В связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности УК по управлению МКД (глава 19 ст.192 ЖК РФ) теперь осуществляется строгий контроль за соблюдением лицензионных требований.
Поэтому вам, как руководителю своей управляющей компании, нужно строго следить за исполнением своих обязанностей, особенно по раскрытию информации, чтобы не попасть под аннулирование лицензии управляющей компании из-за нарушения лицензионных требований.
Итак, рассмотрим, за что вас могут лишить лицензии.
За что могут дисквалифицировать руководителя УК.
Порядок лишения лицензии управляющей компании
Как гласит ч.1 ст.
199 Жилищного Кодекса РФ, лицензию могут аннулировать только по решению суда на основании и после рассмотрения письменного обращения в суд органа ГЖН с заявлением о нарушении УК лицензионных требований и не устранения их в срок.
Для этого у органа ГЖН на руках должно быть соответствующее решение лицензионной комиссии. В свою очередь, при принятии решения лицензионная комиссия руководствуется положением ч.2 ст.199 ЖК РФ.
Что это значит? Это значит, что если из вашего реестра управляемых домов исключили МКД, площадь которых составляет от 15% от общей площади помещений в многоквартирных домах, то это автоматически становится основанием для подачи на вас в суд с целью аннулирования вашей лицензии.
Что такое реестр лицензий субъекта РФ и как исключить из него МКД.
Руководствуясь ч.5 ст.198 ЖК РФ, можно выделить следующие этапы процедуры аннулирования лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД:
- Сначала орган ГЖН должен в течение 1 календарного года 2 и более раз выдать вам предписание по устранению нарушений лицензионных требований в отношении одного или нескольких МКД, которыми вы управляете.
- Если вы не исполните эти предписания ГЖН или исполните их не должным образом, то уже суд 2 и более раз вынесет вам или ответственному должностному лиц вашей УК административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органом ГЖН.
- В данном случае орган ГЖН вправе в законодательном порядке и в установленные сроки исключить из реестра лицензий сведения о МКД, в отношении которых по решению суда вы совершили нарушение лицензионных требований.
- Лицензионная комиссия на основании имеющихся данных (если из реестра МКД ушло 15% площади МКД от общей площади домов) рассматривает вопрос об обращении на вас в суд с заявлением об аннулировании лицензии.
- Орган ГЖН на основании решения лицензионной комиссии уже может обращаться в суд с требованием лишить вас лицензии.
Нюансы
Нужно помнить некоторые нюансы, которые есть в законодательстве и применяются на практике. Так, согласно ч.5.1 ст.
198 ЖК РФ, если в течение 1 календарного года вам или иному должностному лицу вашей УК суд 2 и более раз назначал административное взыскание за неисполнение предписания ГЖН или выполнения его не должным образом об устранении нарушений лицензионных требований, то из реестра лицензий будут исключены сведения обо всех управляемых вами МКД.
Еще одна особенность состоит в том, что управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании заключенного с собственниками помещений в МКД договора управления.
И надо отметить, что этот договор управления сохраняет свою силу и после аннулирования лицензии управляющей компании.
Исходя из этого, по закону у жильцов МКД есть право принять решение, хотят ли они и в дальнейшем пользоваться услугами вашей УК или нет. То есть, отчасти судьба вашей управляющей компании находится в их руках.
https://www.youtube.com/watch?v=X4TTLmbkJ8s
Если этот пробел в законодательстве не будет устранен, то, возможно, в скором будущем будут не редки судебные разбирательства между органами ГЖН, управляющими компаниями и жильцами МКД. Чтобы не попасть в эту неловкую ситуацию, рекомендуется исполнять все свои обязательства по соблюдению лицензионных требований.
Лицензионные требования к управляющим компаниям.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации(заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!
Почему лишенные лицензии УК продолжают работать на рынке ЖКХ
Что происходит с управляющими компаниями, лишенными лицензии на работу с многоквартирными домами? Как выяснилось, большинство из них продолжает работать
Что происходит с многоквартирными домами, где управляющие компании были лишены лицензии? Какие санкции применяются против УК, недобросовестно выполняющих свои обязанности? Что за рейдеры появились на рынке ЖКХ? Об этом нам рассказала Светлана КАЛИНИНА, член рабочей группы Общероссийского народного фронта «Качество повседневной жизни».
Чтобы лишиться лицензии, нужно сильно постараться
— Светлана Викторовна, Вы знаете эту сферу не понаслышке, поскольку лично объездили с проверками десятки российских городов. Скажите честно, трудно ли лишить управляющую компанию лицензии?
— Смотрите, любая компания в год должна получить два административных взыскания: только тогда по закону ее могут лишить лицензии. Так вот, чтобы получить эти два взыскания, надо очень потрудиться.
Итак, допустим, 1 января вы пишете претензию на работу своей УК. Дальше жилинспекция в течение 30 дней обязана выйти на место, установить факт нарушения и выдать предписание на его устранение. Управляющей компании дается на это три месяца.
Считаем по срокам: со времени подачи заявления (вместе с тем временем, которое дано на исправление) прошло четыре месяца. 1 мая приходит ответ из УК: «Денег на доме нет, запланированные работы сможем сделать к осени». Это значит, что работы затянутся еще на два-три месяца.
Наконец, УК сообщает: недоделки устранены. ГЖИ снова приходит с проверкой — теперь уже факта исполнения. Люди вновь жалуются: сделали плохо, некачественно. И вот только теперь ГЖИ подает в суд на проштрафившуюся УК и просит вынести ей административное взыскание, поскольку предписание не выполнено с первого раза.
Суд принимает заявление к рассмотрению в течение трех месяцев — такие у них нормы. А дело уже идет к декабрю… И вот год закончился. Мы не уложились в 12 календарных месяцев даже с одним взысканием! А их у нас (чтобы лишить УК лицензии) в год должно быть два.
То есть, как видите, отобрать лицензию при существующем порядке прохождения документов очень сложно. Но даже если компанию все-таки лишили лицензии, она продолжает осуществлять предпринимательскую деятельность. Без лицензии!
— Неужели такое возможно?
— Увы, да. Смотрите, что получается. По закону УК должна обслуживать дом до того момента, пока муниципальное образование не проведет конкурс либо жители не выберут новую компанию.
Но взимать с жильцов деньги такая компания категорически не имеет права. А у нас сплошь и рядом подобные «лишенцы» продолжают собирать квартплату с собственников, то есть, иными словами, осуществляют предпринимательскую деятельность. Более того, заключают договоры с ресурсниками!
С. Калинина: «Отобрать лицензию при существующем порядке прохождения документов очень сложно. Но даже если компанию все-таки лишили лицензии, она продолжает осуществлять предпринимательскую деятельность. Без лицензии!»
ГЖИ это знает, прокуратора это знает, все это знают. И никто ничего не предпринимает. Никто не думает о том, что сейчас эта компания просто исчезнет с рынка, и деньги жителей уйдут в никуда.
— А куда же смотрят лицензионные комиссии, независимые представители общественности?
— У нас лицензионную комиссию зачастую возглавляет чиновник высокого ранга, например замгубернатора, курирующий эту сферу. Комиссия формируется из представителей комитетов ЖКХ, департамента, ТЭК, ГЖИ и двух-трех человек из ассоциации управляющих компаний, которых тот же замгубернатора и назначил.
Ну и скажите мне, где здесь независимость?
— То есть ответ на вопрос, что происходит с домами, где УК лишены лицензии, следующий: эти компании, продолжают управлять данными домами, так?
— Совершенно верно! Мы предложили другой вариант. Любая управляющая компания, работающая на рынке ЖКХ, должна предоставить характеристику от жителей дома. Тогда люди смогут хотя бы каким-то образом участвовать в процедуре лицензирования, давать оценку деятельности своей УК.
Мы настаиваем, чтобы в ГЖИ были специалисты, которые успешно прошли квалификационный экзамен.
В этой структуре должны работать юристы, экономисты, строители, специалисты по санитарно-эпидемиологическому контролю.
И пока ГЖИ не даст соответствующего заключения о том, что представитель УК обладает всеми необходимыми знаниями для управления многоквартирным домом, он к работе приступить не сможет.
Охотники до лакомых кусочков
— А как получается, что собственники не знают, что их дома оказались под управлением той или иной УК?
— Очень просто. Случилось так, что в 2010 году закрылось большое количество муниципальных предприятий ЖКХ. И в этот момент нашлись чиновники, которые, что называется, прибрали эти компании к рукам, взяли их под управление.
Вот так и оказалось, что все МУП «Жилбытбескомфортсервис» (или что-то в этом роде) превратились в ООО «Жилбытбескомфортсервис». То есть из государственных стали частными.
— Многоквартирный дом — это действительно лакомый кусочек?
— Давайте посчитаем, сколько можно заработать на многоквартирном доме. Только за содержание жилья с одной многоэтажки в год набирается 1,5 млн. руб. На зарплату дворнику, уборщице кладем 200—300 тыс. руб. (остальные виды работ зачастую не делаются вообще).
Это я про один дом, а если их 500? А если в доме по 2 тыс. квартир, то только за содержание жилья можно получать 5—6 млн руб.
- — Любопытно, а что входит в перечень работ, относимых к ведению УК?
- — Если кратко, то это сбор и вывоз мусора, уборка прилегающей территории, подготовка к отопительному сезону, обслуживание лифтов, общедомового газового оборудования и счетчиков, три раза в год проверка вентшахт, вентканалов, уборка снега с кровель, снятие данных с приборов учета…
- — Ну, это вроде бы частично делается…
— Это вам так кажется! У нас в домах сейчас и отопление кипит, и подвалы горят. А некоторые УК еще и оплату ресурсникам задерживают.
Кто «поджимает» честные УК
— Светлана Викторовна, если я Вас правильно поняла, то крупные УК, с хорошими «аппетитами», достаточно легко справляются с возникшими препонами, вроде той же необходимости лицензирования, и продолжают работать, что называется, при любой погоде. А другим, назовем их честными, остаться на рынке бывает очень и очень нелегко…
— Да, бывают случаи, когда компания кое-кому неугодна, поскольку работает она по закону, все деньги вкладывает в обслуживание домов. И тут «ангажированная» лицензионная комиссия начинает атаку: «Вот вы не через в РИРЦ заключили договоры» и т.д. А РИРЦ — это частная структура, где директорствует, например, дочь того же замгубернатора.
Словом, начинаются придирки по мелочам. Дальше в эту компанию посылается жилинспекция: «А вот у вас не полностью раскрыта информация, неправильно оформлено, запятой нет». И сразу — штрафы! В народе это называется «поджать».
В то же время в компаниях, аффилированных с властью, порой не добиться вообще никакой информации. И никого это не смущает.
С. Калинина: «Аффилированные компании понимают, что их теперь контролируют. И вот, был придуман очень удобный выход из положения: так называемые нулевые компании, фирмы «про запас». Чтобы, в случае чего, можно было перевести туда активы»
Например, в моем родном Брянске у одной из крупнейших компаний 570 домов в управлении. Там вообще криминал, заведено уголовное дело. Даже ГЖИ дала заключение: серьезные нарушения, нет договоров управления, большие долги, банкротство…
И что же? Компания получает лицензию! Зато другим компаниям, честным, пришлось через суд доказывать, что они достойны того, чтобы остаться на рынке.
Зачем нужны «нулевые» УК
— Насколько я знаю, у крупных компаний-монополистов, аффилированных с властью, появились свои уловки, позволяющие в любом случае чувствовать себя в безопасности.
— Да, аффилированные компании понимают, что их теперь контролируют. И вот, был придуман очень удобный выход из положения: так называемые нулевые компании, фирмы «про запас». Чтобы, в случае чего, можно было перевести туда активы.
На этих «нулевых» компаниях нет никаких домов. Между тем «старые» компании начинают набирать долги ресурсникам. Денежки переводятся в офшоры, а в нужный момент их могут влить в ту самую «нулевую» фирму.
Через год-два прежние УК можно будет бросить вместе со всеми их долгами, а все активы перевести в «нулевые», но уже без долгов. Они и называться-то будут похоже.
У нас есть управляющие компании, которые смогли перевести свои дома под другую юрисдикцию. Скажем, была какая-нибудь УК «Сервис» (название в данном случае условное), а стала — УК «Сервис+». И знаете, спокойно продолжает работать!
УК «Сервис» не получила лицензии, поскольку у нее не было договоров и протоколов общих собраний, кроме того, накопились долги перед ресурсниками. Но она автоматически стала управлять УК «Сервис+» без всяких протоколов и договоров. Потому что это аффилированная компания.
Мы сейчас добиваемся того, чтобы признать компании, на которых в течение трех месяцев не появится домов, ничтожными.
Еще одно наше предложение: УК должна ежемесячно представлять старшему по дому акты выполненных работ. Тогда, надеемся, все-таки не будет таких злоупотреблений, как сейчас.
Везде, где можно, мы стараемся разъяснить пользу наших инициатив. Но препоны со стороны власти — бешеные…
— А со случаями рейдерства сталкивались?
— Их немало. Как это сейчас проходит? Допустим, сидит в муниципалитете некий чиновник, у него есть несколько аффилированных компаний. И вот выставляются на конкурс дома, где управляющая компания была лишена лицензии.
Участие в конкурсе принимает одна компания. Причем о самом конкурсе никто не знает. Понятно, что в итоге этот самый единственный претендент и получает в управление намеченный жилой фонд. Понятное дело, изначально для такого конкурса выискиваются дома получше, где недавно был проведен ремонт, благоустроена территория и пр.
И тут та УК, которая раньше управляла домом, начинает возмущаться: как же так, этот дом был в нашем управлении? А им говорят: вы же управляете без лицензии, так что уж помолчите лучше… Заткнитесь, проще говоря.
Вот и вся схема: просто есть чиновник, который где надо сидит и что надо знает.
С. Калинина: «Должны быть созданы центры компетенции, куда войдут представители общественности, ГЖИ, строительные профессионалы, собственники дома. Именно этим центрам компетенции нужно поручить проверку не только деятельности УК, но и работы региональных фондов капремонта»
А есть и по-настоящему криминальные истории. Скажем, работала муниципальная компания. Ее обанкротили, перевели в частную. Компанию возглавил нормальный директор, который представлял, что такое ЖКХ, знал жилищное законодательство. 500 домов были разделены на несколько ЖЭУ, которые управляли жилым фондом в едином консалтинге.
Те, кто захотел «отжать» эту компанию, понимали, что просто так отнять ее не получится: люди нормально работают. Тогда пошли на крайнюю меру: подорвали человеку машину, то есть пытались убрать его физически.
К счастью, он остался жив. Но — уже не директор. И сейчас именно те, кто такое с ним сделал, получили лицензию на данную компанию…
- — Куда же нам двигаться со всем этим ужасом?
- — Как я уже говорила, нужно добиться, чтобы при получении лицензии была характеристика от собственников на деятельность УК.
- При ГЖИ должны быть созданы отделы, которые будут аттестовывать не только руководителя, но и сотрудников, обслуживающих жилой дом.
И главное наше предложение: должны быть созданы центры компетенции, куда войдут представители общественности, ГЖИ, строительные профессионалы, собственники дома. Именно этим центрам компетенции нужно поручить проверку не только деятельности УК, но и работы региональных фондов капремонта.
Кстати, пилотный проект хотим запустить в нашем Брянске. У нас есть молодые ребята, которые готовы в рамках своих студенческих работ, на бесплатной основе, рассчитывать схемы удешевления работ по содержанию жилого фонда. Просто они душой болеют за родной регион.
И таких неравнодушных людей на самом деле много. Так что, думаю, не все еще потеряно. Справимся…
— Что ж, дай, как говорится, Бог. Спасибо, Светлана Викторовна, за очень интересный разговор. Успехов Вам и всем Вашим единомышленникам!
Беседу вела Елена МАЦЕЙКО
Вс разъяснил, должна ли ук продолжать обслуживать дом при исключении его из реестра лицензий
В Определении № 303-ЭС20-23313 от 19 апреля Верховный Суд разъяснил, должна ли управляющая организация, исключившая сведения о многоквартирном доме из реестра лицензий, продолжать деятельность по его управлению до появления новой УК.
ООО УК «Дерсу» выиграло конкурс по отбору управляющей организации на управление многоквартирным домом, заключило соответствующий договор сроком на один год с возможностью его продления на тех же условиях и на тот же срок при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении его действия. По истечении года управляющая компания приняла решение исключить МКД из реестра лицензий. Домом она управляла до 1 июля 2019 г.
13 августа 2019 г.
по результатам внеплановой документарной проверки жилищная инспекция составила акт о том, что после внесения изменений в реестр лицензий УК «Дерсу» управление МКД не осуществляет, содержание и ремонт общего имущества собственников в доме не производит, платежные документы не направляет, в связи с чем выдала предписание об обязании продолжить осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом до дня наступления события, предусмотренного ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса, то есть до выбора иной УК, управления МКД собственниками помещений или госрегистрации ТСЖ или жилищного кооператива.
«Дерсу» обратилась в Арбитражный суд Приморского края, который согласился с позицией жилищной инспекции о том, что в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства до дня наступления названных обстоятельств, указанных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции без изменений.
Не согласившись с выводами судов, управляющая компания обратилась с жалобой в Верховный Суд. ВС заметил, что исключение сведений о МКД из реестра лицензий согласно ч. 6 ст. 198 ЖК является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном ст. 200 Кодекса.
С даты исключения сведений лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению МКД, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных ч.
3 ст. 200 ЖК.
В соответствии с данным положением лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг или выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с требованиями законодательства до дня:
1. возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;
2. возникновения обязательств по договору управления МКД, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. возникновения обязательств по договорам, указанным в ч. 1 и 2 ст. 164 Кодекса;
4. государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
«Приведенные законоположения не возлагают на иных лицензиатов, в частности по заявлениям которых внесены изменения в реестр лицензий в связи с прекращением договора управления по окончании срока его действия, обязанности по управлению многоквартирным домом после внесения соответствующих изменений в реестр лицензий», – указал ВС.
Может ли управляющая компания обслуживать дом, не включенный в ее лицензию?Верховный Суд указал, что отсутствие в реестре лицензий сведений о МКД, фактическую деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, не означает недействительность ранее выданной лицензии или осуществление деятельности без нее
Судебная коллегия обратила внимание, что, принимая во внимание положения ч. 6 ст. 162 ЖК, когда одна из сторон (в данном случае управляющая компания) заявила о прекращении договора по окончании срока его действия, такой договор не считается продленным.
При прекращении договора в связи с истечением (окончанием) срока его действия сторона, не желающая пролонгировать договор, обязана уведомить другую сторону об этом, в том числе направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления.
В этом случае, заметил ВС, согласно ч. 10 ст.
162 ЖК управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, предметы и информацию, необходимые для эксплуатации и управления, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу либо собственнику помещения.
Таким образом, посчитал Верховный Суд, исходя из системного толкования приведенных норм, положения ч. 3 ст.
200 ЖК, предусматривающие в том числе обеспечение непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию МКД, распространяются на лицензиатов, в отношении которых принято решение об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, предусмотренным ч. 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 ст. 198 ЖК, а также в случаях прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК.
Кроме того, собственники обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанных в ч. 2 ст.
161 ЖК; управление МКД, в отношении которого собственниками не выбран способ управления в порядке, установленном Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, осуществляется управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены правительством (ч. 17 ст. 161 ЖК).
Верховный Суд обратил внимание, что с 12 января 2019 г.
назначение «временной» (на срок не более года) управляющей организации осуществляется согласно Правилам определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, утвержденным Постановлением Правительства от 21 декабря 2018 г. № 1616.
ВС указал, что суды не установили юридически значимых обстоятельств, связанных с принятием жилищной инспекцией решения в отношении УК об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, предусмотренным ч. 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 ст. 198 ЖК.
Суды отклонили без указания мотивов доводы УК об иных фактических и правовых основаниях и порядке прекращения деятельности по управлению МКД, соблюдении истцом как лицензиатом необходимых требований действующего жилищного законодательства, включая нормы о лицензировании.
ВС отметил, что обосновывающие процессуальную позицию истца доказательства, имеющиеся в деле, не были исследованы и оценены судами в полном объеме, в содержании обжалуемых судебных актов отсутствуют результаты такой оценки.
Таким образом, ВС направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.
В комментарии «АГ» адвокат АП Санкт-Петербурга Антон Лебедев предположил, что в данной ситуации жилищная инспекция делала выбор: подбирать новую управляющую компанию или заставлять уходящую заниматься тем, чем она не хочет.
«Сделанный выбор был неправильным, так как заставить кого-либо заниматься тем, чем он не хочет, проблематично.
Управляющая компания могла просто начать саботировать работу по управлению, и в конечном итоге пострадали бы жильцы, в интересах которых действовала жилищная инспекция», – указал он.
Антон Лебедев отметил, что в силу положений ч. 4 ст. 200 ЖК орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления домом в течение 15 дней с момента получения уведомления от органа надзора о прекращении лицензии.
«По всей видимости, этого сделано не было или способ управления так и не был выбран, – предположил адвокат. – К счастью, время, когда можно было принуждать делать то, что не хочется, уже прошло, и действия жилищной инспекции были признаны не соответствующими закону.
Думаю, что сама ситуация была спровоцирована тем, что в данном регионе желающих заниматься управлением домов немного».
Руководитель юридического агентства «ДАРТ» Никита Глебов отметил, что суды и служба ГЖИ исходили из ч. 3 ст. 200 ЖК, что он посчитал верным.
По его мнению, отдельного внимания заслуживает позиция ВС, согласно которой порядок прекращения деятельности по управлению МКД в связи с исключением сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора по окончании срока его действия. Никита Глебов предположил, что именно поэтому ВС решил передать дело на новое рассмотрение.
«Я в свою очередь считаю, что вне зависимости от того, каким образом выбыл дом из жилищного фонда управляющей организации, пока не избрана новая управляющая компания, предыдущая должна в полном объеме осуществлять управление МКД: несмотря на довод о несовпадении порядков исключения домов из реестра лицензий и прекращения деятельности УК в силу договора, управляющая компания должна осуществлять управление домом, поскольку прямо затрагиваются жизнь и здоровье собственников», – указал эксперт.
Впервые управляющая компания в Москве лишилась лицензии
Погребинский оценил слова Зеленского о «стене» с Донбассом
«Проведение референдума – не самый худший вариант завершения конфликта, однако в интересах Киева – продолжить спекуляции на теме Минских соглашений», – сказал газете ВЗГЛЯД киевский политолог Михаил Погребинский, комментируя слова Владимира Зеленского о возможном проведении Украиной референдума о разрыве отношений с Донбассом.
«Вероятно, советники президента Украины прорабатывают этот вопрос и подсказали ему такую идею.
Говоря о «стене» в значении разрыва всех связей с регионом, Зеленский, видимо, хочет подготовить общественное мнение к тому, что такой вариант развития событий может рассматриваться.
В Киеве его не исключают», – отметил директор Киевского центра политических исследований и конфликтологии Михаил Погребинский.
По его словам, Зеленский понимает, что не способен выполнить Минские соглашения. «В то же время он осознает, что не может предоставить особый статус Донбассу из-за опасений за свое политическое будущее. Поэтому он ищет варианты, как избежать свержения своей власти. Один из них – обратиться к народу», – считает политолог.
Погребинский предположил, что слова Зеленского не похожи на блеф в контексте предстоящих визитов президента Украины в Берлин и Вашингтон. «Там ведь тоже замечают слабенькую, но накачавшую мышцы с помощью антиконституционных решений игру Украины.
Если она проведет референдум и по его итогам встанет вопрос о выходе страны из Минских соглашений, то на Западе вполне могут сказать, что это «плохая» Россия вынуждает «хорошую» и «демократичную» Украину сделать такой шаг. Сам Киев вряд ли пойдет на это.
В их интересах продолжать спекулировать на тему выполнения Минских договоренностей», – объяснил эксперт.
Что касается поддержки референдума населением, то все будет зависеть от формулировок. «Вопросы можно сформулировать так, чтобы получить нужный результат», – добавил политолог.
Погребинский также заметил, что возможность проведения референдума не рассматривается по другому острому вопросу, который касается статуса Крыма. «Все прекрасно осознают, что в Киеве конкретного решения по Крыму нет, а этот вопрос присутствует лишь в риторике как инструмент давления на Россию», – объяснил он.
По мнению политолога, разрыв всех связей с Донбассом – не самый худший вариант для разрешения кризиса. «Я не знаю, на каких условиях люди, проживающие в этом регионе, согласились бы вернуться в состав Украины.
Наверняка их будет меньшинство. А разрыв всех связей – это движение в сторону реальной автономии ДНР и ЛНР, как некий этап формирования независимости этих образований.
Более того, это способ избежать войны и прекратить конфликт», – заключил Погребинский.
В четверг в интервью программе «VIP с Натальей Мосейчук» на канале «1+1» президент Владимир Зеленский не исключил, что в случае провала переговоров по урегулированию конфликта на востоке Украины Киеву придется отгораживаться от Донбасса «стеной». При этом он пояснил, что это не столько физическая стена, сколько разрыв всех связей.
Коммунальный вопрос. За что управляющую компанию можно лишить лицензии
У каждого в доме периодически происходят поломки или нештатные ситуации: отключили воду, в квартире холодно, в подъезде нет света. Решением всех этих проблем должна заниматься управляющая компания.
Однако на практике многие не знают, ни кто управляет их домом, ни куда обращаться в случае ЧП.
ТАСС рассказывает, кто имеет право прекратить работу УК, за что службы ЖКХ не должны брать с жильцов дополнительную плату и кому жаловаться, если компания не реагирует на запросы жильцов.
Кто управляет домом?
Сведения об управляющей компании должны содержаться в квитанции на оплату ЖКХ. Кроме того, узнать своего управляющего (в том числе ТСЖ или ЖСК) по адресу дома можно на сайте «Реформа ЖКХ».
Продолжение
Согласно Жилищному кодексу, за содержание многоквартирных домов отвечают собственники квартир.
Для этого они либо создают товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и осуществляют управление самостоятельно, либо нанимают управляющую компанию (УК), которая является посредником между собственниками и подрядными организациями, в том числе оказывающими коммунальные услуги. В последнем случае за наличие в доме отопления и воды, вывоз мусора, уборку лестничных клеток и т.д. отвечает управляющая компания.
Что лучше, ТСЖ или управляющая компания?
И те и другие осуществляют управление домом. Основное различие между ними — форма организации. Управляющая компания — коммерческая организация, в то время как ТСЖ и ЖСК — некоммерческие объединения.
Помимо этого ТСЖ редко объединяет больше одного дома, а УК может отвечать за десятки зданий. Также стоит обратить внимание на то, что управленческие решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании жильцов.
В УК их принимает ограниченное количество уполномоченных лиц.
У каждой формы есть плюсы и минусы. Рассмотрим их в нашей таблице.
Однозначного решения, как лучше управлять домом, не существует. Если среди собственников нет энергичных людей, юридически подкованных в сфере ЖКХ, а жильцы не готовы принимать активное участие в принятии решений, возможно, стоит обратиться к услугам УК.
Кто и как выбирает УК?
Обратите внимание: с мая 2015 года ни одна управляющая компания не может предлагать свои услуги, если у нее нет лицензии.
Узнать, есть ли у вашей компании лицензия, можно на сайте ГИС ЖКХ.
Продолжение
Управляющую компанию выбирают собственники на общем собрании. Если жильцы не определились с управляющей компанией самостоятельно, ее на конкурсной основе выбирают органы местного самоуправления. Жильцы должны получить уведомление о новом управляющем органе.
В договоре, который заключается между жильцами и УК, обязательно должны быть прописаны перечень услуг и работ по содержанию, размер платы за коммунальные услуги и раздел «ответственность».
Существуют ли какие-то нормативы качества коммунальных услуг?
Требования к качеству коммунальных услуг закреплены в приложении к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах (постановление правительства РФ от 6 мая 2011 года №354).
Приведем для примера лишь некоторые нормативы.
- Холодное и горячее водоснабжение должно быть доступно круглогодично. Продолжительность перерыва в течение одного месяца не должна суммарно превышать 8 часов или 4 часов единовременно. Для горячей воды при аварии на магистрали перерыв не должен быть более 24 часов. Кроме того, допустим перерыв в подаче горячей воды в связи с производством ежегодных ремонтных и профилактических работ.
- Отопление должно осуществляться круглосуточно бесперебойно в течение отопительного периода. Температура в помещениях должна составлять не ниже +18° С, а в угловых комнатах — не ниже +20° С при условии, что жильцы приняли необходимые меры по утеплению квартиры (например, заклеили щели, если окна деревянные). Допускаются отклонения от нормы в ночное время, с полуночи до 5 часов утра, но это отклонение может составлять не более трех градусов.
- Допустимая продолжительность перерыва электроснабжения составляет два часа при наличии двух независимых взаимно резервирующих источников питания, 24 часа — при наличии одного источника питания.
Куда и как жаловаться на плохое качество коммунальных услуг?
Если у вас произошла нештатная ситуация, следует сообщить в диспетчерскую службу. Ее телефон, как правило, можно найти в квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг. Вы также можете обратиться непосредственно в управляющую компанию.
Полный список госжилинспекций в регионах можно посмотреть на сайте Минстроя РФ.
Продолжение
Если управляющая организация не устранила нарушение, вы вправе обратиться в свой территориальный орган государственной жилищной инспекции.
Для этого необходимо составить письменное заявление в двух экземплярах. Укажите ваши имя и адрес и опишите нарушения, которые допустила управляющая компания. Например, если не вывозят мусор, необходимо написать, с какого числа, по какому адресу, а также указать, что это является нарушением договора с УК.
Один экземпляр жалобы подается в орган, который будет решать конфликт, на другом ставится отметка о принятии претензии (входящий номер, дата регистрации, печать организации и ФИО должностного лица, зарегистрировавшего жалобу).
Организация должна предоставить ответ в течение 30 календарных дней со дня принятия обращения. Сроки устранения нарушений у разных домов могут варьироваться. Но в среднем у коммунальщиков есть 45 дней после вашего обращения.
Куда еще можно жаловаться?
Помимо Госжилинспекции вы можете обратиться в Роспотребнадзор.
Если проблема касается завышенных тарифов на жилищно-коммунальные услуги, заявление нужно писать в Федеральную службу по тарифам.
Вы также можете отправить заявление, воспользовавшись сайтом «РосЖКХ», созданным Фондом борьбы с коррупцией специально для решения коммунальных проблем. Здесь вы также найдете контакты контролирующих госорганов.
За что с жильцов не должны брать дополнительную плату?
Коммунальные счета для жильцов включают плату за содержание и ремонт жилого помещения. Это означает, что ремонт общего имущества в доме, неважно, текущий или аварийный, должна оплачивать управляющая компания. Собственники не должны еще раз платить за ремонт коммуникаций и помещений, которые обслуживают более одной квартиры, так как они вносят деньги ежемесячно в рамках оплаты ЖКХ.
К общему имуществу относятся инженерные системы газо- и водоснабжения, канализации, освещения, отопления, находящиеся за пределами квартир, а также подъезды, чердаки и придомовая территория.
В ежемесячную плату не включены расходы по ремонту помещений и оборудования, находящегося внутри квартиры и принадлежащего жильцам на правах частной собственности. Например:
- плиты газовые и электрические;
- индивидуальные приборы учета (к ним относятся счетчики газа, воды, электричества);
- электрические кабели, потолочные лампы, выключатели и розетки, находящиеся внутри квартир;
- сантехника (краны, смесители), сопутствующая фурнитура, унитазы, нагреватели воды, раковины;
- домофоны.
Если раньше, чтобы лишить УК возможности управлять вашим домом, приходилось идти в суд и эти тяжбы могли длиться годами и в итоге ни к чему не привести, то сейчас правительство утвердило список грубых нарушений, за которые компанию можно лишить лицензии.
В список вошли: ненадлежащее содержание систем внутреннего газового оборудования, нарушения эксплуатации лифтов, задолженность перед ресурсоснабжающей организацией в течение двух месяцев, несоблюдение правил содержания имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг, повлекших угрозу жизни или здоровью жильцов дома.
По новым правилам, если УК в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания повторно совершила нарушение, она лишается возможности управлять домом.
Контроль за деятельностью УК возложен на региональные жилищные инспекции, организация работы которых поручена Минстрою. В суд идти не требуется, жилищная инспекция может принять решение сама.
Какие могут быть основания для лишения лицензии управляющей компании и может ли работать без неё организация?
Для того чтобы УК могла осуществлять свою деятельность по управлению многоквартирным домом, она обязана получить лицензию. Это означает, что УК обязуется выполнять все требования законодательства.
После проверки документов сведения о ней как о юридическом лице вносятся в реестр.
Нарушение лицензионных требований управляющей организацией: имеет ли право управлять домом без лицензии?
Если УК получает соответствующее разрешение, значит, она выполняет все требования, предусмотренные ФЗ №255. Но при любых нарушениях УК привлекается к административной или уголовной ответственности.
Большое количество нарушений требований законодательства приводит к тому, что лицензия УК аннулируется.
Если УК в течение одного календарного года совершает два и более серьезных нарушения, то ее лишают права на управление МКД. Контролирующие органы в первую очередь обращают внимание на следующие нарушения:
- несоблюдение правил осуществления ремонта.
- Некомпетентное содержание общего имущества.
- Нарушение норм эксплуатации многоквартирного дома.
- Несоблюдение нормативов предоставления коммунальных услуг.
- Раскрытие частной информации.
- Нарушение правил пожарной безопасности.
- Несоблюдение условий соглашения.
Контроль за деятельностью УК осуществляется на основании статьи 196 ЖК РФ. Лишение лицензии могут инициировать не только государственные органы, но и сами жильцы.
Для этого достаточно подать жалобу на УК в жилинспекцию и потребовать проведения проверки. Если оснований будет достаточно, УК понесет ответственность за свою деятельность.
Ответственность за нарушение лицензионных требований УК
Работа УК в сфере жилищно-коммунального хозяйства контролируется Госжилнадзором. Этот проверяющий орган имеет право осуществлять проверки компании. Если во время таких проверок выявляются какие-либо нарушения, то их заносят в протокол.
Затем определяется, действие или бездействие организации привело к появлению нарушений, какое должностное лицо не справилось со своими обязанностями и т.д.
При необходимости проверки документации управляющей компании, ГЖН требует от УК предъявления нужных бумаг. Если обнаружены нарушения, организация должна дать объяснения в течение 10 дней. В случае, когда руководство компании не предоставляют объяснений или они не удовлетворяют контролирующие органы, осуществляется выездная проверка.
Именно во время такой проверке законодательством установлено ведение протокола. В зависимости от выявленных нарушений к УК могут применить следующие меры:
- выдача предписания с условием устранить все найденные недочеты.
- Привлечение руководства к административной ответственности.
- Аннулирование лицензии.
Административная ответственность компании подразумевает штрафы (ст. 7. 23. 3 КоАП). Например, руководство могут оштрафовать на сумму до 100 тыс. рублей. В некоторых случаях должностные лица лишаются права занимать конкретную руководящую должность.
Статья 7.23.3. Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами
- Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами –
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц – от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей.
- Невыполнение указанными в части 1 настоящей статьи лицами обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в период прекращения действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулирования, если указанные лица обязаны надлежащим образом осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, –
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на индивидуальных предпринимателей – от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц – от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей.
Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
Штраф может быть наложен и на саму компанию. Его максимальный размер – 250 тыс. рублей. Если УК лишили лицензии, но она продолжает осуществлять свою деятельность, то руководство могут оштрафовать на 200 тыс. рублей, а юридическое лицо – на 500 тыс. рублей.
Основания для лишения лицензии управляющей компании и может ли работать без неё организация?
Как лишить лицензии управляющую компанию? Важно знать, что лишить УК возможности управлять МКД, может только суд, опираясь на основания для отзыва лицензии у управляющей компании ЖКХ.
Для этого у контролирующих органов должны быть доказательства того, что организация нарушает законодательство. Госжилнадзор должен подать в суд иск, если для этого есть основания.
Разрешение могут отобрать, если:
- УК искажает информацию;
- нарушает требования, которые подразумевают лицензирование деятельности компании;
- нарушает процедуру получения лицензии (предоставляет неверную информацию и т.д.);
- не выполняет условия соглашения с собственниками квартир.
Лицензию могут приостановить на время:
- если штат организации не укомплектован;
- квалификация сотрудников не соответствует установленным стандартам;
- компания не располагает подходящими помещениями;
- сведения об УК не действительны.
Если руководство организации не устраняет нарушения в установленные сроки, разрешение аннулируется. Следует знать, что процедура лишения УК лицензии имеет ряд особенностей:
- если в течение года УК не исполняет предписания контролирующих органов более двух раз, то из реестра исключаются все сведения.
- Лишение компании лицензии не аннулирует договор с жильцами. По закону, собственники квартир могут повлиять на то, будет ли организация осуществлять свою деятельность в дальнейшем. Естественно, для этого организация должна снова получить разрешение государственных органов.
Пошаговая инструкция
Вся процедура лишения лицензии занимает около года:
- сначала контролирующие органы проверяют деятельность управляющей компании и собирают доказательства, если были обнаружены факты нарушений.
- Далее ГЖН обязана передать все документы лицензионной комиссии.
- Если комиссия решает, что оснований достаточно, то подается иск в суд.
- Суд принимает решение лишить организацию лицензии.
- Лицензионная комиссия аннулирует разрешение управляющей компании.
Справка: если УК не согласна с судебным решением, она может оспорить его, подав соответствующий иск в вышестоящую инстанцию.
Если организация продолжает управлять многоквартирным домом без лицензии, то местные органы власти обязаны сообщить об этом собственникам, прислав письменно уведомление.
После этого жильцам дома необходимо в течение 15 дней выбрать новую компанию, имеющую разрешение на управление МКД. Если собственники игнорируют предписание, то муниципалитет самостоятельно проводят конкурсный отбор.
Специалисты рекомендуют жильцам не затягивать процедуру выбора и не позволять выбирать компанию муниципальным органам. Так проще выбрать хорошую компанию, которая сможет удовлетворить все нужды владельцев квартир.
Если жильцов устраивает старая управляющая компания, они могут повлиять на то, чтобы ей было выдано разрешение.
Лишение УК лицензии – это длительный и трудоемкий процесс. Если деятельность компании не нарушает законодательство, то контролирующие органы могут предоставить время для устранения недочетов. Обращение в суд – это последний этап, подразумевающий, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями.