| Коллаж Алены Марченко |
Инвестициями в масштабное строительство на Васильевском острове в разное время занималась певица Алла Пугачева и ее дочь Кристина Орбакайте в сотрудничестве с корпорацией PMI, крупные восточноевропейские девелоперы и один из самых богатых людей Венгрии Демьян Шандор.
Театральный намыв
Искусственный остров в устье Смоленки заинтересовал Аллу Пугачеву после того, как в Москве не нашлось места для ее Театра песни. Территория на берегу Финского залива изначально была предназначена под объекты культуры.
При формировании морского фасада Ленинграда существовали планы создания величественного монумента в честь Октябрьской революции или блокады. Потом сюда хотели перенести Военно-морской музей.
В 2008 году губернатор Петербурга Валентина Матвиенко объявила о разработке проекта многофункционального культурного центра «Театр песни Аллы Пугачевой».
«Это проект, о котором Алла Борисовна давно мечтала. И я уверена, что это будет интересное учреждение культуры, с новыми идеями, программами, огромными возможностями.
Городское правительство окажет все необходимое содействие в реализации этого проекта.
Рада, что для воплощения своей мечты Алла Борисовна выбрала именно Петербург, где очень много ее поклонников», – сказала Валентина Матвиенко.
Строительство планировали начать в 2009 году, а завершить через пару лет.
Партнером певицы стал владелец крупнейшего в Петербурге медиахолдинга, президент корпорации PMI Евгений Финкельштейн, который приобрел часть акций ООО «Театр песни Аллы Пугачевой» у совладельца рыбоперерабатывающей компании «Русское море» Максима Воробьева и Михаила Кенина. Самой Алле Пугачевой и ее дочери Кристине Орбакайте на тот момент принадлежало 34% акций.
Инвестиции в концертный зал, который сравнивали с лондонским Альберт-холлом и монументальной аркой Дефанс в Париже, на начальном этапе оценивались в $250 (7,5 млрд рублей по курсу на октябрь 2009 года).
Масштаб личности артистки и концепция ее проекта даже спровоцировали разговоры о скором возвращении Петербургу статуса столицы. На эту возможность также указывали планы переезда из Москвы главного офиса «Газпрома» и Конституционного суда. Но слабые надежды петербуржцев в реальность не воплотились.
Мировой экономический кризис внес коррективы в амбиции Аллы Пугачевой. Реализация проекта притормозилась.
Предполагалось, что площадь нового здания составит около 130 тыс. м2. Помимо современного зала на 4,5-5 тыс. зрителей, многофункциональный комплекс включал продюсерскую и промоутерскую школу, бизнес-центр, студию звукозаписи. Также планировалось построить гостиницу, где на последних трех этажах разместились бы апартаменты для Аллы Пугачевой и других VIP-персон.
Во время подготовительных работ в 2011 году выяснилось, что в земной коре под устьем реки проходит большой тектонический разлом. В проект пришлось вносить правки, а срок ввода сдвинули на 2015 год.
После смены власти в Петербурге Алла Пугачева заявляла, что новый губернатор Георгий Полтавченко также поддержал ее проект. Одновременно стало известно об изменениях в составе акционеров компании.
Алла Пугачева и Кристина Орбакайте на двоих получили 49%, а остальной пакет достался Евгению Финкельштейну.
Градсовет в 2012 году выступил против 70-метровой высоты Театра песни. Инвесторы тогда отмечали, что решение архитекторов поставит крест на планах Аллы Пугачевой, поскольку срок окупаемости вместо 6 лет автоматически растянется минимум на 18 лет.
Годом позже городской суд постановил, что создание театра не соответствовало генплану Петербурга.
А в 2014 году Куйбышевский суд по иску депутата Алексея Ковалева признал, что городской комитет по градостроительству и архитектуре незаконно выдал разрешение на возведение комплекса.
На фоне судебных разбирательств ООО «Театр песни Аллы Пугачевой» объявило об отказе от строительства культурно-делового центра на Васильевском острове. Как заявили в PMI, такое решение было принято «вследствие ошибок и недоработок различных комитетов и правительства Санкт-Петербурга». На проект было потрачено около 120 млн рублей.
По версии Смольного, главной причиной прекращения сотрудничества стало решение Куйбышевского районного суда. Другим мотивом для отказа называлась заниженная стоимость участка, по которой театр его приобрел.
«Петербуржцы ставят под сомнение целесообразность расходования бюджетных средств на данный объект.
Ведь на торгах за этот участок город мог бы получить сумму, сопоставимую со стоимостью двух детских садов», – говорилось в сообщении чиновников.
Третьим основанием для отказа стало коллективное письмо деятелей культуры, которые просили не допустить очередной градостроительной ошибки. Письмо было инициировано певцом и актером Юрием Охочинским. Его поддержали Эдита Пьеха, Александр Сокуров, Давид Голощекин, Юрий Шевчук, Марина Капуро и другие представители петербургской культуры.
Партнеры Пугачевой через суд оспорили расторжение договора. В октябре 2016 года арбитражный суд постановил на 5 лет продлить инвестиционные условия.
Тем не менее комитет по инвестициям, несмотря на мировое соглашение, отказался продлить сроки создания Театра песни. Инвесторы надежд не теряют и обещают приступить к строительству в конце 2018 года.
Однако в структуре собственников театра произошли серьезные изменения: певица вышла из проекта, уступив свою долю Кристине Орбакайте.
Берег невезения
Недалеко от Театра Пугачевой на берегу Смоленки расположился еще один примечательный долгострой. В отличие от острова в устье реки, площадку на улице Беринга рядом со станцией метро «Приморская» даже успели отгородить забором. История этого проекта тянется с начала 2000-х годов. Сначала надел под трехзвездочную гостиницу получило ЗАО «НПО Экрос».
Завершить возведение комплекса компания хотела в 2005 году, но сроки пришлось сдвинуть на 2007-й. Затем участок перешел к «ИВИ-93», против которой вскоре началась процедура банкротства. Следующим владельцем земли стало ООО «Питер-Констракшн», входящее в ГК «Модуль».
Согласно договору застройщика с городом, гостиница на участке должна была появиться до конца 2016 года.
«Питер-Констракшн» получила известность после того, как ей передали право на завершение еще одного скандального долгостроя – ЖК «Охта Модерн». В 2014 году Госстройнадзор отказал компании в получении разрешения на возведение гостиницы на Васильевском острове. По неофициальной информации, выдачу документов отсрочили до тех пор, пока девелопер не достроит «Охта Модерн».
Годом позже разрешение на строительство было оформлено. По проекту предстояло построить три 13-этажных здания. С этого момента компания начала испытывать финансовые трудности. Комитет имущественных отношений (КИО) подал иски к «Питер-Констракшн», надеясь вернуть долги по аренде и расторгнуть инвестиционный договор.
Одновременно в суды стали поступать претензии от партнеров компании. В декабре 2017 года Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти по заявлению ООО «Строительное управление» (основной кредитор) ввел в отношении «Питер-Констракшн» временное наблюдение.
На сайте гостиничного комплекса появился баннер о приостановке работ на улице Беринга.
«Строительное управление» предлагало продать право аренды земельного участка на Васильевском острове за 600 млн рублей, чтобы достроить ЖК «Охта-Модерн». Однако в Смольном, которому «Питер-Констракшн» задолжала более 150 млн рублей, продолжают попытки вернуть участок, находящийся под арестом.
Венгерская экспансия
Старт очередному масштабному проекту на Васильевском острове дала Валентина Матвиенко в 2007 году. Соглашение с компанией TriGranit о застройке трамвайного парка №2 было подписано во время визита в Венгрию. Общая площадь МФЦ «Телефабрика» по плану должна была составить около 35 тыс. м2.
По задумке президента TriGranit Development Corporation Демьяна Шандора, одного из богатейших бизнесменов Венгрии, участок можно было освоить под кинопроизводство, строительство отелей и другой инфраструктуры. Для реализации идеи необходимо было снести два здания и часть депо, расположенные на территории трамвайного парка.
Первые сложности с реализацией «Телефабрики» начались в 2009 году, когда совет по культурному наследию ознакомился с концепцией застройки и рекомендовал ее доработать. Через год инвесторы вернулись в Смольный и обещали построить Дворец искусств.
Администрация Петербурга официально объявила о подписании соглашения с ЗАО «Инвест–строй» («дочкой» венгерской корпорации) о возведении дворца на 90 тыс. м2 выставочных площадей, с концертным залом и студиями. Объем вложений оценили в 250 млн евро.
«Если в Петербурге появится новый дворец, то близлежащая территория начнет развиваться, а стоимость недвижимости, расположенной невдалеке, вырастет на 40–50%. Что касается преимуществ нового дворца, то здесь будет использована интересная технология, позволяющая управлять акустикой зала в зависимости от особенностей исполнения», – рассказывал Шандор Демьян в интервью «ДП».
По словам девелопера, самые известные оркестры Европы могли бы приезжать в новый концертный зал и приносить хорошую прибыль городу. Однако смена губернатора вновь поставила проект под угрозу отмены. Георгий Полтавченко в 2011 году заявил, что городские власти откажутся от строительства Дворца искусств.
«Место, на мой взгляд, выбрано неудачно.
Там есть возможность создать другие, не менее интересные объекты, в том числе технологический музей, а Дворец искусств имеет право на жизнь, это сугубо частный проект, инвестиции частные, ждать, пока инвестор найдет средства, город, наверное, не будет.
Найдем этой территории более интересное применение», – отметил Полтавченко. Вице-губернатор Василий Кичеджи, в свою очередь, назвал проект венгров непроработанным и протокольным, а перспективы его реализации – призрачными.
Попытка добиться правды в суде завершилась для «Телеграда» неудачно. Арбитражный суд в 2014 году отказал в иске к правительству Петербурга. Компания хотела признать незаконным отказ в предоставлении для застройки 1,8 га территории трамвайного парка.
В итоге компанию, создававшуюся ради развития участка на Васильевском острове, инвесторы решили ликвидировать. Юридическое лицо прекратило существование в 2016 году.
По данным «ДП», в нереализованный проект успели вложить около $10 млн (более 300 млн рублей).
Позже на землю бывшего трамвайного парка стала претендовать Glorax Development. Компания предложила властям Петербурга создать музей транспорта, построить гостиницу, апартаменты и подземную парковку. Инвестиции оценивались в 8,4 млрд рублей. Однако от планов пришлось быстро отказаться в связи с экономической нецелесообразностью проекта.
Трехэтажный лабораторный корпус на перекрестке Малого проспекта и 17-й линии Васильевского острова, по данным проекта Фонда имущества Петербурга «Обнови город», еще в 1989 году передали ленинградскому филиалу Института машиноведения им. Благонравова АН СССР для строительства нового здания. Выделенных из бюджета денег хватило лишь на разработку проектной документации.
| Проект административного здания на углу Малого проспекта и 17-й линии Васильевского острова обновигород.рф |
Возведение восьмиэтажного административного здания для ФГБУ «Институт проблем машиноведения Российской академии наук» началось в 2002 году.
На информационном щите указывалось, что стройка завершится через 5 лет. Но к началу 2009 года были готовы только капитальные конструкции.
Работы прекратились из-за банкротства генерального подрядчика ЗАО «ИВИ-93». Степень готовности объекта на тот момент составляла 50%.
«В 2010 году недострой был разделен на два самостоятельных здания. Тогда же корпус, выходящий на 17-ю линию В.О., был выкуплен ООО «Союз экспертов региона», а основная часть здания на Малом проспекте осталась за Институтом машиноведения.
В 2012 году «Союз экспертов» начал работы по строительству бизнес-центра на своей части здания. Этажность в ходе достройки не изменилась, фасады были выполнены в облике хрущевских административных зданий.
В 2014 году застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», – рассказывают историю проекта на портале «Обнови город».
По информации Фонда имущества, находившиеся в собственности РФ здание и участок под ним, в соответствии с распоряжением Территориального управления Росимущества, были предоставлены Институту в бессрочное пользование, но уже в июне 2016 года, по просьбе самого учреждения, объект был избавлен от оперативного управления, поскольку денег на его содержание не хватало.
Летом 2017 года на долгострое установили фальшфасад. Судьба заброшенного проекта зависит от решений на федеральном уровне. Один из возможных выходов – передача здания Петербургу.
Вечная богадельня
История долгостроя на 13-й линии В.О. также связана с обанкротившейся «ИВИ-93». Правительство Петербурга в начале 2000-х издало постановление о строительстве гостиничного комплекса на месте бывшего здания Французского благотворительного общества. Проект подготовила Архитектурная мастерская Цехомского, в 2005 году его одобрил КГИОП.
Концепция застройки предполагала воссоздание исторического здания, но от этой идеи отказались. В проект внесли коррективы, приспособив участок под современный жилой дом средней этажности.
В 2007 году застройщик оформил право собственности на частично построенное здание. На фоне процедуры банкротства «ИВИ-93» здание вместе с землей перешло во владение ООО «Виста-констракшн».
Однако соглашение с комитетом по охране памятников выполнено не было.
В 2014 году у долгостроя появился новый хозяин, которым стала компания ООО «Кредо», позже активы перешли в долевую собственность частному лицу и ООО «Винтеко». Работы при этом на объекте так и не возобновлялись.
Фонд имущества планировал провести переговоры о возможности продажи объекта через свою торговую площадку, но компания «Винтеко» заявила о намерении все-таки построить жилой дом по проекту, выполненному архитектурным бюро «Литейная часть-91» Рафаэля Даянова. Шестиэтажное здание частично будет повторять облик утраченного. Построенные в прошлом конструкции полностью демонтируют, обещал инвестор в марте 2018 года.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Завершение долгостроев вместе с инвесторами
25 июня 2021
Регион приглашает застройщиков на выгодных условиях достраивать проблемные объекты.
Предоставление земельного участка без торгов, продажа свободных квартир в проблемных объектах, изменение градостроительных параметров в проектах застройщиков и помощь в строительстве дорожной сети, компенсации к подключению к ресурсам.
Это основные способы компенсаций донорам за завершение проблемных домов, рассказал губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко на форуме по вопросу стимулирования застройщиков с руководством прокуратуры региона и инвесторами.
Он отметил, что сейчас снова все больший интерес у застройщиков вызывает предоставление земли в качестве компенсаций: до 10 июля администрация Всеволожского района должна передать в администрацию региона полный перечень земельных участков для инвесторов, которые завершают недострои.
Александр Дрозденко напомнил, что комитет экономического развития разработал систему «ИРИС», где потенциальные инвесторы-промышленники могут посмотреть все данные о земле: параметры, вид использования и данные об инженерных мощностях.
«Может быть, включить в ИРИС эти данные, чтобы все доноры могли бы их видеть и оценить», ― сказал Александр Дрозденко.
В частности, речь может идти о бывших землях Ржевского переданных городу Всеволожск. «Мы должны помнить, что эти земли ― рекреация, поэтому нужно очень осторожно относиться к этому ресурсу», ―сказал губернатор.
Справка
По состоянию на июнь 2021 году в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО) включены 67 застройщиков ― 247 проблемных домов, где квартиры купили 22,9 тыс. человек. Из этого общего числа:
— Наблюдательный Совет Фонда защиты прав дольщиков принял решение в отношении 81 дома. 56 домов будет достроено, дольщики 25 объектов получают денежную компенсацию (из них 5 исключены из ЕРПО)
— Восстановление прав дольщиков в 45 домов подтверждено правлением Фонда, объекты готовы к рассмотрению Наблюдательным советом Фонда. Финансирование со стороны Ленинградской области внесено в бюджет.
— В 53 объектах, включенных в ЕРПО, отсутствуют какие-либо требования граждан – там нет договоров долевого участия. Данные объекты планируется исключить из ЕРПО.
- — 3 дома застройщика АО «Портжилстрой» реализуются на торгах.
- — 17 домов достраиваются застройщиками самостоятельно, процедура банкротства не введена.
- — По 18 объектам соглашения инвесторов с Ленинградской областью находятся на согласовании/подписании сторонами.
- — 1 объект передан инвестору по решению суда в рамках процедуры банкротства – ООО «Лекс».
— В отношении 31 многоквартирного дома, включенного в ЕРПО, строительный блок Ленинградской области проводит работу по поиску потенциальных инвесторов, либо рассматривает возможность восстановления прав граждан с использованием механизмов Фонда. Таким образом, пока не определен путь восстановления прав всего около 1 тыс. граждан.
С 2019 по 2023 годы в областном бюджете уже было предусмотрено выделение 3,6 млрд руб. для восстановления прав граждан через механизмы Фонда. Согласно поправкам в бюджет 2021–2023 годов выделяется еще 3,9 млрд рублей. Этого достаточно для финансирования завершения строительства проблемных объектов.
Графические материалы к совещанию — в приложенном файле.
В ленобласти активизируют поиск инвесторов для завершения долгостроев
В ленобласти активизируют поиск инвесторов для завершения долгостроев
Решение вопроса обманутых дольщиков в Ленинградской области может затянуться, если не будут найдены альтернативные варианты достройки проблемных объектов, кроме как за счёт бюджетных средств. На прошедшем во вторник Совете предпринимателей обсудили меры повышения эффективности реализации органами региональной власти полномочий в сфере защиты прав участников долевого строительства, а также варианты привлечения инвесторов для завершения долгостроев.
Дольщики нескольких корпусов ЖК “Радужный” во Всеволожске продолжают ждать достройку своих квартир
Серьёзность проблемы отметил прокурор области Борис Марков. По его словам, сегодня в регионе есть 247 объектов недостроенного жилья, а завершения строительства ждут свыше двадцати тысяч обманутых дольщиков.
И это при том, что законом регламентирован строгий контроль над всеми этапами строительства. В прокуратуре заявили о намерении взять под особый надзор решение проблемы обманутых дольщиков.
Также областная прокуратура инициировала экспертное обсуждение вариантов восстановления прав обманутых граждан, в том числе привлечение к достройке инвесторов.
По данным прокуратуры, из 247 объектов лишь в отношении трети из них (это 76 домов) фактически применяются меры господдержки, которые реализует Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Отмечается, что «в условиях складывающейся экономической ситуации разрешение проблем обманутых дольщиков исключительно мерами государственной поддержки существенно усложняется».
На финансирование 81 объекта, по которым Фондом уже принято решение, требуется порядка шести миллиардов рублей из регионального бюджета. Сопоставимая сумма будет выделена также из федерального бюджета.
«При этом фактически от этой суммы из регионального бюджета перечислено только два миллиарда рублей, а запланированных в перспективе на 2022-2024 годы бюджетных средств не хватит даже на завершение этих механизмов в отношении тех решений, которые приняты на сегодняшний день. В таких реалиях решение проблемы обманутых дольщиков может затянуться на несколько лет», — высказался замначальника управления по надзору за исполнением законов в сфере экономики и экологии Александр Темира.
«Ключевой задачей на настоящий момент является изыскание альтернативных способов восстановления прав дольщиков. Говоря об этом, я в первую очередь имею в виду привлечение инвесторов к достройке проблемных объектов», — дополнил спикер.
Он отметил, что органы исполнительной власти ведут работу в соответствующем направлении: за последние несколько лет правительством области заключено 16 договоров на взаимодействие в сфере завершения строительства, и фактически в настоящее время по указанным договорам уже ведётся достройка шести проблемных объектов.
Над привлечением инвесторов стоит работать активнее, повышая инвестиционную привлекательность объектов, а также улучшая механизмы взаимодействия.
Один из вариантов работы с инвесторами предусматривает преференции в виде предоставления земельного участка: из 16 заключенных договоров такие преференции предусмотрены по четырём из них.
Что касается сложностей, то, например, не всегда имеется достаточно информации, позволяющей объективно оценить перспективы достройки и принять решение в отношении тех или иных проблемных объектов.
«В данной связи в настоящее время прокуратурой области совместно с профильными органами исполнительной власти разрабатываются специальные паспорта проблемных объектов, содержащих всю необходимую для потенциальных инвесторов информацию. Что позволит в перспективе упростить и сократить временные рамки для выбора инвесторами объектов для достройки», — отметил Александр Темира.
Решением проблемы президент Ленинградской областной торгово-промышленной палаты Юрий Васильев видит в увеличении максимально разрешённой для строительства высоты домов, а также в сокращении фактических, а не юридических сроков подготовки градостроительной документации со стороны муниципалитетов.
С ним согласна уполномоченный по правам предпринимателей в Ленинградской области Елена Рулева. По её словам, если бизнес говорит о возможном сокращении сроков, значит, у них есть какое-то решение.
«Это может быть не только предоставление земли на льготных условиях, но и тарифное и антимонопольное регулирование, снижение стоимости подключения к сетям, создание парков промышленных строительных материалов и другое», — сказала Елена Рулева.
«Дорожную карту» сокращения числа обманутых дольщиков обозначил в своём выступлении заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин.
По его словам, ситуация должна разрешиться в течение ближайших трёх лет.
Чтобы привлечь инвесторов, упростить им задачу и сократить временные потери, в Ленинградской области было предложено создать паспорта проблемных объектов.
Озвученные в прокуратуре предложения участников Совета будут представлены губернатору Ленинградской области на ближайшем совещании с застройщиками, которое состоится 25 июня в региональном правительстве.
Поделиться ссылкой:
Проблемные долгострои в Петербурге получили инвестора
Обманутые дольщик обсуждают в социальных сетях возможного инвестора, который готов достроить два проблемных жилых комплекса, речь идет о компании «РосСтройИнвест». Эту информацию подтверждает зампред Комитета по строительству Евгений Барановский.
По его словам, найден потенциальный инвестор для завершения строительства проблемных объектов компании «Норманн» — «Три апельсина» и «На Заречной».
Как выяснил «Петербургский дневник», определена и схема достройки объектов, согласно которой город намерен предоставить инвестору, взявшемуся за достройку долгостроев, земельные участки на территории города.
«Это сложный объект, на достройку которого требуется порядка 2 миллиардов рублей, поэтому других способов достройки кроме привлечения инвесторов взамен предоставления ему земельного участка город предложить не может.
Петербург впервые будет пользоваться данной мерой, несмотря на то, что в городе за последние пять лет достроено около 1,5 миллиона квадратных метров проблемного жилья», — говорят в пресс-службе Комитета по строительству.
Договор на достройку объектов заключен между конкурсным управляющим (компании «Норманн») и компанией «РосСтройИнвест»».
Однако для начала работ необходимо внести поправки в ряд городских нормативно-правовых актов и дождаться когда Минстрой внесет поправку в одну из статей Земельного кодекса РФ. В Комитете по строительству говорят, устное согласие Минстроя уже получено.
Это произошло после того, как губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов в мае направил в это ведомство пакет документов по согласованию потенциального инвестора для завершения строительства долгостроев.
Как считают специалисты комитета, уже до конца 2020 года возможен ввод в эксплуатацию первой очереди строительства ЖК «На заречной», так как объект находится в высокой степени готовности. «Три апельсина» планируется достроить в 2021 году. Для третьей очереди «На Заречной», которая сейчас находится на стадии нулевого цикла, предполагаемый срок сдачи — 2022 год.
Одна из обманутых дольщиц Александрина Трухова считает, что перспектива достройки проблемных объектов есть. Из ее слов следует, первые строители должны появиться на стройплощадке в конце июля.
Проблемы у «Норманна» начались несколько лет назад сперва в Ленинградской области, а позднее в Санкт-Петербурге. В феврале прошлого года против руководителя ГК «Норманн» Владимира Смирнова было возбуждено уголовное дело за хищение средств дольщиков.
Летом главу компании взяли под арест. В сентябре 2019 года одна из компаний, входящих в группу, была признана банкротом.
В октябре под контролем Комитета по строительству удалось ввести один из трех «проблемных» комплексов группы компаний «Норманн» – жилой комплекс «Ижора Парк».
Всего же с 2014 года по 2019 год при участии Комитета было введено 52 проблемных объекта, это 106 проблемных домов на 28 220 квартир, общей суммарной площадью почти 1,5 миллиона квадратных метров. В 2020-2021 годах планируется ввести 12 проблемных объектов, 26 жилых домов.
История обманутого дольщика: как добиться достройки своего комплекса — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Громкое название «Виват» не оправдало ожидания 52 дольщиков, вложившихся в строительство этого апарт-комплекса. Первоначальный застройщик не смог преодолеть стадию котлована: размеренный темп строительства вынудил дольщиков объединиться и проводить регулярные акции.
О событиях тех лет и борьбе за свое жилье LIVING узнал из рассказа главного активиста долгостроя Алексей Боднара.
Для строительства апарт-комплекса «Виват» компания «Донк» выбрала участок в Невском районе города.
К концу 2016 года на пересечении Дальневосточного проспекта и улицы Крыленко застройщик пообещал построить 15-этажный корпус с апартаментами. Однако компании удалось сдать только фитнес-центр. При возведении апарт-комплекса у «Донк» возникли финансовые трудности, и в августе 2015 года стройка замерла на уровне котлована.
Компания «Донк» приказала долго жить и отправилась проходить процедуру банкротства. Работы не велись до лета 2017 года: тогда строительство возобновилось, но уже новым застройщиком – СК «Монолит».
«Разморозке» долгостроя предшествовали обращения СК «Монолит» в городское правительство. Чтобы стать полноправным арендатором участка, в апреле 2017 года компания направила в городской комитет имущественных отношений документы для переоформления договора аренды земельного участка.
Также СК «Монолит» необходимо было получить права на проект. Для решения этой задачи новый застройщик отправил в Госстройнадзор Санкт-Петербурга уведомление о необходимости внесения изменений в разрешение на строительство.
Комитет по строительству, будучи заинтересованным в завершении долгостроя, ходатайствовал о переуступке инвестпроекта, выступив на стороне СК «Монолит». Компании оставалось получить разрешение на строительство, что и произошло летом, после разработки «дорожной карты».
Последний документ, по поручению вице-губернатора Игоря Албина, СК «Монолит» создала совместно с профильными исполнительными органами государственной власти.
«WINGS апартаменты на Крыленко». рендер от застройщика
Новый инвестор переименовал комплекс в «WINGS апартаменты на Крыленко», изменив параметры проекта. «Окрыленный» «Виват» расширился до двух 15-этажных корпусов на 280 и 252 апартамента. Первый корпус с апартаментами метражом от 23,8 до 55,7 кв.
м СК «Монолит» планирует сдать во III квартале 2019 года. Ввод в эксплуатацию второго корпуса с вариантами от 23,8 до 54,7 кв. м намечен на III квартал 2020 года. Все апартаменты собственники получат с отделкой «под ключ».
По желанию за дополнительную плату можно заказать и меблировку.
Как пояснили LIVING в СК «Монолит», компания решила завершить «Виват» из-за удачной локации и перспективности проекта. «Апартаменты позволяют клиенту сэкономить до 20%», при этом кроме особого юридического статуса данный вид недвижимости ничем не отличается от квартир. Что касается продаж, то, по словам девелопера, они «идут в соответствии с графиком».
Вернуть доверие людей к новостройке СК «Монолит» удалось за счет ребрендинга «Вивата» в «WINGS апартаменты на Крыленко» и демонстрации динамики работ на стройплощадке. На сегодня возведено 12 из 15 этажей апарт-комплекса, а за продолжающимися работами можно следить в онлайн режиме на сайте проекта.
Но повернем время вспять и попытаемся понять, как долгострои получают новую жизнь.
Один дольщик при долгострое не воин
По словам дольщика Алексея Боднара, он купил квартиру на котловане из-за того, что под проект застройщик выбрал обжитый район. Привлекли Алексея и цены.
«Выгода приобретения на стадии котлована была очевидна – мой квадратный метр стоил около 55-60 тыс. руб., а в уже готовой новостройке стоимость метра варьировалась в пределах 100-110 тыс. руб.
Но, не успев толком нарадоваться выгодной сделкой, я понял, что совершил огромную ошибку, покупая не квартиру, а лишь обещание на бумажке. Наш застройщик собрал с дольщиков деньги, но дальше котлована строительство так и не пошло.
И так я оказался у разбитого корыта: без денег, на съемной квартире и вдобавок с долгами. Всей суммы для оплаты ДДУ не было, и мне пришлось брать кредит в банке», – вспоминает дольщик.
Строительная площадка ЖК «Виват» в июне 2017 года. gov.spb.ru
Желание получить оплаченные метры взяло верх над пессимистическим настроем Алексея.
«Я и дольщики нашего будущего дома вместо кухонных посиделок и жалоб на жизнь сплотились в одну команду, организовав громкий протест против строительного беспредела.
Около года мы регулярно митинговали возле котлована с требованием к администрации города обратить внимание на проблему более чем полусотни семей и халатное беззаконие, в котором мы оказались.
В итоге, спустя год протестных акций, на нас обратили внимание не только городские, но и федеральные чиновники. Еще год ушел на поиск нового инвестора и передачу ему нашего многострадального проекта», – продолжает рассказ Алексей Боднар.
Далее дольщик замечает: ему и его товарищам по несчастью очень повезло, что строительство остановилось на уровне котлована.
«Новому инвестору ничего не пришлось переделывать, ведь строительство дома началось с чистого листа.
Если бы стройка встала на этапе возведения этажей и не была должным образом законсервирована, то за два года без строительства бетонные конструкции фундамента могли бы стать непригодными.
Их пришлось бы переделывать, а это огромные расходы, и дальнейшая реализация проекта была бы под жирным знаком вопроса», – поясняет Алексей Боднар.
«WINGS апартаменты на Крыленко» в феврале 2018 года. krylenko-apart.ru
Шанс на достройку есть, но не у всех
Алексей отмечает, что находившаяся на уровне котлована новостройка выросла в высоту до 12 этажей с середины прошлого лета.
В целом Алексей Боднар не сомневается в быстром и благополучном исходе проекта, поскольку завершение долгостроя контролирует Смольный.
Также активист добавляет, что эта история научила его не экономить на приобретении единственного жилья и «не верить в покупку того, чего нет в природе».
«Рынок настолько перенасыщен предложением готовых квартир, что можно, не рискуя всеми нажитыми деньгами, получить дисконт от застройщика в период акций. Этот бонус будет немногим меньше или равносилен той выгоде, которую можно получить от вложения в «долевку».
А последняя может превратиться в долгострой или никогда «непострой». Таких примеров у нас в городе, да и по стране в целом, очень и очень много», – говорит Алексей Боднар, советуя дольщикам, у которых стройка замерла, объединяться и проводить согласованные акции.
Только так, по мнению активиста, можно привлечь внимание властей, которые помогут найти нового инвестора.
Директор по продажам Prisma Group Кирилл Кузьмин согласен с Алексеем Боднаром, что своей активностью дольщики привлекают внимание властей, которые и занимаются поисками инвесторов.
«Эта схема рабочая. В Московской области, например, она применяется: в роли модератора по проблемным объектам выступает Минстрой, предлагая их новым инвесторам на общих или индивидуальных условиях. Но ни один здравомыслящий инвестор не пойдет в проект, если нет прибыли.
Для этого на входе делается аудит, строится финансовая модель и делается прогноз. Если предполагаемая стоимость достройки превышает предполагаемую выручку от продаж, то прибыли не будет.
И никакое региональное правительство вам этот проект не навяжет», – прокомментировал Сергей Первиков.
«WINGS апартаменты на Крыленко» в марте 2018 года. krylenko-apart.ru
Для борьбы с долгостроями эксперт предлагает властям субсидировать прибыль потенциального инвестора.
«Это может взять на себя местный бюджет. Если у нового застройщика есть свободные площади в других готовых домах, он может предложить их дольщикам. Это, пожалуй, наилучший выход.
Согласно ФЗ-214, обязательства перед дольщиками ежедневно увеличиваются, поэтому с чужими долгами, которые растут, новому инвестору принимать на себя проект невыгодно. Если у него в настоящий момент есть свободные площади и квартиры, ему гораздо выгоднее сейчас их отдать, чтобы не увеличивать претензионную нагрузку.
Для дольщиков это тоже может быть предпочтительным вариантом, так как отпадает необходимость ждать достройки жилья», – заключает директор по продажам Prisma Group.
Дольщикам апарт-комплекса, несомненно, повезло – строительство остановилось на стадии котлована, локация оказалась привлекательной для нового инвестора, формат апартаментов также добавил преимуществ новому проекту.
Но так складывается далеко не всегда.
Например, дольщики печально известной компании O2 Development (ныне «Романтика») по-прежнему митингуют и призывают власти обратить внимание на проблемные долгострои, но пока на стройплощадках этих комплексов тишина.
Долгострои Ленобласти ждут инвесторов
Минувшим летом Минстрой РФ поручил регионам составить «дорожные карты» по достройке проблемных объектов. В Ленинградской области в «дорожную карту» вошли 11 объектов, но по факту долгостроев в регионе больше. В решении проблемы обманутых дольщиков Ленобласть делает ставку на поиск инвестора для достройки объекта.
Бонусы инвесторам
Летом текущего года администрация Ленинградской области предприняла новые шаги для решения проблемы обманутых дольщиков – была создана «Дирекция по комплексному развитию территорий Ленинградской области».
Одно из направлений работы новой организации – завершение проблемных объектов, застройщики которых находятся в процессе банкротства.
Как пояснила пресс-служба Госстройнадзора Ленобласти, логика предложений администрации такая: в процедуре банкротства из участников строительства созидается кооператив (ЖСК), который принимает на себя функции застройщика.
«Дирекция по комплексному развитию территорий Ленинградской области» заключает с ЖСК договор о доверительном управлении, что гарантирует участие государства в процессе достройки, и с помощью привлеченного инвестора заканчивает объект под своим контролем.
Однако инвестор не согласится на достройку проблемного объекта, если не увидит в этом выгоды.
По этой причине областное правительство еще несколько лет назад задумалось о мерах по привлечению инвесторов – в 2013 году был принят 107-оз «О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области», однако в полную силу он заработал только в прошлом году.
Закон предполагает выделение инвестору, завершающему проблемный дом, компенсационного земельного участка равного по стоимости цене достройки объекта.
Кроме того, администрация области идет на увеличение плотности и этажности в кварталах, где достраивается проблемный дом.
Кроме того, администрация может снизить затраты инвесторов на строительство социальных объектов в их кварталах – включить их в федеральные программы по выкупу соцобъектов.
Именно такие меры администрация пытается использовать для достройки всех проблемных объектов – как тех, которые попали в «дорожную карту», так и тех, что оказались за ее пределами.
Отмеченные в «дорожной карте»
В «дорожную карту» по достройке проблемных объектов, разработанную правительством Ленобласти, вошли 11 объектов. В списке оказались не все комплексы, которые считаются проблемными. Причина в том, что некоторые долгострои региона не соответствуют критериям проблемных объектов, разработанным Минстроем РФ.
Согласно выпущенному в прошлом году приказу Минстроя, пострадавшими могут быть признаны только дольщики, купившие квартиры по договорам участия в долевом строительстве, в случае, если застройщик не исполняет обязательства по договору в течение более 9 месяцев с даты, установленной в договоре.
Однако эта норма не распространяется на дома, в которых были так называемые двойные продажи и строительство которых осуществлялось без правоустанавливающей документации на земельный участок – права собственности, либо договора аренды, либо договора безвозмездного пользования.
Многоквартирный дом также не будет считаться проблемным, если застройщик строил его на участке, не предназначенном для строительства или с нарушением градплана.
Жесткие критерии привели к тому, что в «дорожной карте» оказались только 11 объектов.
Среди них – «Жилой комплекс на улице 18 января» в Шлиссельбурге (застройщик ЗАО «РосРегионы»), ЖК «Август» в деревне Горбунки Ломоносовского района (ООО «СтайлСтрой»), ЖК на улице Генерала Кныша в Гатчине (ЖСК «Виктория»), ЖК в Новом Девяткино (ЖСК «Новодевяткино»), ЖК «Торкельская Ратуша» в Выборге (ООО «ПромИнвест»), ЖК «Красная звезда» в поселке им.
Свердлова (ООО «Единство»), ЖК «Корона» в Тосно (ООО «Пульсар»), ЖК «Чудная долина» во Всеволожском районе (одноименный ЖСК), дом на улице Красных Военлетов в Гатчине (ЖСК «Взлетстрой»), ЖК «Троицкая гора» в Ломоносовском районе (одноименный ЖСК) и ЖК «Высоцкое» в Ломоносовском районе (ЗАО «Петротрест»).
Из перечисленных комплексов только два (жилые комплексы «Корона» и «Красная звезда») однозначно не требуют достройки – дома сданы, но у дольщиков возникли сложности с получением квартир, поэтому объекты остаются в списке проблемных.
Комплекс «Троицкая гора» вряд ли будут строить, поскольку строительство не было начато, и первоочередная задача для пайщиков сейчас – получить возмещение имущественного вреда в рамках уголовного дела, заведенного на председателя ЖСК.
Для достройки ряда объектов уже найдены инвесторы. К примеру, жилой комплекс на улице генерала Кныша в Гатчине достроит компания «Лидер» (предполагается, что это произойдет в обмен на компенсационный участок).
«Колтушская строительная компания» может завершить ЖК «Чудная долина» (компенсация расходов инвестора планируется за счет увеличения этажности планируемого к возведению нового объекта с 3 до 12 этажей).
В июне пресс-служба областного правительства сообщила, что дом в Новом Девяткино будет достраивать компания Setl City, в дом на улице дом на улице Красных Военлетов – компания «КВС», однако застройщики пока не комментируют эту информацию, ссылаясь на то, что вопрос находится на стадии рассмотрения. Для завершения оставшихся четырех объектов из списка (ЖК на улице 18 января, ЖК «Август», «Торкельская ратуша», «Высоцкое») инвесторы пока не найдены.
«Силы природы» и другие проекты
Между тем из-за несовершенства предложенных Минстроем критериев для определения проблемных объектов в «дорожную карту» не попали такие известные областные долгострои, как «Силы природы», «Воронцов», «Ванино» и «Янино-Парк». Но областное правительство пытается решить проблему достройки и этих объектов.
Компания O2 Development начала строить жилой комплекс «Силы природы» в Мурино в 2013 году. Первую очередь планировалось сдать в конце 2014-го, вторую – в начале 2015 года. Однако в 2015-ом стройка встала, и сейчас своих квартир в комплексе ждут порядка 2350 человек. Поскольку квартиры продавались по схеме ЖСК, а не по ДДУ, комплекс не был включен в «дорожную карту».
В конце августа стало известно, что банк «Россия» предоставил кредит на достройку комплекса. Деньги будут перечислены на счет Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования (ЛенОблАИЖК) при условии банкротства предыдущего застройщика под контролем согласованной кандидатуры управляющего.
Первое судебное заседание по делу о банкротстве состоялось 7 сентября, рассмотрение дела отложено до 7 октября.
Еще один долгострой в Мурино – жилой комплекс «Воронцов» от компании «СпецКапСтрой СПб», которая сейчас проходит процедуру банкротства. Уже построенные этажи корпусов комплекса могут снести из-за серьезных ошибок, допущенных при их строительстве. Сейчас для достройки объекта, строительство которого началось еще в 2013 году, ищут инвестора.
Между тем еще два областных долгостроя уже достраиваются.
На строительной площадке жилого комплекса «Ванино» в Ломоносовском районе Ленобласти работы возобновились в июне этого года – инвестор Technomar & Adrem завершает проект с помощью подконтрольного ему ООО «ЖК «Ванино».
Первая очередь проекта была сдана в 2015 году, поэтому инвестор достраивает вторую и третью очереди проекта. Работы ведутся активно, но на четырех домах второй очереди работы пока не идут, что вызывает недовольство дольщиков, купивших там квартиры.
Достраивается и жилой комплекс «Янино-парк», начатый компанией «СУ-155». После банкротства компании в 2015 году санатором достройки ее объектов стал банк «Российский капитал». На строительной площадке комплекса сейчас ведутся работы, функции технического заказчика по объекту возложены на ООО «ИК «Триумфальная Арка». Первый дом в составе комплекса должны ввести в эксплуатацию к концу года.
К сожалению, список проблемных объектов, за которыми приходится следить областному Госстройнадзору, постоянно пополняется. В августе стало известно о том, что дольщики малоэтажного комплекса «Азбука» во Всеволожском районе Ленобласти массово подают иски о банкротстве застройщика комплекса – компании «Константа Девелопмент Групп».
Комплекс должны были сдать еще в конце 2015 года. Пресс-служба Госстройнадзора сообщила, что в конце сентября Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области будет рассматривать иск о банкротстве компании-застройщика ЖК «Азбука».
После введения процедуры наблюдения будет создан ЖСК и объект будет достроен силами стороннего инвестора, привлеченного правительством Ленобласти.
Компенсационный фонд вместо инвестиций
После принятого в конце июля закона процесс достройки проблемных объектов изменится – до конца года в России должен заработать компенсационный фонд долевого строительства. Предполагается, что застройщики должны будут отчислять в фонд по 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия.
В случае банкротства застройщика дольщики каждого дома будут решать, достраивать ли дом при помощи нового застройщика или получить компенсацию. Компенсация имеет ограничения – из компенсационного фонда дольщику смогут выплатить стоимость не более 120 кв.
м жилья, и количество купленных дольщиком квадратных метров будет умножено на среднюю цену на первичном рынке в конкретном регионе, которая определяется Росстатом.
Однако действие фонда распространится только на объекты, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после государственной регистрации фонда, то есть проблема нынешних долгостроев будет решаться властями регионов в ручном режиме – с привлечением инвесторов для завершения объектов. Поиск такого инвестора – процесс долгий и непростой.