Интересно, благоустроенные дворы — «потолок» для застройщиков или это не предел? По каким правилам развивается строительство инфраструктуры для новостроек, и какие московские ЖК отвечают новым требованиям покупателей? Своим мнением на stroi.mos.ru делятся эксперты.
От типовых панелек до монолитных домов комфорт-класса
Многие эксперты отмечают, что за 10 лет качество проектов ЖК для массового сегмента улучшилось.
Цитата
«Улучшились планировки квартир, дома строятся с хорошо оформленными входными группами. Все это десять лет назад было возможно только в проектах ЖК по уровню выше массового сегмента. Также популярны стали квартиры с предчистовой отделкой – white box и полной отделкой.
Покупатели положительно отреагировали на новый тренд и сейчас опция «отделка от застройщика» доступна во многих проектах комфорт-класса.
Кроме того, с быстрым развитием стрит-ритейла трудно представить ЖК комфорт-класса без магазинов, кафе, аптек, химчисток на первых этажах здания», –
Цитата
«Развитие строительных технологий за 10 лет прошло огромный путь. Большую роль играет совершенствование законодательной и нормативной строительной базы. Важно использование BIM-технологии при проектировании.
Также большой путь пройден в разработке, создании и внедрении новых строительных технологий в области инженерной инфраструктуры: скоростные бесшумные лифты, инновационные системы доступа, системы «умный дом» и другое», –
Цитата
«На мой взгляд, главное изменение – заметный качественный скачок к европейским стандартам жилищного строительства. Это прослеживается в архитектуре, которая перестала быть типовой.
Сейчас даже в массовом сегменте новостроек большое количество индивидуальных проектов. Также застройщики стали больше уделять внимание благоустройству территории.
Вместо стандартных лавочек и песочниц привлеченные ландшафтные дизайнеры создают полноценное пространство для социальной активности жителей, спорта и детских развлечений», –
Удобство или эстетичный вид
По мнению многих представителей компаний застройщиков и агентств по недвижимости, в условиях довольно высокой конкуренции на рынке не нужно выбирать между такими составляющими, как удобство или эстетичный вид.
Цитата
«Покупатель сейчас крайне избалован в хорошем смысле слова, чему способствует большое количество предложений на рынке.
То, что считалось нововведением, характерным в основном для бизнес-класса и выше, сейчас – обязательные составляющие любого проекта, включая массовый сегмент. Современные инженерные решения позволяют совмещать удобство и эстетичный вид.
Также растет доля общественных пространств в новых проектах: появляются все больше дворов без машин, а внутренняя инфраструктура становится более развитой и разнообразной», –
Цитата
«Удобство и эстетичный вид не противоречат друг другу в архитектурном проекте, особенно если он реализуется на свободной, просторной стройплощадке.
Так, для создания проекта жилого комплекса «Level Амурская» мы привлекли всемирно известное бюро Speech.
В результате получили интересное эстетическое решение – высотные корпуса разной этажности – и все атрибуты удобства: закрытые дворы, общественные пространства, инфраструктуру», –
Он отметил, что эстетика иногда помогает комфорту, и наоборот. Корпуса «Level Амурской» не образуют дворы-колодцы благодаря разной этажности. С помощью такого решения из максимального количества квартир открывается вид не только на двор и соседние здания, но и на местность.
Цитата
«Задача девелопера и состоит в том, чтобы совместить удобство и эстетичный вид. Красота дворов жилых комплексов от компании Larus Capital неразрывно соседствует с наличием больших и удобных паркингов. Это учтено, например, в проекте ЖК Vitality. С одной стороны, комфортные пространства у дома – дворы без машин, с другой – наличие удобного паркинга», –
Еще один пример сочетания комфорта и эстетики в ЖК Vitality – красивая архитектура, которая предусматривает возможность размещения кондиционеров таким образом, чтобы не портить фасад из немецкого кирпича.
Энергоэффективные квартиры и «умные» счетчики
Артем Евланов, генеральный директор ООО «ИНТЭК-Строй», считает, что при создании проекта застройщикам следует обратить внимание не только на современный дизайн, удобство и комфорт, но и экономическую выгоду после заселения.
Цитата
«К 2030 году в 41 мегаполисе мира будут проживать более 720 миллионов людей. И главный вопрос на сегодня – развитие не только индустриальной сферы, но и социальной.
То есть повышение уровня качества жизни: эффективное взаимодействие энергетических систем и цифровых технологий.
Поэтому современным застройщикам в первую очередь стоит создавать менее энергозатратное и более экологически чистое жилье», –
- Он пояснил, что это возможно при внедрении на этапе строительства индивидуальных тепловых пунктов (ИТП), энергосберегающих технологий и умных счетчиков.
- ИТП показывают хорошую экономическую эффективность: для жилых объектов энергосбережение составляет от 30% до 40% за счет исключения перерасхода тепловой энергии, путем регулирования температуры в системе отопления.
- Установка «умных» счетчиков позволит сократить размеры платежей ЖКХ на 30%, не тратить время на передачу показателей вручную и исключить возможность воровства электроэнергии.
Евланов привел в пример запуск пилотного проекта «Энергоэффективные квартиры» в Санкт-Петербурге. Он подразумевает оптимальное потребление энергоресурсов и получение реальной экономии от энергосбережения.
Такое решение вызвало положительный отклик у потенциальных жильцов: они оценили оконные блоки, которые обеспечивают высокий уровень сохранения тепла и защиты от шума благодаря энергосберегающим стеклам, энергоэффективную систему вентиляции и дополнительную систему фильтрации воды.
На вкус и цвет
Генеральный директор организации «КБК Проект» Василий Костин, исходя из многолетнего опыта проектирования жилой недвижимости, выделил основные требования заказчика-застройщика будущего ЖК на стадии проектирования.
Цитата
«В последние несколько лет отчетливо видно, с какой ответственностью большинство застройщиков подходят к разработке концепции будущего ЖК.
Я позволю себе выделить основные требования: свободная планировка жилых помещений, наличие парковочных мест, ландшафтный дизайн с тематическим зонированием, наличие детских и спортивных площадок, огороженная территория с полным охватом по освещению и видеонаблюдению», –
По мнению генерального директора «Концерн РУСИЧ» Бориса Лескова, комфорт для современного жителя мегаполиса – это удобная и быстрая дорога на работу или учебу, хорошая экология или наличие природных зон отдыха – парков, лесопарков, водоемов. Также в шаговой доступности должна находиться развитая социальная инфраструктура и, безусловно, возможность получить услугу, не покидая пределы своего жилого комплекса.
Цитата
«У потенциальных покупателей-инвесторов, как и у ипотечных приобретателей жилья, пользуются спросом квартиры с отделкой. В первом случае – это дает возможность сдать квартиру в аренду сразу после получения ключей, не тратя время на ремонт, а во втором случае – включить отделку в ипотечный кредит, сэкономив время и затраты на ремонт», –
Кроме того, сейчас многие застройщики предлагают оригинальные, эксклюзивные решения, отличающиеся от конкурентов.
Андрей Стреналюк рассказал, что в клубном доме Vitality на юго-востоке столицы девелопер Larus Capital предусмотрена уникальная входная группа, которая позволит создать абсолютно безопасное приватное пространство двора, где будет формироваться соседское комьюнити.
Кроме того, на фасадах ЖК Vitality используется полноценный немецкий клинкерный кирпич. Настоящая кирпичная кладка – один из самых долговечных и экологичных материалов, позволяет десятилетиями сохранять фасад в первозданном виде.
- При этом важно не ошибиться с классом дома, с метражами квартир и стоимостью, потому что именно из-за этого часто возникают недострои.
Развитие жилья бизнес и премиум классов в России
Если качество массового сегмента в стране за последние 10 лет стало гораздо лучше, то какие изменения произошли за последние годы в ЖК более высокого уровня? Чем застройщики жилья бизнес и премиум классов готовы удивить потенциальных клиентов?
Коммерческий директор инвестиционной компании Глинком (Glincom) Иван Татаринов отметил, что в большинстве их проектов есть нестандартные лоты, которые могут привлечь покупателей. Например, двухуровневые апартаменты, апартаменты с террасами или дровяными каминами в клубных домах.
- Управляющий директор Optima Development Булат Шакиров считает, что в Москве одним из самых ярких трендов, который заметен уже сегодня, становится перемещение премиальных локаций за пределы исторических центров, на новые территории.
Цитата
«В России начинают появляться новые объекты со всеми характеристиками дорогого элитного жилья – от высокого класса материалов и отделки до премиального уровня сервиса в локациях, которые до этого застраивались объектами не выше бизнес-класса», –
По его словам, в этих районах возникает собственная инфраструктура и специфические объекты притяжения, интересные для покупателей с высокими бюджетами.
Например, в ЖК премиум класса «Прайм Парк» на Ленинградском проспекте, помимо магазинов, ресторанов, кафе, фитнес-центра, школы и детского сада в состав инфраструктуры входит также закрытый частный парк площадью три га, доступный только для жильцов.
Дополнительно к этому вокруг квартала создается еще три га общедоступной городской парково-рекреационной зоны.
- Булат Шакиров добавил, что если «бонусом» для покупателя премиального жилья в центральных районах служит историческая ценность здания, то в новых элитных локациях застройщики предлагают принципиально новые решения, которые обеспечивают дополнительный комфорт и статус.
- Например, в ЖК «Прайм Парк» жильцы получают все бонусы собственной рекреационной зоны (зоны отдыха), характерные лишь для некоторых загородных элитных поселков, в «одном флаконе» с городской инфраструктурой и отсутствием транспортных проблем.
В 2019 году темпы прироста спроса на новостройки столицы, по сравнению с прошлым годом, сократились примерно в два раза. Однако риелторы, строители и аналитики отмечают, что показатель продаж девелоперов остается стабильным.
Об этом говорит статистика Росреестра: если с января по июнь 2018 года московские строители ежемесячно реализовывали в среднем около 5,9 тыс. квартир и апартаментов, то в 2019-м – 6,8 тысячи.
За что же готовы платить потенциальные покупатели?
Сопоставив современные проекты новостроек и прошлого десятилетия, видны значительные перемены на рынке жилой недвижимости: улучшилось качество проектов ЖК, и, как следствие, вырос спрос на покупку квартир.
Индивидуальная архитектурная концепция, удобная планировка, инженерно-техническая оснащенность и развитая социальные инфраструктура – критерии, которые стали уже основными показателями для ЖК. Сейчас каждый покупатель может найти свой «дом мечты», где застройщик постарался учесть все пожелания – от комфорта и эстетики до расположения и ценовой категории.
- В Москве вырастут объемы строительства жилья
- Москвичи вложили в строительство жилья более 1,7 трлн руб.
- План по вводу недвижимости в ТиНАО перевыполнят
ТОП-20 самых покупаемых ЖК бизнес-класса в Москве
Объем предложения бизнес-класса по-прежнему опережает показатели остальных сегментов, превышая показатель в 1,2 млн кв. м жилья, из которых 887 тыс. кв. м приходится на квартиры и 298 тыс. кв.
м — на новостройки с форматом апартаментов.
За год, по подсчетам аналитиков департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, он уменьшился на 11,3% благодаря как активной реализации крупных и успешных проектов, так и переходу на новые правила финансирования.
В первой половине 2019 года на спрос оказало влияние ожидание повышения цен, в связи с которым активно вымывались бюджетные лоты.
Так, например, за год в структуре предложения квартир бизнес-класса существенно уменьшилась доля объектов стоимостью до 10 млн рублей — с 17,9% до 10,3%. Помимо этого, объем однокомнатных квартир сократился с 24% до 19,2%.
В результате средняя продаваемая площадь лотов бизнес-класса за год уменьшилась с 67,3 до 62,3 кв. м.
По итогам года на три района практически в равных пропорциях приходится 30% всех продаж квартир и апартаментов в бизнес-классе — в Даниловском 10,7%, 10,6 и 10% занимают продажи в Раменках и Хорошево-Мневниках соответственно.
В сегменте апартаментов бизнес-класса ценовой максимум, который составлял 281,2 тыс. руб./кв. м, был отмечен в начале года, а к концу 2019 года средняя цена предложения уменьшилась на 7% до 263 тыс. руб./кв. м. В сегменте квартир за год показатель увеличился на 5,5% до 245,7 тыс. руб.
/кв. м. Рассматривая ценовые изменения по проектам в целом, можно отметить, что стоимость росла по мере повышения стадии строительной готовности, исключение составляют лишь новостройки, по которым было возобновлено строительство, либо уже готовые комплексы с нереализованными объемами.
Самым востребованным комплексом бизнес-класса в 2019 году стал ЖК «ЗИЛАРТ», в котором за 11 месяцев 2019 года было продано 59,5 тыс. кв. м. На втором месте находится ЖК «Фестиваль Парк» от Центр-Инвест, в котором за указанный период реализовано почти 40 тыс. кв. м, а третью позицию занимает ЖК «Небо» на Мичуринском проспекте от Capital Group — 36,2 тыс. кв. м.
«Пять комплексов вышли на рынок только в конце прошлого года или в середине предыдущего, и уже завоевали популярность, войдя в ТОП-20 самых покупаемых комплексов в столице, — отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, — Это ЖК „Метрополия“ (4-е место) и ЖК ILove (15-е место), Balance (17-е место), River Sky (18-е место) и Кутузов Град — 2 (19-е место)».
Большая перемена: почему Москва за 10 лет стала центром привлечения инвестиций
Доходы Москвы за 10 лет выросли в 2,3 раза — с 1,126 трлн рублей в 2010 году до 2,631 трлн рублей в 2019 году. Об этом сообщил заместитель мэра столицы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
По его словам, бюджет уменьшался лишь однажды — в 2013 году, и всего на полпроцента, в остальное время он увеличивался. За последнее десятилетие Москва стала центром притяжения инвестиций и человеческого капитала, закрепив позицию крупного мегаполиса.
Какие прорывы в экономике позволили ей добиться внушительных результатов — в материале «Известий».
Деньги
Сегодня бюджет Москвы максимально независим от цен на нефть: за последние 10 лет доля поступлений от нефтегазового сектора снизилась в четыре раза — с 16,6% в 2011 году до 3,8% в августе 2020-го. Еще один важный фактор — отсутствие долгов. Если в 2010 году госдолг составлял больше четверти в доходах столицы, то в прошлом году его доля занимала 1,2%.
По словам заместителя мэра Москвы по экономике и земельно-имущественным отношениям Владимира Ефимова, экономика города 10 лет назад — совсем не то, что сейчас.
— Раньше столичный бюджет «подпитывался» растущими ценами на нефть, сегодня он от них не зависит. Практически по всем показателям мы видим рост — в производстве, экспорте, прибыли московских организаций, уровне доходов населения.
Этому способствуют серьезные преобразования в экономике города: реформа промышленности, масштабная налоговая реформа, эффективное тарифное регулирование, цифровизация основных процессов и госуслуг, использование частно-государственного партнерства для реализации городских проектов.
Налоговые доходы города выросли в 2,3 раза за счет регулярных поступлений. Изменилась и их структура — раньше лидировал налог на прибыль, а сейчас НДФЛ. Это говорит о снижении потенциального влияния конъюнктурных рисков на бюджет.
Другие налоговые доходы выросли в 2,8 раза за счет усиления роли налогов на имущество, специальных налоговых режимов и введения торгового сбора.
Новая система позволила сделать фискальную нагрузку более справедливой и повысить поступления по этой статье в 1,5 раза за пять лет.
Система налогообложения малого бизнеса тоже стала другой: в 2013 году для индивидуальных предпринимателей ввели патентную систему (ПСН), которой сегодня могут пользоваться компании в 80 видах деятельности. Это одна из самых популярных налоговых систем у столичного малого бизнеса — простая и прозрачная.
Наконец, Москва стала одним из первых регионов, в котором ввели налог на самозанятых. Режимом уже пользуются около 370 тыс. человек, многие из них не были официально трудоустроены и не платили налоги.
По словам генерального директора агентства Frank RG Юрия Грибанова, в Москве очень комфортно быть малым предпринимателем.
— Имея выручку до 150 млн рублей, можно прекрасно работать по упрощенке, обходясь без всех прелестей тяжелого бухгалтерского учета. Тем, кто выходит по оборотам на следующий уровень, может быть сложнее, а на уровне малого и микробизнеса проблем нет.
Многие сегодня ведут бизнес через Instagram, производят различные крафтовые вещи, на них в Москве большой спрос, который вырос за последние 10 лет: крафтовое пиво, крафтовые сухарики, торты, салфетки ручной работы, вязаные шапочки.
Можно найти всё, что угодно, и за адекватные деньги. Появились новые виды бизнеса, например, комфортный сервис такси. Произошла революция каршеринга — он появился как класс и стал нашей реальностью.
У нас есть целый кластер сервисов для стартаперов и инфраструктура — коворкинги и другие площадки, где малые предприниматели могут развивать свой бизнес.
В итоге большая доля городского бюджета (53%) сегодня приходится на социальную сферу, на втором месте — инвестиции в развитие города, в том числе в его инфраструктуру (свыше 37%).
Транспорт
За последнее десятилетие городская инфраструктура прогрессировала так динамично, что Москва заняла третье место по развитости транспортных систем рейтинга компании Kantar. В этот период расходы на развитие транспорта и строительства дорог выросли в шесть раз.
В 2010–2019 годах построено 157,52 км метро (расстояние от Москвы до Владимира) и 83 станции с учетом МЦК. Только 2020 году, несмотря на пандемию, открыли шесть новых станций и ввели в эксплуатацию больше 15 км линий метро.
Самым внушительным транспортным проектом десятилетия стал запуск МЦК. Не менее значимое достижение — строительство Большой кольцевой линии.
Это самый крупный в мире проект в метростроении — его длина составит 70 км, а количество запланированных станций — 31. Открыть БКЛ должны в 2022 году, если не помешает пандемия.
Возводится и система диаметров на действующих железнодорожных линиях — она позволит пересекать город за полчаса.
Постоянно строятся и ремонтируются автодороги. За 10 лет создали и обновили больше 800 км дорог и сопутствующей инфраструктуры.
Тарифы на ЖКХ
Коммунальные платежи не могут остаться неизменными в силу экономических причин, поэтому нагрузка по ним меняется регулярно. Но есть хорошие новости.
Темп роста тарифов ЖКУ существенно замедлился: если в 2010 году они выросли на 22%, то в последующие годы этот показатель снижался. В 2019 году он составил 2,9%.
Предусмотрена и гибкая система льгот, которыми сегодня пользуется каждый третий житель города, — это 3,6 млн человек. В зависимости от льготной категории размер скидки может составлять от 30 до 100%, или 25,5 млрд рублей из городского бюджета в год.
Прозрачная система стандартных процедур
В Москве была создана первая в стране единая система проверки цен до проведения закупок, что позволило выстроить максимально прозрачную для бизнеса систему.
Стандартизация и переход в цифровое поле помогают не только достигать четких и понятных договоренностей с бизнесом, но и ясно и прозрачно управлять документооборотом. А это высвобождает новые ресурсы, в том числе кадровые и временные, на приоритетные задачи и направления.
Трудовая миграция
В последнее десятилетие одним из важных вопросов, требующих внимания, стала миграция. Во-первых, нужно было легализовать поток приезжих, во-вторых, регламентировать условия их жизни и работы в столице.
В 2014 году в Москве провели миграционную реформу. Исчезли квоты и привязка к конкретному работодателю, но появились ограничения по сроку пребывания и четкая система мер контроля. Изменения ударили по сомнительному институту посредников, так как получить патент на работу в городе трудовой мигрант теперь может только при личном обращении в единый центр — ММЦ.
С начала реформы в столице выдали более 2,4 млн патентов, а налоговые поступления от мигрантов превысили 85 млрд рублей — это шестикратный рост.
Строительство
Москва продолжает расти — строительство ведется в разных областях. Эффективно работает адресная инвестиционная программа, которая включает все главные стройки города, финансируемые за счет бюджета. Это дороги и инфраструктура, школы, детские сады, поликлиники, больницы и другое. На реализацию программы ежегодно приходится 20% расходов московского бюджета.
Программа реновации оказалась не такой драматичной, как считали некоторые жильцы пятиэтажек. Уже построены и сданы 69 жилых домов. К 2032 году ожидается, что жилищные условия смогут улучшить около миллиона москвичей. В первую очередь это коснется обитателей старых хрущевок и аварийных домов.
Жилой фонд прирастает не только за счет реновации: за 10 лет построили 4,9 млн кв.м жилья за счет адресной инвестиционной программы города, то есть на бюджетные средства. Это сократило очередь на жилье в 2,5 раза.
Промышленность
Сегодня промышленность — это компактные и экологичные производства, встроенные в элементы городской инфраструктуры. В Москве работают около 700 промышленных компаний, на которых трудятся примерно 700 тыс. человек.
Власти активно занимаются реорганизацией территорий, чтобы комплексно развивать старые промзоны. Такая работа сейчас идет на Октябрьском поле (первый подобный проект в стране) и на месте завода ЗИЛ, где будет построен новый технопарк «Зил». Инновационные компании успешно работают и в особой экономической зоне «Технополис».
Правительство Москвы заключает инвестиционные контракты, направленные на развитие важных для столицы проектов. Предусматривается снижение налоговой нагрузки для инвесторов, чтобы привлечь их.
Городская среда
За 10 лет архитектурный облик Москвы заметно улучшился. Столицу освободили от неэстетичных самостроев, которые зачастую возводились с нарушением санитарных и строительных норм. Горожане помнят о «ночи длинных ковшей», когда первые незаконные объекты массово уничтожили.
После этого город преобразился — стал ухоженным и «европейским». Пространство расширилось, городская торговля упорядочилась, появились сезонные точки и постоянно действующие ярмарки, велосипедные дорожки и парки с умным дизайном.
— Москва за эти 10 лет похорошела, мне стало ездить удобнее, жить удобнее, смотреть приятнее.
Наконец-то у города появился визуальный код: убрали жуткие перетяжки, провода, вывески, которые закрывали красивые дома, шалманы у станций метро — этот разгон палаток — это подвиг.
Многие упрекали городскую администрацию в убийстве малого бизнеса, но такой малый бизнес нам не нужен, — отмечает Юрий Грибанов.
Изменились и московские дворики. Наследие 90-х — разбитые и убогие детские площадки, бесконтрольные хаотичные парковки — тоже ликвидировали. С 2011 по 2016 год удалось благоустроить все московские дворы.
В Москве почти не осталось темных переулков, хорошо освещаются дворы и площадки, сады и школы. Ночная столица сегодня в полтора раза светлее, чем 10 лет назад, а в последние пять лет стабильно входит в топ-5 наиболее освещенных городов мира.
Туризм
Минувшее десятилетие вписало Москву в список топовых туристических городов: чем комфортнее она становилась, тем активнее в столицу приезжали из других городов и стран. Это сказалось на доходах: в 2019 году туризм принес в бюджет города около 147 млрд рублей — почти в четыре раза больше, чем в 2010-м. Доля доходов от него превышает долю от нефтегазового сектора.
Как отмечают эксперты международной консалтинговой компании BCG, туриндустрия Москвы обеспечивает развитие других 53 отраслей экономики и стимулирует рост несырьевого экспорта. В прошлом году город посетили 25,1 млн туристов, включая почти 5,8 млн иностранцев.
Это дополнительные возможности для предпринимателей: растет загрузка гостиниц — в 2019 году она составляла выше 70%, что сопоставимо с уровнем Парижа, Амстердама и Лондона.
По мнению директора по маркетингу и продвижению «Декоратус 8 Клаб» Риммы Лазуновой, с точки зрения туризма Москва Лужкова проигрывает Москве Собянина с разгромным счетом, как бы ни ругали последнего за бордюры и плитки.
— Теперь город не стыдно показать иностранцам — он стал пешеходным, исчезли многочисленные рекламные щиты, засоряющие его, стало очень комфортно.
Если раньше Москву сравнивали с Европой и сетовали, что наш город недостаточно украшен, мало пешеходных зон, то сейчас центр очень круто украшен к праздникам. Москва стала чистой, ухоженной, по бульварному кольцу можно хоть ночью гулять, туристы в восторге.
Достаточно выйти в новогодние праздники в центр и посмотреть, сколько туристов из других городов и стран любуются столицей.
— Москва стала более привлекательной с точки зрения туризма, появились прогулочные зоны, рестораны на любой кошелек и вкус, бюджетные гостиницы. Город более информативен и дружелюбен к англоязычной публике, — добавляет Грибанов.
Событийный календарь столицы выглядит насыщенным в любое время года. Это позволило Москве в 2018 году получить награду World Festival and Event City Award как одному из лучших городов мира для проведения фестивалей.
С 2012 года на пешеходных улицах и площадях регулярно проводятся «Московские сезоны» — в них входят около 60 мероприятий. Самым масштабным событием стал ЧМ-2018, который открыл Москву для новых стран и направлений.
По мере восстановления нормальной экономической активности и нормализации турпотока продолжится редизайн новых туристически привлекательных площадок. Большие надежды возлагают на ВДНХ и Международный медицинский кластер, который поможет простимулировать медицинский туризм.
— На территории Московского международного медицинского кластера существует специальная медицинская область. Она была создана для трансфера технологий — тут можно использовать то, что ещё не прошло сертификацию в России. Филиал израильский клиники Hadassah в сколковском кластере открылся первым.
Благодаря уникальной ситуации, которую предложил город, нам с партнерами удалось создать медицинскую компанию, где российский потребитель может получить услуги по стандартам Израиля, Штатов, Европы, не выезжая за границу и сильно дешевле.
На территории кластера можно работать легально с иностранными врачами, использовать современные протоколы и методы диагностики и препаратов, которые еще не зарегистрированы, — рассказал глава филиала Hadassah в Москве Сергей Сидоров.
Стартапы
Москва не только усилила позицию мощного экономического центра, но и превратилась в хаб для развития стартапов. В рейтинге StartupBlinkStartup 2020 года она заняла 9-е место в мире из тысячи возможных по развитию экосистемы стартапов и была названа креативным центром Европы.
Сегодня в столице растут стартапы разных форм и направлений — модные технологические, инновационные, медицинские и научные. По-прежнему популярны и более традиционные офлайн-стартапы.
CEO YellowRockets Сергей Богданов подчеркнул, что комфорт для стартапа складывается из нескольких составляющих.
— Технологические проекты появляются и развиваются там, где есть финансы, сотрудники, инфраструктура и сообщество. За последние несколько лет не только Москва, но и весь венчурный рынок России серьезно повзрослел.
Стало больше профессиональных инвесторов, как бизнес-ангелов, так и фондов. Многие корпорации научились работать с технологическим бизнесом, и еще многие придут на этот рынок в ближайшее время.
В Москве можно назвать несколько точек притяжения, где постоянно что-то происходит, всё время есть какие-то тусовки, встречи, мероприятия.
Как добавил СЕО и сооснователь акселератора стартапов Mabius Александр Киселев, Москва — большая агломерация, в которой за счет качественной среды — деловой, городской и образовательной — на выходе возникает много отличных стартапов.
— По нашим наблюдениям и статистике акселератора, количество заявок из регионов составляет процентов 10, остальное — Москва. Это индикатор, что действительно Москва притягивает лучшие таланты со всей страны.
В столице комфортная городская среда, есть возможности трудоустройства и обучения, притягиваются лучшие таланты со всей страны, в результате здесь возникает больше проектов, стартапов.
Инструменты поддержки тоже имеют значение, но в первую очередь нужны предприниматели, если их нет, то никакие инструменты поддержки не помогут. В Москве предпринимательские таланты есть, и это первичный драйвер — город притягивает возможности.
Кто в бизнес-классе живет
В последнее время в объявлениях о продаже жилья все чаще начало попадаться словосочетание «недвижимость бизнес-класса». Красивые картинки и заманчивое описание всевозможных достоинств привлекают внимание покупателей и сулят комфортную и безопасную жизнь в новой квартире.
Между тем, большинство специалистов приходит к выводу, что пока определения для российской недвижимости бизнес-класса нет, а большая часть жилья, скрывающейся под броским названием, оказывается хорошо отремонтированным «экономом».
Кроме того, квартиры в Москве или Санкт-Петербурге чаще всего имеют мало общего с жильем подобного уровня в регионах.
Что же такое жилье бизнес-класса в России на самом деле и для кого оно строится? Попробуем разобраться.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Жесткая классификация для жилья бизнес-класса осталась в прошлом. Тем не менее, есть несколько основных характеристик, по которым можно отнести объект к этому сегменту рынка.
Обязательными критериями являются технология домостроения (это кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные дома), уровень безопасности и инженерного обеспечения (современные лифты импортного производства, централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль, дополнительные уровни водоподготовки и пр.), высота потолков в квартире (не менее 3-х метров), огороженная охраняемая территория, наличие подземного паркинга.
К дополняющим характеристикам, которые характеризуют сегмент, относится метраж квартиры (он, как правило больше, чем в эконом- и комфорт-классе — средняя площадь однокомнатной квартиры — 55 кв.м, двухкомнатной — 81 кв.м, трехкомнатной — 117 кв.м, многокомнатной — 190 кв.м), уровень инфраструктуры района, уровень отделки МОПов, консъерж.
Из обязательных критериев в Москве ушел главный – расположение. Недостатки местоположения или иных характеристик можно компенсировать относительно невысокими ценами.
Так и стали появляться проекты «доступного» бизнес-класса, условно относимые к нижнему ценовому сегменту.
На первый план выходят качественные характеристики проекта, транспортная доступность, окружение – именно это определяет сегодня класс жилья.
Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:
Многие девелоперы утверждают, что на рынке отсутствуют четкие критерии определения сегментов первичной недвижимости. На самом деле, с 2012 года существуют вполне приемлемые критерии оценки, которые четко определяют все форматы жилья.
В особенности, четко определен именно бизнес-класс. Национальным Советом Российской Гильдии Риэлторов (РГР) в декабре 2012 года была утверждена Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу).
Если говорить конкретно, то квартиры бизнес-класса, помимо индивидуального подхода к проектированию и использованию высококачетсвенных материалов должны соответствовать следующим стандартам:
- Местоположение: районы Москвы с хорошей экологией (ЗАО,ЮЗАО),в ЦАО – на сегодняшний день возводится, в основном, первичное жилье элитного класса, к бизнес-классу можно отнести часть проектов с апартаментами(около 11 проектов);
- Удобная транспортная доступность (необязательно привязка к метро, главное – удобный выезд на транспортные магистрали);
- Благоприятный социальный состав проживающего населения: традиционно на первом месте ЗАО (Ленинский, Проспект Вернадского, улицы Удальцова, Вавилова, Раменки, Ломоносовский проспект), т.е. места с исторически сложившимся социальным составом (научная и творческая интеллигенция, преподаватели МГУ,МГИМО и т.д.);
- Наличие развитой социальной инфраструктуры: хорошие, престижные школы, ДОУ, спортивная и торговая инфраструктура.
В маркетинговых целях многим девелоперам выгодно оперировать размытыми критериями и понятиями. Например, первичная недвижимость бизнес-класса имеет совершенно четкие локационные критерии, и поэтому привязывать некоторые не совсем благоприятные места к бизнес-строительству неправильно. Хотя в Подмосковье есть великолепные локации, в которых возможно развитие даже элитного жилья.
На кого рассчитано жилье бизнес-класса?
Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:
Как правило, на топ-менеджеров крупных компаний, владельцев предприятий малого бизнеса, чиновников выше среднего уровня. Например, в одном из домов бизнес класса, который я знаю изнутри, есть представители крупных нефтяных компаний в ранге различных директоров, звезды спорта – чемпионы-теннисисты, хоккеисты, представители чиновничества в ранге до членов правительства.
Очень интересно утром наблюдать их отъезд на работу на обязательных черных служебных машинах различных марок согласно табелю о рангах.
Софья Лебедева, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:
Что касается возраста, то чаще всего это люди старше 35 лет, покупателей в возрасте от 25 до 35 лет примерно 20%. Среди покупателей жилья бизнес-класса преобладают семейные пары с детьми.
Инвестиционных покупок в бизнес-классе меньше, нежели в более доступных сегментах в силу его условно меньшей ликвидности (срок экспозиции квартир может достигать полугода и более) и большего бюджета покупки. В среднем проекты бизнес-класса показывает меньший прирост стоимости, однако и цены на них меньше подвержены понижению.
Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»:
В основном у покупателя квартиры бизнес класса в собственности уже имеется недвижимость.
Несмотря на это, покупка квартиры бизнес-класса также, в основном, совершается для собственного проживания или проживания родственников.
Процент инвесторов в общей доле покупателей варьируется в зависимости от стадии готовности проекта и конкурентоспобности его ценообразования, и может составлять до 15%.
Сколько жилья бизнес-класса в Москве?
Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»:
Новостройки бизнес-класса уже многие годы составляют основной объем предложения столицы, в марте 2014 года доля проектов бизнес-класса составила около 59%. За последние годы жилье бизнес-класса претерпело значительные изменения.
Планировки стали более продуманными и функциональными, снизилась общая площадь квартир, более изысканными стали дизайнерские решения входных групп и фасадов.
При этом сегодня на рынке реализуется несколько проектов, запроектированных еще по прошлой логике исполнения жилья бизнес-класса.
Темп продаж квартир в этих комплексах существенно уступает темпу реализации в современных домах бизнес-класса, а совокупный срок реализации сильно затягивается.
Сколько стоят квартиры бизнес-класса в Москве?
Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:
Стоимость квартир зависит от расположения дома. Если это ЦАО, то средняя стоимость варьируется от 16 до 25 тысяч долларов за кв. м. За пределами же ЦАО цена квадратного метра снижается до 10 — 20 тысяч долларов.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Разброс цен на московскую недвижимость в этом сегменте рынка колоссален. Стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса в Москве варьируется в диапазоне от 136 до 712 тысяч рублей. Если говорить о средневзвешенной цене, то сегодня она находится на отметке 220 тысяч рублей за кв. м.
Сколько стоят квартиры бизнес-класса Санкт-Петербурге и регионах?
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
В регионах стоимость квадратного метра недвижимости бизнес-класса зависит в первую очередь от уровня благосостояния населения и его покупательской способности. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена за квадратный метр в этом сегменте находится в пределах 100-170 тысяч рублей, а в других крупных городах России жилье бизнес-класса стоит не дороже 70-80 тысяч рублей за кв.м.
Каковы отличия жилья бизнес-класса Москвы, Санкт-Петербурга и остальных городов России?
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
Дома бизнес-класса Москвы и Санкт-Петербурга должны обладать практически всеми характеристиками, перечисленными выше.
В других крупных городах-миллионниках комплексы бизнес-класса могут не иметь охраны и видеонаблюдения, внедренных элементов системы «умного дома».
Основные их характеристики – это расположение в центре города по соседству с деловыми районами и главными инфраструктурными объектами, монолитная технология и индивидуальный проект, часто подземный паркинг.
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»:
Если сравнивать Москву и Санкт-Петербург, то отличий найдется немного. Разница прослеживается в сегменте лофтов, поскольку в Москве такие проекты выделяет в первую очередь выгодная и престижная локация, в Петербурге лофты могут располагаться и на удалении от центра, хотя тоже будут относиться к бизнесу. А вот различий между столичным и региональным бизнес-классом достаточно.
Если в каком-нибудь региональном городе в центре строится дом с достаточно большими площадями квартир, отделкой входных групп или закрытым паркингом, то автоматически он относится в бизнес-классу, хотя по сути его качественные характеристики могут соответствовать по меркам Москвы только качественному комфорт-классу. Так, например, в Москве площадь однокомнатных квартир в проектах бизнес-класса начинается только от 50 кв.м, в регионах вполне может стартовать от 40 кв.м.
Денис Мажукин, коммерческий директор группы компаний «Терра Аури»:
Рынок каждого города является уникальным. В Москве и Санкт-Петербурге наиболее развитый рынок. В городах-миллионниках развитие рынка повторяет столичный с опозданием несколько лет.
В таких городах, как Тула до сих пор много частных домов в черте города, то есть часть платежеспособного спроса уходит на строительство собственных домов.
Где сейчас активно строится жилье бизнес-класса в Москве и Московской области?
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»:
В Москве жилья бизнес-класса много в ЗАО и ЮЗАО (проспект Вернадского, Мичуринский проспект, Ленинский проспект), СЗАО (Ленинградское шоссе, Хорошёвское шоссе), а также в СВАО, например, район Измайлово.
В Подмосковье бизнес-классом активно застраивается ближний пояс на расстоянии до 10 км от МКАД, в том числе самые «дорогие» города Подмосковья – Красногорск, Химки, Мытищи и Одинцово за исключением Реутова. В Балашихе также есть проекты в сегменте бизнес, хотя направление и не относится к числу престижных. Встречаются проекты бизнес-класса и в более удаленных городах, например, в Сергиевом Посаде.
Где сейчас активно строится жилье бизнес-класса в Санкт-Петербурге?
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
В Санкт-Петербурге главные районы для бизнес-класса — исторический центр, Васильевский остров, Крестовский остров, и Петроградская сторона, а также районы рядом с центром, с видом на набережные (окрестности района Черной речки).
Каковы прогнозы развития для жилья бизнес-класса в России?
Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:
Перспективы развития в Москве очень высокие. Земли в центре Москвы для строительства жилья премиум сегмента не осталось, — застройщики будут строить бизнес-класс, ведь спрос на данное жилье в Москве есть.
Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:
Думаю, что это основной для Москвы сегмент в будущем, особенно для жилья в границах ТТК.
Кстати, есть интересная, мало кем отмечаемая тенденция. Ряд домов, которые при постройке относились к бизнес-классу, постепенно утрачивают некоторые характеристики. Это происходит как в результате естественного старения дома, так и переезда части состоятельных жильцов в дома более высокого уровня. Не обходится и без участия (или безучастности) управляющих компаний.
Вот и получается, что территория, ранее строго охраняемая, становится общедоступной из-за отсутствия охраны, фасады и газоны портятся, в подъездах вместо охранников в опрятной форме – гастарбайтеры. О каком тут бизнес-классе можно говорить?!
Денис Мажукин, коммерческий директор группы компаний «Терра Аури»:
В крупных городах, по мере насыщения рынка будут расти требования покупателей к качеству продукта. Больше внимания будет уделяться архитектурным решениям, концепции проектов, созданию комфортной среды для проживания без автомобилей во дворах, а также строительству собственных объектов социальной инфраструктуры.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Волкова Анна и Спасская Маргарита