ПРОДАЖА
В сентябре на вторичном рынке коммерческой недвижимости положительную динамику средней цены предложения за квадратный метр показали помещения производственного и торгового назначений. В сегменте складского и офисного назначений средняя цена предложения за квадратный метр имела тенденцию к понижению.
Наиболее высокая цена предложения на помещения торгового назначения была отмечена в Заельцовском районе – 395 000 руб./кв.м., минимальная цена предложения была зафиксирована в Центральном районе –13 400 руб./кв.м. Диапазон среднего значения цены предложений на помещения торгового назначения был в интервале 64 500÷115 000 руб./кв.м.
За рассматриваемый период максимальная цена офисных помещений зафиксирована на отметке 246 000 руб./кв.м. в Ленинском районе, минимальная цена была отмечена в Калининском районе – 13 300 руб./кв.м. Диапазон среднего значения цены предложений на помещения офисного назначения находился в интервале 44 900÷80 000 руб./кв.м.
В сегменте складской недвижимости максимальная цена предложения была отмечена в Октябрьском районе – 41 600 руб./кв.м., минимальная цена предложения была зафиксирована в Ленинском районе – 6 100 руб./кв.м. Диапазон среднего значения был в интервале 15 600÷28 500 руб./кв.м.
Максимальная цена предложения по производственным помещениям отмечена в Калининском районе и составила 80 000 руб./кв.м., минимальная цена предложения оказалась в Ленинском районе 9 600 руб./кв.м. Диапазон среднего значения был в интервале 16 900÷28 800 руб./кв.м.
АРЕНДА
По итогам сентября на рынке аренды коммерческой недвижимости средняя цена предложения на помещения офисного назначения была 641 руб./кв.м., в сегменте помещений торгового назначения составила 1 061 руб./кв.м., что касается помещений складского назначения, то этот показатель был в среднем 262 руб./кв.м.
В рассматриваемом периоде максимальная арендная ставка на офисные помещения была отмечена в Ленинском районе на уровне 3 000 руб./кв.м., минимальная ставка зафиксирована в Ленинском районе – 120 руб./кв.м.
Максимально высокие арендные ставки на торговые помещения были в Ленинском районе, на уровне 6 000 руб./кв.м., минимальная ставка аренды зафиксирована в Кировском районе – 125 руб./кв.м.
Самая высокая арендная ставка в сегменте складской недвижимости была на помещения в Заельцовском районе – 833 руб./кв.м., минимальная ставка была отмечена также в Ленинском районе, и составила 115 руб./кв.м.
- ВЫВОД
- В рассматриваемом периоде средняя цена предложения коммерческой недвижимости в сегментах торгового и производственного назначений показала положительную динамику относительно показателя прошлого периода и составила 2% и 22% соответственно, в сегменте офисного назначения величина данного показателя имела тенденцию к понижению на уровне 3%, в сегменте складского назначения существенного изменения не наблюдалось, колебания происходили вокруг среднего значения.
- По сравнению с предыдущим периодом средняя арендная ставка для помещений офисного назначения увеличилась 1%, в сегментах торгового и складского назначений существенного изменения не наблюдалось.
- В целях определения однородности совокупности значений, используемых в расчете средней цены предложения рынка недвижимости, выбрка считалась однородной, если коэффициент вариации не превышал значения 30%.
Обзор рынка коммерческой недвижимости Новосибирской области
10 11 14
- Аналитиками РАД-Консалтинг было проведено исследование рынка коммерческой недвижимости Новосибирской области и города Новосибирска.
- Основные выводы
- · Новосибирская область является крупнейшим транспортным узлом и экономическим центром восточной части России Новосибирская область является одним из лидеров среди регионов РФ по доле иностранных инвестиций в экономику региона, что объясняется наличием крупных производственных предприятий с участием иностранного капитала и представительств зарубежных компаний на территории области.
- · Рынок коммерческой недвижимости Новосибирской области имеет тенденцию к росту и характеризуется централизацией в административном центре – городе Новосибирск.
· Рынок офисной недвижимости характеризуется незначительным ростом за счет объектов класса В и С. На долю офисов класса А приходится 23% от общего объема рынка.
· Рынок торговой недвижимости – самый активно развивающийся, за счет экспансии локальных и международных ритейлеров. По причине насыщенности рынка крупных городов, девелоперы ориентируются на менее крупные региональные центры.
· На рынке производственно-складской недвижимости активно развивается тенденция строительства складских комплексов под собственные нужды различных компаний – build-to-suit.
· Тенденции социально-экономического развития региона положительные. В последние годы снижается безработица, увеличивается объем инвестиций, развивается промышленность и сельское хозяйство. Регион обладает сбалансированной и диверсифицированной экономикой, в которой преобладают предприятия обрабатывающих и высокотехнологичных отраслей.
Краткая характеристика региона
Новосибирская область расположена на юге Западной Сибири, на оси Транссибирской железнодорожной магистрали, и входит в наиболее освоенную и заселенную зону Азиатской части России. Новосибирская область – крупнейший транспортный узел восточной части России.
Новосибирск связывает Сибирь, Дальний Восток и Среднюю Азию с европейскими регионами России. Река Обь, протекающая по территории области, играет важную роль в транспортном обслуживании северных нефтедобывающих районов Сибири (ХМАО, ЯНАО). На территории области находится 523 месторождения различных полезных ископаемых.
На северо-западе области открыты месторождения нефти и природного газа.
Основу промышленного комплекса Новосибирской области составляют крупные и средние предприятия, на которых осуществляется выпуск более 80% всей промышленной продукции. В последние годы увеличивается доля продукции производимой малыми предприятиями: с 13% в 2008 году до 19% в 2013 году.
Новосибирская область входит в число 12 регионов Российской Федерации, которые традиционно обеспечивают почти половину объема вводимого в эксплуатацию жилья по стране. В результате наращивания объемов жилищного строительства растет уровень обеспеченности. На одного жителя области сегодня приходится в среднем 22,2 кв. м общей площади жилья.
Столица области г. Новосибирск – третий в стране по численности населения (1,548 млн. чел.) и крупнейший город в Азиатской части России.
Инвестиции
Новосибирская область является одним из крупнейших регионов по уровню инвестиционной активности: с 2007 по 2012 год в экономику области было инвестировано более 870 млрд. руб.
В 2013 году инвестиции в основной капитал составили 174 млрд. рублей, в 2014 по прогнозу этот показатель составит 236 млрд. руб.
Согласно рейтингу журнала Forbes Новосибирская область вошла в ТОП-7 регионов России, благоприятных для инвестиций.
В октябре 2014 года рейтинговое агентство Fitch Rating подтвердило долгосрочные кредитные рейтинги региона в иностранной и национальной валюте на уровне «ВВВ-», краткосрочный рейтинг в иностранной валюте — на уровне «F3» и долгосрочный рейтинг по национальной шкале — на отметке «АА+(rus)». В сентябре 2014 года международное рейтинговое агентство Standard&Poor's также подтвердило рейтинги города Новосибирска с прогнозом изменения – «Стабильный».
Новосибирская область является одним из лидеров среди регионов РФ по доле иностранных инвестиций в экономику региона, что объясняется наличием крупных производственных предприятий с участием иностранного капитала и представительств зарубежных компаний на территории области. Так в 2012 г.
увеличилось поступление иностранных инвестиций в экономику Новосибирской области, их объем составил 772 млн. долларов, в 2013 году 859,5 млн. долларов (на 11,4% больше, чем в 2012 году). Общий объем накопленных иностранных инвестиций в экономику Новосибирской области в 2013 году составил более 1,2 млн.
долларов США.
Рынок коммерческой недвижимости
Как и в большинстве удаленных от центральной части России регионов область характеризуется централизацией качественных объектов коммерческой недвижимости в административном центре. Анализ рынка коммерческой недвижимости Новосибирской области заключается в рассмотрении рынка Новосибирска.
Рынок коммерческой недвижимости Новосибирской области с середины 2012 года показывает положительную динамику: количество объектов и сделок растет, динамика цен в основных сегментах остается умеренной.
По данным на середину 2014 года большинство объектов коммерческой недвижимости региона относятся к торговому сектору (43%).
В сентябре 2014 года арендные ставки предложения по производственно-складским помещениям выросли на 0,5%, по торговым и офисным снизились на 1,4% и 0,3% соответственно.
Офисная недвижимость
На рынке офисной недвижимости Новосибирска представлены как офисные центры класса А и В, так и постройки класса С.
Основную долю офисного рынка представляют реконструированные и нереконструированные административные здания советской постройки, встроенные помещения на первых этажах жилых домов, офисные помещения в торговых комплексах.
Объем офисных площадей в Новосибирске увеличивается также за счет увеличения жилого фонда города, где в каждом жилом комплексе первые этажи используются под торгово-офисные функции. В связи с этим рынок становится насыщенным подобными помещениями, на которые трудно найти покупателя.
По данным на конец 2 квартала 2014 года в Новосибирске насчитывается порядка 100 качественных бизнес-центров (класс А и В), из них только семь объектов относятся к классу А.
К концу 2013 года объем офисных площадей Новосибирска достиг 500 тыс. кв. м. На долю офисов класса А приходится 23% от общего объема, класса В – 77%.
К наиболее качественным офисным центрам относятся проекты БЦ «Лига Капитал», БЦ «РосЕвроПлаза», БЦ «GoldenPlaza», расположенные в центральной части города.
Наибольшая доля качественного предложения приходится на Центральный район. На долю этого района приходится 42% предложения, так как он является частью исторического и наиболее привлекательного для коммерческой недвижимости центра.
Офисная недвижимость на рынке Новосибирска в большинстве случаев представлена небольшими помещениями до 100 кв. м. На долю подобных помещений приходится порядка 40% рынка. Это объясняется повышенной ликвидностью подобных объектов в отличие от крупных офисов.
Спрос на офисные помещения в Новосибирске можно охарактеризовать как стабильный. Это во многом обусловлено невысоким уровнем арендной платы и стоимости объектов недвижимости класса «В». Офисные объекты класса «А» имеют более высокий уровень вакантных площадей. Доля свободных помещений в целом на офисном рынке оценивается в 9%.
Средний уровень арендных ставок на офисные помещения в качественных объектах составляет 300 – 1 800 руб./кв. м/месяц без учета НДС, принимая во внимание ставки на помещения, расположенные не в специализированных офисных центрах.
При этом в случае расположения помещения на 1-м или 2-м этажах в офисных объектах в местах с высокой проходимостью уровень арендной платы может быть и выше, до 3 500 рублей за кв.
м в месяц, так как данные помещения носят, в большинстве случаев, торговый характер.
Торговая недвижимость
Рынок торговой недвижимости Новосибирска начал развиваться в 2005 году, когда в городе были открыты первые профессиональные торговые центры. На сегодняшний день совокупный объем качественных торговых площадей в Новосибирске составляет более 700 тыс. кв.
м, самые крупные объекты − ТРЦ «Мега» и ТРЦ «Аура». В 2013 году, по данным новосибирской мэрии, ввод ТРЦ в городе составил 144 тыс. кв. м, в 2014 году ожидается увеличение объемов ввода: их совокупная площадь составит около 200 тыс. кв. м.
Наиболее ожидаемый проект – «Галерея Новосибирск» общей площадью 125 000 кв. м. В настоящее время обеспеченность населения торговыми площадями не самая высокая в сравнении с другими крупными городами и составляет 292 кв. м на 1000 жителей.
К примеру, в Санкт-Петербурге данный показатель составляет более 400 кв. м. торговых площадей на 1000 жителей.
Сегмент торговой недвижимости активно реструктуризируется – в городе почти не осталось киосков и торговых павильонов, идет миграция из устаревших торговых центров и вещевых рынков.
Основная доля предложения на рынке торговой недвижимости относится ко встроенным помещениям – более 50%, к торговым центрам относится 20% предложения. Наибольшая доля качественного предложения приходится на Центральный и Ленинский районы (40%).
Преобладающее количество помещений, выставленных на продажу и сдаваемых в аренду, имеют площадь от 50 до 100 кв. м. Данная площадь помещений для торговли является наиболее востребованной на рынке. Спрос на торговые помещения остается достаточно высоким. Доля вакантных помещений в новых качественных торговых центрах не превышает 5%, в среднем по рынку она достигает 10%.
Ставка аренды в наиболее успешных торговых центрах на помещения 100 – 200 кв. м. в среднем составляет приблизительно 2 500 – 4 500 рублей за кв. м в месяц, в стрит-ритейле – 2 000 – 3 000 рублей за кв. м в месяц. Наибольшая арендная ставка относится к помещениям в популярных торговых центрах и на первых этажах зданий, расположенных на центральных улицах.
Производственно-складская недвижимость
По состоянию на конец 2013 года общий объем рынка качественных складских площадей Новосибирска составляет порядка 800 тыс. кв. м. Всего в Новосибирске представлено около 1,8 млн кв. м различной индустриальной недвижимости.
На сегодняшний день рынок качественных складских помещений Новосибирска представлен как современными логистическими комплексами, так и устаревшими корпусами промышленных баз, ангарами и складскими комплексами различных предприятий.
Некоторые проекты промышленных площадок реализуются на территориях действующих заводов или на базе неработающих предприятий, используя имеющуюся инфраструктуру.
На рынке активно развивается тенденция строительства складских комплексов под собственные нужды различных компаний – build-to-suit. На данный момент общий объем заявленных строящихся площадей со сроками сдачи ближайшие до 2016 года – более 400 000 кв. м.
Спрос на производственно-складскую недвижимость в Новосибирске самый высокий среди всех сегментов. Большинство складских помещений класса А Новосибирска на сегодняшний день сданы в аренду и доля свободных помещений приближается к нулю.
Средняя заполняемость складских комплексов Новосибирска находится на уровне 90-95%. Наибольший спрос имеют теплые складские и производственные площади. Спрос на складские помещения в последние годы смещается к новому сегменту – производственно-логистического направления.
Средняя востребованная складская площадь в аренду снизилась с 800 кв. м до 400 кв. м в 2014 году.
Ставки аренды на производственно-складские помещения в Новосибирске варьируются в пределах 4 500 – 5 000 рублей за кв. м в год.
Выводы
Строительство новых коммерческих площадей на рынке Новосибирска продолжается, по причине неудовлетворенного спроса на качественные объекты.
Рынок офисной недвижимости Новосибирска развивается стабильными темпами. Спрос на офисные помещения остается стабильным. Поскольку сроки сдачи крупных офисных объектов переносятся, возможен рост арендных ставок офисы. Наблюдается тенденция заключения долгосрочных арендных договоров вместо приобретения офисных помещений в собственность.
В торговой недвижимости, несмотря на активный рост, наблюдается насыщенность традиционными торговыми объектами. Как в других региональных городах, в Новосибирске ощущается нехватка уникальных торговых концепций: торгово-общественных и тематических центров.
В ближайшей перспективе ситуация на рынке производственно-складской недвижимости Новосибирска существенно не изменится. Соотношение спроса и предложения останется на текущем уровне. Арендные ставки изменятся мало. Помимо продолжения строительства существующих проектов спекулятивных логистических центров на рынке будет развиваться тенденция built-to-suit.
Коммерческую недвижимость стали массово скупать в России. Но есть причины не торопиться с вложениями | Телеканал 360°
На российском рынке зафиксировали ажиотажный спрос на коммерческую недвижимость. В 2020 году небольшие торговые помещения на первых этажах домов стали приобретать на 25-30% чаще. Такая площадь действительно окупается в разы быстрее жилой. Но эксперты советуют не торопиться с вложением денег, так как ситуация может измениться.
Спрос на торговые помещения от 60 до 90 «квадратов» в 2020 году подскочил на 25-30%. При этом небольшие офисы от 30 до 50 квадратных метров стали приобретать чаще на 10-15%. Среди покупателей доля обычных людей выросла до 80%, сообщил «Известиям» руководитель направления коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Лескин.
«Коммерческая недвижимость стала доступнее для массового покупателя, теперь в такие „квадраты“ вкладываются и пенсионеры, и молодые люди до 35 лет», — рассказал он.
По словам директора по аналитике отдела «Циан.Коммерческая недвижимость» Александра Павленко, сейчас спрос на коммерческие помещения выше на 16% по сравнению с 2020 годом.
Причины спроса
Несмотря на массовую покупку коммерческой площади, в течение 2020 года рост спроса на недвижимость не был стабильным. В первом полугодии спрос был достаточно низкий, напомнил «360» председатель правления Российской ассоциации экспертов рынка ретейла (РАЭРР) Андрей Карпов.
«Как раз в этот период времени присутствовали большие скидки, различные акции, льготные условия покупки, которые предлагали сами застройщики. А во втором полугодии ситуация резко поменялась: многие акции и скидки были отменены, потому что спрос как раз был очень высок», — отметил эксперт.
Он добавил, что в тот момент удалось распродать всю недвижимость, которая застряла на рынке. При этом небольшие площади более востребованы именно у малого бизнеса. Если раньше многие компании могли занимать большую площадь, то теперь стали подыскивать помещения поменьше.
«Может быть, брали площадь на вырост. Но с учетом дистанционной работы и пандемийной истории тому же бизнесу нужно такое место присутствия, где можно иметь юридический адрес — это раз. Второе — иметь место встречи для определенных сотрудников», — пояснил Карпов.
Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков уточнил, что спрос вырос не только на коммерческую площадь, а на всю недвижимость в целом.
«[Россияне] боялись, что рубль обвалится. В прошлом году все судорожно искали, куда вложить деньги: кто-то квартиры покупал, кто-то машины покупал, а кто-то решил купить коммерческую недвижимость. С точки зрения инвестиций это лучший вариант», — заявил эксперт.
Он отметил, что предложение появилось после того, как предпринимали стали сворачивать свою деятельность. Многие продавцы освободившейся площади не настаивали жестко на своей цене, как это бывает в жилой недвижимости.
Источник фото: pixabay.com
Вопрос окупаемости
По словам Карпова, коммерческая недвижимость окупается быстрее, чем жилая. Точные сроки будут зависеть от стоимости и других показателей.
«Аренда коммерческой площади, как правило, раза в три дороже аренды жилой площади при сопоставимых затратах. Соответственно, сдача в аренду коммерческой недвижимости получается выгоднее, если удачная локация», — отметил председатель правления РАЭРР.
Хорошей доходностью считается срок 10 лет, пояснил Барсуков. Можно умножить стоимость аренды на этот период и получить конечную сумму. За жилую площадь такую доходность получить не удастся. Но нужно учитывать налоговую ставку, которая за коммерческую недвижимость больше. Также арендодатель несет большие риски не найти нового арендатора.
При этом Карпов заявил, что если человек хочет заработать, то вклад в квадратные метры будет плохим вариантом инвестиций. Такое вложение не окупается. Но многие отдают деньги именно за недвижимость, так как это то, что можно потрогать. За акциями нужно постоянно следить, а инвестор зарабатывает на них далеко не всегда. Недвижимость же является более простым вариантом.
Карпов предупредил, что обычно после скачка и высокого спроса наступает откат. Из-за этого перспективы вложений в коммерческую недвижимость пока достаточно спорны. Сейчас сложно сказать, сохранится ли спрос в 2021 году.
«Если говорить про инвестиции, то я бы притормозил посмотреть, что вообще будет на рынке. Месяц погоды сильной не сделает, а увидеть, что на рынке происходит, нужно, потому что ажиотажный спрос прошлого года не настолько сильно экономически обоснован. У меня есть подозрение, что в этом году мы такого спроса не увидим. Хотя прогнозировать сейчас — дело плохое», — подчеркнул Барсуков.
Если к весне спрос будет таким же большим, то можно покупать недвижимость. В случае падения уровня спроса стоит проследить за изменением цен. Член Российской гильдии риелторов призвал подождать и посмотреть на ситуацию.
Коммерческая недвижимость дорожает в Новосибирске
Спрос на покупку торговых и офисных площадей, а также помещений общественного питания в России продолжает расти — к такому выводу пришли аналитики Авито Недвижимости по итогам III квартала 2020 года. Цены почти на все указанные виды коммерческой недвижимости за год также показали положительную динамику. Такая ситуация наблюдается как в отношении продажи, так и в отношении аренды.
В Новосибирске покупка помещения под общепит обойдется в среднем в 64 тыс. рублей за кв.м, офиса — в 60 тыс. рублей, а торговой площади — в 73 тыс. рублей. Средние арендные ставки для этих типов коммерческой недвижимости в регионе составляют 560 руб./ кв.м, 645 руб./кв. м и 1 220 руб./ кв.м. в месяц соответственно.
Последствия кризиса из-за пандемии COVID-19 постепенно уступают место новым возможностям для развития. Спрос на покупку коммерческой недвижимости в III квартале продолжил свое восстановление.
Во многом данный тренд обусловлен двумя факторами: снижением депозитных ставок в банках, повышающим привлекательность сегмента коммерческой недвижимости, и общей экономической ситуацией в стране, при которой ослабление рубля мотивирует людей вкладывать свои средства в недвижимость.
Эксперты отмечают, что за год интерес к покупке объектов в сегментах общепита и торговых площадей увеличился на 14% и 8% соответственно. Стоит отметить, что количество доступных объектов увеличилось в категории аренды коммерческой недвижимости. В частности за год виден прирост в офисном сегменте: +14% по сравнению с III кварталом 2019 года.
«Если говорить о спросе, то в целом за квартал мы видим здоровый рост интереса к коммерческой недвижимости. Количество предложений в этот период также активно росло.
Сегодня это рынок покупателя, на котором можно приобрести или арендовать офисы, точки общественного питания или торговые площади на более гибких условиях.
Однако до полного восстановления и выхода на уровень прошлогодних показателей рынку еще потребуется время», — говорит руководитель направления коммерческой недвижимости Авито.Недвижимости Тимур Зайцев.
На региональных рынках недвижимости средняя стоимость коммерческих объектов как при сдаче в аренду, так и при продаже подорожала в большинстве крупнейших российских городов.
Арендные ставки на общепит заметнее всего выросли в Перми (+35%), на офисы — в Саратове (+13%), а на торговые площади — в Ульяновске (+25%).
В Новосибирске цены на покупку коммерческих объектов в целом повысились на 8%, а на аренду остались на прошлогоднем уровне.
В лидерах по годовым темпам роста цен в продаже оказались Омск (+23%), Севастополь (+16%) и Иркутск (+14%), а в аренде — Омск (+13%), Санкт-Петербург (+11%) и Красноярск (+10%). При этом помещения общественного питания на продажу сильнее всего подорожали в Екатеринбурге (в 4 раза), офисная недвижимость — в Иркутске (+22%), а торговые точки — в Симферополе (+65%).
По уровню цен пятерка городов с наибольшими издержками на помещение для бизнеса совпадает как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды. Помимо Москвы (продажа — 213 тыс. рублей, аренда — 1,6 тыс. рублей в месяц) и Санкт-Петербурга (134 тыс. рублей и 1 тыс. рублей соответственно), «дорогой» квадратный метр зафиксирован в Сочи (100 тыс. рублей в продаже и 800 рублей в аренду в месяц).
Напомним, что выдача кредитных карт в третьем квартале в России сократилась на 23%. В Новосибирской области — на 9%. Восстановлению динамики выдачи карт препятствуют новые риски карантинных мер и макроэкономическая нестабильность.
«Ажиотажный спрос на новостройки в Новосибирске отмечают эксперты»
Инвестиции на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска — итоги 2020
Коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск», инвестор Марина Белых (Лысенко) рассказала о тенденциях рынка и настроениях участников, а также дала прогнозы на 2021 год.
— Начнем с общероссийской ситуации. 2020 г. был беспрецедентным для всей экономики, в том числе для рынка коммерческой недвижимости.
Федеральные консалтинговые компании фиксируют падение объема инвестиций по России в целом в первом полугодии и восстановление ситуации с III квартала, в основном за счет складской недвижимости.
Объем инвестиций в складскую недвижимость вырос в 5 раз по сравнению с аналогичным периодом в 2019 г. Доля офисной и торговой недвижимости сократились в общей структуре инвестиций. При этом порядка 80% всех инвестиций сделаны были в Москве, как и прежде.
Но это общероссийские тренды, они всегда больше характеризуют столичный рынок. Региональные рынки имеют свою специфику, и многие тренды доходят с опозданием.
В Новосибирске по-прежнему топ в структуре инвестиций — это торговая недвижимость. К складам местные инвесторы только присматриваются. Покупки совершают преимущественно крупные федеральные игроки. К примеру, одна из последних сделок — приобретение компанией «ВТБ Капитал Инвестиции» у PNK Group склада 13 тыс. кв. м в «PNK Парк Толмачево».
При этом в текущем году на рынке складской недвижимости Новосибирска было в продаже несколько достаточно интересных активов с гарантированной окупаемостью менее 7 лет, арендаторами которых выступали федеральные ритейлеры.
Но так как для местных инвесторов с бюджетом от 100 млн руб.
более понятный и привычный тип недвижимости —районные торговые центры или бизнес-центры, они не рискнули вложиться в склады, и большинство этих объектов были приобретены под бизнес (с целью организации собственных распределительных центров).
В 2021 г. ожидаем рост инвестиций в складскую недвижимость — отложенный спрос должен реализоваться как на готовые объекты, так и в качестве вложений в земельные участки с последующим строительством новых комплексов.
Вернемся к торговому типу коммерческой недвижимости, выступающему локомотивом инвестиционной активности. Вектор интереса в этом году смещался с классического street retail в центре города и по линии метро на жилые массивы, спальные кварталы.
Причины для дислокации две. Первая (основная): более стабильные арендаторы (даже в период пандемии), ориентированные на товары первой необходимости, доступные максимально широкому кругу потребителей. Что особенно актуально при общем тренде снижения доходов населения.
Это продуктовые супермаркеты, пивные и алкогольные магазины, аптеки. Именно с этими арендаторами не было проблем в этом году, они не просили скидок, стабильно оплачивая аренду.
Можем подтвердить на личном опыте — в одном из коммерческих помещений, принадлежащих нашей компании, работает сетевая аптека.
Трендом 2020 г. на рынке инвестиций в торговой недвижимости стали сделки по продаже объектов с арендаторами «Пятерочка», «Магнит», «Ярче». Именно по таким объектам мы получали максимальной отклик по рекламе. Только в ноябре 2020 г. мы продали два объекта — 1235 кв. м и 477 кв. м — на общую сумму 91 500 000 руб.
Вторая причина проявления интереса инвесторов к спальным районам — более привлекательная окупаемость, обычно она не превышает 10 лет, встречаются даже предложения с окупаемостью 8-8,5 лет.
При том, что в центре Новосибирска из-за резкого дефицита объектов собственники уже «не стесняются» выставлять помещения с окупаемостью 12-14 лет, такие объекты не продаются, так как инвесторы не готовы рассматривать окупаемость более 10 лет.
И только по истечении времени и длительной работы наших специалистов по отстаиванию рыночной оценки объектов, некоторые собственники приходят к приемлемой для покупателей стоимости.
Те же, кто удерживает завышенные цены, занимаются продажей безрезультатно.
Массовый покупательский спрос ежегодно стабильно фиксируем на торговые помещения площадью до 100 кв. м, стоимостью 10 000 000-20 000 000 руб. Так как это самый понятный, простой, и легко управляемый формат коммерческой недвижимости, при этом такая сумма инвестиций приемлема для максимально большого круга инвесторов.
2020-й стал годом повышения среднерыночного срока окупаемости торговой недвижимости.
Если ранее по умолчанию стороны сделки приходили к стоимости объекта, приравненной к 100 месяцам арендной платы (примерно 8,3 года окупаемости), и это был максимум, то сейчас объект с такой экономикой — на «вес золота», и покупателя на него мы можем найти очень быстро (от нескольких часов до нескольких дней).
При условии, что арендная ставка объекта действительно рыночная для этой локации в текущей ситуации, месторасположение объекта востребовано, то есть при «съезде» арендатора помещение будет сдано по той же арендной ставке без «простоя». Большинство проведенных сделок по торговой недвижимости в 2020 г. имеют показатель 9-10 лет окупаемости.
Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости Новосибирска-2020 был перегрет инвесторами. Падение ставок по банковским вкладам, обесценивание рублевых накоплений, введение с 2021 г. налога на доход со вкладов стимулировали весь рынок недвижимости.
Покупатели в ажиотаже становились менее избирательными. Происходил необоснованный рост цен. При том, что на рынке аренды ставки снижались (в торговой и офисной недвижимости — точно, склады — без существенных изменений с вектором на повышение).
В целом наблюдалась достаточно низкая активность арендаторов, многие боялись развивать бизнес, открывать новые магазины, дополнительные офисы.
Стало сложнее предсказать уровень арендных ставок на торговую и офисную недвижимость на следующий год, не говоря уже о том, чтобы давать гарантии по арендной ставке вперед на 5-10 лет и досконально просчитать окупаемость.
Аукционные объекты, по поводу которыех многие инвесторы питали надежды в связи с ростом банкротств и появлением интересных активов, не всегда оправдывают себя.
На один актив, если речь о торговом объекте на 1-м этаже в проходном месте, приходится по 5-7 участников-претендентов. Стартовая цена поднимается до вполне рыночной, иногда даже выше. В этом случае большинству инвесторов такие условия уже становятся не интересными.
Ведь дополнительные факторы (часто сопутствующие аукционным объектам) — юридические риски, долговые обязательства прежнего собственника перед фондом модернизации ЖКХ, УК (в случае его расположения в жилом доме), состояние объекта, требующего вложений, время, необходимое для реновации и подбора арендаторов —повышают конечную стоимость объекта и уменьшают его доходность.
Также хочу отметить еще один тренд: активность инвесторов на рынке способствует росту популярности фондов рентной недвижимости. В частности, есть предложения от таких крупных компаний, как PNK Rental, «Сбербанк Управление активами», «Альфа-капитал. Арендный поток».
Порог входа в фонды достаточно низкий, обещанная доходность вполне приемлемая для консервативных инвесторов 8-11,5% годовых. Минусы фонда — отсутствие инструментов влияния на процесс управления, необходимость выплаты вознаграждения управляющей компании, сложности продажи своего пая и отсутствия прямого права собственности на недвижимость.
И самое главное, по наблюдением наших клиентов, — реальная доходность существенно ниже обещанной иногда не превышает 5%.
Все чаще инвесторы задумываются о диверсификации активов — недвижимость, ценные бумаги, золото, валюта.
При этом в недвижимости также есть смысл выбирать разные типы либо разделять один тип как торговую недвижимость на форматы — street retail в центральной части города и формат магазина с супермаркетом/аптекой/алкоголем в жилом массиве.
Это, несомненно, позволит избежать существенного снижения планируемого дохода или вовсе его приостановки в случае повторения ситуации с закрытием рядом бизнесов.
География покупателей коммерческой недвижимости Новосибирска не ограничивается только жителями города и области — стабильно активны ближайшие регионы, в особенности Кемеровская область. Интерес к крупным объектам проявляют столичные инвесторы.
Подводя итоги, отмечу, что коммерческая недвижимость по-прежнему остается наиболее надежным активом для вложения инвесторов, потому что точно обеспечивает сохранение денежных средств, а вот заработать на ней ранее привычную ставку капитализации становится сложнее.
В новосибирске объем предложения на рынке коммерческой недвижимости вырос на 24%
На рынок коммерческой недвижимости в минувшем году влияли ограничения, которые спровоцировали пандемия и последующий локдаун, в том числе закрытие кафе, ресторанов, офисов и торговых точек, а также переход многих офисных сотрудников на удаленный формат работы.
В новых реалиях многие помещения оказались практически невостребованными, следствием чего стали освобождение занимаемых площадей или их трансформация под более гибкие форматы.
При этом в подобных условиях заметно возросла популярность помещений свободного назначения (ПСН), в которых теперь нередко можно встретить сервисы доставки еды и продуктов (dark store и dark kitchen), пункты выдачи заказов магазинов онлайн-торговли, офисы, хостелы и гостиницы. К таким выводам пришли аналитики Авито Недвижимости по итогам 2020 года.
На фоне валютных колебаний и снижений ставок по банковским депозитам инвесторы пользовались возможностью приобрести ликвидные площади в выгодных локациях у тех, кто решил полностью или частично продать свои активы.
Показатели в разрезе отдельных категорий демонстрируют, что заметнее всего вырос спрос на покупку помещений свободного назначения — на 9%. Также на 3% повысился интерес покупателей к торговым объектам, тогда как спрос на офисы и склады несколько снизился — на 3% и 4% соответственно.
В Новосибирске спрос на покупку коммерческой недвижимости увеличился на 28%.
В целом по стране количество доступных объектов коммерческой недвижимости для продажи увеличилось на 4%. Заметен прирост за год в сегментах ПСН и складов — по 4%. Несмотря на удаленный формат работы, получивший свое распространение в прошлом году, уровень предложения офисных помещений поднялся всего на 1%. В Новосибирске объем предлагаемых объектов коммерческой недвижимости вырос на 24%.
На рынке аренды темпы роста предложения оказались в отдельных сегментах несколько выше в отличии от категории купли-продажи: +12% по сравнению с 2019 годом.
Количество офисов, предлагаемых в аренду, выросло на 18%, складов — на 15%, а помещений свободного назначения — на 14%. Торговые площади появлялись на рынке не столь стремительно — количество таких объектов увеличилось незначительно (+2%).
В Новосибирске показатели предложения коммерческих помещений повысились на 24%. Стоит отметить, что в прошлом году динамика спроса зависела от конкретного сегмента.
Так, за год интерес к аренде офисов и торговых площадей снизился на 10%, а спрос на аренду складов не изменился, при этом число желающих снять помещение свободного назначения увеличилось до 7%. В Новосибирске спрос на аренду коммерческой недвижимости вырос на 8%.
— В 2020 году востребованность помещений свободного назначения стала особенно актуальной. Их доля в структуре спроса росла и по итогам года составила 46% в категории купли-продажи коммерческой недвижимости и 36% на рынке аренды.
Во многом повышенное внимание потребителей к этому сегменту вызвано мультифункциональностью и высокой степенью адаптивности подобных помещений для различных видов бизнеса.
Помимо этого, ПСН, как правило, отвечают потребностям новых торговых форматов, таких как dark store и dark kitchen, получивших широкое распространение в период пандемии, — говорит руководитель направления коммерческой недвижимости Авито Недвижимости Тимур Зайцев.
По его словам, перевод сотрудников на удаленный режим работы дополнительно подстегнул интерес к объектам этого сегмента, преимущественно расположенных в жилых комплексах — в изменившихся реалиях люди стали чаще пользоваться услугами и выбирать магазины вблизи своего дома.
— При этом миграция потребителей из центральных в «спальные» районы города или крупные ЖК, вызванная теми же условиями, тоже способствовала росту популярности помещений свободного назначения ввиду их частого сосредоточения в этих локациях, — добавляет Тимур Зайцев.
На региональных рынках недвижимости спрос на покупку коммерческих объектов наиболее существенно вырос в Сибири и на Урале. Так, в Новосибирске запросов от потенциальных покупателей стало на 28% больше, чем в прошлом году, в Омске — на 26%, в Челябинске — на 18%. Замыкают пятерку городов, лидирующих по уровню спроса покупателей, Тюмень (+17%) и Екатеринбург (+16%).
На рынке аренды по росту интереса также наблюдается положительная тенденция в Сибири и на Урале. Лидирует в списке по этому показателю Екатеринбург (+13% за год), следом за ним идет Новосибирск (+8%) и Омск (+5%). В число регионов, также продемонстрировавших положительную динамику, вошли Санкт-Петербург (+1%) и Челябинск (+1%).
При этом в Москве интерес к приобретению коммерческой недвижимости увеличился на 9%, а к аренде — снизился на 7%.
В Новосибирске цены на покупку офисов выросли на 11%, а складов — на 27%. При этом стоимость аренды складов и офисов в регионе поднялась на 6%, а торговых площадей — на 9%.