В России распространяется новая мошенническая схема с квартирами

Мошенничество с недвижимым имуществом является комплексом противоправных действий, направленных на незаконное завладение собственностью.

Исполнителем может выступать как частное лицо, так и компании во главе с индивидуальным предпринимателем. Данный вид хищения приравнивается к особо крупному размеру.

В России распространяется новая мошенническая схема с квартирами

Заключение

Для совершения юридически значимой сделки без последствий:

  1. Подбирайте риэлтерское агентство, устоявшееся на рынке давно.
  2. Осматривайте варианты недвижимости до встречи с риэлтером.
  3. Производите оплату сделки после оформления всех документов.
  4. Выбирайте надежный банк.
  5. Рассмотрите варианты вторичного жилья.

Существующие схемы мошенничества с недвижимостью

Актуальным способом мошенничества при купле-продаже или аренде недвижимости являются:

  1. Мошенничество с поддельной доверенностью и другими документами о наличии права собственности.
  2. Отчуждение объекта, находящегося в банковском залоге.
  3. Неожиданные наследники.
  4. Сотрудничество с черным риэлтером.
  5. Мошенничество с продажей одной квартиры несколько раз.

В России распространяется новая мошенническая схема с квартирами

Черный риэлтор

  • Жертвами махинаций черных риэлторов становятся асоциальные слои населения: одинокие пенсионеры, алкоголики, люди с психическими отклонениями, наркоманы и доверчивые одинокие люди с долгами за оплату коммунальных услуг.
  • Черные риэлторы обладают знаниями в области юриспруденции, поэтому привлечь их к ответственности за мошенничество сложно.
  • Схемы мошенничества:
  • Вхождение в доверие для получения доверенности на распоряжение имуществом. Далее недвижимость продается по всем официальным документам.
  • Неравноценный обмен жилья. Недвижимость обменивается на меньшую по стоимости.
  • Выкуп долей в квартире с целью погашения долгов за коммунальные услуги.

Продажа квартиры по поддельным документам

В данном способе мошенничества речь идет о подделке документов, подтверждающих право на недвижимость. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, законная сила которой закрепилась сравнительно недавно. Выписка считается фальшивой, если:

  1. Содержит неактуальные данные. Каждая смена данных о владельце или имуществе должна своевременно подаваться в реестр недвижимости.
  2. Изготовлена самостоятельно. Здесь речь идет о фальсификации официальных бланков.
  3. Отсутствуют подписи и печати уполномоченных на заверку данных документов лиц.
  4. Отсутствуют некоторые виды реквизитов о недвижимости или владельце.

Многократная продажа одного объекта недвижимости

Осуществляется риэлтором-мошенником путем заключения нескольких договоров купли-продажи с целью получения двойной выгоды. При этом, документы на квартиру не фальшивые и предоставлены в полном объеме.

Дальнейшими действиями мошенника является просьба оплаты сделки или аванса, что является единственным способом распознать подвох. Честный риэлтор проводит сделки в данном порядке:

  1. Составление и подписание сторонами договора купли-продажи.
  2. Заверка соглашения у нотариуса и внесение в него изменений, если потребуется.
  3. Подача сведений о смене владельца в Рос реестр.
  4. Оплата сделки.

Любая передача денег при сделках с недвижимостью должна фиксироваться распиской.

Подмена квартиры

Осуществляется только при сделках с вторичной недвижимостью. Пока сделка не доведена до юридического завершения, номерные таблички на домах убираются или перевешиваются и на осмотр покупатель приходит в комфортабельную квартиру, а после передачи денег, получает недвижимость в плачевном состоянии.

Избежать этого поможет только покупка квартиры в знакомом районе или собственная проверка до осмотра квартиры с риэлтером.

В России распространяется новая мошенническая схема с квартирами

Продажа квартиры после смерти владельца

Данной схемой преступления пользуются наследники. Срок исковой давности по делу составляет 10 лет, поэтому в течение этого времени к собственнику может обратиться мошенник-наследник, которого своевременно не осведомили о смерти родственника.

В таком случае, после обращения в следственные органы, договор купли-продажи расторгается, имущество переходит к наследнику. Потерпевший имеет право на подачу апелляции с целью взыскания с мошенника денежных средств в пользу нанесенного ущерба.

Фальшивые бумаги

Фальсификация документов приравнивается к деяниям в сфере мошенничества. При мошенничестве в сфере недвижимости, подделываются генеральные доверенности, свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН, паспорта и другие документы, подтверждающие владение имуществом.

Продавец не выписывается из проданной квартиры

Закон защищает социально беззащитные категории лиц и запрещает принудительную выписку таковых из квартиры. К ним относятся:

  • одинокие пенсионеры;
  • несовершеннолетние дети;
  • лица, признанные недееспособными.

После оформления юридической части сделки, продавец-мошенник может отказать вам в выписке своих родственников и востребовать за это дополнительную плату. Наказать вымогателя можно в соответствии с гражданским законодательством.

В России распространяется новая мошенническая схема с квартирами

Другая недвижимость

К другой недвижимости относятся:

  • гаражи;
  • земельные участки;
  • нежилые помещения в собственности;

Противоправные действия с ними также приравниваются к крупному и особо крупному размеру и рассматриваются в соответствии с УК РФ.

Мошенничество при покупке квартиры в ипотеку

Уголовный кодекс предусматривает санкции для лиц, предоставивших ложные сведения в банк для получения ипотечного займа. Преступные деяния происходят одним из способов: аннулирование договора, отчуждение имущества путем фальсификации документов, продажа квартиры, находящейся в залоге у банка.

Мошенничество с долями квартир

Чтобы продажа долей в квартире не обернулась для вас скамьей подсудимых, подготовьте перед сделкой письменные согласия других совладельцев. Документы должны быть заверены нотариусом и содержать паспортные данные всех собственников.

В противном случае сделка будет признана недействительной, объект вернется продавцу, а владельцы остальных долей имеют право подать заявление в полицию по факту мошенничества.

В России распространяется новая мошенническая схема с квартирами

Инвестирование

Мошенничество при инвестировании совершается застройщиками-мошенниками путем сбора инвестиционных средств для начала стройки. События в ходе мошенничества развиваются двумя способами: заморозка объекта или застройка из материалов низкого качества. Выявить данный вид мошенничества представляется возможным через несколько лет.

Банковская ячейка

При изъятии депозита из банковской ячейки, мошенники предоставляют фальшивые договора купли-продажи недвижимости, после чего банк беспрепятственно выдает деньги с банковской ячейки. При этом кредитная организация не несет никакой ответственности.

Мульти продажи

Мошенничество в сфере мульти продаж происходит путем заключения нескольких юридически заверенных сделок с разными покупателями, одна из которых проходит регистрацию в рос реестре и признается официальной. Со второго договора купли-продажи мошенник имеет прибыль.

В России распространяется новая мошенническая схема с квартирами

Занижение цены

Искусственное занижение цены с целью уменьшения уплаты налога является мошенничеством. В случае оспорения сделки, суд обязует вернуть квартиру собственнику, а деньги, которые уже потрачены, покупателю. В лучшем случае они будут постепенно взысканы службой судебных приставов.

Долевое строительство

Мошенничество в сфере долевого строительства производится полной или частичной оплатой будущего сооружения одним или несколькими собственниками. После совершения мошенничества, застройщик исчезает.

Методы защиты от афер с недвижимостью

Юридическая проверка собственности создана для избежания совершения мошенничества. Независимые юристы:

  • проводят проверку по данным рос реестра:
  • проверяют подлинность документации;
  • востребуют от продавца все оригиналы документов;
  • сопровождают сделку купли-продажи до ее юридического завершения.

Законодательное регулирование

Мошенничество с недвижимостью подсудно двум законодательным актам: Уголовным Кодексом и Кодексом Административных Правонарушений.

В уголовном кодексе санкции за данное правонарушение закреплены в 21 главе в статьях 159, 159. 1, 165. Когда деяние нельзя квалифицировать как уголовное преступление, вступает в регламент КоАП РФ, а именно статья 7. 21.

Выявлена новая схема квартирного мошенничества: скрытая супружеская собственность — МК

«Было ваше – стало наше»

В такую крайне неприятную ситуацию попала семья Алибековых (все данные изменены). Глава семейства – Эдвард Алибеков, человек совсем непростой, с богатой биографией советского чиновника первого эшелона.

Работал в Министерстве нефтяной промышленности, затем уехал руководить совместным советско-иракским нефтяным проектом на Ближний Восток. По возвращении стал трудиться в команде Виктора Черномырдина.

Семья не бедствовала и смогла приобрести кооперативную трехкомнатную квартиру в хорошем доме в центре Москвы. Квадратные метры оформили в собственность мужа.

Со временем супруги вместе жить перестали, но семейную недвижимость сохранили. Прописаны в квартире были глава семейства, сын – Мурат Алибеков, его девушка и их малолетний ребенок. Однако в 2018 году жена и сын узнали, что они в своем доме уже не хозяева. Как в страшном сне – совершенно случайно.

— Как-то раз мне из Баку позвонила мама. У нее артроз четвертой степени, поэтому она постоянно живет у сестры и практически не ходит. Мама сказала, что решила развестись с отцом и разделить имущество через суд.

  Попросила меня сходить в МФЦ за справкой из домовой книги. Этот документ нужен для суда. Я пришел в наш МФЦ и там от сотрудницы узнал, что у нашей семейной квартиры сменился собственник, — рассказывает Мурат.

 

Мужчина стал звонить отцу, который жил отдельно, но тот на связь не выходил. Позвонил матери, рассказал жуткую новость. Женщина была в шоке. О продаже квартиры она слышала впервые.

Тогда Мурат отправился в полицию. Написал сразу два заявления – о розыске родителя как пропавшего без вести и возбуждении уголовного дела из-за мошенничества с квартирой.

Алибеков не сомневался, что их жилище стало добычей квартирных аферистов.

— В Семейном кодексе есть норма, направленная на защиту совместной собственности супругов в случае, если имущество оформлено только на одного из них, — объясняет юрист Оксана Филачева.

— В таком случае сделки, требующие нотариальной формы или государственной регистрации, необходимо проводить только при наличии письменного согласия второго супруга.

Причем, согласие это заверяется у нотариуса в присутствии этого супруга.

Алибекова-старшего правоохранители нашли три недели спустя в больнице им. Семашко в Люблино. А неделей раньше разыскали и нового собственника элитных квадратных метров. Им оказался выходец из Белоруссии. Мужчина уверял, что сделка совершенно легальная: купил у старика квартиру за 20 миллионов рублей.

Более того, от греха подальше даже застраховал сделку от непредвиденных казусов. Посредником в купле-продаже выступал риелтор. Он в своих объяснениях в полиции написал то же, что и покупатель жилья: подобрал подходящий по цене и локации вариант, договорились с собственником, сделку провели в банке, арендовали для закладки денег ячейку.

Читайте также:  Процедура банкротства физических лиц может стать проще

Кстати, банк факт аренды ячейки подтвердил. 

«Жена не стена, можно и подвинуть»

Поначалу сын и мать Алибековы, было, подумали, что отец за спиной у них решил продать семейную недвижимость. Все-таки в Таганском суде полным ходом шел процесс о разводе и разделе имущества – той самой квартиры. Но сам пожилой человек на все вопросы сына о продаже квартиры отвечал полным недоумением.

— Я спрашивал его: ты знаешь, что наша квартира продана? Он отвечал: «Как такое может быть? Я ничего не знаю!» — вспоминает Мурат.

Вскоре после этого отец семейства умер от разрыва сердца. А потом и сына выставили из квартиры новые собственники.

— Я вышел из дома в воскресенье в магазин. В кармане полторы тысячи рублей и медицинская маска. Слава богу, хоть паспорт с собой взял. Купил хлеба, зашел в аптеку.

Возвращаюсь домой, выхожу из лифта – у нашей квартиры стоят человек 8-9 качков и риелтор, который сделку сопровождал. Срезали замок, выкинули меня на улицу. Я вызвал в полицию.

Наряд приехал, но что они сделают? Сказали мне: если вы попытаетесь в квартиру войти, это будет проникновение в чужое жилище. Закон на стороне новых хозяев, — сетует Мурат Алибеков.

В России распространяется новая мошенническая схема с квартирами Наталья Мущинкина

Семейству удалось выяснить, по какой схеме квартира была продана за спиной у матери. Схема эта вызывает оторопь даже у опытных юристов.

— Было подделано согласие второго супруга на продажу совместно нажитого имущества, — говорит адвокат Оксана Филачева. — Мошенники заверили у нотариуса фальшивое согласие от имени Лианы Алибековой.

В нем указаны чужие паспортные данные, чужое свидетельство о браке. Там ошибки в датах, в серии и номере паспорта, даже год вступления в брак указан неправильно.

Тут два вопроса возникает: куда смотрел нотариус и не в доле ли он с квартирными аферистами?

Специалисты объясняют: в юридическом обиходе даже есть неформальное понятие – режим скрытой супружеской собственности. Это когда на бумаге хозяин у квартиры (или дачи, или машины) один, а по факту – двое.

Закон к таким ситуациям относится, как в пословице: муж да жена – одна сатана. Только вот чтоб правильно такое совместно нажитое имущество продать, нужно соблюсти массу нюансов.

Многие из которых могут всплыть гораздо позже и порядком потрепать нервы либо супруге – не собственнику, либо покупателю. Если последний, конечно, честный человек, а не пройдоха.

Юристы подчеркивают, что главный документ для продажи супружеской недвижимости, которая записана только на мужа или жену, – согласие второго супруга на сделку.

В правильном согласии должны быть указаны действующие паспортные данные того, кто такое согласие дает. Кроме того, в документе непременно необходимо указывать реквизиты свидетельства о браке.

Если есть ошибка хоть в одной цифре или букве – это уже дает основания усомниться в подлинности согласия, даже если его умудрился заверить нотариус.

При этом эксперты по сделкам с недвижимостью сетуют, что даже откровенно поддельное согласие сделке не помеха.

Во-первых, с 2019 года Росреестр перестал проверять подлинность таких документов и даже спрашивать у продавца и покупателя квартиры их наличие. Сами чиновники подчеркивают: они не проверяют чистоту сделки и даже не регистрируют ее.

Государство визирует только факт перехода права собственности. А законно ли он случился или нет – это все в судебном порядке решайте, граждане.

Лиана Алибекова начала долгую и мучительную тяжбу по признанию сделки с квартирой недействительной. Ведь даже покупатель и его риелтор — честные люди и просто купили квартиру у ее мужа. Но согласия-то мужу она не давала. А значит и сделка, как подчеркивают юристы, оспорима.

Однако суды упорно Алибековой отказывали. Проиграла она и первую инстанцию в Таганском суде, и Мосгорсуд. 2-й кассационный суд общей юрисдикции тоже встал на сторону покупателей.

Хотя у вдовы продавца недвижимости на руках, казалось бы, железобетонные улики: ее попросту не было в стране в тот день, когда московский нотариус заверил согласие на сделку, и это подтверждается документами российских и азербайджанских пограничных служб.

Все время, пока кто-то за спиной пожилой женщины проворачивал хитроумную аферу с ее квартирой, она была в Баку. А значит, согласие на продажу – откровенная подделка.

Уголовное дело по заявлению Алибековых пока так и не возбуждено. Мать и сын с помощью гражданских исков пытаются отсудить свою недвижимость. Пока – безрезультатно.

«Так не доставайся же ты никому!»

Юристы не отрицают: случаи продажи квартиры обманным путем с подделкой супружеских согласий — не редкость. Чаще всего специалисты сталкиваются с двумя схемами. Первая – откровенная махинация, когда супруг, на которого записано общее имущество, попадает в лапы квартирных рейдеров.

Они раскручивают бедолагу на сделку, угрожают или втираются в доверие. Подделывают согласие на сделку от второго супруга. Вторая схема – супруг-хозяин сам избавляется от семейных квадратных метров за спиной от второй половины. Чаще всего такие ситуации случаются либо перед скандальным разводом, либо чтобы избежать претензий от кредиторов.

В общем, не доставайся же ты никому, дорогая квартира!

Адвокат Дмитрий Островский советует перед покупкой недвижимости обязательно проверять наличие согласия второго супруга.

— Даже если супруги разведены, нужно получать согласие, если квартира куплена в браке и не разделена, — говорит Дмитрий Островский. — Если согласия супруга нет, я всегда предупреждаю своих клиентов, что могут быть проблемы.

Конечно, никогда никого напрямую не обвиняю. Но подразумеваю, что со стороны продавца могут быть мошеннические действия. Иногда прямо говорю, что не рекомендую покупать такую квартиру. Это русская рулетка для покупателя.

Также эксперты рекомендуют проверять дату выдачи супружеского согласия. Документ этот выдается бессрочно. И все же лучше, если бумага свежая.

— При необходимости можно сходить к нотариусу, который удостоверял согласие. Это не вопрос из серии «ты что, мне не доверяешь?» Да, не доверяю. И имею право, на кону десятки миллионов рублей, — говорит адвокат.

Есть и еще один способ нарваться на квартиру со «скрытым» владельцем-супругом. Продавец такой недвижимости «теряет» паспорт перед сделкой. Получает новый документ и специально не ставит в него штамп о браке. А что — имеет право.

С такой чистой, обнуленной биографией продает квартиру. Покупатель не подозревает, что в сделке есть еще и супруг. Ведь он и в выписках Росреестра не светится.

А спустя некоторое время обманутая жена (или муж) появляется в истерике на пороге честно купленной квартиры и требует ее вернуть.

— Проверить, действительно ли холост продавец, невозможно. Единой базы ЗАГСов не существует по сей день. Надо помнить, что по закону паспорт гражданина РФ подлежит замене в 20 и 45 лет.

Если у человека иного возраста вдруг вы видите свежий паспорт, это серьезный повод задуматься — а стоит ли вообще с таким продавцом выходить на сделку? Разумеется, человек может паспорт просто потерять или его могут ограбить.

Но вы никогда не проверите, так ли это или же он просто скрывает свою вторую половину, которая не планирует продавать их совместную квартиру, — советует Островский.

Существует и совсем жесткий сценарий. Его используют люди, чьи супруги задолжали крупные суммы денег. Ну или они сами погрязли в долгах — схема от этого не меняется. В таком случае продать квартиру по-быстрому — единственный шанс спасти семейный бюджет от приставов. Лучше всего такая полукриминальная схема работает, если суд по взысканию долгов прошел в другом регионе.

— Схема выглядит так: должник специально продает вам квартиру, а затем взыскатель появляется у вас на пороге и заявляет, что недвижимость продана ради того чтобы избежать ответственности.

Запускает процедуру банкротства должника. Сделка купли-продажи оспаривается конкурсным управляющим. В итоге у покупателя не остается ни квартиры, ни денег.

Квартира забирается в счет погашения долгов продавца, а самого его вы никогда не найдете, — рассказывает юрист.

Правда, обезопасить себя от такой жуткой ситуации все же можно. Самого продавца можно проверить по базам судов на предмет открытых судебных дел. Пробить долговую биографию по базе судебных приставов тоже труда не составит.

А вот узнать, есть ли у продавца супруг, который в период совместной жизни набрал долгов — практически невозможно.

Так что, несмотря на то, что любой типовой договор купли-продажи квартиры на две трети состоит из перечисления гарантий для обеих сторон, продавать и покупать семейную недвижимость – та еще русская рулетка.

Читайте также:  Что мне достанется при разводе?

Мошеннические схемы с жильем: выявляемые и нет

18.09.2020 В России распространяется новая мошенническая схема с квартирами

Рынок недвижимости становится все менее защищенным: об этом свидетельствуют данные новейших исследований. В этой связи большой интерес вызывают мошеннические схемы, с помощью которых граждане массово теряют свое жилье и деньги. Большинство преступлений с недвижимостью совершаются при сделках в простой письменной форме. Более того, для многих схем часто невозможно доказать преступный умысел, и пострадавшим гражданам приходится пытаться защитить свои права в суде в порядке гражданско-правовых споров. Подавляющее большинство порочных сделок, которые впоследствии оспариваются в судах, также заключается «на коленке», без участия нотариуса.

Те преступные схемы, которые удалось выявить и доказать, представляют собой, как показывает анализ вынесенных приговоров (по данным исследования Финансового университета при Правительстве РФ), такую картину:

17% — подделка документов. Чуть меньше, 14% обвинительных приговоров было вынесено за недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг.

Особенно тревожно, что из них 10% приходится на преступления, совершаемые сотрудниками органов государственной власти и местного самоуправления (администрацией муниципального образования, сотрудниками МФЦ и т.п.) при реализации своих служебных полномочий, связанных с оборотом/регистрацией объектов недвижимости.

На четвертом месте (9%) оказались те псевдо-микрофинансовые организации, которые предоставляли «денежные займы» под залог недвижимости.

Замыкают список те, кто продал недвижимость, находящуюся в обременении или чужое имущество, и те, кто совершал фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам и пр. (8 и 7% соответственно). Оставшиеся почти 30% приговоров вынесены еще по более чем полутора десяткам мошеннических схем.

Несмотря на рост количества преступлений, их раскрываемость падает.

Причин тому, как отмечают эксперты Центра исследований Финансового университета, несколько: сложность доказывания умысла и разграничения преступления и гражданско-правового спора; появление новых мошеннических схем, в том числе с помощью цифровых технологий; несовершенство российского превентивного законодательства. Анализ судебной практики показал, что количество приговоров, принятых в первой инстанции и оставленных без изменения в процессе апелляции, кассации и надзора, к 2020 году сократилось на 53% по отношению к 2015.

Именно поэтому, как уже упомянуто выше, большинство пострадавших граждан либо решают свои проблемы в гражданско-правовых спорах, либо вовсе не обращаются за помощью, считая именно себя виноватыми в потере жилья или денег. Эти данные были приведены в Общественной палате на Круглом столе «Актуальные вопросы защиты прав и законных интересов граждан в сфере оборота недвижимости», состоявшемся 15 сентября этого года.

Вот типичные случаи признания сделок с недвижимостью недействительными на основе анализа гражданско-правовых споров:

— Объект недвижимости был продан добросовестному покупателю, право собственности зарегистрировано, но настоящий владелец недвижимости договор не подписывал (например, его подпись была подделана), и даже не знал, что потерял право собственности на жилье. Случаи, когда в МФЦ приводили загримированного под владельца квартиры человека, тоже нередки.

— Под видом безобидного документа (счета на оплату, кредитного договора или договора займа), владельцу квартиры подсовывали на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.

— Обманом или силой заставляют подписывать договор купли-продажи людей, которые злоупотребляют спиртным или наркотиками. В лучшем случае, такие владельцы квартир, подписав бумагу, получали небольшую сумму денег или их вывозили в отдаленные районы, в заброшенные дома. В худшем такие граждане лишались жизни.

— Заключение договора продажи недвижимости по поддельным документам, например, по поддельному договору о приватизации недвижимости. Также предметом для гражданско-правового спора могут стать случайные или намеренные ошибки исполнения договора со стороны риелтора, которые повлекли потерю клиентом недвижимого имущества.

— Введение в заблуждение относительно возможных последствий заключения сделки. Так, например, в одном из дел, «истец обратился в суд с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Как следовало из материалов дела, ответчик выдвинул в качестве условия заключения договора займа условие в виде подписания договора купли-продажи квартиры, пояснив, что данный договор будет мнимой сделкой и при возврате займа договор аннулируется.

После возврата займа в полном объеме истца заставили съехать из квартиры».

Необходимо помнить, что граждане в целом не обладают высоким уровнем правовых знаний, а также не имеют средств, чтобы привлечь к сопровождению сделки дорогостоящих квалифицированных юридических консультантов. Обращение же к «бесплатным юридическим консультантам» часто на деле оборачивается большими тратами и не приносит желаемого результата.

Представитель Фонда развития правовой культуры Марина Кравченко рассказала о проведенном журналистском расследовании в этой сфере. Сотрудники фонда размещали запрос на сайтах юридических консультаций с просьбой помочь со сделкой купли-продажи недвижимости.

Результатом стал вал звонков от «юридических консультантов», которые обещали сопровождение сделки за «разумную сумму от 45-50 тысяч рублей», но с оговоркой, что цена может вырасти в зависимости от сложности сделки. Также из общения стало понятно, что ответственность в случае, если сделка будет оспорена, понесут только стороны сделки.

Кроме отсутствия четких тарифов и гарантий, смущает еще и абсолютная невозможность проверить квалификацию специалиста, который проводит консультацию. «Клиента» передают с рук на руки, по телефону общаешься с одним специалистом, личную встречу предлагают с другим, кто будет непосредственно осуществлять проверку — неизвестно.

Впрочем, отсутствие каких-либо гарантий, что влечет за собой и мошенничество, и споры в судах для множества пострадавших людей, характерно для любых коммерческих посредников в заключении сделки, будь то самозваные «консультанты» или даже банковские «проверки юридической чистоты сделки», которые, как свидетельствует практика, допускают признание сделки недействительной и потерю добросовестным покупателем своего жилья или денег. Единственный участник оборота недвижимости, кто несет полную имущественную ответственность за результаты своей деятельности в случае, если по его вине причинен ущерб — нотариус.

После детального обсуждения ситуации на рынке недвижимости в Общественной палате, практически все участники круглого стола в качестве основных методов решения указанных проблем называли нотариальное удостоверение сделки. Только нотариус, действуя от имени государства, гарантирует чистоту и законность сделки, защиту прав ее участников.

«Действительно полную защиту участники сделок с жильем могут получить только в результате комплексной работы госрегистратора и нотариуса, — отметил президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик, — Это в том числе подтверждает успешный пример более 80% стран континентальной Европы, где нотариус в силу закона отвечает за юридическую чистоту всех сделок с недвижимым имущество».

Перед тем как удостоверить сделку, нотариус проводит предварительный анализ представленных ему документов. Перед подписанием договора нотариус устанавливает личности сторон, проводит беседу и с продавцом, и с покупателем, чтобы выяснить, не действуют ли они по принуждению, понимают ли суть сделки.

Кроме того, он обязательно зачитывает сторонам договор и разъясняет все сложные моменты, чтобы убедиться, что и продавец и покупатель согласны подписать документ именно на тех условиях, которые в нем отражены.

А также нотариус разъясняет все правовые последствия сделки. В тот же день пакет документов в электронном виде отправляется в Росреестр для регистрации права собственности.

Именно такой подход позволяет нотариусам разоблачать большинство преступных схем, если мошенники пытаются нотариально удостоверить незаконную сделку.

Отобрать жилье у собственников стало проще

Квартирные мошенники плетут новые схемы и осваивают цифровые технологии

Ровно 20 лет назад нашу семью угораздило вляпаться в мошенническую схему под названием «двойные продажи» и пополнить скорбные ряды обманутых дольщиков.

В полностью оплаченной нами квартире живут-поживают другие люди. Гендиректор кинувшей нас компании благополучно оттрубила в колонии три года и уже, не исключено, морочит голову другим клиентам.

А мы, несмотря на многочисленные суды, не получили ни жилья, ни денег.

На фоне коронавируса тема обманутых дольщиков отошла на второй план. Но она никуда не делась — в стране таких бедняг около 200 тыс. Государство пытается их защитить. В июле Госдума приняла важные поправки к законам.

Например, люди, вложившиеся в будущую квартиру, но не получившие ее, могут рассчитывать на компенсацию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Причем в ценах сегодняшних, а не многолетней давности.

Кроме того, есть документ, разрешающий исключать жилой дом из реестра проблемных объектов только после того, как его либо достроят, либо дольщики получат денежное возмещение.

И это все здорово — но, вероятно, работает в отношении обманутых в последние годы. Мы же, столкнувшиеся с жуликами в начале 2000-х, продолжаем получать отписки, что о нас помнят, но механизмов решения нашего вопроса как не было, так и нет.

С юристом Дмитрием Романенко мы хотим предупредить тех, кто отважился на покупку жилья, на какие недобросовестные схемы есть риск нарваться.

Семья народного артиста СССР Алексея Баталова (в круге) обвинила актрису Наталью Дрожжину и ее мужа, юриста Михаила Цивина, что те обманом переписали на себя их имущество. Фото Бориса Кудрявова и Legion-media.ru

Двойные продажи

Сегодня все сделки по системе долевого строительства должны проводиться через специальный банковский счет. Деньги дольщиков становятся доступны застройщику лишь после ввода дома в эксплуатацию. Однако на практике многие строительные компании еще не перешли на эту схему. Особенно это касается не очень больших фирм, у которых есть проблемы с источниками финансирования.

Если решили вложиться в объект на стадии строительства, изучите каталог новостроек на сайте Фонда защиты прав дольщиков и убедитесь, что ввод дома, квартиру в котором вы рассчитываете получить, гарантирован Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.

«Экспресс газета» помогла вывести на чистую воду жулика Анатолия Васина. Тот положил глаз на квартиру Тамары Носовой (актриса в «Королевстве кривых зеркал»). Кадр из программы «Пусть говорят»

Мнимое банкротство

При этой схеме все сделки, которые продавец совершил в течение трех лет до банкротства, могут быть оспорены, и человек, купивший у него объект недвижимости, рискует его потерять. Беда еще и в том, что эта схема узаконена судебной системой. Вам скажут: какое мошенничество?! Докажите!

Читайте также:  Коллекторы активно скупают ипотечные долги вместе с закладными

Как это делается: продавец получает деньги за квартиру, потом некто, состоящий с ним в сговоре, предъявляет расписку, по которой человек, продавший жилье, является должником.

Новоявленный кредитор затевает процесс банкротства и оспаривает сделку, которую признают недействительной. Квартира возвращается в конкурсную массу — общее имущество должника, за счет которой удовлетворяются требования кредитора, а отданные за нее деньги оседают в надежном месте.

Покупатель остается и без средств, и без квартиры. Судиться бессмысленно. Даже если возбудят уголовное дело и продавец отсидит срок, шансы вернуть деньги ничтожно малы.

Заподозрить возможное банкротство можно, если квартиру продает человек, у которого большие долги, испорченная кредитная история. Очевидно, объявив себя финансово несостоятельным, гражданин хочет избавиться от долгов.

Засветившийся в «Покровских воротах» Владимир Сынгаевский (в круге) осужден на пять лет за аферы с жильем умерших людей. Соцсети и кадр из фильма «Покровские ворота»

Электронная подлость

С внедрением электронно-цифровой подписи перед злоумышленниками открылись новые перспективы. На сегодняшний день человек практически лишен возможности контролировать, выпущена ли на его имя такая подпись.

Если она есть, вполне возможно, мошенники используют ее для совершения сделки с недвижимостью, и человек не сразу об этом узнает.

Чтобы хоть как-то защититься от мошенников, есть смысл написать заявление в Росреестр, что все сделки с недвижимостью возможны только при вашем личном участии.

Поддельный паспорт

Договор купли-продажи сейчас можно заключить в простой письменной форме. И вот представьте ситуацию.

Приходит в МФЦ человек с поддельным паспортом, который можно купить за три-четыре тысячи рублей, и подает документы замученному посетителями сотруднику, который точно не будет заморачиваться проверкой подлинности.

Можно привести с собой человека, похожего на того, что изображен на паспортном фото, — тоже никто сличать не станет.

Кстати

  • Иногда злоумышленники, продающие квартиру, прибегают к совершенно завиральным приемам. Например, показывают квартиру с хорошим ремонтом по одному адресу, а продают убитую — по другому. В спальных районах много однотипных домов, которые различаются, например, номером корпуса. При заключении сделки указывается настоящий адрес, однако расположенное там жилье не соответствует тому, что показали покупателю.

Как не попасть на удочку

  1. На сайте Федеральной службы судебных приставов посмотреть, не идут ли судебные процессы о взыскании в отношении продавца. Но имейте в виду: там можно отследить процессы, которые шли до сделки по продаже недвижимости. Если кредитор объявится после ее совершения — страховочного механизма, к сожалению, нет.

  2. Запросить выписку по квартире из Росреестра — это стоит не больше 400 руб. Только после этого можно отдавать аванс.
  3. Внимательно читать договор, который подписываете, особенно то, что написано мелким шрифтом.
  4. Заручиться поддержкой юриста или риелтора.

    И все сделки обязательно проводить с участием нотариуса, хотя сейчас закон позволяет обходиться без него. Нотариус смотрит, действует ли паспорт, все ли чисто с объектом, нет ли судебных споров вокруг квартиры, не скрываются ли претенденты на объект и нет ли зарегистрированных родственников в квартире.

    Лучше заплатить 20 — 50 тыс., чем лишиться всего.

Особенно опасно, если:

  • за последний год квартира несколько раз перепродавалась;
  • жилье получено по наследству, открытому менее трех лет назад;
  • есть неузаконенные перепланировки;
  • недвижимость продают по доверенности без личного участия собственника или по цене намного ниже рыночной.

Собственника убили за неделю до сделки

Риелтор-детектив Алина Степанова не только занимается операциями с недвижимостью, но и выводит на чистую воду тех, кто в этой сфере промышляет обманом. Все началось с поучительной истории, которая, увы, закончилась печально.

— Я тогда только начинала работать риелтором. Помню, как в агентство пришел юноша, оказавшийся двойником собственника, — рассказала Алина. — Он продавал за 45 млн квартиру на Знаменке.

Показал паспорт, который, как потом выяснилось, был поддельным, и очень убедительно объяснил, почему у него нет документов на недвижимость. Якобы они с братьями сделали раздел долей, и бумаги остались у них. Сделка состоялась. Продавец получил деньги и скрылся.

Но у покупателей квартиру отобрали по суду и вернули настоящему владельцу. Люди остались без жилья и без денег. А двойник до сих пор в розыске.

После того случая я научилась разгадывать планы мошенников. Не раз обращалась с заявлением в полицию, правда, не всегда встречала понимание. И это очень досадно: можно было бы уберечь людей от потери денег. Вот, например, такая история.

Алина Степанова. Фото из личного архива

Наш агент предложила клиенту квартиру, соответствующую его запросу. Предыдущим продавцом выступала бабушка 84 лет, которая, как потом установили, к тому моменту уже умерла. Мы доказали, что подпись бабули на документах о продаже жилья фальшивая. Но в ОВД по району Северное Тушино мое заявление приняли с большим скрипом.

Выяснилось, что нынешним продавцом квартиры был некий гражданин Токмаков, который только освободился из колонии, где отбывал срок вместе с сотрудниками того самого ОВД за махинации с квартирами умерших граждан. Отсидел семь лет и занялся ровно тем же самым. Я написала заявление в Департамент городского имущества.

Бабушка не имела наследников, и ее квартиру уводили буквально из-под носа столичных властей. Департамент подал в суд — но не на Токмакова, а на людей, которые успели эту квартиру купить. Что удивительно: Сбербанк ничуть не смутился, получив странные документы, и принял квартиру в качестве залога по ипотеке.

Его все устроило! На данный момент право собственности покупателей прекращено, но от ипотечных выплат их никто не освободил.

Еще был случай. Дочь разъехалась с матерью — продали две комнаты в коммуналке в Москве и купили две квартиры в Балашихе. Как только девушка со своим парнем переехали туда, к ним пришел участковый с вдовой предыдущего собственника. Оказалось, он был убит за неделю до сделки.

Ее провел двойник — 40-летний мужик после шести отсидок, его фото было вклеено в чужой паспорт. Я обратила на это внимание, ведь настоящему продавцу было 20 лет. Но никто, кроме меня, этого не заметил.

В итоге двойника задержали, но сделку расторгли, и квартиру девочке пришлось вернуть.

У известного художника увели особняк в центре Москвы

В столице разгорается скандал, связанный с продажей помещения, которое еще в 1990-е годы московские власти разрешили выкупить известному художнику Марлену Чтчяну. Сегодня минимальная рыночная стоимость особняка в центре Москвы — 80 млн руб. Но 84-летний мастер получил за него всего 6 тыс. руб.

В советское время Марлен Григорьевич был главным оформителем столичных загсов — до сих пор во многих из них сохранились работы Чтчяна. Помещение, вокруг которого возник спор, — флигель усадьбы купца Августа Рериха в Малом Харитоньевском переулке на Чистых прудах. Это часть архитектурного комплекса, главный дом которого занимает Грибоедовский загс.

Марлен Григорьевич пострадал из-за своей доверчивости. Фото Анастасии Варданян/«Комсомольская правда»

Получив помещение в собственность, художник в течение 25 лет сдавал его в аренду. Однако съемщики часто задерживали оплату. В результате накопился приличный долг — около 1,5 млн руб. Плюс коммуналка — порядка 8 млн. Разобраться с проблемами взялся сын давнего друга Марлена — Карапет Мартиросян.

Он предложил подписать документ якобы на оказание юридических услуг, а на деле дал подмахнуть полуслепому художнику генеральную доверенность на свое имя и договор на продажу акций ЗАО «Свадебное», принадлежащего Чтчяну, — тот был единственным акционером. В итоге активы, включая особняк, были проданы за 6 тыс.

И ведь формально не подкопаешься: художник собственноручно поставил подпись.

Здание расположено в «золотом» месте. Фото Михаила Фролова/«Комсомольская правда»

В довершение несчастий Чтчяна из принадлежащего ему свадебного салона пропали все украшения. Дверь в помещение не взломали — кто-то открыл ее своим ключом.

Я позвонила Карапету Мартиросяну.

Человек битый час убеждал меня, что в данной истории именно он — пострадавшая сторона, потому что хотел помочь старику, рассчитывая взамен получить помещение, которое занимал тот самый свадебный салон.

Но город изъял его у художника за долги. И Карапет сильно на дедушку осерчал. Решил, проще от актива избавиться, чем возиться с погашением долгов и ремонтом, — Марлен Григорьевич якобы сам попросил его об этом.

В павильоне «Армения» на ВДНХ тоже есть росписи Чтчяна. Depositphotos.com

Мартиросян уверяет: помещение разрушено на 82 процента — с худой крышей, грибком на стенах, вечными лужами на полу. Сплошная обуза, а не капитал — художник должен быть ему благодарен, что избавил его от горе-актива.

Но покупатель нашелся — несмотря на обращение Чтчяна в полицию, арест на продажу недвижимости не наложен. И уже новый владелец выставил особняк на продажу. На сайте одного из агентств его предлагают за 160,640 млн.

Вот вам и развалюха, за которую художнику «подарили» всего 6 тыс. руб. Уметь надо.

Надежда Пантелеева

#3/2021   мошенничество   недвижимость   черные риелторы   эксперты

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *