В Новой Москве в 2016 году стали строить в 2 раза меньше индивидуального жилья

gloriaputina (genby) wrote, 2018-10-21 09:35:00 gloriaputina genby 2018-10-21 09:35:00 Categories: Внес свежие данные в таблицу строительства жилья. По моим оценкам, ввод жилья в 2018 году снизится до 76-77 млн. кв метров. Но останется выше любого советского года.Ну а поскольку ипотека ставит рекорды, наверно со следующего года пойдет рост. Спрос появился.Хочется процитировать Ленина

«Богатой квартирой считается… всякая квартира, в которой число комнат равняется или превышает число душ населения, постоянно живущего в этой квартире.»

И В. И. Ленин тут прав. По определению ООН, если комнат меньше чем жильцов, то это жилье относится к трущобам. Во всем мире, жилье меряют комнатами: 2-спальная односпальная трехспальная. По умолчанию, в них есть кухня с гостиной.

Чтобы избежать, общемирового определения по комнатам, в СССР мерили квадратные метры на человекаНу не мерить же советское жилье, в категориях 3 человека на комнату. Ведь советская жилищная норма 6 метров на человека, при средней комнате в 18 метров, к этому и приводила. Советские люди жили в трущобах.

По сведениям ООН, точнее на основе переписи 1989 года, на одну комнату в РСФСР приходилось полтора человека. Это был один из самых низких показателей в мире. Хуже Гамбии.

В СССР строили удивительно мало жилья. Мерить комнатами советское жилье невозможно, такая статистика не велась, поэтому меряют метрами.

До революции его в городах было 7,2 метров на человека, за 73 года советской власти это число увеличили еше на 8,2 метров, до 15,4 метров на человека. В новой России уже построили новые 9,4 кв. метров, сейчас в городах 24,8 метров на человека.

В новой России построено ровно треть, или 33% всего жилья в России или 1300 млн кв. метров. При Путине построен миллиард квадратных метров жилья.

Ни один правитель России столько не строил.Я пытался сложить однушки, двушки, трешки и 4- комнатные квартиры и вычислить общее количество комнат на все население России. К сожалению число комнат в частных домах сельской местности, росстат не ведет.

Но даже так, комнат в квартирах пришлось 0,99 на человека. С сельскими домами, наверно 0,85 человек на комнату. Рубеж в 1 комнату на человека был взят примерно в 2005 году, тогда жилье в России вышло из разряда трущеб.

Квартиры, по определению Ленина стали богатыми

СССР и жилье

Конечно, советские пытаются оправдаться. На нас напали в ВОВ, у нас шел сильнейший приток рабочей силы из села, не успевали строить. На самом деле, на условия жизни населения советскому руководству было наплевать.

Встретились два друга детства, один стал рабочим, другой министром. Министр и говорит рабочему, скажи желание я его исполню.

Тот и говорит. Раньше у водочных крышек был такой козырек. Подцепил за него, крышка и снялась. Пускай снова начнут водочные крышки делать с козырьками, а то бескозырки одни пошли. Да нет проблем, — говорит Министр, — сделаем. Утром министр с похмелья, отвинчивает у коньяка жестяную крышку, и думает. Ну и зачем здесь, еще какой то козырек.

Факт остается фактом, к своему развалу СССР подошел с одним из самым низких в мире значений, числа метров жилья на душу населения. В основном, это произошло из за Сталина, при котором количество жилья на человека падало. Если бы это была нормальная страна, и в ней бы строили с 1920 года, хотя бы 0,2-0,3 метра жилья на человека в год, то несмотря на все разрушения, мы бы вышли к 1950 году на 15 метров на человека, как в Японии. Увы, этих результатов мы достигли только при развале СССР.

Все советские доводы, смешны и бестолковы. Вот тут Буркина в который раз пытается оправдаться, почему в СССР было так мало жилья, как всегда, сравнения со странами с рыночной экономикой ему просто запрещены.

1. Страшные потери жилья в войну

В 1940 году в городах было 167 млн. кв. м жилья. В 1945 стало 158,3 млн. кв. м жилья. Потери жилья 5,6%. Понятно, что то восстановили уже в войну. Но факт есть факт. Всего 5,6%А вот потери населения в 27 миллионов человек составили 15% населения. Жилищная обеспеченность в результате гибели людей выросла почти на 10%.

Великая Отечественная Война увеличила советскую жилищную обеспеченность на полметра на человека. Вот такой вот парадокс. Все наоборот.Есть и другие приобретения.

Кузбасс был застроен полученным по репарациям финскими домами. Пленные немцы за еду, отработали на стройках миллиард человеко-дней.

По нынешней минимальной почасовой оплате в Германии в 20 евро, это 250 миллиардов евро. Или 19 триллионов рублей, по нынешней средней стоимости жилья в 60000 рублей за квадратный метр, это 316 млн кв. м жилья. В 2 раза больше, чем было в городах СССР. А ведь было еще столько же пленных из других стран.

Только пленные могли отстроить советские города 4 раза подряд.

2. Про войну, пишет Буркина, которая разрушила почти всю промышленность европейской части СССР и жилье я молчу

А давайте посмотрим на страны, которые были разрушены еще сильней, чем СССР. На Германию и Японию. Туда даже атомные бомбы, не знали куда бросать, все было разбомблено.

Почему в Японии жилья на человека в 1989 году вдвое больше чем в РСФСР?

3. В СССР был большой приток сельского населения в города, не успевали строить

В дореволюционной России приток населения в города был ничуть не меньше, а даже больше. Но строить успевали.

«Городское население России с 1900 по 1917 год росло в среднем на 4,6% в год, а жилищный фонд на 5,6% в год.

В то же время городское население СССР за 1926-1950 годы росло в среднем на 4,1% в год, а жилищный фонд на 3,7%.

Иными словами, темпы урбанизации в Российской империи и в СССР были сопоставимыми, но в царской России при этом происходило улучшение жилищных условий горожан, а в Советском Союзе заметное ухудшение, которое остановилось только в послевоенный период»

Да и вообще, как можно жаловаться на приток рабочей силы, из за которого не успевали строить жилье. Строительство это одна из самых низкоквалифицированных областей человеческой деятельности. Обучение занимает дни, при переизбытке неграмотной сельской рабочей силы, это область должна расти сверхвысокими темпами. Но нет.

Советским оказывается не хватало «мощной промышленности, т.к. массовое строительство требует огромных объемов металлоконструкций, цемента, кирпича, строительной техники и подготовленных кадров.» Царская Россия справлялась без промышленности, СССР не мог. Оказывается в СССР был нехватки глины для кирпичных заводов.

Древний Рим был застроен пятиэтажками-инсулами, но СССР достигнуть этого уровня только мечтал, строя бараки. С туалетами во дворе, как в инсулах.

Пока Хрущев не подсмотрел во Франции социальное жилье для бедняков.Япония и СССР почти близнецы по развитию. Они начинали развиваться примерно в одно время, примерно одинаковыми темпами. Приток населения в города в Японии , ничем не отличался от советских темпов.

Те же 16% городского населения в 1920 году. Тем не менее к 1950 году разрушенная Япония вышла на 15 метров жилья на человека в городах. А СССР прозябал на 5 метрах на человека.

Темпы японской урбанизации. Чем они отличаются от советских, ни один Буркина не скажет.

Ах да, в СССР урбанизация шла медленней

В 1970 году , в разбомбленную в войне Японию, величайший советский режиссер Тарковский поехал снимать фильм «Солярис» коммунистическое будущее через сотни лет. С 34 минуты, целых 4 (Зачем?)минуты ( Это что гениальная задумка режиссера, чтобы показать разницу с СССР ) фильма пилот Бертон едет в машине по многочисленным развязкам, тоннелям и эстакадам Токио 1972 года, образца «города-будущего» для советских жителейБуркина еще пытается стряпать какие то картинки, на которых видно что даже до Сталина, в годы Гражданской войны послевоенной разрухи строили больше, чем при Сталине. А уж до революции, цифры строительства жилья еще в 2 раза выше. Сталин не успевал восполнять убытие жилья.Самое смешное что Буркина пытается выдать эту картину, только за строительство жилье в городах. Дескать 15,5 метра в год в 1938-1940, это только на 50 миллионов городского населения. И хитро пересчитывая эти метры только на горожан. Получает охренительныеНет, это ввод жилья по всей РСФСР, вместе с сельским населением.Во всем мире население строит за счет собственных средств. Появляются компании которые обеспечивают группы населения строительством. И все вместе прекрасно справляются со строительством, идет рост жилья на душу населения. Когда государство запрещает частнику строится в городах, не выделяя ему новые участки для строительства, и берет на себя эту функцию, строительство съеживается до минимума. Конечно советская статистика, через десятки лет рисует вот такие картинки, которые передирает потом Буркина.На самом деле, советской статистики до 1956 года почти нет, а до переписи 1979 года нет статистики по селу, все это примерные придки на пальцах, с того сколько построили к 1979 году вместе с селом.Проверим.Дескать в 1935 году в РСФСР строилось примерно 9,2 млн кв метров , а в СССР аж 17,2 млн. кв метра. Вранье

Есть статистика строительства жилья в городах именно для 1935 года. По всему СССР 2,38 млн. кв метра. А по РСФСР 1,73 млн. кв метра. На всю Москву построенно 229 000 кв метров. Из которых жилья 68 000 кв метров и одна третья от этого количества населением за счет собственных средств. Это 28 секций 5 этажной хрущевки, или 7 хрущевок в 4 подъезда в год.

Существует устойчивый миф о том, что при Сталине жилья для граждан строилось меньше всего. Мол, усатый злодей сознательно загнал всех в лагеря, бараки, коммуналки и не строил комфортного жилья. И это при всем при том, что в каждом городе страны стоят целые кварталы добротных «сталинок», которые на рынке жилья котируются значительно дороже «хрущевок» и «брежневек».

Ну так за 28 лет, даже строя в Москве по 7 хрущевок в 4 подъезда в год или в сталинских домах. Мы выйдем на значительные 2 млн жилья. Тем более это не 1935 год. А какой нибудь 1950 год с показателями в 3-5 раз выше. Где пленные немцы строят ленинский проспект.

Вот цифра 6 млн метров сталинского жилья на всю Москву раскиданная на 28 лет, не представляет ничего особого, в годовом выражении. Да и большую часть центра Москвы, занимает жилье построенное при царях.Да, усатый и строил «добротное» жилье для номенклатуры, остальные жители Москвы жили на 3 кв. метрах на человека. Ну как сейчас в тюрьме.

Уголовно-исполнительным законодательством России устанавливаются минимальные санитарные нормы жилой площади на одного человека: в местах содержания под стражей — 4 кв. м, в исправительных колониях — 2 кв. м, в тюрьмах — 2,5 кв. м, в женских колониях и в лечебных исправительных учреждениях — 3 кв. м, в воспитательных колониях — 3,5 кв.

м, в лечебно-профилактических учреждениях — 5 кв. м. (ст. 99 УИК РФ)

Россияне стали меньше строить

Ввод жилья в России в 2016 г. снизился на 6,5% – эксперты ожидали большего падения /Е. Кузьмина

По предварительным данным от регионов, в прошлом году в России введено 79,8 млн кв. м жилья, сообщил «Ведомостям» представитель Минстроя. Это на 6,5% меньше, чем в рекордном за весь постсоветский период 2015 году.

Впрочем, окончательный результат может скорректироваться до 81 млн кв. м – подсчет по ряду регионов пока продолжается, уточняет представитель Минстроя. Почти треть вводимого жилья приходится на Центральный федеральный округ (см.

инфографику).

«Основное снижение произошло за счет индивидуального жилищного строительства, ввод многоквартирного жилья третий год подряд показывает рекордные цифры», – комментирует министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. Снижение приходится на сектор индивидуального домостроения, говорится и в отчете аналитического центра при правительстве. Если в 2010–2014 гг.

на долю индивидуальных домов, построенных населением, стабильно приходилось 43–44% общей площади вводимого жилья в России, то в 2016 г. – 39,5% (48,2 млн кв. м). Для сравнения: в 2015 г. многоквартирных домов было введено 50,15 млн кв. м, а индивидуальных – 35,2 млн кв. м.

Таким образом, индивидуальное строительство в прошлом году упало на 10,2%, а индустриальное домостроение – на 3,9%.

Еще одна причина спада – уменьшение размера индивидуальных домов. Средняя площадь нового дома снизилась за 2015 г. на 4% – со 136 до 130 кв. м (данные Росстата, более свежих нет).

Опасения по поводу резкого падения не оправдались – оно незначительное, ничего страшного не произошло, комментирует президент компании «Баркли» Леонид Казинец, руководящий рабочей группой АСИ по улучшению инвестклимата в строительстве.

Несмотря на кризис, объемы строительства не упали, как можно было ожидать, соглашается руководитель irn.ru Олег Репченко. «У людей нет денег, поэтому снижается индивидуальное строительство, а застройщики по-прежнему строят много – несмотря на все сложности, это выгодно», – объясняет он.

Это логично: население быстрее реагирует на изменения конъюнктуры рынка, считает гендиректор РАСК Николай Алексеенко.

Стабильность ввода многоквартирных домов Репченко связывает с господдержкой отрасли: «Большинство строителей расценили это как политический вектор – стройте, мы вас поддержим».

«В кризис государство начало субсидировать ипотеку под покупку новостроек. Это здорово вытянуло отрасль. Кроме того, рынок стал профессиональнее, исчезают компании одного проекта.

Сокращаются административные барьеры – например, сроки получения разрешительной документации сократились вдвое», – перечисляет Казинец.

Потребность россиян в улучшении жилищных условий сохраняется, проблема в платежеспособном спросе, считает Репченко. Согласно опросу ВЦИОМа, общий спрос на жилье в пятилетней перспективе составляет 300 млн кв. м.

В Москве ввод упал сильнее – на 14%, напоминает Репченко. В столице традиционно высокие цены на жилье, но в регионах они ближе к народу, поэтому застройщики и продолжают работать, как прежде, объясняет он.

Строить намного меньше не будут, но конкуренция ужесточится, прогнозирует Репченко. Из-за этого, по его мнению, цены постепенно «сползут вниз» – на 5–10%. Алексеенко также считает, что ввод останется на уровне, близком к 2016 г., но застройщикам придется повышать качество жилья, предлагать проекты с интересной и развитой инфраструктурой.

Казинец напоминает про названный президентом Владимиром Путиным ориентир ввода в 100 млн кв. м: «Это реально, но необходимо продолжать субсидировать ипотеку (госпрограмма завершится 1 марта 2017 г. – «Ведомости»), чтобы ставка снизилась до уровня 9,5%. Это вовлекает в экономику сумму, в 10 раз превышающую размер субсидии».

В этом году для сохранения и увеличения темпов жилищного строительства Минстрой поддержит строительство крупных жилых микрорайонов в 33 регионах, говорит Мень.

По его словам, финансовую поддержку в этом году получат 66 проектов жилых микрорайонов в рамках проекта «Ипотека и арендное жилье», который ведомство реализует совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Например, микрорайон «Восточно-Кругликовский» в Краснодаре (600 000 кв. м), «Салават Купере» в Татарстане (314 000 кв. м) и др.

«Всего до 2020 г. будет выделяться по 20 млрд руб. на обеспечение инфраструктурой участков, где будут реализовываться проекты комплексного жилого строительства. Кроме того, будут прямые субсидии – на социальную и внутриквартальную транспортную инфраструктуру», – говорит Мень.

Эта поддержка может дать до 10–15% от общего ввода в 2017 г., считает Алексеенко.

В подготовке статьи участвовала Анна Щербакова

В новой москве ввели почти 160 тысяч кв. м жилья в домах ижс и малоэтажках

Около 160 тыс. кв. метров недвижимости в малоэтажных домах и объектах индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ввели в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) за семь месяцев, сообщил руководитель Департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин.

«Как мы и рассчитывали, объемы ввода такого типа недвижимости в Новой Москве стабильно растут. За январь-июль построено 11 малоэтажных зданий площадью 24,2 тыс. кв. метров и 134, 9 тыс. «квадратов» домов ИЖС», – сказал Владимир Жидкин.

По его словам, с 2012 года в ТиНАО сохраняется положительная динамика строительства малоэтажных и индивидуальных домов.

«Ежегодно вводится 300-400 тыс. кв. метров. За первые пять лет сдали 2,4 млн кв. метров, за 7 лет этот показатель составил около 3,5 млн «квадратов».

Это почти четверть от всего объема жилья, введенного с момента присоединения новых территорий. Спрос на малоэтажки и дома ИЖС становится выше по мере застройки удаленных от МКАД частей ТиНАО.

Этому способствует создание дорожной и инженерной инфраструктуры за счет бюджета города», – подчеркнул Жидкин.

Эксперты отмечают, что на развитие малоэтажного строительства в ТиНАО также влияет возможность сохранения экосреды и зеленых массивов.

Руководитель Департамента добавил, что мэр Сергей Собянин одобрил решение Градостроительно-земельной комиссии столицы выставить на торги шесть участков в Новой Москве для ИЖС.

Они расположены в поселениях Марушкинское, Сосенское, Кленовское, Роговское и Вороновское. Площадь участков составляет от 0,3, до 0,7 га. На них можно построить дома площадью от 300 до 1,2 тыс. кв. м.

Наиболее активно малоэтажные дома строятся в дер. Зверево поселения Новофедоровское. Только в июле этого года получены разрешения на ввод трех домов 138-секционного типа и двух домов 81-секционого типа.

Вместе с этим получено разрешение на ввод:
В Москве выставят на торги 10 участков для ИЖС
Минстрой внес в правительство программу развития ИЖС
Сколько индивидуального жилья строят в ТиНАО
Более 4 млн кв. м жилья введут в столице в 2019

stroimos.mirtesen.ru

Предыдущая страница Следующая страница

AutoR Новостройки Москвы 22-08-2019, 08:00 » 24 » 0

Всего комментариев : 0 (оставить свой)

Ваш комментарийhtml не поддерживается

Малые застройщики уходят — кто будет строить в малых городах?

28.03.2021

Жилищное строительство

Уход застройщиков с рынка, невозможность получения проектного финансирования — беды прошлого года не заканчиваются

Ассоциация российских банков в смешанном формате личного участия и zoom провела круглый стол «Проблемы получения финансирования малыми застройщиками».
В мероприятии участвовали представители Центрального Банка, Минстроя РФ, ФАС России, депутаты Государственной Думы и члены Совета Федерации, руководители региональных министерств жилищной политики и строительства, региональные застройщики и банки, общественные и строительные объединения.
Повышенный интерес к теме вызван не случайно — доступность кредитов для небольших застройщиков сегодня как никогда актуальна, ведь ограничения банков, имеющих право открывать эскроу-счета, фактически закрывают путь к кредитам для малых застройщиков, особенно в регионах.

Сегодня объем средств на эскроу-счетах вырос с 2019 г. в 8 раз — дольщики разместили около 1,2 трлн руб. на более чем 300 тыс. счетов. При этом застройщики по завершенным проектам получили 126 млрд руб.

Вообще, в результате перехода на проектное финансирование около 70% небольших и средних застройщиков фактически приостановили деятельность или ушли с рынка. И это связано, в том числе и с льготной ипотекой, которая сконцентрировалась в основном на рынках Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, вызвав рост цен примерно на 20%.

К слову, как показали элементарные подсчеты, сниженная ставка при росте цен потребителю в итоге ничего не дала, а фактически помогла крупным застройщикам лишь в двух регионах страны и не дошла до остальных субъектов, где строительство и так-то ведется крайне малыми и недостаточными объемами.

Но возникшие «перекосы», конечно же, не должны решаться в ущерб застройщикам Москвы и Санкт-Петербурга.

Действительно, проблема получения финансирования малыми застройщиками существует. И это связано с тем, что ограничен круг банков, которые могут открывать эскроу-счета.

Так, на 1 февраля их числится 96, но, если присмотреться к этим банкам внимательнее, то выясняется, что многие даже не интересуются строительным бизнесом и не хотят работать с эскроу.

По экспертному мнению, только около 10 банков реально погружены в проектное финансирование и работают преимущественно с крупными застройщиками.

При этом, как известно, с 1 октября вклады дольщиков на эскроу-счетах застрахованы на сумму до 10 млн руб. И в этом случае ограничения банков выглядят искусственными. Не секрет, что иногда банк требует предоставить такие документы, которые в конечном итоге для застройщика оборачиваются запретительными.

Это подтверждает один из крупнейших застройщиков г. Иваново ГК «Центр строительных услуг» — при работе с банками во главу угла встают только лишь коммерческие интересы банков.

Понятно, что привлекательней работать с федеральными или московскими застройщиками, у которых размер финансирования проектов измеряется в миллиардах рублей, в то время как у ивановского средний размер займа на один проект — 100 млн руб.

При этом негласно в кулуарах озвучивается, что интерес у банков к застройщикам появляется только, начиная от 500 млн руб. Это связано с тем, что время на проект в 100 млн руб. и в 100 млрд руб. тратится одинаковое, а маржинальность банка разная.

Поэтому проекты региональных застройщиков откладываются на второй план, а малые попросту оказываются неуслышанными. Но при этом основной объем ввода в регионах обеспечивают именно малые застройщики.

Движение вниз

Сегодня строительная отрасль в целом демонстрирует отрицательные показатели и системное сокращение компаний и предприятий и, как следствие, устойчиво негативные индексы всех отраслей экономики в регионах.

Количество строительных компаний составляет лишь 2800 предприятий, в то время как полтора года назад их насчитывалось около 3,5 тыс. А по итогам 2020 г.

в 24 регионах полностью остановилось строительство жилья, население которых составляет почти треть страны.

Что касается количества выданных кредитов, то 51% приходится на Москву, 17% — занимают Московская область и Санкт-Петербург и еще 17% разделили между собой 75 субъектов. А 19 регионов вообще не получило кредитного финансирования по новой схеме.

Исходя из опроса, проведенного «Деловой Россией» среди 104 компаний из 57 регионов, около 16% застройщиков больше не смогут вывести новые проекты в продажу. Причин тому несколько, но основные — неприемлемые расходы на оплату банковских и связанных с ними услуг в рамках проектного финансирования и не подходящие условия по обеспечению кредита.

43% компаний подавали заявку на проектное финансирование официально, однако из них 41% получили отказ от банка, а в 34% случаев банк урезал сумму кредита. В основном банки руководствовались тем, что у застройщиков нехватка собственных средств, недостаточный опыт и низкая маржинальность проекта.

В противовес опросу, по данным Банка России, сегодня около 55% проектов строится с использованием эскроу-счетов, что составляет около 50 млн кв. м. Более 30% всех договоров в 71 субъекте заключены с лимитом до 300 млн руб.

, а свыше 50% договоров — до 500 млн руб. Причем уровень одобрения мелких и крупных проектов примерно одинаковый. Кроме того, в каждом регионе есть как минимум 2 уполномоченных банка, которые активно работают по эскроу-счетам.

Но! В результате проектное финансирование оказалось доступно в основном крупным застройщикам, реализующим большие проекты с высокой маржой, что не позволяет автоматически развивать строительство в регионах с низкой доходностью населения, а таких большинство.

У большей части региональных частных банков проектное финансирование даже не рассматривается, поскольку ликвидных залогов у застройщиков фактически нет. И 51% застройщиков не верят в улучшение ситуации.

Если предприятие сталкивается с отказом банка, то ему ничего не остается, как остановить строительство, закрыть проект и распустить работников, что влечет за собой и срыв госпрограмм, и безработицу. А как, к примеру, расселять аварийное жилье, если новое не строится?

В целом количество жилья, которое находится сегодня в строительстве, снижается от месяца к месяцу. Это говорит о том, что новые проекты запускаются с меньшей скоростью, чем те, которые находятся в стройке и достраиваются.

И хотя в конце 2020 г. количество выданных разрешений на строительство начало расти, эффект от этого можно будет увидеть только в конце текущего — начале следующего года.

И это уменьшение —последствия перехода на новые условия работы рынка.

В малых городах жилье в основном вообще не строится. Региональные банки, которые знают и понимают своих застройщиков, не могут участвовать в работе с эскроу-счетами, т.к.

те не соответствуют требованиям кредитных учреждений, хотя уже неоднократно звучали предложения разрешить региональным банкам кредитовать застройщиков в границах своего субъекта.

Но несмотря на крайне сложную ситуацию 49 регионов все-таки попали в программу поддержки низкомаржинальных проектов, в которых реализуется 2079 проектов с разными формами финансирования.

Держи меня, соломинка, держи!

Интересно, что, как сообщил руководитель подразделения «ДОМ.

РФ» по сопровождению программ в жилищной сфере Виталий Насонов, программу поддержки низкомаржинальных проектов жилищного строительства планируется расширить и распространить на более крупные проекты, сняв ограничение по их стоимости до 500 млн руб. И соответствующий проект постановления Правительства уже разработан, а Минстрой опубликовал его для общественного обсуждения.

Данный шаг позволит привлечь в субъекты с низкими среднедушевыми доходами более крупные жилищные проекты, в том числе по программе комплексного развития территорий.

Конечно, это упростило бы жизнь малым застройщикам, ведь зачастую низкомаржинальные проекты в итоге оказываются дороже, кроме того, в целом ускорится и строительство в регионах.

Ограничение же по сумме пока приводит к тому, что существенная часть проектов просто не попадает в программу субсидирования, плюс есть вероятность того, что застройщики будут их дробить.

Уже сегодня «ДОМ.РФ» и Минстрой получили 12 заявок от банков на возмещение затрат по кредитам для застройщиков. При этом общая сумма возмещений в заявках почти в 2 раза превысила предусмотренный программой лимит в 6,8 млрд руб. И в ближайшее время пройдет заседание межведомственной комиссии, где обсудят распределение лимитов по программе поддержки низкомаржинальных проектов строительства.

Немного статистики

Вообще, сегодня объем ввода многоквартирного жилья сопоставим с объемом ввода ИЖС. При этом, как отмечают застройщики, по ИЖС нет ни одной рабочей схемы строительства — аналогов действующего долевого строительства жилья. Так, почти 100% ИЖС покупается или строится за собственные средства граждан, в то время как 80% квартир покупается через ипотеку, а 20% — за собственные средства граждан.

По данным Росстата, более 50% инвестиций в строительство жилья обеспечивается населением при фактическом уходе государства с рынка. При этом малым бизнесом инвестируется менее 10%, остальная часть приходится преимущественно на средства крупного бизнеса. При этом в совокупном объеме инвестиций отмечается тенденция снижения доли банковских кредитов.

Объем жилищного строительства в стране, по предварительной оценке, в 2020 г. составил 80,6 млн кв. м общей площади, построено 9 тыс. многоквартирных домов. Населением за свой счет и с помощью кредитов возведено 289,2 тыс. жилых домов общей площадью 38,7 млн кв. м, что составляет около 48%.

В прошлом году объем жилищного строительства превысил 1 млн кв. м в 24 субъектах. Лидерами стали Московская область — 8,7 млн кв. м, Москва — 5 млн кв. м, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Республика Татарстан. Меньше всего жилья возвели в Чукотском АО — 1,7 тыс. кв. м, Магаданской области, Еврейском и Ненецком АО, и Мурманской области.

При этом объемы ИЖС выросли на 0,5% по сравнению с предыдущим годом. Больше всего ИЖС — свыше 1 млн кв. м построили в Московской области, Краснодарском крае, Республиках Башкортостан и Татарстан. Причем доля ИЖС превысила 80% от общего ввода жилья в Республике Алтай, Чеченской Республике, Карачаево-Черкесии, Мурманской, Липецкой и Белгородской областях, а в Еврейской АО составила 100%.

Снижение объемов жилищного строительства в 2020 г. зафиксировано во всех округах кроме Южного, Уральского и Сибирского. При этом наиболее значительное снижение — на 5,9% в Северо-Западном ФО.

Стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов, сданных в эксплуатацию в 2020 г., составила 44,1 тыс. руб., что на 3,7% больше, чем в 2019 г. Средняя цена за 1 кв. м на первичном рынке жилья на конец 4 квартала 2020 г.

составила 79 тыс. руб. Наиболее высокие цены на квартиры различных типов на первичном рынке жилья в конце 4 квартала 2020 г. зафиксированы в Москве — 231,3 тыс. руб., Санкт-Петербурге — 133,3 тыс. руб., Сахалинской области — 131,1 тыс.

В целом средняя стоимость квадратного метра нового жилья по стране выросла на 22% и составила 79 тыс. руб. А, как все помнят, эксперты изначально прогнозировали повышение цен на 15-20% при введении проектного финансирования. Так оно и вышло. Пусть даже к этому и приложили свою руку выросшие в стоимости строительные материалы.

Решение есть

Да, сложившуюся в отрасли ситуацию нельзя считать благополучной.

И главное, что после введения механизма эскроу-счетов банки стали промежуточным звеном между средствами потребителей и строительных компаний.

Мало того, что новая система повышает цены готовых объектов за счет банковской маржи, и застройщик получает деньги лишь после сдачи объекта, а не поэтапно, так еще далеко не все банки и застройщики имеют право на участие — в результате количество выгодополучателей резко ограничено.

И эти ограничения необходимо снимать, установив механизмы управления рисками и расширив количество банков, готовых работать по эскроу, и рассмотреть возможность использования банковских гарантий.

Кроме того, настало время задуматься о создании единого пакета и стандарта документов, который застройщик отправляет в банк для получения кредитования.

И конечно, нужно сократить сроки рассмотрения заявок.

Вообще, пора уже полностью изменить позицию банков и смотреть на застройщика не как на заемщика, а как на партнера — ведь все находятся в одной лодке, и пандемия это подтвердила.

Также не лишним было бы создать Ассоциацию малых застройщиков для диалога с федеральными и региональными властями и эффективного взаимодействия с профильными банками.

Понятно, что в работе с малыми застройщиками нужен персональный подход — нельзя на равных условиях обсуждать маржинальность проектов в Москве и регионах, где она изначально гораздо ниже.

Иначе запуск новых проектов в регионах будет стремиться к нулю.

Остается дело за немногим — более четко определить, кто относится к малым застройщикам, и какие требования должны к ним предъявляться.

Галина Крупен

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

Россияне стали меньше строить

В новой москве ввели почти 160 тысяч кв. м жилья в домах ижс и малоэтажках

Малые застройщики уходят — кто будет строить в малых городах?

Оставьте комментарий Отменить ответ