выстоять, но позднее большая часть компаний все же сменит собственников, а «СУ-155» и вовсе обанкротится.
С рынка уйдут десятки компаний, без квартир останутся десятки тысяч семей. Ассоциация строителей России в 2009 г. оценивала количество обманутых дольщиков примерно в 200 000 человек.
На таком же уровне этот показатель остается и поныне. На начало 2019 г. Минстрой насчитал по всей стране более 2000 проблемных домов и почти 200 000 пострадавших семей. Все пострадавшие семьи получат квартиры или денежную компенсацию, обещает генеральный директор Фонда защиты прав дольщиков Олег Говорун.
Одной из самых громких историй стал крах Mirax Group Полонского. Компания была одним из самых успешных игроков на рынке: проекты на 12 млн кв. м – в России, Швейцарии, Черногории, Франции, Камбодже и Великобритании.
В кризис Полонский потерял часть проектов и уехал из России, против него возбудили уголовное дело и обвинили в мошенничестве. По версии следствия, сотрудники Mirax Group заключали в 2007–2008 гг.
предварительные договоры купли-продажи квартир в ЖК «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на другие проекты.
На деле так работали все застройщики: стройки финансировались из одного котла, деньги от продажи новых объектов тратились на достройку предыдущих и так по кругу. Полонский провел в заключении несколько лет, а бренд Mirax прекратил свое существование, проекты завершают другие инвесторы.
В декабре 2012 г. были приняты новые изменения в закон о долевом строительстве, касающиеся страхования ответственности строителей. Теперь они были обязаны перечислять страховщикам 1% от договоров долевого участия.
Это расплодило сотни страховых компаний, но при банкротстве строителей лишь единицы выплатили страховки.
Экс-министр строительства и ЖКХ Михаил Мень назвал это «показателем бесстыдства»: «Страховые компании практически ни разу не ответили по своим обязательствам пострадавшим жителям».
Подъем экономики после потрясений 2008 г. оказался недолгим. В 2014 г. Россию накрыла вторая волна кризиса. Но его влияние на рынок жилой недвижимости оказалось разнонаправленным. С одной стороны, после резкой девальвации рубля в декабре начался ажиотажный спрос на квартиры в надежде сохранить сбережения.
Это подтолкнуло цены вверх, говорит старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. С другой – стало очевидным, по его словам, снижение платежеспособного спроса со стороны населения.
А повышение ключевой ставки в декабре Банком России с 10,5 до 17% создало практически заградительные ставки по новым ипотечным продуктам.
Повторная за шесть лет девальвация рубля больно ударила по валютным ипотечникам, которые стали выходить на демонстрации. По данным Банка России, на 1 декабря 2014 г. задолженность по валютным ипотечным кредитам составляла 128,5 млрд руб. (3,7% от общего объема выданной ипотеки). Просрочка по валютным кредитам составляла 14,5%, по кредитам в рублях – менее 1%.
Одной из жертв того кризиса стала крупнейшая на тот момент строительная компания «СУ-155». У нее начались проблемы с ликвидностью, компанию пришлось банкротить. «СУ-155» должна была достроить квартиры для 30 000 дольщиков, на завершение 130 объектов в 14 регионах потребовалось около 57 млрд руб. Достройку домов поручили госбанку «Российский капитал» (сейчас – банк Дом.РФ).
2015 год оказался рекордным по вводу жилья за всю историю России – 85,3 млн кв. м. В этот год компании завершали строительство объектов, начатых в недолгую эпоху роста.
Однако именно 2015-й можно считать началом схлопывания ценового пузыря, говорит Сергиенко. Инвестиционные квартиры выходят из моды – люди покупают жилье для себя, а не для сдачи или перепродажи. Основным инструментом покупки становится ипотека – с ее помощью в 2018 г.
покупалась каждая вторая квартира. В этот год был поставлен рекорд по ипотеке: выдано 1,5 млн кредитов на 3 трлн руб., напоминает гендиректор Дом.РФ Александр Плутник. Это произошло из-за того, что ставки достигли минимального значения с 2005 г. – 9,56%.
Доступность обслуживания среднего ипотечного кредита составила около 45% дохода российских семей, что соответствует мировой практике. По словам Плутника, сейчас с помощью ипотеки покупается более половины новостроек.
Управляющий директор строительной компании «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский указывает, что в его компании число ипотечников достигает 80%.
После банкротства «СУ-155» власти еще раз ужесточили регулирование застройщиков. Создается Фонд защиты дольщиков, куда строители перечисляют 1,2% с каждого договора долевого участия. С 1 июля 2018 г.
застройщикам ограничили размер административных расходов, установили минимальный объем собственного финансирования и обязали работать с банковским сопровождением. А с 1 июля 2019 г. все компании должны были начать работать через счета эскроу. На них поступают деньги граждан, купивших квартиры. Ни покупатель, ни продавец доступа к ним не имеют.
Строительная компания может получить деньги только после сдачи дома. Впрочем, для крупных компаний и жилья в высокой стадии готовности были сделаны исключения.
80% застройщиков в стране никогда раньше не работали с банками и финансировали свои проекты за счет денег дольщиков, говорит Сергиенко. В нынешней системе деньги дольщиков заменены банковскими кредитами. Ставка по такому кредиту для застройщиков будет зависеть от количества денег на счетах эскроу: чем их больше, тем ниже ставка.
В случае банкротства застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо возврат денег дольщикам. При банкротстве банка, где лежат деньги, Агентство по страхованию вкладов гарантирует возврат дольщику до 10 млн руб. Этот лимит покрывает существенную часть сделок купли-продажи, совершающихся в стране.
По словам Плутника, по счетам эскроу работает уже 20% всех застройщиков в стране.
Сегодня уже рынок не продавца, а покупателя, говорит Колочинский. Продать, как раньше, что угодно не получится, нужно постараться, чтобы выбрали именно твой объект, соглашается Владимир Воронин.
При этом введение счетов эскроу сократит строительство, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2019 г. уже увеличилось количество банкротств по сравнению с прошлым годом: с рынка уходят в основном мелкие компании.
Чтобы сохранить прежнюю доходность, девелоперам приходится поднимать цены, говорит Колочинский. Средняя стоимость 1 кв. м жилья по стране выросла на 4%: если в июне он стоил в среднем 70 532 руб., то в октябре – 73 342 руб. Согласно данным портала недвижимости Domofond.ru цены на квартиры в новостройках поднялись в 62 городах страны.
До этого цены практически топтались на месте.
Но спрос упирается в ограниченные доходы населения. Если продажи встанут, в затруднительной ситуации могут оказаться и крупные игроки.
Колочинский предупреждает, что, если не предложить бизнесу своевременную помощь, отрасль неминуемо столкнется с массовым банкротством компаний.
Есть жесткая позиция президента – покончить с обманутыми дольщиками, именно этот вопрос решили одним махом и немедленно: ввели счета эскроу в 2019 г., хотя планировался плавный переход в течение трех лет, говорит один из крупных застройщиков.
По словам гендиректора РАСКа Николая Алексеенко, варианты тут ограничены: либо перейти на продажу только готового жилья, либо отрегулировать продажу на стадии строительства.
Естественно, удорожание жилья – это плата за то, что риски переходят на банки, продолжает Алексеенко: раньше дольщик за счет дисконта на стадии строительства фактически кредитовал застройщика, а в проектах с эскроу этот дисконт уменьшается вслед за перераспределенными рисками.
Сейчас в поддержке нуждаются лишь отдельные категории граждан, для них реализуются специальные программы. Для застройщиков все механизмы созданы, проектное финансирование в равной степени доступно каждой строительной компании, и поддержка в целом не нужна. Банки и застройщики быстро учатся работать друг с другом в условиях новой прозрачности рынка для государства, парирует Плутник.