В ближайшие годы рынок новостроек Петербурга пройдет точку насыщения, считают его участники /Евгений Егоров
За год в Петербурге сдали в эксплуатацию более 3,5 млн кв. м жилья – плюс 12,9% к 2016-му (3,1 млн кв. м). Ленинградская область вообще стала чемпионом России по вводу жилья на душу населения: здесь построили и сдали 2,64 млн кв. м, или 1,47 кв.
м на каждого жителя, это плюс 11,5% к 2016 г. С продажами тоже вроде бы все неплохо: в петербургских и пригородных новостройках, по данным экспертов КЦ «Петербургская недвижимость», девелоперы продали 4,15 млн кв. м, прибавка за год – 120 000 кв. м.
Но навес не обеспеченного спросом предложения продолжает расти: каждый квартал застройщики выводили на рынок на 100 000–200 000 кв. м больше, чем успевали продать. Такая динамика естественна для растущего рынка. Вот только будет ли первичный рынок Петербургского региона и дальше расти?
Рынок строящегося жилья петербургской агломерации и так выглядит много благополучнее столичного. В 2017 г. петербуржцы вдвое чаще, чем москвичи, заключали договоры долевого участия (ДДУ). И вдвое чаще брали ипотеку.
По региональным показателям (город плюс область) почти такая же картина. По мнению руководителя проекта IRN.ru Олега Репченко, на московском рынке жилья пик уже пройден и продажи столичных новостроек входят в фазу длительной (на три года) рецессии.
А появление на рынке мощной госмонополии – Фонда реновации – еще усугубит негативные тенденции.
В петербургских новостройках перегрев пока еще не ощутим. Но объем рынка – максимальный за всю историю: жилье продается в новостройках общей площадью 11,7 млн кв. м. И предложение – 5,4 млн кв. м – тоже рекордное.
Гендиректор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров полагает, что в ближайшие годы рынок пройдет точку насыщения, массовый спрос сменится точечным, в комплексных проектах (особенно находящихся за КАД) могут возникнуть серьезные проблемы со сбытом.
Заместитель гендиректора компании «Лиговский канал» Максим Жабин подтверждает: перепроизводство жилья уже налицо и банкротства не просто возможны – они уже происходят. Эти обстоятельства увеличат число долгостроев, повысят риски и подтолкнут часть покупателей к выбору на вторичном рынке.
Тем более что в прошлом году в Петербурге впервые в структуре предложения готовых квартир доля новых домов (введенных в последние 10 лет) составила более половины.
Но Вячеслав Заренков, гендиректор группы «Эталон», с такой оценкой не согласен: «На рынке не так много качественных проектов, поэтому никакого пузыря мы не видим».
В прошлом году стала фактом тенденция смещения спроса из области к проектам в городской черте. Городские проекты покупатели считают менее рискованными.
Этот сдвиг подтверждается и данными Росреестра: в области количество ДДУ за год уменьшилось на 4660, в Петербурге – на 5441 договор выросло. «В среднем по больнице» – без перемен.
В Москве и Подмосковье такая же картина наблюдалась со второй половины 2016-го.
Главным драйвером спроса остается ипотека. В Петербурге ипотечное кредитование выросло за год на 19,4% (51 819 кредитов за 2017-й, по данным ЦБ), в Ленобласти – на 27,5% (15 221 кредит).
Падение интереса, обусловленное отменой господдержки, было быстро компенсировано снижением ключевой ставки ЦБ, усилиями Сбербанка и совместными программами банков и застройщиков.
В некоторых новостройках можно купить квартиру в кредит под 7,5–9% годовых.
С начала 2018 г. была начата программа семейной ипотеки под 6%, и банки уже к концу февраля подали заявок на 1 трлн руб. Однако большинство застройщиков полагают, что эта инициатива поможет поддержать спрос на прежнем уровне, но вряд ли приведет к росту.
«Сложности у застройщиков могут возникнуть из-за низкой покупательной способности, которая падает быстрее, чем ипотечные ставки, – отмечает Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management. – Высокие показатели – 2017 были заложены 2–3 года назад, когда реализованные ЖК выходили в продажу. Как будет себя вести рынок дальше, никто не знает».
Но сейчас главные угрозы рынку исходят не от снижения покупательной способности, а от непредсказуемости законодателя. Всю вторую половину 2017 г. девелоперы обсуждали пакет поправок в 214-ФЗ, вступающий в силу в июле 2018 г. Как вдруг в конце ноября им объявили: а еще через три года долевки вообще не будет. Пакет поправок вызвал шок, отмена долевой схемы – трепет.
Застройщикам (в перспективе) предлагают продавать готовое жилье, использовать проектное финансирование и эскроу-счета.
«В итоговую стоимость квартиры будут заложены и проценты по кредиту, который придется брать застройщику на возведение дома, и расходы застройщика на содержание квартиры, пока она будет находиться в продаже, – говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Еще и не все компании (и не под все проекты) смогут получить кредит на строительство».
Работа по новым правилам приведет к росту себестоимости и цен. А покупатель к этому не готов. Рост цен возможен только при сокращении количества (и площадей) новых проектов. Пока наблюдается обратная картина: застройщики активно скупают участки и торопятся запуститься по старым правилам.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, уверен, что в ближайшие год-полтора нас ждет пик не только предложения (по описанным выше причинам), но и спроса. Потому что покупатели тоже поймут неизбежность роста цен и (возможно) начнут поторапливаться. Специалисты «СПб реновации» напоминают о цикличности рынка и полагают, что он вступает в фазу спада.
Самое печальное, что застройщикам так никто и не объяснил, чем банковский контроль за стройкой лучше сегодняшнего положения дел, кроме того, что он дороже.
Каждую неделю новостные ленты сообщают об отзыве лицензии у 2–3 банков.
А жесткий контроль со стороны государства не предотвратил масштабного воровства ни в строительстве стадионов к ЧМ-2018, ни на стройках УФСИН, ни в области реставрации, ни даже при возведении президентской резиденции.
Впрочем, если бы проводился чемпионат по плаванию в агрессивной среде, наши предприниматели выиграли бы его за явным преимуществом. И это оставляет отрасли шансы.
Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»
В петербурге ввели 150 новых объектов на рынке новостроек в 2016 году
В Петербурге на рынок новостроек было выведено более 150 новых объектов, согласно оценке специалистов группы компаний E3 Group. Об этом в компании сообщили в понедельник.
Из введенных объектов 40% представляют собой новые проекты, 60% — очереди в уже строящихся комплексах. На конец года объем ввода на рынок нового предложения ожидается на уровне 3,9 млн кв. метров.
Значительная доля нового предложения – 30%, расположена во Всеволожском районе Ленобласти. Далее следуют районы Петербурга: по 12% в Приморском и Невском. Структура общего объема предложения в черте города по районам иная: лидирует Приморский район с 17%, за ним следуют Московский – 12%, Петроградский и Выборгский – по 10% в каждом.
Стоимость недвижимости в каждом из классов также менялась незначительно в 2016 году. В настоящий момент 1 кв. метр жилья в экономе стоит 79 тыс. рублей, в комфорт-классе 107 тыс. рублей, бизнес – 166 тыс. рублей, а жилье элитного уровня — в среднем 300 тыс. рублей за кв. метр.
Отметим, в Петербурге за январь-сентябрь 2016 года объем продаж элитного жилья составил 15,7 млрд рублей. Всего в городе продали 373 квартиры за этот период. Год к году объем продаж вырос на 2,6%.
Добавим, с января по октябрь 2016 года в Ленобласти ввели в эксплуатацию 1,904 млн кв. метров жилья. Лидерами по вводу жилья стали Гатчинский, Всеволожский и Ломоносовский районы.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
По итогам 2016 года Петербург по активности покупателей на первичном рынке жилья обогнал Москву. По данным Росреестра, за прошлый год в Москве было зарегистрировано 35,6 тыс.
договоров долевого участия (ДДУ), а в Петербурге — 36,9 тыс.
Если считать число ДДУ на душу населения, то картина получается еще более яркая: в Москве в год заключается одна сделка на 365 человек, а в Петербурге — одна на 140 человек. Разница более чем в 2,6 раза.
Эксперты говорят, что Петербург оттягивает на себя региональный покупательский спрос. Специалисты из регионов делают выбор в пользу Петербурга, поскольку жизнь и жилье здесь дешевле. На этом тренде девелоперский рынок города может продержаться пару лет и преодолеть последствия текущего кризиса.
Обогнали в долевке
Превышение покупательской активности на рынке жилья Петербурга над рынком Москвы подтверждается статистикой Росреестра. За 2016 год в Петербурге было зарегистрировано 36,9 тыс. ДДУ, что на 38% больше, чем годом ранее. А за тот же период в Москве число зарегистрированных ДДУ составило 35,6 тыс.
Конечно, данные по ДДУ в двух столицах не отражают всю рыночную картину (во–первых, в Москве велика доля апартаментов: 20% против 5% в Петербурге, во–вторых, в столице до сих пор значительная часть домов продается не по 214–ФЗ, а по другим схемам, например ЖСК, а значит, в статистику не попадает). Но тренд очевиден.
Сведения Росреестра подтверждают данные аналитиков. По данным «Петербургской недвижимости», в 2016 году в Петербурге было продано 2,66 млн м2 жилья (а с учетом ближайших районов Ленобласти — 4,14 млн м2), что на 15 и 9,5% соответственно выше показателя предыдущего года. А в Москве за тот же период, по данным столичных чиновников, было продано 3,5 млн м2 жилья (спад — 12%).
Динамика ввода жилья в Петербурге за прошлый год также оказалась положительная, а в столице — отрицательная. В нашем городе было введено в эксплуатацию 2,92 млн м2 жилья (рост на 5%), а с учетом Ленобласти — 4,5 млн м2 (рост на 5%). В Москве за тот же период ввели 3,34 млн м2 жилья, что почти на 14% меньше, чем годом ранее. А в Подмосковье — 8,4 млн м2 (спад на 2%).
Между двух столиц
Главной причиной происходящего эксперты называют смещение в Северную столицу регионального спроса на жилье.
«Наша компания работает в семи регионах России. И мы можем подтвердить, что только в Петербурге в 2016 году наблюдался столь значительный всплеск покупательской активности. Видимо, это связано с тем, что наш город быстрее реагирует на любые изменения — и рыночные, и политические», — рассуждает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт–Петербург» Екатерина Гуртовая.
«Миграция из регионов в большие города активно продолжается и в связи с кризисом даже увеличивает темпы. Люди с ограниченным бюджетом, выбирая между Москвой и Петербургом, понимают, что шансов приобрести квартиру в Северной столице у них существенно больше», — констатирует гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
Действительно, по итогам 2016 года средняя стоимость первичного жилья в Петербурге составила 60 тыс. рублей за 1 м2, а в Москве она на 30% выше — более 90 тыс. рублей за 1 м2. При этом не надо забывать, что в среднем 60% квартир люди покупают в ипотеку.
«При сопоставимом уровне банковских ставок в двух столицах ипотечная квартира в Петербурге оказывается ощутимо дешевле столичного жилья такой же площади. Это самый серьезный аргумент для покупателя», — отмечает Виталий Коробов из компании «Аквилон Инвест».
«На одного жителя Петербурга приходится 21–23 м2 жилья, а средний для России показатель — около 35 м2 на человека. Таким образом, потребность самих горожан в новом жилье тоже велика.
А с учетом недорогой цены и недорогой ипотеки именно это вызвало бум продаж прошлого года», — уверен исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
В свою очередь, вице–президент Becar Asset Management Group Илья Андреев добавляет, что в пределах Москвы осталось очень мало пятен под застройку. «Все строительство переместилось на территорию области, добираться из которой до города долго и трудно. В Петербурге, даже с учетом агломерации, логистика значительно удобнее. Покупатели это понимают и голосуют рублем», — отмечает он.
Спрос из регионов
Опрошенные «ДП» девелоперы города подтверждают рост числа сделок с участием иногородних покупателей. В среднем по рынку их сейчас около 30%.
В ГК «Эталон» за год число таких покупателей выросло на 1–2%, в холдинге RBI и «ЮИТ Санкт–Петербург» — на 5%, в «РосСтройИнвесте» — на 10%. «По ряду наших объектов доля региональных покупателей превышает 50%.
Из них 4% — из Ленобласти, москвичей — от 1% до 8% в зависимости от проекта, остальные — из более удаленных регионов, в том числе нефтегазовых», — делится наблюдениями Вера Сережина из холдинга RBI.
По ее словам, иногородние покупатели делятся на две большие категории — тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, и тех, у кого в Петербург на учебу переезжают дети. «Первые предпочитают покупать квартиры ближе к центру города, для вторых важнее цена и транспортная доступность объекта», — отмечает Вера Сережина.
«Среди покупателей становится все больше граждан из Казахстана, которые перебираются жить в Петербург, а также москвичей, в том числе рядовых сотрудников «Газпрома» и смежных с ним бизнесов. Но в прошлом году они нам кассу не сделали — их всего 7–8% от общего числа.
Правда, переезд «Газпрома» в Петербург только начинается, так что этот покупатель к нам еще придет», — уверена гендиректор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
Кроме того, серьезную лепту в статистику продаж жилья вносят военные, которые, получив сертификат на квартиру, как правило, перебираются из северных регионов в Петербург, где многие из них учились.
Другие причины
Эксперты отмечают, что на выбор региональных переселенцев в пользу Петербурга влияет также то, что жизнь в Северной столице дешевле, чем в Москве. Так, средняя ставка налога на жилую недвижимость в Петербурге — около 2 тыс. рублей в год, а в Москве — 5 тыс. рублей. Проезд в общественном транспорте в Москве на 12% дороже.
Прожиточный минимум в Москве для трудоспособного населения — 17,5 тыс. рублей в месяц, в Петербурге — 11,5 тыс. рублей. Причем, по данным «Ромир», темпы роста расходов петербуржцев в январе 2017 года оказались на уровне 17% — в 2 раза выше, чем у москвичей. А уровень безработицы в Москве на 0,1% выше, чем в Петербурге.
«В Петербурге также отличные возможности для обучения детей в вузах, культурного отдыха и поездок в Европу», — заключили собеседники «ДП».
Совершенно очевидно, что в Петербурге покупатели стали активнее, чем в Москве. Мы почувствовали этот тренд год назад и стали активнее работать с региональными клиентами. Число иногородних покупателе, включая жителей Москвы, у нас за год увеличилось как минимум на 10%.
Себестоимость жилья в двух столицах сопоставима. Но «за Москву» покупатель всегда платит больше. Так что Петербург, благодаря более низким ценам на жилье и высокому качеству жизни, перехватил у Москвы этот региональный поток. Происходит перераспределение спроса.
Думаю, этот процесс продолжится и в этом году.
Игорь Креславский
председатель правления ГК «РосСтройИнвест»
Петербург остается центром притяжения для бизнесменов и мигрантов из регионов России. Наибольшей популярностью недвижимость города пользуется у жителей соседних регионов и нефтяных районов. За последний год увеличилась и доля московских покупателей.
Это связано прежде всего с глобальным переездом из столицы сотрудников «Газпрома» и его дочерних предприятий. И людям есть из чего выбрать, поскольку строительство в Петербурге и окрестностях идет активное. Причем качество петербургских объектов выше, чем в Москве.
В столице жилье массового спроса обычно сдают без стяжек, перегородок, отделки, разводки сетей.
Юлия Ружицкая
коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад»
Мегаполисы привлекают специалистов из провинции, продолжается урбанизация. Петербург на коротком промежутке времени выиграл гонку по сделкам у Москвы, но не думаю, что эти результаты будут стабильными. Это связано в первую очередь с более приемлемым уровнем цен.
Несмотря на улучшения в транспортной схеме столицы, Москва все равно остается чрезвычайно трудным для жизни городом. Петербург по этому параметру опережает столицу, хотя существенно уступает ей по возможности заработать.
У нас общее количество покупателей с иногородней регистрацией достигла 30%.
Светлана Денисова
начальник отдела продаж ЗАО «БФА–Девелопмент»
Петербургская аномалия: рынок жилья в 2016 году купался в лучах спроса
31 декабря 2016 | Время чтения 8 мин
Анна Беляева, 31 декабря 2016, 13:15 — REGNUM Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга в уходящем году выбился из общероссийской картины: спрос на квартиры шагал вверх небывалыми для кризиса темпами; незначительно, но подросли и цены на жилье. Многие эксперты говорят о стабилизации, однако позитив очевиден не всем: удержать активность покупателей будет непросто. Но будущим владельцам квартир это на руку.
Строительство жилья
Lenobl.ru
Петербург как осознанный выбор
Вопреки пессимистичным прогнозам, продажи недвижимости в Петербурге в 2016 году шли бойко. По оценкам экспертов рынка, в городе и ближайших пригородах объем проданного жилья составит порядка 3,8−4 млн кв. м, что сопоставимо с показателями 2015 года, когда было реализовано около 3,8 млн кв. м.
Высокий спрос заметно отличает Петербург от других российских городов-миллионников, от Москвы и Екатеринбурга до Нижнего Новогорода, где интерес к новому жилью в течение года шел на убыль.
Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая объяснила это корреспонденту ИА REGNUM тем, что первичный рынок города на Неве традиционно ведет себя иначе, чем в других городах, — в частности, быстрее реагирует на любые изменения, как рыночные, так и политические. «Люди в Петербурге также в целом всегда более проактивны», — комментирует Гуртовая.
Большое количество клиентов обеспечили Петербургу покупатели из других регионов. «Квартиры в Петербурге интересуют иногородних.
Например, в последнее время, благодаря различным региональным программам и сотрудничеству застройщиков и брокеров с местными агентствами, отмечается увеличение доли иногородних покупателей», — сообщила корреспонденту ИА REGNUM руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
География покупателей петербургских квартир широка. Фактически, только в Петербург переезжают из таких городов на Северо-Западе, как Мурманск, Архангельск, Петрозаводск, говорит Екатерина Гуртовая. Много клиентов из «нефтегазовых» регионов, которым «переезжать на юг доктора не советуют, в Москве — неуютно, а Петербург — оптимальное решение».
«Это люди, которые хорошо обеспечены, с высоким уровнем образования и с возможностями для интенсивного культурного досуга. В Петербурге их привлекают прекрасные возможности для обучения детей в вузах, удобство для поездок в Европу, имеющиеся в нашем городе отличные возможности для интересного и содержательного отдыха и т.д.», — поясняет эксперт.
Также Петербург отличает сохраняющийся даже в период кризисов внутренний спрос. И чем больше людей покупают квартиры, тем больше желающих.
«Возможно, в других регионах люди вкладываются во что-то иное, а в Петербурге — в недвижимость», — говорит Екатерина Гуртовая.
Отдельные застройщики отмечают значительный рост продаж: так, компания «ЦДС» реализовала на 30% больше нового жилья, чем годом ранее, а продажи в жилых комплексах «ЮИТ» выросли почти вдвое.
Драйверы спроса
В течение уходящего года спрос на жилье был неоднородным. Как заявил в рамках вебинара «Жилищного проекта» гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер, в первом полугодии спрос взметнулся на 35% к аналогичному периоду предыдущего года.
Объясняется это низкой базой 2015-го: на фоне девальвации рубля ставки ипотеки тогда взлетели к небесам, продажи «прибило» к земле. Другим важным обстоятельством стали слухи о скором прекращении программы субсидирования ипотеки.
Во втором полугодии спрос успокоился и естественным образом пошел на снижение.
Эксперты выделяют несколько причин, обусловивших высокий интерес покупателей к новому жилью. Например, способствовала разогреву рынка ипотека.
«Ее доля составила в среднем 60%, а благодаря господдержке ставки были очень привлекательны», — пояснила Ольга Трошева. По отдельным проектам, уточняет Марк Лернер, доля ипотеки достигает 70−80%.
В целом рынок ипотеки в Петербурге уже превысил прошлогодние показатели и вернулся к уровню 2014 года.
С другой стороны, пояснил ИА REGNUM директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев, с бурных событий конца 2014 года прошло достаточно много времени, люди успели присмотреться к рынку недвижимости и понять, что там всё достаточно стабильно.
По его словам, уже в 2015 году рынок достиг определенного баланса: цены на недвижимость перестали резко меняться, а застройщики скорректировали планы по новым объектам.
Стабилизация цен на недвижимость, отмечающаяся на протяжении последних трех лет, вкупе с запуском программы госипотеки, поддержали спрос.
И, наконец, интерес покупателей подогрело сокращение предложения в наиболее качественных и удачных объектах, считает Екатерина Гуртовая. «Количество выводимых на рынок новых объектов снизилось в 2016 году и, соответственно, покупатели осознают, что сокращается и широта выбора квартир на рынке. Это дополнительно стимулировало спрос, заставляя ускорять принятие решений», — добавляет эксперт.
Новостройки не расстроились
Объемы ввода вновь построенного жилья в Петербурге и Ленобласти по итогам 2016 года будут не хуже прошлогодних, заявляют чиновники. Как сообщил в рамках Рождественского саммита Гильдии управляющих и девелоперов заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин, объем ввода жилья в 47-м регионе превысит 2 млн кв. м.
В Петербурге ожидается ввод 3,1 млн кв. м, что соответствует уровню 2015 года, заявил зампредседателя городского комитета по строительству Евгений Барановский. По данным аналитического центра «Главстрой-СПб», совокупный объем нового предложения в Петербурге и ближайших пригородах составит около 3,5 млн кв. м, что также сопоставимо с результатами предыдущего года.
Однако выводить на рынок новые проекты застройщики не спешат. По словам Марка Лернера, по итогам года количество новых стройплощадок сократится на 10−15%.
Большинство будущих новостроек — это не проекты комплексного освоения территорий (их единицы), а небольшие жилые комплексы. «Проекты точечной застройки, которые, казалось бы, отошли в прошлое, вновь востребованы.
Даже компании-лидеры ищут участки для небольших проектов», — констатирует Лернер.
По мнению застройщиков, ничего экстраординарного в сокращении числа новых проектов нет: не более чем продиктованная здравым смыслом реакция на «кризисный» спрос.
«В 2016 году мы наблюдали развитие тенденций, зародившихся еще в 2015 году.
Тогда спрос на новостройки падал, и застройщики старались выводить новые проекты, только будучи уверенными, что они востребованы», — поясняет Сергей Терентьев.
Никто не хочет затаривать рынок жильем, которое будет трудно распродать, продолжает Екатерина Гуртовая. Одни компании, исходя из собственных оценок спроса, не спешили форсировать уже подготовленные проекты, у других могли возникнуть задержки с согласованием из-за постоянных корректировок законодательства.
Не надо сдачи
К концу года в сфере новостроек отчетливо проявились две противоположные тенденции. Служба Госстройнадзора Санкт-Петербурга сообщила, что застройщики стали чаще переносить сроки ввода объектов в эксплуатацию.
В 2016 году в Госстройнадзор поступило 813 таких заявлений, годом ранее — 713. Это может говорить как о задержках по «техническим» причинам, так и о том, что квартиры активно раскупаются не во всех проектах.
Одновременно количество выданных разрешений на строительство жилых домов превысило показатели последних пяти лет. По информации пресс-службы надзорного ведомства, если в 2011 году было выдано 94 документа, то в 2016-м — уже почти 170.
О чем это может свидетельствовать? С одной стороны, говоря о планах на наступающий год, строители отмечают позитивные изменения в спросе, пополнении земельного банка и планах по запуску новых объектов. С другой, застройщики всего лишь спешат создать «запас прочности» в связи с грядущими изменениями в законодательстве.
Так, с января 2017 года вступят в силу изменения в Федеральный закон №214. Закон усиливает контроль со стороны региональных властей, предъявляет высокие требования к уставному капиталу застройщика, обязывает его проводить отчисления в компенсационный фонд и так далее. То есть, защищая дольщиков, ставит строителей в более жесткие, а местами неудобные условия работы.
Эти требования не будут распространяться на объекты с имеющейся разрешительной документацией. Так что полученные в 2016 году разрешения могут «лечь в портфель», а ориентироваться застройщики будут на ситуацию со спросом.
Метр бежит за покупателем
И все-таки от рынка новостроек в Петербурге и ближайших пригородах в 2017 году ждут хороших вестей. По мнению Ольги Трошевой, по итогам следующего года объем продаж будет на уровне не менее 4 млн кв. м. Сергей Терентьев прогнозирует годовой рост на 15−20%. Но бытуют и пессимистичные оценки.
По мнению Марка Лернера, тенденции стабилизации неочевидны. «Макроэкономические процессы будут приводить к дальнейшему сокращению доходов населения, поддерживать темпы спроса и продаж застройщиков будет сложно. Поэтому итоги 2017 года вряд ли будут сопоставимы с текущим годом», — полагает эксперт.
Продолжающееся оскудение кошельков россиян подтверждает Росстат: реальные доходы населения, по данным ведомства, упали по итогам III квартала 2016 года на 6,5%. Вопрос — откуда людям брать деньги на жилье — открыт.
Не исключено, что из-за этого будет расти «ипотечная закредитованность», несмотря на прекращение госпрограммы поддержки ипотеки.
По большому счету, она свою функцию исчерпала: ставки банков по ипотеке с субсидированием и без него отличаются незначительно, а в предновогодних предложениях крупных банков они почти идентичны, отмечают застройщики.
Соответственно спросу будут вести себя в следующем году и цены на первичную недвижимость. Эксперты сходятся во мнении, что рост по Петербургу не превысит инфляции (по предварительным данным Росстата, она составит в 2016 году 5%).
В интересных проектах с хорошей локацией рост цен может быть выше, другим застройщикам понизить ценник помешает постоянное удорожание себестоимости строительства, а также перекладывание на их плечи затрат по социальной инфраструктуре не только в Петербурге, но и в Ленобласти.
Сложившаяся ситуация в целом на руку тем, кто думает о приобретении жилья в перспективе. Сейчас, на рынке покупателя, метры «гонятся» за клиентом. И это не только интересные условия для сделок.
Застройщики всё больше думают о том, как повысить привлекательность своих проектов и сделать условия проживания в них более комфортными, выводят на рынок новые форматы квартир.
Даже если речь идет о «20-метровках», само существование которых искренне удивляет некоторых федеральных чиновников.
Читайте развитие сюжета: В декабре 2016-го в Петербурге ввели жилья на 16% больше, чем годом ранее
«Такого ужаса не было»
Интерпресс / PhotoXPress.ru
Рост спроса на недвижимость, особенно сильный в загородном и промышленном сегментах, в сочетании с лавинообразным ростом цен на стройматериалы сильно дестабилизировали строительную отрасль Петербурга и Ленобласти. Строители отказываются строить прогнозы за исключением одного — цены на новостройки, уже взлетевшие в разных сегментах в 1,5-2 раза, продолжат расти.
Металл взлетел
Строительные материалы начали заметно дорожать уже весной 2020 года. Больше всего в прошлом году подорожал металлопрокат. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), на некоторые виды проката в отдельных регионах рост цен доходил до 100%.
В Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» говорят о росте цен на прокат черных и цветных металлов (алюминий, сталь, чугун) в 2020 году на 50–150%.
По данным Минстроя, металл подорожал в 2020 году в среднем на 70-80%.
Это привело к подорожанию используемых в строительстве металлоконструкций на 10–70%. «Металл — это основной элемент конструкции любого современного всесезонного загородного дома. Он может составлять до 40% от всех компонентов», — поясняет владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Пандемия и девальвация
Эксперты называют две основные причины роста цен на металл. Первая — пандемия, вызвавшая разнообразные нарушения экономической деятельности: остановки производств, нарушения цепочек поставок (в том числе, из-за возникшего в Китае дефицита контейнеров) и т.д.
Вторая — девальвация рубля, которая к концу 2020 года достигла 20%.
По словам экспертов, первая причина породила повышенный спрос на мировом рынке металлопроката — когда летом 2020 года локдауны в основном закончились и в разных странах началось интенсивное восстановление производственных процессов с темпами, значительно превышающими показатели 2019 года (отложенный спрос).
Вторая причина сделала экспорт металла особенно выгодным для российских металлургов. Металлопрокат — биржевой товар и потому его цены на российском рынке привязаны к мировым. К тому же увеличившийся экспорт создал некоторый дефицит (а значит и рост цен) на российском рынке.
Ему способствовал также ажиотажный спрос на покупку загородных домов и ремонт дач, возникший весной 2020 года из-за пандемии (рост к 2019 году более, чем на 50%).
Определенную роль в росте цен на металл сыграли, согласно биржевым данным, операции игроков на рынке ценных бумаг, вызвавшие нестабильность и перегрев рынка, отмечает президент межотраслевой ассоциации «Синергия» Александра Белоус.
Государство добавило
В 2021 году рост цен продолжился. Помимо еще не до конца удовлетворенного мирового, да и внутрироссийского, спроса сработали меры российского госрегулирования.
С января 2021 года в 3,5 раза выросла ставка налога на добычу полезных ископаемых, в том числе, руд черных, цветных и редких металлов (за счет повышения так называемого «рентного коэффициента»).
«Стремление Минфина повысить уровень налоговых изъятий в добывающей отрасли до общемирового стимулирует металлургов и других игроков рынка добычи полезных ископаемых поднимать цены, соответственно налогам, на международный уровень», — заявил порталу finance.rambler.ru гендиректор строительной компании «Перспектива» Михаил Иванов.
ФАС провела специальное исследование, которое показало, что существенную, если не решающую, роль в росте цен на металлопродукцию сыграло сырье. Так, по данным ведомства на конец мая, железорудный концентрат и лом черных металлов подорожали за период с июня 2020 года по апрель 2021 года в два раза, концентрат коксующегося угля — в целом на 42%.
Кроме того, на динамику цен продолжали влиять пандемийные факторы. Как пишет «Российская газета» со ссылкой на коммерческого директора компании «Селена Восток» Александра Чилингорян, в январе 2021 года стоимость доставки контейнера из Шанхая в Москву выросла в семь раз — из-за резкого роста спроса на перевозки при сохраняющемся дефиците контейнеров.
Деревянный кризис
Вторым по значимости для застройщиков эксперты называют рост цен на дерево — различные пиломатериалы, включая доски, фанеру ДСП и даже горбыль. По данным РБК, стоимость досок, применяемых в строительстве, с апреля 2020 года по апрель 2021 года увеличилась вдвое.
А в мае 2021 года в России возник дефицит древесины, что еще больше увеличило цены.
«Дефицит дерева просто кошмарный», — заявил в середине июня РБК Петербург Алексей Виноградов, руководитель бригады самозанятых строителей, генподрядчик крупного проекта «Сова» (строительство загородных деревянных коттеджей) в Ленинградской области.
По мнению сопредседателя правления Ассоциации деревянного домостроения Юлии Юрловой, дефицит и соответствующий рост цен вызван высоким спросом на индивидуальное жилищное строительство, которое стало особо востребовано после режима самоизоляции (цитата по ТАСС).
Алексей Виноградов добавляет еще несколько факторов. Невернувшиеся после пандемийного оттока трудовые мигранты создали серьезные проблемы строительным компаниям, в персонале которых они составляли большую долю.
В результате, таким компаниям приходится отказываться от значительной части своих заказов и передавать их работоспособным конкурентам.
«Сейчас конкуренции на нашем рынке практически нет — если раньше на 1 проект заказчик мог выбрать подрядчика из 2-3 претендентов, то сейчас ситуация обратная — одному подрядчику приходится выполнять 2-3 проекта, — утверждает Алексей Виноградов. — Дефицит рабочей силы сильно обострился».
Заготовители поймали волну
Еще один источник дефицита, по его словам, связан с проблемами лесопереработчиков (производителей стройматериалов из кругляка — пилорамы). Заготовители леса (пильщики) еще зимой стали массово нарушать контракты на поставки сырья на пилорамы — поставляли кругляк низкого качества (из которого невозможно делать доски, фанеру) или просто срывали сроки поставок.
Как выяснил Алексей Виноградов, основным причин две. Первая — тридцатиградусные морозы прошедшей зимой на значительной территории лесозаготовок в Ленобласти и Карелии, из-за которых два месяца не работали сушильные камеры, да и пилить дерево при таких морозах крайне затруднительно.
Вторая причина, по его мнению, в том, что лесозаготовители еще в начале зимы уловили тенденцию лавинообразного роста спроса и, соответственно, быстрого роста цен на деревянные стройматериалы. Как это часто бывает в такой ситуации на самых разных рынках, они стали придерживать свою древесину с намерением продавать ее переработчикам как можно позже, чтобы получить сверхприбыль.
Похоже также, что заготовителям в этом году уменьшили размеры делянок под вырубки, подозревает строитель.
В результате поставки кругляка на пилорамы стали сильно задерживаться, соответственно срывали сроки своих контрактов и лесопереработчики. «В январе мы заказали у переработчиков и полностью оплатили большой объем доски по 22,5 тыс.
рублей за куб со сроком поставки в феврале, до сих пор в полном объеме не получили и сейчас они требуют доплатить до 33 тыс., — говорит Алексей Виноградов. — Это, конечно, нарушение контракта, но мы понимаем, что иначе у пилорамы не сойдется экономика.
В декабре-январе, когда мы заключали контракт с переработчиками, заготовители леса продавали им кругляк по 5 тыс. руб. за куб, в апреле — по 8 тыс., а сейчас — уже по 9 тысяч. При таких ценах пилорамы просто не в состоянии исполнить наш контракт.
В такой ситуации мы ищем доску у других поставщиков, но ждать поставок приходится по 2-3 недели».
Дорожает все
Дорожает не только металл и дерево, но и отделочные материалы, причем даже те, что производятся местными российскими компаниями и не привязаны к курсам валют.
Так, по данным застройщиков, к середине февраля 2021 года шпаклевка и грунтовка стали дороже на 2-10%, стекло — в среднем на 30% и даже песок — на 25%.
К апрелю, по словам основателя компании Good Wood Александра Дубовенко, все продукты нефтехимии — утеплители, пенополиуретан, экструдированный пенополистирол — подорожали как минимум на 50%. В 1,5 раза подорожали все металлы.
Растущие цены на металл приводят к подорожанию всех стройматериалов, в производстве которых он используется. «Дорожает даже металлочерепица, которая всегда считалась самым бюджетным вариантом.
Теперь она прибавила 40% к цене с начала года», — констатировал в апреле Максим Лазовский.
Судя по его словам, к началу лета 2021 года уровень дефицита стройматериалов в России по некоторым позициям превысил мировой, так что листовой металл для кровли, например, стало выгоднее импортировать из Китая, чем делать кровлю из российского материала.
Подорожание металла, стекла и нефтехимии увеличило стоимость окон.
С начала года они прибавили от 3% до 8%, в течение мая стекло и металл еще подорожают на 5% и 9%, так что в перспективе цены придется еще повышать, говорит «Коммерсанту» гендиректор компании «Московские окна» Роман Лукьянчиков. По данным Алексея Виноградова, цены к середине июня поднялись на 50%: «Окно, раньше стоившее 10 тысяч, сейчас меньше 15 тысяч уже не стоит».
Росстат показывает гораздо меньшие цифры, чем строители. По его данным за май, цены на стройматериалы в целом выросли на 12,07% с начала года и на 16,4% — с мая 2020 года (данные приводит издание «Правда о СРО»).
Нарушения цепочек поставок в 2020 году вызвало и резкий рост спроса на промышленное и складское строительство, завил РБК Петербург представитель крупной компании, пожелавший остаться не названным. Это также увеличило спрос на стройматериалы, в наибольшей степени — на металлоконструкции.
Петербург в общем тренде
По данным Петростата, за май в Петербурге сильнее всего подорожала металлургическая продукция: на 12,8% к апрелю, на 46,3% — к декабрю 2020 года и на 39,5% — к маю 2020 года.
Сравнение двух последних цифр очевидно свидетельствует о начавшемся в этом году снижении цен на металлургию.
В то же время независимые эксперты и сами строители говорят о продолжающемся росте цен на металлосодержащие стройматериалы.
По данным источников РБК Петербург, за последние полгода цена почти всех строительных материалов, используемых в России, выросла в 1,5 — 3 раза.
Так, цена железа, арматуры и утеплителей увеличилась в 2 раза, фанеры для опалубки — в 3 раза, подсчитали в ГК «Строительная компания ПСП».
По их оценкам, поскольку расходы на строительные материалы в общем объёме затрат на строительно-монтажные работы составляют порядка 60-70%, себестоимость строительства, как городских МКД, так и загородных коттеджей, увеличилась примерно в 1,5 раза.
В денежном эквиваленте это составляет около 20 тыс. руб. за кв. м. Такое критическое подорожание может привести к росту стоимости квадратного метра новых построек в Петербурге на 20 тыс. руб. до конца года, прогнозируют опрошенные РБК Петербург эксперты по недвижимости.
Дошло и до жилья
После некоторого лага естественно начали расти цены и на строящуюся недвижимость. В 2020 году жилье в строящихся домах (как МКД, так и коттеджах) подорожало на 10–25% в зависимости от типа и региона. По данным Счетной палаты РФ, которые приводит «Интерфакс» — на 20,4%.
К середине мая по информации генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, цены на квартиры выросли на 20–30% по отношению к докризисным уровням.
Такую же цифру роста стоимости загородных коттеджей назвал РБК Петербург и Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» (специализируется на строительстве коттеджных поселков). Алексей Виноградов называет большую величину — 50%, причем, в среднем.
На подорожание жилья повлиял не только рост стоимости стройматериалов, но и другие факторы. В Минстрое отметили ограничительные меры, связанные с распространением коронавируса — более чем в 50 регионах в той или иной мере работы на стройплощадках приостанавливались. Также отрасль столкнулась с острым дефицитом рабочей силы, отметили в ведомстве.
По мнению вице-президента НОСТРОЙ Антона Мороза, квартиры в новостройках подорожали в том числе из-за перехода рынка на механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу.
«Это, во-первых, увеличило кредитную нагрузку на застройщика и, следовательно, увеличило расходы на обеспечение кредита.
Во-вторых, помимо уплаты процентов по кредиту, банки обязуют застройщиков уплачивать целый ряд комиссий, общая сумма которых может превышать 3% от размера кредита.
Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых в меньшей степени повлияла на рост цен на жилую недвижимость», — заявил он 16 июня 2021 года на конференции, посвященной ипотеке. Кроме того, свое влияние, по словам Антона Мороза, оказал рост цен на энергоресурсы и трудовые ресурсы, реализация отложенного спроса и сокращение предложения.
Под угрозой банкротства
В госсекторе цены государственных и муниципальных контрактов фиксированы, различные форс-мажоры, вроде нынешних, позволяют по ФЗ-44 оперативно повысить стоимость госконтрактов не более, чем на 10%, так что тем исполнителям, которым не удается уложить рост своих затрат в эту величину, приходится работать в убыток, говорят эксперты. Все это очевидно создает риски банкротства компаний и увеличения количества недостроев. Видимо, понимая угрозу разрушения системы госзаказа, 10 июня Минфин, Минстрой и ФАС договорились (ссылаясь на пункт 8 части 1 статьи 95 ФЗ-44) о возможности адекватного изменения цены госконтракта (но не более, чем на 30%) — при выполнении определенных условий (госконтракт заключен на срок не менее года, цена — не менее 100 млн рублей) и процедуры (переговоров исполнителя с заказчиком, предоставлении убедительного обоснования, согласия соответствующих властей и др.).
По тем же причинам разрушительные процессы происходят и на рынках.
По оценке компании «KASKAD Недвижимость», 30% загородных строек остановлена — россияне просто не в состоянии платить по нынешним ценам, поскольку сметы на средний дом, по данным компании, выросли на 40-45%.
«В июне 2021 года может начаться волна банкротств компаний, строящих загородное жилье, поскольку стоимость заключаемых контрактов гораздо ниже растущих цен на работы и материалы», — считает глава «Дома Пашкова» Максим Пашков (цитата по «Новым Известиям»).
«Можно получить по морде»
«Такого ужаса не было во всей новейшей истории РФ с момента изъятия из оборота старых денег СССР, — приводят «Новые Известия» слова Григория Самошина, застройщика из Раменского района. — Тогда, каждый раз видя новые цены, заказчик в прямом смысле вздрагивал, сейчас готов дать в морду».
Впрочем, массовый отток клиентов, похоже, еще не наступил. «По крайней мере, наши заказчики контракты не разрывают — ворчат, но пока платят, хотя цены на наши деревянные дома выросли за полгода в 1,5 раза», — свидетельствует Алексей Виноградов. Он, как и многие другие эксперты, считает, что нынешняя ситуация продлится по крайней мере до конца осени.