«Россети Ленэнерго»: В дома на юге Петербурга вернули светВ Петербурге пройдёт фестиваль, посвящённый «играм в искусство»Спецслужбы США и Великобритании обвиняют ГРУ в сотнях кибератакНа юге Петербурга полтора десятка домов остались без электричестваВ Приморском районе вырос третий Лахта Центр.
Его заселили насекомыеПожар в жилом доме на Васильевском острове локализован«Джетлаг» Михаила и Лили Идовых: нормальные люди в нормальном киноЛукашенко делает Белоруссию страной «вакцинного туризма»900 тысяч жителей Петербурга теперь живут с прививкой от коронавирусаСовфед предложил давать инвалидность переболевшим ковидомНа доме Алексея Балабанова появилась неофициальная мемориальная доскаTikTok увеличит продолжительность видео в три разаКомздрав: Петербург достигнет коллективного иммунитета через 120 днейСкончалась драматург Ксения ДрагунскаяВ испанской Гранаде второй день горят склады с хамономВышел трейлер фильма «Золушка» с «гендерно-нейтральной» феей-крестнойПредыдущие новостиАрхив материалов
Даже повышение цены выкупа квартир для нужд города до 130 тысяч за м2 не внушает крупнейшим застройщикам оптимизма. На фоне успехов льготной ипотеки жилье расходится у них как горячие пирожки, и уступки, на которые идут чиновники, привлекают лишь нишевых игроков.
автор фото Михаил Огнев / «Фонтанка.ру» / архивПоделиться
Смольный готов потратить 2,29 миллиарда рублей на покупку квартир для нуждающихся петербуржцев. Заявки чиновники разместили 30 июня в Единой системе закупок. Предполагается, что основной объём необходимых квартир должны дать застройщики.
Но цена, за которую чиновники хотят закупить квартиры, и предложенные условия вдохновляют не все компании. «По состоянию на 1 квартал 2021 года в сегменте масс-маркет средняя стоимость строящегося жилья в Санкт-Петербурге составила около 150 тыс.
рублей за м2», — прозрачно намекнули на причины неудачи госаукционов «Фонтанке» в агентстве «Петербургская недвижимость».
Нынешние заявки предполагают покупку более 340 квартир, от однушек до трёшек с чистовой отделкой в границах Петербурга.
При этом чиновники вняли голосу разума и повысили закупочные цены на квартиры для нуждающихся до 127–130 тысяч за квадрат. Только такая цена уже предлагалась весной за несколько десятков квартир, но продавцов найти не удалось.
Казалось бы, строй и радуйся, ведь около полугода назад за квадраты предлагали на 30 тысяч меньше. Но не тут-то было. Большинство запланированных квартир так и не удалось купить.
В 20 случаях что-то удалось подобрать в «СПб Реновации», а в большинстве остальных успешных примеров продавцами выступили физические лица.
Предпоследний аукцион 16 июня по крупному лоту с нынешними ценами остался вовсе без заявок и закончился провалом.
Объясняется игнорирование нужд Смольного и петербуржцев просто — рыночная цена, равная предлагаемым 130 тысячам, была актуальна в октябре прошлого года. Тогда, к слову, чиновники хотели покупать метры за 96 тысяч.
Тем не менее желающих продать городу квартиры можно найти. «Цена в 130 000 находится на нижней границе, по которой продажа квартир городу может быть для нас целесообразной. Рыночная стоимость на сегодняшний момент уже выше.
Однако реализация недвижимости по госконтрактам позволяет продать пул квартир оптом и получить деньги в короткие сроки», — заявил Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами компании «СПб Реновация», а это один из активных продавцов жилья для нуждающихся.
Создатель и глава одного из наиболее активных в прежние годы поставщика квартир для нуждающихся в Петербурге, компании «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров нынешними ценами, объявленными Смольным, заинтересовался. «Поучаствуем. У нас около тысячи квартир, которые подходят под требования», — сообщил в беседе «Фонтанке» Аркадий Скоров.
Коллег по рынку поддержали даже в Setl Group, ранее не замеченной в продажах квартир для нуждающихся: «Знаем о данной программе, сможем поучаствовать в ней при условии более отдалённых сроков сдачи объектов».
«Город многое сделал, чтобы создать более привлекательные условия для выкупа, предложенная цена приближена к рыночным реалиям, — прокомментировала Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». — Озвученные условия не только позволят охватить более широкий выбор квартир и локаций, но и привлекут больше участников аукциона».
Больше квартир Смольному
В жилищном плане чиновники планируют помочь с решением проблем с квартирами более чем 4 тысячам семей. На это из федерального и местного бюджетов предусмотрено выделение 6,8 миллиардов рублей.
Путём нехитрых вычислений получаем около 1,7 миллиона соцвыплат на семью. Положены они и расселенцам из петербургских коммуналок, и бюджетникам, и молодым семьям.
По замыслу властей к этой сумме нужно добавить свои или ипотечные и купить квартиру, которая нравится.
Детям-сиротам должны выделить 795 квартир, 957 помещений предусмотрено для маломобильных, 105 для ветеранов и узников фашистских лагерей, 1574 квартиры для многодетных семей, семей с детьми-инвалидами и афганцам.
Вместе с остальными категориями в жилплан на 2021 и плановый период двух последующих годов включены обязательства города по обеспечению нуждающихся 4 120 квартирами.
Но пока существенным успехом аукционы чиновников не пользуются.
Помимо очевидного разрыва между ценой продажи и ожидаемой, в беседах с девелоперами всплыла ещё одна причина неудач в закупках — реформа долевого строительства и эскроу-счета.
«Эти деньги раньше, несмотря на невысокую цену квадратного метра, были интересны прежде всего для крупных застройщиков, которым нужно было ликвидировать кассовые разрывы. Сейчас, когда более половины объектов реализуется по эскроу-счетам, а остальная часть уже давно строится по ДДУ, дополнительной необходимости в этих деньгах у строителей нет.
Банк оперативно по схеме проектного финансирования платит, зачем строителям брать бюджетные деньги с обязательствами и потом иметь потенциальные головные боли. Я думаю, что желающих продавать квартиры ниже рыночной цены будет очень мало или не будет вообще», — комментирует Алексей Белоусов, генеральный директор «Объединения строителей СПб».
Аналогичного мнения придерживаются и в «Полис Групп», сетуя на то, что участие в подобных аукционах способно негативно сказаться на соблюдении схемы поступления денег на эскроу-счета, согласованной с банком-партнёром, а значит добиться снижения ставки проектного финансирования от банка не удастся.
Вадим Шклёда, «Фонтанка.ру»
автор фото Михаил Огнев / «Фонтанка.ру» / архив
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
26510789202 Июл 2021 в 01:55Зашибись. Т.е. все это говно, которым застроены капустные поля, перекрывающее все перспективы и создающее доп. нагрузку на транспорт и инфраструктуру, оно еще и никаких задач по расселению коммуналок не решает? При этом есть халявное природопользование -паскудный ЛСР-базовые ракопал центр Карельского перешейка и Кузнечное просто в лунный пейзаж.26509670202 Июл 2021 в 00:07А можно ли как-то заранее узнать в какой дом и куда будут заселять например детей-сирот ? Что бы обходить потом этот район стороной.читать все комментариидобавить комментарий
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
При этом по итогам трех кварталов несколько компаний из Петербурга вошли в десятку крупнейших девелоперов страны по объему текущего строительства.
Лидеры рынка
Так, петербургская «Группа ЛСР», строящая чуть более 4 млн м2 в трех регионах присутствия, занимает вторую строку в российском рейтинге девелоперов по объему строительства, причем лишь 2,92 млн м2 из них приходится на СПб. Третий девелопер в РФ — Setl Group с общим объемом жилья в трех регионах 3,1 млн м2, большая часть из него возводится в СПб — 2,94 млн м2. В десятке лидеров также Группа ЦДС, в строительстве у которой сейчас 1,4 млн м2.
«Показатель продаваемой площади в стадии строительства и проектирования у Setl Group — 5,6 млн м2. По итогам 2019 года будет введено в эксплуатацию порядка 1,3 млн м2. А в будущем мы нацелены на удержание лидирующих позиций в топ–3 по России и текущей доли на уровне 20% от общего объема рынка в Петербурге и Ленобласти», — комментирует Ян Изак, генеральный директор холдинга Setl Group.
«Группа ЛСР» сделала упор на комплексные проекты со сроками реализации до 2030 года. «Последние полтора года наши силы были направлены на то, чтобы плавно войти в новую законодательную реальность. В итоге большая часть комплексов компании попали под так называемые старые правила.
Безусловно, какие–то из наших проектов будут реализовываться по новым правилам, ведь мы не исключение», — говорят о результатах работы в группе. На фоне всех жилищных поправок рынок существенно меняется.
«Мелким компаниям, возможно, грозит уход с рынка, так как они не обладают достаточными производственными и финансовыми ресурсами», — описывают «новый мир» в компании.
«В данный момент объем текущего строительства Группы ЦДС составляет 1,4 млн м2. В последние полтора года мы смотрели, как изменится отрасль в связи с переходом на эскроу, и сейчас изучаем текущие предложения на земельном рынке, ведем переговоры с собственниками.
В ближайшее время планируем активно пополнять свой земельный банк. Наша компания стабильно входит в пятерку крупнейших застройщиков страны.
В дальнейшем планируем придерживаться как минимум таких же объемов строительства», — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
Средний показатель душевого ввода по России за январь–сентябрь 2019 года составил 0,33 м2, за аналогичный период в прошлом году он был 0,31 м2. Строительная активность в субъектах распределена неравномерно. По данным ЦИАН, с большим отрывом по данному показателю лидирует Ленинградская область, где в расчете на одного жителя было введено в эксплуатацию 0,91 м2 жилья.
Рост продаж
С начала года продажи холдинга Setl Group в денежном выражении увеличились на 47,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 79,3 млрд рублей.
У «Группы ЛСР» они сократились на 9% (55 млрд рублей), причем в Петербурге падение составило 22% (27 млрд рублей). Группа «Эталон» нарастила продажи недвижимости на 26%, до 55,8 млрд рублей, в основном за счет столичных сделок (+52%).
В Петербурге продано на 2% больше, чем за 9 месяцев прошлого года, — на 23,3 млрд рублей.
В «Группе ЛСР» снижение показателей по реализации недвижимости в Петербурге считают малозначимым фактом, который не имеет системного значения. «Мы очень внимательно смотрим на маржинальность проектов и сосредоточены прежде всего на качестве реализуемого жилья, а не на его количестве.
В некоторых объектах рост цен у нас достигает 19%, при этом спрос в них достаточно высок», — заявили в компании. Группа «Эталон» вышла в плюс в том числе за счет объединения со столичным «Лидер–Инвестом».
«По итогам 9 месяцев 2019 года мы выполнили 66% от нашего годового плана продаж в квадратных метрах, а также 70% от плана в денежном выражении», — говорит генеральный директор группы «Эталон» Геннадий Щербина.
«В III квартале в Петербурге и пригородной зоне был продан уже ставший традиционным миллион «квадратов». Если исключить из выборки ажиотажные годы, то такой объем спроса в квартал можно уже считать нормой.
В прошлом году из–за ожидания покупателями роста цен в связи с переходом застройщиков на эскроу и из–за реального увеличения стоимости жилья спрос был ажиотажным. Обычно высокий интерес у покупателей вызывают новые проекты, только вышедшие на рынок.
В III квартале начались продажи жилья в 26 объектах, причем среди них всего девять новых жилых комплексов, остальные — следующие очереди в строящихся проектах», — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Постепенно растут и цены. У «Эталона» за III квартал цена 1 м2 жилья в Петербурге снизилась на 1% и составила 107,5 тыс. рублей, по РФ рост составил 15% (125 тыс. за 1 м2).
В «Группе ЛСР» за три квартала общероссийское повышение цен составило 17% (114 тыс. рублей), с июля по сентябрь цена выросла на 15% (115 тыс. рублей).
Если же говорить о средних ценах, то за III квартал они выросли на 11% (до 102 тыс. рублей).
Топ–10 делает бизнес
При этом на рынке продолжается консолидация. Так, по итогам III квартала на топ–10 застройщиков пришлось 12 тыс. сделок, или около 64% всего реализованного за этот период.
Суммарная выручка застройщиков в Петербургской агломерации в III квартале составила 94,6 млрд рублей. При этом аналитики ЦИАН говорят, что этот показатель сокращается медленнее, чем количество сделок.
«В Петербурге суммарная выручка упала на 5%: с 86,4 млрд до 81,7 млрд рублей. В Ленобласти — на 31%. По сравнению с результатами II квартала 2019 года объем выручки застройщиков снизился на 12%.
Застройщики Санкт–Петербурга заработали на 10% меньше, чем во II квартале 2019–го, а в Ленинградской области — на 20%», — поясняют в ЦИАН.
«Такая ситуация складывается как минимум последние 2–3 года. 15 ведущих девелоперов в регионе сегодня охватывают порядка 72% рынка», — говорит Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.
«В нынешних условиях крупные компании вынуждены постоянно наращивать объемы — это их бизнес–стратегия. Маленькие фирмы, которые один объект построили, другой начали, так и будут работать. А вот середняки либо вырастают до больших, либо сворачиваются до маленьких», — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
Впрочем, последние изменения в законе о дольщиках неизбежно приведут к отсеиванию малого бизнеса. «Чем крупнее компания, тем у нее больше пробивная мощь. Хотя по опыту мы знаем, что крупный — далеко не всегда надежный и качественный.
Но у больших фирм объективно более выгодная позиция перед банками и заемщиками», — рассуждает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
В топ-10 застройщиков петербурга произошли изменения :: с.-петербург :: рбк
Интерпресс / PhotoXPress.ru
Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) подвел предварительные итоги по вводу жилья в 2020 году. Суммарно на компании из первой десятки приходится более 66% от объема строящегося жилья в Петербурге.
За год крупнейшие застройщики нарастили свою долю почти на 10%.
В 2021 году процесс монополизации рынка продолжится, опрошенные РБК крупные девелоперы заявили о планах по расширению объема строительства и запуске новых проектов.
Федеральный топ
Три петербургских девелопера входят в топ-10 крупнейших российских застройщиков. С третьего на второе место поднялся Холдинг Setl Group. По итогам 2020 года застройщик ввел в эксплуатацию 597,4 тыс. кв. м. жилья (на 12% меньше, чем годом ранее). Практически все введенное жилье расположено в Санкт-Петербурге (98,95%). Еще 1,05% — в Ленинградской области.
Группа ЛСР по итогам 2020 года ввела 459,8 тыс. кв. м жилья и поднялась с четвертого на третье место.
Основной объем введенного жилья расположен в Санкт-Петербурге (61,70%), на Свердловскую область приходится 20,47% введенного жилья, а на Москву — 17,84%. Замыкает федеральный топ-10 Группа «Эталон».
В прошлом году она сдала 293,4 тыс. кв. м жилья, что на 24% меньше, чем в 2019 году (387,1 тыс. кв. м).
Петербургские лидеры
По данным ЕРЗ, значительные изменения произошли и в петербургском топ-10. Если первые два места в городском рейтинге также занимают Setl Group и Группа ЛСР, то на третье место вышла Glorax Development, компания сдала 200,3 тыс. кв. м. жилья. По сравнению с 2019 годом, компания увеличила объем ввода жилья в 2,7 раз.
Также значительно увеличила объемы ввода жилья в Петербурге Группа ЦДС (187,2 тыс. кв. м), что позволило ей подняться в рейтинге на 11 позиций, и ГК «Пионер» (77,3 тыс. кв. м), которая поднялась на 15 строчек. По итогам 2019 года MirLand Development Corporation замыкала топ-50, в 2020 году компания сдала 66 тыс. кв.
м жилья, что позволило ей впервые войти в топ-10.
Суммарно на компании из первой десятки приходится более 66% от объема строящегося жилья в Петербурге. Год назад на топ-10 приходилось 57%, что свидетельствует о монополизации рынка. В 2021 году этот процесс продолжится, опрошенные РБК крупные девелоперы заявили о планах по расширению объема строительства и запуске новых проектов.
Разные системы подсчета
Строит отменить, что многие застройщики критикуют ЕРЗ за их систему подсчета объемов ввода.
Дело в том, что ресурс учитывает только жилые площади, а строительные компании предпочитают использовать в своей статистике все, что строят и продают (квартиры, паркинги, коммерческие помещения на первых этажах), а некоторые учитывают и сданные социальные объекты.
Так, например, в Setl Group сообщили РБК Петербург, что ежегодно вводят в эксплуатацию более 1 млн кв. м общей площади недвижимости. Итоги 2020 года в компании еще не подвели, точные цифры за минувший год будут известны после 20 января.
В группе «Эталон» настаивают на том, что ввели в эксплуатацию в 2020 году 540 тыс. кв. м реализуемой площади в 12 проектах. В 2021 году ожидается рост объема ввода площадей год к году, сообщили РБК Петербург в пресс-службе компании.
В «Группе ЛСР» пояснили, что в прошлом году ввели в эксплуатацию последние дома в жилых комплексах «Новая Охта» и «Шуваловский» в Санкт-Петербурге, завершив, таким образом, эти два масштабных проекта.
Также в Екатеринбурге введены в эксплуатацию новые дома в жилых комплексах «Мичуринский», «Меридиан», «Цветной бульвар», «Хрустальные ключи», «Рассветный», а в Москве — дом № 8 в рамках масштабного проекта «Зиларт».
Обеспечивать стабильно высокие показатели по вводу жилья (в том числе, в непростом 2020 году) холдингу помогает собственное производство строительных материалов, подчеркивают в компании.
По собственным данным, Glorax Development сдала в прошлом году 362 тыс. кв. м, было завершено строительство сразу четырех жилых комплексов, уточнили в компании.
«В этом году мы планируем вывести на рынок сразу несколько новых проектов в разных районах Санкт-Петербурга, а также будем развивать наши масштабные Ligovsky City и Golden City.
Наша задача — нарастить объемы строительства», — заявил первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.
Жилья ввели на 6% меньше, а цены выросли почти на 30%
31.01.2021 20:35:00
Лоббисты стройкомплекса создали искусственный всероссийский ажиотаж
Глава Минстроя Ирек Файзуллин утверждает, что цены на жилье повысились не во всех регионах. Фото РИА Новости
Росстат подвел итоги работы отечественного строительного комплекса во время его поддержки с помощью госпрограммы льготной ипотеки. Ввод жилья без учета садовых участков сократился за год на 5,9%.
Объем строительных работ практически не увеличился. А цены квадратного метра жилья на первичном рынке в столичном регионе подскочили за год до 30%.
Минстрой РФ надеется сохранить спорную программу льготной ипотеки хотя бы в некоторых российских регионах.
Объемы ввода жилья в России по итогам 2020 года составили 80,6 млн кв. м – это на 1,8% меньше по сравнению с 2019 годом. Однако эта хитрая статистика скрывает более глубокий спад в индустриальном жилищном строительстве.
Без учета домов на участках для ведения садоводства в 2020 году в стране введено 75,5 млн кв. м жилья, что на 5,9% меньше показателя годом ранее, сообщил Росстат.
По данным официальной статистики, объем работ по статье «Строительство», в 2020 году увеличился за год в сопоставимых ценах всего на 1/10%.
Стагнация строительства и спад ввода жилья во время очередного кризиса и провала доходов населения – это в целом ожидаемое событие. Неожиданным же оказался аномальный рост цен на новостройки, который был спровоцирован госпрограммой льготной ипотеки, то есть государственным искусственным стимулированием спроса в условиях сокращения предложения.
Кредитный лимит по программе льготной ипотеки составляет 12 млн руб. в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленобласти и 6 млн руб. для других регионов страны. Первоначальный взнос должен быть не ниже 15%.
В регионах страны, отличающихся большими объемами строительства, рост цен в период искусственного ажиотажа выражался десятками процентов.
Так, на территории Новой Москвы квадратный метр подорожал на 29,4% за прошлый год, сообщает портал IRN.RU со ссылкой на данные компании «Метриум».
Существенный рост спроса во втором полугодии 2020 года в сочетании со значительным сокращением предложения привел к рекордному ценовому скачку. По данным аналитического центра IRN.RU, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы в прошлом году прибавила 16,2%. Так быстро жилье не дорожало с кризисного 2008 года, отмечают аналитики.
 |
| Темпы подорожания жилья в РФ сопоставимы с максимумами 2008 года. Фото Александра Артеменкова/PhotoXPress.ru |
Банки в 2020 году предоставили россиянам ипотечные кредиты на общую сумму 4,296 трлн руб., что на 50,8% превышает показатель годом ранее, сообщил Центробанк. Увеличившийся спрос на ипотеку – это в значительной степени реакция населения на обесценение рубля. В попытке хоть как-то сохранить сбережения россияне вкладывают свои деньги в «бетон», в том числе и с привлечением ипотечных кредитов. Но оправдается ли такая стратегия – большой вопрос. Ведь после кризиса 2008 года вложения в недвижимость привели почти к трехкратной потере стоимости активов по сравнению с покупкой валюты.
Аномальный рост цен на жилье заставил лоббистов стройкомплекса оправдываться рассказами про то, что цены выросли не везде. И что спад в строительстве потом сменится подъемом.
По словам главы Минстроя Ирека Файзуллина, цены на жилье выросли не во всех регионах. «Сегодня стоимость строительства возросла в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, где-то в Краснодарском крае, в некоторых столицах регионов, а в основном в большинстве субъектов и понижение тоже есть», – разъяснил министр на встрече с бизнес-сообществом в Торгово-промышленной палате.
А вице-премьер Марат Хуснуллин утверждает, что есть регионы, где ввод жилья превысил прошлогодние показатели. По его словам, 44 региона ввели в 2020 году больше жилья, чем годом ранее.
При этом президент Владимир Путин уверен, что «начиная с августа прошлого года растут объемы ввода жилых домов».
Правда, по его словам, «в отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир».
После январского совещания у президента по вопросу продления льготной ипотеки состоялся компромисс. Центробанк согласился на новое продление программы льготной ипотеки – но не для всех регионов. Для территорий с высокими темпами роста цен на жилье льготная ипотека будет свернута уже с 1 июля.
«Наша позиция, что надо сохранять льготную ипотеку, сохраняя этот механизм. Возможно, его надо скорректировать, и в этом плане мы получили поручение президента отработать совместно с Центробанком, экономическим блоком правительства все сценарии, позволяющие сохранить спрос на жилье и выполнить ту задачу, которая перед нами стоит до 2030 года», – объясняет Файзуллин.
«Благодаря принятым мерам мы наблюдаем значительный рост (+39%) новых проектов во втором полугодии 2020 года… Это позволит создать заделы для дальнейшего выполнения амбициозного плана по строительству 1 млрд кв. м жилья к 2030 году», – считает Марат Хуснуллин.
Пустота на рынке: тотальный дефицит новостроек в Петербурге – новая реальность?
Вслед за сокращением объема строительства, уменьшением количества разрешений на застройку и шквальным спросом на квартиры, на российский рынок недвижимости может прийти серьезный дефицит жилья. Насколько вероятен такой сценарий развития событий, к чему приведет нехватка квадратных метров, расскажет Новострой-СПб.
Только факты, ничего личного
По оценкам специалистов, всего за один год, с марта 2020 года по март 2021 года, объем жилищного строительства в Петербурге уменьшился на 17% – это порядка 2 млн кв. м. Также в 2020 году девелоперы получили на 45% меньше разрешений на строительство, чем в 2019 году.
Снизились и темпы вывода новых объектов на рынок – еще осенью 2019 года.
С тех пор наметилось постепенное сокращение предложения, так как пополнение рынка свежими проектами не поспевает за спросом, комментирует Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat.Ru.
Ведь тот не только не сократился, но и активизировался благодаря льготной ипотеке, девальвации рубля и «атаке» на накопления граждан в виде повышения налогов на вклады и снижения ставок по ним.
По информации эксперта, в 2020 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в продажу поступило на треть меньше объектов, чем в 2019 году. Однако, несмотря на низкий уровень нового предложения, еще остались нераспроданными около 140 тыс. квартир и апартаментов в строящихся корпусах, включая долгострои.
Еще на 50 тыс. квартир и апартаментов уже получены проектные декларации. Этого объема хватит на два года продаж при текущих темпах строительства и реализации жилья.
Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» использует собственную методику для получения и анализа данных, сообщает его руководитель Ольга Трошева. Учитываются все объекты на стадии строительства (как в реализации, так и проданные, но не введенные в эксплуатацию), а также имеющие разрешительную документацию на ведение строительства.
По состоянию на начало 2021 года, объем строительства в Петербурге составил 14,7 млн кв. м. За 2020 год этот показатель снизился на 2,8 млн кв. м.
Объем выдачи первичных разрешений на строительство жилых объектов за 2020 год составил 1,1 млн кв. м (41 шт.). Его пик пришелся на 4 квартал 2020 года – более половины всего объема за год, что может говорить о некоторой адаптации к сложившимся на конец периода условиям.
В целом объем выдачи разрешений за 2019-2020 годы существенно ниже прошлых лет.
В 2016-2018 годах объемы составляли 5,7-6,1 млн кв. м в преддверии серьезных законодательных изменений (переход на эскроу-счета, проектное финансирование и пр.). В 2019-2020 годах проходила адаптация к новым условиям. В 2020 году коронакризис повлиял на снижение активности по получению разрешений.
Тем не менее, в настоящее время сохраняется значительный накопленный объем проектов с имеющейся разрешительной документацией. На начало 2021 года в Санкт-Петербурге он составлял порядка 7 млн кв. м.
Почему снижаются объемы строительства
Основная причина дисбаланса на рынке – переход отрасли жилищного строительства на эскроу-счета и проектное финансирование, считает Александр Пыпин. В систему запуска проектов добавились банки – с их традиционно невысокой скоростью работы, сложной системой принятия решений, жесткими требованиями к финансовым моделям и их обоснованиям, что также «тормозит» процесс.
Уменьшилось и количество застройщиков. Не все компании смогли адаптироваться к новым условиям, большинство мелких игроков покинули рынок.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», полагает, что причин возникновения дефицита жилья на рынке несколько.
Первая – существенное сокращение объемов выдачи разрешений на строительство. Эпидемиологические ограничения, долгий переход на электронный документооборот – все это сказалось на сроках согласования градостроительной документации.
Росреестр останавливал прием пакетов документов на несколько месяцев, замедлилась работа комитетов Петербурга. Публичные слушания переводили в онлайн, а фактически они не проводились с марта по октябрь 2020.
В итоге многие застройщики не успели запустить новые проекты в прошлом году.
Вторая – ограничительная позиция в части жилищного строительства и отсутствие единого подхода у органов городского управления к созданию социальной инфраструктуры, что не позволяло девелоперам точно прогнозировать затратную часть проекта.
Дополнительные риски влечет за собой и непринятие в установленные сроки нового Генерального плана города, без которого застройщикам сложно планировать развитие бизнеса и освоение земельных участков. Как следствие – многие качественные проекты были поставлены на паузу как минимум до конца 2021 года.
По мнению Дмитрия Рубина, президента Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, снижение объемов строительства связано прежде всего с сокращением количества свободной земли внутри Петербурга, подходящей для проектов комплексного освоения территорий. Есть участки для возведения единичных домов. А вот разместить большой квартал в черте города уже практически негде: все либо уже выкуплено, либо застроено.
Те, кто приобрел сейчас небольшое земельное «пятно», стараются строить там жилье не ниже класса «комфорт+» или «бизнес»: отсюда повышается средняя стоимость квадратного метра в городе.
В снижении объемов жилищного строительства в Петербурге играют роль сразу несколько факторов, в том числе и пандемия, считает Александр Киселев, независимый эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга.
Из-за коронавируса были приняты беспрецедентные меры, такие, как закрытие границ. Это привело к оттоку рабочей силы. После локдауна многие мигранты, работающие на стройках, покинули страну, и строить стало попросту некому.
Поэтому застройщики «тормознули» вывод части новых проектов в продажу, чтобы не сорвать сроки строительства и не нарваться на штрафы.
«Рынок недвижимости любит спокойствие и стабильность. Когда начинаются колебания курсов валют, мировые кризисы, кардинально новые законы, такие как льготная ипотека и проектное финансирование, некоторые застройщики не начинают строить уже готовые на бумаге проекты, они выжидают более благоприятного момента»
Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
Что касается спроса на недвижимость, то некоторые эксперты считают, что он по-прежнему довольно высокий. Хотя количество сделок сократилось: «Если сравнивать с пиковыми периодами прошлого года – с конца лета 2020 года по октябрь-ноябрь 2020 года – то число операций уменьшилось примерно в два раза.
Однако указанный период был максимально ажиотажным, такого количества сделок не было никогда. Рекорды по продажам ставили все: агентства недвижимости и застройщики. Поэтому можно говорить, что рынок вернулся к своим обычным показателям», –отмечаетОльга Эбель, руководитель агентства недвижимости «ГЛЭНС».
«Говорить о глобальном дефиците не совсем корректно. В 2019 году, накануне введения эскроу-счетов, застройщики постарались получить максимум разрешений на строительство и вывести эти проекты на рынок. Поэтому 2020 год на этом фоне выдался менее «урожайным».
Пандемия и общая экономическая неопределенность, конечно, не способствуют увеличению активности застройщиков, но ситуация со временем станет более сбалансированной.
Уже во второй половине 2021 года и в 2022 году на рынок выйдут новые интересные проекты, и спрос на них будет стабильным.
Такой прогноз действителен в том случае, если в России не случится новых пандемических или экономических потрясений»
Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест)
Последствия дефицита: рост цен на жилье и увеличение объема продаж
В первые два месяца 2021 года продолжился рост цен на жилье, информирует Ольга Трошева. В классе «масс-маркет» прирост с начала года составил 5% как в городе, так и пригороде. Более высокие темпы прироста зафиксированы в районах, где в продаже представлены единичные проекты и, как следствие, ограничен объем предложения.
Например, Адмиралтейский район, где средняя цена в объектах массового спроса составляет 195,4 тыс. руб./кв. м (+18% с начала 2021 года, за 2020 год +27%). Или Фрунзенский район с ценой предложения 184,4 тыс. руб. (+13% с начала 2021 года, за 2020 год +23%).
В районах, где активно пополняется предложение и присутствует большое количество застройщиков, корректировка цен будет на уровне рынка.
По оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», по итогам зимы (декабрь, январь, февраль) активность покупателей сохранилась на уровне прошлого зимнего сезона.
«Рост цен в петербургских новостройках в этом году продолжится как минимум в рамках инфляции. Спрос будет стабильным. Такой прогноз, конечно, действителен лишь в том случае, если нас не ждут новые пандемические или экономические потрясения»
Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест)
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, считает, что любой дефицит всегда подогревает спрос. Поэтому можно с уверенностью говорить о том, что дальнейший рост продаж неизбежен, особенно пока действует программа льготной ипотеки.
Сейчас спрос находится в небольшой стагнации, но это больше связано с сезонным фактором: в 1 квартале продажи всегда хуже. И даже несмотря на это, он остается достаточно высоким. Таким, что многие застройщики начинают постепенно повышать цены на некоторые свои проекты.
Да и в целом нет такого понятия, как «хуже» или «лучше» покупают жилье», говорит эксперт. Есть определенный рынок со своей целевой аудиторией на конкретный продукт. При высоком первоначальном взносе в ипотеку по льготной ставке активно берут даже объекты бизнес-класса.
В дальнейшем будет наблюдаться очередное повышение спроса и рост цен. По крайней мере, в таких крупных мегаполисах, как Петербург и Москва. Людей, которые приезжают в «большие» города, создают семьи и улучшают жилищные условия, из года в год меньше не становится. Так что сильно рынок не просядет в любом случае.
Результатом дефицита предложения стал в том числе и рост цен на недвижимость, говорит Александр Пыпин. Сейчас по Петербургу и области они на 26% выше, чем год назад.
Однако система уже выходит из состояния дисбаланса, и дальнейшее ее состояние будет стабильнее. То есть больше не будет ни интенсивного роста цен, ни активного сокращения объемов предложения.
Однако цены все же продолжат расти, так как еще не весь рынок перешел на эскроу-счета и проектное финансирование.
Кроме того, на стоимость квадратных метров будет влиять программа льготной ипотеки. По крайне мере, до тех пор, пока не принято внятных и однозначных решений по ее сворачиванию или продлению. Свою роль сыграет также политика ЦБ по поднятию ключевой ставки. Еще возможны вливания властей в потребительскую экономику накануне выборов, их размер неизвестен.
Неизвестен и уровень предстоящих новых международных санкций. Их жесткий сценарий может привести к очередной девальвации рубля, то есть к очередному «набегу» на недвижимость.
«Дефицит ликвидных и востребованных рынком проектов продолжит поддерживать цены на высоком уровне. Также высокие цены обусловлены ростом стоимости строительных материалов и особенностями законодательства о проектном финансировании»
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Общая картина на рынке недвижимости и прогнозы на ближайшее будущее
2020 год прошел под знаком растущего спроса на качественные проекты комфорт- и бизнес-класса, говорит Александр Свинолобов. Разумеется, он был простимулирован программой льготной ипотеки: например, около 50-60% сделок в Bonava проходили с использованием заемных средств.
Также спрос опирался на снижение ставок по депозитам, волатильность курса рубля и коронавирусные ограничения. Петербуржцы вынужденно отказались от путешествий, концертов, ресторанов. Эти весомые статьи расходов семейных бюджетов люди переориентировали и направили на покупку квартир и улучшение своих жилищных условий.
Окончание действия программы льготной ипотеки в Петербурге приведет к стабилизации рынка и возврату объема ипотечного портфеля банков к показателям 2019 года.
Можно также ожидать некоторое снижение объема инвестиционных сделок. Ведь по сравнению с аналогичными проектами пятилетней давности выгода вложений в такие объекты сильно упала, считает Дмитрий Рубин.
А вот жилье для себя, «для жизни» сейчас покупают охотнее всего. Возможно, грядущая отмена льготной ипотеки в большинстве регионов немного оживит спрос.
Если, конечно, все еще будут люди, готовые покупать квартиру на фоне общего снижения доходов населения.
Сейчас наблюдается определенный «переток» клиентов с первичного на вторичный рынок, говорит Алексей Лякин, руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость». Люди видят, что стоимость квадратного метра на вторичном рынке равна стоимости строящихся объектов. При этом главное преимущество готового жилья в том, что его можно купить и практически сразу заехать, а не ждать несколько лет.
Застройщики, скорее всего, смогут «переломить» этот тренд, если не будут так часто повышать цены. Кроме того, предлагаемые ими акции и бонусы позволят обеспечивать хорошие продажи. Однако основные изменения произойдут после окончания программы льготной ипотеки под 6,5%. Но к тому моменту вторичка может значительно подорожать и тогда вновь цены на готовое жилье будут выше, чем на строящееся.
Кроме того, даже если в большинстве регионов отменят программу «Господдержка 2020», то все равно новостройки будут покупать. Есть категория покупателей, которые принципиально не рассматривают вторичку, а ищут только объекты на первичном рынке.
Часто это инвесторы, которые понимают, что цена на новостройки определенно вырастет, и приобретенную квартиру можно будет перепродать дороже. Кроме того, есть просто любители первички, которым не нравится вторичка из-за сравнительно больших рисков, а также из-за более низкого статуса дома.
«Главный тренд рынка новостроек: отсутствие адекватных предложений и фактически дефицит объектов. Поэтому любая удачная квартира улетает в тот же день как появилась. Если хотите купить выгодно и получить, то что хотите – время на принятие решения: два вдоха и два выдоха»
Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости «Георгия Патанина»
Снижение числа новых проектов является искусственным дефицитом, который необходим для поддержания высоких цен на рынке новостроек, уверена Антонина Букина, руководитель отдела продаж агентства недвижимости WONDERWALL. Кроме того, этот дефицит связан с тем, что застройщики выводят те проекты, которые были не очень востребованы у клиентов.
Например, сейчас это ряд проектов, которые имеют достаточно спорную локацию, серьезную нехватку инфраструктуры, но при этом цена за «квадрат» в них достаточно высокая. Таким образом, появление не очень удачных проектов по высоким ценам именно сейчас является успехом для строительных компаний. Этот тренд спровоцирован дефицитом предложения.
«В 2021 году мы очень ждем новых стартов, особенно в сегменте комфорт-класса, где ощущается серьезный недостаток предложения. Новые и качественные комплексы нужны для того, чтобы было что предлагать клиентам. Но эти самые старты будут тогда, когда у застройщиков закончится пул наиболее неликвидных проектов».
- Спрос на строящееся в России жилье превысил предложение
- Как накопить на квартиру, если цены все время растут?
- Евгения Рекшан
Дата публикации 24 марта