Bitcoin и топовые альткоины уверенно выходят за пределы бирж, став настоящим платежным инструментом. Одно из значимых мест в списке того, что можно приобрести за цифровые монеты, занимает недвижимость
Дома, квартиры и даже замки продают за криптовалюту с 2013 года. Если человек владеет приличной суммой, которую хранит в биткоинах или других цифровых монетах, то он может приобрести недвижимость практически в любой точке земного шара. В последнее время в этом отношении популярны и платформы, предоставляющие возможность токенизации прав на недвижимость через блокчейн. Но обо всем подробнее.
Первые сделки купли-продажи недвижимости за криптовалюту
Первое объявление о продаже жилья за биткоины было опубликовано в марте 2013 года, тогда главная криптовалюта оценивалась всего в $45. Дом на небольшом земельном участке был выставлен на продажу в Канаде, собственник тогда заявил, что ему необходимы цифровые монеты для развития интернет-проектов. Дом больше напоминал сарай, нежели жилое помещение. Однако и на него возник спрос.
Спустя год в сети появилось первое объявление о продаже элитной недвижимости. За 5000 BTC (около $3 млн по тому курсу) можно было приобрести виллу в Израиле с семью большими спальнями, пятью ванными комнатами и отапливаемым бассейном с джакузи. Чуть позже за криптовалюту стали продавать более крупные и дорогие жилые объекты.
Так, на западе Франции, в королевской долине Дю Рояль, был выставлен на продажу роскошный замок площадью 900 кв.м., который раньше был свадебным дворцом с винодельней. Она сохранилась на территории замковой усадьбы, где разместились также виноградник, три парка, два леса и озеро.
Известно, что замок был возведен для королей Луиса и Чарльза по заказу губернатора французского города Шательро.
С 2015 года недвижимость за криптовалюту стала предлагаться не только частными продавцами. Цифровые монеты постепенно начали принимать и крупные фирмы, специализирующиеся на продаже и аренде жилья. Биткоины и альткоины стал принимать британский оператор недвижимости Re/Max за аренду жилых и офисных зданий.
В России продавать дома за биткоины начала компания М9 Development в 2017 году. Первыми объектами стали дома в поселке «Радоcть» на Новорижском шоссе в Истринском районе Подмосковья.
Кирпичный дом площадью 115 кв. м. можно было приобрести за 55 BTC, дом в 145 кв. м. за 64 BTC, а дом в 206 кв. м. — за 81 BTC.
Однако сейчас на сайте компании нет никакой информации о том, что недвижимость можно купить за криптовалюту.
Почему выгодно приобретать дома за токены
Биткоин-консультант Джейк Брайан в недавнем интервью порталу Hgtv.com заявил, что главный плюс покупки недвижимости за биткоины — быстрота транзакций. Оплата занимает всего 10 минут и нет необходимости в банковской системе.
К тому же покупка жилых и офисных помещений за криптовалюту позволяет сэкономить на налогах. Если здание приобретается на территории Европейского союза, то согласно законодательству ЕС сделки с криптовалютой считаются свободными от налога с оборота и НДС.
И это большой плюс, поскольку налоги в этом случае не взимаются ни с физических, ни с юридических лиц.
Где купить недвижимость за криптовалюту
Россиянам недвижимость в Европе проще всего приобретать через генконсульство Эстонии, получив виртуальное резидентство e-residence. Если покупать за цифровые монеты дома в России, то придется искать профессионалов, которые смогут грамотно составить договор.
В прошлом году издание Ведомости рассказывало об опыте подмосковного застройщика M9 Development, который первый в стране стал продавать недвижимость за криптовалюту.
Тогда управляющий партнер M9 Development Максим Морозов сообщал, что эксперимент привлек внимание многих покупателей, однако почти всех отпугнула сложная схема сделки, ведь в российском законодательстве нет соответствующих норм.
Поэтому договоры, основанные на опционах и зачете взаимных требований, готовили юристы из Швейцарии. В итоге четыре гражданина РФ смогли приобрести дома за биткоины. Однако все расчеты прошли в рублях, а компания просто выкупила у покупателей цифровые монеты по актуальному на тот момент курсу.
На сегодняшний день одним из самых популярных сайтов, предлагающих недвижимость за криптовалюту, считается bitcoin-realestate.com.
Портал доступен в России, он позволяет оценить рынок и посмотреть, какие дома по всему миру можно купить или снять в аренду и сколько придется заплатить.
Актуальные цены указаны в долларах, так как курс BTC слишком волатилен, однако сделки проводятся в цифровых монетах.
В 2017 году житель Америки приобрел квартиру в Украине через децентрализованный маркетплейс недвижимости Propy. Сделка была осуществлена с помощью смарт-контракта, оплата проводилась в Etherеum. Также несколько раз объявления о продаже жилых помещений за криптовалюту появлялись и на русско-украинском сайте частных объявлений OLX.ua.
Какую выгоду дает токенизация недвижимости
В последнее время в СМИ все чаще появляются сообщения о новых платформах, которые предлагают токенизировать недвижимость или купить-продать токены на нее.
К примеру, в середине сентября представители платформы Harbor заявили, что токенизируют акции фондов недвижимости стоимостью более $100 млн.
На следующий день компания AssetBlock сообщила о запуске одноименной платформы для торговли коммерческой недвижимостью, токенизированной в блокчейне Algorand.
По задумке компании клиенты сервиса могут купить токены и стать соинвесторами гостиничного комплекса стоимостью $60 млн. Однако пока инвесторам доступны лишь цифровые монеты, их обмен на доли в недвижимости будет возможен лишь в будущем. Несмотря на громкие заявления сотрудников AssetBlock, гарантий того, что в будущем монеты действительно обменяют на квадратные метры, нет.
Токенизировать актив — значит разделить его на доли (цифровые монеты), которые смогут купить инвесторы. Работая с недвижимостью, специалисты токенизируют не помещения, а лишь права учета и управления активом. Покупатель такого токена частично становится владельцем здания.
Подобный способ увеличивает ликвидность объектов: таким образом можно гораздо быстрее продавать здания. Для инвесторов же это возможность войти в крупный бизнес, потратив минимальное количество средств.
И это к тому же еще один способ инвестировать в зарубежную недвижимость без дополнительной юридической волокиты, хотя и с новыми рисками.
Как россияне покупают недвижимость за криптовалюту
Чтобы купить в Эстонии за цифровые деньги реальную недвижимость, россиянам нужно получить «электронное резидентство» страны /PhotoXPress
Сделки с любой недвижимостью с использованием криптовалюты разрешены в американских штатах Нью-Йорк, Калифорния и Флорида.
Без проблем купить с ее помощью жилье, арендовать офис или магазин можно в Англии, Швейцарии, Эстонии и эмирате Дубай (ОАЭ).
Покупатели соглашаются на такой вариант расчетов: сделки считаются безопасными, легальными и совершаются быстрее традиционных. Помимо экономии времени такой способ позволяет нерезидентам ЕС легализовать инвестиции и избежать уплаты налогов.
Чаще всего в расчетах используются две наиболее крупные по капитализации виртуальные монеты: биткойн и эфириум. В цифровых финансах биткойн, как и доллар в мире фиатных денег, является глобальным средством расчета, именно в нем большинство трейдеров фиксируют прибыль. Эфириум благодаря смарт-контрактам гарантирует безопасность и оперативность.
В последнее время частных покупателей недвижимости заинтересовали проекты, ориентированные не на спекуляции и майнинг, а исключительно на платежи. Так, платформа Ripple, технически опередившая такие привычные способы денежных переводов, как SWIFT и Western Union, уже потеснила позиции японских и корейских банков, закрепившись в топ-3 крипторынка.
В этом году популярным виртуальным деньгам вызов бросили несколько амбициозных стартапов. В Юго-Восточной Азии бум IOS. Китайцы активно проводят сделки по покупке квадратных метров с помощью этих токенов.
В Западной Европе (особенно в Скандинавии при посредничестве агентства недвижимости Just-Sold) за короткий срок завоевал авторитет стартап Coinify.
Эта датская цифровая валютная платформа позволяет проводить криптовалютные платежи клиентам из 115 стран.
В Восточной Европе в фаворитах значится проект Sphere. Как сообщил один из его руководителей – юрист Дмитрий Лунин, децентрализованная площадка создана для c2c-, b2b-, b2c-платежей с открытым исходным кодом. Его главная особенность – SPH обеспечен материальным активом, ETF или инвестзолотом 999.
99, которые хранятся в депозитариях банков Франкфурта, Таллина и выступают как средство обмена. Цена одного токена равна одной тройской унции, определяемой по курсу LBMA на момент покупки или продажи.
Sphere из-за привязки к золоту обладает низкой волатильностью, поэтому стартап в первую очередь привлек внимание риэлторов и страховщиков.
Купить в Европе за цифровые деньги жилую и коммерческую недвижимость несложно, даже выезжать за рубеж не нужно. Россиянам проще всего это сделать в одном из генконсульств Эстонии (Москва, Санкт-Петербург и Псков), получив e-residence. Виртуальное резидентство этой страны стоит 500 евро.
Заполнив заявку, сдав биометрические данные (отпечатки пальцев, сетчатка глаза) и образец подписи, нерезидент ЕС после недолгой проверки получает ID-карточку. Электронная цифровая подпись открывает перед инвестором широкие возможности в юрисдикции Евросоюза.
Если он, конечно, не находится в красном циркуляре Интерпола или под персональными санкциями. Например, можно подписывать все документы, в том числе налоговые, в любой точке мира. Это касается не только покупок недвижимости, можно открыть фирму, счет в банке и т. п.
Но визу на въезд в Эстонию такое резидентство не обеспечивает.
С получением e-residence все сделки нерезидента на территории ЕС становятся легальными. После идентификации его личности не нужно доказывать налоговикам Евросоюза происхождение капитала. Это актуально, после того как США и ЕС резко ужесточили контроль за перемещением капитала россиян из офшоров.
Многие банки в Прибалтике и на Кипре фактически прекратили работу с гражданами России, заморозив их средства на счетах. Запреты негативно отразились на локальных рынках недвижимости. Особенно это заметно в Латвии, Литве, Эстонии, Чехии и Англии.
В Лондоне после дела Скрипаля начали выдавать ордера на арест российского имущества сомнительного происхождения.
E-residence позволяет покупателям обойти эти заслоны. Не нужно при покупке выезжать на территорию ЕС на собеседование и объяснять настороженным еврочиновникам происхождение денег, отвечать на другие неприятные вопросы. Сейчас сделки с фиатными валютами (евро, доллары) дороже и длительнее, чем сделки при помощи цифровых монет.
Покупка за криптовалюту домов, квартир, складов и отелей позволяет сэкономить на налогах. Как объяснили в налогово-таможенном департаменте Эстонии, согласно законодательству ЕС (постановление С-264/14 и документ № 892 комитета ЕС от 4.02.
2016) сделки с криптовалютой считаются свободными от налога с оборота и НДС. Таким образом, при покупке на территории Евросоюза недвижимости за криптовалюту налоги не взимаются. Данное правило действует не только в отношении физлиц, но и юрлиц.
«В Эстонии вообще нет налогов на недвижимость. Имущество физических и юридических лиц хорошо защищено: забрать недвижимость можно только через процедуру банкротства. Других вариантов нет.
Но тем, кто хочет зафиксировать прибыль в бизнесе или продать актив, нужно заплатить налог на дивиденды – около 21%», – сообщил Руслан Гулида, ведущий эксперт таллинского отделения RE/MAX, одной из крупнейших международных сетей по торговле недвижимостью.
Схема сделки выглядит так: инвестор за рубли, евро или доллары покупает токены: биткойны или Sphere с его золотым фиксингом. Потом делает заказ местному риэлтору и покупает или берет в аренду понравившийся объект за криптовалюту.
Все акты, валидированные нотариусами и юристами, отражаются в смарт-контрактах, которые в ЕС считаются действительными. Споры решаются при помощи арбитража ad hoc. «Первый дом за биткойны был продан у нас в 2013 г.
Гражданин Финляндии, владелец криптофермы, купил за сумму, эквивалентную 1 млн евро, дачу под Таллином», – рассказал Гулида. «Наша компания давно принимает криптовалюту в качестве оплаты при покупке недвижимости. Чаще всего это происходит в Англии.
С помощью биткойна и Sphere мы готовы продавать и сдавать в аренду недвижимость в 95 странах нашего присутствия», – говорит он.
В России такие сделки пока в диковинку. Первыми в РФ год назад выставили на продажу жилье за биткойны и эфириумы подмосковные застройщики: отличился M9 Development. Интересно, что многие топ-менеджеры этой компании сами активно занимаются добычей и торговлей криптовалютами.
За 55 биткойнов в поселке «Радость» на Новорижском шоссе у них тогда можно было купить кирпичный дом площадью 115 кв. м (в рублевом эквиваленте – около 9 млн руб.). Как сообщил управляющий партнер M9 Development Максим Морозов, эксперимент привлек внимание покупателей. «Нам позвонили более 40 человек.
Из них 10 доехали до коттеджей и потом до нашего офиса в сопровождении юристов. Многих отпугнула сложная схема сделки. В российском законодательстве нет соответствующих норм. Поэтому договоры, основанные на опционах и зачете взаимных требований, готовили юристы из Швейцарии.
К сожалению, не все российские юристы смогли разобраться в нюансах международного финансового права. В итоге купили дома только четверо. Но расчеты прошли в рублях: мы просто выкупили у покупателей биткойны по курсу», – рассказал Морозов.
По его словам, все сделки проходили на высоком эмоциональном подъеме: «Шутка ли, люди купили биткойны еще по курсу $150–200, а уже через пару лет, когда стоимость цифровых активов выросла в 15–20 раз, до $3000–4000, приобрели дома стоимостью от 15 млн до 25 млн руб. В общем, наварились неслабо».
Владельцы криптоферм и трейдеры охотно фиксируют прибыль и в столице. Например, много шума на рынке жилья наделал покупатель апартаментов в «Москва-сити» за токены. Правда, и в этом случае расчеты по покупке объекта стоимостью около 40 млн руб. прошли также в рублях.
Несколько попыток провести похожие сделки было отмечено и на вторичном рынке. В августе прошлого года за 3000 биткойнов готовы были реализовать эксклюзивный коттедж в подмосковном поселке Николино. Сейчас за биткойны согласны продать особняк на Рублево-Успенском шоссе. Собственник выставил на продажу трехкомнатную квартиру площадью 114 кв.
м в центре Москвы, в ЖК премиум-класса «Баркли парк» на улице Советской Армии, 6, с возможностью оплаты биткойнами, сообщили в Savills.
Как объяснила PR-директор агентства Оксана Кобзарева, «сегодня многие владельцы элитного жилья декларируют намерение рассматривать вариант продаж с расчетами в криптовалюте, но дальше деклараций дело не идет: в России нет законодательной базы для таких сделок».
«К нам обращалось несколько клиентов с предложением провести сделку по продаже и покупке жилой недвижимости в Москве и Подмосковье с помощью криптовалюты. Но это были единичные случаи», – говорит управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов.
По его словам, накануне Нового года реальная сделка сорвалась из-за того, что криптоактив покупателя за несколько дней обесценился сразу на 40%, пришлось все отложить до лучших времен.
«Спрос и предложение на расчеты в криптовалютах практически на нуле», – подтвердил управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.
Развитие необычного инструмента тормозят и российские законы. «Расчеты за приобретение недвижимости в нашей стране должны производиться в рублях, даже если в ценнике указан долларовый эквивалент.
Поэтому в краткосрочной перспективе мы не ожидаем массового появления покупателей с криптовалютой на российском рынке недвижимости», – говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома.
«Чтобы сделки с использованием криптовалюты стали массовыми в РФ, должна быть понятна структура таких взаиморасчетов. Сейчас у покупателя есть два проверенных рабочих инструмента: аккредитив и банковская ячейка.
С криптовалютой не ясно, какая платежная платформа будет выполнять функции банка, насколько ей можно доверять. Неизвестно и в какой момент происходит расчет: до или после перерегистрации права собственности», – рассуждает Менжунов.
В Европе расчет по сделкам с цифровыми монетами происходит до перерегистрации права собственности. Что дает уверенность покупателю? В большинстве стран ЕС за чистоту сделки своим имуществом отвечает нотариус.
Подводные камни при покупке недвижимости за криптовалюту — MIC — Цифровое сообщество
Комментирует крипто-юрист, эксперт по сделкам с недвижимостью Альфия Бикмаева
Вопрос:
Что такое недвижимость и право собственности с юридической точки зрения?
Ответ:
В Гражданском кодексе РФ (ст.130) есть четкое определение понятий «недвижимость», «недвижимые вещи», к которым относятся все, что прочно связано с землей. Главный признак- это невозможность перемещения Объекта без ущерба, например, земельные участки, жилые и нежилые помещения, сооружения, здания, объекты незавершенного строительства и тд…
В России право собственности состоит из таких правомочий как владение, пользование и распоряжение имуществом, которое в свою очередь подлежит государственной регистрации. Если какой-то из элементов в системе отсутствует, то право собственности исключается либо признаётся ограниченным.
Вопрос:
Как обычно происходит процесс купли-продажи недвижимости в России?
Ответ:
Каждая сделка по купли-продажи недвижимости индивидуальная и содержит внутри себя достаточно нюансов. Сначала определяем предмет продажи.
Далее, исходя из предмета, нужно знать какие требования необходимо выполнить для перехода права собственности со стороны регистрирующего органа, какой необходимо подготовить комплект документов.
Например, для дкп квартир Вам обязательно нужна выписка из домовой книги, для земельных участков — знать категорию и назначение земли, ее границы . За 11 лет моей практической деятельности не было одинаковых договоров купли-продажи, каждый индивидуален и учитывает ситуацию моих клиентов.
И вместе с тем я могу выделить общие этапы для совершения сделок :
- Есть стороны сделки — Покупатель(и) и Продавец (Продавцы). Это могут быть как физические, так и юридические лица
- В качестве подтверждения намерения совершить сделку, как правило, Покупатель вносит по соответствующему договору Продавцу авансовый платёж за Объект.
- Сторонами и/или их представителями готовиться необходимый пакет документов для совершения сделки.
- В день сделки стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости и производят операции по безопасным расчетам, например, используют банковскую ячейку, рассчитываются через аккредитив.
- Документы подаются на государственную регистрацию.
- Происходит регистрация перехода правасобственности и договора купли-продажи Объекта.
- В день фактической передачи имущества Стороны подписывают соответствующий Акт.
Этапы могут меняться исходя из особенности сделки. Это общий подход.
Криптовалюту и иной цифровой актив пока нельзя прописать в расчетах между сторонам. РОСРЕЕСТР не зарегистрирует такую сделку.
Вопрос:
Был ли у Вас опыт покупки недвижимости за криптовалюту в России?
Ответ:
Фактического опыта в России не было . Однако я выступала в качестве наблюдателя на международном рынке, на территории страны, в которой данная процедура легализована. Я развиваюсь в данном направлении и постоянно изучаю российский и международный рынок, и считаю, что за этим направлением будущее.
Вопрос:
Ваше видение, как возможно будет происходить процесс купли продажи недвижимости в России за криптовалюту?
Ответ:
Россия смотрит в сторону легализации крипто индустрии и ищет кадры для реализации цифровой экономики в области криптовалют и технологии блокчейн.
На мой взгляд, процесс купли-продажи будет происходить через аккредитованных экспертов в этой области, будут привлечены третьи лица, так как в такой сделке нужно обеспечить 100% безопасность для Сторон.
Например, у сторон сделки должен быть пройден KYC (знай своего клиента) на той платформе, где они совершают действия с цифровым активом.
Каждый участник сделки будет идентифицирован. И я считаю это правильным.
Вопрос:
Насколько этот процесс легален сейчас?
Ответ: На сегодняшний день покупка недвижимости через цифровой актив полностью нелегальна в России.
Вопрос:
С чем может встретиться продавец и покупатель, продавая и приобретая недвижимость за криптовалюту?
Ответ:
Сделку могут признать недействительной и/или ничтожной, а сторон – мошенниками. Продавец и покупатель встретятся с тем, что данную процедуру невозможно реализовать законным способом. В интернете «гуляет» информация, что есть альтернативные методы. Это рискованно. Я рекомендую, прежде чем совершить сделку проконсультироваться с компетентным специалистом.
Вопрос:
Есть такая криптовалюта One Coin. Монета позиционируется как “обменный цифровой актив”. Могут ли стороны прописать в договоре эту монету, вместо рубля?
Ответ:
На основании статьи 140 ГК РФ только рубль является законным платёжным средством. Никакая криптовалюта не подпадает под этот перечень, поэтому данный актив нельзя прописывать в договоре.
Вопрос:
Многие мои клиенты хотят заключить договор в обмен недвижимости за монету One. Чем отличается договор купли – продажи недвижимости от договора обмена в данном случае? Какие рекомендации Вы дадите?
Договор обмена приравнивается по своему юридическому содержанию и последствиям к договору купли-продажи. Нельзя заключить договор обмена недвижимости за цифровую монету. После легализации такая возможность может появится. Мои рекомендации сегодня — только предварительный договор и осознание своей ответственности и рисков.
Вопрос:
В случае, если договор купли-продажи / обмена суд признает незаконным, что делать сторонам в договоре?
Ответ:
Здесь нет однозначного ответа, так как мы должны исходить из особенности ситуации. Если такая ситуация возникнет, то я готова проконсультировать Сторон сделки.
Вопрос:
Какие еще Вы можете дать рекомендации людям, у которых есть цифровой актив и которые хотят купить недвижимость?
- Определить цель покупки-продажи (обмена) недвижимости за цифровой актив;
- Понимать под юрисдикцией какой страны находится недвижимость;
- Какие правила рынка недвижимости в этой стране;
- Насколько этот объект ликвиден;
- Главное — перестать спешить и взвесить все «за и против»
- Привлечь эксперта при покупке-продажи недвижимости, если вы не обладаете компетенциями в этой области.
Вопросы задавала Алекс Дасслер
Юрист, инвестор, предприниматель, выпускница курсов МГИМО “Правовые основы регулирования блокчейн технологий”, выпускница повышения квалификации по направлению юрист по программе «Правовые основы и юридические практики работы с криптовалютой и блокчейн-проектами в Университете имени Плеханова, со-создатель клубного инвест сообщества MyInvestCommunity. Участница международных семинаров по криптовалюте и блокчейн.
Криптовалюты и их законодательное регулирование в 2021 году
29 мар 2021
Одним из главных событий 2020 г. стало возрождение интереса к криптовалютам. Новостные сводки о преодолении биткоином очередной рекордной отметки приходили с волнующей периодичностью, а инвесторы могли за считанные недели удвоить свой капитал. С 1 января 2021 г.
в России вступил в силу Закон о цифровых финансовых активах и цифровой валюте («Федеральный закон от 31.07.2020 N 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации), определивший правила регулирования криптовалют.
Какой же путь избрал отечественный законодатель? Можем ли мы заплатить в магазине биткоинами? А что с налогами? Давайте разбираться вместе.
Криптовалюта – это вообще имущество?
Итак, по общему правилу криптовалюта имуществом не является. Закон использует вместо «криптовалюты» термин «цифровая валюта». Криптовалюта — это совокупность электронных данных (цифрового кода или обозначения). Она принимается в качестве инвестиции или средства платежа, перед владельцем которой нет обязанного лица.
Интересно, что когда государству становится выгодным признание цифровой валюты имуществом, то в качестве исключения имуществом она все же признается. Так, например, цифровая валюта будет считаться имуществом в следующих случаях:
- при банкротстве должников;
- при контроле операций в целях противодействия легализации доходов, полученных преступным путем;
- при возбуждении исполнительного производства;
- при контроле за доходами и расходами должностных лиц
Например, если начнется дело о банкротстве гражданина, а он все деньги заранее перевел в биткоины, то отвертеться от кредиторов ему будет непросто: биткоины продадут и долги погасят. Такой подход был в судебной практике и ранее, но на деле редко кому удавалось узнать о наличии криптовалюты, а тем более и получить доступ к ней. Для целей исполнительного производства криптовалюта также теперь считается имуществом, поэтому в ближайшее время можно ожидать новостей о том, что приставы «арестовали» биткоины на огромные суммы.
Не являясь имуществом, криптовалюта не является и средством платежа. Закон прямо устаналивает запрет организациям и гражданам принимать криптовалюту в счет оплаты товаров, работ и услуг.
Интересно, что распространяется он только на налоговых резидентов, но оплачивать что-либо криптовалютой напрямую не запрещено.
Это может свидетельствовать о том, что законодатель уже определился, кто именно будет нести ответственность за сделки с криптовалютой.
Как налоговая может узнать, что у меня есть криптовалюта? Зачем мне это?
Новый закон вынуждает обладателей криптовалюты декларировать ее и сообщать в налоговый орган о проведенных операциях. Так, в Законе о цифровых финансовых активах и цифровой валюте указано, что требовать в суде защиты своих прав владельцы криптовалюты могут только в случае ее декларирования .
Для некоторых категорий граждан сообщать о наличии криптовалюты и вовсе обязательно (госслужащие, сотрудники госкорпораций).
Одновременно с этим Минфин разрабатывает поправки, предусматривающие обязательное декларирование операций с криптовалютой свыше определенной суммы (в проекте сейчас фигурирует сумма, эквивалентная 600 тыс. руб.).
Получается, что, с одной стороны, владельцам криптовалюты выгодно сообщать о ее наличии, чтобы в случае конфликта защитить ее.
С другой же стороны, если владелец криптовалюты обязан был сообщить о ее наличии или об операциях с ней, но не сообщил, то его будет ждать ответственность.
Ранее суды не могли понять, чем является цифровая валюта, можно ли выносить решение о ее возврате и подлежат ли права владельцев криптовалюты защите.
А что с налогами и ответственностью?
Сегодня Налоговый кодекс не предусматривает особенностей расчета и уплаты налогов от доходов, полученных при проведении операций с криптовалютами. Позиция Минфина тоже проста: получил от операций с криптовалютой доход – обязан заплатить налог, нет никакого освобождения от уплаты налога или оснований для его уменьшения.
В декабре 2020 г.
в Госдуму был внесен законопроект, предусматривающий ответственность за непредставление отчета об операциях и остатках цифровой валюты, а также за неуплату налогов от операций с цифровой валютой.
В проекте предлагается за непредставление сведений штрафовать в размере 10 % от суммы криптовалюты, а за неуплату налога взыскивать штраф в размере 40 % от суммы неуплаченного налога.
Одновременно с этим Минфин разработал проект поправок к Уголовному кодексу, предусматривающих ответственность за недекларирование криптовалюты и операций с ней.
За это нарушение, если оно совершено дважды и на сумму более 15 миллионов рублей могут приговорить к штрафу или даже аресту.
Исходя из установленных запретов, можно также ожидать административную ответственность за прием криптовалюты и распространение информации о предложении принимать криптовалюту как средство платежа за товары (работы, услуги).
Что мы должны помнить о криптовалюте:
- Криптовалюта не является имуществом, но на нее может быть обращено взыскание в случае банкротства или возбуждения исполнительного производства.
- Принимать криптовалюту в качестве оплаты товаров, работ и услуг запрещено как юридическим лицам, так и физическим.
- Чтобы защищать свои права, криптовалюту и операции с ней необходимо задекларировать. В некоторых случаях декларирование является обязательным.
- Если операции с криптовалютой принесли доход, с него необходимо будет заплатить налоги по общим правилам. За недекларирование криптовалюты и неуплату налогов могут грозить штрафы и уголовная ответственность.
Девелопер начал продавать дома за биткоины
Девелоперская компания М9 Development первой в России начала продавать дома за биткоины. Речь идет о коттеджах в поселке «Радоcть» на Новорижском шоссе.
Так, один дом площадью в 206 кв.м. на лесном участке стоит 81 биткоин или около 14 млн руб. Управляющий партнер М9 Development Максим Морозов в интервью «Инвест-Форсайту» рассказал, зачем компания это делает.
— Почему вы решили продавать дома за биткоины?
— Биткоин потихоньку входит в нашу жизнь. Мы сами более года занимаемся криптовалютами, майним и на бирже торгуем криптовалютами. Сейчас решили начать продажи за биткоины домов в нашем коттеджном поселке «Радость».
— У вас свои майнинговые фермы?
— Да, у нас свое оборудование, несколько майнинговых ферм, часть — в Подмосковье, часть — в Иркутске. Добываем биткоины, эфиры. Плюс разные мелкие криптовалюты. Сейчас очень многие хотят майнить.
— Сколько криптовалюты майните в месяц?
— Я могу сказать, сколько мы тратим электричества в месяц. В общей сложности 2 мегаватта.
— С мая прошлого года биткоин вырос больше чем в пять раз. Средняя цена колебалась от $400 до $600, сейчас около $3 тыс. Вы не прогадали.
— Нет, не прогадал. Сейчас у нас есть штат аналитиков, торговле криптовалютами мы уделяем отдельное внимание. Она оказалась еще выгоднее майнинга. Мы торгуем на Poloniex и BTC-E.
— У Poloniex недавно были проблемы с выводом денег. Не потеряли там деньги?
— Нет, нас вообще не затронуло. Хотя кого-то ограбили. Главное — не держать большие суммы на бирже. Если вошел в какую-то криптовалюту, убери ее на свой кошелек и все.
— Насколько я понимаю, ваша компания М9 первой решилась продавать дома за биткоины?
— Надеюсь, что да. На самом деле, это несколько провокационная акция, никакого регулирования криптовалют в России не существует, и мы понимаем: рано или поздно к нам придут.
Но мы потратили три-четыре месяца на подготовку таких сделок. Наняли международную юридическую компанию, ее название я раскрыть не могу — во всяком случае, пока.
Эта компания разработала нам структуру сделки, по которой мы можем легитимно продавать недвижимость за криптовалюты.
— И что это за схема?
— Нет, схему я тоже не могу открыть, чтобы не плодить конкурентов. Мы много денег на это потратили, и эта схема еще не применялась нигде. Может, в конце концов появится закон о криптовалютах, обещали. Нам лучше, если все это будет зарегулировано.
— В какой юрисдикции и по какому праву сделка проходит?
— В России. Частично — по российскому праву, частично — по китайскому.
— А вообще есть желающие у вас купить дом за биткоины?
— Рекламу мы запустили только в прошлую пятницу, три дня назад, в соцсетях — Фейсбуке и Инстаграме. Мы там рекламируем наши дома.
- — Рублевые цены и цены в биткоинах совпадают?
- — Да, плюс-минус, в пятницу они были один в один.
- — Курс биткоина так скачет, вам придется корректировать цены каждый день.
- — Да, у нас есть для этого специально обученный человек.
- — Как реагируют девелоперы-риэлторы на ваше предложение продавать дома за биткоины?
- — Пока никак, если не считать нескольких комментариев в профсообществе на Фейсбуке, что, мол, наконец-то недвижка пошла за биткоины.
- — А почему вы все-таки стали дома продавать за биткоины?
— Считаем, что продажи должны пойти быстрее. Биткоины есть много у кого. Даже если их за $1000 кто-то купил, и сейчас ему кажется, что он в три раза дешевле дом покупает. Стоимость биткоина выросла к настоящему моменту почти втрое.
— Да, плюс недвижимость упала в цене. Сейчас отличное время покупать недвижимость и тратить на это биткоины простым переводом вам на криптокошелек.
— Да. Схема немного другая, но в целом все так.
— А вы сами придумали продавать недвижимость за биткоины или вам это юристы подсказали?
— Сами, конечно, мы юристов наняли потом. Сначала хотели без схемы, но побоялись. Мы же не можем продавать за биткоины на территории Российской Федерации, мы можем продавать только за рубли. Мы — законопослушные.
— Петродворцовый часовой завод «Ракета» и его совладельца швейцарца Жака фон Полье обыскивали в 2013 году, когда компания объявила, что начала продавала свои часы за биткоины. ЦБ в 2014 делал заявление о запрете расчетов с криптовалютами.
— Ну, вот мы тоже ждем (смеется — ред.). Представителям власти мы покажем все документы по схеме сделки, у нас есть ответы на все вопросы.
— А если полиция вам скажет, что вы ведете незаконную сделку?
— У нас сделка происходит в рублях, с регистрацией договора в Регистрационной палате, с оплатой налогов со всей суммы. Мы не уменьшаем сумму дома, за рубль дом не продаем. Все как положено.
— А как сделка в рублях идет, если у вас в рекламе написано, что дом продается за биткоины?
— Слушайте, а как в рекламе пишут, что продают по курсу в $100? Так же и здесь. Раньше писали в условных единицах и так далее. Но платить можно реально биткоинами, не надо их менять на рубли.
— Что вы делаете с биткоинами? Зачем они вам?
— Мы в основном закупаем на них майнинговое оборудование в Китае у производителей. Строим новые фермы в Подмосковье. Хотя здесь электричество чуть ли не в пять раз дороже, чем в Иркутске. Просто здесь удобнее эксплуатировать. Есть информация, что в Иркутске электричество скоро подорожает: там появилось много майнеров.
- — Майнинг биткоинов все еще выгоден?
- — Конечно.
- — Все вкладываете в майнинг?
— Нет, часть держим на кошельках, процентов 30-40 вкладываем в криптовалюты с потенциалом роста. Часто это совсем новые монеты, не известные никому, их сотни.
У нас в основном краткосрочные позиции, покупаем — в течение недели или дня продаем. Долгосрочно держим только в биткоинах и эфириуме. Думаем, что эфириум скоро дойдет по капитализации до биткоина.
Спекуляции криптовалютами сейчас приносят больше, чем майнинг.
— Какой курс биткоина будет до конца года?
— Не меньше $5 тыс. Это минимум. Так как мы майним, мы исходим из соотношения сложности майнинга и курса. Сложность растет, и появляется более мощное оборудование. Сотни миллиардов вложено в это оборудование. Курс всегда растет за сложностью добычи.
— А сколько майнинговых ферм в России?
— Мелких — со стоимостью оборудования до 1 млн руб. — десятки тысяч, куча людей, у которых такое оборудование на балконах стоит. С миллиона рублей в среднем можно зарабатывать 150-170 тыс. руб. в месяц, и оборудование отбивается примерно за полгода. Крупных — несколько десятков.
— Кто из известных бизнесменов в России майнит?
— Не знаю, говорят, Греф (глава Сбербанка — ред.). Он больше всех продвигает криптовалюту.
— Вот вы девелопментом недвижимости занимаетесь, молочных коров разводите. Можете сравнить их доходность по сравнению с криптовалютными операциями?
— Девелопмент раз в 25 хуже криптовалютных операций, это примерно 20-25% годовых. А биткоин может дать 500% в год. Коровы — тоже хорошо. Нам сейчас государство хорошо помогает.
— Нет планов по собственному ICO?
— Наша «Группа М9» планирует выпустить свои токены, агрокоины. Полгода нам еще нужно на подготовку этого процесса. Мы сейчас строим в Ступинском районе молокоперерабатывающий завод и пять ферм.
Общий объем производства молока на пяти фермах составит 125 тонн в год, мощность завода — 100 тонн молока в день. Сельское хозяйство на подъеме, и государство нас поддерживает. Раньше, пару лет назад, молоко продавали за 15 руб. за литр, а сейчас — за 33 руб. Санкции помогли.
Субсидирование, поддержка государства. Техусловия на газ и электричество на ферму получили за неделю. В девелопменте этот процесс растягивается на долгие месяцы. Разрешение на строительство фермы получили за несколько месяцев.
Ситуация изменилась последние два года, у нас хозяйство с 2008 года, но серьезно инвестировать мы начали недавно. Сбербанк нам выдал 1 млрд руб. кредита по льготной ставке в 5% годовых.
- — А зачем вам тогда ICO?
- — Так это только одну ферму на 1200 коров за миллиард построить можно, а нам нужно построить пять и плюс молокоперерабатывающий завод.
- — Куда деваете молоко?
— Из крупных потребителей — московский завод сыров «Карат» и Ряжский молочный комбинат в Рязанской области, плюс продаем в Москве через свои точки. У нас очень хорошее молоко по белку и жиру, к нам сыровары все тянутся. Хотя у нас своя сыроварня небольшая.
— А вам охота заниматься девелопментом и коровами, если у вас так круто идет криптовалютный бизнес?
— Отключат электричество, пропадет интернет, у нас хоть молоко будет! (смеется — ред.). Мы диверсифицируем вложения. Выращиваем хороших коров, заботимся об их генетике и содержании. Если говорить о девелопменте, то мы не продаем землю без подряда, а строим сами поселки. И у нас недешевые дома. Продать землю без подряда — это не девелопмент вообще. У нас есть земля еще на 10 поселков.
— Расскажите немного о себе: где родились, чему учились, как и с кем стали заниматься бизнесом?
— Родился в Москве в 1978 году, учился в Плехановской академии. Бизнесом стал заниматься еще в школе — сначала продавал газеты в метро, потом, в 9-м классе, — бензин. Суперприбыльный бизнес был. Две канистры взял, отстоял очередь два часа, отошел на сто метров и в десять раз дороже продал.
У людей не было времени стоять в очередях. Потом, в 18 лет, у меня была палатка по продаже стройматериалов, рядом был строительный рынок. Был бы продуктовый — продуктами бы торговал. Потом занялся стройкой, строили дорогу на Красную Поляну для Олимпиады в Сочи, поставляли стройматериалы.
У нас была «Южная нерудная компания».
— Совладельцем вашего агробизнеса является ваш брат (согласно данным сервиса Контур.Фокус, 78% ООО «М9 Агро» принадлежит Максиму Морозову, 22% — Кириллу Морозову)?
- — Да.
- — А кто ваш партнер по девеломенту?
- — Не буду называть, непубличный человек.
- Беседовала Наталья Кузнецова
Создать дополнительный спрос
Прокомментировать интервью Максима Морозова «Инвест-Форсайт» попросил автора книг и эксперта в области квазиденежных инструментов, доктора наук, профессора Артема Генкина:
«Дополнительный платежеспособный спрос на рынке недвижимости способен «вытянуть за уши» этот рынок из состояния стагнации. Причем, если у авторов модели получилось это реально оформить как сделку «товар — деньги», а не как бартер, участникам, вероятно, удастся избежать серьезных налоговых рисков».
Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
«Намайнить» на квартиру. Зачем покупать недвижимость за криптовалюту
В начале лета СМИ наводнили заголовки о первом в России девелопере, который объявил о возможности рассчитаться за недвижимость криптовалютой.
Он, безусловно, вызвал всплеск интереса и к коттеджам в одном из поселков на Новорижском шоссе, и к самой компании, которая решилась на смелый эксперимент.
Чуть позже, в августе, в прессе появились сообщения о выставленном на продажу особняке в Николино на 2-м Успенском шоссе. Продавец, имя которого не указывалось, просил за дом 3 тыс. биткоинов (по тому курсу – 482 млн рублей).
Оба случая несколько выбиваются из общей практики — принято считать, что игроков рынка недвижимости привлекают только реальные деньги. Но мало кто знает, что «гонка» за сделками нового типа в России началась намного раньше. Еще в январе как минимум две квартиры в Екатеринбурге можно было приобрести за биткоины.
Сейчас, на волне довольно успешного «хайпа», предложения рассчитаться за недвижимость криптовалютой встречаются все чаще.
Это, впрочем, не означает, что они сыплются как из рога изобилия. По нашей внутренней статистике, объявления с альтернативными вариантами оплаты составляют меньше 1% от общего числа. Cделки с криптовалютами в целом по российскому рынку также единичны. Выходит, что российские девелоперы постепенно адаптируется к новым реалиям, а сами покупатели —нет.
Зарубежный опыт свидетельствует о том, что будущее расчетов за недвижимость в криптовалюте куда более оптимистично, чем может показаться на первый взгляд. Во всем мире виртуальная валюта уже вовсю используется для сделок с дорогими активами, в том числе с особняками и апартаментами.
Один из первых случаев использования криптовалюты в этих целях относят к марту 2013 года, когда владелец дома в Канаде, выставляя его на продажу, предложил рассчитаться за покупку биткоинами. Неизвестно, состоялась ли в итоге эта сделка, но уже в 2014 году за биткоины продавались дома на Бали, в Израиле и Калифорнии на суммы от $500 тыс. до $2 млн.
В 2015 году о возможности рассчитаться за аренду апартаментов криптовалютой объявил крупнейший лондонский оператор RE/MAX. В 2017 году в Киеве впервые в мире была продана квартира за криптовалюту Ethereum (эфир) — сделку стоимостью $60 тыс. заключил основатель популярного IT-издания TechCrunch Майкл Аррингтон.
Сейчас подобные предложения по всему миру исчисляются сотнями: за «виртуальную валюту» выставляют недвижимость в Дубае, Швейцарии, Ноттинг-Хилле, Филадельфии, Казахстане и многих других точках планеты. Уже были заключены сделки по покупке недвижимости за криптовалюту на Манхэттене, не так давно завершилась первая сделка в Техасе.
Технология блокчейн на рынке недвижимости используется еще активнее.
Так, власти Украины с 2018 года гарантируют иностранным резидентам равные с гражданами страны права при оформлении сделок купли-продажи недвижимости через блокчейн-платформу Propy.
Перевести весь документооборот на блокчейн-систему к 2020 году планирует и Земельный департамент ОАЭ. Власти уверены, что это обеспечит максимальную прозрачность рынка недвижимости.
Массовое внедрение технологии расчета криптовалютой могло бы стать настоящим драйвером перехода в сторону цивилизованного рынка сделок с недвижимостью — за счет максимальной защиты интересов продавца и покупателя. Оно позволило бы снизить риски мошенничества и упростить сам процесс сделки.
Внутренняя архитектура блокчейн-технологии позволяет в автоматическом режиме контролировать «чистоплотность» действий участников: все фиксируется в «цепочке блоков».
По сути, это неизменяемый журнал, где информацию о произведенных транзакциях невозможно удалить или подделать, поскольку она есть на компьютерах всех пользователей сети, а не на одном сервере.
Все данные легко поддаются проверке всеми участниками сделки и остаются на блокчейне после ее завершения.
В России покупка недвижимости — это многоходовая сделка со множеством встреч, перепроверкой документов во всех инстанциях, помещением денег в ячейку в банке для дополнительной защиты себя как покупателя. Если благодаря биткоину удастся сократить процедуру оплаты квартиры покупателем – это уже может существенно сэкономить время для всех сторон сделки.
В настоящее время в мире разрабатывается несколько стартапов, позволяющих защитить интересы покупателей и продавцов за счет онлайн-фиксации регистрации имущества и автоматической передачи данных.
Подобные сервисы позволяют проводить сделки с участием смарт-контракта — деньги поступят на счет к продавцу только после выполнения им определенного набора условий. То есть покупатель перечисляет средства, дожидается, когда недвижимость перейдет ему в собственность, и только после этого продавец получает деньги. Все делается удаленно с помощью пары кликов.
Так или иначе, при покупке квартиры за биткоин не стоит забывать, что из-за неопределенности правового статуса криптовалюты в России этот механизм до конца не отрегулирован.
Кроме того, нет смысла переводить реальные деньги в биткоины специально под сделку купли-продажи.
Даже если продавец обещает скидку за оплату криптовалютой — а это обычная практика — существующие сервисы берут большие комиссии, в результате чего итоговая стоимость объекта недвижимости из-за конвертации для вас лишь возрастет.
Так что любые расчеты в криптовалютах требуют внятного регулирования. Хочется верить, что когда власти его разработают — оно будет именно таким.