Граждане стали брать в банках меньше ипотечных кредитов. Суммы займов при этом выросли вместе с увеличением сроков их выплаты. Причина в повышении ипотечных ставок, считают специалисты. Впрочем, есть мнение, что цикл роста ставок завершен и ближе к концу года ипотека станет доступнее.
По данным Банка России, за январь-март в России было выдано 284 тысячи ипотечных кредитов на сумму 618 миллиардов рублей.
Годом раньше за три первых месяца жители страны заняли у банков на решение жилищного вопроса 299 тысяч кредитов, а их объем оценивался в 582 миллиарда рублей.
Таким образом, число выданных ипотечных кредитов в начале этого года снизилось в годовом выражении на 5 процентов, но в пересчете на деньги граждане взяли в банках на 6 процентов больше.
«Ипотечные ставки вновь начали расти, что не замедлило сказаться на желании россиян приобретать жилье в кредит», — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
По ее словам, особую тревогу вызывает тот факт, что снижение числа ипотечных сделок, причем резкое, произошло в марте. Как правило, именно январь и февраль демонстрируют худшие показатели, а в марте обычно уже наблюдается рост активности клиентов в связи с окончанием праздников и началом весны. В этом году было иначе.
Что выгоднее в Москве: аренда или ипотека
Рост ипотечных ставок начался в октябре 2018 года и в январе-марте продолжился. Стоимость жилищных кредитов увеличивалась, как для покупателей строящегося, так и готового (в том числе вторичного) жилья. Так, в январе банки выдавали ипотеку в среднем под 9,87 процента годовых, в феврале — под 10,15 процента, а в марте — уже под 10,42 процента.
В последний раз столь высокая стоимость ипотеки в России наблюдалась полтора года назад, в августе 2017 года, когда банки выдавали ипотеку в среднем под 10,58 процента годовых.
Минимум же отмечался в сентябре-октябре 2018 года. Тогда средний показатель не превышал 9,41 процента годовых.
Таким образом, за полугодие жилищный кредит подорожал на один процентный пункт, что отразилось на ипотечных сделках.
Вместе с тем продолжает увеличиваться средний размер кредита, который берут покупатели жилья. По итогам марта он достиг 2,20 миллиона рублей, тогда как годом раньше был в пределах 1,98 миллиона рублей.
Одновременно растет и срок выплаты ипотеки. По итогам марта 2019 года он составил 216 месяцев против 191 месяца в марте 2018-го.
Так что, если год назад получатели ипотеки, беря кредит, рассчитывали вернуть его за 15,9 года, то сейчас закладывают на это около 18 лет.
Несмотря на явное замедление роста ипотечного сектора, тревогу бить пока рано, считают эксперты.
Мария Литинецкая напоминает, что в 2017 году первый квартал также показал снижение числа ипотечных сделок на 5 процентов и их объема на один процент в годовом выражении, а в последующий период начался резкий рост. «В любом случае общий объем кредитования все равно остается очень высоким», — указывает Литинецкая.
Ниже 10 процентов ставки по ипотеке могут упасть к концу 2019 года
Ипотека в последние годы приобрела большое значение даже на рынке высокобюджетного жилья, констатирует Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, и «В проектах новостроек бизнес-класса доля клиентов, привлекающих кредит для покупки квартиры, сейчас достигает 50-60 процентов, тогда как до 2014 года их было не больше 20-30 процентов», — указывает она.
Специалисты Дом.рф (Единый институт развития в жилищной сфере) считают, что цикл роста ипотечных ставок завершен и во второй половине года при отсутствии новых шоков в экономике они начнут снижаться.
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.рф, давая такой прогноз, обращал внимание на то, что март стал первым месяцем, когда ни один крупный банк не повысил ставки по ипотеке.
По его мнению, это означает, что волатильность на финансовых рынках подошла к концу.
Инфографика «РГ»: Антон Переплетчиков/ Юлия Кривошапко
Когда брать ипотеку
Следовать ли рекомендациям Владимира Путина и Германа Грефа
На прошлой неделе Владимир Путин, встречаясь с президентом Сбербанка Германом Грефом, посоветовал россиянам брать ипотеку, не дожидаясь снижения ставок. Стоит ли сейчас покупать жилье в кредит?
Председатель правления Сбербанка России Герман Греф и президент России Владимир Путин (слева направо) ( Никольский Алексей/ТАСС)
Общаясь в прошлый четверг с Путиным, президент и председатель правления Герман Греф заявил, что в 2017 году ставки по ипотечным кредитам в России могут упасть ниже 11% годовых. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по кредитам на новостройки 1 июля составляла 13% годовых. Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке, по данным Frank Research Group, — 15,4% годовых.
В ответ Путин посоветовал россиянам не откладывать покупку жилья в кредит: «Лучше не ждать 11%, потому что все-таки инфляционные процессы развиваются и так далее, поэтому, кто хочет и готов, это лучше делать сейчас». Греф согласился — снижение ставок обернется ростом стоимости жилья. Стоит ли следовать этому совету?
Ставки
Ставки по ипотеке в сегменте нового жилья сегодня находятся почти на докризисном уровне, свидетельствуют данные ЦБ. В январе 2014 года средневзвешенная ставка по таким кредитам составляла 12,2% годовых. Максимум — 14,7% годовых — был зафиксирован в марте 2015 года. Сегодня ставка — на уровне 13% годовых, при этом еще тремя месяцами ранее — в марте — она была 12,1%.
Снижение ставок связано в том числе с госпрограммой субсидирования ставки по ипотечным кредитам, запущенной правительством в марте прошлого года, чтобы поддержать строительную отрасль. Максимальная ставка по кредиту по этой программе составляла 12%, а разницу с рыночными ставками банкам доплачивал бюджет. В марте этого года программа, хотя и была продлена еще на год, изменилась.
Если год назад государство финансировало банкам разницу между 12% и ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3,5 п.п, то с 1 марта — до ключевой ставки плюс 2,5 п.п. Из-за снижений ключевой ставки за год с 14 до 10,5% максимальный размер ипотечной ставки банка, субсидируемой государством, снизился с 17,5 до 13% годовых.
Замначальника департамента розничных продуктов Абсолют Банка Антон Павлов говорит, что в результате спрос стал меньше — люди старались успеть взять ипотеку до марта 2016 года. «Доля предложений с господдержкой в банках снизилась, а обычная ипотека изначально была дороже, поэтому средняя ставка выросла», — объясняет Павлов.
Планируемое в марте следующего года завершение госпрограммы приведет к их дальнейшему росту — они сравняются со ставками на вторичном рынке, предупреждает глава департамента ипотеки Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. Хотя он, как и Греф, предсказывает постепенное снижение ставок по ипотеке вслед за ключевой ставкой ЦБ.
При этом средние ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке пока на докризисный уровень не вышли.
По расчетам РБК на основе данных Frank Research Group, средняя стоимость кредитов по покупку вторичного жилья не опускалась ниже 15%. Для сравнения: в начале 2014 года она составляла 14,7% годовых.
Средняя минимальная ставка, по данным FRG, составляет на 1 июля 13,1%, а средняя максимальная — 17,6%.
Исполняющий обязанности предправления банка «Югра» Дмитрий Шиляев считает, что ставки на первичном рынке расти не будут: «Учитывая тренд на снижение ключевой ставки ЦБ, ставка по ипотеке, вероятно, останется у текущих значений 12–13%».
Цены
По данным irn.ru, жилье в новостройках сегодня стоит дороже чем два с половиной года назад. Стоимость квадратного метра в рублях выросла за это время на 5%, до 204 тыс. руб. Самая высокая цена на московские новостройки была в мае прошлого года — 230 тыс. руб. за 1 кв. м. Затем квартиры начали дешеветь, и в марте 2016-го цена опустилась до 197 тыс. руб.
Цены на вторичном рынке — на уровне докризисных. Как и в начале 2014 года, стоимость 1 кв. м в Москве — 172 тыс. руб.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает, что осенью цены могут подрасти. «Рост цен на новостройки к концу года может ускориться в преддверии окончания действия субсидий», — уверена она. Впрочем, с марта цены на новостройки выросли всего на 3%.
Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова объясняет небольшие ценовые колебания спецпредложениями от застройщиков. «По факту цены не растут и не падают. Часть квартир можно продать, только предложив большую скидку. Застройщики вынуждены идти на это из-за возросшего объема предложения», — рассказывает она.
Шиляев из банка «Югра» говорит, что предсказывать рост цен на жилье пока рано: сокращающиеся доходы россиян будут еще долго сдерживать рост спроса населения на покупку квартир.
Что предлагают банки?
Чтобы оценить стоимость кредитов на покупку жилья в Москве, мы изучили предложения по ипотеке для первичного и вторичного рынка жилья в банках, выдавших наибольший объем займов на покупку жилья с начала 2016 года. Для того чтобы избежать разброса ставок, мы использовали один пример: кредит на 3 млн руб. на 15 лет при первоначальном взносе от 20% стоимости квартиры.
При этом мы не учитывали ипотечные программы с господдержкой. В результате ставки, взвешенные по объему выданных с начала года кредитов для новостроек и вторичного рынка, почти идентичны — 13,7%.
Дешевле всего кредит на новое жилье в Москве обойдется в банке «Центр-инвест» — 12,25% годовых, а также в ЮниКредит Банке и Райффайзенбанке — 12,5%. Самый дешевый ипотечный кредит на покупку квартиры на вторичном рынке в нашем примере — также 12,5% годовых — в Райффайзенбанке.
У банка скопилось достаточно ликвидности, поэтому было принято решение выдавать низкорискованные ипотечные кредиты, говорит руководитель управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов.
«Ставка была снижена 2 апреля, и все эти четыре месяца на ипотеку был хороший спрос», — радуется он.
Что делать?
«Снижение ставок по ипотеке означает рост спроса на кредиты.
А когда у людей появится возможность купить квартиру, цена квадратного метра вырастет», — согласен с Грефом и Путиным Антон Павлов из Абсолют Банка. Поэтому медлить с покупкой он не советует.
«Ипотека подешевеет на 0,5 п.п., но при этом и стоимость квартир вырастет на 200–300 тыс. руб. Лучше не ждать и покупать жилье сейчас», — уверен он.
Такого же мнения придерживается Тер-Аристокесянц. «Можно подождать полгода, но вряд ли ставка на вторичном рынке за это время кардинально изменится.
А вот отмена субсидирования приведет к тому, что ипотека на новостройки подорожает», — поясняет он.
Ставки пока остаются на достаточно комфортном уровне, как и цены на недвижимость, поэтому сейчас оптимальный момент для оформления ипотеки, говорит банкир.
Калюжнова из «ИРН-Консалтинг» советует искать спецпредложения в новостройках, если, конечно, у покупателя нет необходимости сразу переехать в приобретенное жилье. «Количество сделок сейчас растет, и происходит это именно из-за таких акций.
Некоторые застройщики предлагают скидки, другие снижают ставку по ипотеке в первые несколько лет или субсидируют первый взнос», — поясняет она.
Как говорит Калюжнова, сейчас есть возможность купить квартиру в московской новостройке по хорошей цене — раньше новое и недорогое жилье можно было приобрести только в Подмосковье.
А вот профессор финансов РЭШ Олег Шибанов думает, что квартиры могут и не подорожать — экономического роста, который бы обеспечил спрос на жилье, нет. При этом ставки по кредитам в будущем упадут — к этому приведет снижение инфляции, говорит он. «Поэтому брать сейчас ипотеку может быть немного рискованно, и я думаю, что стоит немного подождать», — советует Шибанов.
Главный экономист «Ренессанс Капитала» Олег Кузьмин также убежден, что квартиру стоит покупать сейчас в том случае, если она покупается на собственные средства.
Если же для этого требуется ипотека — стоит подождать снижения ставок, уверен он. «Ипотечные кредиты могут существенно подешеветь, но произойдет это как минимум через год.
Если есть возможность подождать, то можно существенно сэкономить на переплате», — говорит он.
Финансовый омбудсмен Павел Медведев предупреждает, что при оформлении ипотечного кредита нужно оценивать не ставку или цены на недвижимость, а собственное материальное положение. «Как бы ни падала цена на жилье, оно все еще слишком дорого по сравнению с российскими зарплатами. И к таким серьезным кредитам всегда нужно подходить с осторожностью», — напоминает он.
Ипотека в 2016: итоги уходящего года, аналитика и перспективы
- Итоги уходящего года
- Государственные программы ипотеки
- Новые законы
- Предложения по ипотеке
Бесспорно, лидирующие позиции можно отдать теме «процентных ставок». Их значения настолько варьировались, что вводили в заблуждение не только заемщиков, но и сами банки. Рост ставок по ипотеке в начале 2015 года произошел вслед за резким повышением ЦБ ключевой ставки в декабре 2014 года с 10,5% до 17% годовых. Однако сейчас ситуация на рынке ипотеки прояснилась, ставки снизились и их размер теперь практически в каждом банке находится в одном диапазоне. Большую роль в этом сыграло решение Центробанка о снижении с 3 августа 2015 года размера ключевой ставки до 11% годовых. Ситуация изменилась в лучшую сторону и многие банки показали прибыль в целом уже по итогам года. За 2015 года ипотека подешевела почти в два раза. Если в начале года банки выдавали жилищные кредиты по ставке 18-25% годовых, то к декабрю ипотека на первичном рынке стала стоить от 10,9% годовых, а на вторичном – от 13%.
Решение о снижении ключевой ставки помогло восстановить рынок ипотечного кредитования и дало банкам возможность предложить клиентам ипотеку в 2016 году на интересных и выгодных условиях.
Интересно, что Правительство также старается поддержать рынок ипотеки в сегменте новостроек. Так в марте 2015-го года вышло Постановление № 220, которое касается субсидирования кредитных организаций из госбюджета, согласно которому была запущена программа на покупку новостроек с Госсубсидированием.
Основным преимуществом данной программы является низкая процентная ставка, в среднем к концу года она держится на уровне 11,3%.
Госпрограмма поддержки рынка ипотечного кредитования была запущена сроком всего на 1 год, но Правительство РФ приняло решение продлить срок действия программы льготного ипотечного кредитования — до мая 2016 года, т.к. она пользуется большим спросом.
Еще один немало важный закон, который поможет ипотеке в 2016 году, принял Пенсионный фонд России.
В соответствии с этим Федеральным законом появилась возможность направлять средства материнского капитала на уплату первоначального взноса по жилищному (ипотечному) кредиту/займу, не дожидаясь трехлетия ребенка.
Госдума намерена продлить программу материнского капитала до 2018 года, т.к. она оказывает хорошую поддержку молодым семьям.
В тоже время с апреля текущего года была введена в действие программа помощи ипотечным заемщикам, испытывающим трудности с обслуживанием кредитов. В том числе и оказание помощи валютным заемщикам. Выделением такой помощи занимается АИЖК, которому в 2015 году на эти цели было выделено около 4,5 млрд. рублей.
Немногие банки подключились к решению проблем валютных заемщиков, но некоторые из них запустили льготные программы реструктуризации. В частности, такая программа работает в Банке Москвы.
Валютные кредиты здесь пересчитывают по действующему курсу, но при этом снижают процентную ставку до 5%-7% годовых, что позволяет валютным заемщикам выплачивать кредит в удобном для них режиме.
Так же стоит отметить запуск новой госпрограммы по «дальневосточному гектару». В рамках госпрограммы предусмотрено обеспечение россиян бесплатно 1 гектаром земли на Дальнем Востоке.
До конца 2015 года АИЖК планирует составить конкретные предложения по льготной ипотеке для данных категорий граждан. Ее создадут специально под индивидуальное строительство. Кроме этого рассмотрят возможность льготного кредитования на покупку сельхозоборудования.
Такая программа призвана сделать ипотеку в 2016 году доступной для желающих получить и обустроить землю на Дальнем Востоке.
Претерпел изменения и налоговый кодекс, относящийся к купле/продаже жилья. В частности законодатели предусмотрели, что налог при продаже квартиры потребуется уплатить, если она была в собственности менее пяти лет, сейчас этот срок составляет три года.
Налоговая ставка, как и прежде, составит 13%, однако ставка привязывается не к сумме, которая указана в договоре, а к кадастровой стоимости жилья. При этом сумма, из которой исчисляют налог, не может быть менее 70% от кадастровой стоимости недвижимости.
По прогнозам аналитиков, ипотечные кредиты в 2016 году могут подешеветь еще на 0,5-1%. Но уже сейчас, чтобы привлечь в новом году клиентов банки предлагают интересные акции и программы кредитования. Почти каждый день поступают новые предложения.
Так ЮниКредит Банк с 1 декабря запустил акцию по снижению ставок по кредитам на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья со ставкой 13—13,5% в год. Газпромбанк объявил о снижении ставки по ипотечным продуктам.
Теперь размер минимальной процентной ставки на покупку строящегося жилья по ипотеке с господдержкой составит 10,60%, по стандартным ипотечным программам для покупки квартиры в новостройке 13,50% (13,00% после регистрации залога).
Россельхозбанк в рамках госсубсидирования снова снизил процентную ставку по ипотечным продуктам — размер ставки опустился до уровня 10,9% годовых.
Такие действия банков позволяют надеяться на постепенное восстановление рынка ипотеки в России и возможное снижение Центробанком ставки рефинансирования.
Это приведет к естественному снижению ставок по ипотеке в 2016 году, сделав их доступными для большинства граждан нашей страны.
Ведь ипотечный кредит был и остается оптимальным, а порой и единственным вариантом покупки недвижимости для российской семьи.
Снижение ставок по ипотеке в 2017 году, Медведев поручил: Российские ипотечники получили помощь от властей
Социальная ипотека в регионахРассчитать ипотечный кредит
04.09.2017 г. Федеральные новости
Радостная новость для россиян — ипотека в стране может подешеветь. Глава российского правительства, Дмитрий Медведев, поручил профильным министерствам найти возможность снизить процентные ставки при покупке жилья, информирует c-ib.ru.
По мнению премьер-министра, Дмитрия Медведева, жилищные кредиты можно выдавать в Российской Федерации под 6–7% годовых. В Министерстве экономики дали более осторожный прогноз: 8–9% годовых, и не ранее чем в 2018 году.
Некоторые эксперты уверены, что слишком доступная ипотека как рынку, так и покупателям только навредит. Но так ли это? Ответа на этот вопрос пока что нет.
Правда, есть и те, кто говорит, что она пойдет на пользу, но реновация будет двигаться планомерно. Невозможно взять эту программу и запустить в один момент. А сейчас рассмотрим вопрос касательно, рефинансирования.
«У нас есть продукты рефинансирования ипотеки, и мы активно с ними работаем. Действующая на сегодня ставка в нашем банке составляет от 10,4% до 11% после регистрации ипотеки.
С учетом длительных сроков жизни ипотечных кредитов снижение ставки даже на 1% позволит клиентам сэкономить значительную часть семейного бюджета. Наиболее востребовано рефинансирование ипотеки со стороны клиентов, которые находятся до середины срока действия кредита и предстоящей оплатой более 5 лет.
В любом случае в программе рефинансирования мы работаем с добросовестными заемщиками, имеющими хорошую кредитную историю.
Рассмотрение вопроса рефинансирования ипотеки проходит в два этапа: на первом этапе мы проверяем платежеспособность клиента, на втором — проверяем залог и документы по квартире, находящейся в залоге по действующей ипотеке.
Ответ о готовности выдачи кредита под более низкую ставку мы даем очень быстро — в течение одного — пяти дней. Помимо рефинансирования, мы располагаем и другими ипотечными продуктами, которые предполагают снижение ставки, например, до 8,8%. Они рассчитаны на первичный рынок жилья и выдаются под конкретную программу с застройщиками», — рассказала и. о. начальника Филиала СКРУ ПАО «МИнБанк» в Ставропольском крае Светлана Козлова.
На рынке кредитования сейчас «прорисовалось» три направления, где был заметен значительный рост кредитной активности и где МЭР ожидает дальнейшего ускорения в осенние месяцы. Первое это, конечно, ипотечное кредитование. Хочется отметить, что здесь министерство видит комбинацию факторов, которые приведут к росту спроса на ипотеку и росту выпуска в строительной отрасли.
Надо помнить, что при оформлении долгосрочного займа необходимо настоять на дифференцированном графике погашения вместо аннуитетного. При втором варианте предполагается, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты, а уже потом само тело кредита.
Такой платеж одинаков на протяжении всего срока пользования, т.е. первая и последняя внесенные суммы равны. Дифференцированный же график позволяет гасить долг по телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму. В результате, чем больше вы гасите основной долг, тем меньше у вас проценты.
Конечно, поначалу ежемесячные платежи будут весьма солидными, зато сэкономить при таком подходе можно очень круглую сумму.
- Центробанк РФ раскритиковали за отсутствие «системности мышления»Банк России относится к уровню инфляции как к фетишу, на алтарь которого приносится все остальное. Об этом корреспонденту ИА REGNUM 22 июня заявил руководитель департамента корпоративных финансов и корпоративного управления финансового университета при правительстве РФ Константин Ордов. Так он прокомментировал…
- Как семейная ипотека может сыграть против однокомнатных квартирИзменение условий программы ипотеки с господдержкой может изменить соотношение однокомнатных и многокомнатных квартир в новостройках, считают в ДОМ.РФ.
- Альфа-банк и Райффайзенбанк повысили ставки по семейной ипотекеАльфа-банк и Райффайзенбанк повысили ставки по семейной ипотеке до 5,29% и 5,49% годовых соответственно, показал мониторинг ставок маркетингового агентства Marcs (данные есть в распоряжении ТАСС).
- Что мешает горожанам взять ипотеку на дом в деревнеСбежавшие в деревню горожане не торопятся возвращаться назад — покупают там дома и продолжают работать на удаленке. В пандемию переселение за город из дела личного вкуса превратилось в вопрос общественной безопасности. Но обращаясь в банк за ипотекой на дом, люди в половине случаев получают отказ. Банки…
- ВТБ: Цены в 24 регионах подходят под новые условия льготной ипотекиПрограмма льготной ипотеки после продления на новых условиях сохранит особую значимость в 24 регионах, а еще более чем в 30 субъектах РФ будет актуальна для клиентов с первым взносом до 25% стоимости жилья, считают аналитики ВТБ.
- ВТБ начинает выдачу льготной сельской ипотекиС 18 июня ВТБ начинает принимать заявки по программе «Сельская ипотека» со ставкой 2,7% годовых и первом взносе от 10%. По количеству выдач основным оператором программы до сих пор был Россельхозбанк, в программе также участвуют Сбербанк, Альфа-банк, банки «Центр-инвест», «ДОМ.РФ»…
- В Москве установлен новый ипотечный рекордНа московском рынке недвижимости установлен новый рекорд — за пять месяцев этого года зарегистрировано более 49 тысяч ипотечных договоров. Такие данные приводит пресс-служба столичного Росреестра.
- Банк России прогнозирует рост ипотеки в 2021 году на 20 процентовОбъем рынка ипотеки вырастет на 20% в 2021 году, считает директор Департамента обеспечения банковского надзора Банка России Александр Данилов.
- Минфин разработал новые условия программ льготной ипотекиПрограмму льготной ипотеки с изменением ставки до семи процентов продлят до июля 2022 года, а семейную ипотеку распространят на семьи с одним ребёнком. Это следует из проекта постановления Правительства, опубликованного на портале проектов нормативных правовых актов.
- Кто сможет получить 450 тыс. рублей на погашение ипотеки?27 млрд рублей выделили на ипотеку для многодетных семей. Соответствующее распоряжение подписал премьер-министр России Михаил Мишустин 11 июня.
Все новости по ипотекеСегодня в продаже:
- Ипотечные ценные бумагиИздательство: Институт экономики города. Год: 2008. Серия: Жилищное финансирование. Центральной проблемой ипотечного жилищного кредитования является формирование долгосрочной ресурсной базы. Поэтому главным направлением развития ипотечного рынка является совершенствование инструментов и институтов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. К числу существенных источников финансирования ипотечных жилищных кредитов относятся ипотечные ценные бумаги. В развитых странах именно расширение объемов ресурсов, привлекаемых в ипотеку с…
- Ипотека в Российской империиИздательство: Издательский Дом ВШЭ. Год: 2014. Эта монография — первое обобщающее исследование по истории отечественных ипотечных банков, которые являлись важной частью кредитной системы как дореформенной, так и пореформенной России. В ней показана специфика дореформенной ипотеки, когда государство было монополистом в сфере банковского кредита. Большое внимание уделено пореформенным…
Подведены итоги 2017 года на рынке ипотеки
15.02.2018
Эксперты компании «Метриум Групп» сообщили, что в отличие от 2016 года, который был отмечен только восстановлением активности заемщиков, в 2017 году количественные изменения перешли в качественные: достигнут исторический рекорд по объему выдачи (2 трлн рублей) и уровню ставок – 9,8% годовых. Вместе с тем в растущем значении ипотеки для рынка жилья есть как положительные, так и отрицательные аспекты, считают эксперты.
2017 год стал самым продуктивным за всю документируемую историю российского ипотечного рынка. В России был выдан 1 млн кредитов для покупки жилья на общую сумму в 2 трлн рублей, что составило 2,2% от годового ВВП страны.
Показатели полностью превзошли докризисный уровень кредитования россиян. По сравнению с 2014 годом число выданных в прошлом году ипотек превысило 7%, а их денежный объем – на 15%.
По сравнению с 2016 годом по этим критериям ипотечный рынок увеличился соответственно на 27% и 37%.
Именно в 2017 году количественный рост рынка ипотеки, старт которому дала программа субсидирования ставок, перешел в качественное улучшение показателей.
Прежде всего, это выразилось в снижении средних ставок по кредитам: за прошедший год ставка (по сути, стоимость кредита) уменьшилась с 11,54% до 9,79% (на 1,75 процентных пункта).
Еще никогда прежде ипотека в России не была столь выгодной – последний минимум, которые достигали ставки, был зафиксирован в ноябре 2011 года – 11,40%.
Минимальные ставки предлагаются в рамках совместных ипотечных программ застройщиков и банков. АО «НС Банк» (не входит в топ-20 ведущих ипотечных банков) на период строительства объекта – 3%, после сдачи объекта ставка вырастает до 12%. Россельхозбанк предлагает ипотеку по ставкам от 5,17%, причем кредитует как готовые, так и строящиеся объекты.
Повышение доступности ипотеки привело к двум последствиям: увеличился размер и срок кредитования.
Если в 2016 году россияне одалживали у банков на покупку жилья в среднем 1,72 млн рублей, то в 2017 году – 1,86 млн рублей. Таким образом, сокращение ставок позволило увеличить размер займа на 140 тыс. рублей.
Также вырос срок кредитования: на три месяца по сравнению с 2016 годом, и почти на 10 месяцев по отношению к докризисному периоду.
Увеличение размера займа свидетельствует о том, что не только больше россиян смогли позволить себе ипотечный кредит в 2017 году, но и возросла площадь приобретаемых ими объектов. В свою очередь более длительный срок указывает на относительную уверенность в завтрашнем дне.
В октябре 2017 года исчезла разница между ставками по ипотеке на покупку первичного и вторичного жилья. Десять ведущих ипотечных банков предлагают практически одинаковые базовые ставки.
Для новостроек диапазон предложений варьируется от 7,9% до 11%, а для вторичных квартир – в пределах 9,1-11,5%.
По данным АИЖК, в декабре 2017 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на готовое жилье составила 9,8%, а на новостройки – 9,77%.
Данная тенденция в большей степени благоприятствовала рынку готового, а не строящегося жилья. Если в целом число выданных кредитов увечилось на 27%, а их объем – на 37%, то ипотека на участие в долевом строительстве не была столь же популярной.
По данным ЦБ РФ, количество выданных кредитов на покупку строящегося жилья (по договорам долевого участия, ДДУ) выросло с 306 тыс. до 312 тыс., то есть всего на 2%.
Однако объем кредитования возрос с 571 млрд рублей до 661 млрд рублей (на 15%), что все же меньше динамики ипотеки на вторичном рынке.
«Пока действовала программа государственного субсидирования ипотеки, ставки на покупку строящихся объектов были примерно на 2% ниже ставок по кредитам на приобретение «вторички», – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.
– Именно поэтому в 2015-2016 году покупатели проявляли большой интерес к новостройкам.
Сейчас, когда ставки сравнялись, многие покупатели, особенно в регионах, где доходы зачастую не позволяют одновременно платить ипотеку и снимать жилье в ожидании завершения строительства нового дома, вернулись к идее приобрести готовые объекты.
Тем не менее, уже стартовала программа субсидирования, которая распространяется только на новое жилье от застройщиков, поэтому я полагаю, что равновесие между двумя секторами рынка жилой недвижимости все же сохранится и никто без покупателей не останется».
Повышение доступности ипотеки неоднозначно сказалось на рынке жилья столичного региона. Москва превзошла как по объему, так и по числу выданных ипотечных кредитов своего главного конкурента – Подмосковье. По данным Центробанка, в 2017 году в столице было выдано 63 тысячи ипотечных кредита на сумму 254 млрд рублей.
Между тем в Московской области, чей рынок превосходит как по количеству сделок, так и по объёму предложения столичный, было оформлено 57 тыс. ипотечных кредитов на сумму 160 млрд рублей. Таким образом, ипотечные заемщики в столице оказались более активными, хотя еще в 2014 году Подмосковье превосходило столицу по количеству выданных кредитов: 55 тыс.
ипотек в области против 46 тыс. – в столице.
Московские новостройки пользуются большим спросом у ипотечных заемщиков, чем подмосковные. Если в Москве на долю кредитов для покупки строящегося жилья приходится 48% всех ипотек (30 тыс. сделок), то в Московской области – только 38% (21 тыс. сделок).
Главным бенефициаром снижения ипотечных ставок в России стал московский рынок новостроек. Именно в столице за прошедший год число сделок со вторичным жильем не возросло, зато на 52% увеличилось число заключенных ДДУ.
Снижение ставок по ипотеке привело к увеличению доли продаж привлекающим кредит клиентам до 44%, по сравнению с 36% – в 2016 году и 27% – в 2015 году.
Наибольшее значение приобрела ипотека в новостройках массового сегмента, где с ее помощью оплатили 48% приобретенных квартир эконом- и комфорт-класса. Доля ипотеки в бизнес-классе выросла до 33%, а в элитном сегменте – до 12%.
«В 2017 году мы зафиксировали значительный рост покупателей с ипотекой в высокобюджетных ЖК, что было нехарактерно для нашего сегмента в докризисные времена, – комментирует Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP. – К примеру, в нашем проекте бизнес-класса «Маяковский» доля «ипотечников» в течение 2017 года увеличилась с 15% до 45%.
Таким образом, к концу года ипотека обеспечивала почти половину продаж в комплексе, что даже выше, чем в среднем по нашему сегменту в столице. Привлекать кредит стало намного выгоднее, чем пользоваться рассрочкой, которая ранее была популярным инструментом приобретения жилья в высокобюджетных сегментах.
Я полагаю, что большинство наших клиентов рассчитывают погасить взятый кредит в ближайшие годы после покупки».
Рост объемов кредитования на фоне снижения реальных доходов населения увеличивает риски на ипотечном рынке. Помимо уменьшения стоимости кредитов, большую роль в активизации спроса на ипотеку сыграло сокращение минимального первоначального взноса (ПВ).
По данным ЦБ РФ, доля кредитов со взносом менее 20% в общем объеме выданной ипотеки выросла с 7% в начале 2017 года до 21% в конце года. При этом банки стали благосклоннее к заемщикам.
По данным Национального бюро кредитных историй (НКБИ), лишь по одной трети заявок на ипотеку был дан отказ, тогда как доля одобрений составила 67,5%, превысив уровень 2016 года на 3 п.п.
Вместе с тем аналитики «Метриум Групп» полагают, что угрозы для ипотечного рынка преувеличиваются некоторыми участниками отрасли.
Несмотря на увеличение объема кредитования, количество «плохих» долгов не выросло, а наоборот сократилось.
По данным АИЖК, доля задолженности, просроченной на три месяца и более, составила в декабре 2017 года 2,2%, тогда как в конце 2016 года она достигала 2,65% от общего объема выданных кредитов.
Кроме того, средняя доля ежемесячного платежа по ипотеке относительно дохода заемщиков составляет по стране 28%. Данный уровень соответствует нормальным показателям ипотечного рынка развитых стран, где приемлемым считается платеж, составляющий порядка 30% от ежемесячного дохода семьи. Исключением являются московские заемщики, которые в среднем отдают банку 48% своего ежемесячного дохода.
«В информационном поле постоянно возникают спекуляции на тему «пузыря» на ипотечном рынке, которые в действительности не имеют серьезных оснований, – комментирует Мария Литинецкая. – На мой взгляд, напротив в России население страдает от недостатка доступных кредитов на улучшение жилищных условий.
Если в развитых странах доля ипотеки достигает половины, а то и 100% ВВП, в России этот показатель достигает всего 5%.
Это говорит о том, что даже текущие рекордные показатели кредитования составляют лишь десятую часть от реального потенциала ипотечного рынка в нашей стране, где порядка 41% населения, согласно опросам ВЦИОМ, хотели бы улучшить жилищные условия. В свете планов Минстроя увеличить к 2025 году ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м.
(то есть почти удвоить по сравнению с текущими показателями), я полагаю, что темпы ипотечного кредитования населения сбавлять нельзя, иначе все эти дома будут пустовать. Однако следует понимать, что экономика и доходы населения также должны демонстрировать рост, чтобы увеличение кредитования не приводила к росту системных рисков».
Итоги 2017 года на рынке ипотеки: достигнут исторический рекорд по объему выдачи и уровню ставок
Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 2017 года на рынке ипотеки.
В отличие от 2016 года, который был отмечен только восстановлением активности заемщиков, в 2017 году количественные изменения перешли в качественные: достигнут исторический рекорд по объему выдачи (2 трлн рублей) и уровню ставок – 9,8% годовых. Вместе с тем в растущем значении ипотеки для рынка жилья есть как положительные, так и отрицательные аспекты, считают эксперты.
2017 год стал самым продуктивным за всю документируемую историю российского ипотечного рынка. В России был выдан 1 млн кредитов для покупки жилья на общую сумму в 2 трлн рублей, что составило 2,2% от годового ВВП страны, подсчитали эксперты «Метриум Групп».
Показатели полностью превзошли докризисный уровень кредитования россиян. По сравнению с 2014 годом число выданных в прошлом году ипотек превысило 7%, а их денежный объем – на 15%.
По сравнению с 2016 годом по этим критериям ипотечный рынок увеличился соответственно на 27% и 37%.
Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ
| Количество кредитов, ед. | 1 012 064 | 856 427 | 1 086 939 | 7% | 27% |
| Объем выдачи, млн руб. | 1 753 294 | 1 472 254 | 2 021 398 | 15% | 37% |
| Средневзвешенная ставка, % | 13,17 | 11,54 | 9,79 | -3,38 п.п. | -1,75 п.п. |
| Средняя сумма кредита, млн руб. | 1,73 | 1,72 | 1,86 | 0,13 | 0,14 |
| Средневзвешенный срок, мес. | 177,9 | 184,6 | 187,5 | 9,6 мес. | 2,9 мес. |
Источник: ЦБ РФ
Кредиты стали большими и долгосрочными
Аналитики «Метриум Групп» отмечают, что именно в 2017 году количественный рост рынка ипотеки, старт которому дала программа субсидирования ставок, перешел в качественное улучшение показателей.
Прежде всего, это выразилось в снижении средних ставок по кредитам: за прошедший год ставка (по сути, стоимость кредита) уменьшилась с 11,54% до 9,79% (на 1,75 процентных пункта).
Еще никогда прежде ипотека в России не была столь выгодной – последний минимум, которые достигали ставки, был зафиксирован в ноябре 2011 года – 11,40%.
Минимальные ставки предлагаются в рамках совместных ипотечных программ застройщиков и банков. АО «НС Банк» (не входит в топ-20 ведущих ипотечных банков) на период строительства объекта – 3%, после сдачи объекта ставка вырастает до 12%. Россельхозбанк предлагает ипотеку по ставкам от 5,17%, причем кредитует как готовые, так и строящиеся объекты.
Повышение доступности ипотеки привело к двум последствиям: увеличился размер и срок кредитования.
Если в 2016 году россияне одалживали у банков на покупку жилья в среднем 1,72 млн рублей, то в 2017 году – 1,86 млн рублей. Таким образом, сокращение ставок позволило увеличить размер займа на 140 тыс. рублей.
Также вырос срок кредитования: на три месяца по сравнению с 2016 годом, и почти на 10 месяцев по отношению к докризисному периоду.
Увеличение размера займа свидетельствует о том, что не только больше россиян смогли позволить себе ипотечный кредит в 2017 году, но и возросла площадь приобретаемых ими объектов. В свою очередь более длительный срок указывает на относительную уверенность в завтрашнем дне.
Спрос переходит на вторичное жилье
В октябре 2017 года исчезла разница между ставками по ипотеке на покупку первичного и вторичного жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп». Десять ведущих ипотечных банков предлагают практически одинаковые базовые ставки.
Для новостроек диапазон предложений варьируется от 7,9% до 11%, а для вторичных квартир – в пределах 9,1-11,5%.
По данным АИЖК, в декабре 2017 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на готовое жилье составила 9,8%, а на новостройки – 9,77%.
Данная тенденция в большей степени благоприятствовала рынку готового, а не строящегося жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп». Если в целом число выданных кредитов увечилось на 27%, а их объем – на 37%, то ипотека на участие в долевом строительстве не была столь же популярной.
По данным ЦБ РФ, количество выданных кредитов на покупку строящегося жилья (по договорам долевого участия, ДДУ) выросло с 306 тыс. до 312 тыс., то есть всего на 2%.
Однако объем кредитования возрос с 571 млрд рублей до 661 млрд рублей (на 15%), что все же меньше динамики ипотеки на вторичном рынке.
«Пока действовала программа государственного субсидирования ипотеки, ставки на покупку строящихся объектов были примерно на 2% ниже ставок по кредитам на приобретение «вторички», – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.
– Именно поэтому в 2015-2016 году покупатели проявляли большой интерес к новостройкам.
Сейчас, когда ставки сравнялись, многие покупатели, особенно в регионах, где доходы зачастую не позволяют одновременно платить ипотеку и снимать жилье в ожидании завершения строительства нового дома, вернулись к идее приобрести готовые объекты.
Тем не менее, уже стартовала программа субсидирования, которая распространяется только на новое жилье от застройщиков, поэтому я полагаю, что равновесие между двумя секторами рынка жилой недвижимости все же сохранится и никто без покупателей не останется».
Москва опережает по спросу Подмосковье
Повышение доступности ипотеки неоднозначно сказалось на рынке жилья столичного региона, отмечают эксперты «Метриум Групп». Москва превзошла как по объему, так и по числу выданных ипотечных кредитов своего главного конкурента – Подмосковье. По данным Центробанка, в 2017 году в столице было выдано 63 тысячи ипотечных кредита на сумму 254 млрд рублей.
Между тем в Московской области, чей рынок превосходит как по количеству сделок, так и по объёму предложения столичный, было оформлено 57 тыс. ипотечных кредитов на сумму 160 млрд рублей. Таким образом, ипотечные заемщики в столице оказались более активными, хотя еще в 2014 году Подмосковье превосходило столицу по количеству выданных кредитов: 55 тыс.
ипотек в области против 46 тыс. – в столице.
Эксперты «Метриум Групп» также отмечают, что московские новостройки пользуются большим спросом у ипотечных заемщиков, чем подмосковные. Если в Москве на долю кредитов для покупки строящегося жилья приходится 48% всех ипотек (30 тыс. сделок), то в Московской области – только 38% (21 тыс. сделок).
Доля ипотеки приближается к 50%
Главным бенефициаром снижения ипотечных ставок в России стал московский рынок новостроек, считают эксперты «Метриум Групп». Именно в столице за прошедший год число сделок со вторичным жильем не возросло, зато на 52% увеличилось число заключенных ДДУ.
Снижение ставок по ипотеке привело к увеличению доли продаж привлекающим кредит клиентам до 44%, по сравнению с 36% – в 2016 году и 27% – в 2015 году. Наибольшее значение приобрела ипотека в новостройках массового сегмента, где с ее помощью оплатили 48% приобретенных квартир эконом- и комфорт-класса.
Доля ипотеки в бизнес-классе выросла до 33%, а в элитном сегменте – до 12%.
«В 2017 году мы зафиксировали значительный рост покупателей с ипотекой в высокобюджетных ЖК, что было нехарактерно для нашего сегмента в докризисные времена, – комментирует Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP. – К примеру, в нашем проекте бизнес-класса «Маяковский» доля «ипотечников» в течение 2017 года увеличилась с 15% до 45%.
Таким образом, к концу года ипотека обеспечивала почти половину продаж в комплексе, что даже выше, чем в среднем по нашему сегменту в столице. Привлекать кредит стало намного выгоднее, чем пользоваться рассрочкой, которая ранее была популярным инструментом приобретения жилья в высокобюджетных сегментах.
Я полагаю, что большинство наших клиентов рассчитывают погасить взятый кредит в ближайшие годы после покупки».
Риски ипотечного рынка растут
Рост объемов кредитования на фоне снижения реальных доходов населения увеличивает риски на ипотечном рынке. Помимо уменьшения стоимости кредитов, большую роль в активизации спроса на ипотеку сыграло сокращение минимального первоначального взноса (ПВ).
По данным ЦБ РФ, доля кредитов со взносом менее 20% в общем объеме выданной ипотеки выросла с 7% в начале 2017 года до 21% в конце года. При этом банки стали благосклоннее к заемщикам.
По данным Национального бюро кредитных историй (НКБИ), лишь по одной трети заявок на ипотеку был дан отказ, тогда как доля одобрений составила 67,5%, превысив уровень 2016 года на 3 п.п.
Вместе с тем аналитики «Метриум Групп» полагают, что угрозы для ипотечного рынка преувеличиваются некоторыми участниками отрасли.
Несмотря на увеличение объема кредитования, количество «плохих» долгов не выросло, а наоборот сократилось.
По данным АИЖК, доля задолженности, просроченной на три месяца и более, составила в декабре 2017 года 2,2%, тогда как в конце 2016 года она достигала 2,65% от общего объема выданных кредитов.
Кроме того, отмечают аналитики «Метриум Групп», средняя доля ежемесячного платежа по ипотеке относительно дохода заемщиков составляет по стране 28%.
Данный уровень соответствует нормальным показателям ипотечного рынка развитых стран, где приемлемым считается платеж, составляющий порядка 30% от ежемесячного дохода семьи.
Исключением являются московские заемщики, которые в среднем отдают банку 48% своего ежемесячного дохода.
«В информационном поле постоянно возникают спекуляции на тему «пузыря» на ипотечном рынке, которые в действительности не имеют серьезных оснований, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – На мой взгляд, напротив в России население страдает от недостатка доступных кредитов на улучшение жилищных условий.
Если в развитых странах доля ипотеки достигает половины, а то и 100% ВВП, в России этот показатель достигает всего 5%. Это говорит о том, что даже текущие рекордные показатели кредитования составляют лишь десятую часть от реального потенциала ипотечного рынка в нашей стране, где порядка 41% населения, согласно опросам ВЦИОМ, хотели бы улучшить жилищные условия.
В свете планов Минстроя увеличить к 2025 году ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м. (то есть почти удвоить по сравнению с текущими показателями), я полагаю, что темпы ипотечного кредитования населения сбавлять нельзя, иначе все эти дома будут пустовать.
Однако следует понимать, что экономика и доходы населения также должны демонстрировать рост, чтобы увеличение кредитования не приводила к росту системных рисков».
Дата публикации 14 февраля 2018