- Город
- Недвижимость
- Бизнес
Один из главных продавцов элитной недвижимости в Петербурге Леонид Рысев уже более 25 лет подбирает апартаменты топ-менеджерам корпораций, бизнесменам и звездам шоу-бизнеса. В интервью «Собака.ru» он рассказал, как коронавирус и ослабления рубля в два раза увеличили спрос на квартиры стоимостью 100-220 млн рублей, а среди клиентов появились блогеры и it-специалисты.
-
Интерьеры лобби элитного дома «Art View House»
Интерьеры лобби элитного дома «Art View House» Генеральный директор компании «VIPFLAT»
Спрос в ковид-период на элитные квартиры вырос более чем в 2 раза в Петербурге. И этого никто не ожидал! Прогнозы были катастрофические. Например, в 2008 году падение продаж в элитной недвижимости было 30%, и рынок восстанавливался 7 лет. Сейчас ожидали повторение ситуации.
В марте-апреле все спрятались по домам, никто ничего не понимал, падал рубль. Люди стали понимать, что их сбережения обесцениваются и 100 млн рублей могут превратиться в какие-то бумажки. А недвижимость в апреле еще не подорожала. И примерно в мае начался резкий всплеск покупок элитных квартир.
Все начали снимать рубли с депозитов, ставки по которым упали, и пытаться купить приличную недвижимость.
В нашей компании спрос вырос в 2,5 раза. Сотрудники не успевали физически обслуживать некоторых клиентов. Застройщики, понимая, что им столько рублей не надо (не успеют никуда вложить и деньги «съест» инфляция), начали резко повышать цены.
На вторичном рынке продавцы по этой же причине начали снимать с продажи объекты. Например, на Крестовском, Петровском и Каменном островах в мае на вторичном рынке было выставлено на продажу 1000 квартир, из них треть сняли с продажи или купили.
То есть за лето только на островах на вторичном рынке было продано не менее 200 квартир стоимостью от 25 до 200 млн рублей. Для Петербурга это очень большой объем.
Плюс еще на первичном рынке продавались квартиры от застройщиков, которые каждую неделю повышали цены (за несколько месяцев стоимость за кв. м выросла до 20%).
Сейчас происходит неестественный пик продаж, такого в природе не бывает! Потом однозначно будет падение спроса. И сейчас снова никто не знает, что будет в следующем году.
Идет борьба между огромным количеством денег, влитых в биржи США, они также перетекают к нам, усиливают спрос, вызывают инфляцию. Это ведет к повышению цен. Парадоксальная ситуация: чем хуже экономическая ситуация в стране, тем больше денег достают клиенты.
В этот раз по данным ЦБ, общая сумма вкладов физлиц в банках во всех валютах в рублях к началу 2020 году достигла 30,55 трлн рублей.
Если раньше клиенты думали о вложениях в квартиры с инвестиционной точки зрения, и подсчитывали, на сколько потом купленное жилье вырастет в цене, то сейчас задача людей – сохранить деньги. У всех покупателей это далеко не первая квартира, и они начинают искать поводы, чтобы обосновать трату таких денег.
У нас, например, один клиент купил дочке видовую квартиру с панорамными окнами и ремонтом под ключ на 18-летие за 90 млн рублей, другой клиент – за 50 млн возле арки Генерального штаба квартиру.
Он сам из Подмосковья, был в Петербурге в командировке, проходил в том месте и вспомнил, как студентом был на экскурсии и думал: «Живут же люди…». Увидел там в продаже квартиру и однозначно решил ее купить.
Еще одна семья, постоянно живет за городом, в городе бывает редко, увидела в продаже квартиру за 200 млн с видом на памятник Александру Пушкину и площадь Искусств. Купили! Говорят, что будут в театр ходить «в туфельках».
«Девушка-блогер с 2 млн подписчиками купила квартиру за 70 млн рублей, блогер с 1,5 млн подписчиками приобрел жилье за 40 млн».
Изменился профессиональный срез покупателя.
Если раньше клиентами были владельцы бизнеса, генеральные директора крупных компаний, чьи фамилии на слуху, то сейчас многие из них все заняты спасением бизнеса, переговорами с банками по вопросам реструктуризации или отсрочки кредитов.
А квартиры часто покупают неизвестные в публичном пространстве люди, фамилии которых в интернете или в рейтингах миллиардеров нет. Они тихо зарабатывают, и сейчас стараются сохранить свои деньги.
Появились среди покупателей – блогеры и it-специалисты. Например, девушка-блогер с 2 млн подписчиками купила квартиру за 70 млн рублей, блогер с 1,5 млн подписчиками приобрел жилье с высотой потолков более 5 метров у Смольного собора за 40 млн.
От айтишников запросы приходят все чаще. Покупают квартиры за 100-150 млн рублей. Это, как правило, молодые ребята 23-28 лет, они очень не любят общаться по телефону, коммуницируют исключительно в мессенджерах, и приезжают только на осмотр квартиры. Забавно, что один из первых вопросов, который они задают во время просмотра: «Где тут можно поставить серверную?»
И третий тип клиентов, среди новых новичков – те, кто зарабатывают на покупке и продаже акций и валюты на бирже.
Шоу-бизнес тоже активно продает и покупает. Известный петербургский представитель этой сферы продал летом свои апартаменты площадью более 500 м2, потому что перебрался в Москву.
Зато одна суперпопулярная теле и радиоведущая, проживающая в Москве, наоборот купила в Петербурге квартиру, правда, не очень дорогую – за 25 млн рублей. Необычно, что выбор она сделала в онлайне: мы сняли и отправили видео, ей все понравилось, она перевела задаток и уже приехала на сделку.
Мы боялись, что вдруг вживую увидит квартиру, и что-то ей не понравится, но нет, она всем осталась довольна и заключила сделку.
Элитные квартиры стартуют от 300 тысяч рублей за м2, хотя мы и за 200 тысяч рублей продаем. Супердорогие квартиры стоят 700-1000 тысяч за метр без ремонта.
В период пандемии мы продали квартиру более чем 200 млн рублей (1 млн за метр2). Это была самая дорогая квартира, которую мы продали в этом году.
Она находится в новом жилом комплексе One Trinity Place в Петроградском районе, недалеко от Крестовского острова.
- Вечерний вид на элитный жилой комплекс в Петербурге.
- Причал для яхт на Петровском острове.
Вечерний вид на элитный жилой комплекс в Петербурге. 
Причал для яхт на Петровском острове. Сегодня самые востребованные — семейные квартиры под ключ площадью до 190 м2, чтобы можно было зайти и жить. Хотя еще лет пять-семь назад покупали 250-300 м2.
Сейчас более прагматичный подход, клиенты осознают, что столько метража не надо. Но предложений со стильным дизайном среди элитной недвижимости очень мало. И за такие квартиры покупатели готовы даже переплачивать.
Спрос на них начался еще года три назад, а в ковид еще больше вырос.
Практически всегда покупают жилье в новых домах или реконструированных домах.
Старый фонд из-за старых коммуникаций и непонятных соседей не пользуется спросом, только если в очень хороших местах, например, на набережных Невы.
Очень мало, кто готов купить квартиру и целиком реконструировать всю парадную. Но среди собственников квартир в старом фонде никто не верит, что их квартиры не пользуются спросом. И в этом есть своя драма.
Битва двух столиц: куда лучше переехать из провинции — в Питер или Москву?
- Работа
- Жильё
- Транспорт
- Другие расходы
- Итоги
Конкуренция между Москвой и Санкт-Петербургом длится уже более 300 лет. Это соперничество можно проследить во всём: от политики до литературы, от архитектуры до музыки. Противостояние длится до сих пор. Поле боя — провинциалы, которые приезжают из глубинки в поисках лучшей жизни.
Последние опросы показывают, что Москва и Петербург по-прежнему лидируют в плане привлекательности для внутренней миграции. Свежее исследование портала «Работа.ру» показало следующий результат: 22% опрошенных россиян хотели бы переехать в Москву, 14% — в Петербург. Прошлогодний опрос HeadHunter выдал схожие цифры: 24% и 13% соответственно.
Что неудивительно. Эти города — крупнейшие мегаполисы России: 5,388 млн человек в Петербурге и 12,655 в Москве (официальные данные Росстата, без учёта жителей пригородов). И количество переезжающих только растёт.
Вряд ли стоит говорить о причинах внутренней миграции. Все прекрасно представляют уровень жизни в регионах и перспективы развития там. Лучше посмотрим, какие условия для приезжих предлагают две столицы.
Работа
Основной причиной для переезда, согласно опросу от «Работа.ру», служит более высокая заработная плата и возможность карьерного роста. И здесь у Москвы есть явное преимущество — статус основной столицы государства. Правительство и весь госаппарат, а также офисы крупнейших компаний находятся именно здесь. А это миллионы рабочих мест.
Отражается это и на уровне оплаты. На начало 2021 года средняя заработная плата, предлагаемая работодателями в Москве, составляет 66 134 рублей. Аналогичный показатель для Петербурга — 55 574 рублей, для всей России — 47 270 рублей (данные за январь-апрель 2021 года от hh.индекса).
Так что по уровню зарплат Москва явно впереди. Но у этого есть и обратная сторона медали — конкуренция здесь выше: hh.индекс для Москвы — 7,1, для Петербурга — 6,7.
Вывод: в Питере приезжему будут чуть проще найти работу, чем в столице. Но московские зарплаты это явно нивелируют.
Жильё
Для комфортной жизни мало много зарабатывать. Нужно ещё, чтобы оставалось достаточно средств после оплаты обязательных расходов: еда, транспорт и т. д. Но основные затраты, конечно же, уходят на жильё.
По данным аналитиков ЦИАН, стоимость аренды «однушки» в Москве на начало года составляла 38,2 тыс. рублей, в Петербурге — 24,7 тыс. рублей. Разумеется, такие расходы будут не у всех. Кто-то будет снимать студию, кто-то остановится в хостеле, общежитии и т. п.
Для простоты возьмём, что переезжают исключительно пары, которые делят расходы на жильё пополам. Тогда выходит, что на «однушку» в Москве нужно потратить 19,1 тыс. рублей, а в Петербурге — 12,35 тыс. рублей.
Другое решение — купить квартиру в одной из столиц. По данным RealtyMag на май 2021 года, «однушка» на вторичном рынке Москвы в среднем стоит 9,5 млн рублей, в Петербурге — 5,996 млн рублей. По сравнению с другими регионами, цены на порядок выше, а значит разменять без доплаты «однушку» в России на «однушку» в Москве не выйдет. Остаётся только ипотека.
К примеру, после продажи квартиры в провинции у вас на руках 1 млн рублей, который можно пустить на первоначальный взнос. Ипотеку на готовое жильё в Сбербанке оформляют по ставке от 7,3% годовых. Берём ипотечный калькулятор и получаем следующие цифры.
| Москва | Санкт-Петербург | |
| Стоимость недвижимости, руб. | 9 500 000 | 5 996 000 |
| Размер первоначального взноса, руб. | 1 000 000 | 1 000 000 |
| Срок кредитования, мес | 360 | 360 |
| Ежемесячный платёж, руб. | 58 274 | 34 251 |
Вывод: в большинстве случаев затраты на аренду будут ниже, чем выплаты по ипотеке. А переезжать лучше парой (семьёй) или быть готовым к коллективному проживанию с незнакомыми людьми. Иначе львиная доля ваших расходов будет уходить на жильё. Актуально для обеих столиц.
Транспорт
Сложная транспортная ситуация — отличительная черта многих мегаполисов. Чем протяженнее и густонаселеннее город, тем больше передвижений. И тем значительнее пробки на дорогах. Москва и Петербург отнюдь не исключение. На момент написания статьи (9 утра в будний день) в столице пробки составляли 6 баллов, в городе на Неве — 5. Вечером будут больше.
Дорожно-транспортную ситуацию в Петербурге можно считать чуть лучше московской, но это только из-за меньшей территории и численности жителей. Зато в столице активнее решают проблемы.
За примерами далеко ходить не надо. Взять хотя бы развитие «подземки». С 2009 по 2019 год в Петербурге было открыто 10 новых станций метрополитена. За этот же период в Москве — 82.
А вот по расходам людей значительных отличий нет. Особенно, если речь идёт об общественном транспорте. Так стоимость одной поездки на метро в Москве — 65 рублей, в Петербурге — 60.
Если приходится часто ездить по городу, то выгоднее будет приобрести проездные. В Москве он называется «Тройка», в Петербурге — «Подорожник». С помощью них можно приобрести безлимитный билет на все виды общественного транспорта на месяц. В столице это будет стоить 2 245 рублей, а в городе на Неве — 3 255 рублей.
Вывод: проблемы с транспортной ситуацией есть в обоих городах, а цены на проезд несильно отличаются.
Прочие расходы
Эту статью расходов будет рассчитать сложнее всего, так как нет точной аналитики, сколько же нужно на «житьё-бытьё» в Москве и Петербурге (да и в других российских городах).
С 2021 года Росстат перестал рассчитывать стоимость потребительской корзины.
А именно этот норматив показывал, сколько денег понадобится на минимальный набор продуктов, услуг и непродовольственных товаров для жизни.
Зато публикуется статистика стоимости минимального набора продуктов питания. На январь 2021 года этот показатель равнялся 5 464 рублям для Москвы и 5 109 для Северной столицы. Но ведь не хлебом единым жив человек.
Поэтому для расчётов возьмём минимальный размер оплаты труда (МРОТ) в 2021 году. По идее, этой суммы должно хватать на удовлетворение всех потребностей граждан. В Москве МРОТ равняется 20 589 рублям, в Петербурге — 14 300.
Вывод: предсказуемо в Москве на прочие расходы придётся тратить больше, чем в Питере.
Итоги
Если наши расчёты верны, то у переезжающих в Санкт-Петербург будет оставаться чуть больше денег после вычета обязательных расходов. Впрочем, отрыв незначительный. Важно отметить: это лишь ориентировочные расчёты. Но они помогут понять общую картину расходов и оценить свои силы.
| Москва | Санкт-Петербург | |
| Зарплаты | 66 134 | 55 574 |
| Расходы | ||
| Жильё (аренда) | 19 100 | 12 350 |
| Транспорт | 2 245 | 3 255 |
| Прочие расходы | 20 589 | 14 300 |
| Итог | 24 200 | 25 669 |
Раз финансовые показатели не дают явного преимущества ни Москве, ни Питеру, то придётся «выбирать сердцем». То есть основываясь на личных ощущениях, а не на фактах.
Принято считать, что Петербург более спокойный город, чем столица. Он для тех, кто хочет наслаждаться жизнью, а не «завоёвывать мир». Москва — полная противоположность.
Белокаменнaя берёт хорошим благоустройством, многочисленными событиями и общественными пространствами (часто с бесплатным входом), развитием транспортной инфраструктуры. Питер на этом фоне выглядит забытым и заброшенным.
Конечно, есть успешные проекты для людей и в Северной столице: Новая Голландия, Острoв фортов. Но с московским размахом это не сравнишь. Что неудивительно. Бюджет Москвы в четыре с лишним раза больше, чем у Петербурга. Расходы столицы в 2021 году составят 3 трлн 152,75 млрд рублей. Петербургский градоначальник может распоряжаться лишь 741,3 млрд рублей.
Зато Северная Венеция сама по себе — музей под открытым небом. Здесь расположено свыше 8 000 памятников архитектурного, культурного или исторического наследия. К сравнению, в Москве — лишь около 3 000.
А ещё Санкт-Петербург уже второй год занимает первую строчку в рейтинге качества жизни (проводится изданием «РБК» и рейтинговым агентством «НКР»).
Это исследование интересно тем, что учитывает и экономические показатели, и другие индикаторы комфортности среды. К примеру, соотношение врачей и учителей на количество жителей, климатические условия т.
д. Второе место в рейтинге, разумеется, у Москвы.
Так что однозначного ответа на вопрос «Москва или Питер?» у нас нет. Лучшим решением будет перестать уже читать статьи и купить билеты. Лишь «на своей шкуре», прочувствовав все прелести обеих столиц, можно сделать правильный выбор.
Стало известно, в каких районах Санкт-Петербурга чаще всего покупали жилье
Всего за 2020 год в Санкт-Петербурге было реализовано 62,8 тыс. квартир и апартаментов суммарной площадью 2,66 млн кв. м. Аналитики Urban Awards выяснили, какие районы были наиболее востребованы у петербуржцев, и составили рейтинг самых популярных локаций для жизни в северной столице.
Санкт-Петербург
Стало известно, в каких районах Санкт-Петербурга чаще всего покупали жилье
Источник: https://ptzgovorit.ru
С большим отрывом по количеству купленных лотов лидирует Приморский район. Здесь за 2020 год было продано 16,34 тыс. квартир и апартаментов, что составляет 26% от общего количества реализованной недвижимости.
Это динамично развивающийся молодой район, население которого, по данным «Петростата», на начало 2020 года составляло около 573 тыс. человек.
Покупателей здесь привлекает современное новое жилье, а также близость к Юнтоловскому заказнику и к пляжам Финского залива.
На втором месте рейтинга – Московский район, который отстает от лидера почти в два раза: доля спроса там составляет 14,6% или 9,2 тыс. проданных квартир.
Замыкает тройку лидеров Выборгский район, где за год было реализовано 8,3 тыс. лотов, т.е. 13,2% от общегородского объема продаж. Район с богатой историей примечателен большим объемом нового строительства, оформленной инфраструктурой и природными зонами, такими как парк Сосновка и Суздальские озера.
На четвертом месте рейтинга – Красногвардейский район в северо-восточной части города. В его границах было продано 6,6 тыс. лотов – 10,4% от общего количества реализованных квартир.
Пятым с небольшим отрывом в рейтинге идет Красносельский район, одна из самых зеленых локаций Санкт-Петербурга: здесь за год реализовано 6,1 тыс. квартир, т.е.
9,6% от совокупного объема спроса.
На шестой строчке – Невский район, который включает локации сразу на обоих берегах Невы и отличается насыщенной социальной и коммерческой инфраструктурой.
Годовой объем продаж здесь составляет почти 6,0 тыс. лотов, или 9,4% от общего показателя. За ним на седьмом месте расположился второй по площади район Санкт-Петербурга – Пушкинский, где купили 2,6 тыс.
лотов, т.е. 4,2% всех проданных квартир.
На восьмой позиции закрепился Фрунзенский район: совокупный объем реализованных квартир там равен 2,3 тыс. лотов, т.е. 3,5% от общей доли спроса.
Две последних строчки в десятке лидирующих локаций занимают центральные районы Санкт-Петербурга – Василеостровский, где было продано 1,7 тыс.
лотов (2,6%), и Адмиралтейский, где покупатели приобрели 1,2 тыс. квартир и апартаментов (1,9%).
ТОП-10 самых востребованных районов Санкт-Петербурга в 2020 году
| Приморский район | 16340 | 26,03% |
| Московский район | 9210 | 14,67% |
| Выборгский район | 8284 | 13,20% |
| Красногвардейский район | 6577 | 10,48% |
| Красносельский район | 6060 | 9,65% |
| Невский район | 5952 | 9,48% |
| Пушкинский район | 2649 | 4,22% |
| Фрунзенский район | 2255 | 3,59% |
| Василеостровский район | 1657 | 2,64% |
| Адмиралтейский район | 1206 | 1,92% |
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки.
Покупать ли жильё в Санкт-Петербурге сейчас или подождать — Лайфхакер
Пандемия и скачки курсов валют ударили по всем отраслям бизнеса, строительство они тоже не обошли стороной. На фоне тревожных новостей рынок оживился: по итогам I квартала 2020 года цены подросли и в новостройках , и на вторичном рынке.
Со спросом ситуация неоднозначная. Так, одни покупатели предпочли отложить приобретение квартиры на потом и дождаться, когда ситуация станет более‑менее определённой. Другие, наоборот, бросились вкладывать деньги в жильё, пока цены не стали ещё выше. Однако причин для паники нет: на смену временному ажиотажу придёт затишье, а значит, существенный рост цен вряд ли предвидится.
С одной стороны, по объективным причинам можно ожидать снижения спроса на строящееся жильё. Но, с другой стороны, мы наблюдаем тенденцию к сокращению предложения. Данные тренды будут уравновешивать друг друга и сохранять цены на текущем уровне. Как следствие, по итогам года мы можем увидеть рост цен, близкий к нулю.
Ситуацию осложняет ужесточение требований к застройщикам и переход на эскроу‑счета. Теперь деньги дольщиков хранятся на специальном счёте, а застройщик может получить их только после ввода дома в эксплуатацию. По февральскому прогнозу Совета Федерации, такие меры могут в ближайшие пару лет спровоцировать рост цен на жильё на 25%.
Впрочем, пока сложно сказать, оправдаются эти предсказания или нет. Всё зависит от того, когда будут сняты карантинные меры. Если ближе к лету большинство стран выйдет из карантина и начнёт восстанавливать экономику, цена на нефть может подняться, а значит, стоимость жилья тоже пойдёт в рост.
В Санкт‑Петербурге сохраняется потенциал для существенного роста цен на недвижимость в ближайшие годы в связи с небольшим объёмом предложения на рынке строящегося жилья.
Как следствие, в течение ближайших 5 лет мы можем увидеть рост цен на новостройки в пределах 40–50%. За 2 года прирост может составить 10–15%.
Этот сценарий может быть реализован, если цена на нефть в ближайшие месяцы вернётся к отметке 50 долларов за баррель.
Тем, у кого покупка квартиры была только в планах, можно выдохнуть: оснований для значительного роста ставок по ипотеке пока нет.
В настоящий момент Центральный банк не поднимает ключевую ставку, чтобы поддержать экономическую активность в стране. Для покупателей с устойчивым финансовым положением это хорошая возможность приобрести недвижимость при помощи ипотечного кредита, пока ставки остаются на исторически низком уровне.
В конце концов, стоит помнить, что квартира — это довольно надёжный актив. Пусть в некоторые периоды его цена может падать, но в итоге она всё равно восстанавливается и продолжает расти.
На рынке сложилась хорошая ситуация для приобретения квартиры: временное затишье в спросе обеспечивает больший, чем обычно, выбор объектов при пока стабильных ценах. Если противоэпидемиологические меры будут сняты в мае, то уже к лету можно ожидать восстановления спроса на жилую недвижимость. Так что сейчас тот самый момент, которым можно выгодно воспользоваться.
4 правила, которые помогут выбрать квартиру в кризис и не прогадать
Ищите варианты, которые могут вырасти в цене
Традиционно привлекательными для большинства покупателей считаются квартиры в пешей доступности от метро, но при выборе жилья смотреть нужно не только на этот параметр.
Если планируете рано или поздно продавать квартиру, учитывайте и наземную транспортную доступность района, и наличие поблизости магазинов, школ и поликлиник.
Жильё в обжитом месте продать будет проще, чем квартиру в доме на выселках, где нет элементарной инфраструктуры.
В некотором роде вторичное жильё — это более безопасный актив, ведь дом уже построен. Однако здесь сохраняются риски мошенничества при покупке. Первичный рынок предоставляет более обширное предложение в современных и качественных проектах, которые будут максимально ликвидными в ближайшие годы.
Если присматриваетесь к новостройкам, уточните у девелопера, как будет дальше развиваться этот район. В идеале он должен позаботиться о строительстве поблизости школ и детских садов. Есть смысл задуматься о покупке квартиры в жилом комплексе, который уже почти готов — так придётся меньше ждать, когда застройщик обеспечит необходимую инфраструктуру.
Относитесь к скидкам критически
Случается, что застройщики демпингуют и выставляют квартиры (на которые зачастую нет спроса) по невероятно низким, даже нерыночным ценам. На такие предложения лучше не реагировать, так как есть риск купить квартиру в долгострое. Строить, ничего не зарабатывая, просто невозможно.
Бывает, что с большой скидкой продаются непопулярные виды планировок, но этот вариант отметать не стоит. Может быть, именно под ваш стиль жизни подойдёт как раз такое нестандартное планировочное решение.
Если речь идёт о комплексной застройке, то я советую рассматривать вторую и последующие очереди. Как показывает практика, в первой очереди неуютно, такой объект трудно сдать или продать. Рекомендую обратить внимание на квартиры с отделкой, так как фокус внимания потребителя направлен на «здесь и сейчас».
Выбирайте квартиру с высокой степенью готовности
Чем ближе дом к сдаче в эксплуатацию, тем ниже риск, что строительство встанет.
Стоит учитывать, что пандемия и экономические потрясения могут существенно изменить расстановку сил: эксперты предрекают монополизацию строительной отрасли и банкротство небольших девелоперов.
Чтобы не нарваться на компанию, которая стоит на грани разорения, загляните в картотеку арбитражных дел и проверьте, не ведётся ли против застройщика дело о банкротстве.
Если вы хотите максимальную прибыль, берите жильё у известного застройщика на стадии котлована. Сейчас практически все новые комплексы строятся по схеме проектного финансирования с применением эскроу‑счетов. Средства на них страхуются , поэтому, даже если дела у застройщика будут плохи, вернуть деньги всё-таки можно.
Первичный рынок оказался подготовлен к сложившейся ситуации. Строительные компании включены в список непрерывно действующих организаций, поэтому даже в текущих условиях все рабочие процессы ведутся согласно графикам. Абсолютное большинство девелоперов продолжают строительство объектов с учётом дополнительных организационных проверочных мероприятий.
Процессы, связанные с работой в новых условиях, сейчас ускоренными темпами автоматизируются. Вся работа с консультированием клиентов, продажами и согласованием сделок переведена в онлайн. Отлажены и механизмы удалённого оформления сделок, в том числе с использованием кредитных продуктов некоторых банков.
Проверяйте добросовестность застройщика
Начните с проверки документов — их можно найти на сайте строительной компании или запросить копии у специалиста по продажам. Вам должны предоставить учредительные документы застройщика, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учёт в налоговой, а также бухгалтерскую отчётность и аудиторские заключения.
Чтобы обезопасить свои вложения, необходимо обязательно проверить репутацию застройщика. Будет нелишним, если у него окажутся не только прозрачная репутация и обширная практика застройки, но и активы, например банк земель для последующих застроек и собственное производство.
Ещё стоит убедиться, есть ли у компании разрешение на строительство, права на землю и проектная декларация. Застройщик не имеет права отказаться предоставить эти документы.
Покупка квартиры — реальный способ сохранить средства в кризис, особенно если вы и так задумывались о новом жилье.
У Группы ЦДС есть предложения на любой бюджет: уютную студию можно купить от 2,2 миллиона рублей, а цены на евротрёшки с большим балконом и кухней‑гостиной начинаются от 3,7 миллиона рублей.
Квартиры сдаются уже с готовой отделкой: переехать в новый дом можно сразу после получения ключей.
На время самоизоляции ЦДС запустил услугу бесконтактной покупки. Чтобы оформить сделку и зарегистрировать её, не нужно ехать в офис — можно купить квартиру в Санкт‑Петербурге, даже если вы пока живёте в другом городе. Оставьте заявку на сайте застройщика, а менеджер перезвонит, расскажет о действующих специальных предложениях и поможет выбрать квартиру мечты.
Посмотреть все квартиры
Зачем петербуржцы покупают недвижимость в Москве — Рынок жилья
26.10.2020 | 08:00 15044
Жители города на Неве уверенно занимают второе место в стране по вложениям в столичные метры, пропустив вперед только самих москвичей. BN.ru расспросил экспертов, что, где и зачем приобретают питерцы в Белокаменной.
Заинтересованность петербуржцев московской недвижимостью за последние годы ощутимо выросла. В отдельных сегментах доля сделок с покупателями из Северной столицы превышает 10%, фиксируют аналитики.
Почему же наши земляки покупают недвижимость в Москве, а не в родном городе? Ведь Петербург тоже застраивается семимильными шагами, и привлекательных проектов здесь предостаточно.
Главная причина лежит на поверхности: инвестиции в столичные площади ощутимо выгоднее. В некоторых локациях в Москве доходность новостройки от стадии котлована до ввода дома в эксплуатацию составляет 25% годовых, приводят пример в «НДВ – супермаркет недвижимости».
А если говорить об апартаментах, то эта цифра может составить и 35%, заверяют в девелоперской компании Glincom. В Петербурге же максимальная доходность на первичке составляет 20% (по данным ГК «КВС» и ряда других компаний).
На первый взгляд, разница вроде бы небольшая, но если пересчитать с процентов на рубли – уже заметная.
Привлекает инвесторов и большой объем предложения. Так, по данным EstateLine, в Москве и Подмосковье сейчас строят 997 объектов, включая многоквартирные комплексы, малоэтажные дома и апартаменты. В сравнении с Петербургом и Ленобластью это вдвое больше – здесь возводят 522 объекта.
В качестве еще одной причины можно назвать более высокую ликвидность московской недвижимости. Как ни крути, среднестатистическую квартиру в столице всегда можно дороже сдать либо выгоднее продать, чем аналогичную в Петербурге.
К слову, усложнившаяся в связи с пандемией и прочими катаклизмами экономическая ситуация не только не снизила, а, напротив, подстегнула интерес питерцев к инвестициям в столичные метры. Кризис укрепил у многих желание зафиксировать свои сбережения, переведя их в высокодоходные активы.
При этом покупателей в немалой степени активизировали, с одной стороны, льготные ипотечные условия, появившиеся благодаря мерам поддержки строительной отрасли, а с другой – развитие сервисов по удаленному заключению сделок с недвижимостью.
Вторичка для жизни
Петербуржцы покупают в Москве не только новостройки, но и жилье, уже имевшее хозяина. Чаще всего его приобретают любители пассивного дохода для сдачи в аренду.
«Доходность рентных квартир в зависимости от типа недвижимости при одинаковых вложениях в Москве может доходить до 14%, в Петербурге – максимум 6%. Пока будет сохраняться данное соотношение, тренд интеграции покупателей-петербуржцев продолжится», – комментирует руководитель департамента городской недвижимости «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
Среди покупателей из города на Неве распространено, впрочем, и другое применение московской вторички – для собственного проживания.
Доля таких клиентов в разных проектах существенно отличается. Так, в группе «Эталон» говорят, что 83% объектов питерцы приобретают «для проживания лично или с семьей», а еще 17% покупают квартиры или апартаменты для своих детей. Инвесторов из Петербурга в ЖК девелопера практически нет.
Ряд других застройщиков заверяют, что процент покупок, совершенных петербуржцами с целью переезда, крайне незначителен. По сравнению с другими иногородними покупателями наши земляки очень редко стремятся насовсем покинуть родной город. Что, в принципе, понятно: вторая столица все-таки.
Портрет покупателя
Кто же он, петербуржец, готовый купить квартиру в Белокаменной? Портрет покупателя зависит от класса недвижимости. Так, скромные студии или однушки чаще всего приобретают студенты (точнее, их родители) или молодые специалисты.
Если речь о стандартном жилье или ЖК комфорт-класса, то это «люди 25–40 лет с высшим образованием и стабильным средним доходом». Так описали типичного покупателя в группе «Самолет».
Чаще всего это менеджеры среднего звена, которые уже достигли в Петербурге карьерного потолка и хотят развиваться дальше. Среди покупателей такого жилья немало и представителей творческих профессий.
Вдоволь вдохновившись красотами города на Неве, они потянулись в столицу за длинным рублем и массовым признанием.
А вот недвижимость премиум-класса в основной массе рассматривают топ-менеджеры крупных компаний (в качестве инвестиций), а также предприниматели, планирующие экспансию бизнеса из Петербурга в Москву.
Между однушками и двушками
На первичном рынке петербуржцы приобретают как квартиры, так и апартаменты. Причем в том, какой из двух форматов жилья более популярен, профессионалы рынка расходятся.
Так, руководитель отдела продаж клубного дома Lumin House от Hutton Development Александра Кириенко утверждает, что жители Северной столицы весьма активно приобретают апартаменты. Для одних это инвестиции, для других – объект для проживания во время визитов в Москву.
«Апартаменты дешевле, чем квартиры, при этом доход от сдачи в аренду практически такой же, – разъясняет эксперт. – Поскольку прописаны такие покупатели в другом городе, то апарты являются для них более привлекательным предложением».
В группе «Эталон», напротив, говорят, что абсолютное большинство петербуржцев предпочитают квартиры апартаментам: 76% против 24% соответственно по статистике текущего года. При этом более половины спроса со стороны жителей Петербурга и Ленобласти (53% всех сделок) приходится на высокобюджетные проекты бизнес-класса.
Насчет «комнатности» предпочитаемого питерцами жилья оценки также разделились. В ГК «ПИК» говорят, что жители Петербурга больше всего любят покупать однокомнатные квартиры: на них приходится 48% продаж (на двушки и трешки – 34% и 16% соответственно).
Средняя площадь приобретенных квартир – 50 кв. м. А вот представители упомянутого выше «Эталона» отмечают, что покупатели из Петербурга предпочитают двухкомнатные квартиры – на них приходится 44% всех сделок. Средняя площадь такого лота составляет 63 кв. м.
Не исключено, что «в среднем по больнице» интерес между одно- и двухкомнатными квартирами делится примерно поровну.
Ориентация – север
Покупатели из Петербурга чаще всего присматривают квартиры на окраине города или в ближайшем замкадье, говорят аналитики компании Aurum Realty.
Как правило, питерцы выбирают понятные, узнаваемые локации, при этом очень внимательно относятся к концепции проекта. Эта особенность, впрочем, свойственна всем клиентам, не живущим постоянно в Москве, отмечают в Hutton Development.
Если говорить про конкретное направление, то представители города на Неве чаще выбирают жилье на севере или северо-западе Москвы. Это связано с доступностью вокзала или аэропорта.
«Петербуржцы редко уезжают насовсем, расстояние между городами – 700 км, и передвижение туда-обратно сохраняется даже после покупки недвижимости в Москве», – рассказывают в группе «Самолет».
Такой тренд подтверждают и в группе «Эталон». В компании также фиксируют тяготение петербуржцев к северной части столицы. На это направление приходится свыше половины сделок: 20% – ЖК «Серебряный фонтан» (Алексеевский район, СВАО), 17% – ЖК «Летний сад» (Дмитровский район, САО), 14% – ЖК «Нормандия» (Лосиноостровский район, СВАО).
В качестве резюме. Несмотря на то что петербуржцы «впереди планеты всей» среди иногородних покупателей недвижимости в столице, в родном городе они инвестируют в метры несравненно в большей степени. И не только потому, что здесь живут.
Огромную роль играет ценовой фактор. Если для покупки в Москве в кошельке нужно иметь не менее 8 млн руб., то в Питере порой достаточно и 3 млн.
Так что в этом плане Северная столица может дать фору Белокаменной: наш рынок доступен для гораздо большей аудитории.
3 195 060 ₽
Ленсоветовский, участок 329
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Режим ограничений, связанный с эпидемией коронавируса, строительные компании двух мегаполисов пережили по-разному. Петербург оказался в более выгодном положении, так как в отличие от Москвы там этой весной работа строек не останавливалась, объяснил директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
«В Петербурге не было предписаний от надзорных организаций по приостановке строительной деятельности. Строительные организации были признаны компаниями непрерывного цикла, и это позволило компаниям в период пандемии не замораживать строительство и, как следствие, не замораживать продажи», — подтвердил директор департамента продаж ГК «Еврострой» Тенгиз Адамия.
Тем не менее, некоторая стагнация на рынке недвижимости Петербурга, как и Москвы, фиксировалась в апреле этого года. В наибольшей степени это коснулось продажи апартаментов — главными покупателями апартов в Петербурге являются компании, работающие в туристической сфере, по которым кризис ударил больше всего.
Как ни странно, плюсы от пандемии тоже были, что также коснулось обеих столиц. Во-первых, по словам Тенгиза Адамии, закрытие границ и неопределенность в экономике привели к тому, что россияне с высоким достатком остались на родине и вложили средства в недвижимость.
«Наша компания — девелопер элитной недвижимости, и, как правило, наша аудитория уезжает из города с апреля по сентябрь. В период пандемии люди остались в Петербурге, и активно приобретали недвижимость, что помогло нам достичь прошлогодних показателей по продажам уже к октябрю», — заявил он.
Во-вторых, пандемия заставила онлайн-проекты работать в полную силу. «Люди стали активно пользоваться услугой электронной регистрации, хотя она представляется на рынке уже несколько лет.
То же самое касается онлайн-продаж и онлайн-оплаты сделок. Люди перестают боятmся и приобретают недвижимость дистанционно. Совсем скоро всё это станет обыденностью», — считает коммерческий директор «ЛСР.
Недвижимость — Москва» Александр Чайковский.
В-третьих, жители Москвы и Петербурга, проведя несколько месяцев в своих квартирах, стали при покупке нового жилья больше интересоваться не только самой недвижимостью, но и прилегающей к ней инфраструктурой.
Северная или обычная — в чем разница?
Несмотря на схожесть способов пережить кризис — переход в онлайн, использование для привлечения клиентов льготных ставок по ипотеке, рынки недвижимости Москвы и Петербург имеют немало различий, считают эксперты.
В первую очередь, это касается стоимости жилья — в Москве недвижимость по понятным причинам дороже. «Для покупателей самым важным отличием является доступность недвижимости.
Квартиры в Петербурге более комфортны по цене, чем московские, разница в стоимости может быть ощутимая, практически в полтора — два раза», — рассказала коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирина Соловьева..
Тем не менее, для застройщиков бизнес в столице не является сверхрентабельным, подчеркнул Александр Чайковский. Это связано с тем, что высокой является цена не только на конечный продукт, а на все товары и услуги — начиная от стоимости земли, заканчивая стоимостью материалов для отделки.
Как отметила Ирина Соловьева, в отличие от Петербурга, «в Москве проще реализуются социальные объекты, быстрее проходят согласования проектов и отсутствует высотный регламент».
Кроме более низкого ценника Петербург выигрывает у Москвы с точки зрения выгодности инвестиций в недвижимость. «Покупка элитного жилья в Петербурге — это перспективная и надежная инвестиция, особенно в кризис.
Это связано с тем, что в Петербурге наблюдается исчерпаемость земельного банка в центральных локациях, участков становится все меньше и меньше.
Как следствие, это будет влиять на объем предложения, а значит, и на цену недвижимости в дальнейшем», — рассказал Тенгиз Адамия.
«На московском рынке есть квартиры, которые сдаются без внутренних стен и стяжки пола, что для петербургского рынка новостроек нехарактерно. А также лучше реализуются парковочные места, что, безусловно, связано с транспортной нагрузкой столицы», — отметила Ирина Соловьева.
Также одним из отличий рынков недвижимости двух столиц является то, что в Москве апартаменты — это квазижилье, а в Петербурге — средство заработка во время туристического сезона.
В Петербурге исторически сложилось, что жители более трепетно относятся к архитектурному облику города и вообще имеют иные от москвичей эстетические предпочтения в вопросах недвижимости, отметили участники круглого стола.
«В Петербурге ощущается влияние скандинавских застройщиков и вообще подхода людей к продукту — он отличается, на мой взгляд, в лучшую сторону.
Петербургский потребитель более требователен, и он больше привык к наличию выбора», — отметил коммерческий директор компании Modulbau, ООО «Модульные Конструкции» Аркадий Каменев.
И между двумя столицами постоянно происходит обмен трендами, что позитивно сказывается на городах. «Некоторые инновации с точки зрения квартирографии перешли из Петербурга в Москву — преобладание функциональных планировок, например.
Из Москвы в Петербург приходит отделка на объектах более высокого класса. Между городами есть взаимообмен, ведущего и ведомого с точки зрения развития рынка нет», — заявил коммерческий директор ООО «ЛСР.
Недвижимость Северо-Запад» Денис Бабаков.
Единственное, что еще не перенял Петербург у Москвы в полной мере — программы реновации и комплексного освоения территорий, считает Александр Чайковский. В будущем эти программы, по мнению эксперта, могут стать мощным драйвером для развития петербургского рынка.
Видеозапись круглого стола смотрите здесь.
1 октября 2020, 14:43 12017
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Москвичи покупают недвижимость в Петербурге вдвое чаще, чем петербуржцы в Москве
В 2011 году на долю москвичей пришлось в два раза больше сделок с петербургской недвижимостью, чем на долю петербуржцев по купле-продаже столичного жилья, подсчитали эксперты.
Самым большим спросом у московских покупателей пользуются новостройки
эконом-класса. 56% всех сделок приходится на квартиры-студии площадью до 29
квадратных метров.
Как правило, такую недвижимость москвичи приобретают с
инвестиционными целями. Цена квартиры-студии с момента начала продаж до ввода
объекта в эксплуатацию увеличивается в среднем на 40%.
Помимо этого, стоимость
аренды студии сопоставима с арендной платой за однокомнатную квартиру.
В Москве квартиры-студии не представлены, зато в Санкт-Петербурге этот тип
квартир присутствует в большинстве проектов массового сегмента, сообщается в
исследовании компании «НДВ-Недвижимость».
Почти четверть сделок с москвичами (22% от общей доли покупок) заключается
на петербургском рынке строящихся домов бизнес-класса. Эти квартиры чаще всего
покупают топ-менеджеры зарубежных и государственных корпораций.
Элитные объекты на вторичном рынке – третьи по популярности у столичных
покупателей петербургской недвижимости, на их долю приходится 7% сделок. В
основном, москвичей интересует жилье в старом фонде после реконструкции,
расположенное на территории, ограниченной набережными Невы, Фонтанки и Невским
проспектом.
Аналитики подчеркивают, что в последние годы в Москве наметилось снижение
объемов строительства. В то же время, в Санкт-Петербурге число строящихся домов
росло, что обеспечило широкий выбор объектов для инвестиций.
Интерес московских покупателей к строящимся домам бизнес-класса они
объясняют тем, что цены в данном сегменте в северной столице значительно
снизились в кризис, а сейчас начинают расти высокими темпами. Кроме того,
элитные квартиры в центре Петербурга на порядок дешевле по сравнению с
аналогичным предложением в Москве, отмечают эксперты.
Недвижимость в Москве также пользуется устойчивым спросом со стороны
петербуржцев. Часть покупателей обменивают свои квартиры на столичное жилье,
чтобы переехать в Москву на постоянное место жительства. Нередко жилье в Москве
приобретают специалисты, «выращенные» в рамках филиалов, расположенных
в Санкт-Петербурге, которые получают приглашение поработать в московском
офисе.
В 2011 году петербуржцы стали чаще продавать свои квартиры с целью последующей
покупки жилья в Москве,
сообщали
ранее эксперты компании «Миэль-Брокеридж». Как правило, это молодые люди, а
также семейные пары в возрасте до 40 лет, которые либо уже постоянно проживают
в Москве, либо связывают со столицей свою будущую работу и проживание.