В России появилась краудфандинговая платформа для инвесторов в недвижимость

Инвестпривет, друзья! Рынок краудфандинга, а также его разновидности – краудинвестинга – в России активно развивается. По оценкам РБК, его общем превысит 1 млрд рублей уже в 2020 году.

Многие инвесторы активно следят за трендами в экономике, поэтому интересуются способами вложить свои средства максимально эффективно.

Инвестировать в бизнес сейчас можно с помощью специальных площадок краудинвестинга, которые в России пока не так много. Но они есть – и их обзор я предлагаю ниже.

Альфа-Поток

Эта краудинвестинговая площадка позволяет инвестировать в субъекты малого и среднего предпринимательства с доходность до 22,3% годовых. Альфа-Поток создан под покровительством Альфа-Группы, куда входит также Альфа-Банк, Альфа-Страхование и управляющая компания Альфа-Капитал.

На площадку отбираются заемщики-бизнесмены (в основном небольшие ИП и ООО), которым срочно необходим заем. Как утверждают менеджеры Альфа-Потока, скоринг проходит только 4% потенциальных клиентов. Но почему сам банк не выдает им деньги – это вопрос. Возможно, потому что у таких заемщиков нет обеспечения, и поэтому банк не хочет рисковать, перекладывая риск на плечи инвесторов.

По итогам 2018 года средняя доходность инвесторов составляла 17,3%, в апреле 2019 года ее удалось поднять до 22,3%. Минимальная сумма для инвестирования – 10 тысяч рублей.

Напрямую объекты для инвестирования выбирать нельзя. Альфа-Поток самостоятельно собирает компании в пулы (в одном пуле – минимум 20 компаний), которые финансирует разом за счет средств инвесторов. С одной стороны, это диверсификация вложений, с другой стороны, инвестор не может сам управлять риском, вынужденно доверяясь краудфандинговой платформе.

Есть автоматический реинвест. Комиссия за пополнение и вывод средств отсутствует.

Отзывы об Альфа-Потоке самые разные и противоречивые. Кому-то удается заработать, кто-то остается в существенном минусе. Но краудинвестинг в целом – очень рисковое предприятие.

Полный обзор Альфа-Потока – в этой статье.

АтомИнвест

Передовая российская краудинвестинговая площадка, созданная частной компанией ООО «Нанополимер» и дочерней компании «Росатома» АО «НИИГРАФИТ». Цель деятельности платформы – создание инфраструктуры коллективного кредитования предприятий малого и среднего бизнеса России, а также поиск высокотехнологичных проектов для интеграции в ГК «Росатом».

В России появилась краудфандинговая платформа для инвесторов в недвижимость

Инвесторам доступны три финансовых продукта:

  • инвестиции по договору займа на пополнение оборотных активов;
  • инвестиции по договору займа на исполнение контрактов, в том числе гостендеров;
  • покупка облигаций стартапов и быстрорастущих компаний.

После верификации инвестор попадает в личный кабинет, где может выбрать конкретную компанию, ознакомиться с ее деятельностью, условиями выдачи займа и, если его устроит, проинвестировать в компанию с помощью платформы.

Каждой площадке присваивается свой рейтинг в зависимости от анализа бизнеса, также можно скачать и проанализировать всю соответствующую документацию.

Если же нужны облигации – придется звонить менеджеру и просить его провести внебиржевую сделку по покупке ценных бумаг, т.е. АтомИнвест в этом случае выступает в качестве дилера.

В момент написания статьи на площадке было 5 доступных для финансирования проектов, 4 из которых подразумевали займы на исполнение контрактов и один – на расширение бизнеса.

Как видно, площадка более чем серьезная. Порог входа – от 50 тысяч рублей. Декларируемая доходность зависит от проекта, на момент написания статьи максимальное вознаграждение составляло 30% годовых.

Город денег

Одна из первых краудинвестинговых платформ в России. «Город денег» входит в рабочую группу при Центре компетенций по нормативному регулированию цифровой экономики Фонда «Сколково» и в рабочую группу Центрального банка РФ по регулированию краудфандинга.

Вложение средств на площадке производится примерно также, как и на АтомИнвесте. Инвестор выбирает один или несколько проектов, анализирует их и если бизнес и условия займа нравятся – перечисляет на счет любую сумму, не меньше минимальной.

Проекты на «Город денег» в основном из сферы реального бизнеса – производство котельного оборудование, строительство центра логистики, поставка оборудования для инженерных сетей и т.д.

В России появилась краудфандинговая платформа для инвесторов в недвижимость

Сумма инвестирования – от 50 тысяч рублей, «шаг» инвестиций также составляет 50 тысяч. Доходность – 25-30% в зависимости от проекта.

Penenza

Penenza позиционирует себя как крупнейшую краудлендинговую площадку в России. Общая сумма выданных займов за 2017 и 2018 год превышает 15 млрд рублей. Компания является участником рабочей группы по краудфандингу по ЦБ РФ, а также инициатором создания ассоциации участников краудфинансового рынка «КРАУД НАУ».

Основные получатели финансирования – компании, участвующие в тендерах и госзакупках.

Средства им нужны для выполнения своих обязательств перед заказчиков, так как время согласования тендера занимает довольно много времени, а оплата производится только после выполнения всех работ.

Но ведь, чтобы подрядчик мог приступить к работе сразу, ему необходимы деньги сейчас. Поэтому, если своих средств не хватает, приходится либо занимать в банке, либо привлекать капитал альтернативными способами.

Penenza как раз специализируется на выдаче займов компаниям, выигравшим тендер. Здесь меньше рисков: оплата поступит в любом случае, и компания сразу рассчитается с заемщиком. Другой вопрос – сколько времени ожидать окончания работ и примут ли сделанную работу сразу.

Проекты для вложения средств можно выбирать вручную. А можно попробовать автоинвестирование, при котором система сама распределяет деньги по проектам в соответствии с заданными параметрами.

Сумма инвестиций – от 3000 рублей, доходность – до 35% годовых.

Что интересно, Penenza сама платит налог на доход физлица, и вы получаете средства на счет уже очищенными от налога.

МодульДеньги

Онлайн-площадка МодульДеньги работает с 2017 года. Является участником группы «Сколково» – собственно говоря, этот проект и зародился внутри «Сколково» и был профинансирован на государственном уровне.

Как и Penenza, МодульДеньги специализируется на выдаче кредитов компаниям, выигравшим государственные контракты. Что интересно, некоторые предприниматели успевают получать финансирование на обеих площадках – естественно, под разные контракты.

Вот немного статистики, какие выданы займы на платформе.

Декларируемая доходность площадки – 25-35% годовых, срок инвестирования – от 1 до 6 месяцев. Минимальная сумма вложений не ограничена – можно стартовать хоть с 1 рубля. Вы сами выбираете площадки для инвестирования. Платформа рекомендует вложить средства в инвестиционный портфель из 50-100 проектов.

Налоги с прибыли вам придется платить сами.

StartTrack

Еще одна крупная отечественная краудинвестинговая площадка. Она создана в 2013 году при поддержке Фонда Развития Интернет-Инициатив. На начальном этапе она получила финансирование на 90 млн рублей. За годы существования площадка привлекла инвестиций на сумму свыше 2,85 млрд рублей.

Я зарегистрировался, чтобы увидеть, какие проекты предлагает профинансировать StartTrack, и меня удивил ее серьезный подход. Получить доступ к терминалу и проектам нельзя, пока не пройдешь тест на понимание рисков краудинвестинга. Вопросы были примерно такие.

После прохождения теста (ответы публиковать не буду – справляйтесь сами ???? ) вам открывается доступ к проектам. Можно выбрать три варианта участия:

  • предоставление простого займа;
  • выкуп доли;
  • приобретение акций компании (я так понимаю, сделки проводятся на внебиржевом рынке и StartTrack берет на себя роль дилера).

Минимальная сумма займа составляет 100 тысяч рублей, декларируемая доходность – 21-25% годовых. Проектов много – тут и выпуск энергетиков от BlackStar, и финансирование агентства для продвижения брендов среди блогеров, и поставка зерна на птицефабрики и хлебокомбинаты, и строительство автодорог. Словом, предлагаются инвестиции в серьезный бизнес.

Если хотите войти в долю в действующий бизнес, придется раскошелиться на большую сумму. Например, 5-процентная доля в МосГорЛомбарде обойдется в 70 млн рублей, а 20-процентная в шеринговой компании «Карусель» – в 40 млн.

Каждый проект можно изучить, проанализировать его метрики, условия инвестирования и решить, надо ли это вам.

Ozon.Invest

Один из крупнейших интернет-магазинов, Озон.ру решил профинансировать своих поставщиков с помощью краудинвестинга. Средства, которые привлекаются проверенными партнерами онлайн-магазина, расходуют на пополнение оборотного капитала, расширение бизнеса, закрытие кассового разрыва или новые закупки.

Короче, риски невозврата за счет того, что инвестировать на Ozon.Invest можно исключительно в компании-партнеры Ozon.ru, значительно ниже. Поставщики постараются исполнить свои обязательства, чтобы не терять большой рынок сбыта.

Но минус в том, что площадка не прозрачна. Как и в Альфа-Потоке, Ozon.Invest сама формирует пулы заемщиков, между которыми средства инвесторов распределяются равными долями. В итоге вы не знаете, кто именно получил ваши деньги и не можете регулировать этот процесс.

Зато площадка стабильно переводит деньги на счет и берет на себя всю работу по распределению займов, возврат и взыскание просрочек.

Минимальная сумма инвестирования – 10 тысяч рублей, доходность фиксированная – 18% годовых.

Налоговым агентом в схеме Ozon.Invest является компания-заемщик, поэтому она платит за инвестора все налоги. Средства поступают на счет уже «чистыми».

Aktivo

История Aktivo началась в 2015 году. Ее основатель – Оскар Хартманн, который также является основателем шопинг-клуба KupiVip. В отличие от предыдущих площадок, Aktivo предлагает инвестировать не в бизнес, а в объекты недвижимости.

Читайте также:  Программа «жилье для российской семьи» выполнена на 3,3%

Компания работает как посредник между инвесторами и арендаторами. Всю работу по поиску и «заселению» коммерческой недвижимости, а также взиманию средств с арендаторов, она берет на себя. Инвестору остается только выбрать конкретный проект, определить количество паев, которые он хочет купить – и всё, можно получать прибыль и чувствовать себя рантье.

Строго говоря, Активо – это не столько краудинвестинговая площадка, сколько клуб инвесторов. Средства инвесторов вкладываются в закрытые ПИФы недвижимости, созданные под патронажем УК Aktivo. Управляющей компанией в сделке выступает КСП Капитал либо Альфа-Капитал, а депозитарием (хранителем паев) – СДК Гарант или Инфинитум.

Все проекты можно изучить – информация о них и об условиях инвестирования предоставлена в открытом виде.

Минимальная сумма инвестирования – 300 тысяч рублей, доходность – от 10,5% за первый год. Впоследствии при удорожании недвижимости итоговая доходность корректируется и может достигать 16-18% на 10-й год.

Бонус: SberCredo

О своем намерении создать краудинвестинговую площадку со своим блекджеком и заемщиками заявил самый крупный банк России – Сбербанк. Площадка получила наименование SberCredo.

Подробностей о ней пока немного, платформа работает в тестовом режиме. Сейчас на нее доступ можно получить через Сбербанк Онлайн Бизнес.

Предполагается, что на площадке можно будет инвестировать под 18-24% годовых в отдельные проекты.

Вот такой обзор площадок краудинвестинга. Сразу отмечу, что на этом рынке много мошеннических проектов-однодневок, которые собирают «инвестиции» в стартапы, а на деле работают по схеме финансовых пирамид. Отличить их от реальных платформ очень сложно.

И чтобы навести порядок на рынке, в конце июля 2019 года Госдума приняла закон о краудфандинге, регулирующий взаимоотношения инвесторов и платформ, занимающихся привлечением инвестиций в бизнес-проекты.

Такие площадки должны будут иметь капитал не менее 5 млн рублей, а также состоять в реестре ЦБ.

От платформ будут требовать раскрывать информацию о комиссиях, публиковать финансовую отчетность, а граждане, не имеющие статуса квалифицированного инвестора, смогут вкладывать в проекты не более 600 тыс. рублей в год. Закон вступает в силу с 1 января 2020 года.

А у вас есть опыт инвестирования в площадки краудинвестинга, неважно какой – позитивный или негативный? Если есть, пишите в х. Удачи, и да пребудут с вами деньги!

Краудфандинг в недвижимость: 12 крупнейших платформ Европы и США

В России появилась краудфандинговая платформа для инвесторов в недвижимость Краудфандинг в недвижимость

Сложно поверить, насколько не нова идея краудфандинга на самом деле: ещё в 1997 году британская рок-группа Marillion собрала через онлайн-платформу 60 тыс. долл. — так фанаты обеспечили музыкантам тур в США.

Отличие современного краудфандинга — он даёт возможность заработать обеим сторонам. Рынок коллективных инвестиций в недвижимость устроен довольно просто: онлайн-платформы собирают инвесторов для реализации проектов аренды, реновации или строительства объектов, а те приобретают доли компаний или предоставляют займы, взамен получая процент от прибыли.

Почему эта схема инвестиций становится всё популярнее? В отличие от других инструментов, краудфандинговые платформы открыты для инвесторов с небольшим бюджетом. Они не требуют участия вкладчика в управлении активом.

В среднем, они приносят доход выше, чем ряд других инструментов (например, ценные бумаги, депозиты или сырьевые товары). Интернет делает доступ к коллективным инвестициям максимально простым.

По данным Preqin, за последние три года объём привлечённых средств в глобальные закрытые фонды недвижимости увеличивался в среднем на 11 % в год.

Tranio предлагает обзор крупных краудфандинговых платформ на рынках недвижимости Великобритании, Германии, Испании и США.

Краудфандинговые платформы в Великобритании

Основные черты британских краудфандинговых платформ:

  • относительно высокие сборы;
  • фокус на арендном бизнесе;
  • низкий порог инвестиций.

Property Moose (Ливерпуль)

«Инвестируй онлайн. Когда угодно, где угодно», — так просто объясняет преимущества краудфандинга британская платформа Property Moose.

Ориентированная в первую очередь на британцев, компания не исключает возможности сотрудничества с иностранцами (кроме граждан США).

Платформа рассчитана на инвесторов с любым бюджетом: от 10 фунтов стерлингов до нескольких сотен тысяч. Сервисом Property Moose пользуются больше 26 тыс. человек.

Как правило недвижимость, в которую вкладывает инвестор, принадлежит компании, созданной специально для этого проекта (SPV).

Он, наряду с другими участниками SPV, участвует в принятии стратегических решений: например, в вопросах заселения или выселения арендатора.

Инвестор, в обмен на инвестиции, получает долю в SPV, которую он может продать в любое время в рамках этой же платформы. Большинство проектов рассчитаны на срок от 12 до 18 месяцев.

Финансовые, инвестиционные инструменты начинающего инвестора. Правила инвестирования Уоррена Баффета

На каждом этапе такого вида инвестиций участник облагается сборами: при покупке доли SPV 5 % от вклада идут на оплату расходов, связанных со сбором средств, проведением Due Diligence и структуризацию сделки.

Из ежемесячного дохода от аренды вычитается 10,5 % на оплату услуг управляющей компании. При продаже недвижимости инвестор выплачивает 15 % сбор от полученного дохода, при перепродаже своей доли в SPV — 15 % от её стоимости.

В проектах, где инвестор не покупает долю компании, а предоставляет ей кредит, он освобождается от сборов платформы.

Property Partner (Лондон)

В октябре 2015, первый год запуска сайта Property Partner, краудфандинговая платформа установила рекорд, собрав больше 843 тыс. фунтов стерлингов за 10 минут. В проектах Property Partner также могут участвовать граждане любой страны, кроме США. Сегодня на сайте зарегистрировано больше 10 тыс. пользователей.

Property Partner специализируется на инвестициях в студенческие апартаменты: квартиры-студии или резиденции с общими кухней, обеденной зоной и гостиной.

Отношения с инвесторами строятся по той же схеме: покупка доли в SPV (комиссия при покупке составляет 2,5 % с учётом гербового сбора) приносит участнику ежемесячный доход от аренды в 3,4 % на вложенный капитал.

Из них 10,5 % выплачиваются Property Partner, которая управляет объектом и сдаёт его в аренду. С учётом роста капитализации доходность проекта повышается до 4,3 %.

Важное отличие этой платформы — отсутствие сбора при продаже доли SPV. Как уверяют создатели, в среднем этот процесс занимает 4,7 дней. Есть другой вариант выхода из проекта: каждые пять лет платформа предлагает выкуп доли по цене, установленной независимым оценщиком.

Ещё одна опция, которую предлагает инвесторам Property Partner — вклады в потенциальные проекты, которые ещё не приобретены платформой. Деньги на них снимаются с аккаунта инвестора на платформе, но не с реального счёта — до тех пор, пока не будет собрана полная сумма за проект. В таких проектах инвестор получает ежемесячный доход в 5 % в течение двух лет.

Интересы инвесторов защищает британская программа компенсаций FSCS (Financial Services Compensation Scheme), а деятельность самой платформы регулируется Управлением по финансовому регулированию и надзору Великобритании (FCA).

The House Crowd (Олтрингем)

The House Crowd называют себя первой краудфандинговой платформой в мире: основанная в 2011, к ноябрю 2017 компания реализовала почти 340 проектов, собрав для них больше 60 млн фунтов стерлингов.

Участвовать в проектах The House Crowd может не только физическое лицо, но и товарищество, закрытое акционерное общество, траст или государственный орган. Платформа открыта для всех иностранных инвесторов, кроме граждан США. Сумма инвестиций начинается от 1 тыс. фунтов стерлингов.

У участников The House Crowd есть два варианта получения дохода: покупка доли в компании, которая владеет недвижимостью для сдачи в аренду, или выдача займа по ставке 8–10 % для кредитования других физических лиц и 10–13 % — для финансирования проектов девелопмента. Срок таких проектов обычно колеблется от 6 до 18 месяцев. Если участие в SPV подразумевает выплату регистрационного сбора в 5 %, то кредитор не облагается никакими пошлинами со стороны платформы.

Российский краудфандинг — внедрение альтернативных механизмов финансирования

Модераторы The House Crowd проводят тщательную проверку объектов, каждый проект получает оценку RICS. Однако они неоднократно предупреждают посетителей сайта о рисках, связанных с капитализацией и ликвидностью объектов. Участники платформы не защищены программой FSCS.

Краудфандинг в Германии

Основные черты краудфандинговых платформ Германии:

  • отсутствие сборов;
  • фокус на мезонинных кредитах и проектах добавленной стоимости с доходностью 5-7 %;
  • низкий порог инвестиций.

Exporo (Гамбург)

С момента запуска онлайн-платформы компания Exporo реализовала почти 80 проектов, собрав больше 100 млн евро, 16,5 млн из которых были выплачены её участникам. Стартовая сумма вкладов начинается с 500 евро, срок инвестиций — 2­­–3 года. Участие в проектах Exporo доступно для иностранцев, которые могут пользоваться версией сайта на английском языке.

В отличие от британских компаний, работу Exporo оплачивают не инвесторы, а владельцы проектов, что делает её полностью бесплатной для пользователей платформы.

Вклад оформляется как мезонинный кредит: инвестор предоставляет девелоперу заёмный капитал в обмен на фиксированный процент за использование средств и право на часть прибыли проекта.

Мезонинный кредит — это субординированный кредит второй очереди (после банковского кредита), обеспеченный залогом акций или долей в проекте.

Средства, собранные на Exporo, идут на реализацию проектов реновации и строительства коммерческой и жилой недвижимости в Германии. Доходность проектов Exporo колеблется в пределах 5–6 % годовых.

Читайте также:  В Нижнем Новгороде построят квартиры в районе Провиантской

Zinsbaustein (Берлин)

Относительно молодая краудфандинговая платформа Zinsbaustein за полтора года работы реализовала 13 проектов, а общий объём привлечённых средств составил больше 15 млн евро.

По условиям платформы, физические лица могут инвестировать с Zinsbaustein капитал размером от 500 евро до 10 тыс. евро (при условии, если у инвестора есть активы на сумму 100 тыс.

евро или если сумма инвестиций в недвижимость не превышает удвоенную сумму среднемесячного чистого дохода), а сумма для юридических лиц не ограничена.

Участие иностранных инвесторов не оговаривается, сайт доступен только на немецком языке.

Вклады участников Zinsbaustein оформляются как мезонинный кредит. Создатели платформы предупреждают о возможных рисках: кредит инвесторов является необеспеченным и гасится только после несубординированных долговых обязательств. Утешением в негативном сценарии может служить то, что потери инвестора ограничены суммой внесённого вклада.

Как правило, проекты платформы представляют собой реновацию и строительство микроапартаментов и коммерческой недвижимости в Германии. Срок инвестиций — 1–3 года, доходность — 5,25 %. Услуги Zinsbaustein являются бесплатными для инвесторов.

Zinsland (Гамбург)

Из 37 проектов, реализованных Zinsland с 2015 года, 22 были выполнены в этом году. Объём привлечённого капитала — больше 27 млн евро.

Как и две другие немецкие платформы, Zinsland оформляет вложения участников как мезонинные кредиты и финансирует свою деятельность только за счёт владельцев проектов, а не инвесторов. Доходность в 5-7 % объясняется довольно высокими рисками для инвесторов и тем, что платформа сотрудничает с девелоперами напрямую: они получают капитал инвесторов в 100 % объёме. Срок вложений — 1–3 года.

Инвестиции в коммерческую недвижимость — это выгодно?

Инвесторы предоставляют мезонинный кредит для реализации проектов реновации и строительства микроапартаментов в Германии. Как правило, сумма инвестиций составляет от 500 евро до 10 тыс. Инвесторы с капиталом от 25 тыс. евро могут участвовать в клубных сделках. Организаторы не уточняют, могут ли в проектах принимать участие иностранные инвесторы, а сайт доступен только на немецком языке.

Краудфандинг в недвижимость Испании

Основные черты испанских краудфандинговых платформ:

  • гибкие системы расчёта доходности и сборов для инвесторов;
  • фокус на проектах реновации в крупных городах Испании (Барселона, Мадрид);
  • доступны для иностранных инвесторов, но необходимо иметь идентификационный номер иностранца (Número de Identidad de Extranjero, NIE).

Housers (Мадрид)

«А что, если мы создадим платформу с портфелем недвижимости, где сможет инвестировать любой человек с бюджетом от 50 евро?» — именно с этого вопроса началась история Housers в 2015 году, по крайней мере, так утверждает один из её основателей, Тоно Брусола. За это время платформа реализовала 86 проектов, собрав для них больше 34 млрд евро.

В фокусе компании — коммерческая и жилая недвижимость в центральных районах крупных городов Европы (большинство проектов сосредоточены в Барселоне, Мадриде и Милане).

Участники платформы покупают доли компании или предоставляют заём для строительства и реновации квартир. Инвесторы могут получать доход с продажи объекта или сдачи его в аренду.

Доходность значительно различается от проекта к проекту. Средний срок вложений — 1 год.

Потолок инвестиций для большинства участников платформы — 3 тыс. евро для одного проекта или 10 тыс. евро для одного года. Более крупные суммы доступны для инвесторов с годовым доходом выше 50 тыс. евро (для юридических лиц общая стоимость активов должна быть больше 1 млн евро).

За свои услуги Housers получает 10 % от прибыли инвесторов.

Inveslar (Барселона)

Совсем молодая платформа Inveslar, запущенная в 2016 году, уже успела реализовать 9 проектов, собрав для них почти 2 млн евро.

Участником платформы может стать любой совершеннолетний гражданин Испании или другой страны при условии, если у него есть идентификационный номер иностранца (Número de Identificación de Extranjero, NIE). Inveslar не сотрудничает с некоторыми странами Азии, Ближнего Востока и Океании.

Inveslar предлагает участникам два варианта инвестиций: покупка объекта, его реконструкция и перепродажа по более высокой цене через 12 месяцев или его сдача в аренду и продажа через 3 года.

Минимальный порог инвестиций зависит от проекта и варьируется от 100 евро до 3 тыс. Участники краудфандинговой платформы покупают доли компании, созданной для реновации квартир в Барселоне.

Срок инвестиций — 1–3 года.

По данным блога Jeangalea.com, Inveslar финансирует свою деятельность за счёт инвесторов: участники платят 4 % от суммы инвестиции за участие в проекте, 10 % от арендного дохода при сдаче объекта в аренду и 2 % от его финальной цены при продаже.

Privalore (Барселона)

Privalore называет себя первой краудфандинговой платформой в Испании. Сайт, запущенный под названием Bricktal в 2014 году, к осени 2017 объединил больше 1 тыс. инвесторов, которые вложили в его проекты около 3 млрд евро.

В отличие от большинства платформ, Privalore является инвестором собственных проектов, вкладывая минимум 65 % от необходимого капитала.

«Если друг предлагает вам инвестировать в перспективный проект, разве вы не спросите, сколько он сам в него вложил?» — обращается Privalore к пользователям.

Покупка недвижимости в Москве, России и за рубежом: главные пути инвестирования средств

В проектах Privalore может участвовать любой человек или компания с расчётным счётом в банке, принадлежащем стране Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), иностранцы должны иметь идентификационный номер NIE.

Размер вкладываемого капитала начинается от 1 тыс. евро. Privalore специализируется на реновации квартир в центре Барселоны и Мадрида.

Средний срок инвестиций — 8 месяцев: 2 месяца заложены на реконструкцию объекта и 6 месяцев — на его продажу. Средняя доходность проектов — 17,6 %.

Комиссия Privalore составляет около 4 % от цены продажи объекта: сокращение числа посредников позволяет компании уменьшить сбор для инвесторов в большинстве проектов.

Краудфандинговые платформы США

Основные черты краудфандинговых платформ США:

  • невысокие сборы;
  • использование разных стратегий инвестирования;
  • относительно высокий порог инвестиций;
  • ориентир на американских инвесторов.

RealCrowd (Пало-Альто, Калифорния)

«RealCrowd — для серьёзных инвесторов», — заявляют создатели платформы. Партнёрами RealCrowd могут стать только компании с опытом на рынке не менее 10 лет и с объёмом транзакций от 50 млн евро. Фокус платформы — коммерческая недвижимость (которая, по мнению её создателей, выгоднее любого другого инструмента инвестиций): офисы, ретейл, многоквартирные дома и промышленные помещения.

Как рассчитать рентабельность инвестиций?

Участникам платформы предлагается предоставить кредит, купить доли компании или вложить деньги в фонд для реализации разных инвестиционных стратегий (Core, Core Plus, Value Added, Opportunistic). Сервис RealCrowd бесплатен для инвесторов.

RealCrowd позволяет участвовать в проектах только аккредитованным инвесторам — физическим лицам, ежегодный доход которых в последние два года превышает 200 тыс. долл., или они владеют капиталом от 1 млн долл. Принимать ли иностранцев — решают спонсоры конкретных проектов.

Срок инвестиций начинается от 1 года. Отличием RealCrowd от других платформ является то, что инвесторы не могут выйти из проекта до его окончания.

Realty Mogul (Лос-Анджелес)

История Realty Mogul начинается в 2013 году. С тех пор платформа собрала около 300 млн долл., профинансировав больше 350 объектов недвижимости.

У участников Realty Mogul есть два варианта инвестиций: предоставление займа, обеспеченного объектом недвижимости, который будет приносить ему прибыль по фиксированной ставке в течение нескольких месяцев или лет, или покупка долей недвижимости: многоквартирных домов, офисных зданий, складов и торговых центров — в этом случае инвестор получает доход от аренды и последующей продажи объекта через несколько лет. В большинстве случаев инвестор не может перепродать свою инвестицию.

Realty Mogul работает с аккредитованными и неаккредитованными инвесторами (см. Бизнес-ангелы), банками, семейными офисами с бюджетом от 1 тыс. долл. На сайте не уточняется, готова ли компания работать с иностранными инвесторами. По информации портала Investmentzen, за свои услуги Realty Mogul берёт около 1–2 % от вложенного капитала.

Платформа RealtyShares профинансировала больше тысячи проектов, собрав для них примерно 500 млн долл. В портфолио компании — объекты в 220 городах 35 штатов США.

Так же, как и две другие американские платформы, RealtyShares предлагает инвестору стать кредитором объекта, получая фиксированный доход в 8-9 % годовых, или купить долю объекта и получать доход с аренды и его перепродажи через полгода или пять лет. Как рассказал в интервью порталу Yalantis один из основателей платформы Нав Атвал, минимальный порог вложений составляет 1 тыс. долл.

Принять участие в проектах RealtyShares могут аккредитованные инвесторы и инвестиционные фонды. Инвесторы, купившие доли в проектах платформы, должны ежегодно отдавать платформе 1 % от вложенной суммы. Размер комиссии при предоставлении займа обсуждается индивидуально.

Статья предоставлена Юлией Кожевниковой, экспертом по международной недвижимости  Tranio.

Читайте также:  Как сделать, чтобы внук и дочь не претендовали на квартиру?

Пай для дольщика. Как развивается российский краудинвестинг в недвижимость

Недавно крупнейшая американская краудфандинговая площадка недвижимости Fundrise объявила о создании очередного проекта, связанного с недвижимостью.

Ее новая инвестиционная платформа eFund для молодых людей, мечтающих купить собственное жилье, позволяет инвестировать в недвижимость совсем небольшие суммы от $10, приобретая акции девелоперских проектов, занимающих строительством и ремонтом жилья.

Компания утверждает, что за первую неделю после запуска проекта в строительство и модернизацию жилья в Лос-Анджелесе вложились более 6 тыс. человек, инвестировав не по $10, а по $1000.

В планы Fundrise входит создание пяти новых фондов, которые позволят привлечь в недвижимость $250 млн.

Краудинвестинг в сфере недвижимости, с которым в России знакомы пока не очень хорошо, в США развивается галопирующими темпами. Под управлением Fundrise сегодня находятся активы стоимостью более $1,4 млрд. С помощью площадки в американскую недвижимость инвестировали средства уже 60 тыс. граждан этой страны. На эти деньги сейчас застраиваются целые кварталы Вашингтона.

Инвестиции на площадке не только приносит прибыль, но и открывают возможность для частных инвесторов изменить архитектурный облик, к примеру, целого района, при этом сами операции максимально просты и доступны. Вложить в недвижимость здесь можно всего $500 и получать с них доход в 1-3% в сделках по перепродаже недвижимости и порядка 10-15% годовых по более рискованным и долгоиграющим проектам.

Fundrise сегодня далеко не единственный краудинвестинговый проект на рынке недвижимости в США.

Этот инвестиционный инструмент начал развиваться одновременно с платформами, позволяющими частным инвесторам вкладывать средства в стартапы, а начинающему бизнесу — искать инвестиции на различных площадках.

Толчком к этому послужил широко известный Jobs Act, подписанный в 2012 году президентом США Бараком Обамой, который разрешил непрофессиональным инвесторам участвовать в краудинвестиционных проектах, то есть входить в капитал непубличных компаний.

Создатели платформы братья Бенджамин и Дэниел Миллеры прекрасно понимали, что коллективные вложения в недвижимость и софинансирование любых проектов, к примеру, простых спекуляций, привлечет инвесторов не хуже, чем перспективные стартапы. Даже в самой неблагоприятной ситуации, когда девелоперский проект может не принести инвестору прибыль, инвестиционные риски не столь велики, как при создании нового бизнеса, вложения в который не будут обеспечены никакими активами.

Идея софинансирования частными инвесторами различных доходных операций на рынке недвижимости оказалась успешна. Уже через год после основания модель Fundrise начали активно копировать.

Последователями этой идеи стали онлайн-сервисы Realty Mogul, Prodigy Network, Property Peers и Primarq. Однако этот рынок пока еще очень молод.

По данным исследования площадки RealtyShares, сегодня о таком инвестиционном инструменте знают всего 2% американцев, в других странах этот показатель еще ниже.

Большие обороты сектора краудинвестиций в недвижимость обеспечивает сейчас, скорее,  высокий средний чек. Создавался этот инструмент, конечно, как «народный», но пока в большей степени им интересуются именно состоятельные инвесторы, способные заходить в проекты с крупным капиталом.

Наибольшую прибыль, около 10% годовых и выше, инвесторам площадок в США приносят девелоперские проекты, не менее популярны здесь и спекуляции по принципу купли-продажи объекта, а также сдача недвижимости в аренду.

 Для коллективных инвестиций в объекты недвижимости такие онлайн-площадки создают eREIT-фонды (Real Estate Investment Trust — фонд недвижимости, торгующийся на бирже), например, Growth eREIT от Fundrise, Digital Realty (DLR), HCP Inc (HCP), Realty Income (O) и другие, а также партнерства в формате LLP (Limited Liability Partnership — партнерство с ограниченной ответственностью).

О хороших перспективах таких проектов свидетельствуют  постоянный рост их числа и начавшаяся экспансия модели в другие страны мира. По данным Всемирного банка, в 2016 года в мире насчитывалось 230 подобных площадок, а объем рынка краудинвестинга в сфере недвижимости составил $2,5 млрд. К 2018 году, согласно прогнозу фининститута, рынок прибавит еще  $3 млрд.

В России краудинвестинг в недвижимость в формате открытых онлайн-платформ буквально на пару лет моложе американского. В настоящее время на российском рынке работают две краудинвестинговые площадки в сфере недвижимости – AKTIVO и Credo Capital. Однако в нашей стране этот вид краудинвестиций пошел по своему «особому» пути, почти не ориентируясь на американских предшественников.

Если в США краудинвестинг предполагает и совместный девелопмент, и операции по купле-продаже и аренде как жилой, так и коммерческой недвижимости, то на российских площадках представлены проекты лишь в одном сегменте рынка. Инвесторы совместно приобретают на вторичном рынке объекты торговой недвижимости, получая впоследствии доход от сдачи в аренду.

Выбор такой модели обусловлен несколькими причинами. Во-первых, трудно было в принципе предположить, что знакомые с договорами долевого участия и историями обманутых дольщиков инвесторы поспешат вкладывать средства в покупку ценных бумаг мало кому известной девелоперской структуры под эгидой онлайн-площадки.

Во-вторых, именно торговая недвижимость оказалась в России наименее восприимчивой к экономического кризису. А приобретение жилья на вторичном рынке под сдачу квартир в аренду демонстрирует сейчас доходность на уровне всего 5% против 10–17% в коммерческом секторе.

В-третьих, формат инвестиционного партнерства или создания юридического лица (к примеру, ООО) из-за особенностей российского законодательства оказался непригоден для эффективного управления проектами, связанными с краудинвестициями в недвижимость. Закон о краудинвестинге в России не принят, а для осуществления коллективных вложений местное законодательство предполагает создание открытых или закрытых паевых фондов.

В результате и AKTIVO, и Credo Capital пошли по пути создания инвестиционных монофондов в формате ЗПИФ, в которые вносятся объекты недвижимости.

От классических ЗПИФН, давно знакомых российским инвесторам, краудинвестинговые платформы отличают как раз наличие специального фонда, формируемого под каждый объект недвижимости, относительно невысокий порог входа и, естественно, скорость сделки, что необходимо онлайн-площадкам.

Так, порог входа в краудинвестинговые проекты на площадке AKTIVO составляет 300 тыс. рублей, Credo Capital — около 900 тыс. руб. В среднем инвесторы AKTIVO могут рассчитывать на доходность 10-17% годовых. Пользователи Credo Capital получают доход от аренды до 12% годовых, еще 7% годовых площадка обещает инвесторам за счет роста стоимости их вложений.

Во время запуска AKTIVO в 2015 году никто не мог предсказать, насколько коллективные инвестиции в недвижимость окажутся востребованными в России — это был самый пик кризиса на рынке недвижимости.

Проект выглядел весьма рискованным.

Первая же сделка по покупке помещения в центре Москвы, арендуемого известным зарубежным брендом, сорвалась из-за резкого скачка курса валюты, поскольку была привязана к стоимости доллара.

Тем не менее уже в декабре 2015 года  первые инвесторы AKTIVO сообща приобрели первый объект коммерческой недвижимости — помещение супермаркета «Пятерочка» в подмосковных Люберцах, сформировав инвестиционный пул из 50 человек. А к середине 2017 года онлайн-площадка привлекла в коммерческую недвижимость уже 850 млн рублей.

Запущенная в этом году платформа Credo Capital, которая в своих ЗПИФ аккумулировала часть коммерческой недвижимости ГК «Основа», за два года планирует увеличить стоимость чистых активов своих фондов с 4,5 млрд руб. до 12 млрд руб.

Сейчас трудно сказать, сможет ли Россия повторить американский опыт, хотя бы немного приблизившись к своим «родоначальникам» по объемам инвестиций и расширив поле своей деятельности на другие сферы операций с недвижимостью, к примеру, на офисную недвижимость и сделки купли-продажи. Тем не менее то, что недавно казалось маловероятным, может получить шанс на развитие.

Одной из причин роста инвестиций в подобные проекты стала политика ЦБ по снижению ключевой ставки (очередное ее снижение прошло в середине сентября 2017 года). Уже буквально через год мы, скорее всего, увидим уменьшение доходности рублевых вкладов до 4-5% годовых. Отток вкладчиков из банков уже привел к росту инвестиций в различные альтернативные инструменты.

Среди них есть как обладающие относительно невысокой степенью риска, к примеру, открытые паевые фонды облигации (по данным Национальной лиги управляющих, приток средств в открытые паевые фонды (ПИФ) за три летних месяца превысил 19 млрд руб.

, что стало рекордным результатом за всю истории российского рынка коллективных инвестиций), так и довольно рискованные МФО.

Одновременно с этим и первая в России краудинвестинговая площадка вынуждена была создать «лист ожидания» на новый объект, в который записались те, кто планирует участвовать в новом краудинвестинговом проекте. А средний чек резко подскочил с 1,6 до 5,6 млн руб.

Главный риск краудинвестинговых проектов — это, конечно, очередной кризис на рынке недвижимости, который может привести к тому, что ставки аренды в очередной раз снизятся и возрастет вакантность площадей, уменьшив доходы инвесторов.

Тем не менее, качественная недвижимость — в любом случае низкорискованный актив. У хорошего объекта коммерческой недвижимости всегда будет арендатор.

И основная задача площадок найти для инвесторов именно такие объекты с минимальным риском, расположенные в наиболее удачных локациях и наиболее комфортные для арендаторов.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *