В Петербурге дольщики отсудили миллионные неустойки у девелопера Л1

На «Алые паруса» начали запускать выпускниковЦентр Петербурга опустел и замер в ожидании тысяч выпускниковВ немецком Вюрцбурге ножом убиты трое, еще несколько раненыЖдите вашей очереди.

Как прививаются от коронавируса по всему мируВ Москве откроются пункты вакцинации для мигрантовВ Бразилии выявили опасный вариант «лямбда»-штамма коронавирусаОбъявлено, какие актёры и за что получат почётный «Оскар» в 2022 годуУтренний туман сделал Ладогу невидимойРоспотребнадзор: Обязательную вакцинацию введут ещё 8 регионов РоссииМинздрав разрешил прививать беременных вакциной «Спутник V»Предыдущие новостиАрхив материалов

Пытаясь вернуть 40 млн рублей, несостоявшийся дольщик «ЛЭК» Павел Рябовой хочет изменить Гражданский процессуальный кодекс.

В Петербурге дольщики отсудили миллионные неустойки у девелопера Л1Александр Тарасенков/ИнтерпрессПоделиться

Многолетняя борьба с застройщиком «Л1-1» (бывший «ЛЭК») привела петербуржца к двум определениям Верховного суда России. Причем совершенно разным, хотя судьи на первый взгляд руководствовались одними и теми же доказательствами.

Теоретически это невозможно, но когда такие осечки все же случаются, законодательство не позволяет привести судебные акты «к одному знаменателю».

В итоге дольщик решил поправить базовый документ гражданского права – Гражданский процессуальный кодекс.

Лакуна преюдиции

В Конституционном суде России зарегистрирована и изучается жалоба петербуржца Павла Рябового, который просит изменить вторую часть статьи 391.12 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) – она, по его мнению, не соответствует Конституции, так как ограничивает его право на судебную защиту. 

Оспариваемое положение ГПК регулирует полномочия президиума Верховного суда при пересмотре судебных постановлений в порядке надзора.

По мнению представляющего интересы истца адвоката Антона Лебедева, эта статья должна давать возможность устранять противоречия во вступивших в законную силу судебных актах, если они основаны на оценке одних и тех же доказательств. Сегодня закон не дает такой возможности. 

«61-я статья ГПК определяет понятие преюдиции – если в рамках какого-нибудь процесса в результате исследования доказательств суд пришел к некоему выводу, вынес решение, и оно вступило в законную силу, то все другие суды при оценке тех же доказательств не могут прийти к другому выводу. В нашем случае принцип преюдиции оказался нарушенным, и мы столкнулись с пробелом в законодательстве, из-за которого устранить нарушение не представилось возможным», – рассказал «Фонтанке» Антон Лебедев. 

Юридическая лакуна, в которую попали Павел Рябовой и его адвокат, носит не только теоретический характер – для истца она имеет вполне конкретное финансовое наполнение. Нарушенную преюдицию он оценивает в 40 млн рублей, которые не смог отсудить у «Л1» из-за того, что во втором судебном процессе судья по-другому оценил доказательства, которые уже были исследованы в первом. 

Убытки не считаются

В июне 2008 года Павел Рябовой по предварительному договору купли-продажи заплатил «ЛЭК-1» 17,1 млн рублей, которые взял в банке в кредит, причем валютный. Позже у «ЛЭК» возникли финансовые проблемы, из-за которых сроки сдачи жилья отодвинулись на годы. 

Когда в исполнении застройщиком обязательств возникли сомнения, Рябовой попытался расторгнуть  договор и вернуть деньги, но ничего не вышло.

Он обратился в Смольнинский районный суд и после нескольких лет тяжбы взыскал с ООО «Л1-1» («ЛЭК» к тому времени успел переименоваться) те самые 17,1 млн рублей и штраф (1 млн рублей) с неустойкой (7 млн рублей).

При этом в окончательном судебном акте написано: истец впервые потребовал расторжения предварительного договора и возврата денег 30 января 2009 года. 

Но дольщик платил за квартиру не свои деньги, а кредитные – он до сих пор не рассчитался с банком полностью. Проценты по кредиту дольщик расценил как убытки и вновь обратился в суд, чтобы взыскать их. Еще несколько лет судебных тяжб также закончились в Верховном суде.

С ООО «Л1-1» было взыскано 1 320 294 рублей в качестве компенсации понесенных гражданином убытков.

Но Рябового это не устроило, ведь он претендовал на 596 489 долларов, которые составляли фактически выплаченные уже по кредиту деньги, что по сегодняшнему курсу составляет примерно 40 млн рублей.

Именно такую сумму Павел Рябовой заплатил банку в виде процентов за обслуживание кредита в спорный период: с 30 января 2009 года до момента, когда застройщик вернул ему деньги по предварительному договору. 

Но во втором процессе суды по-другому расценили те же самые обстоятельства и пришли к выводу, что истец впервые потребовал расторгнуть договор не в начале 2009 года, а лишь в конце 2014-го.

Дело в том, что у мужчины была довольно долгая переписка с застройщиком, в которой обсуждались разные варианты урегулирования конфликта, и на втором процессе суды сочли датой его обращения с требованием расторгнуть договор не первое такое обращение, а последнее.

С января 2009 года по декабрь 2014 года Рябовой платил проценты по кредиту, но по решению второго суда оказался лишенным возможности компенсировать эти убытки.

Попытки адвоката Антона Лебедева убедить судей во втором процессе в недопустимости нарушения принципа преюдиции – о чем прямо говорит статья 61 Гражданского процессуального кодекса – ни к чему не привели. Требование привести в соответствие выводы в первом и втором процессах как раз и наткнулось на пробел в законодательстве – Гражданский процессуальный кодекс не предоставляет такую возможность. 

Сумеет ли дольщик изменить базовый документ гражданского процессуального законодательства? 

Конституция тут ни при чем

Адвокат петербургской коллегии адвокатов Pen&Paper Роман Пархоменко подтверждает, что оспариваемое петербуржцем положение ГПК положение не позволяет суду надзорной инстанции руководствоваться обстоятельствами, которые не были установлены или, тем более, были отвергнуты нижестоящими судам. Такое положение гарантирует принцип стабильности судебного решения и правовой определенности, ведь вступившее в законную силу решение не должно ставиться под сомнение.

Президент Международной коллегии адвокатов города Москвы «Почуев, Зельгин и Партнеры» Александр Почуев полагает, что в данном случае российская юстиция уже «дошлифовала» свою позицию во всех инстанциях, и, по сложившейся практике, велика вероятность, что данная жалоба будет отклонена. «Но сама постановка вопроса о расширении полномочий Верховного суда РФ в части разрешения коллизий преюдиций имеет новизну и перспективу», – соглашается юрист.

В «Компании Л1» (преемник «ЛЭКа») уверены в бессмысленности похода в Конституционный суд своего бывшего дольщика. «Преюдиция при рассмотрении судебных споров по искам Павла Рябового к ООО «Л1-1» судами не нарушена.

Господин Рябовой и его адвокат Антон Лебедев пытались применить преюдициальность путем подмены правовых понятий.

Но Верховный суд указал: «юридическая квалификация отношений, возникших  между сторонами, преюдициальной не является», – считает директор по развитию «Компании Л1» Надежда Калашникова.

Частично с этой позицией согласен и Роман Пархоменко: «При рассмотрении второго дела суд не устанавливал иных фактических обстоятельств, а лишь иные правоотношения сторон». В то же время он подчеркивает, что и это считается нарушением.

«Такой судебный акт может быть отменен, и дело направлено на новое рассмотрение в связи с нарушением норм процессуального права, а в надзорной инстанции – в связи с нарушением единообразия в толковании и применении судами норм права», – рассуждает Роман Пархоменко, добавляя, что сама по себе часть 2 статьи 391.

12 ГПК РФ полностью соответствует Конституции, и оспаривать ее смысла нет.

За Гражданский процессуальный кодекс заступаются и в «Л1».«Необходимости изменения этой части мы не усматриваем, поскольку права, гарантированные Конституцией, в том числе и право на судебную защиту, этой статьей не ущемляются и не находятся в противоречии с Конституцией», – говорит Надежда Калашникова.

Лев Годованник, «Фонтанка.ру»

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

В Петербурге дольщики отсудили миллионные неустойки у девелопера Л1Утопили все в словоблудием и рукавом «мудрствовании». А речь идёт о справедливости элементарной: эти аферисты из лэка получили деньги, не выполняли обязательств, отказывались расторгать договор, потом решением нашего кривого суда отдали сумму, обесценившуюся в 2 раза минимум. И всё? А наказание за их грязные дела? Тогда как покупатель вместо жизни в своей квартире тянул дорогущий кредит и, платят за воздух, вынужден был годами судиться. Не увидел в премудрой статье расчета убытка от съёма квартиры аналогичной площади за годы, пока лэк не исполнял своих обязательств. А %% по кредиту? Как мог 2 суд вообще принять такое решение??? Или у лэка, как у них принято выражаться был выход на судью?
В качестве эпилога можно порекомендовать Фонтанке подсчитать количество трупов: людей, которые не смогли ни денег получить, ни квартир от этой эл-один, потому что просто умерли, ожидая 10 лет того же «Лондон-парка».читать все комментариидобавить комментарий

Дольщики Петербурга начали взыскивать миллионные неустойки с девелоперов

Главная >
Город >
Дольщики Петербурга начали взыскивать миллионные неустойки с девелоперов

Новая судебная практика вызывает опасения у застройщиков.

В Петербурге дольщики выиграли ряд судов у холдинга «Л1» о взыскании неустойки. Ее размер определяется миллионами рублей, распространение практики вызывает опасения у девелоперов за судьбу их проектов. Об этом пишет «Деловой Петербург».

В Петербурге дольщики отсудили миллионные неустойки у девелопера Л1

Ситуацию подтолкнул иск дольщика Петра Рябового о взыскании неустойки за квартиру в ЖК «Граф Орлов» стоимостью 17 млн рублей. В мае спор дошел до Верховного суда, который поддержал покупателя.

Затем городской суд постановил выплатить дольщику неустойку в 7 млн. С тех пор районные суды приняли еще несколько аналогичных решений по искам дольщиков к структурам «Л1».

Читайте также:  Власти рассказали о будущем кадастровой оценки

Во всех случаях размер неустойки исчисляется миллионами рублей.

В марте Пленум Верховного суда РФ запретил судьям снижать неустойку как «несоразмерную». Применяться должна формула, заложенная в 214-ФЗ о долевом строительстве. По нему дольщик вправе взыскивать 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки, что составляет 13,38% годовых.

Юристы, защищающие дольщиков, отмечают, что до этого судьи могли снижать размер неустойки в десятки и даже тысячи раз по своим личным представлениям. Например, 900 тысяч рублей могли снизиться до 70, в результате инструмент принуждения к сдаче жилья в срок не работал.

В Петербурге дольщики отсудили миллионные неустойки у девелопера Л1

Девелоперы расходятся в оценке новой судебной практики. Сам владелец холдинга «Л1» Павел Андреев считает, что решения удастся оспорить. Многие крупные девелоперы отказываются от комментариев, неофициально участники рынка называют практику «опасной», если она приобретет массовый характер.

Застройщики говорят, что неустойки окажутся неподъемными для бизнеса, дома превратятся в убыточные после просрочки на год, а по некоторым объектам – даже на два месяца.

Они видят для себя выход в массовом применении схемы ЖСК, которую не регулирует 214-ФЗ. Кроме того, в Госдуме время от времени предпринимаются попытки отменить действие 214-ФЗ.

Такую инициативу лоббировали в 2015 году, однако результатов это не принесло.

Без права собственности: что ждет новоселов арестованных квартир «Лондон Парка»? — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru

Спустя три дня после фактического заселения покупателей в долгожданные квартиры многолетнего долгостроя «Лондон Парк» от «Л1», судебные приставы наложили на все помещения двух домов первой очереди арест.

Успели до регистрации прав собственности в Росреестре, а, значит, де-юре проданные квартиры могут уйти с молотка. LIVING выяснил, что будет с имуществом застройщика и как в такой ситуации вести себя дольщикам.

Десятилетний долгострой ЖК «Лондон Парк» от «дочки» холдинга «Л1» — ООО «ЛП» — получил разрешение на ввод 12 мая текущего года. В течение июня уставшие от ожидания дольщики принимали квартиры, а 6 июля все покупатели двух корпусов первой очереди получили ключи. Но праздничное настроение новоселов, уже во всю хлопочущих над обустройством гнездышек, длилось недолго.

ЖК «Лондон Парк». Рендер от застройщика

Управление Федеральной службы судебных приставов Петербурга 9 июля вынесло постановление об аресте 535 квартир за долг перед дольщиками и городом. По версии застройщика, сумма долга составила 390 млн рублей.

По версии же юридической компании «Маквэр», которая защищает интересы дольщиков, сумма задолженности застройщика перед взыскателями составляет более 450 млн рублей. Об этом сказано на официальной странице конторы.

 

В права собственности на жилплощадь уже принявшие у застройщика жильё дольщики вступить не успели, трёх дней для регистрации в Росреестре не хватило. Теперь это и невозможно. Формально статус дома – в процессе строительства, а все его помещения принадлежат застройщику. Арест предполагает запрет на регистрацию или продажу.

Защита взыскателей объясняет, что приставы пошли на такие меры, потому что не получили запрошенную информацию о проданных и непроданных (около 40 – прим. ред.) квартирах.

В «ЛП» говорят, что информацию предоставили, о чем свидетельствует соответствующая квитанция ведомства.

Впрочем, адвокат Антон Лебедев, знакомый с делом, утверждает, что компания хитрит: данные якобы были высланы очень поздно, когда решение об аресте уже было сформировано.

Дольщикам не беспокоиться, но действовать

В компании «ЛП» заверили, что дольщикам беспокоиться не о чем, потому что действия приставов незаконны. Застройщик собирается доказывать это в суде. Его главный аргумент – квартиры, несмотря на отсутствие регистрации в Росреестре, принадлежат покупателям, а не стройкомпании.

«Действие судебных приставов, распространяющееся на квартиры дольщиков, уже оплативших их, незаконны. Проданная жилплощадь уже передана дольщикам и не должна попасть в опись арестованного имущества, потому что это их имущество, а не должника», — прокомментировала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

ЖК «Лондон Парк»

В Петербурге дольщики отсудили миллионные неустойки у девелопера Л1

Впрочем, у координатора инициативных групп обманутых дольщиков, помощника депутата Госдумы Александра Хинштейна Виктории Пеньковой на этот счёт более пессимистичный взгляд.

«Наличие ДДУ не мешает арестовать квартиру. Человек может получить ключи и заехать в квартиру, но собственником он становится после приемки и регистрации квартиры в Росреестре.

До этого момента дом является де-юре собственностью застройщика.

Судебные приставы, если квартиры не зарегистрированы в Росреестре, если нигде официальных данных нет, по идее, имеют право продавать арестованные помещения», — подчеркнула Пенькова.

Эксперт советует дольщикам подавать иск на снятие ареста с их квартиры. «В суде они могут потребовать признать право собственности на квартиру. Такие случаи, когда граждане входят в право собственности на основании судебных решений, есть», — добавила она.

Заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский подчеркнул, что, прежде всего, надо понимать, какие договоры заключали граждане.

«Насколько я помню, по этому объекту были, в основном, заключены предварительные договоры купли-продажи квартиры, что до 2010 года не являлось прямым нарушением 214-ФЗ.

Если это так, то с гражданами должен быть заключен основной договор купли-продажи, но сделать это компания «ЛП» сможет только после оформления права собственности на себя. Арест, наложенный судебными приставами, безусловно, это процесс притормозит, но, по-моему мнению, не остановит.

Вряд ли получится реализовать на торгах ранее уже проданные квартиры при наличии действующих договоров», — пояснил Островский.

Он констатировал, что арест – метод давления на строительную компанию, но одновременно и сигнал для ее руководителей – запускать ситуацию нельзя.

«Уверен, что застройщик примет все меры для погашения задолженности.

Но, учитывая, что есть долги и по арендной плате и перед гражданами, расторгнувшими договоры, или требующими неустойки за нарушения сроков передачи им квартир, сделать это будет непросто», — заключил он.

В Петербурге дольщики отсудили миллионные неустойки у девелопера Л1

По словам Островского, решение вопроса зависит и от того, достаточно ли у компании средств, иных активов или свободных площадей для их реализации с целью погашения задолженности, есть ли возможность прокредитоваться.

«Если ситуация не исправится, то гражданам, имеющим на руках договоры, а возможно и документы, подтверждающие передачу им квартир, придется защищать свои права в суде. В Петербурге такая практика есть. В отдельных случаях граждане получали квартиры даже в ходе банкротства застройщика.

Правда, как правило, это касалось квартир в уже построенных домах», — отметил эксперт.

Между тем, адвокат Антон Лебедев отметил, что быстрой реализации квартир в данном случае не предполагается. Да и задачи такой не стоит. Приставы прекрасно понимают, чего стоит ошибка в этом вопросе. Однако сидеть сложа руки дольщикам все же не стоит, даже если цель – надавить на должника.

«Новым собственникам возможно придётся освобождать построенные квартиры от ареста – запрета на совершение регистрационных действий, перед регистрацией права собственности на себя. Возможные варианты действий: внесудебный и судебный.

Внесудебный вариант предполагает обращение в службу судебных приставов с просьбой снять арест. К обращению необходимо приложить копию договора и платёжные документы. С заявлением лучше идти на личный приём», — рекомендует юрист.

Пенькова же добавила, что для обоих вариантов необходим акт о приемке квартир, который усилит вес договора о долевом участии. Ведь наличие только ДДУ в судей не является железным аргументом.

«Граф Орлов» не пострадает

Кстати, несмотря ни на что и вопреки всему газета «Деловой Петербург» в 2016 году признала девелопера первым по количеству строящейся недвижимости бизнес-класса в городе на Неве.

У холдинга «Л1» строится еще три объекта – ЖК «Граф Орлов» у метро «Московская», «Премьер Палас» на Петроградском Острове и ЖК «Маршал» на Лесной. Осенью в продажу выведут четвертый объект.

Продажи 30 квартир бизнес-класса (или около 50 класса «комфорт») хватит, чтобы погасить все долги, утверждает представитель застройщика.

«Долг планируется погасить за счет продажи свободных квартир в сданных башнях ЖК «Лондон Парк». В списке непроданных – в основном трехкомнатные квартиры большой площади, их общая стоимость практически полностью покроет долг компании.

В любом случае, активов «Л1» хватает для оплаты предъявленного долга, поэтому поводов для беспокойства нет. Всем, кто получил свои квартиры, можно ими пользоваться.

Просим сохранять спокойствие и заверяем, что сделаем все необходимое для снятия незаконного ареста», — успокаивает директор по развитию Надежда Калашникова.

В беседе с LIVING она добавила, что долги «ЛП» никак не могут спровоцировать аресты по другим объектам холдинга «Л1», поскольку строят их не «ЛП», а другие юрлица. Она также отметила, что ускорять продажи путем демпинга в своих новостройках ради погашения долгов компания не намерена.

«Компания ЛЭК, правопреемником которой стала «Л1», за долгие годы научилась строить дома с арестованными счетами. Те же корпуса ЖК «Лондон парк» строились и вводились с уже арестованными счетами и поданными заявлениями о банкротстве компании. Поэтому не стоит ожидать краха компании по причине ареста, но это безусловно плохой сигнал», — прокомментировал Лебедев.

Читайте также:  Что будет с ценами на жилье в москве в 2016 году?

Впрочем, адвокат вовсе не оправдывает стройкомпанию. По его словам, такая ситуация стандартна для застройщиков-должников, уклоняющихся от исполнения решений суда. Он подчеркнул, что приставы совершенно законно запросили у ООО «ЛП» сведения о свободных квартирах.

Санкт-Петербург. Обманутые дольщики Л1 (ЛЭК)

Один из обманутых дольщиков с Варшавской 19к5:

В 2008 году я, Адушкин И.М. и моя мама, Игольникова Л.И. (пенсионер, инвалид II группы, ветеран Труда, профессор, заслуженный работник высшей школы), собрав все имеющиеся накопления и забравшись в долги, приобрели для нее крохотную студию в строящемся доме фирмы ЛЭК.


Квартира была куплена по предварительному договору купли-продажи (ссылка – договор и агентская доверенность) в доме по адресу ул. Варшавская, дом 19, корпус 5. Мы исполнили все обязательства по договору: оплатили 100% стоимости квартиры, внесли авансом квартплату и т.д.

После того, как дом был построен и квартира оформлена в собственность ЛЭК, в срок, определенный в договоре, мы направили в ЛЭК предложение о заключении основного договора.

В ответ на это менеджеры застройщика в устной форме потребовали произвести доплату в размере более 500 000 рублей, что составляет 20% стоимости квартиры, основываясь на нескольких уловках, которые я опишу в своем следующем посте (ссылка — Уловки, на которых основаны незаконные требования фирмы ЛЭК о доплатах).

В ответ на возражения о том, что требования о доплатах необоснованны, сотрудники ЛЭК заявили, что в случае отказа от доплат они признают предварительный договор прекратившим свое действие. Письменные калькуляции доплат предоставлять отказались, соответствующие запросы (ссылка – требования о предоставлении данных по доплатам) игнорировали.

Таким образом, они фактически незаконно требуют у жильцов огромные доплаты, нарушая заключенные договора и угрожая тем, что отнимут построенные и оплаченные квартиры. По предварительным расчетам, сумма таких поборов с покупателей 817 квартир дома составляет более  100 млн.руб.

ОТ РЕДАКЦИИ:

Весьма познавательное видео с выступлением главного «защитника» обманутых дольщиков ,представляющего, как вы понимаете, интересы партии (ПЖИВ) — А. Хинштейна.  Господин депутат в официальном  обращении говорит,  что только у  вышеназванной компании застройщика не менее 15 тысяч обманутых дольщиков.

Встает закономерный вопрос: «Откуда этот защитных «сирых и обездоленных» берет цифры, когда называет общее число обманутых дольщиков Российской Федерации. Напомним, по его данным, в России не менее 85 тысяч обманутых дольщиков.

Хотя, как мы можем убедиться из видеовыступления Александра Хинштейна, только одна Питерская строительная компания «помогла» как минимум 15 тысячам обманутым дольщикам. А таких  строительных фирм-мошенников в Санкт-Петербурге не менее сотни. 

  • Кому будет интересно, предлагаю проанализировать данные интернет-ресурсов.
  • Кстати, в недавней пресс-конференции, которую проводили, так называемые коммунисты, один из выступающих озвучил цифру обманутых дольщиков в Питере порядка 6 тысяч семей.
  • Хоть бы договорились между собой, какие цифры называть? Все же прекрасно понимают, что партии, прописанные ныне в Гос Думе, отличаются только по названию, а интересы у них полностью совпадают… 

Алгоритмы решений , о которых любит говорить Александр Хинштейн, остались неизменны , кроме небольшого сотрясания эфира от произнесённых очередных пустых обещаний. Никаких реальных изменений к решению проблемы обманутых дольщиков не добавили, как в Питере так и в остальных регионах России.

Соответственно и закономерно , ни один чиновник не наказан. В очередной раз мы убедились в нежелании государства, реально ,заниматься проблемой обманутых дольщиков.

 Закон Российской Федерации, оказался «несовершенен» для обманутых дольщиков и абсолютно «совершенен» для застройщиков и контролирующих их чиновников.

Следует отметить, что договора, в нарушение требований федерального законодательства и представителей комиссии Госдумы  по защите прав обманутых дольщиков и вкладчиков ( статья из газеты о работе комиссии с ЛЭК), так и не были приведены в соответствие с Федеральным Законом №214, что дает застройщику дополнительный повод шантажировать дольщиков. Представители комиссии несут ответственность за то, что, пойдя на уступки застройщику, так и не приняли мер для исполнения им своих обязательств.

Несколько раз нами подавались заявления по поводу незаконности требований о доплатах в прокуратуру и ОБЭП, но там каждый раз дело рассматривалось формально, и закрывалось под каким-либо предлогом (ссылки – письма из прокуратуры и письма из ОБЭП).

Основная их позиция – «письменно никто доплат не требует, поэтому отсутствует состав преступления». В ответ на просьбу опросить конкретных лиц – менеджеров, требовавших доплату, прокуратурой сообщалось, что такие в фирме не работают (ссылка – прокурор пишет, что Меридонов и Булавкин не работают в ЛЭК).

При этом названные менеджеры были свободно доступны в офисе ЛЭК на Московском проспекте. Были проигнорированы рукописные записки с суммами доплат от одного из менеджеров ЛЭК (ссылка — записки менеджера ЛЭК Меридонова о доплатах) с требованиями незаконных доплат.

Все жалобы и обращения в Генеральную прокуратуру РФ (а также в Следственный Комитет при Прокуратуре РФ, в Управление Генеральной прокуратуры РФ в СЗФО, в МВД РФ, в ФСБ РФ, к депутатам Госдумы, в Аппарат Правительства РФ, к председателю Совета при Президенте РФ, в Администрацию Президента РФ, к Председателю Правительства РФ) пересылались в прокуратуру Санкт-Петербурга (ссылка — пересылки в прокуратуру СПб), и там на них отвечали просто дублированием старого ответа (ссылка – прокурор СПб дублирует старый ответ). Сразу вслед за этим прокурор прекращает с нами переписку (ссылка – заявление прокурора о прекращении переписки). Фактически создана безвыходная ситуация с замкнутым кругом, где все обращения замыкаются на прокуратуру Петербурга, которая лишь дублирует свой старый ответ.

Кроме того, налицо содействие ЛЭКу со стороны других организаций, относящихся к правительству Санкт-Петербурга.  О них речь пойдет далее…

Уловки, на которых основаны незаконные требования фирмы ЛЭК о доплатах

№1. Возмещение работ по остеклению балконов/лоджий.

В договоре имеется условие (ссылка — пункт 5.2 на стр. 4) о том, что «Продавец вправе, при наличии возможности, выполнить работы по остеклению балкона (лоджии), а Покупатель обязуется оплатить эти работы.»

Пользуясь слабой юридической осведомленностью клиентов, сотрудники ЛЭК считают возможным предъявлять на основании этого пункта какую им вздумается сумму к оплате за остекление. Так, по нашей квартире, вначале это было 9951 у.е. (298 тысяч рублей), затем 4435 у.е.

(133 тысячи рублей)(ссылка — записки менеджера ЛЭК Меридонова о доплатах). При этом само остекление на балконе выполнено безобразно, недоделано, с одной стороны вообще открыто на улицу (ссылка — фотография нашего «остекления», вид с примыкающего балкона), протекает и покрывается ржавчиной.

Специалисты оценивают его стоимость не более чем в 30 тысяч рублей.

Требование доплат за произведенное остекление является незаконным по двум основаниям (А и Б):

А) Формулировка от профессионального юриста:  при толковании пункта 5.2 договора следует, что воля сторон направлена на заключение договора подряда на производство работ по остеклению балкона, заказчиком которых выступает Покупатель, а подрядчиком – Продавец.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ: «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора».

Положения о договоре подряда, содержащиеся в главе 37 ГК РФ, определяют, что существенными условиями договора строительного подряда являются: предмет, срок производства работ и цена работ.

Поскольку сторонами не определена цена работ, объем работ, материалы остекления, условие об оплате данных работ считается неопределенным и несогласованным сторонами, не позволяет установить существо обязательства; права, обязанности и действительную волю сторон, а, следовательно, не порождает правовых последствий.

Иными словами, основанием для доплаты может являться только акт-дополнительное соглашение к договору, где стороны соглашаются по всем существенным характеристикам остекления и по стоимости работ. Такого соглашения заключено, естественно, не было, несмотря на все предложения и просьбы с нашей стороны.

В Петербурге дольщики отсудили миллионные неустойки у девелопера Л1

Б)

Взыскание неустойки с Л1 (ЛЭК): помощь дольщикам Л1

Юридическая помощь для дольщиков по взысканию неустойки – это единственная возможность возместить убытки за несвоевременную передачу квартиры. Пытаться решить эту проблему самостоятельно без помощи квалифицированного адвоката – изначально тупиковый путь.

Коллектив опытных специалистов оказывает полный комплекс услуг по взысканию неустойки, расторжению договоров ДДУ и оперативным возвратом денежных средств с недобросовестного застройщика. Если вы столкнулись с ситуацией, когда компания не выполняет свои установленные обязательства по передаче ЖК в эксплуатацию в необходимый срок, по закону вам полагается внушительная компенсация.

На практике застройщики редко спешат выплачивать неустойку, а то и вовсе создают ряд дочерних структур, чтобы уходить от ответственности.

Взыскание неустойки с Л1 за жилой комплекс «Лондон парк»

Взаимодействие с ЛЭК-компанией № 1 и ее многочисленными дочерними структурами мы выделили в отдельную услугу. Дело в том, что жилой комплекс «Лондон парк» является самым «знаменитым» долгостроем Санкт-Петербурга. Строительство в Выборгском районе началось еще в далеком 2007 году.

На сегодняшний день прошло уже более десяти лет, а только в 2017 году первые дольщики начали получать желанные ключи от собственных квартир.

Читайте также:  В петербурге высокие чины полиции попытались присвоить служебные квартиры

Недобросовестный застройщик изначально заключал с дольщиками договоры по купле-продажи недвижимости, а когда не смог выполнять свои обязательства в срок, сменил название на ЛП и начал заниматься долевым строительством от имени нового юридического лица. С того времени было образовано огромное количество дочерних структур – Л1, Л5, Л18.

Чуть позднее компания ЛЭК организовала новую структуру – жилищно-строительный кооператив «Гранит», который занимался привлечением покупателей на жилье по договорам паевых взносов. Все мыслимые и немыслимые сроки по передаче жилья в эксплуатацию согласно заключенным договорам давно истекли, но взыскать просрочку при наличии паевых взносов довольно затруднительно.

Что же касается предварительных договоров купли-продажи, то с ними дело обстоит гораздо проще, причем во многих случаях размер просрочки превышает стоимость недвижимости. Как оказалось, одна и та же компания под разными названиями продавала жилье по различным схемам в одном жилом комплексе.

Итог – сотни обманутых дольщиков, которые до сих пор пытаются добиться защиты своих прав.

Механизм взыскания неустойки

Согласно действующему законодательству для получения неустойки от застройщика, который нарушил сроки подписания договора или срок сдачи жилья в эксплуатацию, необходимо:

  • Проверить срок подписания договора или срок передачи недвижимости;
  • Правильно рассчитать количество дней просрочки;
  • Рассчитать ее размер по специальной формуле;
  • Юридически грамотно составить текст досудебной претензии и предъявить ее недобросовестному застройщику;
  • Дождаться ответа, а при отсутствии такового – составить исковое заявление в суд;
  • Добиться удовлетворения иска в суде, а самое главное – получить положенную законом компенсацию по исполнительному листу.

Как видите, для выполнения всех необходимых мероприятий нужно иметь определенный багаж знаний и опыт взаимодействия с различными инстанциями. Справиться с этой ситуацией в одиночку практически невозможно. Мы предлагаем квалифицированную помощь для дольщиков Л1 и клиентов других структур, работая по четко продуманному алгоритму:

  • Заключение договора на взаимовыгодных условиях;
  • Знакомство с материалами дела, представление ваших интересов во всех инстанциях;
  • Сопровождение возникшего спора до момента его разрешения в судебном порядке;
  • Получение неустойки.

Если рассмотреть процесс оказания услуги более подробно, то основным этапом является правильное составление досудебной претензии. Как показывает практика, именно она влияет на размер конечной неустойки.

Наши юристы организуют переговоры с застройщиком, анализируют предоставленные документы и выбирают подсудность и подведомственность спора. В суде ваши интересы будет представлять опытный адвокат, что позволяет рассчитывать на удовлетворение иска в полном размере.

Мы обязательно проконтролируем исполнение судебного решения в срок, что позволит вам вернуть вложенные деньги и получить внушительную материальную компенсацию за нарушение условий договора.

Сумма неустойки и возможные сроки ее взыскания

В среднем судебный процесс с недобросовестным застройщиком продолжается от полутора до двух месяцев. Что же касается размера потенциальных выплат, то указанная в претензии сумма включает в себя следующие пункты:

  • Неустойка в зависимости от количества дней просрочки;
  • Штраф за неустойку, который может составлять до 50 % от ее размера;
  • Компенсация за причиненный дольщику моральный вред;
  • Компенсация непредвиденных расходов, вызванных невыполнением обязательств по договору;

Стоимость работы юристов нашей компании.

Судебные решения

Отзывы клиентов

Дольщики "Л1" создали судебную практику по взысканию многомилионных неустоек с застройщиков ЮАП Долевое Строительство: (812) 386-44-44

Десятки девелоперских проектов находятся под угрозой потери рентабельности из-за новой судебной практики

Районные суды Петербурга удовлетворили уже пять исков дольщиков о взыскании с застройщиков многомиллионных неустоек за срыв сроков сдачи домов. По всем искам ответчиками выступают структуры холдинга «Л1» (бывший ЛЭК) Павла Андреева.

Началось все с иска дольщика Петра Рябового к ООО «Л1–1» о взыскании неустойки за квартиру в ЖК «Граф Орлов» стоимостью 17 млн рублей: получив в начале 2016 года отказы от районного и городского суда Петербурга, он в мае добился рассмотрения своего дела в Верховном суде, который вернул дело на новое рассмотрение в горсуд.

После этого городской суд вынес прецедентное решение — взыскать в пользу дольщика неустойку 7 млн рублей. С тех пор районные суды по аналогии приняли еще четыре решения.

Смольнинский суд в июле взыскал с ООО «Л1–1» 5 млн рублей в пользу дольщика Романа Курсова, купившего в 2009 году квартиру за 9 млн рублей, Калининский суд тогда же взыскал 3,5 млн с ООО «Механический завод–СПб» в пользу дольщицы Анны Комаровой, купившей в 2010 году квартиру за 5 млн рублей, и т. д.

Юристы дольщиков потирают руки: новые правила игры заставят застройщиков строго соблюдать сроки строительства, ведь каждый дольщик, купивший квартиру по 214–ФЗ, сможет взыскивать с застройщика десятки тысяч рублей за каждую неделю просрочки.

В свою очередь, девелоперы бьют тревогу: если новая практика устоит, срыв сроков строительства больше чем на год сделает стройку убыточной. В качестве обходных вариантов одни девелоперы рассматривают возврат к менее рискованной для них схеме привлечения средств граждан — ЖСК.

А другие активно лоббируют полную отмену 214–ФЗ: мол, за 11 лет работы закон показал свою неэффективность.

Правовую основу для судебных решений, приводящих сегодня в трепет строительный рынок, заложил в марте 2016 года Пленум Верховного суда РФ.

В своих разъяснениях действующего законодательства высшая судебная инстанция впервые прописала прямой запрет судьям произвольно снижать неустойку по ст.

333 ГК РФ как «несоразмерную», если специальным законом предусмотрена точная формула расчета неустойки.

Одним из таких «специальных законов» является и 214–ФЗ: в нем четко сказано, что дольщик вправе взыскивать с застройщика неустойку в размере 1 / 300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки, то есть 13,38% годовых.

«До недавних пор судьи общей юрисдикции рассматривали любую неустойку, превышающую 200 тыс.

рублей, как несоразмерную и снижали ее в десятки, сотни и тысячи раз — в соответствии с собственными, личными представлениями о разумности, — говорит ведущий юрист группы «ЮАП» (специализируется на защите интересов дольщиков) Игорь Абалов.

— Нормой было снизить размер неустойки с 900 тыс. до 70 тыс. рублей». По словам юриста, реально неустойка как инструмент принуждения застройщика к исполнению своих обязательств в срок не работала.

Если до кризиса 2008 года агрессивная реклама холдинга «ЛЭК» Павла Андреева была одним из драйверов ажиотажного спроса и лавинообразного роста цен на жилье в Петербурге, то теперь, после ребрендинга и 9 лет балансирования на грани банкротства, холдинг «Л1» стал фигурантом большинства судебных прецедентов в спорах с дольщиками, число которых у него измеряется тысячами человек.

Сначала судебную практику сформировали дольщики–отказники «Л1»: они расторгали договоры с застройщиком и годами судились, требуя назад внесенные деньги и проценты, а девелопер тем временем выставлял освободившуюся квартиру на продажу.

Закончилось все тем, что дольщики в 2014 году впервые в России сумели взыскать с него упущенную выгоду, составляющую разницу между суммой договора и рыночной стоимостью квартиры, если бы она была сдана в срок (суд тогда взыскал 2,9 млн рублей).

Другая уловка девелопера заключалась в том, что он в 80% договоров с дольщиками прописывал третейскую оговорку, по которой все споры с ним рассматривает третейский суд при Ассоциации управляющих недвижимостью.

Однако, говорит Игорь Абалов, к 2016 году и в этом суде сформировалась устойчивая практика по взысканию убытков: «Буквально недавно он взыскал с Механического завода в пользу дольщика 1,5 млн рублей сверх суммы договора».

Успехи дольщиков, рассерженных Павлом Андреевым, дают всем остальным покупателям квартир на первичном рынке очень серьезный инструмент давления на застройщика, применимый и без расторжения договора.

Девелоперы по–разному оценивают новую судебную практику. Владелец «Л1» Павел Андреев излучает уверенность, что ее еще удастся переломить: «Опыт нашей компании, а мы строим уже почти четверть века, доказывает, что рано или поздно здравый смысл обязательно победит».

Многие участники рынка (среди них «Эталон–ЛенСпецСМУ», «Легенда», Seven Suns) вовсе отказались комментировать этот вопрос. Между тем неофициально участники рынка не скрывают своей тревоги.

«Практика достаточно опасная, — говорит один из застройщиков. — Мы буквально вчера собирали совещание с юридическим департаментом, на котором обсуждали эти судебные решения.

Потому что, если такое взыскание приобретет массовый характер, это будет бомба».

  • Другие же открыто выражают опасения, что неустойки будут неподъемны для строительного бизнеса: подсчитывают, что многие дома станут убыточными после просрочки на год, а по некоторым объектам всю прибыль съест и обычная двухмесячная просрочка.
  • «На застройщиках сегодня помимо самого дома висят инфраструктура, дороги, школы, так что 15% маржинальности остались далеко в прошлом», — говорят в «Лидер Групп».
  • При этом в компании отмечают, что крупные девелоперские проекты квартальной застройки вообще работают с минимальной маржой, достигая нужной нормы доходности за счет больших объемов продаж.

По мнению участников рынка, наиболее вероятным ответом застройщиков на такой поворот судебной практики будет массовый переход на схему ЖСК, на которую не распространяется действие 214–ФЗ. Крупные же застройщики и вовсе лоббируют в Госдуме отмену скандального закона: такая инициатива выдвигалась в этом году.

Павел Горошков

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *