«Россети Ленэнерго»: В дома на юге Петербурга вернули светВ Петербурге пройдёт фестиваль, посвящённый «играм в искусство»Спецслужбы США и Великобритании обвиняют ГРУ в сотнях кибератакНа юге Петербурга полтора десятка домов остались без электричестваВ Приморском районе вырос третий Лахта Центр.
Его заселили насекомыеПожар в жилом доме на Васильевском острове локализован«Джетлаг» Михаила и Лили Идовых: нормальные люди в нормальном киноЛукашенко делает Белоруссию страной «вакцинного туризма»900 тысяч жителей Петербурга теперь живут с прививкой от коронавирусаСовфед предложил давать инвалидность переболевшим ковидомНа доме Алексея Балабанова появилась неофициальная мемориальная доскаTikTok увеличит продолжительность видео в три разаКомздрав: Петербург достигнет коллективного иммунитета через 120 днейСкончалась драматург Ксения ДрагунскаяВ испанской Гранаде второй день горят склады с хамономВышел трейлер фильма «Золушка» с «гендерно-нейтральной» феей-крестнойПредыдущие новостиАрхив материалов
Объем продаж на рынке новостроек Петербурга и области в январе — марте 2021-го уменьшился на 16%. Основной виновник — дефицит предложения, к концу 2020-го объем выставленного на продажу жилья снизился на треть. Во время прошлогоднего ажиотажа покупатели «вынесли» с рынка наиболее ликвидные варианты. Итоги года текущего вряд ли повторят рекорды предыдущего: ожидается снижение по всем фронтам, кроме цен.
pixabay.comПоделиться
Число выданных разрешений на строительство в городе за последние два года уменьшилось в пять раз. Причин много — изменения в стратегии застройщиков, перераспределение долей внутри рынка, снижение потребностей города в вводе больших объемов жилья и дефицит социальной и дорожной инфраструктуры, частично реализуемой девелоперами, частично — городом.
По данным аналитиков, в первом квартале текущего года в Петербурге и пригородах было продано 860 тыс. кв. м жилья в новостройках. Это на 16% меньше, чем в тот же период в прошлом году. Любопытно, что впервые за последние годы доля пригородных новостроек в общем объеме продаж выросла и составила треть, тогда как ранее была 20%.
Безусловно, свою роль в снижении объема спроса сыграл рост цен — с начала 2021-го средний показатель в масс-маркете вырос еще на 7,5% на фоне снижения покупательной способности населения.
Многие люди планировали покупку на текущий год, но совершили в прошлом, опасаясь прекращения программы льготной ипотеки и дальнейшего увеличения цен.
Но основная причина кроется в сложившемся дефиците предложения, который сформировался благодаря ряду условий.
Новинок не хватило
Ажиотажный 2020-й, ознаменованный пандемией, тревожными ожиданиями, снижением курса рубля на фоне появления льготной ипотеки и роста цен на 26%, завершился для застройщиков успешно. По итогам года было продано порядка 4,4 млн кв. м — на уровне предыдущего, 2019-го.
Если оценивать прошедшие 5–7 лет, такой объем спроса характерен для активного рынка: в продажу выходит достаточно большой объем жилья, который в течение года поглощается.
Но в последние пару лет ситуация стала меняться. Обычно на рынок Петербурга и пригородов выходило порядка 4–4,5 млн кв. м нового жилья. Но в 2020-м продажи стартовали всего лишь в 3,3 млн новых «квадратов».
На фоне высокого спроса за год объем предложения, то есть число строящегося жилья в продаже, снизился на треть. Также достигнув 3,3 млн кв. м против 4–4,7 млн кв. м, которые фиксировались в последние годы.
Так сформировался дефицит.
В особенности это стало заметно именно в Петербурге, который покупатели в последние пару лет жаловали куда больше, чем пригородную зону Ленобласти. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2019-м в городе стартовали продажи 3,5 млн кв. м нового жилья. В 2020-м — всего лишь 2,6 млн кв.
м, что на 20–30 % ниже уровня предыдущих лет. При этом объем спроса остался на высоком уровне. Любопытно, что в прошлом году почти на 10 % выросла доля продаж объектов на высокой стадии готовности, так как домов на старте было мало.
Также в спросе выросла доля «однушек» и «двушек», так как дешевые студии по сути раскупили еще в начале ажиотажа.
Стратегия впрок
Частично причина кроется в том, что в Петербурге объем выданных первичных разрешений на строительство в 2019–2020 годах упал в пять раз.
По информации, полученной с сайта Госстройнадзора Петербурга, с 2016-го по 2018-й в год выдавали 150–200 первичных разрешения на строительство порядка 5,7–6 млн кв. м жилья.
А вот в 2019-м и 2020-м — всего 35 и 41 разрешение на 800 тыс. кв. м и 1,1 млн кв. м соответственно.
По словам Алексея Белоусова, генерального директора СРО А «Объединение строителей СПб», необходимость продаж по эскроу подтолкнула застройщиков в 2018-м получать разрешения на строительстве впрок в огромных количествах.
Так девелоперы смогли реализовывать проекты по старым, более выгодным для них правилам, без проектного финансирования и на деньги дольщиков.
В итоге к 2019–2020 годам рынок подошел с запасом объектов с документацией, поэтому новых разрешений в эти годы было выдано крайне мало.
С середины 2019-го необходимость получать проектное финансирование в банках под достаточно высокий процент охладила пыл многих небольших застройщиков.
Даже имея возможность реализовывать проекты по старым правилам, далеко не все участники рынка воплотили свои планы в жизнь — кто-то продавал участки вместе с полученными разрешениями. Поэтому, с одной стороны, мы увидели укрупнение рынка, где уже 67% против недавних 60% занимают застройщики из ТОП-10.
А с другой — паузу в открытии продаж, пока проекты переходили из рук в руки. Плюс к тому выход на рынок объектов с эскроу занял больше времени, чем ранее по старым схемам.
Еще один момент — негласное торможение проектов из-за споров между застройщиками и городом в вопросах строительства социальной и дорожной инфраструктуры, которая из-за повсеместного роста цен стала дороже и для тех, и для других.
Необеспеченные инфраструктурой кварталы — головная боль для Петербурга, который получает недовольных жителей и ненужное социальное напряжение. Кроме того, в перспективе город нацелен на постепенное снижение годовых объемов ввода до 2,4 млн кв.
м, для чего нет необходимости в выдаче разрешений на строительство жилья в прежних объемах.
Область выходит из тени
«Сейчас мы наблюдаем следующее: в первом квартале в Петербурге и пригородах на рынок вышел 1,1 млн кв. м нового жилья, и уже треть — это областные проекты, хотя ранее их было только 20%.
Объем предложения в городе вырос на 5 %, достигнув 2,67 млн кв. м.
В пригородах этот показатель увеличился на 24%», — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Эксперт уверена, что в пригородной зоне благодаря активности застройщиков дисбаланс спроса и предложения будет преодолен быстрее.
Развиваются новые территории, такие как Новосаратовка, готовится к выходу на рынок крупный комплекс на месте бывшего Ржевского аэродрома, пополняется новыми проектами Новоселье, есть еще участки в Мурино и Буграх.
Цены здесь сейчас в 1,5 раза ниже, чем в городе. Поэтому в перспективе ожидается, что часть спроса вслед за предложением перетечет сюда.
Если же говорить об итогах первого квартала для участников рынка, то здесь отмечаются те же тренды. С тем лишь отличием, что результаты компаний из ТОП-10 в целом оказались лучше, чем остальных участников рынка.
Группа «Эталон» увеличила денежные поступления на 2% в первом квартале 2021-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля ипотечных сделок с жилой недвижимостью составила 63%.
Комментируя операционные результаты, президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина отметил: «Некоторое снижение объемов реализации в 1 квартале 2021 года после рекордных результатов прошлого года связано в первую очередь с сокращением открытой для продажи недвижимости.
Временный дефицит предложения оказал несущественное влияние на динамику показателей год к году».
По словам Сергея Терентьева, директора департамента недвижимости Группы ЦДС, первый квартал был достаточно активным для компании: объем спроса превысил плановые показатели.
«В целом по рынку наблюдалась такая же тенденция, — говорит эксперт. — Как следствие, цены на квартиры в строящихся домах росли быстрее прогнозов.
Если говорить о наших объектах, то за первый квартал стоимость квадратного метра выросла на 5–10%».
Продажи Setl Group в денежном выражении выросли на 30% в первом квартале 2021-го. Число заключенных сделок выросло на 6,2%, а площадь проданной недвижимости без учета паркингов достигла 201,6 тыс. кв. м, что на 1,8% больше показателей января — марта 2020 года.
«Первый квартал мы закрыли успешно: план продаж был перевыполнен на 18% спрос на недвижимость в наших проектах был стабильным, при этом активность покупателей немного снизилась, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Мы объясняем это тем, что значительная часть спроса 2021 года была реализована в прошлом году. Но так как предложение все еще остается дефицитным, спрос в первом квартале был равномерно распределен между объектами, имеющимися на рынке».
Позитивно оценивают результаты первого квартала и Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». По ее словам, продажи в компании выросли на 16% в сравнении с первым кварталом 2020 года.
«Основной всплеск покупательской активности пришёлся на март на фоне новости о повышении ключевой ставки. Покупка недвижимости по льготной ставке по-прежнему остаётся востребованным инструментом улучшения жилищных условий.
За первый квартал порядка 80% квартир в наших проектах было реализовано с помощью ипотеки», — поясняет эксперт.
Без ажиотажа
Участники рынка сошлись во мнении: в 2021-м ожидать повторения результатов ажиотажного прошлого года не стоит. Единственное, что продолжит свой прирост — это средние цены. Прогнозы роста цен в 10% за год уже не сбылись: только за три месяца они увеличились на 7%.
«Одной из причин, приводящих к ускоренному росту цен, остается дефицит предложения, — говорит Сергей Терентьев. — В ближайшее время эта тенденция сохранится и может даже усилиться. Хотя крупные застройщики продолжают выводить на рынок новые объекты, компенсировать накопившийся дефицит не удастся.
Компании просто не могут так быстро готовить и выводить на рынок новые проекты».
При этом рынок постепенно будет ликвидировать дисбаланс спроса и предложения. Поскольку в Петербурге объем предложения в долгосрочной перспективе вряд ли достигнет показателей активных лет, ввиду снижения объемов выдачи разрешений на строительство, в целом будут снижаться показатели по спросу.
В течение года будут разные периоды. Вероятно, перед отменой льготной ипотеки ожидается очередной всплеск. Затем, наоборот, произойдет временный спад.
В среднесрочной перспективе ожидается снижение объемов нового предложения, поступающего на рынок новостроек Петербурга, и увеличение — в пригородах Ленобласти.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
pixabay.com
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
AP-SPb29 Апр 2021 в 12:18Самое интересное начнется чуть позже. Маргинализации гетто-человейников идет куда быстрее, чем ожидалось. Если в других странах от стройки и пафосных новоселий до сноса прошло лет 30-40, у нас есть шанс уложиться в 20-30. Бегство хоть чуть-чуть поумневших началось: жители Жмурино уже не скрываясь говорят, что «единственная мечта — отсюда уехать». Лет через 5-7 бегство станет массовым. И вот тут-то и начнется веселуха ;)))
PapaKarlo29 Апр 2021 в 10:24Наша РФ по части экономики-это «королевство кривых зеркал». Все происходит наоборот… В нормальных странах кризис, нет денег-ничего не покупают. Цены снижают. У нас кризис, денег нет-все бросились покупать. Цены вверх… Шизофрения полная…-ей заказухи сводится к тому, что вот дешеветь — так такого вообще не бывает в жизни! Только в космос бетонная ракета.. Тем более — хороших мест нет, вменяемой этажности — подавно, до метро — 40 мин. по пробкам на оленях (джихад-арбы, которые даже в провинциальных городах бедней СПб в разы ликвидировали). Но нам же пятен под гетто не согласовали в 20м-ковидном столько, сколько за год до… Хорошо обосновали рост)) А то что 700 почти тыщ в стране «сверхплана» жилплощадь освободили в 20м вперёд ногами? А то что реальные доходы населения не выросли на 20+%, а снизились.. и целые отрасли горородског хозяйства (туризм тот же) схлопнулись? Не-е, в применении к прайсу человейников, не слышали о таком.. Только рост. Острашенный же ж дефицит на марше))читать все комментариидобавить комментарий
Аналитики объяснили, почему выгодно инвестировать в жилье Санкт-Петербурга в 2021 году
Недвижимость является фактически безальтернативным вариантом для вложения средств
В Петербурге цены на жилье в прошлом году выросли почти на треть, что стало рекордом за многие годы. В 2021 году рост цен, по прогнозам экспертов, продолжится, но будет идти более щадящими темпами – квадратный метр подорожает на 5–8 %. Аналитики рынка рассказали «ФедералПресс», останется ли в этом году жилье в Северной столице выгодным инструментом для инвестирования.
Цены достигли предела
Еще по теме
Когда россиянам стоит приобретать недвижимость: ответ риелторов
В среднем в 2020 году цены на новостройки в Петербурге выросли примерно на 30 %, притом что «нормой» роста цен считают порядка 8–12 % в год, рассказал «ФедералПресс» президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин. «Мы ожидаем продолжения роста цен и в 2021 году, однако не такого стремительного, как в 2020 году. Цены поднялись на 3 года вперед»,– отметил он.
По оценке главного эксперта аналитического центра ЦИАН Виктории Кирюхиной, в среднем стоимость квадратного метра жилья в 2021 году вырастет на 5–7 % (в целом по рынку). Как считает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко, увеличение цен на первичном рынке жилья продолжится, однако темпы замедлятся до 2–5 % в квартал.
Причиной замедления роста цен на жилье в 2021 году эксперты называют рекордную стоимость квадратного метра, которая была достигнута в 2020 году. «Прошлый год был рекордным по росту цен на жилье на первичном рынке Петербурга. В классе масс-маркет в городе 1 кв.
м в среднем подорожал на 26 %, в пригородах – на 23 %.
Мы видим, что цены уже достигли исторически высокого уровня, поэтому в текущем году мы не ожидаем такого же роста», – объясняет руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
Драйверы роста
При этом на рост цен продолжит оказывать влияние ряд факторов. Среди них Кирюхина называет льготное кредитование, переход застройщиков на эскроу-счета, а также снижение предложения на новые объекты. «На вторичном рынке задел для роста цен остается за счет более низкого среднего прайса по сравнению с первичным рынком», – добавила она.
Эксперты сходятся во мнении, что льготная ипотека станет основным драйвером, разгоняющим цены на квартиры. Пик сделок с использованием ипотеки, отмечает Трошева, пришелся на конец лета и осень, но тем не менее доля ипотечных сделок (70 % в целом по рынку в декабре) превышает показатели стандартных периодов (60–65 %).
В то же время льготная ипотека помогает смещать спрос в сторону более дорогого жилья. Как объясняют в ЦИАН, она имеет ограничения по максимальной сумме кредита в 12 млн рублей.
То есть при первом взносе в 20 % от стоимости жилья максимальная стоимость квартиры не превышает 15 млн рублей.
В Санкт-Петербурге в данном бюджете продаются 88 % лотов, поэтому при желании покупатель, планирующий взять льготную ипотеку, может наравне с проектами массового сегмента рассматривать и бизнес-класс.
Жилье как инвестиция
Эксперты сходятся во мнении, что, даже несмотря на взлетевшие в 2020 году цены, в 2021 году вложения в квадратные метры Петербурга и ближайших пригородов в текущих рыночных условиях останутся выгодными. «В условиях экономической неопределенности недвижимость остается одним из самых стабильных инвестиционных инструментов.
Этому способствуют волатильность рубля, введение налога на доходы физических лиц в размере 13 %, который будет взиматься с суммы процентов по вкладам суммой больше 1 млн рублей, а также снижение ключевой ставки Центробанка (что снизило доходность вкладов и сделало более привлекательным ипотечное кредитование)», – объясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Еще по теме
Что готовит 2021-й рынку недвижимости Челябинской области
Однако рост цен на жилье и сокращение объемов его ввода застройщиками осложняют поиск подходящего проекта для инвестиций. «Главная сложность сегодня – это стоимость квадратного метра, которая на первичном рынке в среднем (156,6 тысячи) оказывается выше, чем на вторичном рынке (132,2 тысячи рублей).
То есть необходимо оценивать инвестиционный потенциал не только на локальном рынке новостроек, но и с учетом вторичных объектов.
К тому же завершение льготного ипотечного кредитования приведет к частичному перераспределению спроса в пользу готового жилья, что также усложнит инвесторам перепродажу», – говорит Виктория Кирюхина.
В то же время она оговаривается, что недвижимость сегодня является фактически безальтернативным вариантом для вложения средств: банковские вклады не дают желаемую доходность, а фондовый рынок – рискованный инструмент. «Поэтому недвижимость в 2021 году останется пусть не столь доходным, но надежным инструментом вложения средств», – заключила собеседница.
Где выгоднее покупать квартиры
Наибольшим спросом в этом году будут пользоваться в основном 2 сегмента жилья: комфорт-класса, которое покупают для жизни, и жилье экономкласса для сдачи и инвестиций.
По мнению Рубина, из районов Петербурга наиболее интересен в ближайшее время будет Петроградский.
При этом отдаленные районы Петербурга, которые еще 3–5 лет назад испытывали всплеск спроса как инструменты выгодных инвестиций, будут терять популярность.
«Если смотреть на более отдаленные от центра районы, то Девяткино, Парнас и Кудрово сохранят спрос на высоком уровне, хотя он в перспективе будет снижаться из-за довольно низкого качества жизни и большого количества негативных отзывов жильцов этих районов. Покупать будут, но повального спроса, как 3–5 лет назад, не будет», – уверен он.
В этой ситуации аналитики рынка советуют обратить внимание на проекты в центральных и околоцентральных районах, которые в большинстве случаев располагают собственной инфраструктурой, находятся поблизости от центра. По мнению экспертов, в перспективе рост спроса будет смещаться именно туда, а значит, объекты станут выгодным инструментом для инвестиций.
«В этом году мы ожидаем новые проекты в локациях, пользующихся особой популярностью покупателей, – это гавань Васильевского острова, новый Лиговский проспект, Адмиралтейский район, Охта», – говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
ФедералПресс / Полина Зиновьева
Застройщики Петербурга объяснили обвал числа сделок на рынке жилья
По итогам десяти месяцев 2020 года объем продаж в петербургских новостройках значительно уменьшился. По данным Росреестра, за этот период количество заключённых в Петербурге ДДУ (договоров долевого участия) сократилось на 40% к 2019 году.
В Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу подсчитали, что с января по октябрь 2020 года в городе было заключено 58959 ДДУ. В 2018 и 2019 годах за аналогичный период времени число ДДУ составляло около 71 и 83 тысяч соответственно.
В то же время крупные городские застройщики продолжают отчитываться о росте спроса на жилую недвижимость и увеличении количества сделок.
Специалисты компании «Мегалит-Охта Групп» предположили, что подобные расхождения в цифрах могли возникнуть по нескольким причинам.
«С одной стороны, реестр предоставляет отчетность только по зарегистрированным документам. При этом существует пул договоров, которые еще находятся на регистрации, и не были включены в статистику. Итоговая аналитика за 2020 год даст более правильную картину», — объясняет статистику генеральный директор «Мегалит – Охта Групп» Александр Брега.
Он добавляет, что о росте спроса сообщают в основном те девелоперы, которые реализуют продуманные и качественные проекты. Что касается застройщиков с менее востребованными объектами в отдаленных локациях, то они могли и не достичь аналогичных показателей.
Скриншот из доклада НОСТРОЙ
- Генеральный директор, совладелец ГК «КВС» Сергей Ярошенко в разговоре с АБН среди причин выделяет изменение законодательства в строительной отрасли, переход рынка на проектное финансирование.
- Порядка 30% жилья в Петербурге сегодня строится по новым правилам, закрепленным в 214 ФЗ, и эта доля продолжит быстро расти в ближайшие годы.
- Эксперты обращают внимание и на изменение объема реализуемых в Петербурге проектов в 2020 году, на фоне которого соотношение предложения и спроса изменилось.
«При нарастающей покупательской активности количество строящихся объектов на рынке сократилось почти на 30%, поэтому на некоторые проекты пришелся больший объем сделок», –поясняет совладелец компании «Мегалит – Охта Групп» Михаил Ривлин.
Снижение объемов возводимого жилья в Петербурге при новом витке спроса также повлекло за собой рекордный рост цен на квадратный метр.
В итоге новостройки за год подорожали на 25%, а в некоторых районах до 35-40%. Как будут меняться цены на жилье в 2021 году, АБН подробно рассказывало в эксклюзивном материале.
Скриншот из доклада НОСТРОЙ
На ситуацию с оформлением документов в Росреестре мог повлиять и «локдаун», который пришелся на первую половину года.
В «Мегалит – Охта Групп» отмечают, что локдаун приостановил заключение сделок, а застройщикам и покупателям потребовалось время для перехода в электронный формат.
«Что касается локдауна, то там есть задержки, но они небольшие. Они оказывают влияние на показатели, но не на количество объемов продаж», — парирует Сергей Ярошенко.
Собеседник АБН также ожидает сохранения тренда по переходу сделок в электронный вид даже после окончания пандемии. По словам гендиректора «КВС», в интернет-магазине компании уже сегодня проходит около 70% всех сделок.
Данные управления Росреестра по Санкт-Петербургу подтверждают эту тенденцию.
За 10 месяцев 2020 года ведомство получило почти 200 тысяч заявлений на государственную регистрацию прав в электронном виде, что оказалось в два раза больше показателей прошлого года. По объему оказания услуг в электронном виде Петербург в итоге оказался одним из лидеров среди всех регионов России.
В петербурге резко упал объем инвестиционных сделок :: с.-петербург :: рбк
PhotoXPress.ru
Общий объем инвестиционных сделок в Петербурге и пригородах по итогам 2020 года составит 56,6 млрд руб. Это на 42% меньше, чем в прошлом году.
Такие данные привел генеральный директор Knight Frank в Санкт-Петербурге Николай Пашков на REAL ESTATE FORUM.
В этом году суммарный объем инвестиционных сделок будет сопоставим с уровнем двухлетней давности, когда инвесторы вложили в недвижимость и земельные участки в городе 54,9 млрд руб.
Крупных сделок не было
«Нужно учитывать особенности петербургского рыка инвестиционной недвижимости. Качественных объектов немного, объем предложения небольшой. Часто рынок сделают одна-две крупные сделки, как продажа ТРК «Галереи» и ТК «Невский центр». В 2020 году таких крупных сделок не случилось, поэтому и суммарный объем намного ниже», — поясняет Николай Пашков.
Как подсчитали в Knight Frank, распределение инвестиционных сделок в коммерческую недвижимость в Петербурге по секторам в этом году выглядит следующим образом: 72% приходится на складскую недвижимость, на офисную —17%, на торговую — 7% и на гостиничную — 5%. «Это связано не с тем, что на рынке нет спроса на заполненные бизнес-центры и успешные торговые комплексы, а с тем, что на рынке на продажу выставлено мало таких объектов», — говорит эксперт.
Падение объема инвестиционных сделок в Петербурге оказалось глубже, чем в среднем по России. По предварительным итогам 2020 года, объем инвестиций в недвижимость России достигнет 250 млрд руб. (по данным CBRE).
При этом объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости сократится на 27%. Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая недвижимость, вложения в этот сегмент показали снижение до 16 млрд руб., т.е.
почти на 80% по сравнению с прошлым годом; и гостиничная недвижимость, объем вложений в которую снизился почти на 40%, до 11 млрд руб.
Резкий рост спроса на участки
Тренд этого года — резкий рост спроса на участки под жилой девеломент. Рынок продажи земельных участков под жилищное строительство был наиболее активным, объемы продаж в Петербурге увеличились в 2,7 раз по сравнению с 2019 годом.
Это связано с тем, что год был очень успешным для тех, кто строит и продает жилье. «Спрос на жилье во всех сегментах был высоким. Рынок подогревался тревожными и паническими настроениями граждан.
В России каждый раз, когда начинается кризис, люди бегу покупать квартиры. Так было и в этом году.
Рынок на подъеме, девелоперы формируют адресные программы и активно скупают участки», — отмечает Николай Пашков.
Склады лидируют
В коммерческом сегменте наиболее активным сектором стала складская недвижимость, где удалось реализовать готовых объектов и участков под строительство складов (BTS) на общую сумму 13,2 млрд руб., что на 15% меньше, чем по итогам 2019 года, отмечают в Knight Frank.
Как уже сообщал РБК Петербург, В 2020 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию около 250 тыс. кв. м качественных складских площадей — это на 89% больше показателя 2019 года, когда было введено 132 тыс. кв. м, подсчитали в Сolliers International. Основную долю ввода (68%) составили объекты, реализованные по схеме built-to-suit (строительство под заказ).
«Мы ожидаем, что в следующем году инвестиционный спрос будет увеличиваться в коммерческих сегментах. А на покупки участков под жилье после бурного спроса наступит охлаждение», — прогнозирует Николай Пашков.
Около 12% новостроек в Санкт-Петербурге покупают частные инвесторы
Последние два-три года отделить «инвестиционные» покупки строящейся недвижимости от «сберегательных» все сложнее, можно считать их синонимами /Е. Егоров
Риэлторы и застройщики рассказывают друг другу то о таинственном иностранце, который скупает по Петербургу «дворницкие» (небольшие помещения в первых или цокольных этажах старого фонда), то о «нефтяниках», приобретающих апартаменты блоками.
У девелоперов «инвестиционные покупатели» вызывают противоречивые эмоции. С одной стороны, это и есть платежеспособный спрос, его часть. С другой – покупают «на котловане», выбирают самые привлекательные варианты и отчаянно торгуются. А продают перед сдачей и нередко чуть дешевле, чем сам застройщик, сбивают цену.
В середине прошлого года аналитики Сбербанка отмечали, что среди граждан, в ближайшие два года планирующих купить квартиру, около 20% намерены сделать это «с инвестиционной целью».
Руководитель консалтинговой фирмы Knight Frank SPb Николай Пашков полагает, что россияне на любые экономические и финансовые потрясения реагируют «инвестициями в бетон»: рухнул рубль – наперегонки покупают квартиры, укрепился – тем более (доллар-то слабеет); прошел слух, что господдержку вот-вот отменят, – это подхлестывает спрос, сообщили, что продолжат, – тоже. В крупных проектах квартальной застройки эконом-класса (в Мурине, на Парнасе) доля покупателей, которые сами здесь жить не собираются, доходит до 25–30%.
И все же «покупки на эмоциях», стремление срочно избавиться от стремительно падающего рубля остались в 2014 г.: большинство опрошенных экспертов и застройщиков отмечают растущую рациональность выбора.
На данный момент среди частных инвесторов сложились две основные стратегии.
Традиционная – купить на старте, продать на финише – постепенно теряет популярность: маржа сокращается, а в недорогих проектах велик риск того, что застройщик не впишется в сроки.
И чем дешевле новостройка, тем выше риск. Относительно новый подход – жилье приобретается для сдачи в аренду. Здесь с жилыми комплексами успешно конкурируют апартаменты.
Нередко у покупателей «инвестиционные соображения» присутствуют вторым-третьим планом, как дополнительная причина. Квартира может приобретаться для ребенка «на вырост», ну а пока ее можно сдавать. Частый мотив – вместо пенсии. И удивительная стратегия властей, когда «пенсионная реформа» происходит в режиме нон-стоп, этот мотив только усиливает.
По оценкам специалистов консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в целом по региону доля инвестиционного спроса в объектах, сданных в 2016 г., составила около 12% (в 2015 г. – 10,5%). В Петербурге инвесторов больше, примерно 15%. В Ленинградской области – 8%.
«Доля инвесторов в наших объектах всегда была невелика, и сейчас они покупают 10–15% квартир, – говорит заместитель гендиректора компании «Ленрусстрой» Максим Жабин. – Нередко, оценив все «за» и «против», такие «инвесторы» отказываются от продажи и оставляют квартиры себе». По мнению Жабина, основной мотив – не столько заработать, сколько сохранить.
Возможно, чтобы продать впоследствии и приобрести другое жилье, попросторнее или в лучшем месте.
Классических инвесторов – тех, кто приобретает недвижимость, руководствуясь четко просчитанным бизнес-планом, имеет ясные представления о норме рентабельности, сроках возврата вложенного капитала, – всегда было немного, отмечает Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению «СПб Реновации».
Зато есть массовая категория – покупатели, приобретающие жилье в целях, не связанных с их текущим проживанием. «Самый распространенный мотив покупки – «квартира детям», до 30% от общего количества инвестиционных сделок, – отмечает Захарова.
– В большинстве случаев покупки такого типа называются «вложением средств», хотя собственно финансовые показатели (доходность, сроки и проч.) остаются для тех, кто вкладывается, за кадром».
По сведениям директора департамента недвижимости ГК ЦДС Сергея Терентьева, доля инвестиционных сделок резко сократилась в первой половине 2015 г.: «Был период, когда этот показатель упал практически до нуля.
В начале 2016-го рынок выровнялся, стал понятным и прогнозируемым, и ситуация изменилась в лучшую сторону. Сейчас у нас в структуре сделок компании 10–15% – инвестиционные, это неплохо, хотя и значительно меньше, чем в 2011–2012 гг. Сегодня доходность недвижимости превышает ставки по депозитам.
Покупатель новостройки в любом случае экономит деньги, а расчетливый покупатель – зарабатывает».
Отдельная и весьма непрозрачная тема – сдача жилья в аренду. По данным опросов, в Петербурге 8,3% граждан снимают жилье. Это, кстати, вдвое больше, чем в среднем по России. Казалось бы – устойчивый спрос, стабильный рынок. Но есть непредсказуемые усилия регуляторов.
Недавно администрация Петербурга, ФНС и МВД подписали трехстороннее соглашение, цель которого – систематический отлов «незаконных арендодателей» – тех, кто не платит налоги с доходов от аренды.
А просто легализоваться и повысить ставки на 13% (на величину НДФЛ) собственники не могут – непонятно, как отреагирует рынок. В серой аренде обе стороны не защищены: и арендатора могут выставить без объяснения причин, и у арендодателя могут мебель вывезти.
В этой ситуации определенные преимущества получают девелоперы, работающие с апартаментами. Что подтверждают крупные сделки АИЖК – миллиардные вложения в ЖК «Лайнер», в апартаменты на Арбате и проч.
«Доля частных инвесторов в нашем проекте растет, – говорит Сергей Ногай, руководитель проекта «Салют». – В первом корпусе их было 30–40%, сейчас – 60–70%.
Как правило, покупатели руководствуются сочетанием мотивов: важна и легальность бизнеса по сдаче в аренду (в отличие от квартирного), и относительно невысокая цена, 1,8–1,99 млн руб.
за студию, и работа УК – в том числе услуги по сдаче в аренду и сопутствующий сервис».
Аналитики называют апартаменты ликвидным и востребованным товаром. В Петербурге таких проектов пока относительно немного, всего 5–7% от общего объема новостроек (в Москве – 25%).
То есть инвестор может выбирать: или продать ближе к вводу комплекса в эксплуатацию и зафиксировать прибыль, или передать УК и сдавать в аренду. В «Салюте» студия, приобретенная на старте продаж за 1,8 млн руб.
, через два года продавалась за 2,6 млн, были сделки и по 3 млн руб. Однокомнатное помещение, купленное в 2014 г. за 2,5 млн, продавали в 2016-м за 3,8–4 млн руб. Близкие цифры по доходности приводят и руководители ГК «Пионер» (комплекс Ye’s).
Но такая доходность все же связана с дефицитом апартаментов, между тем в последние год-полтора таких проектов появляется все больше. Успех инвестиций все больше зависит от грамотного выбора.
Руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева отмечает: интерес частных инвесторов можно считать индикатором качества проекта. Частный инвестор играет роль рыбки-лоцмана при акулах девелоперского бизнеса.
Заработать на покупке жилья: в Петербурге стали чаще приобретать инвестиционные квартиры и апартаменты
В 2019 году российские эксперты отметили рекордное количество инвестиционных сделок с недвижимостью. 27% было совершено в Петербурге: Северная столица заняла второе место после Москвы, на которую, по данным ГК Active, пришлось 67%. Оставшиеся 6% сделок распределились по другим российским регионам.
По данным опроса исследовательского холдинга «Ромир», 52% россиян хотели бы инвестировать свои сбережения в недвижимость. Аналитики заявили, что после затишья прошлых лет, за 2019 год количество сделок с недвижимостью побило все рекорды. Прирост составил 41%, а общая сумма контрактов 4,1 млрд долларов.
Интересы инвесторов
Первое место в структуре сделок занимает офисная недвижимость. Объем вложений в данный сегмент составил 33%. Причём, популярностью пользуются как бизнес-центры, так и отдельные площади в зданиях. Внимание инвесторов привлёк и новый формат – коворкинги. Это офисное пространство, где сдаются в аренду не комнаты, а рабочие места.
На втором месте находится торговая недвижимость. Её доля составляет 30% от общего объёма инвестиций. В этом сегменте также появились новые тренды. Например, на смену привычным фуд-кортам пришли гастрономические пространства. Такие зоны объединяют рестораны и продуктовые лавки. Это хороший маркетинговый ход, позволяющий привлечь больше посетителей в торговые центры.
«В основном как инвестиции покупатель рассматривает первые этажи — street retail. Сейчас хорошей окупаемостью считается 8-10 лет. Но некоторые покупатели готовы переплатить за хорошее место и рассматривать доходность 10-12 лет», – говорит управляющий партнёр группы компаний Active Яков Волков.
Третье место занимает жилая недвижимость – 24%. Этот сегмент предлагает несколько доходных инструментов. Прежде всего, покупка квартиры с целью последующей аренды. Сейчас их доля составляет порядка 15%, хотя год назад их количество не превышало 10%.
При правильно выбранной стратегии такие объекты приносят до 10% в год, а срок окупаемости составляет 10-12 лет. А наиболее выгодные для этих целей небольшие по площади 1- и 2-комнатные квартиры. Кроме того, это хороший способ сохранения своих сбережений, ведь прибыльность вложений в недвижимость опережает банковские вклады.
Еще вариант инвестиций в квартиру с целью дальнейшей перепродажи. По оценке аналитиков группы компаний Active, рынок вторичного жилья Санкт-Петербурга сегодня предлагает инвесторам достаточно широкий выбор.
А наиболее ликвидные объекты – традиционно однокомнатные и двухкомнатные квартиры. 32% объявлений от общего количества занимают 1-комнатные и 29% – 2-комнатные.
Правда, выбор из готового жилья ощутимо меньше, чем новостроек.
Сегмент, который значительно вырос за последние 2 года – апартаменты. В 2019-м объем инвестиций в них вырос с 2% до 6%. Отдельного внимания заслуживают инвест-отели. В случае с апартаментами вы приобретаете юнит для сдачи в долгосрочную аренду, а формат инвест-отеля больше ориентирован на кратковременное проживание клиентов, не превышающее месяца.
Все заботы о поиске клиентов и заселении юнитов берет на себя управляющая компания. Средняя прибыльность этих форматов недвижимости начинается от 8% годовых.
«Обычно апарт-комплекс за счет активной и профессиональной управляющей компании выглядит и обслуживается лучше, чем аналогичный по классу жилой дом. Это продукт, который действительно интересен для инвестиционных целей. Поэтому, если вас интересует только доход, имеет смысл думать о приобретении юнита в апарт-комплексе», – резюмирует Яков Волков.
- Инвесторам предлагают доли в апартаментах по цене от 500 тыс. рублей
- 60% апартаментов покупают с целью инвестиций
- аналитики ГК Active специально для Новострой-СПб
Дата публикации 17 марта 2020
Инвесторы скупили четверть квартир в петербургских новостройках
В 2020 году доля инвестиционных сделок на первичном рынке жилой недвижимости в Петербурге значительно выросла. Всего в новостройках 27,6% квартир были приобретены в инвестиционных целях, а не для проживания, подсчитали аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед». Данные получены по результатам опроса риэлторских агентств и специалистов по продажам жилья.
По оценкам экспертов, по сравнению с 2019 годом активность инвесторов выросла в 2–3 раза. Тогда в среднем по рынку доля инвестиционных сделок, в зависимости от класса жилья и локации, составляла от 8 до 15%. Пик спроса пришёлся на квартиры площадью 24–35 кв.м в пешеходной доступности от метро. Наиболее популярный бюджет сделки – 5–6 млн рублей.
«Россияне, привыкшие в любой кризис переводить рубли в недвижимость, в 2020 году тотально забирали деньги с депозитов и, используя доступную ипотеку, приобретали квартиры в новостройках. Часто покупки были эмоциональными. О реальном уровне дохода задумывались далеко не все», – комментирует Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
В Петербурге отмечено также появление частных инвесторов из Москвы и регионов.
В Москве специалисты ЦИАН составили обобщённый портрет столичного рантье. Средний возраст – 39 лет, «стаж» в жилой аренде – 4 года, 70% работают по найму; 54% сдают «единички». Ещё любопытно: 20% столичных арендодателей сами снимают квартиру, а свою – сдают.
Вал «эмоциональных покупок» поспособствовал росту цен и одновременно – увеличению предложения. Карантинные ограничения и закрытие границ уронили спрос на аренду.
В Петербурге за год снизились ставки аренды двух- и трёхкомнатных квартир, для «единичек» и комнат – остались на прежнем уровне. А бюджет сделки существенно вырос. Всё это в совокупности ставит под сомнение расчётные сроки окупаемости вложений.
Для Москвы это более 18 лет, для Петербурга – 14 лет. На такой период придётся закладывать расходы на ремонт и обновление мебели…
Кстати: руководители Центробанка заговорили о возможном повышении ключевой ставки. Крупнейшие банки готовят повышение ставок по депозитам.
Минстрой, ФНС и МВД разрабатывают «цифровую платформу» для арендодателей; усиление контроля заставит собственников включать в затраты налог на доходы. А заработки граждан продолжают снижаться…
Рост частных инвестиций в жилую аренду напоминает ситуацию на фондовом рынке: за 2020 год на Московской бирже было открыто около 4 млн новых брокерских счетов. И вряд ли все эти непрофессиональные частные инвесторы окажутся успешными.