ЖК «ЛЕНИНГРАDКА 58». Бизнес-класс. Видовые 3-комнатные квартиры. Ключи в 2021 г. Набережная в шаговой доступности. 
ЖК DISCOVERY PARK Готовые квартиры бизнес-класса от MR Group. Семейный формат планировок. 1 мин. до Химкинского лесопарка. 
Готовый ЖК «SAMPO» Квартиры со скидками до 214 тыс. ₽. Малоэтажная застройка на Новой Риге. Ключи в день покупки. Акция до 30.06! 
ЖК Любоград. Квартиры с отделкой. Малоэтажный жилой квартал. Городская прописка. Последний месяц льготной ипотеки. Спешите приобрести! 
ЖК «Стороны Света» Летний % Однушка с отделкой за 3,8 млн. рублей. Первоначальный взнос от 600 000 руб. 
Поселок коттеджей-дуплексов Привольный Уникальная находка для тех, кто мечтает жить в комфортабельном доме в тихом живописном месте! 
Квартиры от застройщика Росстройинвест От 3,8 млн руб. Ипотека 2,35% Надежный застройщик. Ключи в этом году. Получи предложение первым! 
ЖК «Дом на Львовской» Подари себе уют этим летом! Апартаменты в двух шагах от парка и в 15 минутах от центра. 
ЖК «Новый Оккервиль» Ипотека от 4,5% на 2-к квартиры с отделкой в Кудрово. Ключи сразу! 15 мин до метро пешком. 
ЖК NOW Первая линия Москвы-реки. Редкие форматы квартир. Комфортная и безопасная среда. Паркинг. Бизнес-класс. 
ЖК бизнес-класса «Фили Сити» ЖК в хорошем районе. Потрясающие виды на столицу! Развитая инфраструктура. Ипотека от 4,7%. 
Скидка 3% до конца июня! Готовые апартаменты в ЖК бизнес-класса. Удобное расположение. Звоните! 
Старт продаж — ЖК Very Ботанический Живите вблизи Ботанического сада. 77% территории занимает двор. Спортивные и детские площадки. 
ЖК Аквилон SKY Спешите! Ипотека 0,75 % до конца июня. Квартиры у Октябрьской набережной от 3,4 млн руб. Умный дом в подарок. 
ЖК «Селигер Сити» Старт продаж 3 очереди! Бизнес-класс. Двор-парк. Панорамные окна. 2 минуты до метро. 
Роскошный дом — ID Moskovskiy! Квартиры с террасами. Уникальное СПА-пространство. Всего 20 мин. до Невского пр-та. 5 минут от метро Фрунзенская. Звоните! 
Жилой Комплекс премиум-класса «Hide» Инфраструктура на первых этажах. Уникальная концепция пространств Life Space от Sundukovy Sisters. Гк «инград» построит новый жк в саларьево, но есть нюансы
Недавно газета «Ведомости» сообщила о планах известного девелопера «Инград» продолжить строительство в районе Киевского шоссе на территории Новой Москвы. Как сообщили изданию участники сделки, компания приобрела участок недалеко от станции метро «Саларьево», через дорогу от ЖК «Саларьево парк». Директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что на этой площадке можно возвести 300-350 тыс. кв. метров недвижимости. Эксперты оценивают объем необходимых для этого инвестиций в 25 млрд. рублей, а возможную выручку от продажи жилья – в 40-50 млрд. рублей. По их мнению, первые квартиры в этом районе могут стоить 160-170 тыс. рублей за кв. метр.
Однако дать однозначный совет будущим покупателям довольно трудно. Несомненно, площадка под проектируемый ЖК отличается очень хорошей транспортной доступностью – рядом несколько станций метро, автовокзал, множество городских автобусных маршрутов.
Особо хочется отметить, что в этом месте Киевское шоссе пересекается несколькими путепроводами, так что жильцы легко смогут выехать из своего района и в сторону центра, и в сторону области.
Вокруг активно строится целый ряд микрорайонов, создается социальная инфраструктура. Например, у ст. метро «Саларьево» уже построен большой торгово-развлекательный комплекс, а рядом со станцией «Румянцево» – еще один ТЦ и бизнес-парк.
Чуть подальше – Metro, «Леруа Мерлен»… В окрестностях много лесопарков, что дает возможность заниматься активным отдыхом и спортом круглый год.
Недостатки района Саларьево
Тем не менее, часто приходится слышать, что у этого района есть и существенные недостатки – неподалеку расположены бывший полигон твердых бытовых отходов «Саларьево» и огромное Хованское кладбище. Это так, но полигон сейчас находится в состоянии рекультивации.
Есть основания считать, что он рано или поздно превратится в горнолыжный склон, как это произошло с подобным объектом в Ново-Переделкино.
Что касается кладбища, то, несмотря на периодически возникающие разговоры о его расширении, через Киевское шоссе оно вряд ли «перепрыгнет».
Гораздо больше проблем может принести другое обстоятельство. Над крышами будущих домов проходит глиссада аэропорта Внуково – вход в зону приземления на взлетно-посадочную полосу, проходящую вдоль Киевского шоссе.
У компании «Инград» уже есть один объект в районе аэропорта – ЖК «Филатов луг». Его первая очередь, площадью 150 тыс. кв.
метров, полностью готова, но застройщик не может сдать дома в эксплуатацию – разрешение от «Росавиации», полученное перед началом строительства, незадолго до планируемой даты сдачи было отозвано.
Состоялось несколько судов, часть из них застройщик выиграл, но ситуация никак не меняется – дома стоят, дворы оборудованы, в детский сад завезены игрушки, а дольщики до сих пор любуются всем этим со стороны.
Конечно же, никто не считает, что самолеты будут задевать за крыши домов.
«Росавиация» настаивает на том, что они мешают работе средств радиотехнического обеспечения полетов (обзорных радаров, отслеживающих перемещение самолетов на подходе к аэродрому и в зоне посадки) в аэропорту Внуково.
Ограничения на строительство вблизи аэропортов
Надо сказать, что почти одновременно с ЖК на юго-западной границе летного поля была построена новая диспетчерская вышка, рядом с которой расположено несколько антенн радиолокаторов. Можно только гадать, повлияло ли это на фактическую картину работы оборудования так, что вынудило «Росавиацию» изменить свое решение.
Однако известно, что подобная ситуация не уникальна.
ГК ПИК тоже столкнулась с трудностями при вводе в эксплуатацию ряда корпусов ЖК «Саларьево парк», расположенных в западной части комплекса, а несколько лет назад компания «МС Девелопмент» решала в суде подобную проблему в Лобне, где в районе аэропорта «Шереметьево» возводился ЖК «МС Южный парк».
И в судах, и в СМИ дольщики выражают недоумение – почему дома схожей высотности, расположенные в окрестных микрорайонах, не вызывают подобной реакции авиационных властей? Возможно, дело в том, что у большинства московских аэропортов были не согласованы точные границы внешней приаэродромной зоны, в которой начинают действовать ограничения на землепользование (зоны №7). Это могло стать причиной аннулирования ранее выданных разрешений. Проблема находится на контроле у московских властей, и недавно Владимир Жидкин, глава департамента развития новых территорий города, заявил, что, возможно, вопрос удастся закрыть летом 2021 года после введения в строй нового радиолокатора в аэропорту «Внуково».
Что же касается согласования границ зон ограничений, то 3 декабря 2020 года должен был вступить в силу Приказ Министерства транспорта № 248 от 23 июля 2020 г., определяющий эти границы.
Будем надеяться, что с его помощью все проблемы, связанные со строительством в «пограничных зонах», будут решены.
Тем не менее, когда стихнет шум от дискуссий и споров на эту тему, шум от пролетающих самолетов никуда не денется…
Обзор новостроек рядом с парками в Новой Москве
По подсчетам экспертов «Метриум», в Москве девелоперы реализуют около 400 проектов застройки. По своему масштабу и концепции они разнообразны – от отдельных жилых домов до больших районов. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных форматах застройки, их перспективах и плюсах для покупателя.
ЖК Headliner Источник: пресс-служба компании «Метриум»
Дом
Проекты, предполагающие строительство только одного дома, – не редкость для рынка жилья в Москве, хотя в последние годы застройщики предпочитают работать в больших масштабах.
На долю точечной застройки приходится 55% проектов застройки в Москве. Почти 70% из них относятся к высокобюджетным сегментам.
Однако это не связано с тем, что застройщики дорогого жилья тяготеют к точечным проектам – они вынуждены строить небольшие дома, так как осваивают небольшие площадки в центре Москвы.
Каковы основные преимущества проектов застройки, состоящей из одного здания?
Чем меньше масштабы проекта, тем меньше соседей. Это означает более высокий уровень приватности. На детской площадке при одном доме будет всегда меньше людей, чем на такой же площадке перед тремя корпусами одного комплекса.
То же касается парковочных гостевых мест, которыми часто пользуются сами жители комплекса.
Именно поэтому в высокобюджетных проектах распространен формат клубного дома («Данилов Дом», «Дом Серебряный бор» и т.п).
Помимо этого, в отдельно стоящих домах лучше формируется социально однородная среда. Если в масштабных комплексах цены могут различаться в зависимости от расположения корпусов, а также множества других факторов, то «входной порог» в отдельно стоящих домах примерно равный. Близость социального статуса – залог хорошей коммуникации между жителями дома.
- Лучшие видовые характеристики
Нет гарантий, что единственное здание проекта будет удачно расположено, а квартиры в нем получатся видовыми. Однако окружение такой новостройки скорее будет «естественным» (откроется вид на город, парки, реки, скверы), нежели в масштабном комплексе с десятками корпусов в промзоне.
Среди проектов точечной застройки немало реконструкций. То есть застройщик работает со зданием, которое уже находится в сформировавшей среде жилого района. Именно такие площадки чаще всего попадают в поле зрения девелоперов. Помимо этого, сложившаяся застройка в Москве в основном мало- и среднеэтажная, и в таких районах часто реализуют «точечные» проекты (центр столицы).
Таким образом, покупатели квартиры или апартамента в проекте отдельно стоящего здания могут с большей вероятностью, чем другие, рассчитывать на вид из окна на парки, крыши старинных особняков, обзор достопримечательностей и линии горизонта. Если здание находится в историческом центре, то ликвидность жилья с такими характеристиками особенно высока.
Часто точечные проекты удачно расположены.
Во-первых, застройщики выбирают небольшие площадки, ориентируясь на хорошо обеспеченные инфраструктурой локации, поскольку в рамках небольшого проекта невозможно создать полный набор инфраструктуры.
Во-вторых, почти всегда точечные проекты реализуются в центре или рядом с ним, поэтому покупатель квартиры в таком доме автоматически получает жилье с хорошей транспортной доступностью.
Квартал
Кварталом называют участок жилой застройки, отделенный со всех сторон (как правило, с четырех) проезжей частью.
В контексте классификации проектов жилой застройки кварталом можно назвать жилой комплекс, состоящий не менее чем из двух, но не более чем из четырех корпусов, объединённых общей территорией и архитектурной концепцией.
Такие комплексы составляют порядка 27% актуальных проектов застройки в Москве. Примерно по 40% из них относятся к массовому сегменту и бизнес-классу, а остальные – к премиуму.
В чем основные преимущества кварталов для покупателя?
Квартал всегда формируется как архитектурный комплекс, то есть в нем соблюдается единство облика фасадов зданий, принципов благоустройства придомовых территорий, малых архитектурных форм и дизайна помещений.
Соответственно, девелоперу проще реализовать задуманную концепцию комплекса, нежели чем при строительстве одного здания в архитектурно чужеродной среде.
Квартал – это уже обособленная часть города, которую житель может называть своим домом, имея в виду не только здание и квартиру, но и определенную территорию.
К примеру, культурно-образовательный кластер Russian Design District в Новой Москве задуман как арт-пространство под открытым небом – все здания спроектированы с участием приглашенных известных дизайнеров и деятелей искусств, а на его территории будут проводится выставки и другие культурные мероприятия.
- Коммерческая инфраструктура в шаговой доступности
Масштабы квартала уже позволяют застройщику предусмотреть в проекте больше площадей для коммерческих объектов. Во-первых, они будут привлекательны для инвесторов, а во-вторых – окупаемы для будущих владельцев бизнеса, так как здесь достаточно жителей, которые впоследствии становятся постоянными клиентами.
Житель квартала получает большинство базовых коммерческих услуг в шаговой доступности от дома: магазины, супермаркеты, кафе, салоны красоты, аптеки, отделения банков, мастерские, фитнес-студии и т.д.
Причем часто качественный уровень этих услуг соответствует классу квартала, то есть если речь идет, к примеру, о комплексе бизнес-класса, то в коммерческой части будут представлены премиальные сети продуктовых супермаркетов, фитнес-клубов и салонов красоты.
- Закрытое приватное пространство
Почти всегда кварталы имеют закрытую территорию, на которую не могут проникнуть посторонние или заехать случайные автолюбители.
Но плюс квартала еще и в том, что в силу масштабов и принципов размещения корпусов, практически всегда здесь образуется достаточно большое и свободное пространство.
Чаще всего это внутренний двор, в котором застройщики предусматривают функциональное зонирование – детская площадка, спортивная зона, место для отдыха и пикников и т.п.
Фактически у жителей появляется приватное пространство на открытом воздухе, где можно проводить много времени и куда вход посторонним ограничен. К примеру, в ЖК бизнес-класса Bauman House, состоящем из трех корпусов на территории 10,16 тыс. кв.м., 3,6 тыс. кв.м. отводятся под озеленение, рекреационные зоны, игровую и спортивную площадку.
«В целом будущее, безусловно, за проектами комплексного освоения территории, – комментирует Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Рано или поздно площадки для точечной застройки либо станут редкостью, либо не будут привлекательными для девелопмента.
Их доля в общих объемах застройки сократится, тогда как кварталы и крупные районы превратятся в преимущественную моделью освоения городских территорий. Стоит вспомнить хотя бы программу реновации, которая по определению предполагает комплексное освоение старых районов.
Помимо этого, активнее будут развиваться технологии умного города, то есть новые районы станут технологическим комплексом, в котором все элементы (жилье, инфраструктура, коммерческих и социальные объекты) объединятся в интерактивную сеть по принципу интернета вещей (Internet of Things, IoT).
Такие технологии мы уже внедряем, к примеру, в нашем проекте “Академический” в Екатеринбурге, а системой “умная квартира” и энергоэффективными окнами мы оснащаем наш комплекс iLove в Москве».
Район
Масштабные проекты застройки, насчитывающие более пяти корпусов, составляют порядка 18% от общего числа проектов в Москве. Конечно, далеко не все из них можно отнести к районам – иногда много корпусов можно «уместить» в квартал.
Но учитывая тенденцию к повышению плотности застройки, даже пять-шесть современных корпусов (в среднем по 25 этажей) эквивалентны по числу жителей старым микрорайонам. Больше половины строящихся районов относятся к массовому сегменту (55%), вторая преобладающая группа – бизнес-класс (31%).
Эксперты «Метриум» выделяют следующие преимущества районов.
- Полный набор инфраструктуры
Как правило, в масштабных проектах застройщики планируют создать всю необходимую для жизни инфраструктуру, социальные и коммерческие объекты: детские сады, школы, паркинги, торгово-развлекательные комплексы.
К примеру, в комплексе бизнес-класса iLove предусмотрены школа и детский сад. Район строится в духе концепции «город в городе», что позволяет будущим жителям практически не зависеть от инфраструктуры за пределами их среды проживания.
Более того, нередко для привлечения потенциальных покупателей девелоперы создают в масштабных районах уникальные инфраструктурные объекты (культурные центры, спортивные школы, музеи и т.п.
), как например в проектах «Зиларт», Russian Design District. Часто такая модель застройки используется в редевелопменте бывших промзон, а также в строительстве жилья за МКАД.
- Благоустроенные центры притяжения на открытом воздухе
Следуя концепции «город в городе», застройщики крупных районов предусматривают на их территории полноценные социальные пространства на открытом воздухе. К примеру, если проект реализуется у реки, девелопер может благоустроить протяженную набережную с зонами отдыха, велодорожками, площадками для детей и спортивных занятий, причалами и т.п.
В частности, в проекте «Ривер Парк» застройщик благоустроил протяженную набережную длиной 1,5 км с прогулочными и велосипедными дорожками. Есть примеры создания скверов, парков, искусственных водоемов, пляжей. Всё это дает жителям нового района преимущества, которые не всегда есть у обитателей старых жилых массивов.
Им не нужно ехать в центр города или соседний округ, чтобы погулять с детьми, заняться спортом, устроить пикник.
- Максимально широкий выбор жилья
В масштабных проектах застройки у покупателей очень много вариантов жилья. К примеру, можно искать квартиру в корпусе рядом с лесом или рекой или рассмотреть здание с видами на город. Вариантов планировочных решений в больших проектах десятки, поэтому рано или поздно найдется подходящая квартира.
В частности, в жилом комплексе Headliner застройщик предусмотрел более 70 уникальных планировочных решений (48 – в 1 и 2 очередях, в третьей – еще более 25): от эргономичных студий до просторных четырехкомнатных квартир.
Более того, крупные районы строятся ни один год, и можно дождаться старта продаж очередного корпуса, если в готовом аналогичная квартира уже не привлекает ценой.
Помимо этого, в последние годы застройщики крупных проектов стремятся разнообразить их архитектурное содержание. К примеру, в одном комплексе предусматриваются небоскребы, средне- и малоэтажные корпуса, а также таунхаусы или индивидуальные дома. Всё это тоже расширяет выбор формата жилья.
«В долгосрочной перспективе в Москве сохранятся разные типы застройки, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Каждый имеет свои преимущества и для покупателя, и для девелопера.
Однако осваивать девелоперам в основном придется большие и неблагоустроенные пространства: территории вдоль МЦК, МКАД, Москвы-реки, а также бывшие промзоны.
Поэтому новые площадки для застройки будут отличаться большим масштабом, хорошей обеспеченностью собственной инфраструктурой, новыми благоустроенными социальными пространствами».
В раменках построят жилые небоскребы. каким будет жк will towers | московский союз недвижимости
Рассказываем о преимуществах — в том числе инвестиционных — покупки квартиры в высотном проекте с авторской архитектурой и комфортной благоустроенной средой на престижной Минской улице
Вид на первую очередь Will Towers. Визуализация
В мае 2021 года в московском районе Раменки началось строительство (был залит первый куб бетона) нового жилого комплекса под названием Will Towers. ЖК возводится в пойме реки Раменки. Первая очередь проекта представляет собой квартал из трех башен высотой от 52 до 56 этажей.
Рассказываем о ЖК Will Towers в подробностях — от обзора локации до архитектуры и квартирографии.
- Локация в Москве: ЗАО, район Раменки, пересечение проспекта Генерала Дорохова с Минской улицей в пойме реки Раменки
- 3 башни высотой 52–56 этажа
- 1906 квартир
- Более 20 вариантов планировочных решений
- Территория 8,75 га
- 8 скоростных лифтов в каждой башне
- Паркинг: 5 этажей (1026 машино-мест)
- Застройщик: ООО «Минские Холмы»
- Генподрядчик: ANTTEQ
- Архитектура: «СПИЧ»
- Сроки реализации: 1-й квартал 2021 года (старт продаж) — 2-й квартал 2024 года (ввод в эксплуатацию)
- Проектная декларация
- Сайт проект: willtowers.ru
Will Towers. Визуализация
Расположение ЖК Will Towers в Раменках — с видом на зеленую пойму
Жилые небоскребы Will Towers возводятся в районе Раменки на западе столицы. Ориентир строительства — участок на проспекте Генерала Дорохова, рядом с пересечением Минской улицы с Киевским направлением Московской железной дороги.
Раменки — один из самых зеленых районов столицы. Примерно четвертую часть площади района занимает крупный лесной массив — Ботанический сад МГУ и лесопарковая зона Воробьевых гор. Кроме того, на территории района находится парк имени 50-летия Октября, а на границе с соседним Фили-Давыдково расположены парк Победы, Матвеевский лес, природный заказник «Долина реки Сетунь».
С одной стороны, месторасположение Will Towers — это центр зеленой поймы реки Раменки и Матвеевского леса, а с другой — отличная транспортная доступность. Благодаря построенному Южному дублеру Кутузовского проспекта путь на автомобиле до ТТК составляет 3,5 км, а до МКАД — 5,5 км.
Из Will Towers предусмотрен собственный выезд на ближайшую эстакаду. Однако еще более важно, что пешком от Will Towers можно добраться сразу до трех станций метро: «Раменки», «Ломоносовский проспект» и «Минская».
Транспортную доступность улучшит станция «Матвеевская» (направление МЦД-4) в 400 м от комплекса.
Говоря о Раменках, также следует учитывать его академическую среду и близость к МГУ. Кроме того, именно в Раменках были возведены одни из первых элитных ЖК в столице: «Депутатский дом» Управделами Президента России, посольский квартал на Мосфильмовской улице и др.
Will Towers. Визуализация
Район — один из самых престижных в столице с точки зрения цен на недвижимость.
Несмотря на расположение Раменок за переделами ТТК, жилье здесь стоит дороже, чем в некоторых центральных районах (295 тыс. руб. за 1 кв. м, это 15-е место в столице, по данным IRN.ru).
Цены на квартиры в Раменках в последний год прибавляли по 2% ежемесячно: в июне 2020 года 1 кв. м в среднем стоил около 245 тыс. руб.
Will Towers. Визуализация
Концепция ЖК Will Towers
В первой очереди на территории 8,75 га запланировано возведение трех башен (от 52 до 56 этажей), пятиуровневого паркинга, коммерческой инфраструктуры на первых этажах квартала (помещения стрит-ретейла ориентированы на сторону проспекта Генерала Дорохова). Помимо жилых корпусов, Will Towers включает в себя строительство собственной социальной инфраструктуры (два детских дошкольных учреждения на 220 и 125 мест и школа на 550 учеников).
Две 52-этажные башни первой очереди Will Towers получили названия Creativity и Energy, а 56-этажная — Inspiration. Нейминг небоскребов отражает внутреннюю философию проекта. Это атмосферное место притяжения для будущих резидентов и гостей комплекса, наполненное творческим потенциалом, неиссякаемой энергией и безграничным вдохновением.
Значительное внимание в концепции Will Towers уделено благоустройству.
Внутренняя часть двора выходит прямо к реке Раменке, которая будет благоустроена зоной променада и местами отдыха для будущих жителей Will Towers.
Кроме разновозрастных детских площадок, зоны барбекю и оранжереи, благоустройство включает различные спортивные активности: баскетбольную площадку, стены для скалолазания и workout-зоны.
Квартал жилых небоскребов Will Towers реализуется в концепции «двор без машин». Этого удалось добиться за счет организации большого паркинга на 1026 машино-мест (площади машино-мест от 13,3 до 22,3 кв. м).
Will Towers. Визуализация
Архитектурное решение башен Will Towers напоминает чикагские небоскребы — в этом авторская задумка известного архитектурного бюро «СПИЧ» во главе с Сергеем Чобаном.
В объеме каждой башни выделяются по три прямоугольных блока, которые обозначаются различными цветами облицовочной плитки. В отделке используются натуральный камень природных оттенков и стильные металлические панели.
Фасадная архитектура подчеркивает строгость и лаконичность форм башен, а пилоны придают невесомую легкость.
В 2021 году Will Towers уже получил награду в номинации «Новостройка Москвы № 1» по версии премии «Рекорды рынка недвижимости».
Will Towers. Визуализация
Квартиры в жилых небоскребах Will Towers — планировки и инвестиционные перспективы
В отличие от многих других московских небоскребов, Will Towers — жилые, то есть с квартирами, а не апартаментами. При этом квартирография в проекте максимально функциональна и состоит из 27 планировочных решений (включая евроформат) с возможностью объединения соседних лотов, что также редкость для небоскребостроения.
Площади лотов начинаются от 25,5 кв. м (студии) и достигают 165,5 кв. м (четырехкомнатные квартиры). В башнях запроектированы 12 эксклюзивных квартир с террасами, а на верхних этажах — классические пентхаусы.
Все квартиры преимущественно ориентированы в сторону либо Мосфильмовской улицы, либо Кутузовского проспекта, и, соответственно, поблизости расположены природные заказники «Воробьевы горы» и «Долина реки Сетунь».
Высота потолков в квартирах Will Towers — от 3,1 до 3,7 м.
Продажи ЖК Will Towers стартовали в первом квартале 2021 года. С учетом продления госпрограммы льготной ипотеки до 1 июля 2022 года проект все еще обладает инвестиционной привлекательностью (не является индивидуальной рекомендацией. — Прим. ред.) для перепродажи на поздних сроках строительства.
Will Towers. Визуализация
Аналитики компании «Бест-Новострой» оценили проект Will Towers как «потенциально инвестиционно привлекательный». В локации среди проектов бизнес-класса у Will Towers одна из самых низких цен старта (около 270 тыс. руб. за 1 кв. м), рассказали в «Бест-Новострое».
Кроме того, этот жилой комплекс находится на стадии минимальной строительной готовности, что всегда удобно для входа инвесторов. В среднем цена квадратного метра в жилых проектах в этом районе возрастает на 6–13% за квартал, уточнили в «Бест-Новострое».
Цены квартир в локации даже дальше от центра на высокой (более 50%) стадии готовности составляют около 400 тыс. руб. за 1 кв. м. Пиковая доходность за весь строительный цикл проекта Will Towers может составить до 80% (не является персональной рекомендацией. — Прим. ред.
), подсчитали в «Бест-Новострое».
Как будут застраивать новую Москву
Вячеслав Прокофьев / ТАСС
Власти говорят о «четком видении» того, что, где и когда нужно строить: руководитель департамента развития новых территорий г.
Москвы Владимир Жидкин на XII московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF рассказал, что принят генплан, утверждены правила землепользования и застройки, территориальные схемы ТиНАО, есть планы по комплексному развитию территории, реализация которых, по мнению чиновника, приведет к тому, что качество жизни в новой Москве ничем не будет отличаться от жизни в старых границах города. Во всяком случае, «тот уровень стратегии, который у нас есть, и объем разработанной градодокументации позволяет нам сегодня сбалансированно город развивать», уверен Жидкин. Развитие будет «полицентрическим»: между самодостаточными «точками роста» останутся «леса и поля», но появятся дороги и разные виды транспортного сообщения.
Сергей Ткаченко, главный архитектор «Моспроекта-2», считает важным, что в отличие от Москвы старой в новой есть возможность проектировать и строить «первичные поперечные связи», чтобы избежать заторов и сложностей передвижения из одного района города в другой – того, что стало огромной проблемой в пределах МКАД.
Первые поперечные связи, построенные в ТиНАО, уже функционируют, сказал Жидкин, и, например, большинство жителей Троицка и прилегающих населенных пунктов уже не едут в центр города по Киевскому и по Калужскому шоссе, а перемещаются по дорогам, которые построены в сторону Минского шоссе.
Идет строительство восьмиполосной автомагистрали Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе, которая тоже обеспечит связку между районами. Построить новую дорогу планируется до 2021 г. Всего, по данным департамента развития новых территорий г. Москвы, на территории ТиНАО уже построен 161 км дорог, а через пять лет, к 2023 г.
, намечено еще проложить около 292 км.
С 2012 по 2018 г. инвестиции в строительство на территории ТиНАО составили 900 млрд руб., из них 715 млрд – средства инвесторов. За это время введено 3,1 млн кв. м нежилой недвижимости, 10,5 млн кв. м жилья, в том числе 2 млн кв. м ИЖС.
Бюджетные средства хоть и уступают вложениям частных инвесторов, но они довольно значительные, и это хорошая новость новой Москвы.
Развитие дорог и разнообразной инфраструктуры может уберечь присоединенные территории от превращения в гигантский спальный район столицы.
Всего за шесть лет в ТиНАО введено 10 млн кв. м жилья, утвержденные в марте 2017 г. ПЗЗ предполагают возведение еще 20,3 млн кв. м. «В год строим не более 2 млн кв. м жилья, нам этого хватит на 10 лет», – оценивает Жидкин. В 2018 г. введут в эксплуатацию около 1,5 млн кв. м жилой недвижимости.
«Сразу после присоединения к Москве новых территорий возник определенный бум по приобретению земельных активов, сейчас кто хотел, тот землю купил, и создается иллюзия затишья», – говорит Гасан Архулаев, партнер GR Project Group.
На сегодняшний день самая большая конкуренция между застройщиками наблюдается на территории поселка Коммунарка, именно там выдано наибольшее число разрешений на строительство в новой Москве, говорит Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».
ГК «А101» – наследница красивого мегапроекта вдоль Калужского шоссе компании «Масштаб», который разрабатывали еще для Подмосковья, – уже ввела в эксплуатацию 955 800 кв. м жилья, говорит Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта «А101». В стадии строительства – более 900 000 кв.
м. ГК МИЦ строит здесь около 1,8 млн кв. м, рассказывает ее гендиректор Даромир Обуханич. По его словам, в ЖК «Коммунарка» и «Татьянин парк» сдано более 926 000 кв. м, получено разрешение и ведется строительство почти 700 000. ГК ПИК с января 2016 г. по октябрь 2018 г.
построила в новой Москве 365 000 кв. м жилья. До конца 2018 г. в микрорайоне «Саларьево парк» будет введено еще около 81 000 кв. м, на ближайшие два года в планах строительство почти 600 000 кв. м.
В портфеле ГК «Гранель» в новой Москве проект комплексной жилой застройки «Москвичка» – сейчас здесь строится более 154 000 кв. м.
В конце III квартала 2018 г. на рынке новостроек новой Москвы было представлено 30 проектов с общим объемом предложения около 9260 квартир, подсчитали в «Метриуме»; средняя квартира стоит 6 млн руб.
Новомосковские новостройки сейчас сравнительно неплохо продаются, в 2018 г. застройщики даже отмечают рост покупательской активности. По данным Est-a-Tet, за 10 месяцев заключено 19 800 ДДУ, на 52,4% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. 25% сделок на счету «А101 девелопмент», 18,8% – доля ГК ПИК, ГК МИЦ – 12,4%.
Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet, добавляет, что по числу заключенных ДДУ лидируют «Саларьево парк» (ПИК), «Москвичка» («Гранель») и «Скандинавия» («А101 девелопмент»). По словам Дмитрия Усманова, коммерческого директора ГК МИЦ, выручка компании – около 700–900 млн руб.
в месяц, «это хорошие показатели, если крупный жилой комплекс продается темпами меньше 500 млн, то это как-то маловато».
На девелоперов легла и максимальная нагрузка по строительству объектов социального назначения. За шесть лет в новой Москве их построено 59 (13 школ, 35 детских садов, 11 объектов здравоохранения), из них 50 построили девелоперы. В том числе – школу «Летово», строительство которой стоило $80 млн, им занималась Level Group Вадима Мошковича.
И еще 42 объекта из 77 запланированных построят до 2035 г. (данные департамента развития новых территорий). По словам Обуханича, МИЦ строит пять школ и девять дошкольных учреждений, еще несколько подобных объектов (школы на 2625 мест, детсады на 1335 мест) в ближайших планах в строящихся ЖК.
В ЖК «Москвичка» проектом предусмотрено строительство трех детских садов на 465 мест и спортивной общеобразовательной школы на 1125 учеников, сообщил Цвет.
По данным пресс-службы ПИК, в микрорайоне «Бунинские луга» получено разрешение на ввод в эксплуатацию современного детского сада для 150 малышей, это часть инновационного образовательного комплекса, спроектированного британским бюро JMP, куда входит также школа на 1100 учеников. В 2019–2020 гг. ПИК обеспечит в новой Москве 3215 мест в школах и детских садах.
Одной из главных проблем застройщиков была нехватка инженерных мощностей между Киевским и Калужским шоссе, многое приходилось делать самим.
«В ЖК «Николин парк», строительство которого мы начали еще в Подмосковье, подключение к системам водоснабжения и водоотведения заняло около полутора лет, в ЖК «Рассказово» – менее года.
После присоединения к Москве вопросы с подключениями решаются оперативно», – делится Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group.
По данным департамента развития новых территорий, за шесть лет в новой Москве построено 400 км линий электропередачи, 350 км магистральных теплосетей, 714 км сетей водоснабжения и водоотведения, более 100 км магистральных сетей. Недавно мэром принято решение построить новые очистные сооружения в Бутове на 30 000 куб. м и новую КНС в Прокшине на 130 000 куб. м, сообщил Жидкин.
Многие застройщики ТиНАО работали здесь еще до присоединения к Москве, возводили в основном массовое жилье.
Так и продолжают, но сейчас, по словам чиновников, в приоритете строительство мест приложения труда, поэтому больше разрешений выдается на строительство коммерческих объектов (с 1 июля прошлого года до 1 июля нынешнего на ГЗК было принято решение о строительстве объектов нежилой недвижимости на 1,4 млн кв.
м и всего 400 000 кв. м жилья, больше половины этого объема – ИЖС). За шесть лет в ТиНАО создано 100 000 рабочих мест и в планах на ближайшие три года создание еще 50 000. Ресурс по строительству нежилой недвижимости – 35 млн кв. м.
Пока 37% рабочих мест обеспечивает торговля, сообщил на MREF Жидкин, но в структуре занятости на перспективу 2035 г. доля торговли составит не более 25%. Ожидается, что к тому времени подтянутся образовательные кластеры, логистика, IT и др.
Ставка также делается и на строительство современных бизнес-центров, которые должны привлечь в новую Москву крупных работодателей.
В числе проектов: бизнес-парки Comcity компании PPF Real Estate Russia в Румянцеве; К2 – его строительство начала Storm Properties, достраивал фонд, созданный частными инвесторами; Neopolis компании A-Store Estates.
Как отмечает Наталья Никитина, исполнительный директор К2, арендаторы не спешат в новую Москву, хотя для них созданы условия даже более благоприятные, чем в центре города, и едут за МКАД только тогда, когда не могут найти нужные площади в центре города.
Корпус А в К2 вышел на рынок в 2015 г., сдано примерно 70% площадей, до конца года планируется еще несколько сделок, поэтому вакансия может составить менее 10%.
Здание В пока не сдано, по этой причине инвесторы не начинают строительство еще двух офисных зданий, предусмотренных проектом.
Только после сдачи офисов фазы «Альфа» (107 546 кв. м офисной недвижимости и более 7600 торговой) в Comcity PPF Real Estate Russia заявила о строительстве следующих очередей: в 2019 г. начнут фазу «Браво» и жилой комплекс фазы «Дельта».
Neopolis рассчитан на 5500 рабочих мест. В Comcity, по словам Мартина Шаффера, гендиректора PPF Real Estate Russia, работает более 10 000 человек.
Заботиться о создании рабочих мест приходится и строителям жилья, хотя это и не так выгодно.
Проекты, реализация которых занимает годы, по возможности меняют в сторону сокращения нежилых площадей, например Sezar Group в ЖК «Рассказово» для сохранения «положительного финансового баланса проекта» отказалась от офисно-гостиничной недвижимости в пользу дополнительного объема жилой, но так, чтобы потребительские качества улучшились, подчеркивали на пресс-конференции представители компании. По словам Цветова, не менее 20% от всего объема комплексной застройки на землях ГК «А101» (это 2500 га) придется на отдельно стоящие объекты коммерческой недвижимости – торговые и офисные центры, производственные комплексы и технопарки. Только возводимые офисы и торговые площади составят 4,2 млн кв. м. Sezar Group уже построила МФК на территории жилого комплекса «Николин парк» (3 км от МКАД по Калужскому шоссе, открыт во II квартале). Барабанова рассчитывает, что трехуровневый торговый центр, семь этажей офисных помещений и многоуровневый паркинг совокупной площадью около 13 500 кв. м «найдут хороший спрос в будущем».