Ввод нового жилья в Москве снизился почти на 14% по сравнению с 2015 годом. Сильнее всего этот показатель упал в Новой Москве
Владислав Шатило / РБК
В 2016 году в Москве было сдано в эксплуатацию 3,34 млн кв. м жилья, что почти на 14% меньше, чем годом ранее (3,87 млн кв. м).
Об этом «Ведомостям» сообщил руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин.
Притом сильнее всего этот показатель упал в Новой Москве: так, в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) за 2016 год было введено в эксплуатацию 1,7 млн кв. м жилья, тогда как годом ранее — 2 млн кв. м.
Левкин также отметил, что в государственной программе «Градостроительная политика» на 2016 год был запланирован ввод 3 млн кв. м жилья и эти планы даже перевыполнены.
Как заявила управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, падение показателей объясняется реакцией застройщиков на первые признаки экономического кризиса, проявившиеся во второй половине 2014 года, когда начали замораживаться новые проекты. По мнению руководителя Irn.ru Олега Репченко, падение могло быть сильнее.
По данным Irn.ru, за прошедший год столичный «квадрат» потерял в рублевом выражении около 5%, опустившись с отметки 180 тыс. до 170 тыс. руб., а дисконт от застройщиков достиг 20–25%, в то время как годом ранее скидки редко достигали более 10%.
Главная тенденция 2016 года — переориентация покупателей на Москву в ее старых границах, отметила в беседе с изданием начальник отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. Одним из катализаторов роста предложения в Старой Москве генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина назвала появление новых территорий под застройку за счет реновации промышленных зон.
В целом прошлый год стал показательным для рынка новостроек Москвы, отметившись рекордными объемами предложения, низкими ценами и уменьшением площади квартир, заявила Шаталина. Предложение новостроек в столице выросло на 30,7%, а количество квартир на продажу — на 42,1%, указала она.
Что касается Московской области, значительного снижения объемов ввода жилья там не наблюдалось, сказал изданию представитель подмосковного министерства строительного комплекса. По его информации, в 2016 году в области было введено в эксплуатацию 8,4 млн кв. м жилья, в то время как в 2015 году — 8,5 млн кв. м.
Спад в строительстве ожидается в целом по России, отмечают «Ведомости». Согласно прогнозам Минстроя, которые приводит издание, в 2016 году в эксплуатацию должно быть введено не более 77–80 млн кв. м (в 2015 году было 85,3 млн кв. м).
Ввод жилья в Москве упал на 14%
Хуже всего с новым жильем в прошлом году обстояло дело в новой Москве /Евгений Разумный
Начальник отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксения Цаплина объясняет изменения цикличностью рынка: «Сергей Собянин стал мэром в 2010 г., сразу же начал ревизию всех контрактов, и новое строительство временно приостановилось. Стройки, начатые после ревизии, как раз и сдавались в 2015 г.».
По ее мнению, следующего всплеска на рынке нового жилья можно ожидать в 2017–2018 гг., когда начнут вводиться проекты по тем строительным разрешениям, которые были выданы в 2016 г.
Ранее заммэра Москвы Марат Хуснуллин сообщал, что количество выданных разрешений на строительство в прошлом году увеличилось на 12%.
Это залог того, что в ближайшие два-три года количество сдаваемого в столице нового жилья падать не будет, считает Репченко: Москва выстроила систему отношений с инвесторами так, что они несут большую часть затрат до начала строительства в отличие от лужковского периода, когда долю города можно было отдать после завершения стройки.
В прошлом году в Москве было сдано в эксплуатацию 3,34 млн кв. м жилья, рассказал «Ведомостям» руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин. Это почти на 14% меньше, чем годом ранее, когда ввели 3,87 млн кв. м.
Сильнее всего показатель упал на новых территориях: в прошлом году в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) введено всего 1,7 млн кв. м жилья, тогда как годом ранее – 2 млн кв. м.
Таким образом, сейчас в старой и новой Москве строится примерно одинаковое количество жилья.
Падение показателей управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая объясняет реакцией застройщиков на первые признаки экономического кризиса, появившиеся во второй половине 2014 г. Тогда они начали замораживать новые проекты (средний период реализации – два-три года), и теперь эта смена стратегии отразилась на показателях ввода жилья.
Но при такой экономической ситуации падение могло быть сильнее, считает руководитель irn.ru Олег Репченко. Литинецкая также называет показатель «значительным» по сравнению с докризисным периодом 2008–2014 гг., когда ежегодно сдавалось около 2,5–3 млн кв. м. В госпрограмме «Градостроительная политика» на 2016 г. планировался ввод 3 млн кв.
м жилья и эти планы перевыполнены, указывает Левкин.
Половина нового жилья построена на территориях развития города – в ТиНАО (2,98 млн кв. м) и промышленных зонах (2 млн кв. м), сообщал ранее Хуснуллин. По его словам, с 2011 г. в городе построено 49,6 млн кв. м недвижимости.
В целом прошлый год стал показательным для рынка новостроек Москвы – он был отмечен рекордными объемами предложения, низкими ценами, уменьшением площади квартир, говорит гендиректор компании «Миэль-новостройки» Наталья Шаталина.
По ее данным, предложение новостроек в Москве выросло на 30,7%, а количество квартир на продажу – на 42,1%. В эту тенденцию укладывается и уменьшение средних площадей сдаваемых квартир – застройщики учли, что реальные доходы людей упали и бюджет покупки сокращается.
Сейчас средний бюджет составляет 12,5 млн руб., а год назад был 14,3 млн руб. (минус 12,6%), уточняет Шаталина. По данным irn.ru, за 2016 г. столичный «квадрат» потерял в рублевом выражении около 5%, опустившись с отметки 180 000 до 170 000 руб.
, скидки от застройщиков достигли 20–25%, в то время как годом ранее редко можно было встретить дисконт больше 10%.
Главная тенденция 2016 г. в части спроса на жилье – переориентация покупателей на Москву в ее старых границах, говорит Цаплина. Одним из катализаторов роста предложения в старой Москве Шаталина называет появление новых территорий под застройку за счет реновации промышленных зон.
В то же время власти декларируют, что сдерживают жилищное строительство в новой Москве: к моменту юридического присоединения в 2012 г. там были инвестконтракты на строительство 12 млн кв. м жилья, а сейчас их только на 7,6 млн кв.
м (данные департамента развития новых территорий Москвы).
Что касается Подмосковья, значимого снижения объемов ввода жилья там нет, говорит представитель министерства строительного комплекса области: в 2016 г. было введено в эксплуатацию 8,4 млн кв. м жилья, в 2015 г. – 8,5 млн кв. м. Но активность девелоперов в регионе падает: после бума новых проектов 2012– 2014 гг.
в прошлом году на рынок вышло минимальное количество предложений, говорит Цаплина. Спад в строительстве ожидается в целом по России, по прогнозу Минстроя РФ, будет введено не более 77–80 млн кв. м (в 2015 г. было введено 85,3 млн кв. м). Сводных данных в целом по стране еще нет, уточнил представитель Минстроя.
Ввод жилья падает по всей России, а быстрее всего в Москве или при чем тут экономическая безграммотность управленцев!
Эльвира Сахипзадовна не зря ведь стала снижать ставку быстрее (вчера как это все помпезно преподносилось типо вот -0,5% с барского плеча вам, а то что сами сначала на 17% ее загнали а теперь типо уверенно работают над её снижением… интерестный аппарат ЦБ сам создал себе работу — теперь сам же и разгребает) Сезон отчетности идет в полную силу и удивительное происходит у нас на глазах, а именно: Возьмем к примеру Алросу :
Чистая прибыль АЛРОСА по РСБУ за 1 квартал снизилась более чем в 2 раза, до 21,1 млрд рублей.
Выручка снизилась на 23%, составив 61,83 млрд рублей. ЛСР : Чистая прибыль Группы ЛСР по РСБУ за 1 квартал 2017 года -26% г/г – до 85,18 млн рублей. smart-lab.ru/blog/news/395137.php Дикси: «Дикси» в I квартале сократила выручку на 6%, получила 1,6 млрд руб. чистого убытка http://smart-lab.ru/blog/news/395602.php Вертолет России: Чистая прибыль Вертолеты России по МСФО за 2016 год -61,1% и достигла 16,2 млрд руб Выручка снизилась на 2,5% и составила 214,3 млрд руб. http://smart-lab.ru/blog/news/395662.php Лукойл: Чистая прибыль ЛУКОЙЛа упала в I квартале почти втрое Чистая прибыль НК «ЛУКОЙЛ» по РСБУ составила в I квартале 2017 года 5,97 млрд рублей, что в 2,8 раза меньше результата аналогичного периода прошлого года (16,9 млрд рублей), следует из отчетности нефтяной компании www.rosbalt.ru/business/2017/04/27/1611401.html
Это так называемые «зеленые ростки» роста нашей экономики, т.е. как мы зависили от бакса так и зависим дальше Ничего не поменялось и выводов никем не сделано, был бакс по 75-80руб. в 1кв. 2016 все было у компаний ок, упал бакс до 56-60руб.
в 1 кв 2017 и прибыля посыпались, вывод наши управленцы никак не меняют и не подстраиваются под стагнационные условия рынка, как привыкли работать по сговору так и сидят в надежде что все исправится и улучшится само, с таким подходом к управлению далеко не уйдешь и про развитие говорить тут не уместно… Вообщем готовьтесь к кризису 2019-20 года там будут новые возможности для инвестирования…
Московские власти уверяют, что спад в строительной отрасли временный и кризисный, все готово для быстрого роста (ну видимо не понимают что стагнация не лечится теми же приемами как при V образном кризисе…)
В I квартале 2017 г. в Москве введено жилья на 59% меньше, чем в I квартале 2016 г., – 322 900 кв. м, сообщает Росстат. Завершенное строительство падает в Москве второй год, в I квартале 2016 г. введено на 12% меньше жилья, чем в I квартале 2015 г.
Вероятно, из-за непростой экономической ситуации застройщики затягивают строительство и сдают объекты медленнее, полагает Репченко, прежде квартиры распродавалась на ранних стадиях строительства, сегодня в готовых домах до 30% квартир не продано.
В 2016 г. по более чем 40% запланированных к сдаче жилых комплексов перенесены сроки ввода, знает управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая.
В Подмосковье ввод снизился не так сильно: на 8,9% – сдано 1,166 млн кв. м. Существенно снизился ввод недвижимости в Нижегородской области – на 26,6%, в Тюменской – на 35,5%, в Свердловской – на 49,2%.
Читать полностью здесь
В 2016 году жилья будет меньше, но квартир больше
По состоянию на февраль 2016 года в рамках программы «Жилье для Российской
семьи» было введено лишь 256,2 тыс. кв. м жилья. Основной проблемой здесь
является недостаток земли под строительство и инфраструктуры. Участков,
обеспеченных инженерной инфраструктурой в проектах комплексного освоения
территории, хватит на строительство лишь 58 млн кв. м жилья.
Поэтому Минстрой РФ предложил отказаться от первоначального целевого
показателя, как несоответствующего текущим возможностям рынка жилстроительства,
а также спросу граждан.
Что касается финансирования строительства арендного жилья в России, то для этого
можно использовать механизм паевых инвестиционных фондов.
При этом доходность
для инвесторов будет сопоставима с банковскими депозитами, — отметил министр строительства.
Также Михаил Мень рассказал, что в ушедшем году Минстроем РФ выдано 310
разрешений на строительство (рост на 17%) и 133 разрешения на ввод в
эксплуатацию объектов капстроительства (рост на 58%), а также рассмотрено 1210
комплектов документов по специальным техусловиям.
В целом, говоря о техрегулировании и сметном нормировании министр рассказал,
что в 2015 году было разработано и актуализировано 124 свода правил. Из них 22
в прошлом году утверждено. Еще 102 свода правил размещено для публичного
обсуждения.
Для совершенствования информационного обеспечения создаются госинформсистемы
«Ценообразование и сметное нормирование в строительстве».
В области ЖКХ была проделана огромная работа по усилению прозрачности этой
сферы, жесткому регулированию тарифов, снятию административных барьеров и по
устранению с рынка недобросовестных УК.
Добавим, что в свою очередь Росстат опубликовал данные о реальном положении в
российском строительстве. Ввод жилья в эксплуатацию в России в первом квартале
2016 года сократился на 16,3% — до 15,6 млн кв. м. Московская область в первом
квартале лидировала среди российских регионов, обеспечив ввод в эксплуатацию
1,262 млн кв. м жилья.
https://www.youtube.com/watch?v=pSvpUNYCT9A
Тем не менее, ввод жилья в регионе, по сравнению с
первым кварталом прошлого года сократился на 14%. Объем введенного жилья в
Краснодарском крае достиг 1,136 млн кв. м (- 15%), в Санкт-Петербурге ввели
почти 898 тыс. кв. м ( — 11%), в Ленинградской области — 862 тыс. кв. м (-
13%), в Москве — 786,9 тыс. кв. м (-9,5%).
В москве сдано почти на 40% меньше жилья
За первые полгода 2017-го в Москве в эксплуатацию ввели почти на 40% меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года. В целом в России спад строительства, по данным Росстата, составил 11,3%. Снижение темпов продолжается с тех пор, как в 2015-м было построено рекордное количество жилья, которое риелторы продают до сих пор.
В Москве, по данным Росстата, за первые шесть месяцев года ввели в эксплуатацию 827,3 тыс кв. м жилья, что на 39,2% меньше, чем за первое полугодие 2016-го. Всего же в России было построено жилья на 11,3% меньше, чем за аналогичный период 2016-го.
Хотя большинство субъектов РФ показали спад жилищного строительства, в некоторых регионах его объемы удалось нарастить. Так, в Петербурге увеличение составило 28,6%. Также рост строительства на несколько процентов показали Дагестан, Кабардино-Балкария и Карачаево-Черкесия. В то же время в Чечне удалось ввести в эксплуатацию только 12% от объемов первого полугодия 2016-го.
— Темпы ввода нового жилья в России действительно замедляются. По итогам первого полугодия 2017 года объем ввода жилья увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года только в 27 из 84 регионов, — отметила управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
По мнению экспертов, значительное сокращение строительства в Москве объясняется рекордными объемами жилья, которые вышли на рынок в 2015 году.
— Обратите внимание на то, что 2015 год установил абсолютный рекорд. Тогда всего за первые шесть месяцев было введено 1,83 млн квадратов, которые рынок полностью не «переварил» до сих пор, — отметил генеральный директор ИК «Форум» Роман Паршин.
Он считает, что нынешний год не задал принципиально новой динамики на рынке новостроек, а лишь продолжил тенденцию, намеченную в первом полугодии прошлого года. По мнению Романа Паршина, речь идет не о падении объемов строительства, а о поиске рынком равновесного состояния.
— С учетом того, что средний срок реализации проектов в сфере жилищного строительства составляет 2–3 года, то если в 2015-м на рынок выходили проекты, заложенные в докризисных 2013–2014 годах, то сейчас мы «пожинаем» скудные проекты тяжелого для индустрии 2015-го, — объяснил «Известиям» эксперт.
Снижение объема ввода жилья в первом полугодии 2017 года связано исключительно с эффектом высокой базы прошлых лет, считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.
В частности, в 2014 году в России было введено 84,2 млн кв. м жилья, в 2015-м — 85,3 млн кв. м, в 2016 году — 80,2 млн кв. м. Для сравнения: с 2011 по 2013 год в РФ сдано 62,3 млн кв. м, 65,7 млн кв.
м и 70,5 млн кв. м соответственно.
— Даже с учетом минимального снижения объема ввода российский рынок недвижимости показывает очень уверенные результаты, — отметила в беседе с «Известиями» Евгения Акимова.
Старший вице-президент «Галс-Девелопмент» Леонид Капров считает, что ощутимого повышения или падения цен в будущем году из-за изменения объемов ввода ожидать не стоит. Рост цен будет носить оправданный характер, связанный с повышением строительной готовности объекта, особенностями предложения в том или ином сегменте и локации.
По данным Росстата, за январь–апрель этого года общий объем инвестиций в строительство составил 14,16 млрд рублей. Это на 3,1% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Эксперты: Значительный спад ввода жилой недвижимости ждет Москву в 2016 году
Москва, 23 января 2015, 18:06 — REGNUM В 2014 г. старая Москва поставила антирекорд по вводу жилья — в городе сдали в эксплуатацию менее 1,6 млн кв. м жилой недвижимости, констатировали аналитики рынка недвижимости по итогам года.
2015 год, полагают они, будет в этом смысле хуже 2014, но не кардинально, а вот в 2016 году, скорее всего, произойдет весьма существенный спад объемов сдачи недвижимости, глубина и продолжительность которого будут зависеть от ситуации в экономике вообще и доступности кредитов для застройщиков и населения в частности.
Такую точку зрения высказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, ранее глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин сообщил,что в 2014 г. в столице сдали в эксплуатацию 8,8 млн кв. м недвижимости, в том числе 3,2 млн кв. м — жилой. Но из них более 1,6 млн кв. м жилья пришлось на Новую Москву, а в старых границах города в 2014 г.
построили менее 1,6 млн кв. м — эксперты заключили, что это самый низкий показатель с 1990 г. Как сообщили корреспонденту ИА REGNUM в IRN.RU, аналитики приходят к выводу, что в 2015 г.
столицу ожидает спад показателей ввода недвижимости в связи с завершением проектов, запущенных в период активизации рынка в 2011-2012 гг.
«К сожалению, финансовые возможности потенциальных покупателей и до кризиса не соответствовали энтузиазму застройщиков и высоким ценам на недвижимость в Москве, поэтому „оттепель“ оказалась недолгой», — констатировал Репченко.
В условиях наблюдавшейся в последние годы стагнации доходов населения ограниченный объем предложения — чуть ли не единственных фактор, удерживавший цены на жилье в Москве от падения. Поэтому в случае существенного увеличения объемов строительства девелоперам пришлось бы снижать стоимость недвижимости.
«Делать это они, естественно, не хотят, причем не только из-за жадности, но и по причине высокой себестоимости строительства в старой Москве», — пояснил эксперт.
Рынок недвижимости Москвы испытал две волны ажиотажа в 2014 году: в начале и в конце, когда напуганные зачисткой банковского сектора, геополитическим конфликтом и девальвацией отечественной валюты граждане стремились вкладывать сбережения в квадратные метры.
«Несмотря на рекордный всплеск покупательского интереса, сколько-нибудь существенного роста цен на недвижимость в Москве не произошло. Согласно данным IRN.RU, по итогам года московская недвижимость на вторичном рынке подорожала в рублях на 12%, то есть, рост цен едва покрыл инфляцию.
А в долларах из-за обвала рубля цены просели на 24,8%, — отмечают аналитики. — Цены на рынке новостроек также не продемонстрировали взрывного роста — см. статью „Новостройки Москвы: итоги 2014 г. и прогноз на 2015 год“.
А если цены не растут даже на фоне ажиотажного спроса, то это значит, что денежные ресурсы покупателей крайне ограничены и они физически не могут удовлетворить возросшие аппетиты продавцов». До кризиса 2008 г. цены на жилье подскакивали на ажиотаже на 50% за год, напомнили эксперты.
В 2015 г. финансовые институты обещают России снижение ВВП и реальных доходов населения, так что на рост спроса на недвижимость в обозримом будущем рассчитывать не стоит, полагают они; если, конечно, опять не случится валютный катаклизм, который заставит население вложить в квартиры остатки сбережений.
Тяжелое положение застройщиков усугубляет и политика Центробанка, поднявшего в декабре ключевую ставку до 17% годовых.
Такой шаг регулятора фактически отрезал девелоперов от банковского кредитования как через ипотеку, на которую в некоторых строительных проектах Московского региона приходилось 70% и более продаж, так и напрямую, через проектное финансирование.
Так что даже без учета ситуации со спросом начинать новые проекты сейчас смогут лишь застройщики, располагающие солидным запасом собственных свободных средств (привлекать деньги граждан-соинвесторов законопослушный девелопер, работающий по 214-ФЗ, может лишь после разработки проекта, оформления прав на земельный участок и т.п.).
«Конечно, Центробанк боролся с валютными спекулянтами, атаковавшими рубль, а не с реальным сектором экономики, страдания которого являются лишь побочным эффектом принятых мер. Поэтому, учитывая снижение волатильности на валютном рынке, ЦБ может в течение нескольких месяцев вернуть ставку к более приемлемым значениям», — отметил Репченко.
О возможности, вернее — надежде на такое развитие событий, на прошлой неделе заявил и первый зампред регулятора Алексей Симановский, напомнил аналитик. Но вероятность исполнения желаний Центробанка трудно прогнозировать, так как многие определяющие для отечественного финансового сектора факторы находятся вне компетенции регулятора, добавил он.
Таким образом, в ближайшем будущем показатели ввода жилья в старой Москве, скорее всего, будут снижаться и составят примерно 1,5 млн кв. м в год, около 1 млн из которых придется на официальное жилье, а остальное — на апартаменты, считают эксперты.
«Даже в самом благоприятном сценарии развития событий 2016 год, по всей видимости, станет провальным по объемам сдачи недвижимости, потому что задел для ввода через два года надо создавать сейчас.
Учитывая проблемы с финансированием, спросом и состояние общей неопределенности в экономике, девелоперы в ближайшем будущем вряд ли будут заниматься новыми проектами, сосредоточившись на достройке тех, что находятся в высокой стадии готовности, — заключил Репченко.
— В дальнейшем, если ситуация с финансированием достаточно быстро нормализуется, объемы ввода жилья постепенно вновь пойдут вверх, как и после предыдущего кризиса. Хотя если кредиты будут оставаться практически недоступными для застройщиков продолжительное время, строить в России с каждым годом будут все меньше и меньше».
Сколько жилья реально ввели в 2016 году
По итогам 2016 года объявленный Росстатом ввод жилья составил 79,8 млн кв. м, что на 6,5% меньше аналогичного показателя прошлого года и на 5,2% — 2014-го.
При этом индивидуальное строительство в 2016 году составило 31,6 млн кв. м, что меньше прошлого года на 10,2% (на 3,6 млн кв. м), а строительство многоквартирных домов — 48,2 млн кв.
м, что скромнее результата 2015 года на 3,9% (на 1,9 млн кв. м).
Опубликованные Росстатом итоги являются предварительными. Как правило, к маю, по мере уточнения отчетности организаций, данные по вводу многоквартирных домов увеличиваются.
Так, в январе 2015 года Росстат объявил итог ввода жилья за 2014 год, приведя цифру 81 млн кв. м. К маю же цифра выросла на 3,2 млн (84,2 млн кв. м). В январе 2016 года Росстат отчитался за 83,8 млн кв. м ввода жилья в 2015 году.
К маю 2016 года эта цифра увеличилась на 1,5 млн (85,3 млн кв. м).
Поэтому можно смело прогнозировать, что итоговая цифра ввода жилья за 2016 год составит около 82 млн кв. м, при этом в секторе строительства многоквартирных домов уровень ввода сохранится на уровне 2015 года — около отметки 50 млн кв. м, что мы и прогнозировали год назад.
Почему на 10% упало индивидуальное строительство, а ввод многоквартирных домов не уменьшился? Этот факт объясняется тем, что государственная программа субсидирования ипотеки касалась только многоквартирных домов. Те граждане, которые строили индивидуальные дома за собственный счет, воспользоваться ею не могли.
Из этого можно сделать вывод: если бы такой программы не было, застройщики сдали бы жилья также на 10% меньше, т.е. не 50, а лишь 45 млн кв. м. Соответственно общий ввод не превысил бы 75 млн кв. м. Таким образом, мы можем оценить вклад субсидирования ипотеки в общие результаты по сдаче жилья в 2016 году.
Что касается 2017 года, то следует обратить внимание на два фактора. Во-первых, застройщики не снижают объемы незавершенного строительства жилья. Всего на стройплощадках сейчас одновременно возводится порядка 105—110 млн кв. м. Обычно годовой ввод жилья составляет чуть менее половины объема незавершенного строительства.
Во-вторых, рыночные ставки по ипотечным кредитам падают: они опустились ниже 12%. Например, Сбербанк, Газпромбанк, Уралсиб сохранили минимальную ставку на уровне 11,5%. Все это позволяет надеяться на то, что в текущем году, если не будет серьезных экономических потрясений, застройщики опять сохранят ввод жилья на прежнем уровне.
К негативным факторам можно отнести нарастающее снижение реальных доходов населения. Если в 2014 году оно составило 0,7%, в 2015 году — 3,2%, то в 2016 году — уже почти 6%. Это очень тревожные показатели с точки зрения источников финансирования жилищного строительства.
Но, во-первых, тенденция такова, что дальнейшего падения реальных доходов, скорее всего, не будет. Например, правительство уже объявило об индексации пенсий.
В последние месяцы 2016 года Росстат фиксирует рост заработной платы — основного источника погашения ипотечных кредитов. Это предвестник того, что экономическая ситуация поправляется, появляются деньги, позволяющие гражданам покупать недвижимость.
Все это может привести к оживлению покупок жилья, что должно позитивно повлиять на объемы ввода.
Следует отметить еще одну тенденцию. При 6,5-процентном падении ввода жилья снижение количества сданных квартир составило всего 1%. К маю, когда Росстат уточнит данные по вводу жилья, скорее всего, мы увидим рекордный показатель по количеству построенных квартир.
Иными словами, квартиры становятся меньше по площади. За три года средняя площадь квартир, возводимых застройщиками, уменьшилась почти на 10%, приблизившись к 50 кв. м. Уменьшением размеров квартир застройщики оперативно реагируют на изменение платежеспособности населения.
При индивидуальном строительстве этот механизм так не работает: ведь мало кто строит индивидуальные дома площадью менее 150 кв. м.
Построить жилье с таким метражом в условиях падающих доходов гражданину сложно. Даже когда человек строит сам, экономя буквально на всем, все равно получается дорого.
Поэтому большинство желающих улучшить свои жилищные условия сейчас отдают предпочтение покупке квартир.
Пока не начнется рост доходов, сектор индивидуального жилищного строительства будет продолжать стагнацию. Но если рост доходов населения возобновится, то возможно наращивание объемов ввода жилья.
Юрий Кочетков: Ввод жилья в Москве – 2015: а был ли рекорд?
Однако большая часть из этого (2,5 миллиона) — построена на новых территориях города. Выходит, рекорд поставили лишь новомосковские строители?
Доверять ли статистике чиновников?
Статистика — штука лукавая, всегда нужно тщательно выверять, что скрывается за той или иной цифиркой. Вот, что такое 3,8 миллионов введённых кв.метров жилья, к примеру? Это только то, что поступило на рынок/продалось? Нет, ни в коем разе.
На самом деле, в статистику квадратных метров, о которой рапортует департамент строительства, попадает и жильё по городским соц.программам, и жильё, строящееся за госбюджетные средства (как правило, для силовых ведомств), и коттеджное строительство, и жилищное строительство в Троицком и Новомосковском АО.
Чтобы разобраться — как эта рекордная цифра вообще связана с рынком, придётся заняться некоторым вычитанием.
Во-первых, руководитель департамента городского строительства Андрей Бочкарев указывал «Российской газете», что план по бюджетному жилью в 2105 году составлял 611 тысяч кв.метров и он гарантированно будет выполнен.
Во-вторых, на новых территориях ввод жилья составил около 2,5 миллионов кв.метров. Столичный департамент развития новых территорий указывал, что 1745 тысяч кв.метров составил ввод многоэтажного жилья и примерно 727 тысяч кв.метров — малоэтажная застройка разных видов.
В-третьих, в Москве есть ещё апартаментное строительство, но оно в показатели ввода обычно не включается. Зато могут быть включены те апартаментные объекты, которые были переведены в прошлом году в формат обычного жилья. Статистики здесь, к сожалению, пока нет.
В итоге, если рассматривать классическое инвестиционное строительство жилья в пределах Старой Москвы (без «социалки), то мы выходим на цифру ввода в 2015 г. порядка 717 тысяч кв.метров. Вот это то, жильё, которое действительно давит на рынок. В Новой Москве мы к нему еще должны прибавить 2472 тысяч кв.метров («социалки» здесь нет).
Вот с такими очищенными цифрами уже можно о чём-то рассуждать.
В 2014 году в Старой Москве сдали около 950 тысяч кв.метров инвестиционного жилья, а в Новой Москве в том же году — 1,6 млн. многоэтажного жилья и 640 тысяч кв.метров «малоэтажки». То есть, за год многоэтажный ввод в Старой Москве упал на 25%, зато в Новой Москве вырос на +9%.
Ещё в Новой Москве чуть выросла «малоэтажка», но зато в Старой Москве меньше построили бюджетного жилья.
Что еще стоит добавить в копилку…
Добавим нотку позитива, в 2015 году намечалось к сдаче от 300 до 350 тысяч кв.метров жилых апартаментов. Конечно, на 100% такие планы не выполняются, однако несколько сотен тысяч кв.метров в копилку рынка жилья мы можем зачислить. Стоит отметить, что все апартаменты располагаются в Старой Москве.
Анализ успехов рынка новостроек московского региона будет неполон, если не учитывать ещё такой важный географический сегмент как Московская область.
По словам зампреда областного правительства Германа Елянюшкина в области сдали в 2015 году почти на миллион метров многоэтажных зданий меньше, чем годом ранее, а именно 7,8 миллионов кв.метров.
Именно на такое количество метров областным руководством было подписано разрешений на ввод ГК.
Впрочем, эксперты рынка не раз отмечали значимость для области такого показателя как ввод жилья на землях ИЖС.
Это не только коттеджи-таунхаусы, но ещё и малоэтажные многоквартирные дома и даже многоэтажки, которые не всегда законно возводятся и продаются на землях ИЖС.
К сожалению, качественного учёта объёмов строительства таких видов жилья мы пока не имеем. Зачастую, эти квадратные метры попадают в статистику лишь в ходе очередной «дачной» амнистии.
В принципе, показатели ввода, которыми оперируют чиновники, стоит сверять с данными Федеральной службы государственной статистики. Не то чтобы она была идеально точной, однако общие тренды должны подтверждаться. Госстатистика традиционно запаздывает, и пока мы можем судить лишь о результатах 11 месяцев 2015 года.
Отставание по вводу жилья перед 2014 годом наблюдалось и в Москве (-2,7%), и в области (-12,9%). Чиновники на своих цифрах примерно подтверждают это мнение по области, но в Москве всё-таки рапортуют об увеличении ввода. Так ли это — Федеральная служба государственной статистики расскажет нам где-то ближе к концу января.
В итоге ввод жилья в московском регионе 2015 года можно считать удовлетворительным, но отнюдь не рекордным. Несколько уменьшился ввод по Старой Москве (и без того невеликий), но здесь уже заработал апартаментный механизм компенсации ввода.
Новая Москва — это разогнавшийся локомотив столичной стройки, здесь пока всё хорошо. А вот область несколько притормозила. Примерно с такой картиной мы встречаем 2016 год, который ожидается для инвестиционного девелопмента отнюдь не радужным.
Пик стала выше
Покупка «Мортона» сделала группу лидером по объему жилых проектов в Москве.
Приобретение компании «Мортон» позволило Группе ПИК возглавить рейтинг крупнейших девелоперов по размеру портфеля жилых проектов в границах старой Москвы. Прежним лидером был «ДонСтрой». Благодаря поглощениям подняться в рейтинге сумели также ФСК «Лидер» и «Флэт и Ко». Все девелоперы из топ-20 в 2016 году ввели в эксплуатацию 1 млн кв. м жилья.
Крупнейшим девелопером по размеру портфеля проектов в границах старой Москвы по итогам 2016 года стала Группа ПИК, следует из материалов «Метриум Групп». Компания занимается первичными продажами жилья в объектах общей площадью 1,1 млн кв. м. В 2015 году ПИК занимала третье место рейтинга.
Продвинуться в нем она смогла, приобретя прошлой осенью компанию «Мортон», указывают специалисты «Метриум». В результате этой сделки портфель ПИК вырос почти на 30%. Ранее первое место по объему столичного портфеля было у «Донстроя» — по итогам 2016 года компания переехала на вторую строчку с проектами на 863,6 тыс. кв. м. Третье место у MR Group — 776,9 тыс. кв.
м, четвертое — у Capital Group: 666,2 тыс. кв. м, пятое — у «Эталон-Инвеста» — 514,5 тыс. кв. м.
о второй пятерке лидеров оказались Группа ЛСР — 479,6 тыс. кв. м, «МонАрх» — 463,1 тыс. кв. м, ФСК «Лидер» — 455,7 тыс. кв. м, «Интеко» — 305,9 тыс. кв. м и МФС-6 — 291,3 тыс. кв. м).
ФСК «Лидер» и «Флэт и Ко» (заняла 12-е место), как и ПИК, укрепили позиции в рейтинге за счет поглощения активов других компаний. «Лидер» купила за долги ДСК-1, что позволило увеличить московский портфель на 80%.
К «Флэт и Ко» перешли проекты компании «Грас» — МФК «Флотилия», «Утесов» и ЖД МПИ. Они заняли в портфеле девелопера чуть более 60% объема.
При расчете рейтинга за прошлый год «Метриум Групп» уточнила методику ранжирования девелоперов по размеру портфеля — сейчас учитываются показатели суммарной площади квартир и апартаментов в проекте из официальных документов, размещенных в открытом доступе (в расчет берутся только площади, где идут первичные продажи, завершенные дома не учитываются). Прежде объем портфеля определялся как суммарная жилая площадь всех проектов компании, в которых идут первичные продажи.
Всего в рейтинге «Метриум Групп» 20 компаний. Все они по итогам 2016 года получили разрешения на ввод в эксплуатацию проектов суммарно на 1 млн кв. м. По данным департамента градостроительной политики Москвы, в прошлом году в столице было введено 3,34 млн кв. м жилья, что на 14% меньше, чем в 2015 году.
В границах старой Москвы — 1,64 млн «квадратов». «Метриум Групп» проанализировала ввод жилья девелоперами с учетом апартаментов и проранжировала результаты. Лидером по объему стала компания «Галс-Девелопмент» — 112,7 тыс. кв. м. На втором месте ГК «Пионер» со 105,3 тыс. кв. м.
Замыкает тройку концерн «Крост» — 100 тыс. кв. м.
Рынок жилья городов России в 2014-2015 году: турбулентность, переходящая в рецессию
Состояние рынка жилья в России в 2014 г. определялось достигнутой стадией развития рынка (стабилизация с марта 2013 года) и политическими /макроэкономическими факторами: события вокруг Украины, санкции и контрсанкции, обвал цен на нефть и курса рубля.
Первый фактор характеризовался стагнацией в экономике РФ, что в итоге вылилось в стабилизацию рынка жилья в большинстве городов. Второй привел в начале и в конце года к существенной разнонаправленности динамики цен и активности на рынках жилья городов, связанной с обозначенными факторами.
Ключевые макроэкономические показатели — исходные данные в математической модели развития локального рынка жилой недвижимости – это темпы роста ВВП и доходов населения. Их динамика за последние годы показана на рисунке.
Инфляция 2014 году в начале года не предвещала скачка, но в последние два-три месяца, под влиянием роста цен на импортные товары из-за падения курса рубля и частично под влиянием повышения цен отечественными товаропроизводителями на фоне сокращения импорта, пришла к 11,4% годовых, против 8,8% в 2010 году, 6,1% в 2011, 6,6% в 2012 и 6,5% в 2013 году. Рост доходов населения по итогам года в реальном выражении составил (-1) %, в номинальном – 10,4% (в 2011 г. 0,8% и 6,9%, в 2012 г. 4,3% и 11,2%, в 2013 г. 3,3% и 11,1%). Таким образом, повышение инфляции маскирует снижение реальных доходов населения, что сказывается на потребительском поведении на рынке недвижимости.
Динамика доходов населения Московской области и Москвы приведена в таблице. По итогам 2014 г. среднедушевой доход населения Москвы не изменился, в Московской области увеличился на 5,8%. В динамике видно сокращение разрыва между Москвой и Московской областью по показателю среднедушевого дохода.
Среднедушевые номинальные доходы населения Московской области и Москвы, руб.
Но с середины 2014 года ситуация резко изменилась: началось снижение цен на нефть, вызвавшее и девальвацию рубля.
К концу марта 2015 года цена нефти стабилизировалась на уровне 55-56 долларов за баррель, курс рубля к доллару – на уровне 55-58, а к концу апреля эти показатели составили 60-65 и 50-55 соответственно и продолжали улучшаться. Это позволило Центробанку РФ дважды понизить ключевую ставку (до 14% и до 12,5%), что ослабило напряжение на рынках кредитования (как ипотечном, так и бизнеса).
По предварительной оценке Росстата, ВВП России в I кв. 2015 г. составил 98,1% к I кв. 2014 г. Индекс выпуска по базовым видам экономической деятельности составил в I кв. 97,7%. Снижение индекса связано с сокращением объемов строительства и оборота торговли.
На углубляющийся негативный тренд в текущей экономической ситуации указывает и динамика инвестиций в основной капитал: значения индекса инвестиций находятся в отрицательной зоне 5 кварталов подряд. При этом в I квартале 2015 г. темпы сокращения инвестиций вновь увеличились и достигли уровня 94% относительно I квартала 2014 г.
Объем ипотечного кредитования не только продолжил свой рост (хоть и снижающимися темпами, как в предыдущие годы), но даже несколько нарастил темпы: вырос до 1,5 трлн. руб., т.е. на 15% (2011 год – 0,7 трлн., рост на 90%, 2012 – 1,0, рост на 40%, 2013 – 1,3, рост на 23%) и до 1400 тыс. кредитов (2011 год – 681 тыс., 2012 – 870 тыс., 2013 — 1200).
Вместе с тем, объем просроченной задолженности по ипотеке в РФ вырос за 2014 год на 19%. Причем, в первой половине года наблюдалась стабилизация уровня просроченной задолженности.
Однако в начале четвертого квартала ситуация начала резко меняться — если рост просроченной задолженности в сентябре по отношению к предыдущему месяцу был не более 0,2%, то по итогам октября — уже 4,5%, в декабре — более 5%.
- Аналогичный рост наблюдался в Москве и Московской области, причем в 2014 году область впервые обогнала Москву по объему ипотечного кредитования.
- Количество выданных ипотечных кредитов в Москве и Московской области
- Динамика объема сделок с жильем и доли ипотечных сделок в РФ (по данным АИЖК)
Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам в 2011-2013 годах колебался вокруг (11,9-12,5) %, но после повышения ключевой ставки ЦБ РФ поднялся за короткое время до (15-17) % и более.
22 декабря «Сбербанк» повысил ставки по базовым ипотечным продуктам в среднем на 2 процентных пункта: поданные заявки на кредиты на готовое жилье для клиентов «с улицы» будут удовлетворяться по 14,5-15,5% годовых, на строящееся — по 15-16%.
«ВТБ 24» поднял ставки по ипотеке 18 декабря — как по новым, так и по ранее поданным заявкам — до 14,95%. На эти два госбанка приходится более 70% выдаваемой ипотеки. У частных банков ставки выросли сильнее сразу после повышения ключевой ставки ЦБ: от 17%.
Одновременно резко выросли банковские ставки по кредитованию застройщиков (которое в условиях отсутствия возможности получения дешевых денег как в ЦБ РФ, так и в западных банках практически прекратилось).
Динамика ипотечной ставки в РФ (по данным АИЖК)
Но в первом квартале 2015 года после понижения ключевой ставки ЦБ РФ ипотечные ставки начали снижаться. В конце марта 2015г. стартовала программа субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке, в результате объем ипотечных сделок на первичном рынке начал расти.
В РФ ввод в эксплуатацию жилых домовв 2014 году составил 81,0 млн кв. м — рост 14,9% (2013 год 69,4 млн кв. м –рост 5,5%, 2012 год — 65,2 млн, 2011 год – 62,3 млн кв. м).
По объему ввода жилья в 2014 г. Московская область заняла 1-е место среди всех субъектов РФ (10,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом). В 2014 г. в Московской области было введено 8 255,1 тыс. кв. м общей площади жилья, что на 11,5% больше, чем в 2013 г. (2013 – 6,9 млн, 2012 – 7,3 млн, 2011 – 8,2 млн кв. м).
В Москве в 2014 г. было введено 3 326,9 тыс. кв.м. общей площади жилья, что на 5,8% больше, чем в 2013 г. (2013 – 3,1 млн, 2012 – 2,6 млн, 2011 – 2,1 млн кв. м), в том числе за счет бюджетных средств – 200 тыс. кв. м.
По итогам 1 кв. 2015 г. в целом по РФ был отмечен рост объемов ввода жилья на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Москве рост объемов ввода жилья в 1 кв. 2015 г. составил 5,7%, а в Московской области отмечено сокращение объемов ввода жилья на 7% по сравнению с 1 кв. 2014 г.
Объемы предложения квартир на продажу в начале года были стабильны, но в связи с вымыванием предложения на фоне весеннего скачка активности рынка к лету предложение снизилось, а в последние месяцы года предложение сокращалось как вследствие пика продаж, так и в результате снятия квартир продавцами. Здесь также важно отметить, что в 2014 году впервые месячный объем предложения квартир на вторичном рынке Московской области превзошел объем в Москве.
- Динамика ежемесячного объема предложения квартир на вторичном рынке Московской области и Москвы
- Динамика цен на рынке жилой недвижимости Московской области
- Динамика средних удельных цен в Московской области, в Москве и других городах России приведена ниже на графиках.
Графическое сопоставление ценовых трендов показывает, что состояние рынка жилья в городах России в 2014 г. характеризовалось тремя феноменами.
Первый — продолжение начавшейся еще в марте 2013 года стабилизации цен в большинстве городов: прирост цен в городах выборки по итогам года был ниже потребительской инфляции. Основным фактором, определившим такую динамику цен, является начавшаяся еще в 2013 году стагнация в экономике РФ.
Второй — изменение динамики цен и активности на рынках жилья городов в марте-мае, связанное с политическими шоками: события вокруг Украины, воссоединение Крыма, санкции и контрсанкции. Так, месячный прирост цен за январь-февраль составил от +0,5 до -1,2%.
Но уже в марте цены начали расти более существенно во всех городах (на 1,0-2,7% в месяц), а в городах, где цены в начале года снижались (Тюмень, Красноярск, Воронеж), снижение остановилось. И этот эффект продолжался около трех месяцев. В дальнейшем, до осени, цены были в основном стабильны.
Так, в ноябре прирост от декабря прошлого года составил от +7% в Москве до -3% в Твери.
Третий — с октября началось действие еще одного, макроэкономического шока: обвал цен на нефть и курса рубля, вызвавшие недоверие населения к состоянию банковско-финансовой сферы и ажиотажный спрос на жилье, как способ сохранений сбережений. Цены выросли за декабрь во всех городах на 1,0-4,5%. Причем, даже в тех городах, где цены снижались в течение двух-трех кварталов 2014 года (Тюмень, Тверь, Красноярск), в ноябре-декабре был прирост цен на 1-2%.
Годовой прирост составил в Москве 11,5% (на уровне потребительской инфляции), в Краснодаре – 8,5, в Санкт-Петербурге – 7,3%, в Мособласти, Тольятти, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Казани, Перми, Барнауле, Кемерово — от 3 до 6%.
Эксперты и аналитики дружно предсказывали, что в первые месяцы 2015 года произойдет обвал спроса на рынке жилья, и начнется снижение цен. Однако, рост цен на вторичном рынке жилья большинства городов выборки продолжился.
Очевидно, мы недооценили объем денег на руках у населения. Но в марте-апреле последействия декабрьского шока практически прекратилось, и цены начали снижаться.
Исключение составляет вторичный рынок Московской области, где цены стабилизировались, но не снизились.
Отмеченные закономерности подтверждаются не только ценовой динамикой. Объемы предложения квартир на продажу в начале года были стабильны, но в связи с вымыванием предложения на фоне весеннего скачка активности рынка к лету предложение снизилось, а в последние месяцы года предложение сокращалось как вследствие пика продаж, так и в результате снятия квартир продавцами.
В результате весеннего и осеннего всплеска активности рынка практически во всех городах по итогам года был зарегистрирован рост числа сделок на вторичном рынке жилья, договоров участия в долевом строительстве, договоров ипотеки, объемов ввода жилья. Таким образом, рынок жилой недвижимости оказался одним из сегментов отечественной экономики, который на фоне общеэкономической стагнации сохранил высокие темпы роста.
В Москве число сделок купли-продажи и мены выросло в декабре на 73%, ипотечных сделок – на 50%, зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) – на 43%.
В Московской области общее число зарегистрированных прав на жилье в декабре тоже резко выросло – на 66,2% от ноября. Рост числа ипотечных договоров в сравнении с предыдущим месяцем составил 27,8%. Рост зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве составил 92,7%.
К сожалению, Управление Росреестра по Московской области прекратило публикацию статистики сделок и возобновило ее только с февраля 2015 года, и для анализа рынка жилья Московского региона приходится ориентироваться на данные по Москве.
Приведенные на рисунке данные показывают, что после обвала в январе число сделок на вторичном рынке Москвы в феврале и марте восстанавливалось. Восстанавливалась и ипотека, а число ДДУ (в отличие от предшествующего года) не выросло.
Но в апреле, после начала действия правительственного постановления о субсидировании ипотечной ставки на рынке строительства жилья, ипотека продолжила свой рост, вследствие чего объем сделок на первичном рынке вырос.
При этом произошел приток на первичный рынок покупателей с вторичного рынка, и объем сделок на нем снизился.
Доля первичного рынка в общем объеме сделок, которая в феврале упала до 12,9%, к апрелю выросла до 17,8%. Доля ипотечных сделок в феврале-марте снизилась до 19%, но в апреле восстановилось до 23,7%.
В мае объем сделок традиционно обвалился, причем ниже уровня мая прошлого года, но доля ипотечных сделок рекордно выросла – до 31,6%, а доля первичного рынка в силу известных причин — до рекордных 25,7%.
В Московской области в 2015 году объем поглощения жилья на первичном и вторичном рынке и ипотечных кредитов превысил показатели Москвы в 5-7 раз.
При этом в динамике сделок происходили аналогичные процессы: начиная с февраля месяца также наблюдался рост ипотеки, при этом количество зарегистрированных договоров долевого участия выросло, а количество зарегистрированных прав на жилье снизилось.
Доля ипотечных сделок практически совпадает с показателями Москвы (апрель – 28,4%). Доля первичного рынка в общем объеме сделок выросла в апреле до 14,8% (в Москве до 17,8%).
Динамика объема сделок на рынке жилья Московской области
К маю 2015 года финансово-экономическая сфера в РФ пережила декабрьские шоки, и ее состояние стабилизировалось.
Соответственно закончилось стимулирующее действие шоков на население, вызвавшее ажиотажный спрос на рынке жилой недвижимости и повышение (на фоне стагнации в макроэкономике) цен на жилье с декабря 2014 до марта 2015 года в Москве на вторичном рынке на 20,2%, на первичном на 14,1%, в Московской области соответственно на 7,7% и 8,5%. С апреля рост цен прекратился.
Однако вопрос в том, как это повлияет на спрос населения. Это покажет ситуация ближайшего полугода. Прогноз на 2015 год скорее оптимистичный — но это в немалой степени связано с инерцией отрасли. А вот ситуация 2016 года менее определенная. Что же, посмотрим, как дальше будут развиваться события.