- Город
- Недвижимость
- Бизнес
Один из главных продавцов элитной недвижимости в Петербурге Леонид Рысев уже более 25 лет подбирает апартаменты топ-менеджерам корпораций, бизнесменам и звездам шоу-бизнеса. В интервью «Собака.ru» он рассказал, как коронавирус и ослабления рубля в два раза увеличили спрос на квартиры стоимостью 100-220 млн рублей, а среди клиентов появились блогеры и it-специалисты.
-
Интерьеры лобби элитного дома «Art View House»
Интерьеры лобби элитного дома «Art View House» Генеральный директор компании «VIPFLAT»
Спрос в ковид-период на элитные квартиры вырос более чем в 2 раза в Петербурге. И этого никто не ожидал! Прогнозы были катастрофические. Например, в 2008 году падение продаж в элитной недвижимости было 30%, и рынок восстанавливался 7 лет. Сейчас ожидали повторение ситуации.
В марте-апреле все спрятались по домам, никто ничего не понимал, падал рубль. Люди стали понимать, что их сбережения обесцениваются и 100 млн рублей могут превратиться в какие-то бумажки. А недвижимость в апреле еще не подорожала. И примерно в мае начался резкий всплеск покупок элитных квартир.
Все начали снимать рубли с депозитов, ставки по которым упали, и пытаться купить приличную недвижимость.
В нашей компании спрос вырос в 2,5 раза. Сотрудники не успевали физически обслуживать некоторых клиентов. Застройщики, понимая, что им столько рублей не надо (не успеют никуда вложить и деньги «съест» инфляция), начали резко повышать цены.
На вторичном рынке продавцы по этой же причине начали снимать с продажи объекты. Например, на Крестовском, Петровском и Каменном островах в мае на вторичном рынке было выставлено на продажу 1000 квартир, из них треть сняли с продажи или купили.
То есть за лето только на островах на вторичном рынке было продано не менее 200 квартир стоимостью от 25 до 200 млн рублей. Для Петербурга это очень большой объем.
Плюс еще на первичном рынке продавались квартиры от застройщиков, которые каждую неделю повышали цены (за несколько месяцев стоимость за кв. м выросла до 20%).
Сейчас происходит неестественный пик продаж, такого в природе не бывает! Потом однозначно будет падение спроса. И сейчас снова никто не знает, что будет в следующем году.
Идет борьба между огромным количеством денег, влитых в биржи США, они также перетекают к нам, усиливают спрос, вызывают инфляцию. Это ведет к повышению цен. Парадоксальная ситуация: чем хуже экономическая ситуация в стране, тем больше денег достают клиенты.
В этот раз по данным ЦБ, общая сумма вкладов физлиц в банках во всех валютах в рублях к началу 2020 году достигла 30,55 трлн рублей.
Если раньше клиенты думали о вложениях в квартиры с инвестиционной точки зрения, и подсчитывали, на сколько потом купленное жилье вырастет в цене, то сейчас задача людей – сохранить деньги. У всех покупателей это далеко не первая квартира, и они начинают искать поводы, чтобы обосновать трату таких денег.
У нас, например, один клиент купил дочке видовую квартиру с панорамными окнами и ремонтом под ключ на 18-летие за 90 млн рублей, другой клиент – за 50 млн возле арки Генерального штаба квартиру.
Он сам из Подмосковья, был в Петербурге в командировке, проходил в том месте и вспомнил, как студентом был на экскурсии и думал: «Живут же люди…». Увидел там в продаже квартиру и однозначно решил ее купить.
Еще одна семья, постоянно живет за городом, в городе бывает редко, увидела в продаже квартиру за 200 млн с видом на памятник Александру Пушкину и площадь Искусств. Купили! Говорят, что будут в театр ходить «в туфельках».
«Девушка-блогер с 2 млн подписчиками купила квартиру за 70 млн рублей, блогер с 1,5 млн подписчиками приобрел жилье за 40 млн».
Изменился профессиональный срез покупателя.
Если раньше клиентами были владельцы бизнеса, генеральные директора крупных компаний, чьи фамилии на слуху, то сейчас многие из них все заняты спасением бизнеса, переговорами с банками по вопросам реструктуризации или отсрочки кредитов.
А квартиры часто покупают неизвестные в публичном пространстве люди, фамилии которых в интернете или в рейтингах миллиардеров нет. Они тихо зарабатывают, и сейчас стараются сохранить свои деньги.
Появились среди покупателей – блогеры и it-специалисты. Например, девушка-блогер с 2 млн подписчиками купила квартиру за 70 млн рублей, блогер с 1,5 млн подписчиками приобрел жилье с высотой потолков более 5 метров у Смольного собора за 40 млн.
От айтишников запросы приходят все чаще. Покупают квартиры за 100-150 млн рублей. Это, как правило, молодые ребята 23-28 лет, они очень не любят общаться по телефону, коммуницируют исключительно в мессенджерах, и приезжают только на осмотр квартиры. Забавно, что один из первых вопросов, который они задают во время просмотра: «Где тут можно поставить серверную?»
И третий тип клиентов, среди новых новичков – те, кто зарабатывают на покупке и продаже акций и валюты на бирже.
Шоу-бизнес тоже активно продает и покупает. Известный петербургский представитель этой сферы продал летом свои апартаменты площадью более 500 м2, потому что перебрался в Москву.
Зато одна суперпопулярная теле и радиоведущая, проживающая в Москве, наоборот купила в Петербурге квартиру, правда, не очень дорогую – за 25 млн рублей. Необычно, что выбор она сделала в онлайне: мы сняли и отправили видео, ей все понравилось, она перевела задаток и уже приехала на сделку.
Мы боялись, что вдруг вживую увидит квартиру, и что-то ей не понравится, но нет, она всем осталась довольна и заключила сделку.
Элитные квартиры стартуют от 300 тысяч рублей за м2, хотя мы и за 200 тысяч рублей продаем. Супердорогие квартиры стоят 700-1000 тысяч за метр без ремонта.
В период пандемии мы продали квартиру более чем 200 млн рублей (1 млн за метр2). Это была самая дорогая квартира, которую мы продали в этом году.
Она находится в новом жилом комплексе One Trinity Place в Петроградском районе, недалеко от Крестовского острова.
- Вечерний вид на элитный жилой комплекс в Петербурге.
- Причал для яхт на Петровском острове.
Вечерний вид на элитный жилой комплекс в Петербурге. 
Причал для яхт на Петровском острове. Сегодня самые востребованные — семейные квартиры под ключ площадью до 190 м2, чтобы можно было зайти и жить. Хотя еще лет пять-семь назад покупали 250-300 м2.
Сейчас более прагматичный подход, клиенты осознают, что столько метража не надо. Но предложений со стильным дизайном среди элитной недвижимости очень мало. И за такие квартиры покупатели готовы даже переплачивать.
Спрос на них начался еще года три назад, а в ковид еще больше вырос.
Практически всегда покупают жилье в новых домах или реконструированных домах.
Старый фонд из-за старых коммуникаций и непонятных соседей не пользуется спросом, только если в очень хороших местах, например, на набережных Невы.
Очень мало, кто готов купить квартиру и целиком реконструировать всю парадную. Но среди собственников квартир в старом фонде никто не верит, что их квартиры не пользуются спросом. И в этом есть своя драма.
Вторичка перетягивает одеяло. Рекорд спроса на готовое жильё фиксируют в обеих столицах
В Петербурге сотрудники ОМОНа помогли утёнку воссоединиться с семьей11 лучших телесериалов июля: выбор «Фонтанки»Беглов рассказал, как чувствует себя после ревакцинацииЯвлинский впервые пропустит выборы в ГосдумуВрач-иммунолог рассказал, как болеют ковидом привитыеДым от горящего автобуса окутал Старо-Петергофское шоссе в ПетербургеЖена Мамонова о его состоянии: Всё плохоСемак рассказал о своих преемниках на посту главного тренера «Зенита»На Эльбрусе спасли альпиниста из ПетербургаПетербург ждут солнце и тепло. Антициклон не уходит из городаРубинштейна снова гуляет. Фанаты провожают Евро-2020 в ПетербургеКоммерсанта из Молдовы в Петербурге оштрафовали за любовь к шавермеПетербург затянуло дымом с пожара на стройке в МуриноМатчи Евро-2020 в Петербурге посетили почти 133 тысячи зрителейMoet Hennessy отказывается от поставок шампанского в РоссиюПетербург подключается к производству «ЭпиВакКороны»В КСП увидели бесполезность петербургского комитета по делам АрктикиИспания по пенальти обыграла Швейцарию в рамках Евро-2020 в ПетербургеРФС обсуждает отставку Черчесова после провала на Евро-2020Предыдущие новостиАрхив материалов
Отвага покупателей жилья, которых уже не останавливает ковид, снижение предложения на первичном рынке и небывалый рост цен на него — это причины, по которым растет спрос и на вторичку.
автор фото Анатолий Жданов/КоммерсантъПоделиться
Первые сообщения о рекордном интересе к готовому жилью пришли из Москвы. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», с апреля 2020 года по нынешний апрель интерес к вторичке подскочил сразу в пять раз. В Петербурге пока прирост меньше — около 150%, но на фоне взлетевших цен на новое жилье интерес будет расти и дальше.
Рекорды статистики
Эксперты в один голос вспоминают, насколько катастрофичным для рынка был 2020 год, особенно март, когда продажи на вторичном рынке упали практически до нуля. Всему причиной была специфика этого сегмента: готовое жильё необходимо смотреть своими глазами, а покупатели не хотели рисковать здоровьем ради покупки квартиры.
Новостройки здесь выигрывали, потому что и раньше смотреть на что-то, кроме свай, планировок и рендеров будущих квартир, не приходилось.
К тому же подоспела льготная ипотека, программа по поддержке покупателей и застройщиков, запущенная правительством РФ в конце апреля 2020 года и снизившая ставки на первичном рынке до 6,5%, а то и ниже.
Ситуация на рынке подтолкнула развитие дистанционных схем продаж и предпросмотров квартир и на вторичном рынке. Риелторы начали записывать видеообзоры квартир, запускать прямые трансляции. Инновации и привыкание к жизни во время эпидемии постепенно восстановили спрос.
В 2021 году на фоне заявлений властей и публичных медиков о капитуляции коронавируса покупатель осмелел окончательно. Правда, на первичном рынке к этому времени доступного предложения практически не осталось, а все что еще оставалось в продаже запредельно подорожало. По экспертным оценкам, рост цен составил до +35% за год.
Добавим к этому осторожность застройщиков, которые придержали вывод новых проектов до лучших времён. В итоге вторичка местами сегодня стоит дешевле предложений от застройщиков.
Так, по данным экосистемы «Метр квадратный» (проект группы ВТБ), медианная цена квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 171,7 тыс. рублей, на вторичном — 157,8 тыс. рублей.
«Спрос на вторичное жилье увеличивается ввиду роста цен на первичном рынке, а также в целом увеличения доступности ипотеки, позволяющей приобрести жилье ближе к центру. — делится наблюдениями Вячеслав Дусалеев, генеральный директор М2. — Готовая недвижимость на этом рынке приобретается и под сдачу в аренду, как более дешевый инвестиционный актив, чем помещения на первичном рынке».
Отвага покупателей жилья, которых уже не останавливает ковид, снижение предложения на первичном рынке и небывалый рост цен на него и дали аналитикам рынка возможность радоваться за нынешний рекорд спроса на готовое жильё.
Петербург отстаёт от Москвы
Аналитики агентства «Петербургская недвижимость» подсчитали, что в Петербурге с апреля 2020-го по апрель 2021-го количество авансов (предоплата, которую вносят покупатели для брони квартиры) выросло на 150%. Напомним, в Москве фиксируют пятикратный рост спроса по количеству внесённых покупателями авансов.
При этом Северная столица демонстрирует более глубокое проникновение ипотеки на рынок вторичного жилья, нежели другие регионы России.
«По аналитическим расчетам М2 на основании данных ЦБ РФ, Росреестра и Дом.РФ, по итогам 2020 г. треть сделок на вторичном рынке Петербурга была реализована с использованием ипотечных кредитов. Это несколько выше, чем в среднем по России (29%)», — подчёркивает Вячеслав Дусалеев.
«В среднем 30% объема вторичного рынка по ипотеке в банке остается неизменным на протяжении нескольких последних лет», — подтверждает Дмитрий Алексеев, старший вице-президент розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург».
При этом доля ипотечных сделок во вторичном сегменте петербургского рынка все еще ощутимо меньше, чем на первичке.
«При помощи ипотеки в нашей компании приобретается около 80% квартир. Большая часть из них (95%) — это сделки с льготной ипотекой. Оставшиеся 5% приходятся на семейную, военную и другие стандартные ипотечные программы», — подтвердил «Фонтанке» Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
Причины такого расклада лежат на поверхности: льготная ипотека действует только для покупки жилья от застройщиков. Для вторички ставки начинаются от 7,7% годовых, против 5,75% по программе льготной ипотеки (данные Сбербанка).
«Доля ипотеки на вторичном рынке ниже, чем на первичном, где продолжают действовать льготная программа и совместные предложения застройщиков и банков. Тем не менее сегодня ипотека — наиболее удобный и популярный инструмент.
Кто-то приобретает первое жилье, кто-то квартиру большей площади — далеко не у всех есть свободные средства и накопления, чтобы сделать это без банковского займа», — подчёркивает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
«Фонтанка» опросила аналитиков, чтобы узнать, где именно в регионе готовые квартиры продают и покупают, и обнаружила, что чаще всего готовые квартиры продаются в Приморском районе Петербурга и в областных Мурино и Кудрово. Это локации, до недавнего времени считавшиеся флагманами среди всех активно застраиваемых районов.
Здесь больше всего так называемой новой вторички — сданных в эксплуатацию один-два года назад новостроек. Выходит, что либо покупатели квартир оказались недовольны новыми районами, либо они изначально покупались в инвестиционных целях.
Сегодня на фоне подскочивших цен и перед отменой программы льготной ипотеки как раз подходящее время, чтобы зафиксировать прибыль и продать инвестиционную недвижимость.
Статистика продаж готовых квартир не совпадает со статистикой предложения. Экспонируют готовые квартиры преимущественно в «старых районах».
«По количеству объявлений лидирует Центральный район, на него приходится 12,3% от всего числа объявлений, вторым по популярности районом является Выборгский, его доля среди всех объявлений — 8,2%, на третьем месте — Приморский район с долей 7,9% объявлений», — уточняет Вячеслав Дусалеев.
Такие разночтения могут объясняться разницей цен на жильё в разных районах. К примеру популярные агрегаторы объявлений о купле-продаже недвижимости для Центрального района дают цену 2,3 — 2,5 миллиона за студию в 12,9 квадрата. Тогда как за эту цену в Мурино можно купить полноценную однушку площадью почти 30 квадратных метров.
«С точки зрения структуры предложения, стоимость жилья на первичном рынке Санкт-Петербурга выше, чем на вторичном. При этом структура ценообразования квартир отличается от московской: при том, что покупателей привлекает жилье в центре, стоимость относительно ветхой квартиры в центре города будет примерно равна цене квартиры с евроремонтом на окраине», — резюмирует Вячеслав Дусалеев.
- Перспективы
- Эксперты ждут дальнейшего роста спроса на квартиры в готовых домах.
- Так, Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие», предполагает: «Спрос будет расти на квартиры на вторичном рынке, особенно на те, что расположены в домах, построенных в десятых годах».
При этом в оценке влияния на вторичку отмены льготной ипотеки на первичку они расходятся.
К примеру в банке «Открытие» ожидают того, что квартиры, приобретённые по льготной программе, пополнят базы агрегаторов объявлений о продаже готового жилья. За предложением потянется и спрос.
В Банке «Санкт-Петербург» соглашаются с тем, что интересные лоты, которые могут выйти на рынок, способны привлечь покупателей, но не ждут значительных колебаний количества предложений.
«После отмены льготной ипотеки в любом случае тот сегмент клиентов, который нацелен на приобретение объекта в новостройке (будь то квартира для проживания или инвестиционная сделка), даже после окончания госпрограммы не уйдет с данного рынка. Поэтому значительных колебаний по объему вторичного рынка, скорее всего, не предвидится», — заключает Дмитрий Алексеев.
Вадим Шклёда, специально для «Фонтанки.ру»
автор фото Анатолий Жданов/Коммерсантъ
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
26596168520 Мая 2021 в 20:38когда должна? сроки пересчёта кадастровой стоимости недвижки можешь обозначить? а заодно и реальный размер увеличения налога (было 3 руб. зам м2 стало 4 руб, к примеру)?
Валерий Мазнев20 Мая 2021 в 20:18Представляю как обрадуются петербуржцы при получении квитков на оплату налога на недвижимость- кадастровая стоимость- то должна увеличиться за рыночной- на те же 30-35 процентов, то есть и налог вырастет примерно на треть! Слава вождям!читать все комментариидобавить комментарий
Вторичный рынок разогрет до предела? — Рынок жилья
19.04.2021 | 08:00 5167
По итогам первого квартала 2021 года цены на вторичном рынке Петербурга скакнули даже выше, чем на первичном. Об этом говорят аналитики. В Росреестре рапортуют об увеличении количества сделок. А вот риэлторы, снимая сливки, осторожно намекают на остывающий спрос. Так чего же нам ждать от рынка недвижимости в этом году?
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за первый квартал 2021 года средняя цена предложения вторичного рынка квартир Санкт-Петербурга увеличилась на 7,73%, или на 11,59 тыс. руб. с кв. м. И к началу апреля составила 161,56 тыс. руб. за кв. м. Как видим, вторичка с начала года прибавила больше, чем первичка, ценник котрой вырос всего на 6,64%.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м
Средние цены предложения по типу квартир
| Тип | Единица измерения цены | Декабрь 2020 | Март 2021 | Изменение, % |
| Студии и 1ккв | Тыс. руб. | 5 693 | 5 903 | |
| Руб./кв. м | 160 793 | 174 007 | 8,22 | |
| 2ккв | Тыс. руб. | 9 311 | 9 558 | |
| Руб./кв. м | 150 128 | 159 477 | 6,23 | |
| 3ккв | Тыс. руб. | 12 510 | 13 383 | |
| Руб./кв. м | 140 098 | 152286 | 8,70 | |
| 4ккв | Тыс. руб. | 16 692 | 17 836 | |
| Руб./кв. м | 139 632 | 153 442 | 9,89 |
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья по типу квартир, руб./кв. м
Самое дорогое жилье предлагается в Центральном и Петроградском районах (средняя цена в этих районах – от 186,8 тыс. до 263,4 тыс. руб. за кв. м). Самые дешевые квартиры – в Красносельском районе Петербурга, квадрат жилья в нем стоит в среднем от 128,4 тыс. до 148,2 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа дома.
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике РГУД:
– Вторичный рынок действительно продолжает демонстрировать заметный рост цен во многих регионах страны. Этот сегмент перешел к росту позже рынка новостроек и пока не везде отыграл тот дисбаланс, который сложился из-за перераспределения покупателей в пользу нового жилья после запуска льготной ипотеки.
Стремительный взлет цен на новостройки заставил покупателей искать более дешевые варианты на вторичном рынке. И пока им это удается – цены продолжают расти. К тому же в марте ЦБ РФ послал четкий сигнал: ключевая ставка будет увеличиваться, а вместе с ней подорожает и ипотека.
По крайней мере на вторичном рынке.
Ожидаем, что программы стимулирования спроса (льготная ипотека на новостройки) трансформируются, но не уйдут с рынка. Резкие перемены губительны для девелоперского бизнеса. Сближение условий кредитования между первичным и вторичным рынком не приведет к заметным изменениям для последнего.
А вот для рынка новостроек может привести к снижению продаж. Любой ажиотажный спрос заканчивается корректировкой и выравниванием ценовых диспропорций, которые неизбежно возникают в этот период. Ожидаем, что в 2021 году рынки отдельных городов начнут входить в период стабилизации. Предложение будет увеличиваться, а спрос нет.
Темпы роста цен на этом фоне начнут снижаться.
Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– Спрос на вторичке уже заметно снизился. Но продавцы продолжают по инерции поднимать цену своих объектов. В результате по некоторым объектам нет результативных контактов с покупателями.
Хочу напомнить, что в моменты кризисов 1998 и 2008 годов цены шли вверх еще несколько месяцев после изменения экономической ситуации в стране.
На первичном рынке всё еще действует программа льготной ипотеки, которая поддерживает спрос. Соответственно, можно предположить, что спрос на новостройки просядет, когда будет отменена льготная ипотека на первичку, а за этим наверняка подорожает вся ипотека, так как Центробанк РФ будет и дальше поднимать ключевую ставку, а также из-за ухудшения экономической ситуации в стране.
Отмена льготной ипотеки на первичке в сегодняшней экономической ситуации никак не отразится на вторичке.
Надежда Тодыкова, заместитель генерального директора АН «Итака»:
– В период ажиотажного спроса и роста цен не все смогли купить объекты, у части покупателей элементарно не хватало денег для конкуренции с другими. Спрос не иссяк, он остался, но уже более спокойного характера. Сейчас на рынке превалируют сделки с легкими цепочками по два-три звена.
Предложений мало, выбора у покупателей не так много, да и то, что есть, необходимо еще проработать на понижение, ведь многие продавцы еще не могут отойти от прошлогодних цен, держат их высокими.
Объекты с адекватной или хотя бы приближенной к адекватной стоимостью уходят с рынка сразу. Продавцам нужно время, чтобы осознать, что ажиотажный спрос позади, хватать всё, что есть, никто уже не будет.
Покупатели могут изменить условия покупки, но купят только ту квартиру, которая будет отвечать требованиям.
Цены реальных сделок не растут, а иллюзию роста цен, на мой взгляд, создают вновь появляющиеся объекты с завышенной «на всякий случай» ценой.
Собственно господдержка уже никакой роли не играет сегодня, высокие цены на новостройки покупателям уже сложно для себя оправдать. Определенная часть уже пересмотрела свои взгляды на вторичку и ищет объекты в этом сегменте.
Елена Гузеева, специалист по недвижимости ГК «Авентин-Недвижимость»:
– Действительно, льготная ипотека в какой-то момент способствовала превышению спроса над предложением на рынке, что привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.
Вместе с тем в последнее время можно наблюдать снижение доступности ипотеки для населения, увеличился процент отказов по ипотеке, банки стали более осмотрительно выдавать кредиты. Безусловно, одной из причин для этого явились возросшие у банков показатели просроченных задолженностей по ипотечному портфелю.
А сейчас на фоне недавнего повышения ЦБ РФ ключевой ставки ясно, что большинство банков также пересмотрят процентные ставки по кредитным продуктам – их повышения аналитики ожидают уже в этом месяце.
Тем не менее спрос еще достаточно активен, и для этого, на мой взгляд, есть несколько причин: во-первых, макро- и микроэкономическая ситуация в стране и в мире, когда в условиях нестабильности инвестирование в квадратные метры представляется одним из самых надежных инструментов; во-вторых, многие торопятся успеть взять льготную ипотеку, чтобы избежать существенных переплат в будущем, сэкономив на итоговой стоимости кредита. В целом же сегодня мы наблюдаем ситуацию остывающего спроса на рынке недвижимости.
- Данные Росреестра за I квартал 2021 года. Санкт-Петербург
- В I квартале 2021 года в Санкт-Петербурге общее количество зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав, сделок составило 193 423, это на 20% выше аналогичного показателя 2020 года (161 007).
- На 14% уменьшилось общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (16 405) в сравнении с 2020 годом (19 116).
- Ипотеки зарегистрировано 41 340, что на 16% больше, чем в 2020 году (35 633).
- Льготной ипотеки (на жилье в новостройках) зарегистрировано в I квартале 2021 года 6 830 (всего с начала действия программы, с мая 2020 года, – 25 314).
- 11 600 000 ₽
- пр-кт. Героев, 31к3
Вторичный рынок квартир Санкт-Петербурга за период с 26 апреля 2021 г. по 3 мая 2021 г
За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило плюс 0,47%, это 700,0 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю с 26 апреля 2021 г. по 3 мая 2021 г. составил 149,4 тыс. руб. за кв. м.
Цена предложения, руб./кв. м
| 3 мая 2021 г. | 149,4 | +0,47% |
| 26 апреля 2021 г. | 148,7 | +0,68% |
| 19 апреля 2021 г. | 147,7 | +0,48% |
| 12 апреля 2021 г. | 147,0 | +0,55% |
| 5 апреля 2021 г. | 146,2 | +0,55% |
Сравнение по количеству комнат
Вторичный рынок однокомнатных квартир
За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило плюс 0,24%, это 400,0 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю с 26 апреля 2021 г. по 3 мая 2021 г. составил 166,2 тыс. руб. за кв. м.
Цена предложения «однушек», руб./кв. м
| 3 мая 2021 г. | 166,2 | +0,24% |
| 26 апреля 2021 г. | 165,8 | +0,36% |
| 19 апреля 2021 г. | 165,2 | +0,36% |
| 12 апреля 2021 г. | 164,6 | +0,55% |
| 5 апреля 2021 г. | 163,7 | +0,31% |
Вторичный рынок двухкомнатных квартир
За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило плюс 0,21%, это 300,0 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю с 26 апреля 2021 г. по 3 мая 2021 г. составил 146,1 тыс. руб. за кв. м.
Цена предложения «двушек», руб./кв. м
| 3 мая 2021 г. | 146,1 | +0,21% |
| 26 апреля 2021 г. | 145,8 | +0,62% |
| 19 апреля 2021 г. | 144,9 | +0,35% |
| 12 апреля 2021 г. | 144,4 | +0,49% |
| 5 апреля 2021 г. | 143,7 | +0,35% |
Вторичный рынок трёхкомнатных квартир
За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило плюс 0,07%, это 100,0 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю с 26 апреля 2021 г. по 3 мая 2021 г. составил 134,9 тыс. руб. за кв. м.
Цена предложения «трёшек», руб./кв. м
| 3 мая 2021 г. | 134,9 | +0,07% |
| 26 апреля 2021 г. | 134,8 | +0,82% |
| 19 апреля 2021 г. | 133,7 | +0,38% |
| 12 апреля 2021 г. | 133,2 | +0,60% |
| 5 апреля 2021 г. | 132,4 | +0,61% |
Наибольшее изменение цены наблюдается среди однокомнатных квартир.
В целом по вторичному рынку изменение средней цены предложения однокомнатных квартир за рассматриваемый период составило плюс 0,24%, двухкомнатных – плюс 0,21%. Изменение цены трехкомнатных квартир – плюс 0,07%.
Сравнение по типу строения
Самыми дорогими квартирами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются дома старого фонда с капитальным ремонтом, 1 к.кв и монолитные дома, 1 к.кв: цена квартир составляет 181,0 тыс. руб. за кв. м и 172,8 тыс. руб. за кв. м соответственно.
| Дома старого фонда с капитальным ремонтом, 1 к.кв | 181,0 |
| Монолитные дома, 1 к.кв | 172,8 |
| Кирпично-Монолитные дома, 1 к.кв | 172,1 |
| Дома Старого фонда, 1 к.кв | 171,2 |
| Кирпичные дома, 1 к.кв | 166,1 |
Самыми дешевыми квартирами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются брежневские дома, брежневки, 3 к.кв и дома 121 серии, 3 к.кв: цена квартир составляет 92,6 тыс. руб. за кв. м и 92,9 тыс. руб. за кв. м соответственно.
| Брежневские дома, Брежневки, 3 к.кв | 92,6 |
| Дома 121 серии, 3 к.кв | 92,9 |
| Дома 606 серии, 3 к.кв | 95,1 |
| Хрущевские дома, Хрущевки, 3 к.кв | 99,5 |
| Дома 121 серии, 2 к.кв | 101,5 |
Сравнение по району
Самыми дорогими районами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются петроградский р-н, 1 к.кв и петроградский р-н, 2 к.кв: цена квартир составляет 274,4 тыс. руб. за кв. м и 241,8 тыс. руб. за кв. м соответственно.
| Петроградский р-н, 1 к.кв | 274,4 |
| Петроградский р-н, 2 к.кв | 241,8 |
| Адмиралтейский р-н, 1 к.кв | 203,1 |
| Петроградский р-н, 3 к.кв | 196,7 |
| Василеостровский р-н, 1 к.кв | 195,8 |
Самыми дешевыми районами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются петродворцовый р-н, 3 к.кв и курортный р-н, 3 к.кв: цена квартир составляет 103,9 тыс. руб. за кв. м и 106,8 тыс. руб. за кв. м соответственно.
| Петродворцовый р-н, 3 к.кв | 103,9 |
| Курортный р-н, 3 к.кв | 106,8 |
| Петродворцовый р-н, 2 к.кв | 111,4 |
| Курортный р-н, 2 к.кв | 114,7 |
| Пушкинский р-н, 3 к.кв | 115,3 |
Сравнение по строению и району
Самыми дорогими объектами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются петроградский р-н, кирпично-монолитные дома и петроградский р-н, монолитные дома: цена квартир составляет 308,1 тыс. руб. за кв. м и 289,1 тыс. руб. за кв. м соответственно.
| Петроградский р-н, Кирпично-Монолитные дома | 308,1 |
| Петроградский р-н, Монолитные дома | 289,1 |
| Центральный р-н, Кирпично-Монолитные дома | 273,2 |
| Адмиралтейский р-н, Кирпично-Монолитные дома | 255,1 |
| Центральный р-н, Монолитные дома | 207,0 |
Самыми дешевыми объектами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются красносельский р-н, брежневки и калининский р-н, хрущевки: цена квартир составляет 78,3 тыс. руб. за кв. м и 85,2 тыс. руб. за кв. м соответственно.
| Красносельский р-н, Брежневки | 78,3 |
| Калининский р-н, Хрущевки | 85,2 |
| Невский р-н, Хрущевки | 85,3 |
| Красногвардейский р-н, Хрущевки | 85,5 |
| Петродворцовый р-н, Монолитно-Панельные дома | 85,6 |
Информация предоставлена аналитическим центром RUcountry, носит справочный характер и не может в полной мере передавать реальное положение дел на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.
Петербургский тренд на «новую вторичку» в цифрах
В сентябре 2019 года средний срок продажи квартир на вторичном рынке в России составил 90 дней. В Петербурге жилплощади удаётся продать в срок от одного до четырёх месяцев. И, как выяснилось, охотнее всего в городе на Неве скупали квадратные метры в уже устоявшемся жилом фонде.
Количество проданных «квадратов» в новостройках за девять месяцев этого года сократилось на 300 тысяч по сравнению с аналогичным периодом 2018-го. Одной из причин снижения численности сделок эксперты называют переход застройщиков на эскроу-счета.
Почему «вторичка» стала лидером рынка и на то обращают пристальное внимание будущие владельцы квартир в Северной столице, разузнал корреспондент «Форпост».
Петербургские «вторички» – дорогие и дешёвые
По данным агентства недвижимости «Невский простор», которое занимается подбором и помощью в продаже объектов, самое дешёвое жилище в 2019 году в Северной столице можно приобрести в Красносельском районе города. Здесь наиболее предложения начинаются от 1,2 миллиона рублей за студию, 1,8 миллиона за «однушку», 2,9 миллиона за двухкомнатную квартиру и 3,6 миллиона рублей за «трёшку».
Самым элитным и дорогим стал Петроградский район. Стоимость квартир здесь составляет от 8,7 до 31 миллиона рублей за студию, от 4,7 до 17,9 миллиона рублей за однокомнатную квартиру, от 6,7 до 75 миллионов рублей за «двушку» и от 6,9 до 90 миллионов рублей за трёхкомнатную квартиру.
По словам экспертов, люди, которые хотят купить квартиру «с рук», предпочитают варианты «новой вторички». Это те дома, которые были построены не более десяти лет назад.
«Эти объекты сочетают в себе множество преимуществ как первичного, так и вторичного рынков. У них более продуманная планировка, меньшее количество соседей на этаже, и, самое главное, не нужно ждать пока застройщик сдаст ключи от объекта», — рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.
Помимо этого, жилплощадь в таких домах не обременена «историей владельцев», как у объектов в хрущёвках и сталинках.
Спрос и предложение
На данный момент в Северной столице больше всего востребованы небольшие квартиры –студии и однокомнатные. Спрос на более просторные помещения тоже есть, но он немного уступает маленьким, уютным и самым дешёвым гнёздышкам.
«Количество предложений сегодня вполне удовлетворяет спрос населения. Какого-то дефицита мы не наблюдаем. Нельзя сказать, что клиенты стоят в очереди за какими-то объектами. Такое было, наверное, до 2008-го года.
Сейчас предложений гораздо больше, чем количество покупателей.
Могу сказать, что продавцы в новостройках соревнуются за клиентов с владельцами вторичного жилья», — подчеркнул эксперт агентства «Невский Простор» Алексей Щербатов.
В топ-3 самых привлекательных для покупателей квартир районов Петербурга в 2019 году вошли Василеостровский, Московский и Красносельский. По словам Щербатова, в первых двух – большой выбор квартир на вторичном рынке.
Есть как и достаточно недорогая «новая вторичка», так и квартиры в более старых домах – сталинках.
А вот Красносельский привлекателен тем, что там жильё продаётся по более низкой цене, чем в остальных районах города, при этом в продаже много квартир старого фонда и панельных хрущёвок.
Жильё «с рук» во Фрунзенском районе взлетит в цене
Не так давно в Петербурге открыли новые станции метро на «фиолетовой» ветке. Это может повлиять на ценовую политику как застройщиков, так и продавцов вторичного жилья.
По состоянию на сентябрь 2019 года, согласно данным аналитиков BKN.ru, новостройки во Фрунзенском районе стоят дороже «вторички». Здесь доступно более 1,9 тысячи готовых к продаже объектов. Средняя стоимость студии в новостройке составляет около 4,3 миллиона рублей. А если покупать жилплощадь «с пробегом», она обойдётся примерно в 3,3 миллиона рублей.
«Фрунзенский район достаточно вытянутый. Так, большая часть новой стройки здесь сосредоточена в той части, которая ближе к центру. Поэтому расположение диктует и высокий класс объектов. Именно, в связи с этим, средние цены на новостройки оказались выше, чем на готовые квартиры», — подчеркнула руководитель проекта BKN.ru Белла Малышева.
Однако, по словам Алексея Щербатова, частные продавцы могут начать поднимать ценники – из-за улучшившейся транспортной доступности.
«Обычно строительные компании сразу включают в свои ценовые планы возможность появления станций метро. А вот по поводу частников – они будут пытаться на этом сыграть», — рассказал он.
По его словам, подобные манипуляции по поднятию стоимости не всегда оборачиваются в лучшую для продавцов сторону. Дело в том, что метро – это большой плюс, но далеко не единственный критерий ценообразования.
«Обычно это срывает сделку, если вторая сторона начинает повышать стоимость. У людей нет в запасе миллионов рублей, которые они могли бы дополнительно вложить в покупку квартиры. Поэтому и собственник остаётся без денег и клиент идёт искать новое жильё», — объяснил Александр Гиновкер.
Он отметил, что в таких случаях агенты стараются переговорить с продавцом, чтобы тот не повышал цену, но бывает такое, что некоторые просто отказываются слушать и на финальной стадии сделка может сорваться. Это происходит от того, что люди не понимают, сколько действительно стоит их жилплощадь и смотрят приблизительные варианты на различных сервисах типа «Авито» и выставляют неоправданно дорогой запрос.
«Только не первый – только не последний»
Помимо приближённости к метро, школам и детским садам, покупатели вторичного жилья в Петербурге предъявляют и другие требования.
К примеру, в новостройках Северной столицы дешевле всего покупать квартиры на первом этаже. На последнем из-за более высокого спроса цена зачастую выше примерно на 7,7%.
А вот на вторичном рынке всё совсем иначе. Здесь покупатели отдают предпочтения средним этажам.
«Из-за того, что много жилья построено в далёком советском прошлом, люди не хотят покупать квартиры на первых этажах из-за запахов из подвалов, и на последних из-за того, что там может начать течь крыша и могут появиться разные непредвиденные проблемы. И ремонт придётся делать», — рассказал Алексей Щербатов.
По его словам, для рынка новостроек такой критерий уже давно отпал, а вот в этом сегменте он до сих пор остаётся популярным. Самые запрашиваемые этажи в устоявшемся жилом фонде — с третьего по седьмой.
Вторичный рынок сегодня ничем не уступает квартирам в «свежих» домах. В новых зданиях с начала года стоимость одного квадратного метра увеличилась на 5,8% в городе и на 5,9% в пригородах. А вот по итогам третьего квартала — на 1,4% и 0,7% соответственно. На данный момент она достигает 110,5 тысячи рублей. Помимо этого, по данным аналитиков, в конце года вполне можно ожидать роста цен.
Раскрыты главные плюсы и минусы подорожавшей в Петербурге «новой вторички»
В Петербурге подорожала «новая вторичка». Гендиректор одного из городских агентств недвижимости рассказал НЕВСКИМ НОВОСТЯМ, чем привлекают покупателей квартиры в домах, которые были сданы в течение последних десяти лет.
В 2020 году в Санкт-Петербурге на 15 % стали дороже квартиры в домах, построенных десять лет назад. В «новой вторичке» один «квадрат» в среднем стоит 141 тыс. рублей. При этом цены на старое жилье — хрущевки, брежневки, старый фонд — выросли на 5–7 %, до 112,9 тыс. рублей. Аналитики подчеркивают, что предложений на вторичном рынке жилья стало на 20 % меньше за последние три месяца.
НЕВСКИЕ НОВОСТИ узнали у генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Александра Гиновкера о плюсах и минусах приобретения «новой вторички».
Специалист пояснил изданию, что «новая вторичка» — это квартиры, которые располагаются в домах, построенных и введенных в эксплуатацию за последние 10–12 лет. Эти объекты продает уже не застройщик, а собственник.
«По нашим оценкам, количество объектов в продаже, которые можно отнести к «новой вторичке», сейчас составляет порядка 15 тыс. лотов. Для сравнения: весь вторичный рынок насчитывает около 32–35 тыс. квартир в экспозиции», — рассказал Гиновкер.
Генеральный директор агентства недвижимости отметил, что «новая вторичка» — очень востребованный продукт на рынке недвижимости Петербурга.
«Среди основных преимуществ можно отметить, что покупатель получает возможность въехать в новую квартиру в сжатые сроки, а не ждать несколько лет до момента сдачи дома.
Еще одним большим плюсом является то, что подобные предложения в отличие от квартир в старом фонде не имеют большой истории.
Также «новая вторичка» является достаточно качественным и современным жильем в отличие от старого фонда», — сказал Александр Гиновкер.
Основным минусом этих объектов специалист считает цену. Такие квартиры существенно дороже, чем варианты в строящихся домах.
Анна Васильева
Ещё новости о событии:
На семь процентов подорожал и старый фонд «Петербургский дневник» Рынок недвижимости в Северной столице ставит новые рекорды.08:11 06.10.2020 Петербургский дневник — Санкт-Петербург