В Северной столице ценники увеличатся еще как минимум на 15 %
С 1 июля в России меняются условия льготной ипотеки. По оценкам специалистов, теперь под программу будет подходить не более 19 % российских новостроек, а в Петербурге и того меньше – 5 %.
В ряде регионов СЗФО льготная ипотека уже привела к тому, что цены резко выросли, а квартиры несмотря на снижение банковских процентов стали менее доступны.
Дальше ситуация будет только ухудшаться, уверены опрошенные «ФедералПресс» эксперты.
К чему привели «льготы»
Президент России Владимир Путин ранее поручил продлить до 1 июля 2022 года срок действия обновленной льготной ипотечной программы на покупку жилья в новостройках.
Ставка по ней должна составить не более 7 % (ранее было 6,5 %), а максимальный размер кредита не должен превышать 3 млн рублей. Вот только за год, прошедший с ввода льготной ипотеки, цены на жилье в большинстве регионов Северо-Западного федерального округа выросли.
И по данным экспертов, никаких предпосылок для их дальнейшего снижения нет. Это значит, что жилье станет еще недоступнее.
Больше всего среди регионов СЗФО, по данным открытых источников, цены на квадратный метр жилья за год выросли в Петербурге и Ленинградской области. В список «пострадавших» от высоких цен можно добавить Псковскую, Калининградскую, Архангельскую области.
«Это крупнейшие рынки СЗФО, не считая Санкт-Петербурга. Доходы населения позволяют задуматься о приобретении жилья, поэтому действие программы привело к повышенному спросу на новостройки и, как следствие, к увеличению цен», – отметил руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
Продление льготной ипотеки негативно скажется на регионах СЗФО. «Потому что недвижимость становится более дорогой, а зарплаты не растут. То есть у людей уже начались проблемы с решением простых задач типа «разъехаться», «съехаться» или «купить квартиру ребенку», – отметил исполнительный директор агрегатора от риэлторов Restate.ru Андрей Добрый.
Копить на взнос придется дольше
Еще по теме
Названы последствия изменения льготной ипотеки
Попов уверен: новый лимит по льготной ипотеке сделает квартиры в большинстве регионов менее доступными. «Рост цен на фоне льготной ипотеки привел к тому, что ужесточились требования к первоначальному взносу.
Соответственно, жилье стало менее доступным, ведь приходится копить большую сумму для покупки.
Это актуально для тех регионов, где цены за год выросли максимально – Калининградская, Архангельская, Ленинградская области», – отметил он.
В этих регионах спрос на льготную ипотеку снизится – потенциальные покупатели должны будут собирать больший первоначальный взнос, чтобы воспользоваться предложением. «Вероятно, на фоне этого в этих регионах частично может пострадать строительный комплекс», – говорит Попов.
В других регионах СЗФО изменение условий ипотеки не приведет к снижению ее популярности, так как нового лимита вполне достаточно. Цены расти там будут, но не очень стремительно.
В среднем же в регионах РФ (исключая Москву и Петербург) под новые условия льготной ипотеки подходит около 19 % новостроек, привела данные Мария Гретченко, руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью «Банка «Санкт-Петербург».
Мнимая поддержка
Особое положение в отношении продления льготной ипотеки занимает Санкт-Петербург: здесь под обновленные условия этой программы попадает лишь 5 % новостроек. Такие данные предоставила Группа RBI (специализируется на строительстве элитного жилья в городе).
С этой оценкой согласна и Гретченко из Банка «Санкт-Петербург».
«Если говорить про прогнозы на текущий год, ждем после 1 июля уменьшения выдачи ипотечных кредитов, так как введение 3 млн рублей ограничительной суммы для Санкт-Петербурга и Москвы, это фактически отмена поддержки», – говорит она.
Еще по теме
Россиян предупредили о риске потерять недвижимость
В Петербурге средняя цена на квадратный метр жилья, по разным оценкам, за год выросла на 28-44 %. При этом эксперты не видят никаких предпосылок для ее снижения – жилье будет только дорожать. На это будет влиять ряд факторов, помимо продления ипотеки.
По словам генерального директора СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексея Белоусова, среди важных причин, которые будут давить на цены: рост стоимости металла, применяемого в строительстве.
В Петербурге был самый высокий показатель цены на металл в РФ по итогам 2020 г.
Но львиная доля в росте цен на жилье уходит банкам. «Большую часть увеличения цены съели все-таки банки. Мы говорили, что с переходом на эскроу счета стоимость метра вырастет примерно на 30 %.
И больше половины роста цены прошлого года – это как раз банковское сопровождение проектного финансирования, на которое сейчас перешло около половины проектов.
А это значит, что оставшиеся 15 % мы будем наблюдать в течение года и следующего», – отмечает эксперт.
Ни одной предпосылки для снижения цен
К тому же в городе, по его данным, сократилось число застройщиков, что приведет к монополизации рынка и, разумеется, цены вырастут еще больше.
«Очень серьезно сократилось число застройщиков в городе и области, а это значит монополизацию рынка – цена будет продолжать расти.
И все разговоры, что сейчас ипотека льготная закончится, и мы выйдем на уровни, которые будут сбалансировать спрос, они не оправданы. Пока объективно этого не наблюдается, к сожалению, цены будут продолжать расти», – подытожил Белоусов.
Никаких предпосылок для снижения цен на жилье не видит и генеральный директор АО «Ленстройтрест» (крупный девелопер Петербурга) Валерия Малышева. «Показатели жилья, которое будет вводиться в городе, если ближайшие год-два это порядка 3,1-3,4 млн кв.
метров, то в ближайшие три года эти цифры будут снижаться до уровня ниже, чем 2,6 млн кв. метров. При этом есть экспертные мнения, что в городе необходимо строить ежегодно около 4 млн кв. м, чтобы сбалансировать спрос.
Если посмотреть на все эти цифры, то рынок будет реагировать адекватно: при недостатке предложения будут расти ценники. Я не вижу ни единой предпосылки для снижения цен», — рассказала она.
По данным комитета по строительству Петербурга, на 28 июня 2021 года в городе введено 1,1 млн кв. м жилья. Всего в этом году планируется ввести 3,19 млн кв. м, в 2022 году — 3,4 млн кв. м. В планах на 2023 год – ввод 2,77 млн кв. метров, а на 2024 г. – 2,6 млн кв. метров жилья.
CHROMORANGE / CHROMORANGE/PHOTOG / chromorange / globallookpress.com
Инфографика: Елена Майорова
В петербурге за 2020 год построили 3,3 млн кв. м жилья. почти треть приходится на троих застройщиков-лидеров
Ладожский разрыв.
Гранитная улица как символ трамвайной реконкисты«Россети Ленэнерго»: В дома на юге Петербурга вернули светВ Петербурге пройдёт фестиваль, посвящённый «играм в искусство»Спецслужбы США и Великобритании обвиняют ГРУ в сотнях кибератакНа юге Петербурга полтора десятка домов остались без электричестваВ Приморском районе вырос третий Лахта Центр. Его заселили насекомыеПожар в жилом доме на Васильевском острове локализован«Джетлаг» Михаила и Лили Идовых: нормальные люди в нормальном киноЛукашенко делает Белоруссию страной «вакцинного туризма»900 тысяч жителей Петербурга теперь живут с прививкой от коронавирусаСовфед предложил давать инвалидность переболевшим ковидомНа доме Алексея Балабанова появилась неофициальная мемориальная доскаTikTok увеличит продолжительность видео в три разаКомздрав: Петербург достигнет коллективного иммунитета через 120 днейСкончалась драматург Ксения ДрагунскаяВ испанской Гранаде второй день горят склады с хамономВышел трейлер фильма «Золушка» с «гендерно-нейтральной» феей-крестнойПредыдущие новостиАрхив материалов
Миллион квадратных метров сдала в эксплуатацию в прошлом году первая тройка застройщиков. Это следует из предварительных данных по сданным квадратным метрам на каждого игрока петербургского рынка, которые приводятся на портале Единого реестра застройщиков (ЕРЗ).
pixabay.comПоделиться
По данным портала, в Петербурге по объемам ввода лидирует холдинг Setl Group c показателем 591,1 тыс. кв. м, за ним идет «Группа ЛСР» с 283,6 тыс. кв. м и третье место заняла компания Glorax Development (входит в Glorax Group) с показателем 200,2 тыс. кв. м введенных жилых площадей.
Далее с небольшим основанием следуют Группа «Эталон» и Группа ЦДС, которые сдали 198,9 и 187,1 тыс. квадратов, соответственно. Участники рынка, впрочем, отмечают, что данные ЕРЗ предварительные, а окончательные показатели ввода каждого застройщика станут известны позднее.
— По предварительным данным, в целом в Петербурге в 2020 году введено практически столько же жилья, сколько и годом ранее, — прокомментировала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Застройщики отработали хорошо, большинство из них сдали проекты в установленные сроки, даже в сложных и непредсказуемых условиях пандемии не прекращали строительство.
Что касается холдинга Setl Group, то он выполнил все обязательства перед дольщиками и ввел все запланированные проекты в срок, отметили в компании. Точные данные по вводу жилья будут опубликованы чуть позже, но уже сейчас Ольга Трошева отметила, что объем ввода превзойдет показатели 2019 года и составит более миллиона квадратных метров общей площади.
Не зависеть от внешних потрясений и сторонних поставщиков помогает выстраивание работы полного цикла, отметили в «Группе ЛСР», которая кроме девелопмента и строительства сама производит стройматериалы: ей принадлежит несколько карьеров по добыче песка и щебня, заводы по производству кирпича и газобетона и два ДСК.
Это позволяет давать стабильно высокие показатели по вводу жилья. В Петербурге в прошлом году «Группа ЛСР» ввела в эксплуатацию последние дома в жилых комплексах «Новая Охта» и «Шуваловский» в Санкт-Петербурге, завершив, таким образом, эти два масштабных проекта.
Что касается новой компании в тройке лидеров, то общая площадь введенных Glorax Development в 2020 году проектов составила более 360 тыс. кв. м, из них жилая — 200 тыс.
Так, компания в прошлом году ввела в эксплуатацию VI квартал проекта Golden City на намывных территориях Васильевского острова, «Первый квартал» и «Второй квартал» проекта Ligovsky City в историческом центре города, третью очередь «Английской мили» в Красносельском районе.
Glorax Development существует 6 лет и начинала свое развитие с реализации социально значимых проектов для города — завершения ряда проектов для обманутых дольщиков. Все обязательства были выполнены.
Сейчас Glorax Development работает в основном с масштабными проектами бизнес-класса и в 2021 году планирует анонсировать старт новых проектов, рассматриваются площадки как в Санкт-Петербурге, так и в Москве, Нижнем Новгороде и других регионах.
— Прошлый год стал во многом определяющим вектором развития девелоперского бизнеса в России, — отметил президент Glorax Development Андрей Биржин.
— Мы смогли грамотно перестроить все бизнес-процессы, нарастить свои компетенции и войти в тройку лидеров по жилому строительству в Санкт-Петербурге. Особенно важно, что для нас это не только рекордный количественный показатель, но и качественный.
Наши проекты становятся новыми точками притяжения в городе, создают архитектурные доминанты и, как мы считаем, во многом определяют его развитие.
Как сообщили в городском комитете по строительству, по данным на последний день 2020 года, в городе введено в эксплуатацию 3,3 млн кв. м жилья, включая ИЖС. Стандартно почти половину этого объема ввели в конце года.
Таким образом, город выполнил утвержденные Минстроем плановые региональные нормативы по вводу жилья, о которых удалось договориться к концу 2020 года. По данным петербургского комстроя, изначально в рамках нацпроекта «Жильё и городская среда» городу установили план в 5,5 млн кв.
м жилья в год, что привело бы к сверхнагрузке на существующую транспортную, социальную и инженерную инфраструктуру. Городу удалось договориться с Минстроем о норме ввода жилья на 2020 год в 3,2 млн, на 2021-й — в 3,1 млн, на 2022-й — в 3,4 млн кв. м. Далее норматив будет сокращаться еще: так, на 2023 год запланировано сдать уже 2,7 млн, на 2024-й — 2,65.
На протяжении последующих трех лет плановый ввод сократится до 2,5 млн, далее снова поднимется до 3 млн кв. м. Такие цифры вполне вписываются в долгосрочные планы по городскому развитию, прописанные в Стратегии-2035.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
pixabay.com
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
В 2020 году в ленобласти ввели 2,5 млн кв. метров жилья
Виктор Юшковский Страна и мир 08 Февраля 2021
В первую волну пандемии и позже ни одна стройплощадка в Ленобласти не закрылась, работы там продолжались. Но и эта отрасль хлебнула лиха, когда многие рабочие-мигранты вынуждены были покинуть стройки, стоимость материалов взлетела до небес, а в их поставках наметились сбои. Впору было ждать при таких обстоятельствах неминуемый, казалось бы, спад показателей, однако этого не произошло. По итогам ковидного года строители ввели в 47-м регионе 2,5 млн кв. метров жилья, перевыполнив план Минстроя. Причем главным образом – за счет частной застройки, доля которой в соседнем регионе растет. Да и планируемые социальные объекты там были введены в срок.
ФОТО Сергея ЕРМОХИНА/ТАСС
Соблюдение требований Роспотребнадзора уберегло стройки Ленобласти от закрытия, это верно.
Но ковид и тут, по выражению Константина Панкратьева, председателя комитета по строительству, поставил подножку: рынок отреагировал на происходящее чутко.
Покупательская способность населения в 2020-м упала, новое жилье, купить которое многим и раньше было трудновато, стало еще больше не по карману. И застройщики заморозили некоторые свои объекты.
По виадуку – в Красное Село. Как идет строительство Лиговского путепровода
Но этот ступор длился недолго. Благодаря льготной ипотеке и другим мерам господдержки отрасль, что называется, расправила плечи.
Спрос на жилую недвижимость в регионе начал расти, строительные компании возобновили работу на застывших площадках. Хотя цены на готовое жилье из-за его дефицита к той поре пошли вверх.
Это признал, комментируя положение дел, заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин, отвечающий за строительный блок.
Правда, такая тенденция, по его словам, проявилась не вчера. За последние пять лет, заметил Москвин, жилье в Ленобласти подорожало в силу многих причин почти вдвое, и теперь стоимость жилого квадратного метра составляет здесь в среднем почти 120 тыс. рублей.
А дабы обуздать цены, нужно увеличивать темпы строительства и повышать конкуренцию, что тоже, надо признать, наблюдается.
В прошлом году строители «взрастили» в области немало объектов и активизировали работу на площадках, по которым разрешительные документы были получены два-три года назад.
«Надеюсь, с вводом новых домов предложений на рынке прибавится, – сказал Москвин, – и это скажется на снижении стоимости жилья в регионе, которое станет доступнее».
Словом, все идет своим чередом. Отрасль в Ленобласти если и не успела оправиться от потрясений, вызванных пандемией, то к этому довольно близка. Особенно учитывая новые проекты, стартовавшие под боком у Петербурга, в поселках Янино, Мурино, Бугры, Новосаратовка, а также во Всеволожске (микрорайон Южный) и других населенных пунктах, которые облюбовали крупные застройщики.
Не вызывает особых опасений и судьба возводимой социальной инфраструктуры. В минувшем году строители освоили в регионе 9,2 млрд рублей и сдали в эксплуатацию 18 таких объектов, прописанных в адресной инвестиционной программе (АИП), включая детсады на 2 тыс.
мест и школы на 3,8 тыс. мест. А в 2021-м намечают ввести вместе с переходящими более чем вдвое больше подобных объектов и освоить по перечню АИП свыше 11 млрд рублей (в том числе детсады и школы на 1,5 тыс. и 4 тыс. мест, соответственно).
Такие данные приводит Константин Панкратьев.
Кроме того, по федеральной программе «Стимул» нацпроекта «Жилье и городская среда», предусматривающей рост этажей на условиях софинансирования (67% дает госказна, остальное выделяют областной и муниципальный бюджеты), в Новогорелове была введена школа, а в Кудрове – детский сад. Новые адреса в этой программе нынче не появятся, но задел подготовлен. Благодаря чему в текущем году удастся ввести еще четыре-пять соцобъектов, один из которых – с опережением сроков, резюмирует глава профильного комитета.
А чтобы сделать это без удорожания строек, областная власть обратилась в Минстрой РФ, попросив проиндексировать сметы, составленные по конкурсам, проведенным год-два назад. Ведь за этот период доковидные цены на стройматериалы всерьез подросли.
«В то же время мы ведем переговоры с застройщиками, многие из которых трудятся в Петербурге и у нас, выясняя, много ли мигрантов потеряли их стройки. Это нужно для того, – пояснил Москвин, – чтобы скоординировать свои действия с мегаполисом и не допустить недостатка или переизбытка приезжих рабочих».
Из всех региональных программ, предусматривающих возведение новых объектов, самая тяжелая, пожалуй, связана с ликвидацией аварийного и ветхого жилья.
Она предполагает, что в ходе реализации этого национального проекта в Ленобласти потребуется снести 1064 многоквартирных дома (238 тыс. кв. метров), расселив около 16 тыс. человек.
А это большой по сравнению со многими другими российскими регионами объем работ.
Но и здесь власть настроена оптимистично: выполнение этой программы в регионе идет с опережением.
Новую крышу над головой в 2020-м получили не 1400 бедолаг, населявших такие малопригодные для жизни дома, как намечалось по плану, а на 300 человек больше.
Поэтому чиновники обратились в столичные «верхи» с просьбой выделить дополнительные финансовые средства, дабы покончить с этим тяжким наследием как можно быстрее.
Впрочем, в текущем году строительство жилья на шести таких площадках так или иначе завершится, и еще 2 тыс. человек справят новоселье благодаря этой программе. А затем при участии Агентства ипотечного кредитования Ленобласти, выполняющего в регионе роль заказчика, начнут подниматься этажи еще на восьми объектах.
Кроме этой федеральной программы у региона есть и своя. По ней расселяют аварийно-ветхие дома, находящиеся у него в собственности и признанные таковыми после старта нацпроекта.
А для остальных жителей области, стремящихся получить новое жилье на селе, возможностей сделать это появится больше.
Если, конечно, федеральный центр пойдет навстречу региону и позволит строить там многоквартирные не выше пяти этажей частные дома за счет сельской ипотеки, по низкой, 2,7 – 3%, ставке. Этот документ, который отправится скоро в правительство РФ, находится на финальной стадии согласования.
Особенно много желающих обрести такой кров в деревнях и поселках, перспективы которых связаны с реализацией инвестпроектов и ростом промзон, а таких в 47-м регионе немало.
И некоторые находятся рядом с Петербургом, как деревня Новосаратовка, раскинувшаяся вдоль Октябрьской набережной, где та пересекает КАД и уходит за черту города.
По словам Москвина, инвесторы основывают там свои предприятия, и скромное поселение может превратиться скоро в промышленный узел. Да такой, что впору вести туда метро.
МЕЖДУ ТЕМ
Подобное развитие событий чиновники не исключают.
Правительство Ленобласти подготовило обращение на имя вице-премьера Марата Хуснуллина, где просит выделить деньги, чтобы протянуть оранжевую линию метрополитена не до Кудрова, а дальше, до этой деревни, где уже работают некоторые петербуржцы и транспортные потоки в обе стороны будут расти. Ожидается, что этот вопрос будет рассмотрен на очередном заседании координационного совета по развитию транспортной системы соседних регионов, которое намечено провести в середине марта.
#строительство #Ленобласть #жилье
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 21 (6859) от 08.02.2021 под заголовком «Частник – маяк капитализма».
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
В Петербурге ввели 3,2 млн м2, и 2,2 млн — в Ленобласти. По сравнению с 2019 годом количество построенных метров сократилось на 7,2% в Петербурге и на 9,7% в области. А если сопоставлять с 2018 годом, то это минус 17,9 и 16,7% соответственно.
По данным Единого ресурса застройщиков, больше всего в двух регионах сдал холдинг Setl Group — 597 тыс. м2. На втором месте «Группа ЛСР» (283,4 тыс. м2). В тройку также входит ЦДС (238,1 тыс. м2).
Впрочем, дальше строиться, вероятно, будет ещё меньше. В ближайшие 2 года ввод жилья упадёт ещё на 20–25%, полагают эксперты.
«Объём сдачи жилья напрямую зависит от показателей вывода новых объектов на рынок 2,5–3 года назад», — рассказывает Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская недвижимость».
При этом новые проекты стали выходить на рынок с существенной задержкой.
«Процесс затягивается из–за включения в этап оценки и вывода проектов банков, которые теперь финансируют стройки и, соответственно, страхуют собственные риски.
Условия выставляются очень жёсткие, и застройщикам приходится к ним приспосабливаться», — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
Именно поэтому последние 2 года процесс пополнения объёма предложения новостроек идёт не очень активно.
Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт–Петербург», не видит предпосылок для роста объёмов строительства жилья и в ближайшие годы.
«Ограничение предложения напрямую связано с политикой администрации. Руководство города официально сообщает, что, по его мнению, земельных участков для жилищного строительства в Санкт–Петербурге достаточно.
Ранее существовавшая идея редевелопмента серого пояса вдоль Обводного канала забыта.
Многие участки, на которых было возможно возведение жилья, в новом Генеральном плане отнесены к промышленной зоне либо зоне, чьё развитие планируется за расчётным сроком», — говорит она.
Такое целенаправленное сокращение площадей под жилищную застройку уже привело к росту цен на землю, к сокращению предложения качественного жилья и, соответственно, к удорожанию квадратного метра. Эта тенденция продолжится и в дальнейшем, полагают эксперты.
«Способствовать увеличению объёмов строительства в сегодняшней ситуации может только растущая экономика. Главное — покупательная способность населения. Это основной драйвер развития жилого строительства. Другие решения, меры и государственная поддержка лишь временно могут скорректировать ситуацию», — полагает Анна Прозорова, директор департамента недвижимости «Лахта Плаза».
Застройщики говорят, что ждать снижения цен в такой ситуации бессмысленно. В 2021 году основной объём новостроек будет продаваться уже по эскроу–счетам.
«При такой схеме меняется план продаж: необходимости реализовать основной объём квартир на этапе котлована уже нет, поэтому цены в новых проектах будут изначально высокими», — говорит Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru.
«Сейчас спрос активен, поэтому качественные объекты выходят по высоким ценам. И тенденции к снижению стоимости строящихся квартир нет», — соглашается руководитель службы по работе с государственными органами «СПб Реновации» Дмитрий Михалёв.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Рекорды в прошлом: теперь сдавать жилья будут меньше
01.02.2021 | 08:00 194012
Объемы ввода жилья в Петербурге чуть выросли, в Ленобласти упали на четверть. Но результат не провальный: свою роль сыграли новостройки, выведенные в продажу два-три года назад. Дальше на рынке вероятен спад – жилых комплексов будут выводить и сдавать всё меньше.
Динамика ввода новостроек в эксплуатацию весь год не впечатляла, но декабрь ситуацию выправил: в городе разом было сдано почти 1,2 млн кв. м. Оба региона выполнили свои нормативные планы. Всего застройщиками в Петербургской агломерации введено в эксплуатацию более 200 многоквартирных домов; новоселов обеспечили 103 тысячами квартир.
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, общая площадь сданного жилья в Петербурге и Ленобласти составила 4,5 млн кв. м (без учета апартаментов и ИЖС). Это всего лишь на 5,3% меньше, чем годом ранее.
В снижении виноваты пригороды. В Петербурге сдано 3,5 млн кв. м жилья (плюс 3,1% по сравнению с 2019-м), а в областных предместьях объемы ввода многоквартирных домов упали на 26% – до 1 млн кв. м с небольшим.
Объясняется снижение просто: 47-й регион давно терял популярность у застройщиков и покупателей, и с каждым годом здесь запускалось всё меньше проектов. Финансовое самочувствие областных застройщиков также оставляет желать лучшего.
По данным Дом.рф, в регионе свыше 200 проблемных многоквартирных объектов – в замороженном состоянии или с задержками сроков сдачи свыше полугода.
Впрочем, выполнить планы помогли частники – доля ИЖС в минувшем году в Ленобласти впервые перевалила за 50%.
Лидеры стали осторожнее
Аналитики BN.ru представили очередной рейтинг десятки застройщиков-лидеров (см. таблицу 1). Никаких неожиданностей нет. На верхней строчке – холдинг Setl Group, который последние годы лидирует по объемам сданных строек, лишь изредка уступая пальму первенства «Группе ЛСР». За 2020 год холдинг увеличил обороты и сдал чуть больше обычного – 713 тыс.
кв. м. (почти 20 тыс. квартир). Введены в эксплуатацию очереди в комплексах «Чистое небо», «Солнечный город», «Зеленый квартал на Пулковских высотах», полностью завершены проекты «Философия на Московской», «Облака на Лесной», «Фортеция», «ArtLine в Приморском» и «Pulse на набережной». Холдинг чуть увеличил долю присутствия на рынке – с 14,3 до 15,7%.
«Группа ЛСР» в Санкт-Петербурге сдала немногим меньше, чем годом ранее, – 377 тыс. кв. м (8,6 тыс. квартир), что составило 8,3% от рынка. Завершены корпуса в ЖК «Цветной город», «Ручьи», «Цивилизация», а также крупные проекты «Шуваловский» и «Новая Охта».
Недавно мы публиковали топ-10 по объемам нового строительства. В этой связи интересно сравнить показатели ввода и вывода у двух неизменных лидеров.
У Setl Group запуск новых проектов раньше существенно превышал объемы сдачи, но теперь стратегия стала более выверенная: новых строек выходит в работу примерно столько же, сколько сдается в эксплуатацию.
У «Группы ЛСР» равновесие между новыми и сданными стройками поддерживалось всегда, но планка в целом снизилась – два года назад меньше полумиллиона квадратов в год застройщик в Петербурге не сдавал.
Изменения в десятке
Все остальные игроки десятки заметно прибавили по сравнению с прошлым годом. Так, группа «Эталон» удвоила показатели ввода до 280 тыс. кв. м, что позволило девелоперу подняться с восьмой на третью строчку («Дом на Космонавтов», корпус в квартале «Галактика», Botanica, «Галактика. Премиум», «Охта Хаус»).
Также больше стали сдавать компании «ЦДС» (очереди в ЖК «Елизаровский», «Приневский», «Московский», комплексы «Муринский посад» и «Полюстрово») и «КВС» (корпуса в «Новом Сертолово», «Ясно.Янино», «Наутилус»).
Другие хотя и снизили динамику сдачи, но сохранили места в десятке самых активных. Это компании «Главстрой-СПб» (очереди «Юнтолово» и «Северной долины») и «Полис Групп» («Краски лета», «ПаркЛэнд», очередь «Полиса на Комендантском»). Компания вышла в лидеры по объемам ввода жилья в Ленобласти – 122 тыс. кв. м.
Из прошлогоднего рейтинга выпали ФСК «Лидер», «Дальпитерстрой» и «Лидер Групп»: у них показатели резко снизились. Пятую строчку заняла Glorax Development, втрое увеличив активность (очереди в «Английской миле» и Golden City, завершение «Ligovsky City.
Второй квартал» и «Ligovsky City. Первый квартал»).
Также усилили объемы сдачи и сумели войти в топ-10 «Строительный трест» (первая очередь «Нового Купчино», «Капитал») и «СПб Реновация» (очереди и корпуса в «Живи! В Курортном», «Новое Колпино», «Живи! В Рыбацком»).
Роль первой десятки в общем объеме введенного в Петербургской агломерации жилья за последний год выросла с 52 до 59%.
Конец бурной стройки?
Ввод напрямую зависит от объемов новых строек, которые застройщики запускают в работу. И если показатели сдачи жилья в агломерации все последние годы сохранялись примерно на одном уровне, то вывод на рынок новых проектов уже два года подряд идет на спад (см. таблицу 2).
В минувшем году застройщики завершали новостройки, которые выходили в продажу два-три года назад. Именно на тот период приходятся рекордные объемы нового предложения: застройщики стремились сделать задел накануне реформы долевки и грядущего перехода отрасли на эскроу-счета.
То есть в прошлом году рынок пожинал плоды былой активности.
Из-за трудностей перехода на эскроу, финансового кризиса и прочих причин объемы вывода новых проектов на рынок продолжают падать. Значит, и особых рекордов по вводу через год-два ждать не приходится. Власти Петербурга уже сумели добиться от Минстроя резкого снижения нормативных показателей по вводу жилья на ближайшие несколько лет.
Таблица 1. Рейтинг лидеров по объемам завершенного строительства в 2020 году в Петербурге и Ленобласти
| Застройщик | Доля на рынке агломерации | Объемы ввода, тыс. кв. м | Количество квартир |
| Setl City | 15,7% | 713 | 19 783 |
| ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад | 8,3% | 377 | 8 592 |
| Группа Эталон | 6,1% | 279 | 5 206 |
| ЦДС | 5,5% | 249 | 6 070 |
| Glorax Development | 4,5% | 206 | 4 124 |
| Полис Групп | 4,1% | 186 | 6 389 |
| СПб Реновация | 4,0% | 183 | 4 565 |
| КВС | 3,4% | 156 | 3 575 |
| Строительный трест | 2,5% | 114 | 1 933 |
| Главстрой-СПб | 2,1% | 962 | 2 428 |
Таблица 2. Объемы вывода и ввода на рынке строящегося жилья в Петербургской агломерации
| Годы | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| Вывод, млн кв. м | 3,90 | 4,30 | 4,76 | 3,70 | 3,07 |
| Ввод, млн кв. м | 4,60 | 5,15 | 4,60 | 4,80 | 4,50 |
- Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
- 12 450 000 ₽
- Челюскина, 2к1
Чем отличается городская прописка от областной
Около 10 лет назад застройщики открыли для себя прилегающие к границам Петербурга территории. Земля здесь стоит на порядок дешевле, а значит и цена на жилье более привлекательна для покупателей.
Некоторые населенные пункты находятся так близко к городу, что их жители пешком ходят к метро, а дорога до работы занимает не больше, чем у живущих на петербургских окраинах.
Если нет разницы, тогда зачем платить больше только за то, что в паспорте будет городская прописка? Оказалось, что не все так просто и очевидно, у областной прописки есть свои нюансы, которые кому-то покажутся несущественными, а для кого-то станут решающим фактором в пользу городского жилья.
Почти Петербург, но дешевле
Покупателей квартир в Ленинградской области привлекает в первую очередь стоимость. Особенно выгодной покупка становится с привлечением средств материнского капитала или государственных субсидий – на эти деньги в области можно позволить себе гораздо больше, чем в Петербурге.
По данным аналитического отдела АН “Этажи” средняя стоимость квадратного метра в новостройках Ленинградской области на апрель 2020 года:
- Мурино — 78 071 рублей/м2
- Бугры — от 102 104 рублей/м2
- Новоселье — 88 900 рублей/м2
- Янино — 101 593 рублей/м2
- Кудрово — 97 179 рублей/м2
- Гатчина — 102 623 рублей/м2
Средняя стоимость жилья в Санкт-Петербурге — 123 023 рублей/м2.
Из всех районов Ленинградской области самый востребованный у покупателей — Всеволожский район. В него входят города Мурино и Кудрово, поселки Янино, Бугры. Они расположены близко к Петербургу (в Мурино даже метро есть), и в них ведется активное жилое строительство.
В 2020 году появилась федеральная программа по поддержке сельской местности, частью которой стала субсидированная ипотечная ставка до 3% годовых – так называемая сельская ипотека.
Она распространяется на те населенные пункты, в которых количество жителей не превышает 30 тыс. человек.
В список, сформированный правительством Ленинградской области, попали и несколько поселков, в которых застройщики ведут комплексное освоение территории и предлагают очень интересные варианты комфортного жилья недорого со всей сопутствующей инфраструктурой.
Щедрое предложение от государства всколыхнуло рынок строящегося в области жилья, породило настоящий ажиотаж и перекос спроса. Например, на город Мурино сельская ипотека не распространяется, потому что здесь живет больше 30 тыс.
Зато поселок Бугры, расположенный рядом, попал в список с сельской ипотекой, и теперь застройщики наблюдают, как покупатели перетекают из Мурино в Бугры из-за низкой процентной ставки.
Теперь правительство Ленинградской области размышляет над тем, как изменить ситуацию, а пока в Россельхозбанк выстроилась очередь из желающих переехать в Ленинградскую область с дешевой ипотекой.
И было бы желающих поселиться в Ленинградской области еще больше, да только многих потенциальных покупателей смущает вопрос с пропиской.
Возьмут ли с регистрацией в Ленинградской области на работу в Петербурге?
Само понятие «прописка» уже давно устарело. Ее отменили в 1993 году, но слово прочно вошло в обиход, им до сих пор пользуются и по старой памяти придают слишком большое значение.
Сегодня каждый житель страны обязан зарегистрироваться по месту пребывания. Регистрация может быть постоянная в виде штампа в паспорте или временная в виде справки.
Если жилье приобретается в собственность, то владелец имеет полное право сделать там постоянную регистрацию.
Времена, когда на работу принимали исключительно при наличии прописки, канули в Лету. Тысячи человек работают в Петербурге с регистрацией даже не в Ленобласти, а вообще в других регионах.
Работодателю в первую очередь важно, чтобы будущий сотрудник был хоть где-то зарегистрирован.
Но даже, если работодателю принципиально место регистрации, то Ленинградская область все равно подойдет, все прекрасно понимают, что большая часть жителей области ездит работать в Петербург.
Школы, детские сады, медучреждения и квоты на лечение
Что касается школ и детских садов, то ребенка обязаны взять в образовательное учреждение по месту регистрации, постоянной или временной. Опасения покупателей квартир кроются скорее в том, что мест в школах и садах просто не хватает.
Увы, в большинстве населенных пунктов Ленинградской области новостройки выросли быстрее, чем социальная инфраструктура. Справедливости ради строит заметить, что в новых кварталах Петербурга, тоже бывает не все благополучно с соцобъектами.
Взять хотя бы Шушары, чьи жители, будучи обладателями городской прописки, вынуждены возить детей за несколько километров в детские сады и школы.
С поликлиниками и медицинской помощью дела обстоят несколько иначе. По полису ОМС гражданин Российской Федерации имеет право обратиться в любое лечебное учреждение, и ему не могут оказать.
Жители Ленинградской области могут прикрепиться к поликлинике, расположенной на территории Петербурга, и посещать ее.
Но в экстренном случае скорая помощь будет ехать не из города, а из ближайшей областной больницы, например, из Мурино увезут в больницу в Токсово, а из Кудрово и Янино — во Всеволожск.
Парадокс в том, что петербургская больница может территориально находиться гораздо ближе к дому, но на вызов все равно не приедет. Поэтому в числе распространенных жалоб от жителей Ленобласти – долгое ожидание неотложки. Кстати, чаще всего страховые не обслуживают область в рамках ДМС, просто отказываются приезжать даже в те населенные пункты, которые находятся совсем близко к границе с городом.
Еще один неприятный момент с точки зрения медицинского обслуживания – это квоты. В Санкт-Петербурге больше учреждений, которые берутся за сложные случаи.
Также существуют виды операций, которые в Ленинградской области делают платно, а в Петербурге на них выделяются квоты, которые можно получить только с городской регистрацией.
Дело в том, Санкт-Петербург и Ленинградская область – два разных субъекта РФ, поэтому у них разные территориальные программы ОМС, бюджеты, и каждый имеет свою сеть медицинских организаций.
Пациент из области приравнивается к пациенту из любого другого региона, и вопросы решаются через областной комитет по здравоохранению и территориальный фонд ОМС, которые могут согласовать направление. Были случаи, когда жителям области приходилось через знакомых и родственников делать постоянную регистрацию в Петербурге, чтобы получить квоту на операцию.
Коммунальные платежи и налоги
В Петербурге тарифы назначаются Смольным, и они одинаковы для всех районов города. В Ленинградской области функционирует несколько десятков поставщиков коммунальных услуг, а тарифы у них разные и могут быть существенно выше городских.
Одной из причин повышенной стоимости является то, что коммуникации от петербургских поставщиков проходят через другой регион, а работающая на этой территории организация взимает дополнительные средства на содержание сетей и оборудования.
Например, холодное водоснабжение в Петербурге стоит 31,58 рублей за м3, тогда как в Ленинградской области от 18 до 80 рублей за м3. Горячая вода и отопление во Всеволожском районе стоит дороже почти на тысячу рублей. Зато плата за электроэнергию почти одинаковая.
Сами жители домов в Ленинградской области говорят, что квартплата во многом зависит от управляющей компании, благодаря чему в некоторых ЖК разница между коммунальными платежами города и области почти не ощущается. Ознакомиться тарифами на коммунальные услуги можно на сайте Комитета по тарифам и ценовой политике Ленинградской области.
А вот налоги и в области, и в городе одинаковые, за исключением транспортного. До недавнего времени транспортный налог в Ленинградской области был существенно ниже. На сегодняшний день он практически сравнялся.
Зато разный территориальный страховой коэффициент по ОСАГО: в Петербурге – 1,8, в Ленобласти – 1,3.
Разница особенно заметна тем, у кого было более трех страховых случаев за прошедший период, «лихачи» Ленобласти благодаря более низкому коэффициенту смогут неплохо сэкономить.
Льготы, доплаты и пенсии
Этот вопрос очень волнует многих людей и особенно пенсионеров. Напомним, что Санкт-Петербург и Ленинградская область – разные субъекты, имеющие разный бюджет. Поэтому все выплаты, которые назначаются не из федерального, а регионального бюджета, будут разными.
И в этом вопросе область серьезно уступает Санкт-Петербургу. Конечно, власти Ленобласти всячески стараются поддерживать и семьи с детьми, и ветеранов, и инвалидов, но размеры выплат будут ниже, чем в Петербурге.
Например, региональные выплаты на третьего ребенка в Санкт-Петербурге в 2020 году составляют 160 474 тыс. рублей, в Ленобласти – 126 936 тыс. рублей.
Минимальный размер пенсии в Санкт-Петербурге составляет 9 514 рублей, в Ленобласти – 9 311 рублей. Разница чуть больше 200 рублей, это говорит о том, что пенсии практически одинаковые.
Однако в Петербурге выше размер дополнительных выплат, к которым относятся ежемесячные надбавки ветеранам, пенсионерам, инвалидам и прочим льготным категориям граждан.
Например, размер ежемесячных дополнительных начислений детям войны в Петербурге составляет 2012 рублей, тогда как в области – 624 рубля.
Один из самых популярных вопросов: сохранятся ли существующие городские дополнительные выплаты при смене регистрации на областную. Ответ неутешительный – нет.
При переезде на новое место жительства дополнительные выплаты прекращаются. Каждый субъект устанавливает свои выплаты, которые идут через соцзащиту, а не через Пенсионный фонд.
То есть размер пенсии не изменится, но сократится сумма доплат, а некоторые могут и вовсе исчезнуть.
Чего ждать в будущем?
Пока постоянная регистрация в Санкт-Петербурге обладает большим набором возможностей, дополнительных опций и выглядит боле привлекательной. Жители Ленинградской области неоднократно пытались добиться объединения с Петербургом.
Хотя бы той части, которая вплотную прилегает к границам города, и в состав которой входят огромные жилые массивы с многочисленным населением. В феврале 2020 года губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко поднял вопрос о подписании соглашения о полной экономической, социальной и транспортной интеграции с Санкт-Петербургом.
Речь шла не о том, чтобы отодвинуть границы Петербурга, а о том, чтобы совместно решать важные проблемы и уравнять возможности петербуржцев и областных жителей.
Интеграция должна включить в себя несколько направлений, в том числе установить одинаковые тарифы и платежи, равные социальные льготы и выплаты. Чиновники рассчитывали в течение двух-трех лет интегрировать все социальные опции.
Петербургские власти к проекту отнеслись благосклонно и планировали вернуться к обсуждению весной.
Однако на фоне распространения коронавирусной инфекции появились более насущные задачи, а вопрос с интеграцией отложен на неопределенный срок.
Пока жителей Ленинградской области греет мысль о том, что власти от идеи не отказались окончательно. В случае подписания соответствующих документов разница между областной и городской прописками со временем сотрется окончательно.